Реферат: Методы расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов
Содержание
Введение
1. Теоретические аспекты определения износа в оценкеимущества
1.1 Понятие, сущность, виды износа
1.2 Место и роль оценки экономического износа в оценкеимущества
2. Практика применения методов определения экономическогоизноса в оценке имущественных комплексов
2.1 Доходный подход в оценке экономического износа
2.2 Практика применения методов оценки экономического износа,основанных на сравнительном подходе
Заключение
Список использовано литературы
Введение
Экономический износ (ЭИ),называемый также внешним уровнем, — это потеря стоимости имущества в результатевлияния внешних по отношению к имуществу факторов. Различные внешние факторы(международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величинудохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость.
Чтобы определить,существует ли ЭИ, необходимо провести анализ всех экономических характеристикобъекта оценки и его отраслевой среды на определенный момент времени – датуоценки. Этот анализ должен включать историю доходов объекта оценки и другие факторы,влияющие на состояние актива. Для недвижимости небольшого масштаба может бытьочень существенным влияние локальных рыночных условий – зонирования, состояниеместной экономики и безработица. Крупные объекты недвижимости скорее подверженывлиянию со стороны региональной, национальной и глобальной экономик.Большинство видов имущества, включая недвижимость, а также другие капитальныеактивы и составляющие действующего бизнеса (материальные и нематериальныеактивы, рабочий капитал), зависят от локальных экономических факторов, нообычно наиболее значимое влияние на них оказывает состояние отрасли.
Отраслевые экономическиеусловия влияют на все аспекты бизнеса, частью которого являются недвижимость,машины и оборудование. К этой категории относятся: цементные заводы, заводы попроизводству стали, целюлозо-бумажные комбинаты, нефтехимические, химические идругие перерабатывающие заводы; добывающие отрасли, такие как нефте- илигазодобывающие, добычи угля; а также имущественные комплексы других отраслей. Типичныеданные для исследования экономики отрасли промышленности включают годовыеотчеты компаний, отчеты Комиссии по ценным бумагам, отраслевые аналитическиеобзоры об изменении цен на продукты и сырье, отчеты инвестиционных банков иброкеров, правительства. С помощью этих данных, оценщик может определить, будутли доходы, а значит и стоимость активов, снижаться.
В то же время, дляуниверсальных активов, которые могут быть использованы в различных отраслях,факторы ЭИ конкретного пользователя не применимы. Например, величина ЭИимущественного комплекса по производству автомобильных антенн довольно велика,но здание завода может использоваться и для других производств. Так что ЭИотрицательно влияет на стоимость оборудования, используемого в производстве автомобильныхантенн, но не на стоимость здания.
Целью нашей работыявляется изучение методов расчета величины экономического износа, учитываемогопри расчете стоимости имущественных комплексов.
Для достиженияпоставленной цели необходимо решить следующие задачи:
дать определение износу,рассмотреть его виды;
рассмотреть сущностьэкономического износа и его особенности;
рассмотреть основныеметоды, применяемые для оценки величины экономического износа.
1.Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества
1.1Понятие, сущность, виды износа
На завершающей стадиижизненного цикла предприятия (стадии ускоренного старения, упадка ипредстоящего закрытия, продажи или перепрофилирования) наблюдается объективнаяутрата той или иной части его нормативной производственной мощности ипродуктивности.
Устаревшеетехнологическое оборудование и организационно-техническая оснастка структурныхрабочих мест, а также производственная недвижимость на этой стадии срока службыпредприятия требуют повышенных затрат на эксплуатацию, техническое обслуживаниеи ремонт. Реконструкция, техническое перевооружение, модернизация отдельныхпроизводственных участков и рабочих мест, в преддверии предстоящего закрытияпредприятия, становятся экономически не рентабельными. При этом актуализируетсярешение задач, связанных с оценкой того, что выгодней: производить отдельныекомплектующие изделия, сборочные единицы и составные части выпускаемой конечнойпродукции у себя на месте или закупать их на стороне. По мере старенияпредприятия все чаще и чаще второй путь оказывается более экономичным. Особенноэто относится к структурным рабочим местам участковзаготовительно-подготовительных работ предприятия. Иногда отдельные элементыпроизводственной недвижимости приходят в ветхое, а то и аварийное состояние и втаких случаях потери производственной мощности и продуктивности предприятиянеизбежны.
