Реферат: Экономика недвижимости
Экономика недвижимости
Недвижимоеи движимое имущество
Недвижимыеи движимые вещи
К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Кнедвижимым вещам относятся также подлежащее государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты ( п.1ст.30 ГК РФ). Недвижимость состоит из земли и улучшений. Под землей подразумевается:1) земельные участки, 2) воздушное пространство над поверхностью участка, 3)недра (пространство под поверхностью участка), 4) лесные массивы, 5) водоемы.
Улучшения –это все те вещественные изменения, которые претерпела земля, по сравнению стем, какой ее создала природа. Земля обладает стоимостью по причине своейпотенциальной полезности в качестве площадки под строительные конструкции, зоныотдыха, сельскохозяйственные угодия, транспортные магистрали. Земля в первуюочередь «имеет право на доход» приносимый всей собственностью. Стоимость землиможет быть равна и даже больше, чем стоимость всей собственности.
В экономикенедвижимости считается, что только земля имеет стоимость, в то время какулучшения – лишь вклад в стоимость земли.
Движимыевещи – вещи, не относящие к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаютсядвижимым имуществом (п.2 ст.30 ГК РФ).
Недвижимостькак товар
Недвижимость:
1) нежилая:1.1) промышленная, 1.2) торговая, 1.3) административная (офисная), 1.4)складская, 1.5) соцкультбыт
2) жилая:2.1) многоквартирная, 2.2) отдельно стоящая, 2.3) таун-хауз town-house (сблокированные коттеджи).
Недвижимость– фундаментальный товар, наиболее основательный из всех существующих товаров.Его наиболее значимые характеристики – стационарность и материальность.Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах иформе основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий и др.) иподразделяются на 6 групп (группы капитальности) с нормативными сроками службыот 15 до 150 лет. Объекты недвижимости в течение срока своего существованияподвержены разного рода износам.
Износхарактеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости поразличным причинам. Износ как техническое понятие характеризует потерюпервоначальных потребительских свойств. Как экономическое понятие, износ этостепень обесценения или устаревания, потеря первоначальной иливосстановительной стоимости. По отношению к недвижимости обычно рассматривают 3основных вида износа: 1) физический износ – потеря стоимости, вызваннаяразрушением недвижимости под действием природных, физико-химических,эксплуатационных и других факторов; 2) функциональный износ, функциональное(моральное) обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызваннаяпоявлением каких-либо более дешевых, либо более производительных аналогов; 3)экономический (внешний) износ, экономическое обесценение или устаревание – потерястоимости, вызванная крупными научно-техническими и социально-политическимипрорывами в жизни общества, которые характеризуются появлением совершенно новыхобъектов, не имеющих аналогов.
Накопленныйсовокупный износ – уменьшение первоначальной (восстановительной) стоимости,которая происходит в результате физического разрушения, функционального иливнешнего устаревания, либо комбинация различных видов износов.
Свойстванедвижимости:
- Разнородностьи уникальность. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, одвух одинаковых зданиях, о двух одинаковых участках, т.к. у них будутобязательно отличия, по крайней мере, по местоположению.
- Необходимостьпостоянного управления. Любой объект недвижимости нуждается в управлении,независимо от его функционального назначения. (Это обслуживание коммунальнымиуслугами, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов, различные сезонные ипрофилактические работы)
- Недвижимостьнельзя отправить на склад до востребования.
- Особыйвид собственности. В отличие от других товаров, владение недвижимостью затрагиваетинтересы других граждан и/или юридических лиц, поэтому операции с недвижимостьюсвязаны с определенными процедурами, которые призваны обеспечить учет интересовгосударства, местных органов власти, других субъектов права.
— Низкийуровень ликвидности.
Правасобственности
Правособственности – определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицуправообладателю.
Содержаниеправа собственности: собственнику принадлежат права владения, пользования ираспоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрениюсовершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, непротиворечащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемыезаконом интересы других лиц, в том числе: 1) отчуждать свое имущество всобственность другим лицам; 2) передавать, оставаясь собственником, прававладения, пользования и распоряжения имуществом; 3) отдавать имущество в залог;4) обременять его другими способами; 5) распоряжаться им иным образом. Статья209 ГК РФ.
