Реферат: Анализ и проектирование операций с недвижимостью

Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ

Государственный Университет по Землеустройству

Кафедра экономической теории и менеджмента

Курсовой проект по теме:

«Анализ и проектирование операций с недвижимым

имуществом»

Выполнил студент 42 Эгруппы                                        Ефремов А.В.

Преподаватель                                                            Нилиповский В.И.

Москва 1999Введение. 3

Глава I.

Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.

4

Глава II.

Анализ рынка недвижимости.

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов Анализ рынка земельных участков Анализ рынка жилых помещений Анализ рынка нежилых помещений

10

10

16

19

23

Глава III.

Проектирование операций с недвижимым имуществом.

Прогнозирование операций с земельными участками Прогнозирование операций с жилыми помещениями Прогнозирование операций с нежилыми помещениями

26

26

29

31

Глава IV.

Эффективность операций с недвижимостью.

33

Глава V.

Правовое обеспечение операций с недвижимостью.

35 Заключение. 39 Библиографический список. 41 ВВЕДЕНИЕ

     Термин “недвижимость” появился в российскомзаконодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательныхактах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимымимуществом.

     Перечень объектов недвижимости приведенв ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекстакже признается недвижимостью.

     Кроме такого подхода к недвижимостисуществует и другой, который рассматривает недвижимость не как товар, а каккапитал в материальной форме, приносящий доход.

     Рынок недвижимости подразумевает функциюсведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимостьчерез механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции снедвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу современем.

     В данной курсовой работе будетпредпринята попытка проанализировать тенденцию развития рынка недвижимости в РФи дать прогноз его развития на ближайшее время.

ГЛАВАI

Теоретические основы проведения операций снедвижимым имуществом.

     В составе недвижимости можно выделитьследующие группы:

-     земельныйучасток

-     жилоепомещение (дом, квартира, комната)

-     нежилоепомещение

-     зданиеи сооружение

-     участоклесного фонда.

     Рынок недвижимости в России только складывается. Вклассическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах:рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг нанедвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, таки аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородныедома и т.д.

     В целом рынок жилых помещенийразвит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфереотносятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилыепомещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного ивременного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищнойсферы.

     Право собственности на жилуюнедвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.

     Предметом сделок могут бытьприватизированные или приобретенные в собственность иным, установленнымдействующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащейхозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможныследующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена присоблюдении некоторых условий, залог.

     Купля-продажа квартиры возможна за любуюсумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены наквартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат,типа жилья, местоположения.

     Рынок жилья является достаточнокриминогенным, поэтому при покупке или продаже жилья лучше всего обращаться впрофессиональные агентства недвижимости, чьи комиссионные в размере 5-8% отпродажной стоимости квартиры оплачиваются покупателем квартиры. Обращаясь вагентство, надо выяснить, оформит ли оно документы на квартиру и зарегистрируетли право собственности в соответствующих органах, а также как и где будутпроизводиться расчеты. Надежные агентства обычно осуществляют все платежи черезбанк, что практически исключает всякий риск на этом этапе сделки.

     Агентство, найдя подходящий вариантквартиры, заключает с покупателем договор о покупке квартиры. В договореуказываются: точный адрес, характеристика жилья, общая стоимость квартиры,стоимость услуг агентства, сроки выписки и выселения из квартиры продавцов.Надежные агентства недвижимости могут предоставить страхование титула. Этострахование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразитьсяв будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Онопозволяет покупателям квартиры рассчитывать на возмещение понесенных убытков вслучае расторжения договора купли-продажи судом.

     Сегодня купля-продажа квартиры выступаеткак высшая и последняя стадия обмена квартир. Этот процесс представляет собойодновременную продажу старой и покупку новой квартиры. Такой вариант сделкиочень удобен для клиентов, так как они не связаны никакими условиями и не ищутпокупателя на свою квартиру. За них это делает агентство недвижимости.

     Другим наиболее распространенным видомсделки с жильем является сдача его внаем. При взятии внаем квартиры надоознакомиться с формой №9 и выяснить, не прописаны ли в ней другие жильцы и немогут ли они быть против сдачи квартиры. В последнем случае договор аренды назаконном основании может быть расторгнут.

     Рынок нежилых помещенийпредставлен в основном когда-то выкупленными или реконструированнымипомещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляетсявсе больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются саукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапеприватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в ещебольшей степени объектами торгово-сервисного назначения.

     После введения права частнойсобственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в РоссийскойФедерации государство перестало быть единственным собственником подавляющегочисла объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынканедвижимости.

     С 1992 года в рыночный оборотнедвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частнойсобственности на землю было закреплено Конституцией РФ. Предстоит уточнить иразграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев,областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все этисобственности, естественно, имеют право на существование, но необходимоустановить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи ииного распоряжения землей.

     Сделки с землей регулируются Гражданскимкодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» идругими нормативно-правовыми актами.

     Каждому собственнику земельного участка выдаетсясвидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации врегистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом,удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основаниемпри совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других действий,связанных с владением, пользованием и распоряжением собственностью.

     При первичном предоставлении земельногоучастка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсами землеустройству по решению местной администрации. При купле-продажеземельного участка и в других случаях перехода права собственностисвидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи(купчей) или других документов, подтверждающих переход права собственности.

     Основанием для отказа в выдачесвидетельства на право собственности на землю является:

-     прямойзапрет в законодательстве РФ на предоставление земельных участков в собственность

-     наличиеспоров о принадлежности данного участка

-     изменениеего целевого назначения кроме случаев, предусмотренных законом.

     Граждане, получившие земельные участки впожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование, атакже взявшие их в аренду (кроме аренды у граждан), имеют право напредоставление и выкуп этих участков в собственность.

     Форма предоставления земельных участков(собственность, пожизненное наследуемое владение, аренда) определяется пожеланию граждан.

     При перерегистрации земельного участка,ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданам, в собственность емубесплатно передается участок или часть его в пределах, действующих на моментперерегистрации предельных норм предоставления земельных участков. Остальнаячасть участка по желанию гражданина может быть им выкуплена по договорной ценеили передана ему в пожизненное наследуемое владение.

     Изъятие земельного участка усобственника для государственных и общественных нужд производится вустановленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника,включая возмещение ему стоимости земли по договорной цене и причиненныхубытков, в том числе упущенную выгоду. Все споры, связанные с отчуждением иприобретением земельных участков, как и другие земельные споры, рассматриваютсяв судебном порядке.

     Приватизация земли, зданий и сооруженийкак единого объекта недвижимости – гарантия предпринимателя, что он являетсясобственником предприятия и земельного участка.

     Хозяйствующий субъект может сдатьземельный участок в аренду, получить кредит от ипотеки, продать частьземельного участка, а также оценить его продуктивный потенциал и изменитьспособ использования исходя из своих потребностей, допустимых законом.

     Порядок продажи земельных участковарендаторам состоит в следующем.

     Земельные участки могут бытьзастроенными (участки, на которых или под которыми расположены предприятия,здания или сооружения) и незастроенными (участки, на которых или под которымине расположены предприятия, здания или сооружения, делающие невозможнойзастройку таких участков).

     Пустующие незастроенные земельныеучастки, землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могутбыть выкуплены вместе с застроенными и по такой же цене при условии, чтопредприятие осуществит его застройку в установленном порядке в течение 3 лет смомента вступления в право собственности.

     При продаже застроенного земельногоучастка в границах городов или других населенных пунктов право собственника наземельный участок включает право на любое разрешенное его использование, подкоторым понимается право использовать участок вместе с расположенными на немзданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям,установленным соответствующими органами власти согласно действующемузаконодательству и утвержденным строительным, санитарным, природоохранным,противопожарным нормам.

     Для продаваемых застроенных земельныхучастков определяются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которымисобственники указываемых земельных участков должны обеспечить:

-     безвозмездноеи беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные иавтомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовалина момент передачи земельного участка в собственность

-     возможностьразмещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним

-     возможностьдоступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектовинфраструктуры.

     Собственники земельных участков имеютправо на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженернойинфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объектанедвижимости данного собственника.

     Сторонами гражданско-правовых сделок снедвижимым имуществом могут выступать различные субъекты. Основными участникамитаких сде­лок выступаютграждане и юридические лица.

     В некоторых случаях совершать сделки снедвижимостью могут города и иные муниципальные образования, а также РоссийскаяФедерация и ее субъекты в лице соответствующих органов, например, при продажемуни­ципального или государственного недвижимого имущества.

     Граждане, выступающие сторонами сделок снедвижимостью, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должныдостичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление вбрак до дос­тижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретаетдее­способность в полном объеме со времени вступления в брак. Полнаядееспособность приобретается также при эмансипации, т.е. объяв­лении несовершеннолетнего,достигшего 16 лет, работающего по трудово­му договору (контракту) либозанимающегося предпринимательской дея­тельностью, полностью дееспособным.

     Коммерческие организации, выступающиесторонами сделок с недви­жимым имуществом, должны обладать правоспособностью,которая возни­кает с момента государственной регистрации юридического лица.Следует иметь в виду, что для государственных и муниципальных предприятий распоряжениенедвижимостью возможно только с согласия собственника. Если юридическое лицоотносится к некоммерческим организациям, необ­ходимо отражение в учредительныхдокументах возможности совершения таких сделок.

     Для признания сделок с недвижимым имуществомдействительными требуется соблюдение целого ряда условий.

     Во-первых, необходимо, чтобы содержаниесделки не противоречило закону. Недопустимы, например, сделки, направленные наотчуждение объек­тов общего пользования многоквартирного дома — общих помещенийдома и других объектов, обслуживающих более одной квартиры.

     Во-вторых, необходимо наличие у сторонправоспособности и дееспо­собности.

     В-третьих, необходимо, чтобы недвижимоеимущество принадлежало отчуждателю или наследодателю на праве собственности. Втех случаях, когда отчуждателем выступает государственная или муниципальнаяорганизация, недвижимость должна принадлежать: государственным и муници­пальнымпредприятиям — на праве хозяйственного ведения; государствен­ным и муниципальнымучреждениям, а также казенным предприятиям — на праве оперативного управления.Законное владение, пользование и распо­ряжение недвижимостью подтверждаетсяправоустанавливающим докумен­том. Например, договором продажи, свидетельством оправе на наследство, договором передачи и др.

     В-четвертых, необходимо, чтобыволеизъявление участника сделки соот­ветствовало его действительной воле, тоесть, должно быть правильное пони­мание результатов сделки, а ее совершениедолжно быть добровольным.

     В-пятых, необходимо письменноеоформление указанных сделок.

     В-шестых, как правило, обязательнагосударственная регистрация по месту расположения недвижимости. Если сделканаправлена на отчужде­ние одной стороной недвижимости и, соответственно,приобретение дру­гой, то право собственности у приобретателя возникает смомента госу­дарственной регистрации. Одновременно с возникновением права собст­венностина приобретателя переходит риск случайной гибели или повре­ждения недвижимогоимущества. Если приобретается право собственно­сти на недвижимость вмногоквартирном доме, то лицо становится сособственником фундамента, крыши,лестничных клеток и других частей мно­гоквартирного дома, а также получаетправо пользования придомовой территорией.