В этих условиях послесоответствующих технико-экономических расчетов производят закрытие (ликвидацию)неэффективных, нерентабельных структурных рабочих мест, что и приводит к утратечасти нормативной производственной мощности и нормативной продуктивностипредприятия.
Объективное явление –частичную утрату нормативной производственной мощности и нормативнойпродуктивности предприятия на заключительной стадии его жизненного цикласледует рассматривать как экономический износ предприятия.
Понятие «износ»,используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами,отличаются друг от друга.
Термин «износ» в теорииоценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и егостоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Вбухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек насебестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта[1].
Износ в оценкенедвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результатевсех причин. Выделяют 3 вида износа: физический износ, функциональноеустаревание, экономическое устаревание[2].
физический износ – любое физическое изнашиваниематериального актива (кроме земли). По жилым зданиям износ определяется всоответствии с документом ВСН-53-86 (Р) (Официальное издание Госгражданстроя,88 г.)
функциональноеустаревание, котороеможет быть вызвано либо моральным устареванием объекта или актива, либоотсутствием какого-либо элемента, либо избытком какого-либо элемента.Функциональное устаревание может быть устранимым, когда затраты на исправлениедефекта меньше чем добавленная стоимость, и неустранимым, когда эти затратыбольше добавленной стоимости. Например, фундамент рассчитан на 3-этажныйпроизводственный корпус, а фактически имеем 2 – этажный. В этом случаенеустранимое функциональное устаревание вызвано избыточностью фундамента.
экономическоеустаревание –вызывается внешними по отношению к собственности факторами. Такими факторамимогут быть перегруженные улицы или расположенное поблизости от жилой зоныпромышленное предприятие, или железнодорожная магистраль. Экономический износотносится к неустранимым.
В практике выделяют такжеэксплуатационный износ. Под эксплуатационным износом предприятия понимаетсяпреждевременная, экономически не обоснованная, устранимая утрата частиструктурных и персональных рабочих мест на любой стадии его жизненного цикла,ситуационное нарушение нормативного режима сменности работы и произвольноесокращение номинальных фондов эффективного времени работы его основных рабочих.Эксплуатационный износ предприятия возникает и продолжается только по вине егоуправленческой команды, уровень профессионализма которой не соответствуетсовременным требованиям. Эксплуатационный износ характерен для тех предприятий,у которых прежде всего слабовата маркетинговая служба и служба сбыта готовойпродукции. Путем укрепления кадров управленцев на этих направлениях работыменеджмента можно добиваться минимизации эксплуатационного износа предприятия.
Формула для определенияэксплуатационного износа производственных объектов и объектов бизнеса – Иэкп такаяже, как и для оценки уровня их экономической недоразвитости:
Иэкп = 1 – Опф/(Опн — Иэп), (1)
где Опф и Опн –соответственно фактическая и нормативная доходопроизводительность предприятия почистому доходу;
Иэп – экономический износпредприятия в стоимостном выражении, если он объективно имеет место.
Для стадии освоенияпроизводственной мощности, роста и зрелости экономики предприятия Иэп = 0.Эксплуатационный износ может иметь место на любой стадии жизненного циклапредприятия.
1.2 Местои роль оценки экономического износа в оценке имущества
В ряде публикаций,понятие экономического износа традиционно применяется только в отношении кдвижимому имуществу предприятия (машины, другая техника и оборудование)[3].При этом искусственно разобщается целостный имущественный комплекс предприятия,включающий производственную недвижимость и активную часть его производственныхосновных фондов. Экономический износ свойственен предприятию в целом, а некаким-то даже укрупненным отдельным видам его имущества.
