Реферат: Ипотечное кредитование в Российской Федерации

КолледжГосударственного Управления, Экономики и Права, Северо-Западной АкадемииГосударственной Службы

припрезиденте Российской Федерации

Реферат на тему

«Ипотечное креди-тование в Рос-сийской Федерации»

Выполнил

студент колледжа

Волков Олег А.

10 «э» класс

Проверил

Преподаватель

Самодуров А. А.

Введение

Ипотечный кредит,    выдаваемый    под    залог   недвижимости, включая  земельную   собственность,  является   одной  из   форм кредитования, активно  используемых   в  рыночной   экономике,  обеспечивающей надежность  сделки.  Земельная  собственность   вовлекает  в систему рыночныхкредитных  отношений предприятия,  организации, фирмы,  население, имеющие  всобственности  приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.                                        

Ипотечный  кредит  играет большую  роль в  замещениигосударственных  источников  финансирования  потребностей  предприятий, фирм  ижилищного  строительства  банковским  кредитом  на  надежной  основе. Его развитие  способствует  наращиванию   инвестиционной  активности хозяйствующих субъектов в  условиях дефицитности  кредитных ресурсов долгосрочного характера,высоких темпов инфляции.                   

Система ипотечного кредитования включает дванаправления:

·    непосредственную выдачуипотечных кредитов хозяйствующим  субъектам инаселению;                                              

·    продажу ипотечных  кредитов на вторичном рынке  (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов длякредитования.                                                   

Первым  направлением  занимаются   в  основном  ипотечные  банки, вторым  -  финансовые  компании,  фонды,  скупающие  активыипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на ихбазе  выпускающие  ценные бумаги  (облигации). Ценные  бумаги ликвидны,поскольку  обеспечены недвижимостью  и позволяют  получать долгосрочный истабильный доход на  инвестиции. По  обязательствам некоторых финансовых компаний за  рубежом гарантом  выступает государство, что повышает ихнадежность.                                         

Функционирование  вторичного  рынка  ипотечного кредита  на жилье

 обеспечиваетликвидность капитала ипотечных банков,  связывает денежную  массу  в  обороте,способствует  перераспределению   капитала по районам  страны  и экономическим  сферам,  стабилизирует  процентные ставки покредитам.                                                 

Банки, занимающиеся  ипотечным кредитованием,  в этих условиях не так  ограничены кредитными  ресурсами, поскольку,  осуществляяоперации  на  вторичном рынке,  имеют возможность  дополнительно мобилизоватьнеобходимые средства,  которые снова  пускают в  оборот, выдавая новые  кредиты. Эффективное  функционирование  данной  системы предполагает наличие развитоговторичного ипотечного рынка.             

В  России  еще  только  создается  рынок  ипотечных обязательств. Первым  банком,  использующим  данную  схему,   выступил Ярославский филиал  Ипотечного  акционерного банка,  а также  ипотечнаякредитная компания.  Активно  осуществляет  операции  на ипотечном  рынке«Стандартбанк».

Проблемами  развития  ипотечного кредитования  российскимибанками являются: недостаточная ресурсная база  банков, основанная  на низкомплатежеспособном спросе  на недвижимость,  отсутствие у  банков опытаразмещения средств на сроки более года и  высокая инфляция.  По оценкам специалистов   банков,  занимающихся   ипотечным  кредитованием, наиболее предпочтительная  продолжительность кредитного  периода для клиентов составляет  до  трех  лет.  Для  банков  огромной проблемой ликвидности является  разрыв  между сроками  привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками  размещения ресурсов  при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения  ресурсов для  ипотечного кредитования  решается  рядомипотечных  банков за  счет выпуска  крупных облигационных жилищныхзаймов.                                        

В целях  расширения  использования  средств населения  и   иных  внебюджетных  источников  финансирования  в  жилищной сфере  и  защиты их.от инфляции Указом Президента Российской  Федерации от  10июля 1994 г.  № 1182  установлено, что  юридические лица,  имеющие правазаказчика  при  проведении  строительства  жилых  домов,  отведенный в установленном  порядке  земельный  участок  под  жилищное  строительство ипроектную документацию  на жилищное  строительство, могут привлекать финансовые средства граждан  Российской Федерации  с использованием жилищных сертификатов.

Этоособый    вид   облигаций    с   индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих права  их собственника:

·    на приобретение  собственникомквартиры  (квартир) при  условии приобретения пакета жилищныхсертификатов;                            

·    на получение от эмитента попервому требованию индексированной номинальной стоимости жилищногосертификата.                        