     При отступлении от названных условийсделка считается недействи­тельной.

Попытаемся вкратце охарактеризовать одну,самую распространенную сделку, направленную на отчуждение недвижимости, — договор купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать всобственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять ее иуплатить за нее определенную денежную сумму.

     В качестве сторон по данному договорумогут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридическиелица. Продавцом, по общему правилу, в договоре купли-продажи выступаетсобственник недви­жимости.

     В отличие от прежнего законодательстваГражданский кодекс Россий­ской Федерации ограничивается установлением простойписьменной фор­мы заключения договора продажи путем составления одногодокумента, подписанного сторонами.

Новый Гражданский кодекс не предусматриваетобязательного нотари­ального оформления договора продажи (как, впрочем, и мены,и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательствапри оформлении соответствующих соглашений должна лечь на учреждения юстиции — органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.По общему правилу, не предусматривается государ­ственная регистрация договоракупли-продажи недвижимости, регистрации подлежит переход права собственности.Только для договоров купли-продажи предприятия и жилого помещения закон предусматриваетрегист­рацию как договора, так и перехода права собственности.

     Нельзя не сказать о том, что договоробязательно должен содержать характеристику продаваемого недвижимого имущества,при отсутствии которой договор считается незаключенным. Так же договорсчитается незаключенным, если в нем не указана цена недвижимого имущества.

     В целях более полной защиты правпокупателей, независимо от того, юридическое это лицо или физическое, вГражданском кодексе установлено правило, по которому передача недвижимостипродавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонамипередаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное непредусмотрено договором, обязательство передачи недвижимости счи­тается исполненнымпосле вручения его покупателю и подписания соответ­ствующего документа опередаче.

     Уклонение одной из сторон от подписаниядокумента о передаче недви­жимого имущества на условиях, предусмотренныхдоговором, считается отказом: продавца от исполнения обязанности передатьнедвижимость, а покупателя — его принять. Само по себе принятие покупателемнедвижимо­сти, не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такоенесо­ответствие оговорено в документе, не является основанием для освобожденияпродавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

     При передаче недвижимости, несоответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выборупотребовать от продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков товарав разумный срок;

— возмещения своих расходов на устранениенедостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качествунедвижимо­сти (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые немогут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, иливыявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и другихподобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

— отказаться от исполнения договоракупли-продажи и потребовать воз­врата уплаченной за недвижимость денежнойсуммы;

— потребовать замены недвижимостиненадлежащего качества имущест­вом, соответствующим договору.

     Достаточно четко Гражданский кодексурегулировал отношения, свя­занные с земельным участком при продаже находящейсяна нем недвижи­мости. Из ст. 552 ПС РФ следует, что одновременно с передачейправа соб­ственности на недвижимость передаются права на ту часть земельногоуча­стка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использова­ния.При этом возможны различные варианты.

     Во-первых, если продавец являетсясобственником земельного участка, на котором находится продаваемый объект,покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды насоответствующий земельный участок.

     Во-вторых, если продавец не являетсясобственником земельного участ­ка, на котором находится продаваемаянедвижимость, покупатель приобре­тает право пользования соответствующей частьюземельного участка на тех же условиях, что и продавец.

     Гражданский кодекс Российской Федерацииввел специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений,если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное правопользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилоепомещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняютправо пользования этим жилищем.

     Это возможно и при отчуждении жилогопомещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которогобыло проживание продавца на данной площади.

     Суще­ственным условием договора продажижилого помещения, в котором про­живают лица, сохраняющие право пользования импосле его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника),является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилымпомеще­нием.

     Требование огосударственной регистрации сделок с недвижимостью составляет общее правило, изкоторого есть некоторые исключения.

     Так, не подлежат государственнойрегистрации права на жилые поме­щения, возникающие из договора коммерческого,социального и иного найма жилого помещения.

     Член жилищного, жилищно-строительного,дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющиеправо на пае-накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу,га­раж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приоб­ретаютправо собственности на указанное имущество, т.е. приобретают правособственности на недвижимость не с момента го­сударственной регистрации, а всилу закона.

     Кроме того, не регистрируются права нанедвижимое имущество, вы­текающие из договора безвозмездного пользования, идоговор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется отгосударственной регистрации, другая сторона вправе обра­титься в суд за защитойсвоих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение огосударственной регистрации перехода права.

     При этом сторона, необоснованноуклоняющаяся от регистрации, вынужде­на будет возместить другой стороне убытки,вызванные задержкой регист­рации.

На практике часто возникает вопрос: необходимоли нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданскийкодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок снедвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в про­стойписьменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

     При ответе на данные, весьма серьезныевопросы, прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

     В соответствии с п. 2 ст. 163Гражданского кодекса Российской Федера­ции нотариальное удостоверение сделокобязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренныхсоглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можноразделить на обязатель­ное, производное и добровольное.

     Обязательное нотариальное оформлениепредусмотрено для договора ренты, а также ипотечного договора. Кроме того,предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в томчисле при завещании недвижимости).

     Нотариальное оформление договоров,обязательное в силу существую­щих соглашений, считаем возможным называтьпроизводным. К нему следует отнести два вида соглашений:

— договор залога движимого имущества илиправ, если обязательство, обес­печенное залогом, содержится в нотариальноудостоверенном договоре;

— уступка прав и перевод долга, основанных надоговоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость невыступает объек­том договоров.

     Добровольное нотариальное удостоверениесделок необходимо в случа­ях, предусмотренных соглашением сторон. Например,граждане договори­лись для квалифицированного оформления соглашения обратитьсяк нота­риусу.

     Регистратор обязан принять к регистрациидокументы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договоромне предусмотрено нотариальное оформление.

     Анализ норм Гражданского кодекса иФедерального закона «О государ­ственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа:

     1. Единая процедура государственной регистрациинезависимо от объ­екта регистрации и независимо от региона.

     2. Единые регистрирующие органы — учрежденияюстиции по регистра­ции прав.

     3. Единый государственный реестр прав нанедвижимость. Первона­чально такие реестры должны создаваться на территориимуниципальных образований, затем — субъектов Российской Федерации, ивпоследствии — России в целом.

     4. Открытость сведений о государственнойрегистрации прав. Учрежде­ние юстиции по регистрации прав обязано предоставлятьсведения об объ­ектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ,удостове­ряющий личность, и соответствующее заявление.

     Процедура государственной регистрацииустанавливается в соответст­вии с Федеральным законом и в некоторой части — Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденнымипостановлением Пра­вительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

     Для осуществления государственнойрегистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица приналичии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрироватьправа на недвижимость, подают, а учреждения юстиции, соответственно, при­нимаютдокументы, необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплатерегистрации. Учреждения юстиции проводят право­вую экспертизу документов, атакже законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либоналичие) противоречий между заявляе­мыми правами и уже зарегистрированнымиправами на конкретный объ­ект, а также других оснований для отказа или приостановлениягосудар­ственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производитсявнесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверенияо произведенной государственной регистрации прав.

     Государственная регистрация правпроводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

ГЛАВАII.

Анализрынка недвижимости.

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов

     Рынок — это механизм или институтосуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, ипродавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результатырешений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги илиресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцыресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающийличный интерес.

     Различают рынки труда, финансового капитала,ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров,в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансовогокапитала, использованием различных ресурсов и труда.

     Рынок недвижимости является одной из существенныхсоставляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не можетбыть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе безнедвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки,биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынканедвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

     Развитие рынка недвижимости зависит от большогоколичества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос ипредложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменностивсех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастаниюспроса и наоборот.

    Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

— потребительские вкусы или предпочтения покупателей

— количество покупателей

— уровень денежных доходов покупателей

— цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

— потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.

     Законом предложения является прямаясвязь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением ценысоответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращаетсяпредложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники,продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количествосвоего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения впредложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологиипроизводства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей,продавцов; числа продавцов.

     Рынок недвижимости делится на товарныесекторы. Таких секторов будет всего три: товар в виде конкретных объектовнедвижимости, работы, т.е. строительство, реконструкция; услуги —посредничество, оценка, маркетинг и т.д… Каждый из этих секторов может бытьподелен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собойсовокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику,которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товараподразделяется на жилье и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится нагородское и загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные),торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское жилье,в свою очередь, дробится на более мелкие секторы — на приватизированное жилье,кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся всобственности граждан и юридических лиц.

     Потребительские сегменты представляют собой группыпокупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всехостальных. Иногда они характеризуются географией раз­мещения, иногдадемографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностьюк определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературыи искусства, малообеспеченные слои).

     При делении рыночного пространства вдоль и поперекполучится много частей, каждая из которых будет характеризоватьсяпринадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-то потребительскомусегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы,услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

     По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли(земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленнойнедвижимости.

     Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно,так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеетсущественные различия в политике приватизации государственной и муниципальнойсобственности.

     Дополнительно можно выделить рынок объектовнезавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценкеи продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так какгосударство является собственником подавляющего большинства замороженныхстроек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначениянедостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

     На отдельных сегментах рынканедвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так,рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене временгода. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здеськолебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

     Недвижимость представляетсобой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения еюотличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, чтопользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридическихлиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимомуимуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другиеоперации с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с оп­ределеннымипроцедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органоввласти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы,реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций сней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции вчасти налогообложения.

    В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:

— первичной, которая характеризует появление недвижимостикак товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местныхорганов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости

— вторичной, на которой функционирует большоеколичество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

     Отличительной особенностью недвижимостислужит и то, что на микроуровне — жилая ячейка (квартира, комната, дом) — онавыступает как частный товар, а на макроуровне — как часть инфраструктуры иобщественный товар.

     На пути дальнейшего расширения рыночных отношений всфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом вроссийской экономике.

     Барьеры экономического характера включаютинвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы,возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемостиинвестиций и других факторов.

     Значительную роль играют административные барьеры,которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касаетсятаких аспектов, как регистра­ция предприятий, лицензирование различных видовдеятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи иаренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенногостроительства.

     На масштабах и темпах развития рынка недвижимостисильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

     Ограниченность земельных ресурсов и проблемы,связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которыеобъективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

     Российский рынок недвижимости отражает все проблемыпереходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельныхсегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционнойактивностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляетсобой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

     Все перечисленные особенности недвижимости,проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости, и детальныйучет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждомконкретном случае будет способствовать принятию более выверенного иобоснованного решения.

