Реферат: Аренда. Рынок аренды нежилых помещений
Министерствообразования
МосковскийГосударственный Строительный Университет
Кафедраэкономики и управления в строительстве
КУРСОВАЯ РАБОТА
на тему:
«Аренда. Рынок аренды нежилых помещений»
Выполнила студентка
Вечернего отделения
ЭОУС-V, 2 группа
Кондрашова А.Н.
Проверила: Иванова Н.В.
Москва — 2002
О Г Л А В Л Е Н И Е
Наименование Стр. Ввдение 3 §.1. Понятие и функции аренды 4 §.2. Принципы аренды недвижимости 8 §.3. Виды и формы аренды 11 §.4. Экономический механизм аренды недвижимости 13 §.4.1. Арендная плата: состав и функции 14 §.4.2. Виды и формы арендных платежей 16 §.5. Аренда нежилых помещений 18 §.5.1. Методика расчета арендной платы за нежилые помещения 20 §.5.2. Анализ рынка аренды нежилых помещений в г.Москве 21 §.5.3. Анализ основных сегментов рынка аренды нежилых помещений в г.Москве 24 Заключение 28 Литература 29Введение
При любомобщественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает«недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаныжизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Понятие«недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи свведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов,и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. Вдореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости иее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землюделение вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основныхи оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и тольков натуральных единицах измерения (по площади).
В современнойРоссии понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено вэкономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР иреспублик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в УказеПрезидента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношенийи развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательнозакреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.
С переходом крыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимоеимущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена всистему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, каккупля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.
Арендапоявилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом ее была земля. Вдальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование ипочти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетическиекомплексы и линкоры. С 1950-х годов развитие аренды в США, включая такие ееразновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особеннобурный характер. В 1987 г. общая стоимость сданного в аренду оборудованиясоставляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти на 7% ежегодно.
Причинароста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьмапростую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов вденежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкостьиспользования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющихрешение вопроса, чему следует отдать предпочтение — аренде или покупке. Арендатребует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете ифинансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управленияактивами.
Основноепонятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторонпредлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другойстороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в формерентных платежей, а вторая — выгоду от использования имущества по минимальнойцене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны сприобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовыхнужд.
Демократизацияэкономических отношений в современной России началась в 1989г. с интенсивногораспространения аренды, удивительные возможности которой для укреплениянародного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере. Аренда посвоей сути затрагивает базисные отношения общества и в своем развитиизакономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работникаи становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Онаболее полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных иобщественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средствпроизводства, труда от капитала, исполнительных функций от управленческих.
Обладающиебогатым воображением деловые люди на протяжении жизни многих поколенийпродолжали совершенствовать изначально немудреную форму аренды. Свойствопростоты у нее сохранилось, однако эксперты обнаружили, что аренда приобрелапоразительную гибкость. Постоянно порождаются новые выигрышные для обеих сторонмоменты, благодаря которым предприниматели, подобные вам, могут с умомвоспользоваться появляющимися возможностями для роста.
Особая историческаяроль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новыхформ собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет кпреодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессеаренды происходит саморазвитие государственной собственности, а приопределенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную илидолевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножениеосновных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами,но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешениесуществующего противоречия, двойственности коллективной собственности, котораяпринадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
Как универсальная общечеловеческая ценность ивеличайшее достижение человеческого разума аренда в одинаковой мере оказываетсяне просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественномустройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период нашастрана не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другиегосударственные средства производства трудовым коллективам и отдельнымработникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.
Возникновениеаренды – естественное следствие реализации права каждого человека насамостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странахаренда давно уже получила широкое распространение и считается болеепредпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведениемего на основе частной собственности
Возможность инеобходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладнойэкономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форморганизации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждомисторическом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующиепроизводственные отношения, способствуя более эффективному использованиюнакопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики всовременной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-занедооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношенийсобственности.
В даннойкурсовой работе мы выясним в чем сущность аренды, какова ее природа, принципыи организационные формы. Мы узнаем, что делает аренду столь необходимой длястабилизации и развития экономики страны.
Цельюнастоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимыхвопросов в области аренды нежилых помещений. Последовательно реализованныйпринцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики,позволяет получить объективное представление о характере арендных отношений,выделить главные факторы, рассмотрение сущности арендной платы нежилыхпомещений.
§.1. Понятие ифункции аренды
В переводе слатинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества собственникомво владение другому лицу на определенных условиях.
Традиционноеопределение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу(арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или толькопользование) – за плату.
Основная формавыражения таких взаимоотношений – Договор. Почему? Потому что речь в данномслучае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные похарактеру общественные взаимоотношения.
Целью аренды,является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этомпользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самоеглавное приобретение плодов и доходов.
В отличие отчисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездноговладения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования илиорганизационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности исостояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. Более наглядно этоможно увидеть на схемах (см. схемы 1, 2 и 3).
Схема № 1 «Система аренда недвижимости»/> <td/>Содержание
Субъекты
Объект
/>Наем имущества
Признаки
Принципы
Функции
Виды
Формы
Понятие
Арендодатели
Арендаторы
Посредники
Субарендаторы
/>
Сооружения
Земельные участки
Жилье
Нежилые помещения
/>Состав
Размер
Порядок
определе-
ния
Арендная плата
Способы
выкупа
Формы само- Нормативные
управления акты
Мотивация пред-
принимательства Договорные
отношения
Информационное
обеспечение
Процедуры
Конкурс на право аренды
Договор
Акционирование
Дополнительные
Соглашения
Преобразование
В ООО
П р е д л о ж е н и е
С п р о с
/>/>/>/>/>/>/>Социально-правовое регулирование
Схема № 2 «Взаимосвязь содержания и формы аренды»
/>
Схема № 3 «Понятие и функции аренды недвижимости»
/>
Изолированноерассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания — производственныхсил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, — непозволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлиннаяаренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет квозникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности насредства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственностине исключает арендную форму ее использования.
Ошибочна такжеподмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. Прежде всего вних по разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы приаренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностейкаждого работника, вытекающими из их собственности, на получение дохода иприобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, аимущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способомреализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средствпроизводства ведет к коренному изменению социального статуса работников.Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемныеработники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется базамотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и какзаинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплатытруда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта,с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом икаждым работником своего права совладельца собственности (см. таблицу № 1).
Таблица № 1 «Качественные различия отношенийаренды и найма»Условия предпринимательской
Виды отношений
деятельности
наемные, подрядные
арендные
Отношение к средствам производства Пользование Пользование, владение и частичное распоряжение Цель работников в труде Максимум зарплаты Максимум дохода и продукции Объект найма Работников – способность трудиться Имущество Условия получения ресурсов Бесплатное закрепление Покупка и платное Ответственность за ресурсы Моральная и частично материальная Полная имущественная База мотивации труда Удовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностей Самореализации личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллек-туальных потребностей Планирование производственной программы По заказу предприятия Самостоятельно Оплата труда Минимальная гарантируется государством По остаточному доходу арендатора Право на произведенную продукцию и доход Является собственностью предприятия Принадлежит арендатору Распределение продукции и дохода на потребление и накопление По нормативам предприятия Самостоятельно по обязательствам Правовое регулирование Трудовые отношения Имущественными в основном Методы управления В основном администрати-вные Самоуправление и экономические Отношения с органами управления Иерархические, безвозмездные Договорные, хозрасчетные, партнерские Положение товаропроизводителя Наемный работник Хозяин — собственник Выполняемые функции Исполнительские Исполнительские и управленческие Объект отношений Виды работ Предприятия, их подразделения, каждый работникВ арендных коллективах человек становится не толькоработником, но и хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, чтоприводит в действие большие резервы повышения эффективностипроизводства. Эта форма организации производствапозволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, приниматьответственные решения вместе стоварищами по трудовому коллективу,строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между нимиимеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) —гражданам, и в аренду —юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).
В качестве одного на элементовсистемы хозяйствования арендаэффективно выполняет ряд важнейших по становлению и развитию предпринимательскойдеятельности />(см.схема № 1).
§.2. Принципы аренды недвижимости
По экономическому содержанию и степенихозяйственной самостоятельности работниковарендный механизм находится и следующейлогической связи и соподчиненности: частнособственническне отношения — арендные— кооперативные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизациидостигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующихмногоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.