Схема  индексации  номинальной  стоимости   жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течениеустановленного срока действия жилищного сертификата.                      

Жилищный  сертификат   удостоверяет  внесение  первым  владельцем (юридическим   или   физическим  лицом,   приобретающим сертификат) средств на  строительство определенной  общей площади  жилья,размер которой не меняется в течение  установленного срока  действия жилищногосертификата.                                                   

Номинал  жилищного  сертификата  устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежномэквиваленте.                 

Жилищный  сертификат,  как правило,  имеетопределенный  срок действия.                                                              

В качестве  эмитентов жилищных  сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные  на территории  РоссийскойФедерации, имеющие: права заказчика на  строительство жилья,  отведенный вустановленном порядке земельный  участок под  жилищное строительство и проектную  документацию на  жилье, являющееся  объектом привлечения  средств, а  также  юридические  лица, которым  в установленном порядке переданы всеуказанные права.                               

Эмитентами  жилищных  сертификатов  не  могут  выступать  банки, кредитные учреждения, товарные и фондовыебиржи.                   

Эмитент жилищных сертификатов несет  от своего  имениобязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.              

Объем эмиссии  жилищных   сертификатов  (выраженный  в  единицах общей  жилой  площади)  не  может  превышать  размера  общейплощади строящегося  эмитентом   жилья,  являющегося   объектом  привлечениясредств.          

Жилищный сертификат должен содержать следующиеобязательные реквизиты:

1.  наименование «жилищныйсертификат»;

2.  дату и номергосударственной регистрации выпуска жилищных     сертификатов;

3.  срок действия жилищногосертификата;

4.  дату приобретения жилищногосертификата первым собственником;

5.  размер общей площади жилья,оплаченный при приобретении одного жилищного сертификата;

6.  общий объем эмиссиижилищных сертификатов данной серии;

7.  цену приобретения жилищногосертификата первым собственником;

8.  схему  индексации номинальной  стоимости   жилищного  сертификата при его  выпуске эмитентом относительно цены  приобретения жилищного сертификата первым собственником

9.  предварительные  условия договора  купли-продажи  квартиры,  который  обязуется  заключить  эмитент  с собственником  определенного количества  жилищных  сертификатов,  дающего право  на  приобретение квартиры, с установленными характеристиками;

10.  порядок  согласования дополнительных  и   окончательных  условий будущего договора  купли-продажиквартиры,  которые заранее  не определяются  в жилищном  сертификате, в  томчисле  указание на  срок, в течение которого эмитент должен дать ответ наразногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;

11.  условия, дающие правовладельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры, в том числе:

·    дата, раньше которой  жилищныйсертификат  не может  быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием озаключении договора;         

·    минимальное  количество сертификатов,  дающее  право  требовать заключения договора купли-продажиквартиры и порядок ее оплаты;        

·    срок исполнения эмитентомжилищного сертификата и обязанности по передаче квартиры собственнику жилищныхсертификатов;               

12.  полное наименованиеэмитента, его подпись и печать;               

13.        полное наименование (имя)собственника жилищного сертификата;     

14.        полное наименование банка(банков), контролирующего целевое использование привлеченныхсредств.                                    

Отсутствие  какого-либо  реквизита  делает жилищный сертификатнедействительным.                                                        

Собственник   жилищных   сертификатов, соответствующих   не  менее 30%  общей  площади  квартиры  определенного  типа, имеет  право  на заключение  с  эмитентом договора  купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимостиквартиры.            

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищныхсертификатов с их собственником:                                                       

·    заключить договор купли-продажиквартиры с собственникомсертификата;                                                              

·    погасить  жилищный  сертификат по  номинальной  стоимости, рассчитанной в соответствии со  схемой индексации номинальной стоимости жилищногосертификата.                                                 

Если  эмитент  не  может   осуществить  погашение  жилищных  сертификатов,  то  это  должен  сделать  гарант,  заключение договора с которым обязательно для эмитента. К  выпуску  и  обращению  на территории  Российской  Федерации  допускаются  жилищные  сертификаты,  проспект  эмиссии   которых  прошел государственную  регистрацию  в Министерстве  финансов  Российской Федерации  или  его  органах  на  местах. Выпуски  жилищных сертификатов должны  получить  в  установленном порядке государственный регистрационныйномер.                                                           

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимостиипотеки.                                                               

