Реферат: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">И н ст и т у т   б и з н е с а   и   по л и т и к и

                     <span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">факультет бизнеса и политики

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                 ДИПЛОМНАЯ РАБОТА   Анализ инвестиций и оценканедвижимости Санкт-Петербурга

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                                                                                                        

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">                                                                                   Выполнила студентка

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                        

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">5-го курса<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»"> <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">вечернего<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">факультета:

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">                                                      

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Боровцова<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<img src="/cache/referats/11894/image001.gif" v:shapes="_x0000_s1040"> <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">


                                                                                                                                                              (фамилия )                                            

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»"> 

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                          Светлана<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<img src="/cache/referats/11894/image002.gif" v:shapes="_x0000_s1043"><span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                                                                      

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">                                                                                                                                             

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">( имя)<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">     <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1042"><img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1041"><span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                            

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Владимировна<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<img src="/cache/referats/11894/image001.gif" v:shapes="_x0000_s1044"><span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                                                                             

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                                                                                              (отчество )

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                            <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">

<img src="/cache/referats/11894/image004.gif" v:shapes="_x0000_s1045"><span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                                                                

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                                                                                              ( подпись )

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes">                <span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes">                               

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                 <span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                       

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes">Научный руководитель:<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                                Лысов    

<img src="/cache/referats/11894/image001.gif" v:shapes="_x0000_s1046"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes"> 

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                                                                             

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes">( фамилия ) <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes"><img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1047">                                                                                      ОлегЕвдокимович        

<img src="/cache/referats/11894/image002.gif" v:shapes="_x0000_s1049"><img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1048"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">     

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes">                                                                            

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                                                                                              ( имя, отчество )

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">

<img src="/cache/referats/11894/image001.gif" v:shapes="_x0000_s1050"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">        

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes">                                                                                                                                                              ( подпись )

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                     

  Допустить к защите:                                                Дипломная работа защищена:                       Заведующийкафедрой

                                           

<img src="/cache/referats/11894/image005.gif" v:shapes="_x0000_s1053"><img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1052"><img src="/cache/referats/11894/image006.gif" v:shapes="_x0000_s1051">                                                                                                                «                »                                                   <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">2001

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">г.

<img src="/cache/referats/11894/image007.gif" v:shapes="_x0000_s1057"> <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">


<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">         

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes">( учёная степень, звание )

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                                                              

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">Оценка

<img src="/cache/referats/11894/image008.gif" v:shapes="_x0000_s1058"> <img src="/cache/referats/11894/image007.gif" v:shapes="_x0000_s1059"> <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»; mso-no-proof:yes">


<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">               ( фамилия, и., о. )

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes"> <span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                                  

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">                                                                                    ПредседательГА:

<img src="/cache/referats/11894/image007.gif" v:shapes="_x0000_s1060"><span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes"> 

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;mso-no-proof:yes">

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">               ( подпись )

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-no-proof:yes">    

<img src="/cache/referats/11894/image009.gif" v:shapes="_x0000_s1061"> <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">


<img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1056"><img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1055"><img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1054"><span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                                                                                              (фамилия, имя,отчество )

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<img src="/cache/referats/11894/image004.gif" v:shapes="_x0000_s1065"><img src="/cache/referats/11894/image010.gif" v:shapes="_x0000_s1064"><img src="/cache/referats/11894/image003.gif" v:shapes="_x0000_s1063"><img src="/cache/referats/11894/image006.gif" v:shapes="_x0000_s1062"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»"> 

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">«<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">»                               2001<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">г.                                   