Многообразие форм собственности,развитие кооперации иакционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для еедальнейшего развития насчет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и полученияв хозяйственное владениедополнительных участков земли и других объектов не движим ости.
Арендной форме производственнойдеятельности присущи следующиеосновные принципы и особенности организации:
· смена хозяйствующего субъекта, тепередача земли, зданий и другого имущества враспоряжение арендаторов, что позволяетсамим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении илитрансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
· возвратностьарендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении,благодаря чемусовершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуютсяотношения собственности работникамипредприятий;
· платность за землюи другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системыналогов и адекватного отражения общественных интересов
· взаимная иматериальная юридическая ответственность сторон за эффективное использованиесредств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
· договорная системаотношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованнымипартнерами;
· самоуправление,полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная(имущественная) ответственность арендатора за эффективное использованиепереданных ему объектов недвижимости;
· замена системыгарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительноучитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономиюматериальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной частираспределяемой выручки в доходную, что образует материальную основупредприимчивости людей и экономии ресурсов (см.схемы № 4 и № 5).
/>/>/>/>/>Аренда недвижимости
Схема № 4 «Принципы аренды»/> /> /> /> <td/>
Смена хозяйствующего субъекта
/> /> <td/>Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме
/> /> <td/>Равноправие сторон
/> /> />Схема № 5 «Субъекты аренды недвижимости»
/>
Практическаяреализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системызаинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органыуправления, физических и юридических лиц.
При аренднойдеятельности достигается объединение в единую систему трех важнейших черткаждого человека: хозяина – труженика – собственника. С полной отдачей силкаждый трудится потому, что является хозяином собственником дела, а хозяин онпотому, что владеет и распоряжается недвижимостью и другим имуществом.Стремление сохранить одну из сторон этого диалектического единства – оставитьтруженика, лишенного собственности, а с нею и хозяйских прав на землю и другуюнедвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса мирового сообщества. Надоне разделять и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое вформе арендного или народного предприятия, полностью принадлежащего егоработникам. История давно подтвердила, что собственность «работает» на всехтолько тогда, когда члены общества имеют доступ к ее использованию в общихинтересах. Подъем экономики может наступить раньше и стабильнее, если ускоритьпроцесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в состояниинекоторой замкнутости, не позволяющей реализовать творческий потенциал каждого.Одно из направлений преодоления между трудом и капиталом – широкое развитиеарендных отношений с использованием государственных и муниципальных объектов.
§.3. Виды иформы аренды
Исходя издиалектического взаимодействия содержания и формы явлений в аренднойдеятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид илисущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения вразличных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания,которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержаниеи не существует без него.
Аренда являетсяорганизационной формой производства, выражающей отношения собственности, особуюсистему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночнаяэкономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формыпроявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.
Особенностипостроения арендной системы хозяйствования зависят от многих условия, нонаиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степеньхозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всехосновных производственных функций – планирования, организации производственныхи трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.
Степень свободы,экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемомарендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют сразличными модификациями два основных варианта:
Вариант А: когдаарендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства,т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространенияв России (1987-1991гг.).
Вариант Б: когда по мереформирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когдапредприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своейсобственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землюдля нового строительства и расширения производства или временно нанятьнедостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России восновном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных имуниципальных предприятий.
Виды и форма аренднойдеятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды всистеме разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендныеотношения развиваются в общем на двух уровнях. Во-первых, они формируются наоснове разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрациейхозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельнымитружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать какпреимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменениюсуществующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединенияарендаторов.
Во-вторых, арендныеотношения складываются между предприятиями, объединениями, определеннымитерриториями и местными или государственными органами власти по вертикали, чтосоответствует разделению труда в обществе.
Таким образом, взависимости от степени экономической самостоятельности и особенностейпроизводственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основныхвида.
Первый вид – этосвободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использованияземли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя изсвоих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу всоответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализуетполучаемую продукцию по своему усмотрению.
Все производственныесвязи, включая использование земли, регулируются только экономическимиметодами.
Второй вид – этоцелевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенныхсобственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции вустановленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнениядоговорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своимпланам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам влюбом месте (см.схема № 6).
