Реферат: Налоги

СОДЕРЖАНИЕ

Введение… 2

Глава1. Основные теоретические аспекты функционирования рынка недвижимости. 4

1.1.Рынок недвижимости и его характеристики. 4

1.2.Факторы, воздействующие на рынок недвижимости. 10

1.3.Субъектная структура рынка недвижимости. 12

Глава2. Риелторская фирма как субъект предпринимательской деятельности на рынкенедвижимости Самарской области. 20

2.1.Становление предпринимательства в сфере недвижимости. 20

2.2.Риэлторская деятельность на рынке недвижимости г. Самары… 22

Заключение… 29

Библиографический список… 32

Приложение… 34

/>/>Введение

В России термин «недвижимое и движимое имущество»впервые появился в законодательстве во времена правления Петра i в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования вдвижимых и недвижимых имуществах».

В настоящее время рынок недвижимости, как относительно новаясоциально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями,стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальнойнаучной школы.

Рынок недвижимости — один из наиболее крупных. По сравнениюс другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительныхкапиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций внедвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Как и налюбом рынке на рынке на рынке недвижимости существуют субъекты и объекты.

В работе делается акцент надеятельность риэлторских фирм, как крупного субъекта рынка недвижимости. Скаждым годом масштаб деятельности риэлторских фирм увеличивается, чтоподтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью нарынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей,работающих на этом рынке, так и увеличением объемов оборотов сегмента рынканедвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками — риэлторскимифирмами. Отсюда выделяется актуальность выбранной темы.

Цель написания работы — проанализировать деятельность субъектов рынка недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующиезадачи:

1. Рассмотреть рынок недвижимости и его характеристики

2. Проанализировать факторы,воздействующие на рынок недвижимости

3. Дать характеристикусубъектной структуре рынка недвижимости

4. Выявить особенностипредпринимательства в сфере недвижимости и рассмотреть деятельность риэлторских фирм г. Самары

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, спискаиспользуемой литературы и приложения. При написании работы используется 25источников литературы. Вопросы развития рынка недвижимости рассматривались втрудах следующих ученых: С.Н. Максимова, А.М. Афанасьева, Лаврушина О.И., Ковалева А.Л., С.П. Коростелева, Е.С.Озерова, А.Г. Грязновой. В ходе подготовки работы были детально проработанынормативные и законодательные акты, статистические данные.

/>/>Глава 1. Основные теоретические аспекты функционированиярынка недвижимости/>/>1.1. Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сферанедвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающимиособый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношенийнепосредственным выражением этой специфики являются особенности рынканедвижимости. Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости,определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынокнедвижимости».

Такое определение важно не только с практической точкизрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех,чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показатьспецифику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, ихвзаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе — сформироватьсобственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то под рынком недвижимостидовольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость. [4, с.28] Однакопри таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплексотношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением,эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектоврынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например,инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют егоправа, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода отнедвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимостигарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатацииобъекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованиемобъекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще невесь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующееопределение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночныхмеханизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансированиеобъектов недвижимости [6, с.113].

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаютсяотношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами,застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

· в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами ипокупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости — междусобственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своемусодержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектомнедвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором,определяющим особенности рынка недвижимости.

Наиболее распространенная точка зрения — рынок недвижимостихарактеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка, однако рынокнедвижимости имеет и свои особенности: [8, с.113].

— Необходимость высокого «порогового» уровняинвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в такомколичестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительныеи вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, можетпотребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто неоказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрестинедвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доличерез участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточновозможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

— Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иныхактивов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. Отэффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюдаследуют, по меньшей мере, два вывода:

— для большинства инвесторов недвижимость как объектинвестирования представляет довольно сложный актив;

— для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфереуправления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектоминвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем надактивом.

— Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяетсущественную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимостиодного типа в пределах даже одной местности.

— Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большейстепени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату илицену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

— Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостьютребуют высоких трансакционных (операционных) издержек. Для коммерческойнедвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой онисущественно выше и могут достигать до 10% от цены.

— Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами отфинансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости посравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего родаарбитром для портфелей финансовых активов.

— Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынкеявляются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего,корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последнейпродажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынкенедвижимости, а колебания цен более часты.

— Сохранность инвестируемых средств. Недвижимостьпредоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств).Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранностинедвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования). Обладаярядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами,недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля,позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же времянедвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства илидля личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать каксферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономическихотношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношенияпроявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки,сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить дляопределения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара вконкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привестик кризисам на рынке недвижимости. В качестве примера можно привести кризис нарынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное ибеспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщениюжильем и, соответственно, и к его невостребованности [11, с.139].

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, неисключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Онисуществуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынкастраны.

Существует еще один подход к изучениюсоциально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этотрынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является созданиеусловий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всеймногогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживаниявполне конкретных процессов: [18, с.168].

— рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

— рынок промышленных объектов — для реализациипроизводственно-технологических процессов;

— рынок земельных участков — для обеспечениясельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства,рекреационных нужд.

Рынок недвижимости можно охарактеризовать как одну изразновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую длясвоего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного ииндивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости ~это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых дляосуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и инойдеятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделатьследующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточносложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначнойидентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров,инвестиций и услуг. Рынок недвижимости — интегрированная категория ипредполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций иуслуг (рис.1.2).

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманиюрынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей ипродавцов.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятияинвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того,насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверностьбизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения.Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональнымианалитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанныхстандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечиватьсостоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев,исключающих различные толкования.

Рис.1.2. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками.

Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции,что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта,условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью(табл.1).

Таблица 1.1. Характеристика рынка совершенной инесовершенной конкуренции.

Рынок совершенной конкуренции Рынок несовершенной конкуренции 1. Однородные и делимые товары 1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален 2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта 3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках 4. Централизованное ведение сделок 4. Децентрализованные торги 5. Низкие операционные расходы 5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активностьс помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью,финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем неменее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствиесущественных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие уровни риска, характерные длянедвижимости;

• воздействие рынка капитала;

• невозможность достижения состояния равновесия междуспросом и предложением.

/>/>

1.2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Известно, что в России на одного жителя приходитсязначительно меньше жилой площади, чем в европейских странах, в том числе вбывших странах народной демократии, так же, как и наша страна пострадавших впериод второй мировой войны. В послевоенный период в стране повсеместно быласоздана развитая база строительной индустрии, которая позволила в относительнокороткий срок провести восстановительные работы на объектах экономики иобеспечить дальнейшее повышение экономического потенциала страны.

Созданная в этот период развития база индустриальногодомостроения позволила нарастающими темпами развить строительствопреимущественно крупнопанельных и крупноблочных жилых домов и в большей частиобъектов социально-бытового назначения.

Однако бытовые условия проживания в таких домах, особеннопостроенных в первые послевоенные 10 — 20 лет, не отвечают современнымтребованиям. Особенно отстали как от уровня современных бытовых требований, таки по износу конструкций пятиэтажные панельные жилые дома, построенные в 50-хгг. Эти дома в большинстве регионов либо сносятся (на их месте с использованиемимеющихся коммуникаций строят новые серии домов), либо реконструируются.

Развитие рынка недвижимости определяется: [20, с.218].

Экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя нарынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствиироста, такие обстоятельства возникают достаточно редко.

Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости,что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона(кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест.

Взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономическойперспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состояниизастоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие частистраны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие отодной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что можетпривести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах вусловиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влияниемфакторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, таки отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация встране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, тосостояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяетсямикроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов,влияющих на рынок недвижимости.