В упомянутых публикацияхможно встретить неправомерное уравнивание экономического износа и экономической(в частности, производственной) недоразвитости предприятия. Для оценки величиныэкономического износа предприятия в этих публикациях используют соотношение: 1– Опф/Опн, где Опф – фактический среднегодовой объем производства продукции занесколько последних лет работы предприятия, а Опн – нормативный годовой объемпроизводства этой продукции. Таким образом, в качестве экономического износапредприятия в этих публикациях рассматриваются экономические последствиянеудовлетворительного спроса на его продукцию, а также грубых недоработок инепрофессионализма его управленческой команды.
Между тем, экономическаянедоразвитость и экономический износ предприятия имеют принципиальные различия.Основные из этих различий[4]:
при экономическойнедоразвитости нормативная производственная мощность предприятия исоответствующая ей продуктивность не утрачиваются. Они остаются прежними, но неиспользуются должным образом;
экономическаянедоразвитость может иметь место на любой стадии жизненного цикла предприятия,а экономический износ, обусловленный потерей соответствующей части его мощностии продуктивности, только на заключительном этапе существования производства;
экономическаянедоразвитость поддается контролю и устранению, а экономический износкомпенсировать нецелесообразно.
Теоретическиэкономический износ по политическим или социальным соображениям может бытьминимизирован или даже сведен к нулю, если при этом аргументы экономическойошибочности таких действий во внимание не принимаются.
Экономический износпредприятия также ни в коем случае нельзя путать с его эксплуатационнымизносом.
Имеет смысл особо подчеркнутьпринципиальные различия эксплуатационного износа предприятия от егоэкономического износа (см.таблицу 1).
Преждевременная иэкономически необоснованная ликвидация структурных рабочих мест и персональныхрабочих мест на стадиях освоения производственной мощности, роста и зрелостипредприятия без соответствующей замены их на другие рабочие места иликомпенсации выпадающей части дохода за счет сдачи освободившихсяпроизводственных площадей в аренду или продажи должна рассматриваться какэксплуатационный износ предприятия, допущенный по вине его управленческойкоманды и подлежащий обязательному устранению. При определении справедливойрыночной стоимости предприятия, особенно для предстоящей приватизации,эксплуатационный износ целесообразно не учитывать, чтобы не создавать почву длявозможного неоправданного занижения его первоначальной стоимости и принесениятем самым значительного ущерба государству.
Таблица 1
Сравнительнаяхарактеристика эксплуатационного и экономического износа[5]
Параметры сравнения Эксплуатационный износ предприятия Экономический износ предприятияВремя возникновения
Экономическая обоснованность
Зависимость от уровня профессионализма управленческой команды предприятия
Возможность устранения
Типичная разница в величине
Влияние на рыночную стоимость предприятия
На любой стадии жизненного цикла (срока
службы) предприятия
Не обоснован
Полностью зависит
Устранимый
Эксплуатационный износ больше экономического износа
Не влияет
Только на стадии старения и упадка предприятия
Обоснован
Не зависит
Не устранимый
Экономический износ меньше эксплуатационного износа
Влияет
Области возможногопрактического применения показателей экономического износа предприятия[6]:
Определение справедливойрыночной стоимости предприятий на завершающей стадии их жизненного цикла сучетом частичной объективной утраты ими производственных возможностей ипродуктивности (доходопроизводительности и прибылепроизводительности).
Уточнение результатоврасчета уровня экономического развития, в частности, производственного развитияпредприятий, перешагнувших рубеж стабильности технико-экономических показателейих производственной деятельности.
Повышение корректностирешения задач экономически целесообразного выбора одного из альтернативныхвариантов организации работы предприятия: «все, что нужно производить у себя»или что-то приобретать на стороне.
Выбор целесообразногомомента закрытия (ликвидации), продажи, сдачи в аренду или перепрофилированияпредприятия.
При этом необходимо непутать понятия и показатели, а также области использования уровней экономической(производственной и коммерческой) недоразвитости и экономического износапредприятий. Разумеется, что коммерческие успехи или же неудачи, влияющие науровень экономической недоразвитости предприятий, на величине показателей ихэкономического износа не отражаются.