Схема № 6 «Виды и формы аренды»/>
Организационно-правовыеформы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственныхединиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными,межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всегопредприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступаетвновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельнуюренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.
Возможна идальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на ихразновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степениаренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода,выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и поразличным отраслям и сферам производства.
Арендная деятельностьдопускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, сиспользованием недвижимого имущества всех форм собственности:
· земельных участков и других обособленных природных объектов;
· предприятий и других имущественных комплексов;
· отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.
Запрещаетсясдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота илиоборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные электростанции,объекты вооружения, железные дороги и др.
Установленыограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участкаминедр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основаниилицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «Онедрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательстваРФ (ст.28)).
§.4.Экономический механизм аренды недвижимости
Арендныеотношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, нонаиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата иарендный доход (см.схему № 7).
Схема№ 7 «Структура арендных отношений»
Мотивация предпринимательской деятельности/>/>Арендные платежи:
Размер, сроки, условия
/> Приращение
Арендный доход стоимости недвижимости
/>/>
Ссудный процент, цены, Государственное регулирование:
Издержки эксплуатации налоги, лицензирование,
Объекта учет и отчетность
Предпринимательский проект
(бизнес-план, окупаемость затрат)
Организация самоуправленияС помощью арендысоединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательскиеспособности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны,участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов исоциальных фондов, а с другой, — расширенное воспроизводство в самих арендныхподразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственностьсоциально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей(работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовываетих не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накопленийдля расширения производства или его модернизации – прироста совместнойсобственности.
Основу экономическихвзаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи,которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоенияправ собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованнымобъектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесенияплаты. (см.схему № 8).
Схема № 8 «Экономические отношения приарендной деятельности»/> /> /> /> /> /> <td/> /> />1 2
/>
Арендная плата
3/>/>/>
/>
4 7
/> /> /> /> /> /> /> /> />Выручка от использования объекта
<td/>Эксплуатационные и другие издержки
<td/>Валовой
доход арендатора
<td/>Арендный процент, включая налог на имущество
5 6 7
/>
12
Отчисления на социальное обеспечение
Налоги и страховые платежи
Личное потребление
Накопление
8 9 10/> 11
/> /> /> /> /> /> /> <td/>Резервные фонды
/>§.4.1.Арендная плата: состав и функции
Центральным инаиболее важным звеном организации арендных сделок является экономическиобоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единствои противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом.Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляетинтересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству.Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам однихили банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальныестимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем жесущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Аренднаяплата – это форма экономических отношений равноправных партнеров(собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости впроцессе использования арендованного имущества. Она выполняет функциивозмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовойактивности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических формреализации права собственности (см.схему № 9).
Схема № 9 «Понятие и функции арендной платы»/>
/>/>
/>
Стимулирование предприниматель-ской деятельности
Ссудный капитал
Налог на имущество
/> /> /> /> /> /> <td/> />/>
Арендный процент
Вид деятельности
Перераспределе-ние доходов
/>/>/>
Часть прибыли, созданной при использовании недвижимости
Местоположение объекта
/>
Земельная рента
/>
Арендная плата посвоей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочноепользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание,земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, товладелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента.Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только вформе зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость ссоответствующим приростом.
В самом механизмеарендной платы следует выделять три существенных момента:
· состав платежей;
· размер платежей;
· способы (методы) расчетов.
Хотя наповерхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы аренднойплаты почти не различимы, учет их специфических функций имеет важноетеоретическое и практическое значение.
Одним из главныхпринципов определения арендной платы является возвратность арендованных средствс соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратнойстоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На моментарендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе аренднойплаты может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использованияимущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переноситсятрудом арендатора на создаваемый продукт.
Но чтобы аренднаяплата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должнавключать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимыеобъекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.
Вложение средств вразвитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией вотличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процентдолжен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть полученпри общественно нормальной организации использования взятого в арендуимущества.
