Реферат: Управление природопользованием
/>СодержаниеВведение
1. Кадастрземельных ресурсов как метод экономического регулирования в области ихиспользования.
1.1 Основныеметодические подходы к экономической оценке земельных ресурсов.
1.2Проведение государственной кадастровой экономической оценки земель
1.3Нормативная цена земли
2.Формирование рыночной цены городского земельного участка
2.1 Понятиерыночной стоимости земельного участка
2.2 Факторы,влияющие на формирование рыночной стоимости земельного участка
2.3 Рентнаяоценка земельного участка
3Экономическая оценка земельных участков
3.1Экономические особенности рассматриваемой территории
3.2 Ценовоезонирование земель
3.3 Расчётрыночной стоимости земельного участка
Заключение
Списокиспользованной литературы
Введение
Природныересурсы являются национальным богатством народов, естественной основойустойчивого социально-экономического развития, определяя, в конечном счете самувозможность существования человека. Одним из важнейших природных богатств внашей стране являются земельные ресурсы. Среди земель разного назначениягородские, на которых сосредоточено основное национальное богатство, созданноетрудом человека, представляют наибольшую ценность. В условияхадминистративно-командной системы предприятия не были экономическизаинтересованы в рациональном использовании земельных ресурсов, их охране ивоспроизводстве, хотя такая обязанность на них возлагалась законодательством. Болеетого, расходы на охрану земельных ресурсов являлись фактором, снижающимитоговые результаты деятельности предприятия.
Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственноеотношение к земле в нашей стране, способствовала расточительному,нерациональному использованию ценнейшего ресурса — городских земель. Этоприводило к гипертрофированному росту территорий городов и промышленных комплексови в связи с этим к необоснованному изъятию под строительство в завышенныхразмерах сельскохозяйственных угодий и лесопокрытых территорий. Увеличиваласьпротяженность инженерных и транспортных коммуникаций, деградировала природнаясреда вокруг городов, росли стоимость всех видов обустройства территорий ииздержки эксплуатации как производственных, так и в инженерных системахгородов. Все это негативно сказывалось на эффективности производства иудобствах проживания населения.
Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан сформированием экономического механизма, призванного соединить 0интересыэкономики и рационального использования земельных ресурсов. Начатая в 1991 годуземельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства.Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантийправ на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размерыи механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетахвсех уровней мала. Земельные отношения крайне политизированы. Перед Россиейстоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и созданияроссийской национальной системы землепользования, которая позволила бысоединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальнуюсправедливость при распределении земли.
Выходом из такого сложного положения является определение основныхнаправлений государственной земельной политики и разработка автоматизированнойсистемы земельного кадастра. Достоверная кадастровая информация позволяетпринимать более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать нарынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей.
Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение дляуправления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельскогохозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведениягосударственного земельного кадастра становятся очень полезным инструментом дляуправления городскими землями. Этим объясняется актуальность темы дипломнойработы.
Исходя из актуальности темы определяется цель написания работы, котораязаключается в том, чтобы показать особенности экономической оценки ресурсов (напримере городских земельных участков).
В соответствии с поставленной целью предстоит рассмотреть ряд вопросов:
· Основныеметодические подходы к экономической оценке земельных ресурсов.
· Проведениегосударственной кадастровой экономической оценки земель.
· Нормативная ценаземли.
· Понятие рыночнойстоимости земельного участка.
· Факторы, влияющиена формирование рыночной стоимости земельного участка.
· Рентная оценказемельного участка.
· Экономическиеособенности рассматриваемой территории.
· Ценовоезонирование земель.
· Расчёт рыночнойстоимости земельного участка.
1. Кадастр земельных ресурсов как метод экономическогорегулирования в области их использования 1.1Основные методические подходы к экономической оценке земельных ресурсов
Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямогосравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6месяцев. При применении этого метода сначала выявляются фактические продажиучастков на соответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяетсяинформация о сделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной еезаконности и экономической целесообразности. Сумма продажной ценыкорректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимогоучастка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит сопоставимый по какому-либопараметру, его фактическая цена увеличивается, а если уступает, то цена уменьшается.Такое уточнение цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентахпо каждому фактору и в совокупной поправке.
При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющиестоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение,коммуникации, рельеф и др.
Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков,приобретаемых для сельскохозяйственного, промышленного назначения и дляжилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов дляофисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах —ценаза 1 фронтальный метр; в районах жилой, дачной застройки при стандартных поформе и размерах участках — цена за 1 лот; при необходимости соблюдения правилзонирования по ограничению величины здания — цена за единицу плотности, т.е.коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участки. Вкачестве единицы для сравнения по застроенным участкам могут применяться: ценаза 1 м2 общей или чистой площади; цена за 1 м3складов, элеваторов и др.: ценаза 1 место — парковки, в гараже и др.