Общиеположения о праве собственности на землю. Право собственности на земельныйучасток распространяется на находящиеся в границах этого участка: 1)поверхность (почвенный слой); 2) замкнутые водоемы; 3) находящиеся на нем лес ирастения.
Лица,имеющие в собственности земельный участок вправе: 1) продавать его; 2) даритьего; 3) отдавать в залог; 4) сдавать в аренду; 5) возводить на нем здания исооружения, осуществлять их перестройку или снос; разрешать строительство нанем третьим лицам; 6) использовать по своему усмотрению все, что находится нади под поверхностью этого участка; 7) распоряжаться им иным образом.
Такимобразом, право собственности на недвижимое имущество представляет собойсовокупность отдельных прав, каждое из которых может быть по решениюсобственника отделено и передано третьему лицу на ограниченный во временипериод или бессрочно. Совокупность всех отдельных прав образует полное правособственности. Передача кому-либо одного или нескольких прав приводит квозникновению частичных прав собственности. Наиболее распространеннымичастичными правами являются: передача по договору аренды прав владения илипользования. Имущество может находиться в организациях или у отдельных лиц направе: 1) собственности. Право собственности возникает у организации независимоот источника приобретения имущества, т.е. как внесенная учредителем в качествевклада в уставный капитал; изготовленная самой организацией; приобретенная заплату у других организаций; полученная безвозмездно или в качестве субсидиигосударственного органа; в обмен на товары и другие варианты приобретенияимущества. 2) хозяйственного ведения. При этом организация владеет имуществом,но не вправе передавать это имущество, сдавать в аренду, отдавать в залог,вносить в уставный капитал хозяйственных обществ без согласия собственника. 3)право оперативного управления, при котором казенные предприятия при которомказенные предприятия, учреждения осуществляют в отношении закрепленного за нимиимущества права владения в пределах установленных законов, в соответствии сцелями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. 4)право договора аренды, при котором арендодатель обязуется предоставитьарендатору имущество за плату во временное владение или во временноепользование. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другойнедвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участкапредоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда черезсоседние земельные участки, прокладки и эксплуатации линии электропередач,связи или трубопроводов, обеспечение водоснабжения или мелиорации, а такжедругих нужд собственника, которые требуют установления сервитута. Сервитутустанавливает по соглашению между лицом, требующим установления сервитута исобственником соседнего участка, и подлежит регистрации в порядке,установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Обремененияи сервитуты конкретного участка определяются с помощью правовой экспертизынедвижимого имущества. Цель экспертизы – достоверно определить истинный объемправ на имущественный объект. Цель правовой экспертизы достигается с помощьюизучения и анализа правоустанавливающих документов. При проведении правовойоценки имущества следует иметь в виду, что право собственника по отчуждениюимущества может быть ограничено или прямо запрещено законом. Одним из такихограничений может быть арест имущества, налагаемый судом. Сделки возможнытолько после снятия ареста. Запрещение отчуждения налагается при предоставлениилюбых ссуд, а также при залоге недвижимости. Залоговое обязательство непрепятствует распоряжению имуществом, но обременяет нового собственникавыполнение обязательства по погашению долга бывшего владельца. Ограниченноправо пользования имуществом, являющимся совместной собственностью, когда выделконкретной доли затруднен или невозможен. Если при наличии документов,подтверждающих определенный правовой режим объекта, выясняется, что субъекту неможет принадлежать имущество на таких правах, либо ранее было нарушенодействующее законодательство, сделка признается недействительной (ничтожной),т.е. исключается возможность перехода права собственности.
Оценкастоимости недвижимости
Настоящее время/затраты
Стоимость недвижимости возникает исходя из структуры рынканедвижимости./>
К субъектамрынка относятся строитель, потребитель, инвестор. На пересечении интересов(баланс интересов) основных субъектов рождается рыночная стоимость. Стоимостьможно извлечь из прошлого, поставив себя на место потребителя, из настоящего,поставив себя на место строителя, и наконец, из будущего, поставив себя наместо инвестора.