/>/>1.3. Субъектная структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру идифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара нарынке недвижимости можно выделить три сектора:

— развития (создания) недвижимости;

— оборота недвижимости;

— управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность испецифику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с нимифинансовых потоков, подразделяемых:

— на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

— на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

— на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

— на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ееобъектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживаетстепень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на ихдоходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на созданиенаиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитостисектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости,запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимостиявляются:

— преобладание внебюджетных источников инвестирования;

— большая альтернативность потенциальных инвесторов(различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемыхобъектов недвижимости);

— высокая сложность поиска управляющего инвестиционнымпроектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости вэксплуатацию);

— слабая изученность рынка развития;

— отсутствие качественно отработанных технологийэффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочногоспроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можноразделить на первичный и вторичный.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые суже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные сперепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов отодного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единогорынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особыйориентир, который показывает, насколько рентабельным является новоестроительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном ивторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющиманализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования внедвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки нарынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальныйхарактер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не являетсяглавной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономическойситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях.Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичномрынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости можетдостаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен,нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценойприобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровнядоходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения ценили предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняяграница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходезастройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так иувеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций,каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов(что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процессмгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс — создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютнонеэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связис тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажамболее размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза,обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можноследующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы,конкурсы) и внебиржевой и т.д.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можновыделить: рынок купли-продажи; рынок аренды; рынок ипотеки; рынок вещных прав(доверительное управление) и др.

4. По форме собственности: — частные объекты недвижимости;государственные и муниципальные объекты недвижимости.

5. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственныеобъекты; общественные здания и сооружения; и т.д.

6. По функциональному назначению: жилая недвижимость;производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады ипр); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

7. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания исооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы;

кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболееразвитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуютразличные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынкаимеют сложную функциональную структуру, цель которой — удовлетворениепотребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может бытьфизическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает всяструктура рынка недвижимости. Ввиду, того, что права владения, пользования ираспоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видамисобственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц,приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование,аренда) связаны с определенными процедурами — государственной регистрацией правна недвижимое имущество — призванными обеспечить учет интересов государства,муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости игарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором понимается юридическое или физические лицо,принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных илизаемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальныхценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управлениянедвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качествеинвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным илимуниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица — граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности(вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости,могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложениеденег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, созданиесобственных риэлторских структур. Основной деятельностью кредитных учрежденийна рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперскихпроектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости являетсяпрофессиональный предприниматель — застройщик (девелопер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал вРоссии до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отраслиматериального производства в рамках социалистической организациинароднохозяйственного комплекса. Как субъект первичного рынка недвижимости онвыполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием«управление инвестициями».

К ним относятся: [22].

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости(застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотреннойзаконодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемныхсредств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

В дореформенной российской экономике некоторые изперечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительнымиорганизациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, идругие действовали в условиях гарантированного государством финансирования иматериально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности поуправлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным ибухгалтерским функциям.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимостизастройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможностиреализации проекта. На этой стадии принимается решение о целесообразностиреализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получениевсех необходимых разрешений.

2. Определение наилучших условий реализации проекта иразработка детального плана его осуществления. На этой стадии определяютсяграницы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта иконкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализаконъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектныеработы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источникифинансирования (собственные или заемные средства, средства муниципальногобюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств,необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности егоинвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяетзастройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательствомразрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведениюрекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения.В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку,необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений исогласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсови переходит к подготовке практической реализации проекта.

3. Практическая реализация проекта. На этой стадиипривлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемыхработ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости иего продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта,застройщик рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами.

Таким образом, застройщик (девелопер) — центральная исистемообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости являетсястроительный подрядчик — физическое или юридическое лицо (специализированнаяфирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренномусроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости иорганизационно-правовое оформление являются прерогативой представителейриэлторской сети — агентств недвижимости — организаций, профессиональнозанимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости:земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентстванедвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов посделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлторские фирмыкоторые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в томчисле посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности какюридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей издомов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурснойоснове.