На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичнаястоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. Приэтом используется расчет медианной (середина ранжированного ряда) или среднейцены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения применяется вслучаях, когда участки сильно отличаются один от другого по размерам, ноотносительно сходны по другим параметрам. Другой прием, который подходит для участковпримерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам, основанна определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартногоучастка. Он служит затем ориентиром для расчета стоимости других участковземли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вноситсяпоправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участкас основанием по фронту улицы составит примерно 65% стоимости Прямоугольногоучастка с такой же границей и глубиной. Следующий способ оценки стоимости земельныхучастков основан на определении соотношения продажных цен и потенциального или фактическоговалового дохода, получаемого от собственности, поэтому он получил названиеспособа валового рентного мультипликатора (ВРМ).
При проведении расчетов оценки стоимости земельных участков по способуВРМ необходимо осуществить следующие действия:
• оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;
• определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавнихрыночных сделок;
• рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемножения
рыночное рентного дохода от него на ВРМ.
Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в самихпродажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее аналоги длясравнения. Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуетсяпутем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка истоимостью земли. Установлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенныхна ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участкаможно оценивать путем
распределения общей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составнымичастями — земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициентысоотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимостиединицы сравнения или базового участка для данного района.
Следующий метод получил название метода остаточной продуктивности (остатка).При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется послеоплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства: труда-зарплаты,комиссионных; капитала-процентов, дивидендов; предпринимательских способностей-прибыли,вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.
Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когдаизвестны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительностьих полезной жизни, ставка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.
Еще одним способом оценки земли является метод капитализации дохода, прикотором стоимость участка может быть определена как его способность приноситьдоход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразованияденежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации— это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущегочистого дохода от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учитываетсядоля текущего доходя в полной стоимости участка. Стоимость земли (С)определяется по формуле
С=Д/R,
где Д — величина чистого дохода;
Д — норма (коэффициент) капитализации.
Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвесторуприемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.
Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом
способе следующая:
— на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкамза прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный валовойдоход;
— на основе фактических издержек составляется смета расходов на будущийгод с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы;
— рассчитывается действительный валовой доход (эффективный), получаемыйпутем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которыеустанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке;
— исчисляется чистый доход как разница действительного валового дохода ивсех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационныхначислений;
— чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.
Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения валовогоили чистого дохода на рентный мультипликатор. Его рассчитывают по формуле
Рм=Цп: Д,
где Рм — рентный мультипликатор;
Цп — цена продаж сопоставимых участков;
Д — арендная плата или чистый доход.
По российскому законодательству плательщиками земельного налога являются физическиеи юридические лица РФ, международные неправительственные организации и иностранныеюридические лица, имеющие земли в собственности, владении и пользовании. Налогамиоблагаются земельные участки и земельные доли при общей долевой собственности.Ставки налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственногоназначения. Федеральные органы законодательной власти устанавливают средниеставки с 1 га (1 м2) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средниеи минимальные ставки по районам. Например, в Московской области установлена минимальнаяставка земельного налога — за 1 га пашни, многолетних насаждений — 600 руб.;сенокосов — 200 руб.; пастбищ — 100 руб.
Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле
3=П х С х К,
где П — площадь участка соответствующего назначения;
С — ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;
К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.
Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно относят равными частямина себестоимость продукции, или на соответствующие источники финансирования поземлям, не связанным с основной деятельностью.
1.2 Проведение государственной кадастровой экономическойоценки земель
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:
1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.
2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.
Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли.
Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:
Кадастру недвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка земли;
Земельной книге, в которой учитывается право собственности на землю. Определенные шаги в области создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.
В отдельных субъектах Российской Федерации проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.
В настоящее время вступил в силу Закон РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Для оценки сельскохозяйственных земель разработана кадастровая оценка земли. Она существует во многих регионах и по расчетам составляет от 400 руб. на севере страны до 46 тыс. руб., на юге за 1 га пашни. Кадастровая оценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия, дачные участки, городские кварталы) можно покупать и продавать в соответствии с Земельным кодексом.
Однако общепринятой методики по оценке стоимости земли пока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущими научно-исследовательскими учреждениями нашей страны и опыт стран с рыночной экономикой.
В целях обеспечения методической поддержки и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана “Методика государственной кадастровой оценки городских земель” (Поставщик — Центр аналитических исследований и разработок АООТ “Городской кадастр”, г. Москва).
Настоящая “Методика государственной кадастровой оценки городских земель” предлагается органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления для использования в земельно-оценочных работах.
