Реферат: Ипотечное кредитование 8

--PAGE_BREAK--частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности. Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот
кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний
показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к
стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму
кредита [29; 12].В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий. Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене). Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения
и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок,
ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделка купли — продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении. Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов. Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

— контроль за качеством предоставляемых кредитов;

— распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии
с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

— создание резервных фондов на возможные потери по ссудам; своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план
мероприятий по работе с ними;

— разработка программ по возврату кредитов.

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.). Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок,
являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки [17; 19].

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных
ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов. В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

          2.3. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования
Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного
кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для
развития системы жилищного ипотечного кредитования в России. Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают
возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству. Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

        2) ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные
линии российских и иностранных кредитных организаций, средства
институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также
средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета
предполагают на первом этапе  накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья). По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования [13;20]. Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

  — кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями) сроком на 5-10 лет;  — средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы
ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков,
выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные им ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному агентству ипотечного
жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке
ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных
облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами
кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих
закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения
инвесторов через систему Общих фондов банковского управления,
являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63“О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском  учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация –доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании [16; 21].
            

З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ.
         3.1. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования

                                                    в Российской Федерации     

Сегодня в России, насчитывается около 1300 коммерческих банков,  из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, и многие др. Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный виюне1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года). В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных
условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих
закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риски оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

4. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на
принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

5. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные
накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на
банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или
строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других
объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого
счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение
ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с
процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи,
подтвержденного необходимыми документами [40; 21].

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

— первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20%
стоимости квартиры;

— ежеквартальные взносы – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее
стоимости);

— через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся
20% стоимости недвижимости.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало4субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик. Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет. С мая 1994г. Мосбизнес банк начал выдавать долгосрочные ипотечные
кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России. На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача –
перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков.       В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. числовых данных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл. В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита. Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название “Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”,SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на6-10лет. При этом процедура получения кредита стоила заемщику довольно дорого.
Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости
приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования, объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка [45; 21].

Наряду с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно
действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и
валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.

В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк«Дельта Кредит». В целом, программа «Дельта Кредит» отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры. Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе «Дельта Кредит» в России, должны соответствовать следующим критериям:

— Срок кредита до 10 лет;

— Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма
кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры;

— Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены
квартиры;

— Каждый месяц необходимо платить одну и ту же сумму. В нее входят
проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

— Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при
условии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.

— Фиксированная процентная ставка;

— Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке
предлагаются ставки от 13 до 15%);

— По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика,
страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на
квартиру.

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта
Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие,  подтвержденные виды дохода. Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской
Федерации [50; 21].

 Условия предоставления кредита:

— Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения
жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

— У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные
средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости
приобретаемой квартиры);

— Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

— Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание
(выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

— Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так
и продающиеся на вторичном рынке;

— Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как
наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы
кредита на счет заемщика по вкладу «до востребования»;

— Процентная ставка по кредитам в рублях — 18% годовых, по кредитам в
валюте-11% годовых;

— Обязательным условием для заемщика является вложение им собственных
средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

— Срок действия кредита — до 15 лет.

— В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по
программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется
согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть
представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:

— залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира
становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

— поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода
(это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

— поручительством юридических(ого) лиц(а) — платежеспособных
предприятий и организаций — клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда
подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в
качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщики его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита. Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею. Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья [56; 21].    продолжение
--PAGE_BREAK--