Таким образом, всостав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:
Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам); Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск); Налог на имущество (Ни); Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).Первые триэлемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз= Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па
Наиболее сложным испорным остается определение состава арендных платежей за землю. Покасуществует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностьюлучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующиеотносительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполнеестественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только случших и средних, но и с худших земель, если возникает общественнаянеобходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечитьполучение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря болеенизкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежностьземли государству или частному собственнику определяет только направлениеприсвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Следовательно, всельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход,получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощаетсяпрежде всего дифференциальная земельная рента I,возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположенияземельного участка, а также абсолютная рента.
Поскольку один и тот же труд в зависимостиот качества земельсоздает неодинаковое количество потребительскихстоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты,ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних,и территориально дифференцирована.
В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификациипроизводства, от дифференциальной ренты II. Такой доход долженоставаться у арендаторов, так как онявляется результатом их более компетентной деятельности. Его изъятиеущемило бы их экономические интересы.
§.4.2. Виды и формы арендных платежей
Следует различать видыаренднойплаты как способа начисления платежей и формыее, т.е. внешнее материально-вещественноеили стоимостное их воплощение (схема № 10).
Взависимости от конкретных условий может применятьсяодин из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.
Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложностиначального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализуетпорочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способомизъятия арендных платежейво многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемогов аренду недвижимогоимущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения вконкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные или компенсационныеплатежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованиемобъекта аренды, или путем оказанияарендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяетначинающим предпринимателям сначала развернуть производство,<sub/>а затемрассчитаться по арендным платежам.
Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей»/>
§.5. Аренданежилых помещений.
Отношения по аренденедвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к арендезданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той жеглавы.
По Договору арендыарендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукцияи доходы, полученные арендатором в результате использования арендованногоимущества, являются собственностью арендатора.
Право сдачи имуществав аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственникомили законом сдавать имущество в аренду.
Предприятия могутсдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственноговедения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет правасдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлениюгосударственным имуществом, на практике эти полномочия передаютсятерриториальным органом МГИ.
Сдача в арендуобъектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит вкомпетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общихпринципах организации местного самоуправления в РФ»).
Недвижимое имущество,принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожноготранспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органаисполнительной власти в области железнодорожного транспорта (Федеральный Законот 20.07.1995г. «О федеральном железнодорожном транспорте»).
Постановлениемправительства РФ от 10.02.1994г. «О делегировании полномочий Правительства РФпо управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» определенакомпетенция федеральных органов исполнительной власти при использованииадминистративных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральнойсобственности и предназначенных для размещения федеральных органовисполнительной власти и государственных учреждений.
Передача нежилогопомещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурсалюбому юридическому или физическому лицу, при этом здание должно относиться кгосударственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.
Передача нежилого помещения в аренду осуществляетсяпосле оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которымзаинтересованными юридическими лицами (Балансосодержатель и Арендатор)оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается Москомимуществом илиего территориальным агентством.
С согласия Москомимущества Арендатор имеет право сдачипомещения в субаренду или безвозмездное пользование. (цели использованияпомещения должны соответствовать первичному договору).
Согласностатье 607 «Объект аренды» Гражданского кодекса Российской Федерации в арендумогут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты,предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральныхсвойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Если глубоковдуматься в сущность объекта аренды, то можно заметить, что самое важное егосвойство следующее: к нему могут быть отнесены только непотребляемые вещи,которые не изменяют и не утрачивают своих натуральных свойств в процессе ихиспользования. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, нетрудно заметить,что договор аренды допускает, помимо передачи во временное пользование,передачу имущества во временное владение. Однако арендатору не переходит правособственности на объект аренды, поскольку договором аренды не предусмотренатретья составляющая собственности – распоряжение имуществом. Тем не менеепредмет договора аренды имеет самое настоящее материальное выражение – этоимущество, которым пользуется арендатор.
Со стороны арендатора происходит пользованиеимуществом, в результате чего он осуществляет деятельность и извлекает из этогоприбыль (или иные плоды). Результаты использования имущества могут иметьматериальную форму. Например, если по договору аренды арендатор пользуетсястанком для производства деталей, то он осуществляет деятельность, результаткоторой носит явно выраженную материальную форму. Более того, можно утверждать,что арендатор не смог бы вести деятельность и создавать материальную форму какрезультат этой деятельности, если бы он не располагал имуществом арендодателя.
Как и при любой операции с недвижимостью, в договореаренды должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды,позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Принарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор – незаключенным.