Настоящая методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее именуется — Методика) разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Методика учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации (далее субъектов РФ) в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15.03.97 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».
Определение кадастровой стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней. Методические основы оценки городских земельных участков и связаннойс ними недвижимости сводятся к следующему.
Оценка стоимости городских земель, определенная на основе оценки стоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений с учетом статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельном рынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных участков, являясь обобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентную составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимости городских земель и земельных участков, так и всех экономических нормативов землепользования. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другие.
Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов.
Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты,
Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.
Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.
1.3 Нормативная цена землиНаиболеешироко цитируемое определение понятия нормативная цена земли (НЦЗ) дает статья25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю»:
Нормативнаяцена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенногокачества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срококупаемости.
Изопределения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земливыступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельностьна определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категориейземли и разрешенного использования земельного участка. Это подтверждает мнение,приведенное в комментарии к Земельному кодексу РФ под редакцией Чубукова Г.В. иТихомирова М.Ю., что нормативная цена земли в ранее действовавшемзаконодательстве хотя и выступала в качестве формы платы за землю, однако, посути, она являлась критерием расчета платежей за использование земли, а неформой платы за нее.
Такимобразом, нормативная цена земли характеризует не качество земли как таковой, еефизические свойства, а скорее ее степень пригодности для определенных видовдеятельности. И, скорее всего, можно предположить, что перевод земли из однойкатегории в другую и изменение разрешенного использования должен повлечь засобой изменение нормативной цены земельного участка.
Согласно п. 1Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» :
· нормативная ценаземли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РоссийскойФедерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектовРоссийской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочнымзонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения обоценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативнойцене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам иземлеустройству.
В связи сприведенным выше процитирую определение НЦЗ, которое предлагает Волков Г.А.:
· Нормативная ценаземли – административно устанавливаемая стоимость земельного участка в составегруппы земельных участков, включенных в одну оценочную зону.
· В своих лекцияхпрофессор Петрова Т.В. предлагает использовать следующее определениенормативной цены земли, которое на взгляд автора настоящей работы являетсянаиболее приближенным к самой сути института и не перегружено специальнымиправовыми терминами:
· Нормативная ценаземли – это условный экономический показатель, необходимый для регулированияотношений землепользования, сделок с землей, для установления некоторойобъективированной цены на земельный участок.
2. Формирование рыночной цены городского земельного участка 2.1Понятие рыночной стоимости земельного участка
Основой рынканедвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью.
Осуществлениекупли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основеих стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другимиобъектами.
Адам Смит(1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондоне свой главный труд«Богатство народов», в котором впервые была сформулирована теория трудовойстоимости и рыночных отношений.
Согласно этойтеории стоимость, во-первых, создается трудом, притом всяким производительнымтрудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет самувеличину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.
Такимобразом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обменетоваров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. Наоткрытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса ипредложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а являетсярезультатом проявления следующих свойств товаров и услуг:
· Полезность;Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью;
· Спрос; Стоимостьзависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, топонятие стоимости не реализуется;
· Передаваемость;Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи правсобственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятиестоимости не реализуется.
Из анализаэтих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара илиуслуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду,которую имеет обладатель товара или услуги.
Обсуждаяпонятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты.Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.
Цена объектанедвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объектанедвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделкеопределенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этоттермин используется как синоним стоимости в обмене.
Цена — этоденежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу.Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимоот того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки можетзначительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствииоформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимостьулучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактическиосуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством исоответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учетстоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправкина местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставокарендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.
Эта разница,именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, напримерналичия аналогов или стабильности рынка.
Так,например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцыохотно шли на 10 — 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальнаяцена сознательно завышается на 15 — 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить впроцессе торга.
Порой, ценасделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и неподдается прогнозам.
Затраты — этоденежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуги.
В общемслучае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могуткак совпадать, так и существенно различаться.
Насовременном рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующихконкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основныхзвеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязаннымпрофессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита ифинансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретнойситуации вида определяемой стоимости.
К числуосновных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся:рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующемиспользовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченнойреализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке;расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость длястрахования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;
Любой изперечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.
Рыночнаястоимость объекта недвижимости — расчетная денежная сумма, по которой продавец,имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать,согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию остоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы егоприобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может бытьпродан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, чтостороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, безпринуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость являетсяпредметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, таки понижения.
Существует идругое определение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ееко времени: Рыночная стоимость — это расчетная сумма, за которую собственностьследует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовымпродать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во времякоторого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и безпринуждения.
Стоимостьобъектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные изних:
1. Объективныефакторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют среднийуровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
o макроэкономические- факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамикакурса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда,потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельностии т.д.);
o микроэкономические- факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы,связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
o массированнаяреклама;
o инфляционныеожидания;
o симпатии;
o осведомленность ит.д.
o в настоящемпособии не рассматриваются.
3. Физическиефакторы:
o местонахождение — удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортногосообщения (особенно — близость метро) напрямую влияет на стоимостьнедвижимости;
o архитектурно-конструктивныерешения — в зависимости от назначения дальнейшего использования зданиястоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
o состояние объектанедвижимости;
o наличиекоммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
o экологические исейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологическойэкспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковойзоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющиена цену и скорость продажи квартир:
o количествоаналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартирименно в этой части города;
o объективныенедостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ ит.п.);
o престижностьрайона;
o экологическаяобстановка в районе;
o транспортноесообщение и развитость инфраструктуры района;
o социальнаяоднородность дома;
o характер сделки(«прямая» или «встречная» продажа);
o юридическая«чистота» объекта.
Известно, чтоглавным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однакокаждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоятденьги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубльне снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства.В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип«время — деньги». Третьему подавай надежного покупателя, которыйможет гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во времяпереговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты междуобъективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец всостоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ееитогах.
2.2 Факторы, влияющие на формирование рыночной стоимостиземельного участкаКраеугольный камень теории оценки недвижимости — это понятие«рыночная стоимость». В Федеральном законе 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующееопределение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью понимаетсянаиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден наоткрытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другаясторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своихинтересах;
объект оценки представлен на открытый рынокв форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки,и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороныне было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Данное определение рыночной стоимости базируется на следующихпредпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынкапри соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца кпокупателю в момент отчуждения объекта.
К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том, чторыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, посколькупри изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночнаястоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключениясделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Датаоценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета неможет предшествовать дате оценки.
Остановимся более подробно на основных понятиях определения рыночнойстоимости земельного участка:
"… наиболее вероятная цена..." — имеется в виду, что рыночнаястоимость — это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена приосуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную дляоткрытого и конкурентного земельного рынка мотивацию;
"… на открытом рынке в условиях конкуренции..." — под открытостью рынка понимаетсяотсутствие препятствий экономического, юридического и административногохарактера для вхождения всех желающих на данный земельный рынок, а также выходаиз него.
Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности имобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого изних на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами.В отличие от рынка совершенной конкуренции, на земельном рынке каждый участокимеет свою специфику и местоположение, число участников невелико и они, какправило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственноерегулирование;
"… стороны сделки действуют разумно..." — рыночная стоимостьпредполагает, что стороны сделки действуют экономически рационально,компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его непринуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий иожиданий рынка имеющегося, а не воображаемого или гипотетического.Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по любой цене и платитьвыше той суммы, которую требует рынок.
Продавец не желает и не вынужден продать земельный участок по любой цене,предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать участок после достаточногосрока его экспозиции за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке;
"… на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства..." — стороны сделки не испытывают незаконного давления иличрезвычайных жизненных обстоятельств. У покупателя и продавца отсутствуетострая экономическая или другая необходимость в данной сделке. Между ними нетпредварительного сговора или особых отношений: родственных, отношений междуматеринской и дочерней компаниями, между владельцем собственности иарендатором, которые могут сделать величину цены нетипичной для данногосегмента рынка земли;
"… стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки..." — сторонысделки, совершенной по рыночной стоимости, достаточно информированы охарактеристиках продаваемого земельного участка, его фактическом состоянии ипотенциальном использовании, а также о рыночной ситуации на дату оценки.Обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересахи рассчитывает получить максимальную выгоду соответственно своему положению всделке;
"… объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичнойоферты..." — объект оценки, для того чтобы быть проданным по рыночнойстоимости, должен быть выставлен на рынок в форме формального предложениязаключить сделку с указанием всех необходимых условий. Продолжительностьпериода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости отсложившихся условий и назначения использования земли, но она должна бытьдостаточной для привлечения адекватного числа потенциальных покупателей,образующих данный сегмент рынка;
"… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение заобъект оценки..." — на величину цены не оказывают влияние специфическиеусловия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либостороны;
"… платеж за объект оценки выражен в денежной форме..." — средствомплатежа должны выступать денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги,товары и услуги или их сочетание с деньгами.
В Постановлении Правительства РФ «Об утверждении стандартовоценки» от 6 июля 2001 г. № 519 также приводится определение рыночнойстоимости: «Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена,по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условияхконкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства».
Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операцияхкупли-продажи или сдачи в аренду, при определении стартовых цен на конкурсах иаукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с цельюпривлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.