Одной из причинвозникновения ЭИ является государственное регулирование. На протяжении всего 20столетия государство регулировало деятельность естественных монополий и ихдоходы, желая защитить потребителей. Регулирование происходило следующимобразом: государство устанавливало норматив прибыли на вложенный капитал,определяемый как первоначальная стоимость активов за вычетом допустимойамортизации. Государство устанавливает определенную норму прибыли наинвестиции, основанную на фактической стоимости долга и среднерыночнойстоимости собственного капитала. Если рентабельность предприятия равнатребуемой — хорошо; если она ниже этой нормы, то это говорит о некачественномменеджменте. Если реальная рентабельность вложенного капитала значительно вышеустановленного норматива, то это превышение возвращается плательщикам с помощьюналоговых (тарифных) поправок. Когда среднерыночная норма прибыли на вложенныйкапитал возрастает, предприятия регулируемых отраслей обращаются вправительственные органы с требованием повысить их норматив. Посколькуудовлетворение требований происходит не сразу, возникает временной лаг, когдасреднерыночная норма прибыли выше, чем требуемая норма прибыли для регулируемыхпредприятий. В этот момент у активов таких предприятий возникает ЭИ.
Из-за существованияограничений со стороны органов власти сокращается стоимость имущества ивозникает ЭИ. Для потенциального покупателя важно, что доходы будут сокращеныза счет контроля государства и текущие рыночные ставки аренды ведут кнеадекватной стоимости имущества.
Еще один индикаторсуществования ЭИ – это недостаточные доходы. Этот фактор действует аналогичногосударственному регулированию, за тем исключением, что сокращение доходовпроисходит по рыночным причинам. Например, предположим, что оцениваемый объектработает в высоко конкурентной отрасли. Оцениваемое предприятие сделалозначительные инвестиции в модернизацию оборудования согласно государственнымтребованиям по защите окружающей среды, что обеспечило ему долгосрочную работуна рынке. Учитывая состояние спроса и предложения, а также конкуренцию вотрасли, инвестиции не покрываются доходами.
О существовании ЭИ вопределенной отрасли может говорить отсутствие в ней нового строительства.Однако, ЭИ может существовать и в случаях, когда имеют место проекты новогостроительства. Иногда крупные корпорации решают заменить старый завод сустаревшим оборудованием на новый современный завод с целью сокращения издержекпроизводства и закрепления своих позиций на рынке. Если в отрасли существуетЭИ, который сокращает прибыли компании, уменьшение операционных издержек послеввода в эксплуатацию нового завода укрепит позиции корпорации на рынке ипоможет выдержать конкуренцию. Эти обстоятельства могут сократить или дажеустранить ЭИ.
2. Практикаприменения методов определения экономического износа в оценке имущественныхкомплексов
2.1Доходный подход в оценке экономического износа
Общей принятой оценочнойтехникой является получение индикативной стоимости путем анализа дохода.Доходный подход учитывает все виды износа — физический, функциональный ивнешний. Однако, определяя все виды износа с помощью доходного подхода, мы неможем выделить ЭИ без применения затратного метода. Суть подхода заключается вследующем: необходимо определить стоимость имущества затратным методом (безучета ЭИ), затем вычесть из результата стоимость, полученную доходным методом.Эта разница и есть ЭИ. Проблема в том, что результат полностью зависит от одногоподхода – и доходного. Пример определения ЭИ на основе данных представленноговыше примера:
Стоимость, полученнаядоходным методом – $ 1100 000
Минус стоимость земли –200000
Стоимость по доходномуметоду за вычетом земли – 900000
Стоимость, полученнаязатратным методом до ЭИ – 1000000
Минус стоимость подоходному методу за вычетом земли – 900000
ЭИ = 100000
В результате мы получилиЭИ равный 100000. При других предпосылках и ставке дисконтирования величинастоимости по доходному подходу, и, следовательно, ЭИ были бы иными.