     Начало формирования рынка землисвязано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство ипоявлением строительных, производственных и посреднических кооперативов.Правовой основой для создания рынка послужили Закон о собственности, Земельныйкодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 гКонституции Российской Федерации они обрели новое звучание в связи с усилениемправа частной собственности на землю. В результате формы владения, пользованияи распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права, то естьсобственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля переводитсяиз-под административно-государственного регулирования под гражданско-правовое ведениепо договорам купли-продажи, залога, наследования, аренды, мены и т.д.

     Сохранены серьезные ограничения поиспользованию природоохранных зон, исторических памятников,сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий вокруг водоемов. Органыпредставительной власти не имеют право утверждать порядок представления иизъятия земель, включая возможность бесплатного предоставления земли в собственность,а сами полномочия по распоряжению землями, находящимися на их территории,находится у органов исполнительной власти на местах. Введена плата за землю иначался процесс перераспределения земель. Активнее пошло наделение земельнымиучастками граждан, предприятий и организаций.

     Покупателям и продавцам земельных участков важнопредставлять и реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждомрайоне существуют и действуют местные правила. При этом вырабатывается системакоэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок нормативныхцен сопоставим с рыночными ценами, что позволяет использовать их как основу длясделок с земельными участками.

     На начальном этапе создания земельного рынка колхозы,совхозы и другие сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительнымиземельными массивами, приняли участие в выделении земель под застройку,зачастую под видом долгосрочной аренды и без соответствующих процедур пооформлению прав собственности на законной основе.

     Для продолжения земельной реформы большое значениеимеет создание земельного кадастра, который призван уточнить распределениеграниц земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Этазадача возложена на Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройствуи его подразделения на местах.

     Согласно действующему законодательству собственникземельного участка имеет право распорядиться им по своему усмотрению, то естьпродать, подарить, заложить, завещать и т.д.                  

     При этом сохраняется ряд ограничениигражданско-правового характера, а именно: собственник земельного участка неможет единолично распорядиться собственностью, нажитой при совместной жизнисупругов. Нарушение этой нормы при совершении сделок с недвижимостью можетстать причиной судебного спора, при купле-продаже земельных участков сначала(или одновременно) должен быть решен вопрос об отчуждении строений инасаждений, расположенных на участке. Право собственности на земельный участокне означает автоматически права собственности на недвижимое имущество, котороена нем находится.

     Для покупателей земельных участков изагородных домов важно учитывать циклический характер динамики цен на этомсекторе рынка недвижимости, который носит ярко выраженный сезонный характер.Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достигают сезонногопика в мае-июне, затем следует период относительного равновесия и вавгусте-сентябре спрос снижается до минимума, так как покупателям непредставляет особого интереса приобретать недвижимость в осенний период. Цены вэто время как бы застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды,когда можно увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и егоокружение. Однако следует отметить характерную особенность рынка земли — еслина квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, какпоказали 4-летние наблюдения, цены на земельные участки в конце летастабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период ихроста. На земельном рынке отмечается сезонный рост спроса в начале весны,начало которого может смещаться в пределах полутора месяцев, начиная с первыхчисел апреля.

     Сезонный пик спроса на земельные участкизависит от действия многих факторов, и том числе от наличия ясной погоды.

     Существует значительная разница в ценахнеобустроенных и обустроенных земельных участков.   Отдельные фирмы-застройщики  специализируются  на  приобретении многогектарных земельныхмассивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним инженерные сети.Эти обустроенные участки стоят дороже, но индивидуальным застройщикам выполнитьтакие работы в одиночку практически не под силу. Подведение таких необходимыхкоммуникаций, как электричество, газ, водопровод, телефон, обходится взависимости от удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетямв 200-700$ из расчета на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенныхземельных участков находится в пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку.

     Агентства недвижимости, работающие на земельномрынке, на основании статистики цен предложения и спроса выявили зависимостьстоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, длякрестьянского хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности,наличия поблизости водоемов, леса.

     Цены на участки для жилой застройкипрактически везде выше цен садоводческих участков не менее чем на 20 %, а вотдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%.

     Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоятдешевле других видов участков и на них можно осуществлять без ограниченийвозведение жилых и хозяйственных построек.

    Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих различныехарактеристики степени разработки, подводки коммуникаций, подъездных дорог,лежит в пределах 10 %.

     Перспективы создания современной инфраструктуры(канализация, газификация, телефонизация, охрана, сервисное и торговоеобслуживание, спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличиваютцену земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцемземельного массива.

     Удаленность от городской черты сильновлияет на цену земельного участка. Земельные участки, расположенные далее 50 кмот Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохойликвидностью и цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, ацена участков на расстоянии более 70 км от МКАД падает в 2-3 раза.

     Престижность направления и особенностиместности могут изменять цену участка почти в 4 раза на равном удалении отгорода.

     По оценкам риэлтеров, цены предложенияпревышают цены спроса в среднем на 20-40 %, но в целом по мере ростаинформированности и числа участников земельного рынка прослеживается тенденцияк выравниванию цен на участки в каждой конкретной местности.

     Особо следует отметить, что вложение средств вземельные участки является привлекательным и доступным, по крайней мере, длясреднего класса, способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка,которую необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чему тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.

     Рынок земли в России с учетом его масштабов иогромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большиеперспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений егосубъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствованияправовой базы и механизма земельных отношений.

     Перспективы рынка недвижимости в жилищной сферев конечном счете определяет наличие объективной потребности населения вулучшении жилищных условий, В России налицо острый дефицит жилья.

     Для очередников улучшение жилищных условий по местужительства осуществляется за счет:

— предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования

— продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 70% стоимости строительства

— предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания стоимостистроительства

— продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку

— продажи жилья по льготным ценам.

     Жилищный фонд социального использованияв первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов иучастников Великой Отечественной войны, одиноких женщин-участниц ВеликойОтечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередниковльготных категорий в соответствии с действующим законодательством — демобилизованныхофицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС,реабилитированных, туберкулезных больных и др.

     Все остальные граждане могут улучшить свои жилищныеусловия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночнымценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде неучитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства исодержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышатьчисло очередников.

     Острую проблему в жилищной сферепредставляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов изстран ближнего зарубежья, после демобилизации и вывода армии из ВосточнойЕвропы и республик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльскойаварии.

     Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищнуюпроблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий откапитальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться отжилищного фонда, который находится в их ведении.

     Жилой фонд в сельской местности большей частью требуетреконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен, канализацией,центральным отоплением и другими удобствами.

     В тоже время переход на рыночные отношения вэкономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счетгосударственного бюджета, который раньше являлся основным, источникомнеобходимых капиталовложений.

     Таким образом, на фонеобострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, разваластарого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеетместо огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии,рынка жилья.

     Бесплатная приватизация жилья закороткий срок создала в России широкую прослойку собственников — владельцевквартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

     Рынок жилья развивается в Россиибыстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране.Основная причина этого — нерешенность жилищной проблемы, что побуждает гражданискать любые способы для улучшения условий проживания.

     Рынок нежилыхпомещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются пофункциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.

     На рынке нежилых помещений можноотметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынокобразуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются варенду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлениюгородским имуществом (в Москве — территориальными агентствами Москомимущества).Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно вкрупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

     Наконкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерскиефирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды навесь срок, адалее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срокааренды.

     Кромеправ арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свойсчет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовымик росту расходов, связанных с арендой.

     Вструктуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы,за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия,вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация,общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, зателевизионные антенны.

    Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческихконкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположенияпомещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей иколичества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимойинформации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами нааренду по рыночным ставкам.

     Многиепредпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входомили возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения косновным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Дляотдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существеннымфактором, как месторасположение.

     Вслучае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, нои как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает.Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачамарендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию сарендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратитьнарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,

    Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора(субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности.При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя длясовершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичноймуниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, Субарендамуниципальных нежилых помещений существует, ноее перспективыпредставляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает кнелегаль­ным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другоймуниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своегобюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля заиспользованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать всубаренду не более 25% арендованной площади.

    Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицитнежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена правана аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручениюместных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняетсяобщий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают   гарантии,предоставляемые властями.

     Ставкиарендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенныхв зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государствав качестве исторических памятников.

     Подоговоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальныхуслуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ро­стомтарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержекна эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы.

     Нарынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладаетпомесячная или поквартальная предоплата.

    Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящеевремя нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценногоанализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещенийпо сравнению с первичным в информационном отношении более открыт,  В специализированныхизданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляютсяданные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды нанежилые помещения.

    Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами,связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположеностроение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей(арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсахи аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или невходящие в эти группы арендаторы и покупатели).

    На рынкенежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущаетсяпотребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению спреобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, Уриэлтеров начинают появляться заказы на поиск помещения в последова­тельностисклад-производственные площади-офис-жилье.

Анализ рынка земельных участков

     Теперь перейдем к непосредственному анализу положениярынка земельных участков, основываясь на имеющихся данных.

     В таблице 1 представлена общая картина использованияземельного фонда. Из нее видно, что страна имеет очень большое количествоземельных ресурсов, так как более половины всей территории страны составляютземли запаса и лесного фонда, которые не участвуют в производстве.

Таблица 1. Земельная площадь РФ на начало года.

Млн. га %

1995

1996

1997

1998

1995

1996

1997

1998

Всего земель (территория) 1707,5 1707,5 1707,5 1707,5 100 100 100 100 Используемые в с/х 698,7 694,6 707,4 699,9 40,92 40,68 41,43 40,99 Земли запаса и лесного фонда 938,1 947,4 933 937,6 54,94 55,48 54,64 54,91 Прочие землепользователи 70,7 65,5 67,1 70 4,14 3,84 3,93 4,1

     В случае необходимости засчет этих земель можно значительно увеличить предложение на рынке. Второй повеличине является площадь земель используемых в сельскохозяйственномпроизводстве. Такой большой удельный вес сельскохозяйственных угодий (чутьболее 40%) обусловлен несовершенством технологий производства, большим рынкомпотребления и рядом других причин. И самую маленькую площадь имеют прочиеземлепользователи (менее 5% всей территории) это объясняется не тольконесовершенством законодательства, которое препятствует свободному оборотуземли, но и трудной экономической ситуацией. Можно заметить площадииспользуемые в той или иной сфере менялись из года в год. Так если до 1996 годанамечалось снижение сельскохозяйственных  площадей, то в 1997 (год, принесшийнекоторую стабильность в экономике) виден некоторый подъем (чуть меньше чем на1%), с последующим спадом, пришедшемся на 1998 год (очередное падение курсарубля). Соответственно изменялась и площадь земель запаса, котораяувеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) изоборота.

     Далее переходим к болееподробному анализу (таблица 2). В 1992-1994 годах наблюдался ростсельскохозяйственных площадей, что можно объяснить поддержкой оказываемой фермерскимхозяйствам в этот период, но видно, что в это же время происходит падение величиныплощадей сельскохозяйственных угодий.