В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркивается, что для оценкирыночной стоимости оценщик вначале должен установить наиболее эффективноеиспользование. Такое использование может быть продолжением существующегоиспользования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопросразрешается на основе изучения данных рынка.
«Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, еслиони применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночнойстоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение.Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследованийрынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированногоденежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком,и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Затраты на строительство исумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат инакопленной амортизации по рыночным данным».
В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательнуювеличину. К таким случаям относятся:
определенное арендованное имущество;
некоторые специализированные объекты имущества;
устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимостиземельного участка;
некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды,и др.
Кроме рыночной стоимости в Постановлении Правительства РФ «Обутверждении стандартов оценки» предусмотрены также следующие виды стоимости(базы оценки):
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объектаоценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требуетдополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажисвободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта,аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведенияоценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночныхценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичногообъекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетомизноса объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимостьобъекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели егоиспользования.
В МСО стоимость в использовании определяется как стоимость конкретногоимущества при конкретном использовании для конкретного пользователя и потому несвязанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом даннымимуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является,безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или квеличине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи [23.С.105] ;
д) инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемаяисходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционныхцелях.
Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие отрыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом ипокупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит отиндивидуальных требований к инвестициям, предъявляемым конкретным инвестором.
Выделяют, целый ряд существенных причин, вызывающих различия в величинерыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие,как:
различия в оценках величины будущих потоков доходов;
различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объектуоценки, и требуемой ставки доходности;
различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек иналоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);
синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями,инвестициями или вложениями в акции других компаний.
Основными целями расчета инвестиционной стоимости при оценке недвижимостиявляются:
инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлениинедвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятиеинвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и другихважнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;
оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна изважнейших функций инвестиционной стоимости — оценка инвестиционных проектов ивыбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется прианализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощьюоценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менееэффективные проекты;
оценка эффективности действующего объекта недвижимости. Инвестиционнаястоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы обесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основеанализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образомскорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимостипоказывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем.
Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционныеметоды, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор можетприменять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только дляэтого инвестора. При использовании метода дисконтированных денежных потоков дляопределения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционнойстоимости, а не рыночной стоимости.
2.3Рентная оценка земельного участкаИсходным условием дляобразования ренты является аренда земли. Аренда земли — вид землепользования,при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу(арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматриваетсявознаграждение землевладельцу — арендная плата.
Арендная плата внастоящее время является основной формой крестьянского землепользования вразвивающихся странах. Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянскихсемей, в Гватемале и Аргентине — 40, в Панаме — свыше 75%.
В XVI-XVII вв. возниклакапиталистическая (предпринимательская) аренда земли. В этом случае арендаторвкладывает в землю собственный капитал, ведет хозяйство с помощью наемноготруда с целью извлечения прибыли. Такая аренда особенно распространена в США,Великобритании, Бельгии, Нидерландах и Франции.
Сейчас в странах Западазаметна тенденция к сокращению доли арендованной земли в общем, земельномфонде. Это происходит под воздействием ряда причин: на химических предприятияхсоздаются многие заменители сельскохозяйственного сырья, укрупняется сельскохозяйственноепроизводство, трудящиеся крестьяне и фермеры разоряются из-за возросшейконкуренции на рынках сбыта продукции и др. Наблюдается и другая тенденция — водном лице соединяются земельный собственник и предприниматель.
Арендная плата за землюво всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный вимущество землевладельцем, и главным образом — ренту. В силу этого возникаютрентные отношения между землевладельцем и предпринимателем — арендатором.Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли иарендатором по распределению прибыли. Одна ее часть — в виде обычной прибыли — достается предпринимателю, а другую долю — в форме сверхприбыли — получаетземельный собственник.
Земельная рентавозникает в силу тех особых экономических отношений, которые складываются поприсвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник,кооператив или государство) на законном основании обладает исключительнымправом собственности на землю. Он передает свое право использования землипредпринимателю, который по условиям арендного договора временно организуетсельскохозяйственное производство. На взаимоотношения арендодателя и бизнесменавлияют следующие экономические условия.
В отличие от обычныхпромышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужномобъеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественноограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и поместорасположению — удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние ихудшие участки земли.
Сельскохозяйственныхпродуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно дляудовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условииполучения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. Врезультате возникают особые условия образования цен на зерно и другуюпродукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиямпроизводства на худших землях. Все фермеры сбывают выращенный урожай по ценам,которые не только окупают повышенную себестоимость (непреднамеренно большиезатраты труда и материальных ресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, какминимум, обычную прибыль.
