Реферат: Анализ и характеристика рынка жилья Рязанской области
Введение
Переход России к рыночнойэкономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема — одна из самыхзначительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономическиевзаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловымпунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.
В сфере жилищногохозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикойнаиболее значительны. В одной системе — бесплатное жильё и минимальнаястоимость аренды или коммунальных услуг. В другой — рыночная цена жилья или егоаренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов.В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах,является заметным бременем для бюджета государства, местных властей ипредприятий. В другой — рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказываетсяодним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом — одна изнаиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяетобеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынкатруда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.
Переход к рыночнойэкономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищнойреформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилогофонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкоеиспользование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.
Раздел Ι
1.1 Основные черты рынкажилья
Рынок жилья — этосовокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена поповоду реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), которыйбы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусноиспользовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие двепричины — техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли.Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело,по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.
Экономическая наукаоказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья — как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненногодвум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССРпредпринимались робкие попытки сформулировать понятие социальногогарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако входе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадкисоветских экономистов.
Жильё, по существу,«выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»).Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора,Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё сталомощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты наего содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состояниюна ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.
Столкнувшись сполитической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищномурынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путёмприватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности посей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им этаприватизация.
И тем не менее летом1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что всферах строительства, финансирования и распределения жилья наметилсяопределенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынкажилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том численалоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирнойплаты в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений вструктуре рабочих мест и т.д.
Нынешнее состояние рынкажилья характеризуется наличием двух составляющих:
а) собственно процессаприватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственныйпродавец — государство представлен своими властными структурами;
б) вторичного рынка, накотором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцамивыступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иныесовокупности прав на жильё.
В настоящее время новыеосновы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждомугражданину свободно… в соответствии с потребностями и возможностями семьиприобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище»подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а черезправовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперьгарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа,аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий,обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системызаконодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.
К настоящему времениосновой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Онавведена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченнымпаем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированныхквартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введениябесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.
Частная собственностьфизических и юридических лиц на целые здания независимо от их функциональногоназначения допускается Законом «О собственности в РФ».
Инфраструктура рынкажилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всегорастёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских).Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России ужесуществует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный»,хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.
Принципиальным отличиемнынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночнойсистеме является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие(брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционнуюдеятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё,делают инвестиции в коммерческую недвижимость.
Вслед за рождениеминфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональнойдеятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могутфирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жильябудут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные наперсональное членство и, возможно, на активное внедрение западныхпрофессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организацииможно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.
Рынок жилья на базесуществующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательнойбазой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считатьего полностью легальным нельзя… Дело в том, что подавляющее число продажквартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производитсяза валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц.Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г.,когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, чтопри нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятиюоколо половины дохода.
Арендный рынок квартиртоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по формеоплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютнуюаренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%/
Второе обстоятельствосвязано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажиравна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларацииреальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный,почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так каксужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимуюзащищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат восновном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшитьсвои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение(купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальныеквартиры в центрах городов.
Оценить объем рынкаквартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касаетсявозможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалистыпредсказывают как рост объема
Последняя точка зренияобосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как означительной материальной ценности становится элементом массового сознания,поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансовогоположения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.
Выше обобщенный материали перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жильяв России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.
В своем «докладе»,губернатор Олег Ковалев, отметил какие задачи стоят перед строительнымкомплексом в 2009 году:
Перед строительнымкомплексом в 2008 г. стояла задача не только обеспечить ввод запланированныхобъектов, но и скорректировать свою работу в соответствии с приоритетами нашегоразвития. В области ежегодно увеличиваются объемы вводимого жилья. В отчетномгоду введено около 503 тыс. кв. м. общей площади жилых домов, что составляет110,1% к уровню прошлого года. В 2009 году намечено построить не менее 510 тыс.кв. м.
Динамика объемовстроительства жилья на территории Рязанской области, тыс. кв. м:
/>
Для повышения доступностижилья реализуется ряд жилищных областных целевых программ, направленных нагосподдержку определенных категорий граждан. За 2008 год улучшили жилищныеусловия 1103 семьи, в том числе 425 молодых семей, в области выдано ипотечныхкредитов и займов в объеме 4,1 млрд. руб.
Проблема отрасли в том,что, к сожалению, строительный комплекс действовал как автономная система.Работали десятки неконтролируемых застройщиков без достаточно проработанныхпланов комплексной застройки, благоустройства, особенно в городе Рязани. Отсюдаи проблема обманутых дольщиков, и многие другие проблемы. Рязанцам квартиру некупить, поскольку стоимость 1 кв. метра такая же, как в Московской области, азарплата в 2 раза ниже. В районах области строительство жилья велось либо поминимуму, либо вообще не велось.
Поэтому было крайнесложно реализовать программы по обеспечению жильем детей-сирот, ветеранов,молодых семей. Вот и получается, что строили жилья много, но бессистемно, нисоциальных, ни коммунальных объектов при этом почти не строилось. Программаподготовки жилищной и коммунальной инфраструктуры для застройки реализовываласьплохо.
Более того, средипокупателей жителей Рязанской области – единицы. И это мы будем менять. Строитьжилье надо комплексно. Для жителей Рязанской области. Во всех муниципальных образованиях.Многоэтажное жилье, малоэтажное и усадебное. Это – стратегия. Мы должны создатьусловия, когда построить себе квартиру или дом сможет каждый, кто этого желаети имеет какие-то ресурсы. Приоритетом в районах области должно статьстроительство малоэтажного жилья и жилья усадебного типа.
Справедливости ради, надосказать, что в прошлом году при всех трудностях был введен в эксплуатацию 21объект социальной сферы. Это больницы, поликлиники, дома культуры, другиеобъекты.
В этом году предстоитввести 15 объектов соцсферы, кроме того, в связи с аварийным состоянием школы вс. Борец Сараевского района нам необходимо построить и сдать в эксплуатациюновую школу на 130 мест, с бассейном, детским садом, спортивным и актовымзалами. Этому проекту предстоит стать типовым для созданияобразовательно-культурных центров на селе.
Сегодня, как никогда, устроительного комплекса есть все возможности для проявления лучших своихкачеств: речь идет о программах по переселению граждан из ветхого и аварийногожилья, капремонту многоквартирных домов, строительству жилья длявоеннослужащих.
Одним из самыхэффективных механизмов для завершения строительства жилых домов являетсяпривлечение средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Мы участвуем впривлечении федеральных средств на приобретение жилья для военнослужащих,уволенных и увольняемых в запас. Заключены государственные контракты сМинобороны и Минрегионом России на приобретение 99 квартир. А потребность уМинобороны в жилье на территории Рязанской области – 1000 квартир! Так чтоМинстрою области эту работу необходимо активизировать. В этом году мы должнытакже завершить обеспечение жильем ветеранов ВОВ.
Что касается газификацииобласти, то на конец года уровень ее достиг 70%. Это неплохие темпы, но, скажусразу, на 2009 год темпы строительства газовых сетей мы вынуждены снизить.Будем строить только там, где уже есть софинансирование жителей, и максимальнофинансировать подключение потребителей, поскольку загрузка газовых сетейнапрямую влияет на формирование тарифов на природный газ. Неконтролируемогороста тарифов мы не допустим.
А вообще хочу сказать,что оценку строительному комплексу мы дадим по итогам реализации всехпоставленных задач, по тому, насколько качественно и в срок будут выполненыуказанные выше программы.
В заключение вернусь ктеме обманутых дольщиков. Ни строительный комплекс Рязанской области, ни главымуниципальных образований не должны уклоняться от решения этой проблемы. Онидолжны играть главную роль, действовать быстро, решительно, наступательно, винтересах граждан! Люди должны чувствовать реальную поддержку этих структур.[4]
Также журналисты задавалигубернатору вопросы, связанные с реализацией программ и проектов жилья вРязанской области, и вот что он им ответил:
Вопрос: Как в этихсложных условиях можно реализовать национальный проект «Доступное и комфортноежилье – гражданам России»?