Поскольку здание всегда находитсяна земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мерепользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, накотором здание расположено, также является предметом соответствующего договорааренды здания или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на которомрасположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое правона него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование,пожизненное наследуемое владение или другие правомочия). Право на земельныйучасток возникает одновременно с правом использовать арендованное здание(сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения ипользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, приаренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а правона земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.
Ситуация,когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, накотором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем,что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданскийоборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основномправа государственной (муниципальной) собственности на земли в городах исельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла вчастную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав наземельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридическиепрепятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый»объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысллишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единоеправо или, по крайней мере, однородные права.
Установленнаязаконом форма договора аренды – простая письменная (т.е. не нотариальная),путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдениеуказанной формы влечет недействительность договора.
В отношении договоров аренды нежилых помещенийосновным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. Напрактике во многих субъектах РФ на протяжении ряда лет требовалась регистрациядоговоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который заключенытакие договоры.
Президиум ВАСРФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письмаПрезидиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), пришелк выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должныприменяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации должны подлежатьтолько договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одногогода. К такому же выводу пришло и Министерство РФ по налогам и сборам в Письмеот 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества уфизических лиц».
Основой такогорешения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличногоот здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с нимсвязанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований кзаключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в немнежилого помещения, то есть к его государственной регистрации. Таким образом,договор аренды нежилых помещении на срок до одного года, так же как и договор,заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации идолжен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст.433 ГК РФ, то есть с момента подписания договора.
§.5.1.Методикарасчета арендной платы за нежилые помещения.
Размер арендной платы– существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами вписьменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считаетсянезаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.
Размер арендной платызависит от следующих показателей: места расположения здания (центр илиокраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал,из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская,правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защитамалоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории,культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности зданиядля коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательноепомещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим.Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммированияплатежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием илисооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором онорасположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, еслииное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором илизаконом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания илисооружения.
В предусмотренныхзаконом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества)применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемыйили регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставкаарендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Еслиаренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годоваяставка.
С 01 апреля 2002года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядкерасчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся вгосударственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальнаяставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади прирасчете арендной платы в размере 13.300 рублей.
Существует методикарасчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися всобственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 кПостановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная всоответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимостькоммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет двесоставляющие, рассчитываемые отдельно:
· Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника насодержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемыеарендатором;
· Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта варенду.
Арендная платарассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета видадеятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ= Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),
АПЛ – годовая величина аренднойплаты;
Азатр – затратная составляющаяарендной платы;
Адох – доходная составляющаяарендной платы;
ОТ – отчисления на реновациюнежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% отинвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Величина ОТопределяется по формуле: ОТ = Синв • Кот
Синв – инвентаризационнаястоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро техническойинвентаризации (в ценах текущего года);
Кот – коэффициент отчислений нареновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год впределах от 0,02 до 0,05
НКЛР – величина накладныхрасходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта длясдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР – величина страхового взносаза арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ – оценка рыночной стоимости 1кв.м. арендуемого объекта;
S– площадьарендуемого объекта;
Кд – коэффициент доходности 1кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы натекущий год;
Ккор – корректирующийкоэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемогоимущества.
Величина Аренднойплаты АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всехсоставляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, вчастности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очереднойгодовой бюджет г.Москвы.
§.5.1. Анализ рынка арендынежилых помещений в Москве
СовременнаяМосква — огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического,финансового, политического, культурного и административного центра РоссийскойФедерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений,расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менееописан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, которыйконечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилойнедвижимости — это тот сегмент экономики города, который очень быстро развиваетсяв настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамикапоступлений доходов от управления городской собственностью только положительна.Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом)Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилыепомещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежитучету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилыепомещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство направо владения нежилого помещения. На территории административного округаорганизацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованиемнежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентствомМоскомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданнымипомещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическимлицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят ивносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателяс указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследованиепомещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество,или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениямирайонов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляютсистематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могутбыть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта вустановленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:
- в хозяйственное ведение
- оперативное управление
- безвозмездное пользование
- в аренду
- проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственнойи Московской программами приватизации, а также действующими нормативнымидокументами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы №689; Общие положения)
Нежилыепомещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисныездания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничнойторговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады,гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровнейкомфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады,энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развиваетсясамостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.