В силу болееблагоприятных условий на лучших и средних по качеству землях себестоимостьединицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительнонизкую себестоимость (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью, то на лучшихучастках ее индивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующиездесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительнуюсверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль — это разницамежду рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, исравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся налучших землях.
Земельный собственникпрекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли и учитывает этообстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается ему ввиде дифференциальной ренты.
Предприниматель можетповысить экономическое плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшаетпочву и выполняет иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводитсяинтенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпускапродукции без расширения земельных участков путем улучшения использованиясредств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективностьдополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицыпродукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене(соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новуюразностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценойединицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствиеинтенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предпринимательполучает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелецзаключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитываетрезультаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого егоучастия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.
Рента подобным жеобразом образуется в добывающей промышленности (где получают энергоносители,полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесь дифференциальный доходпорожден различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости,которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством другихприродных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены напродукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиямее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые сменьшими издержками, образуется разностный доход. Он достается собственникуземли в виде ренты.
3 Экономическая оценка земельных участков 3.1Экономические особенности рассматриваемой территории
Особенностьоценки земли состоит в том, что она охватывает широкую сферу общественныхотношений, связанную с определением стоимости целых систем иприродно-антропогенных комплексов и образований. Проведение экономическойреформы и развитие рыночного хозяйства потребовало создания новой правовойсистемы и совершенствования Российского законодательства. Это в полной мереотносится и к оценке земли как объекту недвижимого имущества, активнововлекаемого в рыночный оборот. Роль земельно–оценочной деятельности резковозросла в связи с коренным преобразованием в области земельных отношений.
Начатыев Российской Федерации рыночные преобразования направлены на формированиецивилизованного земельного рынка, создание условий для равноправного развитияразличных форм собственности на землю.
Встратегии рыночных преобразований важное место занимает институт оценки земли,включающий в себя, совокупность норм, регламентирующих разнообразные отношенияпо использованию земли как важнейшего природного ресурса, как основы жизни,деятельности и благосостояния народов России, как объекта налогообложения, какпространственного базиса под городские застройки, как кладовая недренныхместорождений и т.д.
Особенностьоценки земли состоит в том, что она охватывает широкую сферу общественныхотношений, связанную с определением стоимости целых систем и природно-антропогенныхкомплексов и образований. Проведение экономической реформы и развитие рыночногохозяйства потребовало создания новой правовой системы и совершенствованияРоссийского законодательства. Это в полной мере относится и к оценке земли какобъекту недвижимого имущества, активно вовлекаемого в рыночный оборот. Рольземельно–оценочной деятельности резко возросла в связи с кореннымпреобразованием в области земельных отношений.
Начатыев Российской Федерации рыночные преобразования направлены на формированиецивилизованного земельного рынка, создание условий для равноправного развитияразличных форм собственности на землю. В стратегии рыночных преобразованийважное место занимает институт оценки земли, включающий в себя, совокупностьнорм, регламентирующих разнообразные отношения по использованию земли какважнейшего природного ресурса, как основы жизни, деятельности и благосостояниянародов России, как объекта налогообложения, как пространственного базиса подгородские застройки, как кладовая недренных месторождений и т.д.
3.2Ценовое зонирование земельЦеновоезонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельныхучастков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонированиятерритории города, а именно формирования на основе полученных показателейкадастровой стоимости отдельных оценочных зон.
Оценочнаязона – часть земель административно-территориального образования, однородных поцелевому назначению, виду функционального использования и близких по значению ккадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкиепо значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. Приэтом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальнымиучастками на территории города.
Объединениеотдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюденияследующих принципов:
• близостьзначений показателей кадастровой стоимости земельных участков;
•территориальное единство расположения микрозон ;
• общностьинженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательноговоздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений илиобъектов.
Количествооценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участковмикрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городахс устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависитот численности жителей населенного пункта.
При расчетепоказателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитываетсявлияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловойзон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
1)транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры ибытового обслуживания общегородского значения;
2)обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройствотерритории;
3) уровеньразвития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
4)историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценностьтерритории;
5) состояниеокружающей среды, санитарные условия;
6)инженерно-геологические условия строительства;
7)рекреационная ценность территории;
8)престижность территории.
Дляпроизводственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большоезначение имеют следующие факторы:
1)уровеньразвития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей,удаленность от основных транспортных магистралей;
2)условияобеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
3)градостроительныеусловия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованиемземельных участков и т.п.
Учет данныхфакторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которыхопределяется на основе статистического и причинно-следственного анализарыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса иэкспертных оценок специалистов.
В заключениепроводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логическийанализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должнаснижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этойтенденции устанавливаются причины сложившегося положения.
Сравнительныйанализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостьюземли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельныхучастков и объектов недвижимости.