Ответ: Жилищный вопрос,конечно, острый. Действительно возникла угроза, что остановится строительствожилья, поэтому мы участвуем во всех федеральных программах, в том числе повоеннослужащим. Вы знаете, Рязанская область обладает мощным гарнизономвоенных. И мы вышли на Министерство обороны с тем, чтобы предложить выкупитьквартиры для офицеров. И мы будем это делать.
Мы будем поддерживатьразвитие ипотечного кредитования, в том числе за счет регионального бюджета,чтобы люди, испытывающие временные трудности, могли продолжить свое ипотечноекредитование.
С привлечением средствФонда реформирования жилищно коммунального хозяйства мы будем заниматьсякапитальным ремонтом жилых домов и переселением граждан из ветхого жилья.
Несмотря на сложныеэкономические реалии, строительство жилья продолжится, у нас в области ни однастройка не заморожена. Те меры, которые приняты Правительством РоссийскойФедерации и те шаги, которые предпринимает региональное Правительство, я думаю,достаточны для того, чтобы сохранить объемы строительства, по крайней мере,сдать те недостроенные жилые дома, у которых сегодня процент готовности от 30до 70 %.
У нас проблема состроительством жилья в муниципальных образованиях. К сожалению, в основномжилье строится в Рязани. И это не дает возможности решить проблему обеспеченияжильем жителей муниципальных образований, то есть малых городов и населенныхпунктов Рязанской области. Мы предприняли сегодня ряд мер с тем, чтобы отвестив каждом муниципальном образовании, в каждом районном центре земельные участки,которые будут обеспечиваться всеми элементами инфраструктуры: дороги, связь,коммуникации, сети водоснабжения, газоснабжения. На таких площадках люди могутвзять участок и построить себе дом. Те, которые будут иметь возможность. Спривлечением ипотеки, или же без ипотеки – это уже будет дело каждого. Такимобразом, мы открываем возможность строительства жилья в муниципальныхобразованиях.
Мы пошли именно по этомупути, потому что стоимость квадратного метра в многоэтажном жилье дорога. Улюдей, живущих в районах, с той средней заработной платой, которая в области,это сложно. А здесь появляется возможность человеку строить дом такого размера,какого он хочет, из тех материалов, которые он считает для него более дешевыми,более выгодными, более эффективными.
Вопрос: Олег Иванович, вобласти работают некоторые московские строительные компании. Расскажите,пожалуйста, как строится ваше взаимодействие с ними?
Ответ: Я работаю совсеми, кто работает в Рязанской области. Какие московские компании работали, втом числе и на строительном рынке Рязанской области, они так и продолжаютработать. Более того, я встречался с руководством всех компаний, мы обговорилиусловия нашего сотрудничества. Наше обязательное требование ко всем компаниям,которые приходят в Рязань с различными инвестициями, – они должны участвовать врешении социальных вопросов в Рязанской области и в том муниципальномобразовании, куда они пришли. Большинство компаний, с которыми мы работаем, наэто откликаются. Это очень хорошо. Безусловно, мы в свою очередь готовыоказывать им всестороннюю поддержку в реализации проектов. Это нашеобязательство в рамках заключаемых Соглашений о совместной инвестиционнойдеятельности. И глав муниципальных образований мы настраиваем идти тем жепутем.
Как только инвестиционноеСоглашение подписано, его реализация сразу становится в Правительстве областина контроль. Потому что имели место в Рязани факты чиновничьего произвола поотношению к бизнесу. Поэтому моя задача – создать такую схему взаимодействия сбизнесом, чтобы она была антикоррупционной, чтобы решение по таким крупнымстратегическим вопросам принималось не одним человеком, а обязательно комиссией,группой людей, в которую входят представители разных интересов. Я очень в этомзаинтересован, потому что сегодня создание нормального психологического климатав обществе, укрепление доверия к власти – это одна из важнейших задач сегодня.
16 июня ГубернаторРязанской области Олег Ковалев провел очередное заседание Президиумарегионального Правительства.
Губернатор обратилвнимание на то, что в регионе в настоящее время работает свыше 85-тизастройщиков, и строительство жилья по-прежнему ведется бессистемно. Это влечетза собой огромное количество проблем, среди которых и низкое качество работ, иперекраивание уже существующих жилых кварталов, и недовольство жителей.«Земельные участки должны выделяться только на основе торгов, а не по блату,как это практиковалось ранее в Рязани», — заявил Олег Ковалев.
По словам Губернатора,сегодня в условиях финансовой нестабильности стоит задача сохранитьстроительный комплекс. Семь тысяч квартир для военнослужащих, которыепланируется приобрести и построить в Рязанском регионе в соответствии с заказомМинистерства обороны РФ, являются реальным стимулом для активизациистроительства. Кроме того, такой объем сопоставим с годовой областнойпрограммой строительства жилья.
Глава региона подчеркнул,что необходимо проанализировать, насколько эффективно работает каждыйзастройщик, постоянно контролировать ход работ на всех объектах. «На рынкежилья должны остаться те застройщики, кто предложит оптимальное соотношениецены и качества, кто работает четко, в соответствии с графиком, соблюдает всемеры безопасности, — сказал Олег Ковалев. – Администрацию г. Рязани и Минстройобласти прошу заняться этим вопросом, навести порядок, представить анализ повсем застройщикам в максимально короткий срок».[5]
23 октября Рязанскуюобласть с рабочим визитом посетил генеральный директор – председатель правлениягосударственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ КонстантинГеоргиевич Цицин.
В ходе визита КонстантинЦицин осмотрел несколько домов в Рязани, построенных по программе переселенияграждан из аварийного жилья, и многоквартирный дом, где ведется капитальныйремонт с участием средств Фонда. Он также принял участие в региональномсовещании по вопросам реализации Федерального закона «О Фонде содействияреформированию жилищно-коммунального хозяйства» на территории Рязанскойобласти, которое провел Губернатор Олег Ковалев.
Во время посещенияобъектов Константина Цицина сопровождали заместитель Председателя ПравительстваРязанской области Александр Ревякин, министр ТЭК и ЖКХ региона Виталий Артемови министр строительного комплекса области Владимир Трушкин. Константин Цициносмотрел два построенных дома на улицах Новаторов и Зубковой и вручил первымжильцам сертификаты на новые квартиры. Кроме того, он ознакомился с выполненнымкапитальным ремонтом многоквартирного жилого дома на ул. Высоковольтная, 41.Общая стоимость работ здесь составила порядка 23 млн. рублей. На эти средствабыл проведен ремонт инженерных систем, подвальных помещений, утеплены фасады.
В совещании приняли участиечлены Правительства Рязанской области, региональные министры, главымуниципальных образований, представители подрядных организаций, товариществсобственников жилья.
Губернатор, открываясовещание, отметил, что для Рязанского региона решение жилищных проблем людейкрайне важно, поскольку это – одна из составляющих повышения уровня жизнинаселения, задача, которая является приоритетом в работе региональногоПравительства. «У нас налажен хороший контакт с федеральными органами власти,профильными министерствами и ведомствами, что позволило нам войти в федеральныепрограммы и приступить к их активной реализации, – сказал Олег Ковалев. – СФондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Рязанскаяобласть работает чуть больше года, но за такой небольшой период времени удалосьнемало сделать, как по капитальному ремонту многоквартирных домов, так ипереселению граждан из аварийного жилого фонда. Этому во многом способствовалои то, что Правительством области и органами местного самоуправления былапроделана большая работа и оперативно выполнены все условия получения средствФонда».
Олег Ковалев подчеркнул,что Рязанской области выделен практически весь предусмотренный двухлетний лимит– 2 млрд. 391 млн. рублей (утвержденный лимит финансовой поддержки за счетсредств Фонда – 2 млрд. 392,3 млн. руб.). Выделенные средства позволят улучшитьсвои жилищные условия более 81 тысячи жителей региона. Он поблагодарилКонстантина Цицина и в его лице все руководство Фонда за совместную работу ибольшую помощь, которая оказывается области в ходе подготовки заявок иреализации федеральных программ. «Программы по улучшению жилищных условийграждан с участием средств Фонда не должны останавливаться, – отметилГубернатор. – Со своей стороны в целях удержания набранных темповреформирования ЖКХ на 2010 год мы намерены утвердить региональную программу попроведению капитального ремонта многоквартирных домов за счет средствобластного и местных бюджетов. И мы были бы признательны, если Фонд рассмотритвозможность выделения для Рязанской области на условиях софинансированиядополнительных средств на реализацию этих программ на следующий год».