Таблица 2. Общая земельная площадь и с/хугодья в распределении по землепользователям (млн. га).

Годы Земли, занятые в с/х В т.ч. С/х предприятия и орг-ии К(Ф)Х Личное пользование граждан Из них ЛПХ Коллективные и индивидуальные сады и огороды

Общая земельная площадь

1992

651 564,2 54,8 9 6,8 1,7

1993

686,9 567,9 33,3 9,2 5,8 1,8

1994

698,7 562,7 33 9,7 6,1 1,8

1995

694,6 544,7 36,2 10,5 5,8 1,9

1996

707,4 560 34,2 10,7 5,8 1,8

1997

699,9 549 29 11 5,9 1,8

Все с/х угодья

1992

210,6 100,1 6,5 8,5 6,4 1,7

1993

210,1 175 9,7 8,8 5,4 1,8

1994

209,2 175,2 10,1 9,3 5,7 1,8

1995

209,6 171,2 10,5 9,9 5,3 1,9

1996

208,4 169,5 10,8 9,9 5,4 1,7

1997

206,2 165,8 11,7 10,2 5,5 1,7

Пашня

1992

130 119,2 4,7 3,9 3,3 0,6

1993

129,5 116,3 7 4 3,4 0,6

1994

128,4 114,6 7,3 4,1 3,5 -

1995

- 113,2 7,6 4,5 3,4 -

1996

- 111,2 7,9 4,5 3,5 -

1997

- 108,6 8,8 4,6 3,5 -

Сенокосы и пастбища

1992

78,3 60 1,8 3,3 2,8 -

1993

76,3 57,7 2,6 3,4 - -

1994

77,8 57 2,8 3,6 2 -

1995

78,6 56,4 2,8 3,9 1,7 -

1996

78,7 56,4 2,8 4 - -

1997

77,6 54,8 - 4,2 1,8 -

     Поддержка государства несмогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровняпроизводства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственныхугодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этимнаблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользованииграждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределениеземель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий кчастному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос.

Таблица 3. Земли в личном пользовании граждан.

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

Приусадебные земли

Число семей (тысяч) 19288 16553 16582 16295 16250 16374 Площадь (тысяч га) 6826 5825 6062 5810 5805 5923

Коллективные и индивидуальные сады

Число семей (тысяч) 13534 14335 14739 15021 15078 15166 Площадь (тысяч га) 1083 1167 1209 1242 1267 1264

Коллективные и индивидуальные огороды

Число семей (тысяч) 7884 8211 7614 7386 7036 6558 Площадь (тысяч га) 601 654 621 603 576 545

     В личном пользованииграждан (таблица 3) количество земель за 1992-1997 годы постепенно снижалось(за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло рольподорожание жизни, так как у многих семей участки находятся достаточно далекоза чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают нетак много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебныйучасток и потенциально это огромный рынок.

Таблица 4. Наличие у домохозяйств земельных участков (поданным мини переписи населения 1994 г) %.

Все домохозяйства Домохозяйства состоящие из 1 человека 2 человек 3 человек 4 человек 5 и более человек Все домохозяйства в т.ч.: 100 100 100 100 100 100 Имеют зем. участок 58,3 48,4 57,9 55,6 63,8 71,1 Приусадебный участок 22 28,1 24 16,7 17,8 25,3 Садовый или дачный участок 16,9 5,2 14,5 20,6 24,2 21,6 Огород 9,5 8,1 9,5 9,4 10,4 10,6 Приусадебный участок и огород 7,7 6,4 8,2 6,5 8,1 10,4 Прочие сочетания 2,2 0,6 1,7 2,4 3,3 3,8 Не имеют зем. участка 41,7 51,6 42,1 44,4 36,2 28,9

     Таблица 4 может датьпримерное представление о потенциальном спросе на земельные участки средисемей. Так более 40% всех семей не имеет земельного участка и даже если большейчасти из них он не понадобится, то все равно оставшаяся часть составит оченьбольшое число потенциальных покупателей. И, скорее всего, большую часть из нихсоставят семьи с размером 2-4 человека.

Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельномрынке.

Виды сделок

1994

1995

1996

Количество Тыс. га Количество Тыс. га Количество Тыс. га

Передача зем. участков в соб-ть за плату местными органами власти в т.ч.:

112,3 24 64,4 18,4 43,9 9 Гражданам для индивидуального строительства, дачного хозяйства, садоводства и животноводства 109,9 12 62,5 6,5 40,9 3,5 Гражданам и их объединениям для предпринимательства - - 0,7 1,4 0,6 0,4 Приватизированным предприятиям - - 1,1 3,8 1,9 3,7 К(Ф)Х и другие с/х предприятия 0,4 7,5 0,27 6,7 0,5 1,4

Купля-продажа земельных участков гражданами всего в т.ч.:

101 11 231,4 41,5 218,8 33,6 Для индивидуального строительства 19,4 2,3 37,6 3,9 40,1 3,9 Ведения ЛПХ 27 4,8 70,6 15,4 77,7 16,3 Садоводства 52,6 3,7 111,5 11,3 93,3 7 Дачного хозяйства 1,2 0,1 2,7 6,3 2,9 0,4 Для других целей граждан - - 8,5 4,8 4 3,4 Для других целей юридических лиц - - 0,6 5,73 0,7 2,5

Предоставление земельных участков в аренду местными органами власти

2667 31804 3349 19486 3427 20308

     Окончательное заключениео состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). Скаждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность ипредоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постояннорастет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции наэтом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущемпотенциальный спрос может быть удовлетворен за счет больших земельных площадей,которые в данный момент не используются.

Анализ рынка жилых помещений

     Теперь рассмотрим состояние рынка жилья.

Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадьжилья).

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Весь жилищный фонд: всего млн. м2

2492 2546 2608 2649 2680 2715 2747

В среднем на 1 жителя м2

16,8 17,4 17,7 18,1 18,3 18,6 18,9

     Несмотря на трудное экономическое положение в странежилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняяплощадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромноеколичество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих разрушающихсядомах. А большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, котороене по карману большинству нуждающихся в жилой площади.

Таблица 7. Предоставление жилья гражданам.

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Число семей (включая одиночек), стоящих на учете

на получение жилья (на конец года) тысяч

в % от общего числа семей (включая одиночек)

9646

19

9104

18

8467

17

7698

15

7248

14

6760

13

6286

13

Число семей (включая одиночек) получивших

жилье и улучшивших жилищные условия за год

тысяч

в % от числа семей состоявших на учете на

получение жилья

948

10

897

9

741

8

652

8

492

6

416

6

344

5

     Существующую ситуацию по бесплатному предоставлениюжилья можно рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностьюобеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньшестановятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляютничтожно малый процент от общего числа семей.

Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типамзанимаемых жилых помещений (по данным микроперепеси населения 1994 г. в %).

Показатели Все домохозяйства Домохозяйства состоящие из: 1 человека 2 человек 3 человек 4 человек 5 и более Все домохозяйства 100 100 100 100 100 100

Живут в:

— индивидуальном доме

— части индивидуального дома

— отдельной квартире

— общей квартире

— общежитии

— другом жилом помещении

24,8

3,3

61,8

4,9

4,3

0,1

32,5

4

47,5

8,4

6,9

0,1

28,5

3,1

59,5

4,4

3,7

0,1

17,4

2,8

68,7

4,7

5,1

0,1

18,3

3,2

70,5

3,8

3,5

0,1

29,4

3,5

63

2,2

1,4

0,1

Снимают жилье 0,8 0,6 0,7 1,2 0,6 0,4

     В таблице 8 представлено распределение домашниххозяйств по типам занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает вотдельной квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Всеостальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто живет вотдельной квартире или индивидуальном доме.

Таблица 9. Продано квартир в домах государственного,муниципального и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам.

Показатели

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Число проданных квартир

В т.ч. гражданам

8610

-

14474

10078

26483

22462

29959

22823

42516

31520

44151

32780

Общая площадь проданных квартир тыс. м2

В т.ч. гражданам

481

-

799

553

1359

1121

1591

1127

2527

1808

2859

2053

     В подтверждение можно привести таблицу 9, где четкопрослеживается тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Этоговорит о растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинствоквартир продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что неможет полностью покрыть весь возможный спрос.

Таблица10. Ввод в действие жилых домов (млн. м2 общей площади).

Года

Всего

 построено

В т.ч. Государственными предприятиями и организациями ЖСК Населением за свой счет и с помощью кредитов

1992

41,5 29,2 2,1 4,9

1993

41,8 15 1,9 5,6

1994

39,2 10 1,9 7,1

1995

41 9,1 1,7 9

1996

34,3 5,9 1,4 10

1997

32,7 4,6 1,3 11,5

1998

30,7 3,4 0,8 12,1

     Среди вновь построенного жилья (таблица 10)происходит перераспределение по источникам строительства. Все меньше строитсяжилья государственными организациями и предприятиями. И все больше строитсяжилья самим населением за свой счет и с помощью кредитов. При продаже такогожилья его цена может на много превышать цену государственного. Более подробнообъем построенного жилья по формам собственности представлен в таблице 11.Частный сектор, уже не полагаясь на помощь государства, стремитьсясамостоятельно обеспечить себя жильем.

Таблица 11. Ввод в действие жилых домов по формамсобственности.

Показатели

1995

1996

1997

1998

Всего млн. м2

Удельный вес %

Всего млн. м2

Удельный вес %

Всего млн. м2

Удельный вес %

Всего млн. м2

Удельный вес % Предприятиями и организациями 41 100 34,3 100 32,7 100 30,7 100

В т.ч. по формам собственности:

 Государственная: из нее

  Федеральная

  Субъектов РФ

 Муниципальная

 Частная

 Смешанная российская

 Прочие формы

9,1

7,1

2

4

14,8

13

0,1

22,1

17,2

4,9

9,8

36

31,8

0,2

5,9

4,7

1,2

2,9

14,6

10,8

0,1

17,1

13,6

3,5

8,5

42,6

31,5

0,2

4,6

3,4

1,2

2,8

16,2

9

0,1

14,1

10,5

3,6

8,7

49,3

27,4

0,5

3,4

2,6

0,8

2,6

17,9

6,5

0,3

11,3

8,6

2,7

8,5

58,3

21,1

0,8

Таблица 12. Ввод в действие жилых домов вгородах и поселках городского типа и сельской местности (млн. м2общей площади)

Годы

Всего

построено

Населением за свой счет и с помощью кредитов В городах и поселках городского типа

1992

31 1,9

1993

32,3 2,2

1994

30,7 3

1995

32,1 3,8

1996

26,2 4,3

1997

24,6 5,3

1998

23,5 6 В сельской местности

1992

10,5 3

1993

9,5 3,4

1994

8,5 4,1

1995

8,9 5,2

1996

8,1 5,7

1997

8,1 6,2

1998

7,2 6,1

     В сельской местности строительство практическипрекращено и почти все жилье строится самими гражданами, которые сами вынужденыудовлетворять спрос на жилья своими силами.