Развитие  ипотеки  невозможно  без существования собственника предмета  залога,  так как  закладывать землю  и недвижимость может только собственник предмета залога,  а также  его права  свободногоотчуждения находящейся  в  собственности  недвижимости.  При  этом  ипотеказданий оформляется с ипотекой  земельного участка,  на котором  оно находится.В  России  разрабатывается  нормативно-правовая  база,  создающая условия  для осуществления  операций  с  недвижимостью  и  землей.  В Конституции  РФ сформулирован  ряд  правовых  норм,  легализирующих частную  собственность  наземлю  и операции  по ее  купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.  д.Приняты  законы о  залоге, банках  и банковской деятельности,  приватизации  и т.д.  Издан  ряд  указов  Президента  и постановлений  правительства  о финансировании  жилищной   сферы,  дополнительных мерах по развитию ипотечногокредитования.                

В российском законодательстве ипотекой признаетсязалог предприятия, строения, здания, сооружения или  иного объекта,непосредственно связанного  с  землей,  вместе  с  соответствующим  земельным участком или правом пользования им (Закона РФ « земле», ст. 42)                        

ИПОТЕКА  — это  один из  способов обеспечения обязательства недвижимым  имуществом, при  котором залогодержатель  имеетправо  в случае  неисполнения  залогодателем  обязательства получить удовлетворение за счет  заложенной  недвижимости. Ипотека  можетиспользоваться  в обеспечении любого денежного  обязательства, в  том числе  иобязательства  по  кредитному  договору,  что обуславливает  существованиеипотечного  кредита.                                                               

К категории  недвижимости относится  земля либо объекты, непосредственно связанные с землей  (предприятия, жилые  и нежилые дома, дороги).                                                               

Закон РФ «0 залоге»  устанавливает правило,  в силу которого залог недвижимости  имущества  возможен  лишь  вместе с  земельнымучастком,  на котором находится недвижимость, либо правом наних.                

Юридическое  оформление  сделок  имеет  большое значение  для ипотечного  кредитования,  поскольку  в  основе  этих сделок лежит право собственности  или  право  хозяйственного  владения  на закладываемую  недвижимость.  Законодательство  предусматривает   определенный порядок его оформления.                                                    

Субъектамидоговора о залоге являются:                             

·    стороны договора о залоге(залогодатель и залогодержатель) — юридические и физическиелица;                                        

·    регистрирующий орган;                                           

·    держатель единого залоговогореестра.

Договор  об  ипотеке  заключается  в  письменном виде и  должен быть нотариально  удостоверен. н  может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:                                          

·    возможность отчуждениязаложенного имущества с переводом на приобретателя долга пообязательству;                               

·    сдачу имущества варенду;                                      

·    обременение имущества новымидолгами и т. д.                   

Разновидностью  залога  является заклад.  В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.                  

Ипотека предприятия  распространяется на  все его имущество, включая основные  фонды  и  оборотные средства,  а также  иныеценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное  неустановлено законом или договором.                                       

Предприятия,  за которыми  государственное имущество закреплено на основе хозяйственного владения или оперативного  управления,осуществляют залог  с согласия  собственника этого  имущества и  Комитета поуправлению государственным имуществом.                               

Комитет  по  управлению  имуществом  может  датьсогласие  на передачу в залог имущества только после оценки  хозяйственногосостояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды,  договора залога,при  наличии  документов,  устанавливающих   необходимость  осуществлять залоггосударственного имущества.                              

Согласие Комитета по управлению имуществом на залогдолжно быть получено до вступления в силу основного договора.              

Договороб ипотеке должен содержать:                              

·    наименование залогодателя изалогодержателя и места их нахождения;                                                           

·    название кредитного договора или иного  обязательства, исполнение  которого  обеспечивается  даннойзакладной,  с указанием  даты и места заключениядоговора;                                          

·    указание суммы основногообязательства, обеспеченного ипотекой;

·    указание сроков уплаты сумм,обеспеченных ипотекой;             

·    описание закладываемогонедвижимого имущества и его денежную оценку, место егонахождения;                                       

·    наименование документов,подтверждающих права собственника на закладываемоеимущество;                                          

·    указание на то, чтозакладываемое имущество не обременено другимиобязательствами;                                               

·    подписи залогодателя изалогодержателя;                        

·    наименование органа,зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в Единомзалоговом реестре.          

