Реферат: Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

--PAGE_BREAK--



Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию к возрастанию.
2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта[3].
 Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1.     Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2.     Законодательная разрешенность— рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3.      Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4.     Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1.    Затратный метод

2.    Метод прямого сравнительного анализа продаж

3.    Метод капитализации дохода

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1.    Расчет стоимости приобретения свободной и  имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2.    расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановительной стоимости объекта.

3.    Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

4.    Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

5.    Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1.               Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2.               Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3.               Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4.               Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

5.               Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1.               Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

2.               Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3.               Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.

4.               Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.

5.               Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

6.               Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

7.               Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8.               Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1.               сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2.               проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3.               анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4.               корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5.               согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная — если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

--PAGE_BREAK--

Показатель

Объект оценки

Аналог №4

Аналог №5

Аналог №6

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Сумская ул.,

д. 8, корп3.

м. «Южная»

Днепропетровская  ул.,

д. 23, корп1.

м. «Пражская»

Академика Янгеля ул.,

д.25.

м. «Пражская»

Цена/об. пл./дол. США

-

112400

115000

130000

Источник информации


Агенство недвижимости «У красных ворот»

Агенство недвижимости «У красных ворот»

Агенство недвижимости «У красных ворот»

Имущественные права

Право собственности

Право собственности




Право собственности




Право собственности




Скорректированная цена


112400




115000




130000




Условия финансирования

Рыночные


Рыночные



Рыночные



Рыночные



Скорректированная цена


112400




115000




130000




Условия продажи

Свободная продажа


Свободная продажа



Свободная продажа



Свободная продажа



Скорректированная цена


112400



115000



130000



Условия рынка

Открытый

Открытый



Открытый



Открытый



Скорректированная цена


112400

115000

130000

Вид корректировки










Тип дома

Панельный

Панельный



Панельный



Панельный



Дата предложения

Апрель  2004

Апрель  2004



Апрель  2004



Апрель  2004



Год постройки дома

2000 г.

1990-е г.

+6%

2000 г.



2002г.



Этаж

9

12



2



11



Всего этажей

17

17



17



17



Общая площадь квартиры, кв.м.

76

68

+5%

55,7

+7%

80,4

-1%

Площадь кухни, кв.м.

13,2

8,6

+3%

8,0

+3%

15,0

-1%

Вид из окон квартиры

На улицу

На улицу



На улицу



Во двор

-1%

Наличие балкона/лоджии

В наличии

Отсутствует

+1%

Отсутствует

+1%

Две лоджии

-1%

Состояние и уровень отделки квартиры

Евроремонт

Хорошее

+10%

Хорошее

+10%

Евроремонт

0

Телефон

В наличии

Спареный

+2%

В наличии



Отсутствует

+3%

Отопление

Центральное

Центральное



Центральное



Центральное



Санузел

Раздельный

Раздельный



Совмещенный

+2%

Раздельный



Мусоропровод

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Лифт

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Удаленность от метро

05 мин. транспортом

05 мин. транспортом



05 мин. пешком

-1%

         10 мин. транспортом

-1%

Наличие металл. двери

В наличии

В наличии



Отсутствует

-1%

В наличии



Состояние подъезда

Хорошее

Отличное 

-1%

Хорошее



Хорошее



Стоимость-индикатор дол. США



144600

140800

127400

Весовые доли



0,07

0,08

0,23


Показатель

Объект оценки

Аналог №7

Аналог №8

Аналог №9

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Варшавское ш.,

д. 90, корп1.

м. «Чертановская», «Варшавская»

Нахимовский просп.,

д. 21.

м. «Нахимовский проспект»

Херсонская ул.,

д. 18.

м. «Калужская», «Каховская»

Цена/об. пл./дол. США

-

104100

129500

101000

Источник информации


Агенство недвижимости «У красных ворот»

Агенство недвижимости «У красных ворот»

Агенство недвижимости «У красных ворот»

Имущественные права

Право собственности

Право собственности




Право собственности




Право собственности




Скорректированная цена


104100




129500




101000




Условия финансирования

Рыночные


Рыночные



Рыночные



Рыночные



Скорректированная цена


104100




129500




101000




Условия продажи

Свободная продажа


Альтернативная продажа

+4%

Свободная продажа



Альтернативная продажа

+4%

Скорректированная цена


108500



129500



105200



Условия рынка

Открытый

Открытый



Открытый



Открытый



Скорректированная цена


108500

129500

105200

Вид корректировки










Тип дома

Панельный

Панельный



Панельный



Панельный



Дата предложения

Апрель  2004

Апрель  2004



Апрель  2004



Апрель  2004



Год постройки дома

2000 г.

1990-е г.

+6%

1990-е г.



2002 г.



Этаж

9

1

+5%

2



10



Всего этажей

17

17



17



17



Общая площадь квартиры, кв.м.

76

70,1

+1%

76



61,6

+5%

Площадь кухни, кв.м.