3.3Расчёт рыночной стоимости земельного участкаДля оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использованиетрех подходов: доходного, сравнительного и затратного.
Доходный подход при оценке объектов недвижимостивключает в себя два метода:
· методкапитализации доходов;
· методдисконтированных денежных потоков./>
Метод капитализации доходов используется при оценкеприносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут,например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее варенду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже вбудущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий,сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:/>
1. Оценивается потенциальныйваловый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов,существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальныйваловый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 %использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадиоцениваемого объекта и принятой арендной ставки.
ПВД = S * Cа,
где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Cа — арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта,его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
2. Оцениваются предполагаемые потери отнедоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВДна величину потерь дает величину действительного валовогодохода (ДВД), который определяется по формуле
ДВД = ПВД — потери./>
3. Рассчитываются предполагаемыеиздержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы дляобеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называютсяоперационными расходами. Операционные расходыпринято делить на:
· условно-постоянныерасходы;
· условно-переменныеили эксплуатационные расходы;
· расходы назамещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит отстепени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг(например, страховые платежи).К условно-переменным относятся расходы, размеркоторых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровняпредоставляемых услуг.
Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы,расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплатаобслуживающему персоналу и т. д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую заменубыстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относяткровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру).
В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотябольшинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Есливладелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, тоуказанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимостирассматриваемым методом.
Пример. Косметический ремонт, требующийсяодин раз в 6 лет, обходится владельцу в 10.000$. Последний раз ремонт былпроведен 2 года назад. Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы назамещение по статье косметического ремонта за первый год владения.Решение.Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 — 2), следовательно, онпридется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят 10.000: 4 =2.500$.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается заменабыстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Нонеобходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).
Пример. Текущий ремонт, требующийся один разв 6 лет, обходится владельцу в 10.000$. Последний раз ремонт был проведен 2года назад. Срок владения 3 года. Необходимо рассчитать расходы на замещение постатье косметического ремонта за первый год владения.Решение. Ремонт придетсяделать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение для нынешнеговладельца равны 0. Но цена реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на(2+3 / 6) от стоимости ремонта, что составляет 8.333,3 $.(10000 * 5/6)/>
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД навеличину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД — Операционные расходы(за исключением амортизационных отчислений).
5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методовопределения последнего:
5.1. Метод кумулятивного построения.
5.2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещениякапитальных затрат.
5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.5.4.Метод прямой капитализации./>
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит издвух элементов:
· ставки дохода наинвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна бытьвыплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и другихфакторов, связанных с конкретными инвестициями.
· нормы возврата(возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммыпервоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализацииприменяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов./>
Ставка дохода на капитал строится на базе:
1. безрисковой ставки дохода;
2. премии за риск;
3. премии за низкую ликвидностьнедвижимости;
4. премии за инвестиционный менеджмент./>
Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой,к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Дляопределения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскимипоказателями по безрисковым операциям, так и российскими.
В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставкеприбавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновойриск.
Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственныеоблигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам(сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности.Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование вданный объект.
Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранееперечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностейоцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна бытьвеличина процентной ставки для компенсации первого. Премияза низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстронедвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительнонизколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложныинвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционныйменеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которомувключаются в операционные расходы./>
Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализацииприменительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции инорму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива(уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала./> Метод Инвуда. Этот методприменяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будутполучены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будетпредставлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещениеили возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собойдоход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возвраткапитала.Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставкедохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций каксоставная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещенияпри той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется изтаблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации припотоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции ифактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можновзять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизациюединицы).
Первоначальными инвестициями, настолько высока, что становитсямаловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому дляинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Пример. Инвестиционный проектпредусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет.Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке6%.Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, чтопредставляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициенткапитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.
В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость неполностью, а лишь частично, то коэффициент капитализациибудет рассчитываться несколько иначе.
Пример. Прогнозируется продажа объектанедвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода наинвестиции 12%.Решение. По методу Ринга нормавозврата капитала 20% (100%: 5 лет) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возвратакапитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.
По методу Инвуда норма возврата капиталаопределяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потеристоимости. 50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (норма возвратакапитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.При вложенииинвестиций в недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимостипервоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора оповышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельныевиды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимостьучета в коэффициенте капитализации прироста стоимостикапиталовложений.
Пример. Требуемая ставка дохода на капиталравна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих пяти лет исоставит 40%.Решение. 1. Рассчитается отложенный доход 0,4 * 0,1574 (факторфонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063.
2. Из требуемойставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом,определяется коэффициент капитализации. R = 0,12 — 0,063 = 0,057 = 5,7%.