Анализ использованияимущества
Рассмотрим другуюабсолютно независимую процедуру оценки ЭИ, которая основана на определениистепени использования (загрузки) оцениваемых активов.
Если мощности предприятиязагружены меньше, чем на 100% или в среднем по отрасли, то существует ЭИ,отражающий избыток предложения на рынке. Математически он выражается следующимобразом[7]:
ЭИ= 1 – (Спрос/Мощность)z<sup/>(2)
где, Спрос – объемвыпуска предприятия, отражающий спрос на его продукцию;
Мощность – максимальновозможный объем выпуска предприятия (мощность), отражающий потенциальноепредложение;
z — фактор масштаба, обычно составляет0,6-0,7, отражающий, что с увеличением мощности затраты на создание активарастут более медленными темпами.
Пример: Спрос на автомобильные антенны резкосократился. В то время как потенциал предложения сохранился на том же уровне.Пусть машины и оборудование завода имеют мощность 100 000 штук в год, спрос вгод составляет 1000 штук. Значение ВИ в отрасли и для активов завода будетравно:
ЭИ = 1 — (1000/100 000)0,7= 1 — 0,0010,7 = 96%
Некоторые осведомленныеоценщики могут полагать, что ЭИ не существует, если загрузка активовмаксимальна или близка к максимальной. Но это не всегда так. Действительно, ЭИнулевой, если доходы предприятий отрасли обеспечивают необходимую норму прибылина инвестиции. Если загрузка равна 100%, но доходы обеспечивают только уровеньбезубыточности или не покрывают издержек, это указывает на серьезный ЭИ.Уровень загрузки может быть нормальным для отрасли (например, в результатевлияния такого фактора, как высокий потребительский спрос на продукциюотрасли), но недостаточным для обеспечения прибыльности из-за влияния другихвнешних факторов. Например, существует конкуренция отечественных предприятий синостранными компаниями, имеющими доступ к более дешевому сырью. Еслиотечественный завод работает на полную мощность и выпускает 100 000 единиц вгод, а спрос на продукцию превышает этот показатель, выпуск завода все равнобудет 100 000 единиц. Импорт товаров из-за границы приводит к снижению цен, идоходы отечественного завода снижаются. В данном случае, оценка на основеанализа загрузки предприятия показала бы нулевое значение ЭИ и была бынекорректной.
Компания может не иметьприбыли, в то время как загрузка равна 100%. Финансовые затруднения компанииговорят о том, что ЭИ существует и может быть оценен с помощью доходногоподхода. Для оценки ЭИ необходимо ответить на следующие вопросы:
являются ли ожидаемыедоходы предприятия реалистичными (обоснованными);
как соотносятся доходыпредприятия с доходами аналогичных предприятий отрасли;
как соотносятся доходыпредприятий данной отрасли с доходностью альтернативных инвестиций.
ЭИ может существовать и уактивов нового, только что введенного в эксплуатацию предприятия. Например, былпостроен завод для производства определенного продукта, но изменениегосударственного регулирования привело к изменению потребительских предпочтений,спрос на продукт или производство сырья прекратилось, ЭИ завода и отрасли сразувырос до 100%, предприятие должно быть закрыто.
Анализ валовой прибыли
Оценку ЭИ можнопроизводить методом сравнения валовой прибыли предприятия прошлых лет с текущейваловой прибылью. Валовая прибыль – это доходы предприятия за вычетом расходовна сырье и материалы. Доходы могут быть рассчитаны как произведение количествавыпущенной продукции на рыночную цену. Подобным образом могут быть определенытакже расходы на сырье и материалы. Информация о показателях прибыли отиспользования объекта оценки за последние 5-10 лет может быть полученаоценщиком от владельца имущества. Данный анализ обычно проводится «на единицупродукции» (например, долларов за фунт, долларов за баррель). ЭИ существует,если валовая прибыль снижается на протяжении нескольких лет или валовая прибыльна текущий момент ниже, чем за предыдущий период, даже если загрузкапредприятия высокая.