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                                                                                              (подпись )

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                    

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Санкт-Петербург2001<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">г.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                                                                                       

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Содержание :

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">1.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Введение.                                                                                Стр.4 — 8 

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»"> 

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">2.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">ГЛАВА 1.<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»"> СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКАНЕДВИЖИМОСТИ.                                                                 Стр.9 -11

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">3.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">1.1.Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">      Логика исследования рынканедвижимости.                  Стр.11-16

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">4.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">1.2.Мониторинговое исследование рынка недвижимости.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">     Субъекты мониторинга.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">      Задача мониторинга.                                                            Стр.16-19

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">5.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">1.3. Принципы формирования информационных массивов.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">     Содержание анализа.                                                           Стр.19-22

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">6.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">1.4. Риски инвестиций и статистика рынков

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">            недвижимости.                                                                Стр.23-25

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                 

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">7.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">1.5. Ставка дисконтирования при решениизадач оценки

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">            недвижимости.                                                                Стр.25-32

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">8.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">1.6. Инвестиции в  недвижимость Санкт-Петербурга.      Стр.32-33

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">9.<span Times New Roman"">  

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">ГЛАВА 2.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.                                  Стр.34-35

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">10.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">2.1. Три метода оценки рыночнойстоимости

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">                недвижимости.                                                              Стр.35-38

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">11.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">2.2.Практическое применение метода

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">               сравнительных продаж.                                              Стр.39-51

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">12.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">2.3. Влияние факторов окружающей среды

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">               на стоимость.                                                                 Стр.51-52

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">13.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">2.5. Требования к оформлениюрезультатов оценки. Стр.52-55

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">14.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">2.6.Факторы, негативно влияющие на рынок  недвижимости и пути ихустранения.                                                              Стр.55-57

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">15.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">ГЛАВА 3.<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">РЫНОК  ЖИЛЬЯ ВПЕТЕРБУРГЕ.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">16.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">3.1. Мониторинг.                                                                 Стр.58-59

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">17.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">3.2. Квартирные сегменты.                                              Стр.60-63

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">18.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">3.3. Новое строительство.                                               Стр.63-66

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">19.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">3.4. Средняя цена по району.                                          Стр.66-69

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">20.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">ПРИЛОЖЕНИЯ.                                                                   Стр.70-74

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">21.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">ЗАКЛЮЧЕНИЕ.                                                                    Стр.75-78

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family:Arial">22.<span Times New Roman"">      

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.                     Стр.79-81

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">                         

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»"> 

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">Введение.

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">   

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">Становление и развитие рыночных отношений в экономике России

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">связано в значительной мере с объектами недвижимости,которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные,складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи,квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объектынедвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являютсябазой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимостьобладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращаетсяна рынке.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Термин«недвижимость» появился в российском законодательстве со времён Петра I.Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено чёткоеразграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости России по историческим меркамеще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года,когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первыелегальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жильяпроизошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих –в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большойпуть становления и развития.

   Переченьобъектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В 1992-1997 годах Россия переживала самый большойза последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизилсяна 30%, промышленное производство — на 40%. В эти же годы цены на жилуюнедвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средниерыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз (к1995 году), в других городах — в 7-10 раз.

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Объяснение этому феномену было дано наоснове установленной для всех городов основнойзакономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике: рост цен (в долларовом выражении)от дорыночного, балансового уровня — вплоть до их стабилизации на некотороместественном для данного города «мировом» уровне. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть довременного снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономическогоположения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всехгородах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебатьсявместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

В 1992-1994 годах, в период наиболее активногоспада в экономике,  спрос на жильё былвыше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано сособенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходныхэкономиках.

Материальная база рынка жилья создана начавшейся в1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам направах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем поРоссии около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темповприватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% вгод. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц,приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительствонового жилья,  как за счёт государства,так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новыхобъектов становится всё больше (в 1997 году — 35%). Кроме того, в материальнуюбазу рынка жилья входят старый  фонд(индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальнымиудобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативныхдомах (ранее это жильё имело статус личной собственности граждан). Общий объёмжилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет вСанкт-Петербурге  — 37%, или 1400 тыс.жилых единиц, а в среднем по России 50-55%.

   Прошедшая встране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновениеразличных организационно-правовых форм собственности привели к качественномуизменению инвестиционно — строительной сферы и к выделению самостоятельногосегмента -  рынка недвижимости.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Рыночные операции снедвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. Всвязи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значениемотдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельнымиучастками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальнойинфраструктуры.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Переход к рыночнымотношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства,немыслим без развития рынка недвижимости.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Современноеустройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу понаиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, какматериальных, так и нематериальных.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Государство,например, должно эффективно использовать принадлежащую ему недвижимость,полезные ископаемые, средства государственного бюджета, патенты, квалификациюрабочих и служащих государственных учреждений и предприятий.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   В различныхразделах экономики понятие «инвестиция» имеет свои содержательные особенности.В макроэкономике под инвестицией понимается не потреблённая в текущем периодечасть валового внутреннего продукта, за счёт которой обеспечивается приросткапитала. В микроэкономике под инвестицией понимается процесс создания новогокапитала.