13,2

9,3

+2%

13,2



8,0

+3%

Вид из окон квартиры

На улицу

Во двор

-1%

Во двор

-1%

Во двор

-1%

Наличие балкона/лоджии

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Состояние и уровень отделки квартиры

Евроремонт

Евроремонт



Требуется косметический

ремонт

+15%

Хорошее

+10%

Телефон

В наличии

В наличии



В наличии



Отсутствует

+3%

Отопление

Центральное

Центральное



Центральное



Центральное



Санузел

Раздельный

Раздельный



Раздельный



Раздельный



Мусоропровод

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Лифт

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Удаленность от метро

05 мин. транспортом

05 мин. транспортом



05 мин. пешком

-1%

         15 мин. транспортом

+2%

Наличие металл. двери

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Состояние подъезда

Хорошее

Хорошее



Хорошее



Хорошее



Стоимость-индикатор дол. США



123200

146000

130200

Весовые доли



0,12

0,14

0,07

ИТОГО: дол. США

132800






    продолжение
--PAGE_BREAK--
123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800


--PAGE_BREAK--


Показатель

Объект оценки

Аналог №4

Аналог №5

Аналог №6

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Кировоградская ул.,

д. 8, корп1.

м. «Пражская»

Красного Маяка ул.,

д. 5.

м. «Пражская»

Севанская ул.,

д. 3.

м. «Царицыно»

Цена/мес./дол. США

-

800

1150

1000

Источник информации


www.snimi.ru

www.snimi.ru

www.snimi.ru

Имущественные права

Право собственности

Право собственности




Право собственности




Право собственности




Скорректированная цена


800




1150




1000




Условия финансирования

Рыночные


Рыночные



Рыночные



Рыночные



Скорректированная цена


800




1150




1000




Условия аренды

На длительный срок

На длительный срок



На длительный срок



На длительный срок



Скорректированная цена


800



1150



1000



Условия рынка

Открытый

Открытый



Открытый



Открытый



Скорректированная цена


800

1150

1000
Вид корректировки













Тип дома

Панельный

Панельный



Панельный



Панельный



Дата предложения

Апрель  2004

Апрель  2004



Апрель  2004



Апрель  2004



Этаж

9

2



8



6



Всего этажей

17

14



9



12



Общая площадь квартиры, кв.м.

76

68,0

+1%

72,1

+1%

69,2

+1%

Площадь кухни, кв.м.

13,2

10,0

+2%

10

+2%

12,1

+1%

Вид из окон квартиры

На улицу

Во двор

-1%

Во двор

-1%

Во двор

-1%

Наличие балкона/лоджии

В наличии

В наличии



Отсутствует

+1%

В наличии



Состояние и уровень отделки квартиры

Евроремонт

Хорошая

+10%

Евроремонт



Евроремонт



Наличие мебели

В наличии

Отсутствует

+20%

В наличии



В наличии



Наличие бытовой техники

В наличии

Отсутствует

+20%

В наличии



Отсутствует

+20%

Телефон

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Санузел

Раздельный

Раздельный



Раздельный



Совмещенный

+2%

Мусоропровод

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Лифт

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Удаленность от метро

05 мин. транспортом

05 мин. транспортом



05 мин. пешком

-1%

             10 мин. пешком

-1%

ПВД, дол. США\мес



1300

1170

1200

ПВД, дол. США\год



15600

14040

14400

Весовые доли



0,04

0,17

0,08
    продолжение
--PAGE_BREAK--

Показатель

Объект оценки

Аналог №7

Аналог №8

Аналог №9

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Луганская ул.,

д. 17

м. «Царицыно»

Новинки ул.,

д.7. корп.2

м. «Коломенская»

Нагатинский пр.,

д. 3.

м. «Нагатинская»

Цена/мес./дол. США

-

1050

1100

1050

Источник информации


www.snimi.ru

www.snimi.ru

www.snimi.ru

Имущественные права

Право собственности

Право собственности




Право собственности




Право собственности




Скорректированная цена


1050




1100




1050




Условия финансирования

Рыночные


Рыночные



Рыночные



Рыночные



Скорректированная цена


1050




1100




1050




Условия аренды

На длительный срок

На длительный срок



На длительный срок



На длительный срок



Скорректированная цена


1050



1100



1050



Условия рынка

Открытый

Открытый



Открытый



Открытый



Скорректированная цена


1050

1100

1050
Вид корректировки













Тип дома

Панельный

Панельный



Панельный



Панельный



Дата предложения

Апрель  2004

Апрель  2004



Апрель  2004



Апрель  2004



Этаж

9

6



2



3



Всего этажей

17

9



12



9



Общая площадь квартиры, кв.м.

76

64

+5%

78,8

-1%

69,2

+1%

Площадь кухни, кв.м.

13,2

10,0

+2%

13,2



12,1

+1%

Вид из окон квартиры

На улицу

Во двор

-1%

Во двор

-1%

На улицу



Наличие балкона/лоджии

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Состояние и уровень отделки квартиры

Евроремонт

Евроремонт



Евроремонт

0

Хорошая

+10%

Наличие мебели

В наличии

В наличии



В наличии

0

В наличии



Наличие бытовой техники

В наличии

В наличии



В наличии

0

В наличии



Телефон

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Санузел

Раздельный

Раздельный



Раздельный



Раздельный



Мусоропровод

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Лифт

В наличии

В наличии



В наличии



В наличии



Удаленность от метро

05 мин. транспортом

07 мин. транспортом



07 мин. пешком

-1%

             05 мин. пешком

-1%

ПВД, дол. США\мес



1100

1050

1150

ПВД, дол. США\год



13200

12600

13800

Весовые доли



0,13

0,2

0,1

ИТОГО: дол. США\год

13750






    продолжение
--PAGE_BREAK--