Генеральный директорФонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин отметил, что Рязанскаяобласть находится в числе лидирующих среди регионов, реализующих программыФонда. «Я удовлетворен тем, как в области ведется работа по переселению гражданиз аварийного жилья и капитальному ремонту многоквартирных домов, – сказал он.– Качество новых и отремонтированных домов полностью соответствуетпредъявляемым нами требованиям».
Константин Цицинподчеркнул, что Рязанская область в числе еще восемнадцати российских регионовможет претендовать на дополнительные средства при соблюдении сроков выполненияпрограмм. Губернатор в свою очередь добавил, что у региона есть все условия длятого, чтобы закончить программы текущего года и сделать эту работу качественно.
Рязанская область сучастием средств Фонда реализует пять программ, которые осуществляются натерритории практически всех районов (более 50 муниципальных образований) ичетырех городских округов. По словам заместителя Председателя региональногоПравительства Александра Ревякина, который выступил на совещании с докладом оходе реализации Федерального закона на территории региона, по программекапитального ремонта принимают участие 1050 многоквартирных домов, в 377 из нихработы на сегодняшний день полностью завершены. В рамках адресной программы попереселению граждан из аварийного жилищного фонда планируется предоставитьжилье 1240 гражданам общей площадью свыше 22,6 тыс. кв. м. Для расселения людейстроятся 14 многоквартирных домов, ввод в эксплуатацию которых намечен надекабрь 2009 года. Ведется работа по приобретению квартир на вторичном рынкеплощадью 5,3 тыс. кв.м. Это позволит в результате снести 121 аварийныймногоквартирный дом.
Александр Ревякинотметил, что на сегодняшний день предоставлено 43 квартиры для 118 граждан,полностью расселены 4 аварийных дома, осуществляется снос двух зданий.Закуплены и переданы в муниципальные образования еще 463 квартиры, которые былипостроены в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийногожилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья. 172квартиры находятся в стадии оформления в собственность жильцов и заключениядоговоров социального найма.
Заместитель министрарегионального развития России Сергей Круглик и Губернатор Олег Ковалев посетилистроительные объекты региона
29 сентября Рязанскуюобласть с рабочим визитом посетил заместитель министра регионального развитияРоссийской Федерации Сергей Круглик. Вместе с Губернатором Олегом Ковалевым ониознакомились с ходом строительных работ на Серебрянском цементном заводе вМихайловском районе и в жилом микрорайоне «Братиславский» в Рязани, а такжепосетили деревообрабатывающий завод по производству сборнощитовых домов ООО«Русский дом» в Рязанском районе. Затем в региональном Правительстве состоялосьсовещание по вопросам состояния и перспектив развития промышленностистроительных материалов Рязанской области
Серебрянский цементныйзавод в настоящее время находится в активной стадии строительства.Инвестиционный проект стоимостью более 9 млрд. рублей планируется запустить впервом полугодии 2010 года. В числе вопросов, обсуждавшихся в ходе визита напредприятие заместителя министра регионального развития РФ Сергея Круглика иГубернатора Олега Ковалева, – подготовка квалифицированных рабочих кадров дляработы на предприятии. Губернатор поручил главе администрации Михайловскогорайона оказать содействие руководству компании по созданию учебного центра, втом числе рассмотреть возможность его открытия на базе уже существующих врайоне учебных заведений.
В ходе посещения жилогомикрорайона «Братиславский» в Рязани Олег Ковалев указал администрации города,что проведение строительных работ на объекте должно тщательногоконтролироваться. Во время визита на деревообрабатывающий завод по производствусборнощитовых домов Губернатор заявил о необходимости активизации малоэтажногостроительства в районах области, особенно в рамках программы обеспечения жильеммолодых семей. Глава региона подчеркнул важность увеличения количестваприемлемых по цене предложений на рынке жилья эконом-класса.
Далее в региональномПравительстве прошло совещание, на котором были обсуждены вопросы состояния иперспектив развития промышленности строительных материалов Рязанской области. Внем приняли участие руководители строительных компаний региона и инвесторы.
По словам Олега Ковалева,«развитие стройиндустрии жизненно необходимо для региона, поскольку именно этаотрасль призвана обеспечивать исполнение всех важнейших программ, реализуемых вобласти». Он также отметил, что строительная отрасль Рязанской области имеетхорошие перспективы, особенно на этапе выхода из рецессии, который наблюдаетсяв стране.
«Сейчас самое времяприступить к выполнению задуманных планов. В частности, – говорить о развитиицементной промышленности, производству продукции из гипса и других. У нас нетсомнений, что продукция и цементных заводов, и всех предприятий отраслистройматериалов будет крайне востребована уже в ближайшее время. Надо понимать,что любые инвестиционные проекты, так или иначе, связаны со строительством.Таким образом, без современного эффективного подхода к развитию стройиндустрииневозможно говорить об инвестиционной привлекательности региона в целом», –заявил Губернатор.
Заместитель министрарегионального развития России Сергей Круглик в целом дал высокую оценкупроводимой в регионе политики по развитию индустрии строительства истройматериалов, подчеркнув, что «Рязанская область достаточно серьезноразвивается в градостроительном отношении. Сейчас надо не заниматьвыжидательную позицию, а вплотную приступать к решению тех проблем, которыемогут возникнуть в 2011-2112 годах, активнее готовить пакеты градостроительнойдокументации, разрабатывать технические условия. Таким образом, мы сэкономимвремя и средства, будем готовы к активному строительству, сможем сделать рынкубольше предложений», – сказал он.
«Доступное и комфортноежилье – гражданам россии»
Для реализациинационального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» идальнейшего роста объемов строительства жилья реализуются областные целевыепрограммы.
Для опережающейинженерной подготовки территорий разработана областная целевая программа«Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищногостроительства на 2007-2010 годы».
В целом по муниципальнымобразованиям в рамках программы сформирован перечень 73 земельных участков подкомплексную застройку с общей площадью строительства 3,3 млн. м2жилья, в том числе под малоэтажное строительство 53 участков со строительством1,6 млн. м2 жилых домов.
В 2009 году на реализациюпрограммы определены средства областного бюджета – 69,7 млн. руб., планируетсяпривлечь средства федерального бюджета в объеме 47,8 млн. руб.
В рамках подпрограммы«Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищногостроительства» ФЦП «Жилище» Минрегионом России проведен конкурс напредоставление субсидий на возмещение процентной ставки по кредиту на развитиеинженерной инфраструктуры. По итогам отбора средства федерального бюджета будутпредоставлены на реализацию четырех проектов на сумму 7,7 млн. руб.
Ведется строительстводвух детских садов и инженерных сетей к четырем микрорайонам и поселкамкомплексной застройки в Рязанском и Новодеревенском районах и городе Рязани засчет субсидий на развитие социальной и инженерной инфраструктуры.
С целью стимулированияразвития жилищного строительства распределены субсидии объемом 10,3 млн. руб.на разработку 19 проектов планировки территорий в 16 муниципальных образованияхРязанской области с объемом строительства жилья 585 тыс. кв.м.
С целью повышениядоступности жилья реализуется областная целевая программа «Обеспечение жильеммолодых семей», в рамках которой молодым семьям предоставляются субсидии накомпенсацию первоначального взноса. В муниципальных образованиях областиосуществляется работа по выдаче и погашению свидетельств на субсидии.
В 2009 году на реализациюпрограммы определены средства областного бюджета в объеме 58,4 млн. руб. Поитогам конкурса Минрегиона Рязанской области предусмотрены средствафедерального бюджета в объеме 40,3 млн. руб. В январе-сентябре субсидиипредоставлены 21 молодой семье по спискам 2008 года.
В Рязанской областиреализуется подпрограмма «Выполнение государственных обязательств пообеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральнымзаконодательством».
В очереди на получениежилья состоят 478 семей льготных категорий.
В 2009 году дляобеспечения жильем граждан льготных категорий области предусмотрено 20,0 млн.руб. (15 государственных жилищных сертификатов).