Сфера деятельности риэлторских фирм постоянно расширяется:укрепляются взаимосвязи между риэлторами и застройщиками, кредитнымиучреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного изосновных элементов современной государственной политики в области недвижимости,появляются дополнительные возможности для активизации риэлторской сети, чтоявляется, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимостиэлементов сервисного производства и использования сервисной концепциимаркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

/>Глава 2. Риелторскаяфирма как субъект предпринимательской деятельности на рынке недвижимостиСамарской области />2.1. Становлениепредпринимательства в сфере недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сференедвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироватьсяотечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынканедвижимости в этот период являются:

— потребительские мотивации, формирующие спрос на рынкенедвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами какобъект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

— неурегулированность прав на недвижимость и слабостьнормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количествосделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

— преобладание перераспределительных тенденций междуразличными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новымикапиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место нарынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют нарынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живойнедвижимости в присущих современной России условиях сформировалосоответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфереэкономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определилосоответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться болееразвернутая структура предпринимательской деятельности. Хотя основную частьфирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильныефирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процессспециализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своейструктуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, длявыполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемыхв рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынкенедвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видовпредпринимательской активности — все это свидетельствует о том, что рынокнедвижимости постепенно выходит на новый уровень — уровень формированияразвитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных предпринимательских фирмах создаютсяпрофессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховыекомпании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью ит.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могутбыть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность идеятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются,особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональнымиучастниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного городатакже неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целомпо городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью ипоказателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые нарынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Довольно сложным является выделение приоритетов внаправлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой нарынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы,работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга. В этом же направленииидет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотяконтуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынкенедвижимости, играют риэлторы. Риэлторская деятельность на данный моментявляется постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлторскимифирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а такжериэлторами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель).Риэлторская деятельность в современных условиях является относительно новымявлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническаядеятельность не является новшеством для РФ, т. к. уже несколько сотен летсуществуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынкеценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены врыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях иумениях. Носителями их как раз и являются риэлторы.

2.2. Риэлторская деятельность на рынке недвижимостиг. Самары

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в томчисле посреднических);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей издомов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурснойоснове.

Риэлторская деятельность — деятельность, осуществляемаяюридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения сзаинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и заего счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лицагражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлторскойдеятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативнымиактами исполнительной власти субъектов РФ. Риэлторскую деятельность регулируютследующие документы:

1. «Положение о лицензировании риэлторскойдеятельности», постановление Правительства РФ от 23.11. 1996 г. № 1407.Этим документом определяется суть и субъекты риэлторской деятельности, порядоклицензирования и др.

2. «Методические рекомендации по аттестацииспециалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность в РоссийскойФедерации», распоряжение Государственного комитета РФ по управлениюгосударственным имуществом от 27.02. 1997 г. № 88-Р.

3. «Федеральный закон о лицензировании отдельных видовдеятельности» от 25.09. 1998 г. № 158-ФЗ.

Наряду с государственным регулированием риэлторскойдеятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в томслучае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемыепрофессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого родаорганизации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПООявляются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональнойдеятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуютразличные объединения риэлторов — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

В Самаре существует НП «ПГР», которая начала своюдеятельность в марте 1995 года, в этом же году стала членом РГР. С самого началаобразования ПГР ее деятельность была направлена на тесное взаимодействие сорганами государственной и муниципальной власти региона и его городов.

В 1996 г. члены НП «Поволжская Гильдия Риэлторов»приняли активное участие в Международной Конференции, посвященной развитиюрынка недвижимости, которая проходила в г. Кракове. ПГР является учредителемеженедельника «Новости рынка недвижимости», который существует 9 лети занимает лидирующие позиции среди профильных печатных изданий на рынкенедвижимости. ПГР оказала активную помощь в создании мультилистинговой системы– «Информационная система „Центр“, и информационной компании»Центр". ПГР активно принимает участие в конкурсе«Профессиональное признание», организованном Российской ГильдиейРиэлторов.

В настоящее время в состав Гильдии входит 40 компаний: этостроительные, риэлторские, юридические, информационные компании, базовоеобразовательное учреждение «Международный Институт Рынка» ирегиональное отделение Российского Общества Оценщиков, состоящее из 31 профессиональногооценщика.

Поволжская Гильдия Риэлторов проводит огромную работу поорганизации ставших уже «визитной карточкой» самарских риэлторовмероприятий. Среди них традиционные весенне-осенние выставки, которыепроводятся уже четыре года и пользуются огромной популярностью среди жителей ипредставителей Администрации Самарской области.

В конце 2002 года состоялся традиционный Новогодний балриэлторов, на котором были вручены дипломы самым активным участникам всехмероприятий, организованных Гильдией в течение года.