Если в отрасли существуетЭИ, то необходимо проанализировать причины его возникновения. Типичнымипричинами могут быть: избыточные производственные мощности, которые приводят кпадению цен, увеличение цен на сырье, дефицит сырья на рынке, а такжеужесточение конкуренции. Если текущая валовая прибыль ниже, чем за прошлый период,то ЭИ может быть определен следующим образом:
Пример:
Валовая прибыль прошлогопериода на единицу продукции (ВПпп) – $2,00
Текущая валовая прибыльна единицу продукции (ВПт) – $1,00
ЭИ = (ВПпп — ВПт)/ВПпп = ($2,0 – $ 1,0)/ $ 2,00 = 50%
2.2Практика применения методов оценки экономического износа, основанных насравнительном подходе
Наиболее простой и прямойподход заключается в определении ЭИ путем поиска сведений о продажах подобногоимущества на рынке. Чаще всего этот подход используется для оценки ЭИнедвижимости, когда доступна в достаточном объеме информация о продажахподобного имущества на рынке. Данный подход включает в себя следующие шаги:
Вычесть стоимость землииз цены продажи аналогичного имущества; в результате получится стоимость активаза вычетом стоимости земли.
Оценить полную восстановительнуюстоимость нового аналогичного имущества (не учитывая стоимость земли).
Оценить все виды износа,кроме ЭИ. Вычесть величину износа из полной восстановительной стоимости.
Вычесть скорректированнуюцену продажи из полной восстановительной стоимости имущества за вычетом износа.
Результат соответствуетЭИ, полученному на основе данных о рыночных сделках с аналогичным имуществом.Данный подход можно использовать для определения ЭИ в абсолютном выражении иликак процента от полной восстановительной стоимости или стоимости замещения истоимости замещения за вычетом физического износа.
Пример:
Цена продажи аналога – $1 000 000
Минус стоимость земли –200 000
Цена продажи аналога завычетом стоимости земли – 800 000
Стоимость замещения – $ 1500 000
Минус физический износ – 500000
Стоимости замещения завычетом физического износа – 1 000 000
Минус функциональныйизнос –
Стоимость имущества довнешнего износа — 1 000 000
Минус цена продажианалога за вычетом стоимости земли – 800 000
Внешний износ = $200 000 или 20 % от стоимости замещения за вычетом функционального ифизического износа
Таким образом, мыполучили ЭИ равный $200 000, или 13% от стоимости замещения или 20% отстоимости замещения за вычетом физического и функционального износов.
Для надежной оценки ЭИ наоснове рыночного подхода, следует использовать данные о продажах несколькиханалогов. Предпочтительно, чтобы продажи были совершены в одно и то же время ипохожи по местоположению, а также, чтобы аналоги не имели (или практически неимели) функционального износа. Иногда это невозможно, тогда следует попытатьсянайти аналоги, которые подвержены влиянию тех же экономических факторов, ииспользуются в сопоставимых экономических условиях. Если ЭИ определен как доляот CORLD, то его вычитание должно производиться до функционального износа вабсолютном выражении. Процентные вычеты всегда должны быть произведены в первуюочередь, затем — долларовые.
Анализ рентабельностикапитала
Еще один подход в количественномопределении ЭИ – это анализ рентабельности капитала (или инвестиций). Прианализе рентабельности капитала сравниваются доходы и величина инвестиций,необходимых для получения этих доходов. Наиболее простой и прямой метод анализа- изучение деятельности компаний, аналогичных оцениваемому бизнесу, акциикоторых котируются на открытом рынке. Метод предполагает определение уровнярентабельности капитала в году, предшествующем году оценки, и в прошлые годы,когда рентабельность капитала была выше. Подходящий источник информации дляпроведения этого анализа – различные финансовые отчеты предприятий, данныестатистических сборников. Один из показателей, отраженных в них, – эторентабельность капитала.