По состоянию на 1 октября 2009 г. оплачено 10 сертификатов на сумму 14,4 млн. р., приобретено 606,6 кв. м общей площади жилья (1 бланк – гражданину, выехавшему из района Крайнего Севера, 9бланков – участникам ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф).Кроме того, за счет лимитов 2008 года оплачено 6 сертификатов на сумму 9,8 млн.р., приобретено 422 кв. м жилья.
Помимо этого, Рязанскаяобласть принимает участие в привлечении средств Минобороны России наприобретение жилья для военнослужащих, уволенных и увольняемых в запас.
В связи с этим, Минстройведет мониторинг жилищного строительства для предложения Минобороны России. Длявыполнения указанной задачи сформирован реестр по продаже квартир, долевомуучастию и освоению земельных участков под новое строительство.
С застройщиками городаРязани заключены Государственные контракты на приобретение 210 квартир.
«Программа переселенияграждан из ветхого и аварийного жилищного фонда»
На реализацию программы в2009 году определены средства областного бюджета в объеме 53,3 млн. рублей,которые распределены в следующие муниципальные образования области насофинансирование строительства жилых домов:
Новодеревенский район –11,3 млн. рублей;
Ряжский район – 17,5 млн.рублей;
город Касимов – 24,5 млн.рублей.
Введен в эксплуатацию 24-квартирныйжилой дом в р.п. Александро-Невский Новодеревенского района общей площадью 986 кв. м.
За счет средствобластного бюджета с привлечением средств местных бюджетов будет завершеностроительство 27-квартирного жилого дома в микрорайоне Сиверка г. Касимова,продолжено строительство 27-квартирного жилого дома в г. Ряжске.
За девять месяцевтекущего года в рамках программы освоены 45,5 млн. руб. из областного бюджета.
Одним из самыхэффективных механизмов для завершения строительства жилых домов являетсяпривлечение средств Фонда содействия реформированию ЖКХ на долевое участие встроительстве жилых объектов со степенью готовности более 70%. Министерствомстроительного комплекса, совместно с министерством ТЭК и ЖКХ и муниципальнымиобразованиями Рязанской области, разработана адресная программа Рязанскойобласти по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетомнеобходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008-2009 годы с общимобъемом финансирования 656,5 млн. руб., в т.ч. средства Фонда – 465,2 млн.руб., средства областного бюджета – 191,3 млн. руб. В Управлении Федеральнойрегистрационной службы кадастра и картографии по Рязанской областизарегистрировано право собственности на 463 квартиры в городах Рязань, Касимов,Сасово, Скопин. Квартиры переданы в муниципальную собственность.
Адресная программапредусматривает расселение свыше 1,5 тыс. человек, это более 500 семей.
За январь-август текущегогода в рамках программы освоены 648,5 млн. руб., в том числе 459,6 млн. руб. –средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, 189 млн. руб. – средстваобластного бюджета.
Для оказания финансовойподдержки муниципальным образованиям по решению проблемы ликвидации аварийногожилищного фонда утверждена «Адресная программа Рязанской области по переселениюграждан из аварийного жилищного фонда на 2009 год». [Приложение 1]
Общий объемфинансирования Программы составляет 629,1 млн. рублей, в том числе 583,3 млн.руб. – средства Фонда, 45,3 млн. руб. – средства областного бюджета, 0,5 млн.руб. – средства бюджетов муниципальных образований. Указанные средстванаправлены в 11 муниципальных образований области – участникам Программы – насофинансирование строительства жилых помещений и приобретение жилых помещений ижилых домов на вторичном рынке жилья для переселения граждан из аварийногожилищного фонда.
По результатаммероприятий, выполненных в рамках Программы, планируется:
переселить из аварийногожилищного фонда 1 240 граждан;
предоставить 22, 64 тыс.кв. м нового жилья;
снести 121 аварийныймногоквартирный дом.
По состоянию на 1 октября 2009 г. заключены (находятся в стадии заключения) муниципальные контракты настроительство и приобретение жилья на сумму 564,3 млн. р.
За январь-сентябрьтекущего года в рамках программы освоены 212,4 млн. руб., в том числе 183,3млн. руб. – на строительство и 74,1 млн. руб. – на приобретение жилья.
В рамках федеральнойцелевой программы «Социальное развитиесела до 2010 года» в 2006 году была начата реализация одного изнаправлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК» – «Обеспечение доступным жильем молодых семей имолодых специалистов на селе». Для создания благоприятныхусловий строительства на селе внесены изменения в областную целевую программу«Жилищное строительство в сельской местности Рязанской области до 2010 года» ипринят Закон Рязанской области «О государственной поддержке молодых семей имолодых специалистов агропромышленного комплекса и социальной сферы селаРязанской области» (№ 78-ОЗ от 20.07.2006 г.). За период с 2006 по 2009 год вреализации программы участвовало 252 молодых семей и молодых специалистов.Объем социальных выплат молодым семьям и молодым специалистам за 2006-2009 годысоставил 76,958 млн. рублей. Площадь построенного (приобретенного) с учетомсоциальных выплат молодыми семьями, молодыми специалистами жилья составила14,56 тыс. м2.
На 2009 год в областномбюджете на строительство, приобретение жилья молодым специалистам (семьям) населе предусмотрено выделить 23,0 млн. руб.; из федерального бюджета – лимит вразмере 33,0 млн. руб.
В рамках реализацииГосударственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынковсельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы, ирегиональной программы «Развитие агропромышленного комплекса Рязанской областина 2008-2012 годы» разработан пилотный проект «Комплексная застройка иблагоустройство жилой группы с. Торбаево Касимовского района Рязанской области(20 жилых домов)».[7]
1.2 Ипотечное кредитование
ПостановлениемПравительства РФ от 11 января 2000 года была утверждена Концепция развитиясистемы ипотечного кредитования в Российской Федерации, заложившая базовыепринципы развития рынка ипотечного жилищного кредитования, в том числе механизмпривлечения кредитных ресурсов на рынок ипотеки за счет рефинансированияипотечных кредитов операторами вторичного рынка (двухуровневая системаипотечного кредитования). Реализация концепции позволила сформировать развитуюинфраструктуру рынка во всех субъектах Российской Федерации.
В Рязанской областиформирование системы ипотечного кредитования по федеральным стандартам былоинициировано подписанием 1 сентября 2004 года соглашения между ОАО «Агентствопо ипотечному жилищному кредитованию» и Правительством Рязанской области. Воисполнение указанного соглашения, в соответствии с постановлением ПравительстваРязанской области от 10 сентября 2004 года № 76, было создано открытоеакционерное общество «Рязанская ипотечная корпорация» – региональный операторОАО «АИЖК».
ОАО «Рязанская ипотечнаякорпорация» активно работает в рамках реализации национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Ежегодно Корпорациейпроводятся семинары для агентств недвижимости с целью обеспечения потенциальныхпокупателей жилья компетентными консультациями по особенностям ипотечногокредитования по федеральным стандартам. Также ведется работа с заемщиками,имеющими возможность воспользоваться правом на распоряжение средствами иличастью средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита. В рамкахсотрудничества по оказанию услуг в сфере ипотечного кредитования ОАО «Рязанскаяипотечная корпорация» активно налаживает связи с регионами. В частности,подписано соглашение о сотрудничестве с региональным оператором города Магадан.
Помимо ипотечногокредитования граждан в рамках федеральных стандартов Корпорация являетсяофициально уполномоченным исполнителем программы «Накопительно-ипотечнаясистема жилищного обеспечения военнослужащих» (НИС) в Рязанской области.
ФедеральнаяПрограмма реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)
В марте 2009 года ОАО«Рязанская ипотечная корпорация» подписало с ОАО «Агентство по реструктуризацииипотечных жилищных кредитов (займов)» (далее АРИЖК) соглашение об оказанииуслуг в целях реализации программы оказания поддержки заемщикам на территорииРязанской области, которые, в силу ухудшения финансового положения, не всостоянии оплачивать ипотечный кредит.
В рамках программыреструктуризации заемщик получает помощь в исполнении своих обязательств поипотечному кредиту, которая позволяет ему в течение периода помощи (сроком до12 месяцев) значительно снизить нагрузку по платежам за ипотеку и не лишитьсясвоего жилья.
Указанный период (12месяцев) равен удвоенному максимальному сроку поиска работы и дается заемщикудля поиска работы и восстановления своей платежеспособности, чтобы по егоокончанию заемщик самостоятельно мог исполнять свои обязательства.