Таблица 13. Число построенных квартир и ихсредний размер.

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Предприятиями и организациями всех форм собственности

Число квартир (тысяч)

Их средний размер (м2)

682

60,8

682

61,3

611

64,2

602

68,2

482

71,2

430

75,9

388

79,1

Из них по видам квартир в

% от общего ввода:

1-о комнатные

2-х комнатные

3-х комнатные

4-х и более

18

32

40

10

19

33

40

8

19

35

39

7

18

32

38

12

18

34

37

14

18

30

36

16

18

30

36

16

ЖСК

Число квартир (тысяч)

Их средний размер (м2)

37

56,1

33

57,9

34

57,7

30

58,5

24

59,3

23

58,9

13

61,9

Индивидуальными застройщиками

Число квартир (тысяч)

Их средний размер (м2)

61

80,1

65

85,1

78

91,5

90

99,7

93

107,4

102

112,4

104

116,3

     Из таблицы 13 можно сделать выводы, какие квартирыпользуются у населения наибольшим спросом. Это 2-3 комнатные квартиры, которыеявляются оптимальным приобретением для людей со средним достатком, хотяпоследнее время наблюдается рост число квартир с 4-мя и более комнатами.

Таблица 14. Приватизация жилищного фонда.

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Всего с начала приватизации по состоянию на 1.01.1999 Число приватизированных квартир тыс. 2631 5770 2396 1529 1203 1198 959 15774

Их общая площадь млн. м2

132 282 114 72 57 56 46 767 Удельный вес приватизированных квартир в общем числе квартир, подлежащих приватизации % 8 18 9 6 5 5 5 44

    Приватизация жилья (таблица 14) часто предваряет операции с ним. Поэтому приведенныеданные можно использовать при примерном прогнозировании предложения на рынкежилья.

Анализ рынка нежилых помещений

    Перейдем к анализу очередного сектора рынка недвижимости.

Таблица15. Основные фонды промышленности.

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Наличие основных фондов (на начало года по балансовой стоимости) млрд. руб. (1998 – млн. руб.) 0,7 17,4 490,9 1805,8 4802,5 4025,8 3982,4 Износ основных фондов в % от общей стоимости фондов на конец года 49,5 49,3 47,9 47,9 40,9 52 52,4 Коэффициент обновления (ввод в действие основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на конец года в сопоставимых ценах) 2,8 1,8 1,7 1,6 1,3 1 0,9 Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на начало года в сопоставимых ценах) 2,8 1 1,8 1,5 1,3 1,5 1,5

     Изтаблицы 15 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 1992 года постоянноувеличивались вплоть до 1997 года при постоянном росте износа основных средств.Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с2,8 до 1,5. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старыхпроизводственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленностьеще не погибла окончательно.

Таблица 16. Основные показатели работы пищевойпромышленности.

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Число предприятий 7073 8784 12636 13902 18409 19721 22372 Объем промышленной продукции (млрд. руб.) 2 15,7 44,6 118 158 172 196 Численность промышленного производственного персонала тыс. человек 1554 1556 1554 1506 1478 1454 1420 Прибыль (убыток) млн. руб. 336 2737 5688 12532 7645 10436 -5799 Уровень рентабельности продукции % 27 23,5 16,6 16,3 5,5 8,4 -

     Напервый взгляд один из основных видов промышленности – пищевая, начиная с 1992года, непрерывно развивалась, о чем говорит рост числа предприятий и объемапромышленной продукции (таблица 16). Но в это же время снижалась численность персоналаи значительно упала рентабельность. А в 1998 отрасль вообще стала убыточной.Таким образом нельзя однозначно говорить о развитии этой отрасли. Возможно напоказателях отразился августовский дефолт, который нанес удар по всейэкономике.

Таблица 17. Наличие и использование мощности промышленныхпредприятий по выпуску отдельных видов продукции (без малых предприятий ипромышленных подразделений при непромышленных организациях).

Показатели Мощность действовавшая на 1.01.1999 Уровень использования среднегодовой мощности (%)

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Пищевая промышленность:

Мясо (тыс. т)

15 57 50 42 32 25 19 17 Колбасные изделия (тыс. т) 4,5 66 62 63 54 52 41 42 Животное масло (тыс. т) 3,3 67 61 42 35 29 27 26 Сыр сычужный (т) 564 72 73 63 51 46 42 45 Цельномолочная продукция в пересчете на молоко (тыс. т) 33,9 41 35 30 24 24 24 27 Консервы мясные (млн. усл. банок) 3,1 61 53 45 39 43 35 35 Консервы молочные (млн. усл. банок) 2,1 55 57 50 48 51 55 56 Консервы плодоовощные (млн. усл. банок) 3,4 51 45 27 21 15 16 20 Сахар песок из сахарной свеклы (тыс. т) 270 86 87 85 86 85 81 75 Мука (млн. т) 20,3 79 66 56 53 46 48 47 Крупа (млн. т) 2,4 62 53 42 39 28 27 28 Хлеб и хлебобулочные изделия (тыс. т) 57,3 61 55 49 44 41 38 35 Кондитерские изделия (млн. т) 3,8 61 66 41 46 43 44 37 Макаронные изделия (млн. т) 1,3 89 69 51 44 32 32 41 Растительное масло (тыс. т) 13,5 71 71 48 35 40 39 46 Маргариновые продукты (тыс. т) 882 61 45 30 20 22 24 25 Пиво (млн. декалитров) 435 66 61 54 51 47 57 70 Безалкогольные напитки (млн. декалитров) 325 19 19 17 17 14 12 28 Минеральная вода (млн. полулитров) 1,3 35 27 32 30 39 39 41

     Ещеодной из причин падения рентабельности пищевой промышленности может бытьснижение загрузки производственных мощностей, которое происходило почти во всехотраслях пищевой промышленности (таблица 17). Избежали этого лишь производствоминеральной воды, безалкогольных напитков, пива, молочных консервов.

Таблица 18. Ввод в действие важнейших производственныхмощностей за счет строительства новых, расширения и реконструкции действующихпредприятий.

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Мощности по производству:

Сахара песка, тыс. ц переработки свеклы в сутки

- 4 4,5 1 - - - Мясо, т в смену 50 16 43,6 53,1 27,3 17,5 79,7 Цельномолочные продукты, тыс. т в смену 0,4 0,2 0,5 0,3 0,15 0,06 0,3 Сыр твердых сортов, т в смену 2,2 2,3 12,6 7,9 7,9 1,4 5,4 Элеваторы, тыс. т единовременного хранения 139 48 50 34 - - - Мельничные предприятия сортового помола тыс. т переработки в сутки 0,3 0,5 0,2 0,8 0,7 0,2 1,5

    Несмотря на тяжелое экономическое положение и не полную загрузку существующихпроизводственных мощностей каждый год в действие вводятся все новые (таблица18). Стоит отметить, что ввод этот очень неравномерен. Он колеблется как в пределахвременного отрезка, так и в зависимости от видов перерабатываемого сырья.Наибольшая доля введенных мощностей приходится на переработку мяса, анаименьшая на мельничные предприятия.

Таблица 19. Основные показатели строительства в сельскомхозяйстве.

Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Ввод в действие важнейших производственных мощностей

Животноводческие помещения (включая механизированные фермы и комплексы) млн. скотомест:

для КРС

для свиней

для овец

0,5

0,2

0,3

0,3

0,1

0,2

0,2

0,1

0,1

0,2

0,1

0,07

0,1

0,07

0,03

0,05

0,05

0,04

0,05

0,03

0,01

Птицефабрики:

яичного направления (млн. кур несушек)

мясного направления (млн. голов птицы)

0,2

1,9

0,4

1

0,7

1,5

0,4

0,4

0,1

0,4

-

-

0,05

-

Зерно- и семяхранилище (млн. т единовременного хранения) 2,7 2,2 4,4 0,7 0,5 0,4 0,2 Хранилища для картофеля, овощей и фруктов (млн. т единовременного хранения) 0,3 0,2 0,1 0,1 0,5 0,02 0,02 Тепличные комбинаты (га) 7,3 33,9 10,6 23,5 18 4,5 0,03 Инвестиции в с/х (в фактич. ценах) 288 2136 5415 9284 10797 10177 10384

     Всельском хозяйстве тоже вводятся новые производственные мощности (таблица 19).Эти мощности значительно меньше по объему, чем вводимые в пищевой промышленности,т.к. затраты выше, а возврат капитала ожидается не так скоро. И здесьпроисходит постоянное падение объемов вводимых производственных мощностей.Вместе с этим ежегодно возрастает объем инвестиций в сельское хозяйство.

Таблица 20. Ввод в действие объектов социально-культурногоназначения.

Годы Общеобразовательные учреждения (тыс. уч. мест) Учреждения начального профессионального образования (тыс. уч. мест) Дошкольные общеобразовательные учреждения (тыс. мест) Больницы (тыс. коек) Поликлиники (тыс. посещений в смену) Учреждения клубного типа (тыс. мест) В городах и поселках городского типа

1992

303 8 96 8 40 56

1993

296 12 60 14 47 45

1994

194 8 42 12 39 34

1995

218 3 28 9,7 36,1 23

1996

152 3 20 9,2 21 15

1997

155 1,8 11 8,2 27 14

1998

123 1,3 7,7 7,3 21 11 В т.ч. в сельской местности

1992

96 2,6 35 2,3 7,8 45

1993

88 6,4 22 2,5 7,6 37

1994

80 2,5 16 1,8 6,9 28

1995

87 2,2 13 2,3 6,2 17

1996

55 1,1 7 1,4 3,2 11

1997

60 0,3 4 2,5 4 11

1998

42 - 2,3 1,2 3,5 7,5

     Ввод объектовсоциально-культурного назначения (таблица 20) назначения стабильно снижается.Очень маленькие темпы ввода наблюдаются в сельской местности. Имеющиеся же наданный момент объекты социально-культурного назначения уже значительно изношеныи требуют если не замены, то по крайней мере капитального ремонта. В то жевремя, если в ближайшем будущем наметится хоть какая-нибудь даже совсем незначительнаятенденция к росту численности населения, то имеющихся объектов социально-культурногоназначения (школ, больниц и т.д.) попросту не будет хватать.

     Таким образом, в целом по рынку нежилойнедвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянноразвивается, необходимо дополнительное введение различных  объектовнедвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимыинвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так какэта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития,но в то же время необходимой для населения.

     В общем же сложившаяся на рынкенедвижимости ситуация не может  рассматриваться только на данный момент, таккак постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения,поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на егодальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынокнедвижимости во времени, то есть   большое значение приобретает прогнозированиеи проектирование операций с недвижимостью на будущее.

ГЛАВАIII.

Прогнозированиеопераций с недвижимостью.