По соглашению сторон в закладную могут быть включеныиные условия.                                                            

Ипотека  должна  обеспечить  уплату  залогодержателю суммы  основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и  затрат,связанных с использованием кредитных ресурсов, а  в случае  необходимости ивозмещение расходов по реализации предмета ипотеки. Ипотека  подлежит обязательной  регистрации в  соответствующих органах  по  месту  нахождения предприятия,  строения,  сооружения  или иного объекта. При переходе правасобственности  на предмет  ипотеки к другому  лицу  необходима регистрация  втом  же месте,  где зарегистрирована ипотека.                                                     

Постановлением Правительства Москвы от 20 сентября 1994 г.  № 788 «0  введении  на  территории  Москвы  единой  системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога» введенрегистрационный реестр договоров о залоге — Единый залоговый реестр.       

Государственную регистрацию договоров ипотеки (какчасть государственной системы регистрации недвижимости и сделок с ней)осуществляют:                                                         

·    КУГИ;

·    ПИБ;           

·    Земельныйкомитет;                                   

·    Департамент муниципальногожилья;                               

·    Городская регистрационнаяпалата — держатель Единого залогового реестра;                                                         

Договоро залоге считается зарегистрированным, если:              

·    ему присвоен номер код личногозалогового реестра;               

·    обязательная запись врегистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;                                                        

·    на договор о залоге и насвидетельство о регистрации залога нанесен номер(код);                                                 

·    надлежаще-оформленные копиипереданы в Архив договоров о залоге, держателю Единого залоговогореестра.                         

Регистрирующий  орган  обязан  при получении документов, подтверждающих полное  или частичное  исполнение обеспеченного залогом обязательства  или  изменения  договора  о  залоге,  внести регистрационнуюзапись в ведомственный  реестр и  передать сведения  держателю Единогозалогового реестра.                                                  

При  прекращении  права залога  регистрация залога погашается держателем Единого залогового реестра.                                  

В соответствии с Законом Российской Федерации «Обосновах федеральной  жилищной политики»  и Указом  Президента Российской Федерации от 24  декабря  1993  г. М  2281 «0  разработке и  внедрениивнебюджетных форм  инвестирования  жилищной  сферы» ипотечный  кредитпредоставляется  банками  на  территории   Российской  Федерации   юридическим и физическим  лицам  на  строительство (реконструкцию)  жилья, обустройствоземельных  участков, а  также на  приобретение жилья  при условии залоганедвижимого имущества (ипотека).                              

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссудына строительство  жилья разделяются  на кредиты,  предоставляемыенепосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемыеподрядчикам.     

Кредитование   жилищного    строительства  производится    при   условии  отвода  застройщику  в  установленном  порядке земельного участка  и  наличия  разрешения  соответствующих  органов  настроительство жилья. Кредит  на  строительство  (реконструкцию)  жилья предоставляется в рамках,  предусмотренных  проектами и  договорами порядка  наосуществление  строительно-монтажных  работ,  сроков и  стоимости строительства(реконструкции).                                                       

Объектамикредитования выступают:                                  

·    приобретение и обустройствоземли под предстоящее жилищноестроительство;                                                        

·    строительство (реконструкция)жилья;                            

·    приобретениежилья.                                             

Взависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищныхкредитов:                                               

·    земельный;                                                      

·    строительный;                                                   

·    кредит под приобретениежилья.                                   

В  положении  о жилищных  кредитах сказано,  чтовыдача  кредитов на жилищное  строительство  осуществляется  путем  открытия кредитной линии,  при  этом  ссуда  выдается  заемщику  по  частям,соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В  процессе  финансирования  строительства  банк осуществляет контроль  за целевым  расходованием денежных  средств и соблюдением графикастроительства.                                                     

Сумма  выдаваемого  банком  кредита не  должна, как правило, превышать  70% от  стоимости приобретения  и обустройства  земли,строительства  (реконструкции)  или  стоимости приобретаемого  жилья,зафиксированной в закладной, при условии, что  остальная часть  затратосуществляется заемщиком.                                                      

Основными документами, определяющими взаимоотношениябанка и заемщика  при  предоставлении  ссуды,  являются  кредитный   договор  идоговор о залоге (об ипотеке) .                                          

В кредитном договоре определяются: цель полученияссуды, срок и размеры  кредита,  порядок  выдачи  и  погашения   кредита, процентная ставка, условия  и периодичность  ее изменения,  обеспечениекредитного обязательства  заемщика,  условия  страхования  ссуды,  способ  иформы проверки обеспеченности  и целевого  использования кредита,  санкции зане целевое  использование  и  несвоевременный  возврат ссуды,  размеры ипорядок  уплаты  штрафов,  порядок  расторжения договора,  другие условия посоглашению кредитора и заемщика.                                