Прошлое Потребитель Сравнительный подход Настоящее Строитель Затратный подход Будущее Инвестор Доходный подход
Толькоодновременное использование всех трех подходов позволяет определить рыночнуюстоимость недвижимости. При стабильной экономике затратный подход указываетнижнюю границу рыночной стоимости недвижимости. Доходный подход определяетрыночное поведение типичного инвестора и указывает на максимальную рыночнуюстоимость объекта на данном рынке в данное время. Результат сравнительногоподхода при надежной информации о рыночных сделках дает некий промежуточныйрезультат.
Стоимость ицена – понятия принципиально разные. Рыночная стоимость – это наиболеевероятная цена, по которой имущество перейдет из рук в руки в условияхсвободного открытого и конкурентного рынка (такой рынок определяется условиями«чистой сделки»), т.е. рыночная стоимость – категория гипотетическая(предполагаемая, вероятностная). Цена – фактическое количество денег, закоторое имущество перейдет из рук в руки в данном месте в данное время, т.е.цена – исторический факт.
Видыстоимости
Рыночнаястоимость является основным стандартом стоимости.
Инвестиционнаястоимость – это наивысшая цена, которую готов заплатить инвестор за имущество,исходя из его способности удовлетворять индивидуальным инвестиционнымтребованиям. В отличие от всех других видов стоимости, инвестиционная стоимостьоценивает не то, что есть, а то, что может быть.
Ликвидационнаястоимость – это денежная сумма, которую собственник имущества может получитьпри ликвидации этого имущества. Существуют 3 подвида ликвидационной стоимости.
1й подвид –планомерная ликвидационная стоимость. Определяется как типичная сумма, которуюожидают получить от открытой продажи имущества при условии, что у продавцаимеется некий период времени для проведения комплекса мероприятий помаксимизации прибыли от реализации имущества и повышения его ликвидности.
2й подвид –вынужденная ликвидационная стоимость. Здесь накладывается дополнительное условиесрочной продажи имущества «в том виде, как оно есть, и в том месте, где ононаходится». Принудительная ликвидация означает, что имущество распродаетсянастолько быстро, насколько это возможно.
3й подвид –ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этомслучае активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Очевидно,что такая стоимость является отрицательной величиной.
Полнаявосстановительная стоимость (ПВС) – это либо стоимость воспроизводства всовременных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полнойкопии), как и оцениваемый, либо стоимость приобретения в текущих ценах насвободном рынке нового объекта, полностью идентичного данному поконструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам. Вэтом случае «восстанавливаются все недостатки и несоответствия», наличиекоторых неизбежно в устаревшем объекте.
Остаточнаявосстановительная стоимость (или текущая стоимость объекта) – определяется какполная восстановительная стоимость за вычетом совокупного обесценения.
Полнаястоимость замещения – это минимальная стоимость приобретения в текущих ценах насвободном рынке объекта, аналогичного оцениваемому по функциональномуназначению, имеющему эквивалентную полезность, но построенного из новыхматериалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Балансоваястоимость – это стоимость основных фондов предприятия в ценах приобретения илистоимость ввода в эксплуатацию. Балансовая стоимость не является экономической– это нормативная стоимость, необходимая для учета и определенияналогооблагаемой базы.
Ипотечная(залоговая) стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может бытьпродан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту.