Проектирование операций с земельными участками

     Изменения,происходящие в различных сферах жизни общества, о чем упоминалось ранее,значительно влияют на развитие рынка недвижимости, то есть и на развитие рынказемельных участков. В связи с этим появляется необходимость проектирования на основеполученных и проанализированных данных операций с земельными участками. Прианализе этих операций выявляются основные тенденции, которые уже достаточно сформировались,и новые тенденции, которые только появляются.

    Так, в отношении операций с земельными участками, например: операцийкупли-продажи, при их проектировании в основе все же остается прежнеесоотношение операций по продаже земельных участков для индивидуальногожилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства,для садоводства и других целей. Однако, на прогнозный период (2000-2002 годы)предусматривается следующее увеличение количества сделок в следующем размере:

-    для индивидуального жилищногостроительства — на 15-20%

-    для ведения личного подсобного хозяйства– на 5-10%

-    для садоводства – на 30-40%

-    для ведения дачного хозяйства – на 3%

-    для других целей – не меняется.

Спрогнозировать изменение площадей,затрагиваемых при купле-продаже земельных участков, довольно сложно, так какпри этом возможны три тенденции:

-    увеличениеплощади, но в меньших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажиземельных участков

-    увеличениеплощади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельныхучастков;

-    увеличениеплощади, но в больших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажиземельных участков

Таблица21. Прогноз операций по купле-продаже земельных участков.

Показатели

2000

2001

2002

Кол-во

Сделок

(Тыс.)

S

(тыс.га)

Кол-во

Сделок

(Тыс.)

S

(тыс.

га)

Кол-во

Сделок

(Тыс.)

S

(тыс.

га)

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

40,9

1,43

7,77

31,7

3,98

0,22

1,11

2,65

41,72

1,46

7,93

32,33

4,06

0,22

1,14

2,7

42,55

1,49

8,08

32,98

4,14

0,22

1,17

2,75

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

80,03

2,4

67,23

10,4

16,79

0,67

14,94

1,18

82,43

2,47

69,24

10,72

17,29

0,69

15,39

1,21

84,9

2,54

71,32

11,04

17,81

0,71

15,85

1,25

Земельные участки для садоводства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

111,96

70,53

7,84

33,59

8,4

3,78

0,59

4,03

123,16

77,59

8,62

36,95

9,24

4,15

0,65

4,44

135,47

85,35

9,48

40,64

10,16

4,57

0,71

4,88

Земельные участки для дачного хозяйства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

3,02

1,18

1

0,84

0,42

0,12

0,19

0,11

3,05

1,19

1,01

0,85

0,42

0,12

0,19

0,11

3,08

1,2

1,02

0,86

0,42

0,12

0,19

0,11

Земельные участки для других целей, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

4,7

1,08

0,8

2,82

5,9

5,3

0,3

0,3

4,7

1,08

0,8

2,82

5,9

5,3

0,3

0,3

4,7

1,08

0,8

2,82

5,9

5,3

0,3

0,3

    Таким образом, в данном случае было запроектировано увеличение площадипропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков.

     При проектированииопераций по купле-продаже земельных участков большое значение имеет тенденцияизменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос(особенно  платежеспособный) на данные земельные участки и соответственновлияет на количество операций и т.д. При проектировании цен на земельныеучастки за основу была взята следующая тенденция:

-    увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищногостроительства – на 10-15%

-    цены на земельные участки для ведения личного подсобногохозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне

-    увеличение цен на земельные участки для предпринимательства иведения дачного хозяйства до 20%.

Таблица 22. Цены наземельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за 1 м2).

Показатели Факт Прогноз

1995

2000

2001

2002

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

2,71

0,57

0,66

1,48

2,85

0,6

0,69

1,55

2,99

0,63

0,73

1,63

3,14

0,66

0,76

1,71

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,4

0,15

0,34

0,64

0,4

0,15

0,34

0,64

0,4

0,15

0,34

0,64

0,4

0,15

0,34

0,64

Земельные участки для садоводства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,6

0,55

0,46

0,81

0,6

0,55

0,46

0,81

0,6

0,55

0,46

0,81

0,6

0,55

0,46

0,81

Земельные участки для дачного хозяйства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,6

0,5

0,46

0,81

0,64

0,53

0,49

0,86

0,67

0,56

0,52

0,91

0,71

0,6

0,55

0,96

Земельные участки для других целей, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

1,31

0,06

2,85

1,02

1,31

0,06

2,85

1,02

1,31

0,06

2,85

1,02

1,31

0,06

2,85

1,02

     Ещеодной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с земельнымиучастками, является аренда. При проектировании операций по аренде земельныхучастков принимались во внимание следующие тенденции:

-    увеличениеплощади арендуемых земельных участков и увеличение численности арендаторов завесь прогнозный период на  15-20%

-     увеличениеарендной платы для предприятий промышленности, связи, строительства в сельскихнаселенных пунктах и в городах и поселках – на 5-7%, а в ненаселенных пунктах –на 1%

-     увеличениеарендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания– на 10%

-     увеличениеарендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет

-     увеличениеарендной платы для граждан и их объединений для жилищного строительства,ведения личного подсобного, садоводчества и огородничества в сельскихнаселенных пунктах  и в ненаселенных пунктах – на 0%, в городах и поселках – на40%

-     увеличениеарендной платы для граждан и их объединений для предпринимательскойдеятельности – на 30%.

Таблица23. Проектирование операций по аренде земельных участков.

Показатели

1995

2000

2001

2002

Итого  (тыс. га),

в том числе:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

1949

1746

176

27

2066

1850,8

186,6

28,6

2189,9

1961,8

197,8

30,3

2324,3

2079,5

209,6

35,2

2. Численность арендаторов всего (тыс. чел.),

в том числе:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

333

129

105

99

412,92

159,8

130,19

122,93

437,7

169,39

138

130,31

463,96

179,55

146,29

138,12

3. Арендная плата ($  за 1 м2)  

Предприятия промышленности, связи, строительства

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,27

0,18

0,38

0,28

0,19

0,39

0,28

0,19

0,4

0,28

0,2

0,42

Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

5

4,25

5,15

4,38

5,3

4,51

5,46

4,64

Сельскохозяйственные предприятия

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,01

0,003

0,03

0,01

0,003

0,03

0,01

0,003

0,03

0,01

0,003

0,03

Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,01

0,01

0,13

0,01

0,01

0,15

0,01

0,01

0,17

0,01

0,01

0,2

Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

1,17

9,26

1,29

10,19

1,42

11,2

1,56

12,32

     Большое значение припроектировании операций с земельными участками как для покупателей иарендаторов земельных участков, так и для бюджета (федерального  и местного)имеет прогнозирование изменения земельного налога и арендной платы. На перспективуимеют место следующие тенденции:

-    увеличениепоступлений в федеральный бюджет на 30-40%

-    увеличениепоступлений в местный бюджет на 2-3%

-    увеличениепоступлений в расчете на 1 жителя – на 1,5-2%.

Таблица23. Земельный налог и арендная плата.

Показатели

1995

2000

2001

2002

1. Поступления всего:

—   В федеральный бюджет

—   В региональный бюджет

141,27

5,7

135,6

143,27

6,27

137

145,2

6,9

138,3

147,29

7,59

139,7

2. Удельный вес поступлений, %

—   В федеральный бюджет

—   В региональный бюджет

100

4,02

95,98

100

4,4

95,6

100

4,8

95,2

100

5,15

94,85

3. В расчете на 1 жителя, долларов 4,7 4,75 4,79 4,84 Прогнозирование операций с жилыми помещениями

     Всвязи с происходящими изменениями появляется необходимость проектированияопераций с жилыми помещениями. 

     Дляпроектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать последниеимеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий (таблица 24), тенденцию измененияи ряд других факторов (таблица 6.3).

Таблица24. Ввод в действие зданий в 1998 году.

Показатели Число зданий

Общий строительный объем

(млн. м3)

Общая площадь зданий

(млн. м2)

Введено всего,                                     

в том числе здания:

жилого назначения

нежилого назначения

производственного назначения

сферы образования, медицины, культуры

120686

111283

9403

7965

1438

152,3

127,2

25,1

12,3

12,8

40,1

34,9

5,2

2,2

3

Таблица 25. Прогноз численности населения.Показатели

1998

2000

2001

2002

Численность населения (тыс. чел.) 146300 128012,5 103629,16 91437,49 Число родившихся на 1 тыс. 8,8 8,9 9 9,1 Число умерших на 1 тыс. 13,6 13,1 12,4 10,1 Сальдо миграции 278,6 216,7 151,69 113,77 Число семей без одиноких (млн.) 38,8 34,92 33,17 31,52 Средний размер семей без одиноких (чел.) 3,8 3,42 3,25 3,09 Численность одиноких (млн. чел.) 9,6 8,64 8,21 7,8 Число расчетных единиц (млн. семей) 48,4 43,56 41,38 39,34 Средний размер расчетных единиц (чел.) 3,24 2,94 2,8 2,67

Зная примерный размережегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по численности населения набудущее, можно спрогнозировать на ближайший период (2000-2002 годы) обеспеченностьнаселения жилой площадью (таблица 26).

Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.

Показатели

2000

2001

2002

Жилищный фонд (млн. м2)

2747 2788,2 2830,03 Численность населения (тыс. чел.) 128012,5 103629,16 91437,49 Средняя жилищная обеспеченность 21,46 26,91 30,95 Число семей без одиноких (млн.) 34,92 33,17 31,52 Средний размер семей без одиноких (чел.) 3,42 3,25 3,09 Численность одиноких (млн. чел.) 8,64 8,21 7,8 Число расчетных единиц (млн. семей) 43,56 41,38 39,34 Средний размер расчетных единиц (чел.) 2,94 2,8 2,67

Ввод в эксплуатацию общей площади за год (млн. м2)

34,93 34,96 34,99

Прирост общей площади за счет реконструкции (млн. м2)

3,49 3,49 3,5

Убыль жилищного фонда (млн. м2)

1,75 1,75 1,75

Площадь квартир (млн. м2)

2783,67 2824,9 2866,77 Число квартир (млн.) 946,83 1008,89 1073,7

     Рассчитанное в таблице 26 значениесредней жилищной обеспеченности составило в 2002 году 30,95 м2против 21,46 м2 в 2000 году, то есть это значение с каждым годом растет.Объяснить это в данном случае можно тем, что, по прогнозным данным, число умершихв ближайшее время все же будет превышать число родившихся. Емкость же жилищногостроительства  в этот период предполагается довольно стабильная, причем в основномза счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счетизъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).

Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.

Показатели

2000

2001

2002

Жилищное строительство всего (тыс. м2),

в том числе:

за счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов

за счет ввода промышленных предприятий

комплексы реконструкции районов со старыми постройками

за счет реконструкции существующих деревень и поселков

за счет изъятия сельскохозяйственных земель

34,93

15,72

0,7

3,49

3,49

14,32

34,96

15,73

0,7

3,5

3,5

14,33

34,99

15,75

0,7

3,5

3,5

14,35

    Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры, необходимоправильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для строительстваи дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с поддержкойгосударства, для продажи на коммерческой основе и т.д. 