В случае повышения стоимости инвестированных средств, выручка от продажине только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит частьдохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициенткапитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала./>
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного исобственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворятьтребованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициентаопределяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы.Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной ирассчитывается по следующей формуле:
/>
Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будетпредставлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или жебудет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы./>Коэффициент капитализации для собственного капиталарассчитывается по формуле:
/>
/>
Общий коэффициент капитализации определяетсякак средневзвешенное значение
/>
где
M — доля заемныхсредств в стоимости;
Rm —коэффициент капитализации для заемного капитала;
Re —коэффициент капитализации для собственного капитала./>
Существует еще один метод определения коэффициента капитализации — метод прямой капитализации. В рамках доходного подходастоимость актива рассчитывается по формуле
/>
гдеV—стоимость оцениваемого объекта;
Y—ЧОД;R —коэффициент капитализации.
Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующаяформула переводит стоимость в коэффициент капитализации:
/>
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОДсопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициенткапитализации. Определенный таким путем коэффициенткапитализации называется общим. Эта формула используется, когдаперепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестицийи, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализациинадбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступлениеравновеликих доходов.
Пример. Имеется информация о недвижимости,сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимостьпродана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $.
Найти общий коэффициент капитализациипозволяет вышеприведенная формула:
R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.
6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимогоимущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистогооперационного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации(результат 5-го этапа):
/>
или ЧОД / Коэффициент капитализации/>
Метод дисконтированных денежныхпотоков. Этотметод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов,которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.Определениеобоснованной рыночной стоимости с использованием методадисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:
1. Составляется прогноз потока будущихдоходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимостьоцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимостьпредполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа непланируется.
3. Выводится ставка дисконта дляоцениваемой недвижимости на существующем рынке.
4. Производится приведение будущейстоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии ктекущей стоимости.Таким образом:
Стоимостьнедвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущаястоимость реверсии.
Заключение
В ходе исследованиябыло выяснено, что в современной действительности в России земля представляетсобой один из наиболее сложных объектов экономической оценки. Земельноеотношение является крайне сложными и многоплановыми, потому что включают в себяи отношение между органами государственной власти, и органами местногосамоуправления, и юридическими лицами, и отдельными гражданами и т.д. Примеромсложности этих взаимоотношений может являться десятилетняя отсрочка принятияЗемельного кодекса, который наконец-то был принят в текущем году.
Оценка рыночнойстоимости земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагаетуточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данномуучастку на основе установления и детального учета всех рентообразующихфакторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.
Список использованной литературы
1. Артеменков И.Л., Воронкин А.В. Роль и место в стандартов оценки в оценочнойпрактики «сравнительный анализ в стандартах оценки» // Вопросыоценки.-1996.-№1.-С.8-12.
2. Кадастр земель населенных пунктов: Учебное пособие.-М.,1997.-С.78-124.
3. Камаев В.Д. и др. Учебник по основам экономической теории.-М.:«ВЛАДОС», 1994.-384с.
4. Колтунов В.М. Основы рыночной экономики.-Ч.1.-Н-Новгород,1996.-С.89-119.
5.Комментарий к Конституции РФ / Под ред. Л.А.Окунькова.-М.: Бек, 1994.-458с.
6.Конституция Российской Федерации.-М.: «Проспект», 1999.-48с.
7. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости: Учеб. пособие длявузов.-Спб., 2000.-С.255-278.
8. Кузнецов С.Ю. Новое в оценке компаний за рубежом // Финансоваягазета.- 1998.- №44.- С.4.
9. Курс экономической теории / Под ред. М.Н.Чепурина.-М.,1999.-С.18-117.
10. Микро- и макроэкономика.-Спб.: АО Литера плюс, 1994.-188с.
11. Нейман Е.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости.-М.: Дело, 1998.-С.73-111.
12. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практическое пособие/ Под ред. А.Зарубина.-М., 1998.-С.12-37.
13. Оценочная деятельность в России: Сб. науч. тр.- М.: ФА, 1998.-С.27-56.
14. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель.- М.: Дело,1998.- С.212-145.
15. Рыночная экономика // Деловая жизнь.-1993.-№2.-С.8-12.
16. Современная экономика / Под ред. О.Ю.Мамедова.-Р-на-Д.,1998.-С.117-156.
17. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»от 29.07.98 №135 – ФЗ
18. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? (Методы оценки) М.: Перспектива,1996.- С. 7-14.
19. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник.-М.,2000.-С.145-190.
20. Фридман Д., Ордуэй Анализ и оценка приносящий доход недвижимости.-М.: Дело, 1995.- С. 346-388.
21. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие.- М.: РОО, 1994.-С. 8-15.