Принципы иметоды оценки недвижимости
Принципыоценки стоимости формируют и определяют те позиции, с которых анализируетсясобственность. Они имеют свою структуру и внутреннюю взаимосвязь. Данныепринципы – это интерпретация экономических законов с точки зрения оценкиимущества. Все принципы, используемые при оценке недвижимости можно отнести ктрем группам: 1) принципы, основанные на представлениях пользователя: 1.1принцип полезности (доходности), 1.2 принцип замещения, 1.3 принцип ожидания;2) принципы, отражающие связь компонентов собственности: 2.1 принцип добавочнойпродуктивности, 2.2 принцип предельной производительности (предельнойдоходности), 2.3 принцип вклада, 2.4 принцип сбалансированности (равновесия илипропорциональности), 2.5 принцип экономического размера, 2.6 принципэкономического разделения; 3) принципы, обусловленные действием рыночной среды:3.1 принцип альтернативности, 3.2 принцип изменчивости, 3.3 принципзависимости, 3.4 принцип предложения и спроса, 3.5 принцип конкуренции, 3.6 принципсоответствия.
Результатоманализа недвижимости, основанного на перечисленных принципах, являетсяопределение наиболее эффективного использования земли, которая призванаобеспечить собственнику получение наибольших выгод. В этом воплощается главный принципоценки – принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). «Стоимость подобнокрасоте определяется точкой зрения судящего о ней»
Полезность– способность конкретного объекта удовлетворять потребности пользователя.
Замещение –
Максимальнаястоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой возможноприобретение другого объекта эквивалентной полезности. Любые объекты оценки,несмотря на их разнообразие сопоставимы с точки зрения своей способностиудовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.
Принципожидания – прошлое и настоящее состояние объекта важны как исходная база, ключк пониманию его будущего развития. Стоимость недвижимости определяетсявыгодами, которые, как ожидается, она принесет своему владельцу в будущем. Воснове принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени(теория капитализации).
Принципдобавочной продуктивности – при надлежащем использовании основных факторовпроизводства (труд, земля, капитал и управление) для получения дохода послевозмещения затрат на них обычно остается добавочная стоимость, которую принятоотносить к земле. Добавочная продуктивность определяется чистым доходом,относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление.
Принциппредельной производительности – увеличение того или иного фактора производстваможет увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого вытекает еще одинпринцип оценки недвижимости. Этот принцип базируется на теории предельногодохода и предельных издержек и называется принципом предельнойпроизводительности.
По мередобавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имееттенденцию увеличиваться более быстрыми темпами, чем рост затрат, однако последостижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимисятемпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станетменьше чем затраты на добавленные ресурсы.
Принципвклада. Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость недвижимостивследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Стоимостькаждого элемента объекта оценки определяется вкладом этого элемента в общуюстоимость объекта, т.е. стоимость каждого элемента равна величине, на которуюуменьшается общая стоимость собственности в отсутствии этого элемента.
Принципсбалансированности (равновесия) – стоимость недвижимости определяется степеньюравновесия между её парными элементами – землей и улучшениями.
Принцип«Экономический размер» — на любом рынке существует оптимальное количествоземли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типовсобственности.
Экономическоеразделение – имущественные права следует разделять и соединять таким образом,чтобы увеличить общую стоимость объекта. Разделение может применяться кразличным имущественным правам: 1) физическое разделение; 2) разделение поправам пользования (ограничение прав пользования); 3) разделение по видамимущественных прав (совместная аренда, партнерство, акционирование и т.п.); 4)разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненноевладение, будущие права – опционы).
Альтернативностькак принцип и его формулировка
В условияхсвободного рынка покупатель и продавец имеет ряд альтернатив приобретения ипродажи объектов собственности за определенную цену.
ИзменчивостьСтадия жизненного цикла имущества социальные, экономические, политические идругие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние настоимость имущества.
Фундаментальныйпринцип – принцип наиболее эффективного использования земли. Наиболееэффективное использование – это вероятное и юридически разрешенноеиспользование участка земли, которое является физически возможным, экономическиобоснованным и приводит к его наивысшей стоимости.
Методыоценки недвижимого имущества
1.Затратный подход: 1.1 Метод сравнительной единицы; 1.2 Метод разбивки накомпоненты (определение затрат по укрупненным видам работ; 1.3 Методколичественного обследования (актуализация сметной стоимости).