Рынок нежилых помещений — один из наиболее динамичноразвивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы.Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность впомещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынокнедвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе сприватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизациипредприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилыхпомещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины ипредприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации».Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений изданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовымиколлективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа.Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудовогоколлектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилыепомещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле — субаренды у«приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещенийстало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений напродажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессуприватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебныезаведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупивнедвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдаватьв аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулосьстроительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого,большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённыхнебольших домов старой застройки в Центре города под современные офисныепомещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложениеаренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.
На протяжении значительного времени наибольшимспросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностьюпроводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.
На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилойфонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось вфедеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) — в собственности Москвы,8,4 млн. кв. м. (10,4 %) — в других формах собственности. Общая площадь нежилыхпомещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при среднейцене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов.Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:
/>
Больше всегоплощади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научныеорганизации, а также производственные, складские и торговые помещения.
Структураиспользования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% — аренда; 22% — оперативное управление; 44% — хозяйственное ведение и 1% — безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городскихплощадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всейзначительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальныхнежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.
Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположенов более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров вовстроенных помещениях жилого фонда.
Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы посостоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся всобственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальныенежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральнойсобственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц.Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей.Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001года представлена ниже на диаграмме № 2:
/>
Рынок нежилых помещений в 2000 году и первойполовине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен,так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, ксектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых искладских помещений. Основными причинами подобных итогов были:
- оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики ивызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещенийдля бизнеса;
- приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний ирасширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;
- недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса,вызванный «замораживанием» реализации большинства девелоперскихпроектов в 1999 году;
- уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.
§.5.2. Анализосновных сегментов рынка аренды нежилых помещений в г.Москве.
Офисные помещения.
Рынок офисов вМоскве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российскойэкономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились двепринципиально отличающихся группы потребителей — представители западногобизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на двегруппы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду.Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисовзападного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.
Величинабазовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев,главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса(Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшиемагистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающегомикрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частноговладельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая,поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки(ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительнооплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в рядеслучаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.
К началу 1998года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирми свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирмпоявилась потребность примерно в 650.000 кв. м. общей офисной площади, чтосоответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника. Произошелперелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связанос окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым ивалютным кризисом в России.
В 1999г. цены на «российские» офисы в центре иприлегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов закв. м — за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.
К концу 1999года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были «выбраны»и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.
Гораздо большевакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризисасобытия на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично.Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В — иностранные компании ипредставительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственнорезко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходностьпроектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложенияизменились условия аренды офисов.
Если раньшекомпании арендовали помещения без внутренней отделки и тратили дополнительно600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключениекоммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей,освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой таместь даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатсяна застройщиков.
После кризиса арендные ставки на офисные площадизападного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современныхбизнес-центрах, внутри Бульварного кольца. В прилегающих к центру районахстоимость аренды — 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади классаА стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленнопродолжает снижаться.
В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса.Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года,только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано иприобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Вовтором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результатезаметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов истабилизировались цены. После зимы средняя арендная ставка на офисы класса Апошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца1999 года — 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы истандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднегопоказателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чемменьше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тембольше вероятность получить скидку).
Постепенноуменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только чтоподписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращатьперсонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду поставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, ановые договоры стали более гибкими.
В субарендупредлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при средней ставке в415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационныхрасходов и отделки — и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставкааренды.
Средние значениябазовых арендных ставок за офисные помещения на середину июня 2001 годасоставляли:
- $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса«А» (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2 — $540,А3 — $475);
- $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса«В» (В1 — $455, В2 — $370).
По состояниюна начало июня 2001 года на рынке имелось около 1,3 млн. кв. метров офиснойплощади класса А и В. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений другихклассов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений,включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):
- $110-290 — класс «С»;
- $70-150 — класс «D».