     При строительственаибольший удельный вес приходится на двух- и трехкомнатные квартиры, чтодиктуется повышенным спросом на них.

     Как правило, для сдачивнаем преимущественно используются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Крометого, именно такие квартиры строятся для продажи квартир с поддержкойгосударства. Для продажи на коммерческой основе строятся все из указанных втаблице 28 квартир, но наибольший удельный вес все же приходится на продажудвух- и трехкомнатных квартир.

Таблица28. Требуемое соотношение квартир в расчетном периоде.

Показатели

1

комнатные

2 комнатные

3 комнатные

4 комнатные

5 комнатные

6 комнатные

Жилищное строительство всего (тыс. м2)

   2000 г.

   2001 г.

   2002 г.

6,99

6,99

6,99

11,53

11,54

11,55

12,92

12,94

12,95

2,69

2,69

2,69

0,7

0,7

0,7

0,1

0,1

0,1

Соотношение квартир внаем

   2000 г.

   2001 г.

   2002 г.

2,1

2,1

2,1

4,04

4,04

4,04

4,52

4,53

4,53

…

…

…

…

…

…

…

…

…

Соотношение квартир для продажи с поддержкой государства

   2000 г.

   2001 г.

   2002 г.

1,4

1,4

1,4

3,8

3,8

3,8

4,2

4,27

4,27

0,32

0,32

0,32

0,014

0,014

0,014

-

-

-

Соотношение квартир для продажи на коммерческой основе

   2000 г.

   2001 г.

   2002 г.

0,35

0,35

0,35

3,8

3,8

3,8

5,3

5,31

5,31

0,32

0,32

0,32

0,042

0,042

0,042

0,003

0,003

0,003

Для реализации программы жилищного строительстванеобходимо привлечение инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с2000 по 2002 год, по прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтомунеобходимо увеличение с каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-хгодов большой объем строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительствоза счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такаятенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).

Таблица29. Объем требуемых инвестиций для реализации программы жилищного строительства (в среднем 1м2 – 250 долларов).

Показатели

2000

2001

2002

Жилищное строительство всего (тыс. м2)

34,93 34,96 34,99

Средняя стоимость м2 жилья (доллар)

250 250 250

Объем инвестиций (млн. долларов),                                                                в том числе:

средства федерального бюджета

средства муниципального бюджета

средства субъектов РФ

средства населения

средства различных инвесторов

прочие средства

3

0,94

2,97

20,36

7,37

0,28

3

0,94

2,97

20,38

7,38

0,28

3

0,94

2,97

20,4

7,39

0,28

     На весь прогнозный период предполагается увеличениеобъема инвестиций, причем за счет средств населения и средств различныхинвесторов.

     Таким образом, попрогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке жилых помещений.

Прогнозирование операций с нежилыми помещениями

     Ещеодним сегментом рынка недвижимости, который затронут происходящие изменения,является рынок нежилых помещений, поэтому необходимо провести  проектированиеопераций с нежилыми помещениями.

     При проектировании площадей нежилыхпомещений в основу были положены следующие тенденции (за весь прогнозныйпериод):

— увеличение количества предприятий иорганизаций по отраслям экономики – на 5-10%

— средняя площадь нежилого помещения остаетсянеизменной

— увеличение общей потребности в нежилыхпомещениях на предприятия и организациях на 3%.

Таблица30. Проектирование площадей нежилых помещений.

Показатели

1999

2000

2001

2002

Предприятия и организации по отраслям экономики  всего (тыс.),

в том числе:

промышленность

торговля и общепит

оптовая торговля продукцией производственно-технического назначения

деятельность по обеспечению функционирования рынка

2901

352

935

41,1

97,8

2988,03

355,5

963,1

41,5

101,2

3077,7

359,1

991,9

41,9

104,8

3170

362,7

1021,7

42,3

108,4

Средняя площадь нежилого помещения (м2),                         в том числе на предприятиях:

промышленности

торговли и общепита

оптовой торговли продукцией производственно-технического назначения

деятельность по обеспечению функционирования рынка

1000

100

500

70

1000

100

500

70

1000

100

500

70

1000

100

500

70

Общая потребность в нежилых помещениях на предприятиях и организациях всего (тыс. м2),

в том числе:

промышленность

торговля и общепит

оптовая торговля продукцией производственно-технического назначения

деятельность по обеспечению функционирования рынка

472896

352000

93500

20550

6846

479644

355500

96310

20750

7084

486576

359100

99190

20950

7336

493608

362700

102170

21150

7588

 

     Продажа предприятий какимущественных комплексов не получила распространения в условиях продолжающегосяэкономического кризиса.

     Можно попытатьсяпредсказать развитие рынка промышленной недвижимости по мере стабилизациироссийской экономики и формирования приемлемых условий для инвестиций.

 

Таблица 31. Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости.Показатели

1997

2000

2001

2002

Кол-во

Сделок

(тыс.)

S

(тыс. м2)

Кол-во

Сделок

(тыс.)

S

(тыс. м2)

Кол-во

Сделок

(тыс.)

S

(тыс. м2)

Кол-во

Сделок

(тыс.)

S

(тыс. м2)

Сделки с нежилым фондом всего         

 из них:

605 117 609 114,84 613 113,92 617 113,12

коммерческая недвижимость,

в том числе:

бизнес-центр, офис

торговый центр (магазин)

ресторан и др.

пункты сервиса

401

106

277

5

13

61

25

35

1

0,1

412

100

294

5

13

61,7

23,5

37,1

1

0,1

418

97

303

5

13

62,11

22,8

38,21

1

0,1

424

94

312

5

13

62,58

22,12

39,36

1

0,1

промышленная недвижимость,

в том числе:

заводские помещения

паркинги, гаражи

офисы, склады

199

46

33

120

53

13

2

38

192

43

36

113

50,14

12,22

2,2

35,72

190

42

38

110

48,81

11,85

2,31

34,65

188

41

40

107

47,54

11,5

2,43

33,61

социально-культурная недвижимость,

в том числе:

школы, детские сады

здания, административные учреждения

5

2

3

3

1

2

5

2

3

3

1

2

5

2

3

3

1

2

5

2

3

3

1

2

     Таким образом, попрогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке нежилых помещений.

ГЛАВАIV.

Эффективностьопераций с недвижимостью.

     Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое числообщепринятых инструментов. Некоторые из них включают простую арифметику; другиеносят более сложный характер.

     В данной главе рассматриваются следующиепоказатели:

— Период окупаемости (окупаемость)

— Валовойрентный мультипликатор

— Общая ставка дохода

— Ставка денежных поступлений на собственный капитал

— Чистый располагаемый доход

— Общие годовые поступления на собственный капитал

— Метод среднегодового дохода.

— Чистая текущая стоимость

     Техника периода окупаемости позволяетопределить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счетпритока денежных средств. Результат — временной период, а не ставка дохода. Техникапериода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций послезавершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств втечение периода окупаемости.

     Валовой рентный мультипликатор — это отношение цены покупки или продажи к валовомурентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при егорасчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычетапоправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетомданной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель доходаиспользовать, и не отходить от него.

     Данный метод является одним из широкоприменяемых Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однакоширота его использования определяется именно простотой расчета и доступностьюданных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.

     Хотя он может быть использован вкачестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учестьразличия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а такжеразличия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он непринимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капиталденежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будетиспользоваться в течение еще многих лет, однако   в действительности этонедостаточно точный, грубый измерительный инструмент.

Общая ставка дохода рассчитывается путемделения чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат — ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости отхарактера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечногокредитора).

Ставка денежныхпоступлений на собственный капитал также называется методом денежного дохода наденежные средства илу денежного дохода на инвестированные денежные средства, атакже техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деленияденежных поступлений до уплаты налога  на сумму первоначальных инвестиций всобственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.

     Ставкаденежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствийподоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основнойсуммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем неменее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.

     Когда используется техника чистогорасполагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежныхпоступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежныепоступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственныйкапитал.

     Однакополучаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, чтои ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того, посколькуускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящейдоход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерскихубытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSIмогут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые припродаже собственности.

     При применении техники общих годовыхпоступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежныхпоступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимостиобъекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальнымиинвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственногокапитала, что дает ставку дохода за каждый год.

Помимо ужеописанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитали чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышениестоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованывплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. Приопределении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующиеповышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга, на тот год илигоды, когда ожидается их реализация в денежном выражении.

     Метод среднегодового доходапредполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и еепоследующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя даннаятехника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставокдохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный методне учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, итеми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.

     Тем не менее, у данного метода есть двабольших плюса. Первый — это легкость в расчетах, что, по-видимому, и являетсяпричиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общегопритока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится напроизведение числа лет, составляющих период владения, и первоначальногособственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что методсреднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода,если будут соблюдены следующие два условия;

1. В течение всегопериода владения величина притока средств от использования объекта остаетсянеизменной.

2.Выручкаот продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственныйкапитал.

     Результаты применения методасреднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранногопериода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой илипосленалоговой основе.

Техника чистойтекущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притокасредств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставкедисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостьюсамих инвестиции (оттока средств). Вели текущая стоимость инвестиций превышаеттекущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестицийотвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставкудохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.

Теоретически заранееопределенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущейстоимости, — это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбратьподходящую ставку.

В технике чистойтекущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчетстоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранееопределенной «барьерной» (пороговой) ставки и поэтому не позволяетвыявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции(или принесли фактические инвестиции).

ГЛАВАV.

Правовоеобеспечение операций с недвижимостью.

     С точки зрения права собственность делится нанедвижимое имущество, или недвижимость, и движимое имущество. Объектом правасобственности признается имущество, которое выступает в виде вещей и имущественныхправ.

Правовое регулирование отношений в сференедвижимости является важным конструктивным элементом при проведении реформ вэкономике, так как с этим связан большой круг социально-экономических иполитических проблем, затрагивающих все слои нашего общества.

Формирование рыночных механизмов в экономикенуждается в том, чтобы право обеспечивало правила честной игры и было частьюсистемы социального контроля, Недвижимость является объектом правоотношения,участники которого связаны субъективными правами и соответствующимиобязанностями. Закон, выполняя функции социального сохранения, защищает праваграждан и юридических лиц на собственность (недвижимость), тем самым защищаетэкономическую структуру общества. Общество и его институты продолжают существовать,несмотря на постулат о конечности человеческой жизни- Законы, хотя и порождаюттекущие проблемы, облегчают жизнь, так как предлагают стандартные способы длярешения тех или иных задач и многих проблем. Рыночные реформы в России ведут ксерьезному обновлению отраслей законодательства, регулирующих отношения в сфереэкономики. Коренные изменения в подходах к го­сударственному регулированиюэкономики существенным образом повлияли на товарно-денежные, то естьимущественные, отношения. Разрешение предпринимательской деятельности для частныхлиц обозначило право предпринимателя (частного предприятия) владеть, пользоватьсяи распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе недвижимостью. Приэтом недвижимость по своему правовому режиму отличается от дру­гих составныхчастей имущества.