Общий инвестированныйкапитал в предприятие представляет собой сумму акционерного капитала идолгосрочных обязательств. При благоприятных экономических условиях в отраслирентабельность капитала будет высокой, при плохих – низкой. Таким образом,рентабельность капитала — значимый индикатор ЭИ.
Пример (основан на данныхамериканских компаний, таблица 2).
Такое определение ЭИвозможно, если удается найти компании, аналогичные оцениваемой по типуимущества и с минимальной диверсификацией активов. Например, если оцениваютсяактивы нефтеперерабатывающего завода, несложно найти компании-аналоги,поскольку такие компании обычно имеют небольшую долю активов в других секторахи отраслях. Другими словами, и оцениваемое имущество, и активыкомпаний-аналогов, должны находиться под влиянием одних и тех же экономическихфакторов.
Таблица 2
Расчет экономическогоизноса методом рентабельности активов[8]
Компания
Среднее значение
Рентабельность
рентабельности
капитала на текущую
капитала за 5 лет 1990-1995 (%)
дату (%)
Algoma Industries 14,7 10,1 Kewaunee Industries 12,6 8,7 Manitowoc Mfg. 11,0 7,1 Menomonee Cos. 10,9 12,1 Okauchee Services 8,3 8,0 Sheboygan Industries 11,1 10,1 Waukesha Mfg. 9,1 6,1 Минимум 8,3 6,1 Максимум 14,7 12,1 Медиана 11,0 8,7 Среднее 11,1 8,9 Итоговое 11,0 9Таким образом, внешнийизнос активов в выбранной отрасли, определенный с помощью анализарентабельности капитала, равен 18%.
Если оцениваетсяимущество бумажной фабрики, данный метод может не сработать, поскольку труднонайти компании, владеющие только бумажными фабриками, обычно деятельность такихкомпаний диверсифицирована и на их деятельность оказывают влияние различныефакторы.
Вторым шагом послеподбора компаний-аналогов является ретроспективный анализ отрасли, выявляющийпериод, когда рентабельность капитала была максимальной. Например, длянефтеперерабатывающей отрасли этот период пришелся на конец 1970-х-начало1980-х годов, перед кризисом спроса и предложения и началом серьезногогосударственного регулирования в области охраны окружающей среды.
Оценщики должны изучатьэкономические характеристики объекта и подбирать максимально близкиекомпании-аналоги. Конечно, ни одно сравнение не совершенно. Цель – подобратьаналоги в похожих экономических условиях.
Анализ коэффициентацена/ балансовая стоимость
Следующим методомопределения ЭИ является анализ инвестиционной привлекательности отрасли и ценобыкновенных акций (собственного капитала компании). Индикатор, определяющийсуществование ЭИ, — это отношение рыночной стоимости акций компании к ихбухгалтерской (балансовой) стоимости. Бухгалтерская (балансовая) стоимостьакций отражает первоначальные инвестиции в компанию (уставный капитал) инераспределенную прибыль прошлых лет.
По законодательствуакционеры являются собственниками компании, в которую они инвестировали своисредства. С точки зрения инвестора, владение акциями предприятия означаетвладение его активами. В любой момент времени стоимость обыкновенных акций илистоимость собственного капитала компании равна общей стоимости ее активов минусстоимость всех ее обязательств. Так что решение приобрести долю акций компанииозначает решение купить долю ее активов.
Единые нормыбухгалтерского учета определяют методологию расчета балансовой стоимостиактивов. Тем не менее, нельзя забывать, что балансовая стоимость не отражаетреальной (рыночной) стоимости активов, главным образом потому, что базируетсяна исторических (первоначальных) затратах.
Чтобы оценить ЭИ активоввыбранной отрасли в США например используют информацию Standard&Poors("S&Р") AnalystHandbook, где представлены индексы цен акций, а также индексотраслевой балансовой стоимости. Сравнение же проводят с группой промышленныхкомпаний, известных как S&Р 500 (Industrials).