Реструктуризацияпредусматривает оказание помощи заемщикам независимо от условий кредитования,вида процентной ставки и валюты кредита.
Согласно базовымпринципам «Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) дляотдельных категорий заемщиков» помощь оказывается тем заемщикам, для кого ихжилье является единственным для проживания, и чье финансовое положениесущественно ухудшилось. Ипотечный кредит должен быть выдан не позднее 1 июля2009 года, ежемесячный доход заемщиков должен быть не более трех прожиточныхминимумов на каждого члена семьи после погашения ежемесячного платежа поипотеке, просроченная задолженность должна составлять не более 90 дней доухудшения финансового положения заемщика.
Реструктуризацияпредполагает снижение ежемесячных платежей в течение периода помощи, однако онаоснована на платной и возвратной основе, в связи с чем по истечении периодапомощи платеж по кредиту увеличится в среднем на 15%. Заемщику ипотечного (жилищного) кредита, оказавшемуся всложной жизненной ситуации, необходимо собрать пакет документов и обратиться кКредитору (залогодержателю предмета ипотеки). В случае отказа Кредитора отсамостоятельной реструктуризации заемщик вправе обратиться в ОАО «Рязанскаяипотечная корпорация».В ходе сбора пакета документов на реструктуризациюзаемщик несет незначительные расходы, связанные с получением из УправленияФедеральной регистрационной службы выписок из Единого государственного реестраправ на недвижимое имущество. Выписки предоставляются двух видов: выписка наобъект имущества, находящегося в залоге, и выписки на каждого заемщика, а такжечленов семьи залогодателя о наличии/отсутствии у них иного недвижимогоимущества.
По состоянию на 1 октября2009 года:
с помощью РИК жилищныеусловия улучшили 2311 семей;
общая площадьприобретенного жилья: более 109 тыс. кв. м.;
объем кредитования: более1317 млн. руб.;
объем рефинансирования:более 700 млн. руб.;
Выдачакредитов по федеральным стандартам
Для жителей Рязани иобласти ипотечные кредиты по федеральным стандартам являются более доступными,чем в среднем по ЦФО. Об этом свидетельствуют следующие статистическиепоказатели (по данным АИЖК на 1 сентября 2009 г.):
Параметр Средние показатели В среднем по ЦФО В РИК Насколько в РИК меньше среднего, % Средний первоначальный взнос, тыс. руб. 738,81 524,57 29 Средний ежемесячный совокупный доход заемщика, тыс. руб. 23,87 22,92 4 Средний ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, тыс. руб. 43,92 39,28 11 Средний размер ежемесячного платежа на одного заемщика, тыс. руб. 6,64 6,60 0,6ОАО «Рязанская ипотечнаякорпорация» признана победителем V регионального конкурса «Диплом доверияпотребителей – 2009» в номинации «Ипотечное кредитование», а также отмеченадипломом «Ипотечное кредитование. Лидер отрасли» по итогам конкурса «Деловыеитоги года – 2008».
IIРаздел
2.1 Анализ продажистройматериалов в условиях кризиса
Стоимость основныхстройматериалов второй месяц подряд медленно растет: в августе прибавкасоставила 0,06%, в сентябре – 0,07%. Та же тенденция и примерно на таком жеуровне – в себестоимости строительства. В иной ситуации столь незначительныйрост округлили бы до нуля, но в условиях кризиса и пять копеек – деньги.
Эти данные приводятся вмониторинге Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков.Положительная (для стройкомплекса) динамика последних месяцев, понятно, пока немогла оказать принципиального влияния на ситуацию в отрасли. В целом, пишет«Российская газета», с начала кризиса стройматериалы потеряли в цене 16,5%, асебестоимость строительства упала на 11,9%.
Как считают аналитики,дно кризиса в отрасли уже достигнуто. Пик снижения цен на стройматериалыпройден в апреле – июне. В ближайшее время цены на основные стройматериалы исебестоимость строительства снижаться уже не будут. Скорее всего, возможеннезначительный рост в первую очередь по таким позициям, как цемент, арматура,инертные материалы, растворы, бетоны.
Параллельно со снижениемобъемов строительства в этом году сократились объемы производства практическивсех стройматериалов, по некоторым позициям очень значительно. Например, более 44%потеряло производство железобетонных конструкций, почти на 40% упал выпусккирпича, на 22,5% – цемента.
2.2 Характеристика рынкажилья. Что будет с ним дальше
Себестоимость квадратногометра жилья эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) безучета непроизводственных затрат в среднем по России составила 25-30 тысячрублей. Так называемые непроизводственные затраты включают в себя плату заподключение к инженерным коммуникациям, платежи на развитие инженерной исоциальной инфраструктуры (вне стройплощадки), а также платежи за услугиразличных государственных согласующих инстанций. Все это дополнительно 20-30%стоимости.
Таким образом, полнаяинвестиционная себестоимость квадратного метра жилья в стране составляет 33-40тысяч рублей.
Цены на рынке жильяпродолжают снижаться, правда, несколько замедленными темпами. С начала кризисав целом по России вторичный рынок потерял более 20%, первичный – почти 17%. Приэтом в новостройках себестоимость и цена вплотную приблизились друг к другу.
Первый показатель всреднем по России – 34,19 тысячи рублей за квадратный метр, второй – 36,76тысячи рублей. В таких городах, как Омск, Новосибирск и других цена исебестоимость почти сравнялись.
В Рязани, по даннымеженедельника «Дом.Строй», стоимость квадратного метра в новостройкахна начало октября составила 35,4 тыс. руб., цена жилья вторичного фонда (тоесть квартиры в уже готовых домах) – 36,4 тысячи рублей.
Что же будет с рынкомдальше? Единого мнения на этот счет нет. Одни эксперты предрекают возникновениедефицита жилья уже в первой половине будущего года, что приведет к росту цен.Другие утверждают, что в ближайшие 2-3 года, по крайней мере, в регионах, гдедо кризиса велось активное жилищное строительство, никакого дефицита не будет –дай бог продать построенное.
Тем временем федеральныйФонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) предоставит застройщикамгарантию в виде выкупа 25% объема жилья эконом-класса, сообщил генеральныйдиректор фонда А. Браверман на недавней пресс-конференции.
По оценке АлександраБравермана, на участках, переданных в аренду Фондом РЖС, может быть построен 1млн 100 тыс. кв. м жилья. Он напомнил, что на данный момент реестр Фондавключает в себя более 1140 земельных участков в 75 субъектах РоссийскойФедерации, что составляет более 1 млн га. По его словам, это федеральная земля,которую Фонд готов предоставлять при помощи земельных аукционов застройщикам иинвесторам для строительства жилья экономкласса.
«Несмотря на текущеестагнационное состояние рынка, оказался востребованным принципиально новыйпродукт, предложенный инвесторам Фондом РЖС совместно с главами субъектовФедерации и муниципалитетов, а также представителями инфраструктурных компаний,АИЖК (ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”) и банков», – сказалА. Браверман.
Он сообщил, что многиеинвесторы откликнулись на предложение Фонда приобрести права аренды наземельные участки для строительства жилья экономкласса.
«Мы, со своей стороны,предоставим застройщикам гарантию в виде выкупа 25% от общего объема жилья,которое они построят», – подчеркнул Александр Браверман.
Эта гарантия будетобусловлена определенным уровнем цены. Выкуп будет осуществляться в последнююочередь, а цена будет не выше 30 тысяч рублей за 1 кв. метр», – пояснилБраверман.
Он уточнил, что если врегионе цена за квадратный метр ниже указанной, то будет принят минимальныйразмер стоимости квадратного метра, существующей именно в данном регионе.
Воткак комментирует сложившуюся ситуацию главный редактор еженедельника«Дом.Строй» Денис Абраков:
Еще в конце августапрезидент страны Дмитрий Медведев заявил, что нормальная ипотечная ставка, прикоторой люди с удовольствием берут кредит, должна составлять 6-7%. Когда ждатьстоль привлекательной стоимости займов, неизвестно. По мнению главыгосударства, к докризисным уровням ипотека вернется лишь через 2-3 года, но ипри нынешней ставке рефинансирования банки могли бы выдавать кредиты под 14%.Часть финансовых институтов, похоже, услышала пожелания президента.