В июне 2003 года НП «ПГР» стала победителемконкурса «Профессиональное признание» и была признана лучшейассоциацией риэлторов.

В декабре 2003 года НП «ПГР» награждена дипломомСамарской Губернской Думы за значительный вклад в формирование цивилизованногорынка недвижимости на территории Самарской области.

В 2004 году в НП «ПГР» создан департамент посвязям с общественностью, по инициативе которого ПГР являлась генеральнымспонсором театра «Камерная сцена»

В июне 2005 года лауреатом конкурса «Профессиональноепризнание» в номинации «Лучший реализованный девелоперский проектРоссии» стала компания «Спектр недвижимости», представившаяпроект «Европейский квартал». Самара горда тем, что ее имя прозвучалона всю Россию, а работа самарских строителей и девелоперов созидательна ивостребована нашими земляками.

В сентябре 2005 года в Самаре прошел Совет оперативногоруководства и планирования РГР, по итогам которого НП «ПГР»награждена дипломом за активную и всестороннюю помощь в организации ипроведении СОРиП

Основные направления деятельности ПГР: [20].

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данногостатуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который онзаключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательствариэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объектанедвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну илинесколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени иза счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотреновозложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия вотношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие илипередача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионнуюкарточку — агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица,непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке кзаключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектаминедвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этомзаключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательстваосуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия вотношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителемуслуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлторпринимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счеткомитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокервыполняет следующие функции: выступление доверенным лицом одной или обеихсторон по сделке с объектом недвижимости; анализ негативных и позитивныхфакторов, сопутствующих сделке; разработка оптимальной программы проведениясоответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками ириском. Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам илииндивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента илиосуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлторская фирма выступает как дилер. Дилерскаядеятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится всобственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность пооказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрестиили продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключениясоответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлторвыполняет следующие функции: предоставляет услуги по информационномуобеспечению участников сделки; предоставляет консультационные услуги и услугипо оформлению документов; предоставляет услуги по надлежащему и безопасномупроведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлторской фирмы по созданию новых объектовнедвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется наоснове партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлторской фирмы по созданию с цельюпоследующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правовогорежима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированныепредприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объектынедвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случаеспециалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга дооформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлторской фирмы с производственнойнедвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду ипродажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлторской фирмы с производственнойнедвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельностьосуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлторской фирмы по управлениюнедвижимостью

На самарском рынке недвижимости, по разным оценкам, сегодняработают от 350 до 400 агентств недвижимости, риэлторских илистроительно-риэлторских компаний. Стоимость услуг риэлторских компаний, какправило, составляет определенный процент (от 1,5% до 5%, в среднем около 3%) отстоимости покупаемой или продаваемой недвижимости. В ряде случаев практикуетсяи фиксированная оплата услуг. [22].

Примерно две трети всего оборота рынка приходится нанесколько наиболее крупных и наиболее известных риэлторских компаний. В ихчисло входят «Арбат», «Визит», «Центрнедвижимости», «Спектр недвижимости», «Дисса»,«Мабис», «Усадьба», «Чек», «ВИПКомпания». Перечень услуг, которые оказывают данные компании, гораздо ширетрадиционного и охватывает практически все сферы рынка недвижимости. Их деятельностьвключает такие направления, как аренда, лизинг, ипотечный брокеридж, продажа«долевок», операции с земельными участками, с загородной икоммерческой недвижимостью, консалтинговые услуги, оценка.

Некоторые риэлторские компании входят в группы компаний,имеющих собственные строительные подразделения. К их числу относятся, например,«Спектр недвижимости», «Дисса», «Усадьба».Поэтому предложение этих компаний содержит большое число квартир вновостройках, причем новостройках не только собственных, но и стороннихстроительных компаний. В то же время значительное число крупных строительных холдингови компаний имеет собственные риэлторские подразделения или отделы продаж иреализуют свои новостройки самостоятельно («от застройщика»). К ихчислу относятся, например, «Берег», «Квартал»,«Материк», «Волга-Групп», «Портал» и другие.

