Евгений Ясин, научный руководитель ГУ ВШЭ, экс-министр экономики РФ провел для РИА Новости экскурсию по своему загородному дому, построенному 10 лет назад из энергосберегающих материалов.
В интервью корреспонденту агентства Евгений Григорьевич рассказал, насколько эффективно малоэтажное строительство для решения жилищного вопроса и о том, что необходимо предпринять для развития рынка жилья эконом-класса.
Евгений Григорьевич, в понедельник Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства подведет итоги конкурса на лучший архитектурный проект малоэтажного энергоэффективного жилища экономического класса "Дом XXI века". По итогам лучшие проекты получат поддержку от государства. Вы на своем примере убедились, насколько удобно жить в подобном доме?
Наш дом построен в 2001 году по стандартному проекту, который назывался "Карелия". Здесь общая площадь – 150 кв. м. стоимость - 80 тыс. долларов при курсе 30 рублей за доллар. Материал, из которого построен дом – пенополистирол. Это очень легкие блоки с низкой теплопроводностью. Летом в тридцатиградусную жару внутри дома температура не поднимается выше 24 градусов. Зимой хорошо держится тепло. Самые популярные страны, в которых используется этот материал – Канада, где холодно, и Израиль, где жара.
Что больше всего влияет на конечную стоимость жилья? Решается ли проблема его дороговизны подобными проектами?
Сам по себе конструкционный материал не является лимитирующим для строительства, потому что основная доля расходов – это оборудование, сантехника, электроприборы.
Кроме того, в стоимость входит инженерная инфраструктура, и это слабое место малоэтажного строительства. У нас, к примеру, уже старый поселок, где все необходимое было. А если вы строите в новых местах, то инфраструктура должна создаваться либо при участии государства, либо при помощи долгосрочных кредитов.
Еще один фактор - довольно дорогая стоимость земли. По этой причине в Москве малоэтажное строительство не является способом решения жилищного вопроса - очень большой город, очень дорогие ресурсы. Дом, который доступен семье с умеренными доходами, можно построить на расстоянии 100 километров от Москвы. Но для страны в целом малоэтажное строительство - это очень хорошее решение.
На что должна быть в первую очередь направлена программа развития рынка доступного жилья?
По нашим оценкам – оценкам Института экономики города и Высшей школы экономики - мы должны создать программу исходя из того, что приобрести его должно иметь возможность примерно 60 % населения. Сейчас такая возможность есть у 18 %. То есть, почти 80 % наших сограждан не могут улучшить свои жилищные условия иначе, чем, обменивая уже имеющееся жилье на большее, то есть, приобретая небольшое количества дополнительных квадратных метров на вторичном рынке.
На сегодняшний день практически вся строительная индустрия нацелена на элитное жилье и жилье бизнес-класса. Только этот сектор действует на рыночных условиях, и связано это с дороговизной кредитов, которая, в свою очередь, обусловлена двумя факторами.
Первый - высокая инфляция. Если инфляция 12 % в год, то кредит, в лучшем случае, будет 18 %. Это слишком много даже для средней по уровню доходов семьи. Поэтому 80% домохозяйств сегодня не имеют возможности приобрести жилье. К примеру, в Европе у граждан есть возможность, приобретая жилье, оплатить кредит в течение 5 лет и не тратить на это все свои доходы.
Чтобы предоставлять "подъемный" кредит под 6 % годовых, инфляция не должна превышать 3-4 % в год. У нас сейчас, после кризиса, намечаются такие условия. Я надеюсь, что нынешний кризис будет иметь хотя бы одно позитивное последствие – это решение проблемы инфляции.
Второй фактор состоит в том, что слишком большие издержки на строительство связаны не столько со стоимостью самой стройки, сколько с очень большими коррупционными издержками. По оценкам разных экспертов, если взять за 100 % реальную стоимость строительства, нужно еще 50 – 60 % добавить на всякого рода коррупционные выплаты. Они, по большей части, сконцентрированы на фазе утверждения проектов, выделения земельных участков, проведения инфраструктуры.
Элита и верхний слой среднего класса могут оплачивать эти издержки. Все население не может. И это очень серьезный вопрос, потому что в настоящее время сильные коррупционные связи строительных компаний с местными и региональными администрациями являются очень распространенным явлением. Именно в этом секторе мы имеем худшие условия для конкуренции.
Вот эти два фактора – инфляцию и коррупцию - мы должны победить для того, чтобы программа доступного жилья стала реальностью.
Как вы считаете, каков дефицит доступного жилья в стране?
Нужно увеличить объемы жилищного строительства примерно в три раза. Объем спроса, который не имеет пока соответствующего финансового покрытия, составляет 13,3 млн. жилищных единиц. Под единицей имеется в виду стандартная квартира площадью 50 квадратных метров. Спрос будет постоянно поддерживаться, потому что новые поколения тоже нуждаются в жилье.
Создание рынка жилья эконом-класса – это колоссальный толчок для развития российской экономики, потому что это не только строительство, но и сантехника, оборудование для жилых домов, мебель, предметы домашнего обихода.
Как вы видите развитие ипотеки и других способов кредитования в жилищном секторе?
Первоначальный взнос, который делают граждане, должен составлять примерно 25 – 30 процентов от стоимости жилья. Почему это необходимо: человек берет кредит, потом ему нужно долго работать, чтобы его погасить, и если он первоначально не вложил собственные средства, он будет всегда иметь соблазн бросить это дело и сбежать, а банки, предоставляя кредиты, не могут таким образом рисковать.
Так что, чтобы заемщик ощущал свою ответственность, нужны эти первоначальные крупные вложения.
Кроме ипотечных кредитов нужно развитие специальных жилищных сберегательных касс. Ипотечный кредит – американская модель. Жилищные сберкассы – немецкая модель. Иногда среди специалистов эти две формы противопоставляются.
Я лично считаю, что и то, и другое мы должны постепенно, без рывков, наращивать.
Что должно делать и чего категорически не стоит предпринимать государству для решения этой проблемы?
Я против того, чтобы увеличивать роль государства в экономике, но в этой программе на начальном этапе, возможно, потребуется поддержка государства и это - оправданные инвестиции. Это не капитальные вложения в строительство домов, а создание институтов: рынка жилья эконом-класса, условий для банковского кредитования, гарантии и, конечно, соответствующие доходы населения. Для того, чтобы все это выстроить, потребуется какое-то время.
Я думаю, в течение 5 – 7 лет потребуется частичное субсидирование этой программы со стороны государства. Необходимо, чтобы деньги, которые поступают на покрытие и обслуживание выданных ранее кредитов, могли покрывать инвестиции. Программа состоятельная, реальная, но она требует целенаправленной политики со стороны государства и, прежде всего, организации равных условий конкуренции на жилищном рынке. Это очень важно для создания рынка жилья эконом-класса.
Насильственные меры, прямое сбивание цен приведут к последствиям, крайне неблагоприятным для функционирования рынка. Начнется падение стоимости жилья, которое строится на ипотечные кредиты, и мы получим процессы, похожие на начало кризиса в Америке.