Решение о предоставлении кредита на строительствопринимается банком-кредитором на основе кредитной заявкизаемщика.                

Помимо  заявления  на  выдачу  ссуды, в  которомуказывается  цель и срок использования кредита, а  также   форма его обеспечения,  в заявкувходят:                                                               

·    для  юридических лиц-заемщиков  -  учредительные  и регистрационные  документы:  бухгалтерский баланс  предприятия;  график  поступления  доходов  и   обязательных платежей;   документы,  подтверждающие наличие  обеспечения  ссуды; технико-экономическое  обоснование  использования  кредита  и  расчет предполагаемой  окупаемости  кредитуемых затрат;  документы, подтверждающие права на  участок застройки  и раз решение  на  строительство; проектно-сметная  документация, утвержденная  в установленном  порядке; копия договоров на  осуществление подрядных  строительных  работ;  другие  документы по   требованию  кредитора;                                                               

·    для  физических  лиц  — документы:  подтверждающие право  на участок застройки; разрешение настроительство; согласованная  в установленном  порядке  проектно-сметная документация;  документы, необходимые  для  определения  платежеспособности заемщика;  другие документы по  требованию банка.  В обеспечение  кредитапредоставляется  залог игарантии.                                                            

На   этапе  рассмотрения   заявки  кредитор   осуществляет комплексный анализ  кредитоспособности  и  финансовой устойчивости  заемщика,оценивает  бюджет  строительства  (источники  финансирования  и намерения по использованию  построенного  жилья  -  продажа,  сдача  в аренду), потребностирынка жилья в месторасположении застройки.               

До  полноты  погашения  суммы  основного   долга  и  процентов  по ссуде заемщик не имеет  права без  письменного согласия  банкапродать или   переуступить   имущественные   права  на   недвижимое  имуществотретьему лицу.                                                       

В  случае  невозможности  возврата  кредита  заемщикомпроизводятся обращение  взыскания  и  реализация  заложенного имущества  дляпокрытия убытков банка.                                                    

Схема  и  условия  выдачи кредитов  на приобретение жилья устанавливаются банком по  согласованию с  заемщиком. В  качествеинструмента  кредитования  возможны  использование  переменной процентнойставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.    

В  зависимости от  вида кредита  в договоре  о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечениякредита.

Каждый  ипотечный  банк использует  свою схему предоставления ипотечных  кредитов.  Они  весьма  разнообразны  по объектам  исубъектам кредитования,  методам мобилизации  ресурсов, взыскания  основногодолга и процентов.                                                     

Санкт-Петербургский  ипотечный  банк  использует  следующие  схемы кредитования:  выступает  гарантом  финансовой сделки  поприобретению недвижимости,  выпускает  облигации  под  конкретные  объектынедвижимости сроком  на два  года, а  также муниципальный  облигационный займ под строительство жилья  и выдачу  коммерческих кредитов  под приватизациюпредприятий.                                                   

По  схеме  «Форвард — кредитинвест» кредитуются застройщики, которые строят  жилье для  его реализации.  В качестве  залогавыступают строящиеся  объекты.  Поэтому  оформление  залога  и   выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства.             

В  Москве  реализацию  программы  контрактных сбережений,  получивших  название  семейных  жилищных накопительных  счетов,осуществляет Ипотечный акционерныйбанк.                                          

Клиент, открывая счет в банке, был обязан в течение неменее 1 года накопить  сумму,  равную  30%   от  стоимости   приобретаемого жилья. Средства   индексировались  посредством   перевода  рублевых   сумм  вдоллары  США  по  курсу  ММВБ  на  момент  взноса.  Банк  по истечении сроканакопления предоставлял долгосрочный жилищный кредит. Схема   накопительных  счетов   «сберегательных   жилищных  контрактов»  используется  Сбербанком России.  В  случае   выполнения  условий контракта  (минимальный  срок контракта  1  год)  клиент   имеет  право получить  ипотечный  кредит  по пониженной  процентной  ставке  (80% от ставки по кредитам на строительство иприобретение жилья).              