     Врегулировании отношений с недвижимостью наибольшее удельное значение имеетгражданское право. Оно регулирует право собственности, обязательственное право,наследственное право, а также определяет правоспособность иностранных граждан июридических лиц и применение гражданских законов иностранных государств имеждународных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношенийпо гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанностисторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношениинедвижимости используются нормы административного, земельного, финансового идругих отраслей права.

     В настоящее время российское законодательствосодержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения,связанные с недвижимостью. Руководствуясь   «Общеправовым   классификатором  отраслей   законодательства», основные нормативные акты, регулирующие сферунедвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

— Основы государственного строя.

— Гражданское законодательство.

— Законодательство о земле.

— Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.

— Законодательство о финансах и кредите.

— Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

— Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

— Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.

— Законодательство об охране и использовании лесов.

— Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.

— Законодательство о промышленности.

— Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рациональногоиспользования природных ресурсов.

— Уголовное   законодательство.  

— Международное   частное   право   и   процесс.

— Внешнеэкономические отношения.

— Законодательство о недрах.

     Основополагающие принципы, определяющие законное ицивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в КонституцииРоссийской Федерации.

     Эти конституционные принципы обладаютвысшей юридической силой и служат основой для российских законов и подзаконныхактов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости.

     Российскоезаконодательство претерпело качественные изменения. Важным шагом в реформезаконодательной системы стало принятие Государственной Думой РФ первой и второйчасти Гражданского кодекса РФ. Первая часть нового Гражданского кодекса РФвключает три ведущих раздела; общие положения, право собственности и общуючасть обязательственного права, Вторая часть Гражданского кодекса РФ содержитряд разделов, регулирующих отношения в сфере недвижимости: 'отдельные видыобязательств, в том числе купля-продажа недвижимости, мена, дарение, рента,аренда, подряд, заем и кредит.

     Гражданское законодательство определяет правовоеположение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядокосуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные ииные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ниминеимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли иимущественной самостоятельности их участников.

     При совершении операций с недвижимостью широкоеприменение находят нормы Гражданского кодекса из разделов «Правособственности», «Обязательственное право» и «Наследственное право».

     ВГражданском кодексе содержатся те основы гражданско-правовых отношений в сференедвижимости, которым должны соответствовать подзаконные акты министерств и ведомств,решения федеральных и местных исполнительных органов власти.

     Конституция РФ закрепляет вкачестве одной из форм собственности муниципальную собственность иустанавливает, что право управления муниципальной собственностью принадлежиторганам местного самоуправления городских и сельских поселений.

     Порядок образования, владения,пользования и распоряжения муниципальной собственностью определен Гражданскимкодексом РФ, законом РФ «О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Обобщих принципах организации местного самоуправления» и другими правовымиактами.

     Органы местного самоуправления принимают программыразвития территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости;местные программы приватизации, генеральные планы и планыземельно-хозяйственного устройства, проекты планировки и застройки населенныхпунктов.

     Сделки с земельными участкамирегулируются гражданским законодательством с учетом норм земельного, лесного,природоохранительного законодательства, законодательства о недрах, а такжеУказа Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России».

     Законом РФ «Об основах жилищной политики»от 24 декабря 1992 года в целях обеспечения прав граждан на жилище за органамиместного самоуправления закреплены следующие обязанности; учет жилищного фонда,распределение и предоставление жилых помещений по договорам найма, аренда, атакже их продажа, жилищное строительство и так далее.

     Земля имеет особыйправовой статус и служит объектом специфических общественно-экономическихотношений.

     Владение, пользование и распоряжение земельнымиучастками в той мере, в какой их рыночный оборот допускается законом,осуществляется их собственниками свободно если это не наносит ущерба окружающейсреде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

     Согласно Закону РФ от 23. декабря1992 г N 4196-3 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и напродажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства,садоводства и индивидуального жилищного строительства» и Указу Президента РФ от27 октября 1993г N1767 «О регулированииземельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане июридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать,передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а такжепередавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фондыакционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностраннымучастием,

     «Порядок купли-продажи гражданами РоссийскойФедерации земельных участков», утвержденный постановлением Правительства РФпредусматривает, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствииспоров и иных, установленных законодательством причин, препятствующихзаключению сделки, при совершении сделки нельзя изменить целевое назначениеучастка и режим использования земель (должно быть сохранено право проезда поучастку, технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, надземных иподземных коммуникаций и другие условия).

Типовой договоркупли-продажи земельного участка — купчая утвержден приказом Комитета РФ поземельным ресурсам и землеустройству.

Согласно УказуПрезидента РФ от 7 декабря 1993 г «О налогообложении продажи земельных участкови других операций с землей» при совершении сделки купли-продажи граждане,продающие земельный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствиис Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» а юридические лица — всоответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» Принаследовании или дарении земельного участка налогообложение осуществляется применительнок Закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования илидарения». Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкциейо налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей», утвержденнойГосударственной налоговой службой.

     Аренда земельных участков представляет собой дляземлепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зренияформу владения, чем собственность, Приобретение земельных участков всобственность для состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется вбольшинстве случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезныхгарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных имуниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.

     Это обстоятельство существенно уменьшает правовуюзащищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства обаренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своемуусмотрению.

     Порядок заключения договоров арендыземель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением ПравительстваРФ «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды идоговора временного поль­зования землей».

     Российские регионы приступили к формированиюсобственной нормативной базы в сфере земельных отношений на основепровозглашенного Конституцией РФ права частной собственности на землю.

     Закон РФ «О плате за землю» и Инструкция Государственнойналоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объектыобложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию платы заземлю.

     Нормативная цена земли применяется припередаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственностина землю, передаче ее по наследству, дарении и получении банковского кредитапод залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены землиустановлен постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативнойцены земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставкиземельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости отуровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы исполнительнойвласти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельнымресурсам и землеустройству устанавливают по оценочным зонам земель наподведомственной территории повышающие коэффициенты к нормативной цене земли.При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночныхцен на земельные участки. Местная администрация вправе повышать или понижатьустановленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

     При осуществлении сделок с земельными участками и виных случаях применения нормативной цены, предусмотренных действующимзаконодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам иземлеустройству выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документо нормативной цене конкретного земельного участка.

     Закон Российской Федерации «Об основахфедеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г., установил основыправового регулирования жилищных отношений при становлении различных формсобственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Развиваяположения законодательства о собственности, этот закон определил существенныенововведения.

     Частная собственность на жилье, которая становитсявсе более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается поколичеству, размерам и стоимости.

     Закон устанавливает, что граждане имеютправо на приобретение жилья в частную собственность путем;

1. приватизации в установленном порядкезанимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищныхфондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий илиоперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде)

2. жилищного строительства, в том числежилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков

3. участия в жилищных и жилищно-строительныхкооперативах, кондоминиумах

4. купли-продажи жилья, в том числе черезбиржи, аукционы, а также приобретения в порядке наследования и по другимзаконным основаниям. Наряду с максимальным облегчением порядка обмена жилья взаконе (ст, 20) оговорена возможность передачи с согласия собственникажилищного фонда прав и обязанностей по договору найма или арендысоответствующего жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взаменприобретения права собственности на жилой дом (или помещение).

     Законом определены и основные принципы регулированияземельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщикана получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства,реконструкции и ремонта жилищного фонда.

     Закон «О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации» определил правовые, экономические и социальные основы преобразованияотношений собственности на жилье и заложил материальную основу для становлениярынка жилья.

Гражданский кодексвключает как специальные правовые нормы о залоге ( статьи 334-358 ), так иосновные положения о сделках, договорах, обязательствах и их исполнении,гражданах и юридических лицах, которые регламентируют залоговые отношения.Залог по Гражданскому законодательству является одним из способов обеспеченияисполнения обязательств, наряду с неустойкой, удержанием имущества должника,поручительством и другими способами предусмотренными законом или договором,Основные наиболее важные нормы о залоге содержатся в Законе РФ « О залоге». Крометого, залоговые отношения регулируются различными по форме и уровню принятиянормативными актами, а именно: Законами РФ, Указами Президента РФ,постановления Правительства РФ, решениями местных органов власти.

     В настоящее время схема российскогозаконодательства о залоге окончательно не сформирована, в частности, наповестке дня стоит принятие закона об ипотеке, который должен упорядочить иконкретизировать формы залоговых отношений в сфере недвижимости.

     Залоговые отношения существуют, если имеетсяобеспечиваемое ими основное обязательство в виде договора купли-продажинедвижимости, договора дарения и тому подобное.

     Особо оговорена в законе ипотека как разновидностьзалога с оставлением имущества у залогодателя.

     Ипотекой признается залог предприятия, строения,здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместес соответствующим земельным участком или правом пользования им.

     Предметом залога могут быть такие имущественныеправа, как права арендатора, включающие правомочия владения и пользования, иправа арендодателя, содержащие правомочия владения, пользования и распоряжениянедвижимостью.

     Вся недвижимость в России подлежит государственнойрегистрации, соответственно договору о залоге недвижимости подлежатгосударственной регистрации в органах уполномоченных осуществлять регистрацию.

     Защита прав собственности нанедвижимость базируется на гарантированном ст. 52 Конституцией РФ праве частнойсобственности для всех граждан и праве предпринимательской деятельности дляюридических и физических лиц.

     Любое заинтересованное лицо вправеобратиться за защитой нарушенного или оспариваемого права, связанного снедвижимостью, в суд, так как это гарантируется ст. 63 Конституции РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В последнее время большой интерес для многих сталпредставлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как дляпродавцов, так и для покупателей, а  также и для других заинтересованных лиц)те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектаминедвижимости.

Прошедшая в стране приватизация государственныхпредприятий и возникновение различных организационно-правовых формпредпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и квыделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Различные специалисты  в областях, связанных снедвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компаниии банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости  и другие — обмениваютсямежду собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитиирынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области.Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой иинвентаризацией недвижимости, и т.д.

На рынке недвижимости развиваются ипотека,коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовойзастройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники,землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется,поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить егоанализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многихзначительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости,поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью иодновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобыоперации, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а ихноменклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Библиографический список:

1.   Конституция РФ

2.   ГражданскийКодекс РФ

3.   Волочков Н.Г.«Справочник по недвижимости»

4.   Балабанов И.Т.«Операции с недвижимостью в России»

5.   Смирнов В.В.,Лукина З.П. «Менеджер по операциям с недвижимостью»

6.   КрашенинниковП.В. «Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»

7.   Фридман Д.,Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»