Банкирызакрутили гайки.
Если оценивать ипотеку,как это у нас принято, с точки зрения ее доступности, то она и до кризиса небыла доступна абсолютно всем. Но можно сказать, что до сентября прошлого годароссийский ипотечный рынок находился на подъеме – к тому времени ипотекавсе-таки еще не стала массовым продуктом, но развивалась очень активно. Редкийбанк не предлагал никаких ипотечных программ. Процентные ставки по ипотеке всреднем составляли 12-15% в рублях и 10-11,5% в валюте.
Работающие граждане моглиполучить кредит независимо от формы подтверждения доходов. По ипотеке можнобыло приобрести и квартиру на вторичном рынке, и новостройку, а в некоторыхслучаях и загородный дом. Первоначальный взнос снизился до 10% от стоимостиприобретаемой квартиры, а в некоторых случаях и вовсе не требовался.
В конце 2008 годаситуация изменилась. Большинство банков частично или полностью свернулиипотечные программы (в основном закрывались программы приобретения жилья вновостройках). Оставшиеся на рынке банки подняли процентные ставки до 18-20% иужесточили требования к заемщикам, что было, в общем, логично: так как ставкисильно выросли, критерии отбора платежеспособных и благонадежных заемщиков убанков изменились.
К концу года, пишут нашиколлеги из журнала «Эксперт», количество выдаваемых кредитов сократилось вдвое,а за период с января по сентябрь 2009 года – еще в пять с половиной раз. Взятьипотечный займ могли себе позволить в основном люди, располагающие крупнойсуммой для внесения первоначального взноса и имеющие высокий стабильный доход.Для большинства же ипотека стала совсем недоступна. Еще более досадным фактомбыло то, что жилье, напротив, оказалось относительно доступным – предложениевыросло в несколько раз, а цены снизились во всех сегментах рынка.
До последнего времени всепопытки банков как-то оживить ипотечный рынок не приносили результата.
Оттепельили новый поворот?
Во II квартале наметиласьположительная динамика, кредитов было выдано больше – на 30,8 млрд руб., но посравнению с прошлым годом это тоже меньше примерно в 6 раз. Всего за Iполугодие 2009 г. банки выдали 44 тыс. ипотечных кредитов, тогда как зааналогичный период прошлого года – 213 тыс., что практически в 5 раз меньше.
По данным ЦБ, ни в июле,ни в августе предоставлять больше займов банки не стали ни по объемам, ни поколичеству: все лето они ежемесячно выдавали 9-10,5 тыс. рублевых ипотечныхкредитов на 10,5-11 млрд руб. При этом общий объем таких кредитов (с учетомвалютных) сокращался: в августе, по данным ЦБ, он уменьшился на 0,4%, до 1 трлнруб., приблизительно то же самое было и в июле.
Согласно прогнозу АИЖК,за весь 2009 г. будет выдано ипотечных кредитов на сумму 100-120 млрд руб., чтов 6 раз меньше, чем в 2008 г., а в количественном выражении 117 тыс. штук – этов 4 раза меньше по сравнению с прошлым годом.
Как выглядел «средний»ипотечный кредит в последние месяцы 2009 года?
Вновь воспользуемсяданными АИЖК и ЦБ РФ. Подавляющее число ипотечных займов выдается в рублях.Доля валютных кредитов – всего 7%. А ставки достигли уровня 2005-2006 года, всреднем по рублевым кредитам они составляют 14% годовых, а в долларах – 13,4%годовых. Срок, на который выдаются ипотечные кредиты, в I квартале по кредитамв рублях составлял 16,9 лет, во II – 16,5 лет. По валютным ипотечным кредитам –10,6 и 11,9 лет соответственно. В Рязани наблюдается сходная картина.
Сегодня ипотечные кредитына покупку жилья на вторичном рынке в областном центре предлагают порядка 10банков. Средняя рублевая ставка – 15-16% годовых, лишь единичные банки могутвыдать займ меньше чем под 14%. Первоначальный взнос, как правило, составляет30%, максимальный срок – от 20 до 30 лет, минимальная сумма – от 200 до 500тысяч рублей.
Основное препятствие дляреанимации ипотеки кроется не столько в размере ставки, сколько в стоимостижилья, которая в несколько раз превышает платежеспособный спрос. Кроме того,почти все предложения банков предполагают наличие у клиента высокогопервоначального взноса – на уровне 30-40%. В результате большинство получателейвыдаваемых сегодня кредитов – это те, кто хочет улучшить свои жилищные условияза счет продажи уже имеющейся квартиры или дома. Такие заемщики лишь «добирают»кредитными средствами сумму, необходимую для доплаты.
Во многом благодаряснижению ставки рефинансирования до 10%, произведенного Центробанком всентябре, некоторые кредитные организации объявили о снижении рублевых ставокпо ипотечным займам.
В целом наблюдаетсятенденция увеличения банковских предложений, а именно: расширение линейкикредитных продуктов, таких как кредиты на покупку коммерческой недвижимости,нецелевые кредиты под залог недвижимости, в том числе на развитие бизнеса,кредиты на покупку строящегося жилья.
Многие представителириэлторского бизнеса подтверждают, что показатели по выдаче ипотечных кредитовза последние месяцы в 1,5-2 раза превышают показатели начала года.
Однако банкиры тщательнооценивают надежность заемщика с точки зрения не только его текущейдеятельности, но и перспектив ее развития.
Портретзаемщика.
На сегодня портретпотенциального заемщика таков: это работник по найму, имеющий опыт работы какминимум один-два года, стабильную занятость (нежелательно частое прерываниетрудовой деятельности), располагающий иными активами в собственности. Это можетбыть, например, квартира, дача, гараж. Также очень важна положительнаякредитная история.
Первое, на что обращаетвнимание банк при рассмотрении заявки на ипотечный кредит в сегодняшнихусловиях, – сфера деятельности компании, в которой работает потенциальныйклиент, срок ее существования, пользуется ли организация-работодательподдержкой государства. Положительный фактор – подтверждение клиентом доходаофициальными документами, стаж на последнем месте работы более полутора лет итрудовая деятельность в рамках своей специальности.
Группами повышенногориска, утверждает интернет-журнал Metrinfo.ru, считаются предприятия и физическиелица, работающие в сфере финансовых услуг, развлечений, туризма, т. е. тесферы, деятельность которых сегодня, с учетом экономической ситуации, можноохарактеризовать как нестабильную.
Большое вниманиеуделяется проверке кредитной истории заемщика. Зачастую наличие даже небольшойтехнической просрочки является для банка стоп-фактором при принятии решения овыдаче кредита.
Таким образом, наиболеежелательными заемщиками для банков являются сотрудники среднего и высшего звенакомпаний реального сектора экономики и государственные служащие, имеющиеофициальный доход свыше 25 тысяч рублей и положительную кредитную историю.
Практически идеальнымзаемщиком является наемный сотрудник, проработавший на предприятии три года иболее, имеющий стабильный, желательно постоянно растущий доход. Большинствобанков преимущественно рассматривают заемщиков с белым доходом и в обязательномпорядке требуют справку по форме 2-НДФЛ.
Впрочем, ряд банковвсе-таки готов рассматривать заемщиков с серым доходом и тех, кто владеетсобственным бизнесом, – в том случае, если они предоставляют полнуюбухгалтерскую и управленческую отчетность.
Кстати, некоторые отказымогут быть связаны с компанией-работодателем, если, например, в открытыхисточниках есть информация о том, что она проводит массовые сокращения и естьриск, что клиент останется без источника дохода.
Аналитики сходятся вомнении, что сроки восстановления докризисного уровня развития рынка ипотеки вРФ взаимосвязаны со сроками восстановления экономики страны в целом.
Топливодля локомотива
Дальнейшее понижениеставки рефинансирования ЦБ также может сделать возможным кредитование на болеевыгодных условиях: чем меньше ставка рефинансирования, тем ниже ставка выдачикредитов. Корректировка ставки будет определяться инфляционными тенденциями, атакже кредитной активностью банковского сектора.
Восстановление объемовипотечного рынка будет зависеть в первую очередь от восстановленияплатежеспособного спроса и цены ресурсов для банков. На сегодня государство длякредитных организаций чуть ли не единственный источник получения ресурсов, нократкосрочных и дорогих. А от цены привлекаемых ресурсов напрямую зависятставки, по которым банки будут кредитовать население.