Наибольшее  распространение  в  России  получила схема кредитования, основанная  на  заключении  с  заемщиком  договора  аренды  приобретаемого  с  помощью  кредита  жилого   помещения  с   правом последующего его  выкупа.  По  такой  схеме  работает Столичный  банксбережений -АГРО в  Москве.  Его  партнерами  являются  Универсальная финансовая  компания и ряд риэлторскихфирм.                                             

Финансовая  компания  покупает  у  риэлторской фирмы   квартиру  для заемщика банка  и заключает  с ним  договор аренды  справом  ее выкупа. Договор  заключается  на  один  месяц  с  регулярным  его продливанием, если  заемщик  своевременно  вносит взносы  по кредиту.  Компаниявыступает перед  банком поручителем  заемщика и  в случае  невозврата кредитав  установленные  сроки  погашает  данный  кредит  за счет  обратной реализацииквартиры риэлторской компании.                                 

Размер кредита к стоимости квартиры составляет: 2/3при кредите до 2 лет, 60%  — от 3 до 5 лет и 50%  — от 6 до 10лет.                    

При  установлении  платежей  по  основному  долгу и процентным ставкам  по   долгосрочным  кредитам   банки  используют   метод индексации платежа по курсу рубля кдоллару.                                       

В   России  развитие   ипотечных  кредитов  сдерживается  состоянием юридически — правовой  базы  и  отсутствием  соответствующих  институтов, связанных с обслуживаниемипотеки.                                       

Большие  трудности  у  банков  и  инвесторов имеются при определении цены  залога.  Если  с  оценкой  квартир  или  дач  особых  проблем  не возникает,  то  назвать точную  цену предприятия, особняка  оченьсложно и  требует  работы  специалистов.  Для  зтого надо  постоянно заниматьсямониторингом рынка, анализом цен.                                       

Серьезной  проблемой  у  ипотечных  банков  является  получение  достоверной  информации  о  титуле  собственности.  Это  требует  созданиядочерних  структур  банка,  занимающихся  оценкой,   проверкой  документов, оформлением  кредитов  и   реализацией  заложенного   имущества  в случаеневозврата ссуд.                                                 

Для  операций  с  недвижимостью  необходимы  юридические  нормы, регулирующие деятельность всех звеньев ипотечнойсистемы.               

Рынок  ипотечных  обязательств  требует разработанности  всех аспектов  сделок  с  недвижимостью,  включая действующую  процедуру  обращения  взыскания,  т.е.  отчуждения  недвижимости в  случае  неисполненияобязательства.                                                          

В  принятом  Законе  РФ  «0  залоге»  не  в  полной мере проработаны вопросы  ипотеки.  Некоторые  из  них   не  согласуются   с действующим законодательством  в  части использования  залога квартир.  Неотрегулирован  порядок залога  земельного участка,  находящегося под  зданиямии сооружениями.  Не  принят  закон  о  кондоминиуме.  Не  в  должной  мереотработана  и процедура  реализации залога  через судебные  органы. Дела по отчуждению  недвижимости  рассматриваются  наряду  с  общими  судебными искамичрезвычайно длительное время,  что резко  снижает привлекательность ипотеки. Сдругой  стороны, необходимы  законы, обеспечивающие реальную защиту правпотребителя.                            

В нашей стране пока ещё не  разработанасоответствующая  инфраструктура ипотечной  системы,  связанная  с  созданием на территории  России единого порядка  регистрации  недвижимого имущества, оформления прав  на его владение,  единой  базы  данных  о заложенной недвижимости и  т.п. В стране  следует  принять  комплекс  законов, регулирующих  ипотечные сделки и  деятельность структур,  занимающихсяоперациями  с недвижимостью.

Для  полноценного  функционирования  системы ипотечного  кредитования  в  России  необходимо создать  систему страхования операций с.недвижимостью. Пока что в наших условиях, при всей несовершенностисистемы ипотечного кредитования а также системы законодательства частоиспользуются так называемые системы псевдо-ипотеки (например предварительнаяпередача прав на объект недвижимости кредитору, а затем сдача в аренду этогообъекта недвижимости фиктивному кредитополучателю)…

Список использованнойлитературы

·    С.А.Александров,Ф.И.Пугачев. “Кредитные средства обращения и платежа”. М. “Факт”. 1991 г.

·    В.А.Селиванкин.Техника кредитования. Л. “Кооперация”. 1926 г.

·    В.С.Волынский.Кредит в условиях современного капитализма. М. “Финансы и статистика”. 1991 г.

·    М.Коган.Коммерческие банки и предприятия. Расчетные и кредитные взаимоотношения. Выпусктретий. 1992 г. Центр деловой информации газеты “Экономика и жизнь”.