2. Рыночныйподход (методы сравнения продаж): 2.1 Метод прямого сравнительного анализапродаж; 2.2 Анализ парных продаж; 2.3 Анализ вторичного рынка; 2.4 Статистическийанализ – построение регрессионных моделей; 2.5 Классификационный анализ; 2.6Метод валового рентного мультипликатора (доходно-стоимостной подход).
3. Доходныйподход (методы капитализации дохода): 3.1 Прямая капитализация дохода(капитализация по норме дохода); 3.2 Дисконтирование будущих денежных потоков (DCF-анализ «discounting cash flow»)
Методызатратного подхода
Методсравнительной единицы. Наиболее популярный метод, основанный на сравнениистоимости единицы строительного объема или площади объекта оценки и объектованалогов. Объект аналог подбирается по укрупненным показателям стоимостистроительства (например, сборники УПВС – укрупненные показателивосстановительной стоимости строительства, и другие. Эти сборники имеютотраслевой характер). Каждый из этих сборников отражает стоимость единицыстроительства в базовом году (базовые годы – 1969, 1984, 1991). Зная стоимостьстроительной единицы в базовом году и строительный объем (или площадь) объектаоценки, легко посчитать затратную стоимость объекта (ПВС — полнаявосстановительная стоимость) в ценах базового года. Для перехода от ценбазового года в цены на дату оценки используются соответствующие индексы цен(источник – фирма «Ко-Инвест», осуществляющая мониторинг цен в строительстве ивыпускающая ежеквартально «Сборники цен в строительстве», а также, региональныеиндексы, публикуемые органами местного самоуправления в регионах). Изполученной восстановительной стоимости объекта вычитается накопленный износ(физический, функциональный и экономический).
Нормыотдачи (используются в качестве коэффициентов дисконтирования):
1) внутренняя норма отдачи (IPR);
2) норма отдачи для собственного капитала (определяется по моделиоценки капитальных активов – CAPM);
3) норма отдачи для совокупного капитала, собственного и заемного(средневзвешенная стоимость капитала WACC).
Методыоценки недвижимости. Все методы оценки недвижимости группируются в 3 подхода:затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Методызатратного подхода — основаны на предположении, что затраты на строительствообъекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельногоучастка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром дляопределения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. Однако необходимопомнить, что оценка стоимости объекта по затратам далеко не всегда отражаетрыночную стоимость (для объектов с износом более 50% этот метод уже неэффективен).
Методпрямого сравнительного анализа продаж (рыночный подход) – метод основан напринципе замещения, который гласит: типичный покупатель не купит на рынкеобъект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение нарынке схожего объекта эквивалентной полезности. Этот метод заключается ванализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости,сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок наразличия между объектом оценки и объектами сравнения. В результатеустанавливается сопоставимая цена каждого объекта сравнения, как если бы всеобъекты сравнения имели те же характеристики, что и объект оценки. Этиоткорректированные цены позволяют оценщику сделать вывод о рыночной стоимостиоцениваемого объекта. Этот метод наиболее эффективен в основном на активныхсекторах рынка недвижимости. Реализация данного метода предполагает выполнениеследующих процедур: 1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов; 2) выборединицы сравнения; 3) выбор элементов сравнения (элементов отличия); 4)определение и обоснование поправок (корректировок) к цене каждого изсравниваемых объектов; 5) внесение поправок к ценам объектов сравнения.
Вторым позначимости методом сравнительного подхода является метод валового рентногомультипликатора.
Основнымиэлементами сравнения являются: 1) передаваемые права собственности, 2) условиясделки, 3) условия рынка (дата продажи), 4) местоположение, 5) состояниеобъекта (год строительства, износ), 6) физические отличия (несущие иограждающие конструкции), 7) компоненты собственности, непосредственно несвязанные с недвижимостью.
Подход наоснове МВР – мультипликатора валовой ренты
/>
/>
Это методоснован на существовании определенного соотношения между стоимостью здания идоходом, который оно способно генерировать.