Ипотека – это локомотивне только рынка недвижимости, но и экономики в целом. Без доступных кредитовпокупательский спрос на недвижимость падает, застройщики испытывают дефицитликвидности, снижают закупки стройматериалов. Соответственно, объемы продаж вдругих отраслях существенносокращаются.
Субсидирование затрат наипотеку для отдельных групп клиентов, рефинансирование на адекватных условияхвыданных кредитов и предоставление гарантий по отдельным кредитам государством,безусловно, может помочь активному развитию рынка жилищного кредитования и датьмощный созидательный импульс строительной отрасли.
Естьмнение:
ОлегВладимирович Сычев, заместитель начальника управления кредитования частныхклиентов Рязанского отделения Сбербанка России: – Я думаю, что ситуацию нарегиональном рынке ипотеки в целом можно охарактеризовать как позитивную. Помногим оценкам жилищный рынок достиг своего «дна», и люди активно началиреализовывать отложенный спрос. Так, в сентябре число поданных в Рязанскоеотделение Сбербанка заявок на получение жилищных кредитов более чем в 2 разапревысило аналогичные показатели начала 2009 года.
Сбербанк по-прежнемуосуществляет выдачу жилищных кредитов по всей продуктовой линейке (покупкаобъектов жилой недвижимости, участие в долевом строительстве, индивидуальноестроительство), предлагая своим клиентам широкий выбор схем кредитования. Приэтом банку удалось сохранить свои ставки на приемлемом уровне (от 13,5% годовых– прим. ред.).
Условия кредитования,предлагаемые Сбербанком, в настоящее время достаточно либеральны и отличаютсяот докризисных незначительно. Конечно, в связи со стабилизацией цен на рынкенедвижимости можно ожидать снижения требований банков к размеру собственныхсредств, направляемых заемщиками на приобретение жилья.
Рязанское отделениеСбербанка всегда идет навстречу своим клиентам. Так, в рамках акции «Месяципотеки» заемщикам, которые подадут документы на получение жилищного кредита до12 ноября 2009 года, будет снижен тариф за ведение ссудного счета.
ИринаГеннадиевна Авдекова, начальник отдела по работе с частными клиентами ОАО АКБ «Росбанк»в городе Рязани:– На мой взгляд, по сравнению с летом нынешнего года существенных изменений нарынке ипотеки не произошло. Большинство банков не спешат смягчать своихтребований к клиентам, снижать процентные ставки или корректировать размер первоначальноговзноса.
Под влиянием кризисамногие кредитные учреждения стремятся учесть все свои риски. Лишь единичныебанки решаются выдавать займы на приобретение новостроек. Реальная ставка, покоторой в Рязани можно получить кредит, составляет 14-15 процентов. Банкиготовы работать с заемщиками, чья официальная зарплата превышает 35 тысячрублей.
В принципе, занять деньгиможно и под серый доход, но условия получения денег для такого клиента будутнамного жестче. Банки в нынешней ситуации активно борются за качествокредитного портфеля, и даже довольно-таки ощутимое снижение ставкирефинансирования ЦБ не вызвало резкой либерализации условий выдачи ипотечныхкредитов. Уменьшение процентных ставок и первоначального взноса станет массовымявлением лишь после того, как экономика преодолеет спад.
По оптимистичнымпрогнозам, на это может уйти год, пессимистично настроенные аналитики говорят оболее продолжительных сроках.
Примерно 20многоквартирных домов будут сданы в Рязани до конца года
По данным Рязаньстата, внашем регионе за 8 месяцев 2009 года введено в эксплуатацию около 348 тыс. кв.м жилья, в том числе в Рязани – чуть более 270 тыс. кв. м. По сравнению с темже периодом прошлого года число кв. м введенного в эксплуатацию жильяуменьшилось почти на 7%.
В дальнейшем, попрогнозам аналитиков, разрыв будет только увеличиваться. До конца 2009 года вРязани будет сдано порядка 20 новых многоэтажных домов. В 2010 году эта цифрасоставит примерно 16 объектов. На 2011 год планируется сдача в эксплуатациювсего 6 жилых домов. При этом стоит отметить, что в настоящий моментстроительство новых объектов практически не ведется.
Заключение
Переход России к рыночнойэкономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищнойреформы, что проявляется в первую очередь в необходимости формирования рынкажилья. Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в России и началоего вхождения в цивилизованное русло.
В целом, говоря опотребности и спросе на жильё в крупных российских городах, можно констатироватьсуществование огромного разрыва между потребностью в жилье и денежным спросомна него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видятвозможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намеренэтого добиться, более 80% ( среди бедных — свыше 90%, но и среди богатых — добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтомуважнейшая задача жилищной политики сегодня — формирование эффективного спросана жильё с помощью « щадящих » моделей жилищного кредита и поэтапногоприспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.
Говоря о характерныхчертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым иуспешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первуюочередь рынок квартир.
В разных секторах рынкажилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величиныстоимости объектов сделок и текущую рассогласованность между спросом ипредложением по этому показателю. Такими факторами являются:
для квартир — ограничениеспроса по покупательной способности (повышенный спрос на дешевые квартиры резковыделяет его из остальных групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разныегруппы потребителей);
для индивидуальных домовс участками — ограниченность типологии предлагаемых на продажу домов.
Развитие рынка жилья вРязани невозможно без развития жилищного строительства. Существует большоеколичество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства в качествегосударственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразновыделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развитияэкономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номеродин.
Список литературы
1.[2] Указ Президента РоссийскойФедерации от 10 июня 1994г., №1180 «О жилищных кредитах». //Экономика и жизнь — 1994 — №25 -с.3.
2. Положение о жилищных кредитах.Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. №1180. IIЭкономика и жизнь — 1994 -№25 — с.3.
3.[4]. Доклад Губернатора Рязанскойобласти О.И. Ковалева «Итоги социально-экономического развития региона за 2008год и задачи на 2009 год».
4. [6]Постановление от 24.12.2008 г.№ 351 «О внесении изменения в постановление правительства Рязанской области от11.12.2008 г. №327 «Об утверждении адресной программы Рязанской области попереселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимостистимулирования развития рынка жилья на 2008 – 2009 годы».
5. [3]. А.Высоковский. Тенденциифункционирования рынка жилья и земли в российских городах. //Вопросы экономики-1994-№10-с.101-111.
Приложение 1
ПРАВИТЕЛЬСТВО РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2008 г. N 351
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ ВПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 11 ДЕКАБРЯ 2008 Г. N 327 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ АДРЕСНОЙ ПРОГРАММЫ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ПЕРЕСЕЛЕНИЮ ГРАЖДАН ИЗ АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГОФОНДА С УЧЕТОМ НЕОБХОДИМОСТИ СТИМУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА 2008 — 2009 ГОДЫ»
Правительство Рязанской области постановляет:
Внести изменение в Постановление ПравительстваРязанской области от 11 декабря 2008 г. N 327 «Об утверждении адреснойпрограммы Рязанской области по переселению граждан из аварийного жилищногофонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008 — 2009годы», изложив приложение в новой редакции согласно приложению кнастоящему постановлению.
Губернатор Рязанской области
О.И. КОВАЛЕВ
Приложение
к Постановлению
Правительства Рязанской области
от 24 декабря 2008 г. N 351
Приложение
к Постановлению
Правительства Рязанской области
от 11 декабря 2008 г. N 327
АДРЕСНАЯ ПРОГРАММА РЯЗАНСКОЙОБЛАСТИ ПО ПЕРЕСЕЛЕНИЮ ГРАЖДАН ИЗ АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА С УЧЕТОМНЕОБХОДИМОСТИ СТИМУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА 2008 — 2009 ГОДЫ
1. Цель и задачи, общая стоимость и сроки реализацииадресной программы
1.1. Адресная программа Рязанской области попереселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимостистимулирования развития рынка жилья на 2008 — 2009 годы (далее — Программа)разработана в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»(далее — Закон) в целях решения проблемы ликвидации аварийного жилищного фондаи стимулирования развития рынка жилья в сложившейся экономической ситуации.