/>Заключение

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночныхмеханизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансированиеобъектов недвижимости.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятияинвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того,насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверностьбизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения.Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональнымианалитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанныхстандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельностьи достоверность исследования на основании единых критериев, исключающихразличные толкования.

Рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято пониматьсовокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированнымиобъектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Подвторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами,находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формамиперехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единогорынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуютразличные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. К нимотносятся: покупатели, инвесторы, кредитные учреждения (банки), застройщик(девелопер), строительный подрядчик, посреднические компании.

Становление предпринимательской деятельности в сференедвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироватьсяотечественный рынок недвижимости. С развитием рынка недвижимости начинаетформироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности.Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнемусоставляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций,тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмывыделили в своей структуре подразделения для работы с разными типаминедвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектовнедвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций,осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциямновых видов предпринимательской активности — все это свидетельствует о том, чторынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень — уровень формированияразвитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

Несколько десятков компаний Самары и Самарской областиобъединены в профессиональное сообщество — Некоммерческое Партнерство«Поволжская Гильдия Риэлторов». Членство в ПГР считается показателемболее высокой профессиональной ответственности компании, так как всекомпании-члены сертифицированы и придерживаются более высокого стандартакачества оказания услуг. Членами ПГР являются все крупные риэлторские компанииСамары.

Основной сферой деятельности большинства риэлторскихкомпаний является посредничество при осуществлении сделок на рынке готовогожилья – как «вторичного», так и новостроек. Этот вид деятельностиформирует более половины объема их прибыли и состоит из комплекса услуг,связанных с оформлением сделок купли-продажи. В традиционный перечень услугтакже обычно входит поиск недвижимости, юридическое сопровождение сделок,помощь в приватизации и регистрации, проверка юридической чистоты объектовнедвижимости, согласование и узаконение перепланировок и «самостроя»,перевод в нежилой фонд и другие услуги.

/>/>/>Библиографический список

1. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» [редакция от 25.12.03]

2. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [редакция от24.12.02]

3. Гражданскийкодекс РФ. Ч i и ii

4. АфанасьевА.М. Жилищный комплекс России: идеология свободы и развития. СГАСУ. — Самара,2005

5. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для студентов вузов, обучающихся поэкономическим специальностям. — 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред.О.И.Лаврушина. — М.: Финансы и статистика, 2003.

6. Ковалев АЛ. «Оценка стоимости активной частиосновных фондов. Учебно-методическое пособие. М., „Финстатинформ“, 2004.

7. Коростелев С.П. „Основы теории и практикиоценки недвижимости“. Учебное пособие.М., „Русская деловаялитература“, 2005.

8. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. „Основыорганизации ипотечного кредитования“. Учебное пособие. М„ „Высшаяшкола“, 2003

9. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынкенедвижимости – СПб: Питер, 2004.

10. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России – М.: Экзамен, 2005.

11. Новомлинская Е. Недвижимость пришла в движение // Деньги и кредит. №8.2005.

12. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб,: Издательство»МКС", 2003.422 с.

13. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.:Юнити-Дана, 2003.

14. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.:Финансы и статистика, 2004.

15. Сачин Д. Закрытые фонды – новые горизонты для инвестиций в недвижимость// РЦБ… №6. 2004.

16. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.:информационно-издательский дом «филинъ», 2004.

17. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2004

18. Экономика недвижимости / Под ред. Горемыкина В.А. – 2-е изд., перераб. идоп. – М.: Маркетинг, 2005.

19. http: // www. restko. ru/market/695

20. http: // pgr. ru.

21. http: // www. irn. ru/forecast/

22. www. rosinvest. com/news/174665/

23. www. fcpdom. ru/sub. php

24. www. ahml. ru/law/fl. shtml? path=fl031126-1.html

25. www. ohome. ru/

/>Приложение

Структура ПГР

еще рефераты

Еще работы по экономике

Реферат по экономике

Налоговая и социальная политика в стратегии экономической безопасности

1 Сентября 2013

Реферат по экономике

Налоговая система РФ, её структура и значение

1 Сентября 2013

Реферат по экономике

Налогооблагаемая прибыль. Коэффициент текущей ликвидности

1 Сентября 2013

Реферат по экономике

Налогообложение на Украине

1 Сентября 2013