В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общаямакроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовойстабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве ивнутреннем валовом продукте.

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Высокий потенциальный спрос на жильёобуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой частинаселения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкогослоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 разпревышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался,достигнув в Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц.При этом спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счётувеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном ростесредних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторымоценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья, т. е.начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределениянедвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения вСанкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года.

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Тем самым, по общему правилу, создаютсяусловия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость,активизации рынка и повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась внекоторой степени в отдельных городах России, но её влияние было перекрыто тем,что рынок жилья во всё большем числе городов выходил на стадию стабилизации:если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причёмстабильность эта была «стабильностью морга» (рынок в этих городах ещёотсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рыноквышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жильё прекратили свой рост;предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется мало;активность рынка (объём сделок) практически стабильна. К концу 1998 годапрогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов. Разразившийся вавгусте 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранеепрогнозы.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Но, рынокнедвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальныеособенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимостии систему экономических отношений, которые возникают при расширенномпроизводстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами прикупле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Российский рынокнедвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однаковажным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечениеинвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнёров.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Предмету настоящейработы наиболее соответствует следующее определение инвестиции :

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">Инвестиции – это долгосрочное вложение капитала для будущегоповышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основнойцелью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния),выраженного в денежной форме.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Другими словами,степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных ввиде денежных потоков ресурсов и результатов их использования.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">  При этом процедурусопоставления в общеэкономической практике принято называть анализом инвестицииили анализом эффективности инвестиции.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">  Как правило, впроцессе анализа инвестиции решаются следующие задачи :

-<span Times New Roman"">        

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">выявлениеэкономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютногопревышения результатов над вложенными ресурсами ;

-<span Times New Roman"">        

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">выявлениенаиболее эффективной инвестиции среди альтернативных ;

-<span Times New Roman"">        

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">выявлениенаиболее эффективного портфеля инвестиции.

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">В абсолютном большинстве случаев цельюанализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое долженпринять инвестор.

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»"> 

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">           

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">  

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений напрактике играет существенное значение в силу того, что различные инвестициимогут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   При этом каждый типинвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться сприменением соответствующих методов и подходов.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Традиционноинвестиции классифицируются по типу объекта инвестиции на :

-<span Times New Roman"">        

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">инвестициив финансовые активы ;

-<span Times New Roman"">        

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">инвестициив реальные активы ;

-<span Times New Roman"">        

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">инвестициив нематериальные активы.

   Под финансовымиактивами понимаются ценные бумаги, под реальными активами – физические объектысо сроком службы более одного года, а под нематериальными активами – патенты,торговые марки и т.п.

   Одной из разновидностей инвестиций вреальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности анализа иоценка недвижимости  являются основнойтемой настоящей работы.

<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">Глава 1.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">СОВРЕМЕННЫЕПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">

                                                   

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Успех бизнеса вусловиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, наоснове которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтомусбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодняявляются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точкизрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Наиболеепоказательной иллюстрацией вышесказанного является пример информационногообеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжаютсовершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскимипремиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу,которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая вовсем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска кработе с информацией рынка ценных бумаг

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">считаетсянормальным явлением. И это притом, что на фондовом рынке, по сравнению сдругими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»"><span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">совершенного рынкав части информированности участников<span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font-family:«Times New Roman»">.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Рынок недвижимости,в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, чтои определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитикисталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначнойформализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другойстороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистомвиде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологииадаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного,качественная аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшейстепени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубокихтеоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческогопоиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»">   Изучая почтивековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира,можно придти к выводу о том, что недостаточное

еще рефераты
Еще работы по экономике и финансам