1.2. Основной целью Программы является переселениеграждан из аварийного жилищного фонда, а также стимулирование развития рынкажилья.
1.3. Для достижения поставленных целейпредусматривается решение следующих задач:
— создание безопасных условий проживания граждан;
— долевое строительство жилья для переселенияграждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Рязанскойобласти;
— переселение граждан из аварийного жилищного фонда;
— освобождение земельных участков под новую жилуюзастройку.
1.4. Программа определяет объемы финансирования иобъемы ликвидации аварийного жилищного фонда в соответствии с перечнеммногоквартирных аварийных домов, сформированным для настоящей Программы.
1.5. Общая стоимость Программы составляет 656475,9тыс. рублей.
1.6. Сроки реализации Программы 2008 — 2009 годы.
1.7. Переселение граждан осуществляется всоответствии с жилищным законодательством.
2. Перечень муниципальных образований, претендующихна предоставление финансовой поддержки
2.1. На предоставление финансовой поддержки могутпретендовать муниципальные образования, выполнившие условия пунктов 5, 7, 8, 9статьи 14 Закона, а также имеющие на своей территории аварийные многоквартирныедома, признанные аварийными в установленном порядке до 1 января 2009 года.
2.2. В Программе участвуют следующие муниципальныеобразования Рязанской области, выполнившие условия пункта 2.1 настоящейПрограммы:
— городской округ — город Рязань;
— городской округ — город Касимов;
— городской округ — город Сасово;
— городской округ — город Скопин.
3. Перечень аварийных многоквартирных домов,подлежащих расселению в соответствии с настоящей Программой
3.1. В Программу включены аварийные многоквартирныедома, признанные до 1 января 2009 года в установленном порядке аварийными иподлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
3.2. Перечень аварийных многоквартирных домов, вотношении которых планируется переселение граждан за счет средств финансовойподдержки в рамках Программы, приведен в приложении N 1 к настоящей Программе.
4. Обоснование объема средств, необходимых дляреализации Программы
4.1. Финансовая поддержка за счет средств Фонда напереселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимостистимулирования развития рынка жилья распределяется между субъектами РоссийскойФедерации пропорционально лимиту предоставления финансовой поддержки за счетсредств Фонда, утвержденному статьей 17 Закона, но в пределах лимитапредоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, для Рязанскойобласти в части средств, направляемых на переселение граждан из аварийногожилищного фонда.
4.2. Мероприятия, предусмотренные Программой,финансируются в следующем пропорциональном соотношении:
4.2.1. 70,86% — средства Государственной корпорации- Фонд содействия реформированию ЖКХ, выделяемые Рязанской области набезвозвратной и безвозмездной основе для переселения граждан из аварийногожилищного фонда, при условии софинансирования из областного бюджета;
4.2.2. 29,14% — средства областного бюджета,направленные на софинансирование.
Общий объем финансирования Программы с учетомсредств областного бюджета составит 656475,9 тыс. рублей, при этом объемфинансовой поддержки за счет средств Фонда — 465178,823 тыс. рублей.
4.3. Расчет общей стоимости Программы основываетсяна стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения,определяемой федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функциипо выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию всфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключениемгосударственного технического учета и технической инвентаризации объектовкапитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, с учетом среднейстоимости строительства многоквартирных домов по Рязанской области — 29 тыс.рублей (приказ Минрегиона России от 18 сентября 2008 года N 168 «О среднерыночнойстоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РоссийскойФедерации на четвертый квартал 2008 года»).
4.4. Переселение граждан из аварийного жилищногофонда осуществляется в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 20.2 Закона.
5. Распределение средств финансовой поддержки между муниципальнымиобразованиями — участниками Программы
5.1. Объем финансовых средств для реализациимероприятий Программы по всем источникам в разрезе муниципальных образований,являющихся участниками Программы:
Наименование муниципальных образований — городских округовОбщая площадь
жилищного фонда, подлежащая ликвидации, кв. м
5.2. Средства Фонда выделяются в виде субсидий,имеют целевое назначение и не могут быть использованы на иные цели.
В соответствии с пунктом 7 статьи 20.1 Законаприобретение жилых помещений осуществляется путем предоставления Рязанскойобласти финансовой поддержки за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджетеРязанской области средств на долевое финансирование переселения граждан. Приэтом такие средства должны расходоваться на обеспечение завершения строительствамногоквартирных домов в сроки, установленные Законом.
5.3. Стоимость одного квадратного метра жилья недолжна превышать среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общейплощади жилого помещения, определяемую федеральным органом исполнительнойвласти, осуществляющим функции по выработке государственной политики инормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры,градостроительства (за исключением государственного технического учета итехнической инвентаризации объектов капитального строительства) ижилищно-коммунального хозяйства, с учетом средней стоимости строительствамногоквартирных домов по Рязанской области.
5.4. Остаток неиспользованных средств, полученных засчет средств Фонда на реализацию Программы, подлежит возврату в Фонд.
6. Планируемые показатели выполнения Программы
6.1. Программа направлена на переселение граждан изаварийных многоквартирных домов с последующей ликвидацией аварийного жилищногофонда.
По результатам мероприятий, выполненных в рамкахреализации Программы, планируется:
— переселение 1538 граждан;
— предоставление 22637,1 кв. м нового жилья;
— снос 90 аварийных многоквартирных домов.
Планируемые показатели выполнения Программыпредставлены в приложении N 2 к настоящей Программе.
6.2. Реализация Программы позволит:
— сократить аварийный жилищный фонд, переселитьграждан в благоустроенное жилье;
— освободить земельные участки под новую комплекснуюжилую застройку;
— построить на месте старых зданий высококачественныйжилищный фонд с необходимой инженерной и социальной инфраструктурой.
7. Механизм реализации мероприятий, предусмотренныхПрограммой
7.1. Государственным заказчиком в рамках настоящейПрограммы определено министерство топливно-энергетического комплекса ижилищно-коммунального хозяйства Рязанской области.
7.2. В целях приобретения жилых помещенийгосударственный заказчик размещает в порядке, установленном Федеральным закономот 21 июля 2005 года N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров,выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальныхнужд», заказ на приобретение таких жилых помещений.
7.3. Государственный контракт на приобретение жилыхпомещений для переселения граждан в строящихся (создаваемых) многоквартирныхдомах в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации» должен предусматривать следующие условия:
1) одной из сторон государственного контрактаявляется застройщик, который осуществляет строительство многоквартирных домов;
2) цена одного квадратного метра не должна превышатьсреднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилогопомещения, определяемую федеральным органом исполнительной власти,осуществляющим функции по выработке государственной политики инормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры,градостроительства (за исключением государственного технического учета итехнической инвентаризации объектов капитального строительства) ижилищно-коммунального хозяйства, с учетом средней стоимости строительствамногоквартирных домов по Рязанской области;
3) застройщик не позднее чем в течение шести месяцевс даты заключения государственного контракта обеспечивает завершениестроительства многоквартирного дома и государственную регистрацию правасобственности застройщика на жилые помещения;
4) полная оплата государственного контрактаосуществляется после государственной регистрации права собственности Рязанскойобласти на жилые помещения;
5) возможность выплаты аванса в размере не более чемтридцать процентов цены государственного контракта;
6) размер обеспечения исполнения государственногоконтракта устанавливается в размере и в случаях, определенных Федеральнымзаконом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставкитоваров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальныхнужд»;
7) возможность частичной оплаты государственногоконтракта после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
7.4. Жилые помещения, приобретенные в собственностьРязанской области, подлежат передаче в установленном порядке из собственностиРязанской области в муниципальную собственность для предоставления всоответствии с жилищным законодательством гражданам, расселяемым из аварийногожилищного фонда на территории соответствующего муниципального образования.
7.5. Снос аварийных многоквартирных домов,подлежащих расселению, осуществляется органами местного самоуправления.
8. Контроль за реализацией Программы
Контроль за реализацией Программы осуществляетгосударственный заказчик — министерство топливно-энергетического комплекса ижилищно-коммунального хозяйства Рязанской области.
Информация об освоении средств Фонда в установленномЗаконом порядке направляется в Фонд. Контроль за целевым использованием средствобластного бюджета в установленном порядке осуществляют министерство финансовРязанской области, Рязанская областная Дума, Счетная палата Рязанской области.