На рынкеофисных помещений класса А и В сохраняется благоприятная ситуация для такихпрофессиональных участников рынка, как риэлтеры, девелоперы, управляющиенедвижимостью, несмотря на некоторую стабилизацию цен на объекты рынкаразличных классов.
Торговые помещения
Москва имеетвысокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисногообслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого былопо возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территорииРоссийской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.
Рынок площадейпод розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жильяразвивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи спразднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально«наступление розничной торговли».
Многочисленныекиоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города,уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметныхплощадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования подрозничную торговлю и сервисное обслуживание.
Арендная плата за торговые площади в этих объектахпосле начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такаявысокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторовпределы рентабельности.
С середины 1998 и в 1999 году стало заметнымзначительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Этопонижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.
За весь 1999 год не было построено ни одноготоргового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство жеобъектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений быланизкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очереднойкризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынкеторговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российскихкоммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в«спальные» районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м)торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности,сетей супермаркетов – «Рамстор», «Седьмой континент» и «Перекрёсток».Аналогичные планы у торговых компаний «Партия-Домино» и «Спорт-Мастер».
В 2000 г.заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещёпредлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), ноиз-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительныхпотоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спросдогнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговыхцентрах, как ГУМ, «Петровский Пассаж» или «Рамстор», где помещения полностьюсданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящихнебольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту,Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов. И этатенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растётмедленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра — первая фазамебельного комплекса «Гранд Стор» на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. иторговый центр шведской мебели «ИКЕА» в Химках, который к назначенному срокуоткрытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневоездание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.
Настоящий жебум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, примерно 75% спроса приходится нанедорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькиемагазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилыхдомов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.
На серединуиюня 2001 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассныхторговых помещений составила $945 за 1 кв. метр в год.
Складские ипроизводственные помещения.
Начиная с 90-хгодов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получиливозможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качествепредпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующегохранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров ипродуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежнымикомпаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базыне справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранениетоваров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик изаводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Рынок производственныхпомещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современныхусловиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этогосуществует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются,как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ,ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спроспредъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) дляорганизации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодическийхарактер.
В мае 1998года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе,с целью вывода их из городской территории.
В 1999 г. рынок производственных и складскихпомещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса нанедорогие площади на рынке производственных и складских помещений. Особенновелик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Очевиднаявостребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитойинфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и дажедополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочнымимеханизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов заквадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.
Что касаетсяцехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр,то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляетне более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшемПодмосковье (всего 2 тыс. га).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рынок нежилой недвижимости Москвы очень перспективени развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса вобщем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости отмногих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, дажесезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынокнежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию встране и городе.
В структуреспроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочнозанимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятсяпомещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, ценаварьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения иналичия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещениядля общественного питания, производственные помещения, гостиницы.
В то время,как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейсяплощади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимостиценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качествостроительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.
Если говоритьо значимости месторасположения для различных объектов нежилой недвижимости, тодля офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральныйадминистративный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралейгорода. Для торговых помещений в общем фактор места имеет большее значение, чемдля офисных помещений. В настоящее время существует тенденция размещенияторговых помещений, супермаркетов, гипермаркетов, магазинов сетей«Перекрёсток», «Рамстор», «Копейка» по всемугороду, а не только в коммерчески удобных районах. В будущем всё большую рольбудет играть фактор элитности района для размещения в нем торгового, офисногопомещения или объекта сферы услуг. Большую часть производсвенных площадей в городепланируют занять жилыми кварталами или разместить объекты сферы услуг, апредприятия перенести за черту города. Складские помещения также рентабельнееразмещать на отдельных территориях округов Москвы или в ближайшем Подмосковье.
ЛИТЕРАТУРА
1. ГоремыкинВ.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание, перераб.и доп. – Москва:Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.
2. П.Г.Грабовой«Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд.«Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.
3. И.С.Степанов«Экономика строительства», учебник – 3-е изд., доп.и перераб. – Москва:Юрайт-Издат, 2002г.
4. ПостановлениеПравительства г.Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставокарендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственнойсобственности г.Москвы»
5. Приложение№ 3 к Постановлению Правительства г.Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП «Методикарасчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящиеся всобственности г.Москвы»
6. ГражданскийКодекс РФ