Для расчетамультипликатора цена/балансовая стоимость, среднюю цену обыкновенных акцийделят на балансовую стоимость активов, приходящихся на 1 акцию. Анализ выглядитследующим образом[9]:
Индексы S&P (на 1 акцию) По всем промышленным предприятиям По выбранной отрасли Балансовая стоимость 168 210 Цены акции Максимальная Минимальная Средняя 888 709 799821
652 737
Цена акции/ Балансовая стоимость 4,8 3,5ЭИ =(4,8-3,5)/4,8=0, 27или 27 %.
Данное отношение отражаетотносительную оценку инвесторами активов данной отрасли в сравнении с акциямипромышленных компаний в среднем. Владельцы акций промышленных компаний готовызаплатить за них на 27% больше, чем за акции рассматриваемой отрасли.
Как правило, ЭИ являетсянеустранимым, то есть никакие инвестиции не могут привести к его исчезновению.Но они могут изменить его величину и даже сократить его до нулевого уровня,если отраслевые условия изменятся. Если предприятие-конкурент остановитпроизводство, то может возникнуть дефицит продукции. Экономическая теорияговорит о том, что при постоянном спросе и одновременном сокращениипредложения, цены на товар увеличатся.
Заключение
Износ в оценкенедвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результатевсех причин. Выделяют физический, функциональный и экономический износ.
В данной работе мыуделили внимание экономическому износу, определив его как обесценение объекта,обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды:рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использованиенедвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений вобласти налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости отвызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причиненеизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-запозитивного изменения окружающей рыночной среды.
Экономический (внешний)износ существует, когда в экономике есть лучшие возможности для инвестирования.Когда правительство предпринимает попытки контролировать рынок извне, такжевозникает ЭИ, сокращающий стоимость активов. Потерю стоимости, связанную ссуществованием ЭИ, вызывает избыточное предложение в экономике, наличиеконкуренции. Обычно инвестиции не устраняют ЭИ, но он может быть изменен, идаже сведен к нулю при изменении условий в отрасли.
В идеале для определениявеличины ЭИ необходимо использовать более чем один метод оценки.
В работе были приведенынекоторые методы количественного измерения ЭИ. Эти методы не могут бытьиспользованы для всех видов собственности и отраслей. Оценщик должен изучитьактив и отрасль, чтобы выявить наличие ЭИ и использовать наиболее подходящийметод его оценки.
Списокиспользованной литературы
1. Об оценочнойдеятельности в Российской федерации: Федер.Закон РФ от 29 июля 1998 г, № 135-ФЗ.
2. Федеральныестандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3): Приказ №256, №255, № 254Минэкономразвития от 27 июля 2007 г.
3. БулычеваГ.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российскихпредприятий: Учебн. пособие. — М Институт профессиональной оценки, 1999.
4. Валдайцев С.В.Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб.пособие.М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегори А.Стратегическая оценка компаний. – М.: Квинто-Консалтинг. – 2003.
6. Григорьев В.В.,Островкин И.М. Оценка предприятий: доходный подход. —М Федеративное издательство, 2000.
7. Гриненко С.В.Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
8. ГрязноваА.Г., Федотова М.А, Ленская С.А. Оценка бизнеса: учебник. М.: Финансы истатистика, 2005.
9. Есипов В.Е.Оценка бизнеса. – Спб.: Питер. – 2006.
10. Попеску А.И. идр. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночнойстоимости. – М., РОО, 2002.
11. Руководство пооценке стоимости бизнеса / Фишмен Джей, Пратт Шеннон, Гриффит Клиффорд, УилсонКейт; пер. с англ. Л.И.Лопатников. – М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2000.
12. Рутгайзер В.М.Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие – М.: Маросейка, 2007 г.
13. Федотова М.А.,Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов ииздателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000г.
14. Щербаков В.А.,Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – 2-е изд., испр. –Москва: Омега-Л,2007.
15. Якупова Н.М.Оценка бизнеса: учеб. пособие. Казань, 2003 г.
16. Ревуцкий Л.Д.Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки //Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
17. Экономическийизнос. MichaelJ.Remsha, P.E., ASA, CMI. – The M&TS Journal.