Последовательностьреализации метода: 1й этап: 1) выбор объектов сравнения, сопоставимых соцениваемым; 2) определение цен продаж объектов сравнения и индексация этих ценна дату оценки; 3) определение доходности объектов сравнения путем умноженияарендной ставки на площадь объекта; 4) определение соответствующих мультипликаторовваловой ренты путем деления цены продаж на величину дохода сравнимых объектов(арендной платы или ренты); 5) определение единого МВР (обычно по признакумоды); 2й этап: 1) определение рыночной арендной платы (по результатам анализарынка); 2) выделение рыночной ставки аренды; 3й этап: определение текущейстоимости объекта 1) Определение арендной платы для оцениваемого объекта(дохода); 2) Определение стоимости оцениваемого объекта путем умножения Доходана МВР. Получаем стоимость.
/>
Данныйметод эффективен для объектов недвижимости, активно оборачивающихся на рынке(квартиры, торговые магазины).
Доходныйподход к оценке недвижимого имущества
Методыкапитализации дохода
Данныйподход наиболее адекватно описывает поведение на рынке типичного инвестора,которого волнуют два вопроса: 1) какой доход он получит на вложенные средства;2) в какой мере он сможет возвратить вложенные средства обратно (реверсия). Различаютдва метода капитализации дохода: 1) прямая капитализация дохода (капитализацияпо норме дохода); 2) дисконтирование будущих денежных потоков (капитализация понорме отдачи).
Капитализация– конвертация будущих доходов в текущую стоимость.
Денежныйпоток (CF-cash flow) – это в основе чистая прибыль плюс амортизация.
Стоимостькапитала и фактор риска
Методыоценки недвижимости в рамках доходного подхода построены на теориикапитализации, которая в свою очередь основана на теории существования денег вовремени.
(1йфинансовый закон: завтрашний доллар стоит дешевле, чем сегодняшний. 2йфинансовый закон: завтрашний доллар – рискованный доллар)
PV- настоящая стоимость (present value)
FV- будущая стоимость (future value)
Рыноккапитала предлагает две возможности: 1) вы можете отдать свои деньги впользование за определенную плату; 2) вы может взять деньги в пользование,заплатив за это определенную сумму. Очевидно, что эта сумма будет платой запользование капиталом, которая и определяет его стоимость.
Если выинвестируете деньги в какой-либо рыночный проект, то перед вами такжеоткрываются две возможности: 1) вложить деньги в государственные ценные бумаги,которые считаются безрисковыми (безопасными) в связи с их высокой ликвидностью;2) вложить средства в определенный предпринимательский проект. В этом случаеинвестор принимает на себя риски различных уровней, причем чем выше доходностьпроекта, тем выше риск.
Разберемэто на примере: Допустим государство гарантирует плату за пользование капиталомв размере 6% годовых. Тогда через год инвестор получит: />,где 120 000 – это вложения капитала (инвестиции). В этом случае принятоговорить, что «стоимость капитала составляет 6%».
Рынок капиталапредоставляет инвестору и другую возможность. Эта возможность предполагаетналичие на рынке недвижимости в качестве объекта инвестирования. При этомизвестно, что плата за капитал при инвестировании в определенную недвижимостьсоставляет 12%. Эта норма может рассматриваться как альтернативная стоимостькапитала. С учетом альтернативной стоимость капитала, настоящая стоимость120 000 для данного инвестиционного проекта составит: />.Существенная разница в стоимости капитала при вложениях в государственныеценные бумаги и доходную недвижимость связана с тем, что капиталовложения внедвижимость подвержены влиянию факторов риска. В то время, как инвестиции вгосударственные ценные бумаги можно рассматривать как безрисковые (безопасные),поскольку отличаются самой высокой ликвидностью. Таким образом, различия втекущей стоимости 6064 доллара, стоимости ожидаемого будущего дохода (120 000),при двух альтернативных вариантах инвестирования – это премия за риск,связанный с вложением средств в предпринимательский проект.
1) Междудоходом и стоимостью всегда находится риск, поэтому доход от инвестиций внедвижимость определяется её стоимостью в той мере, в какой владение этой недвижимостьюсвязано с риском.
2) Разумныйинвестор при инвестициях в доходную недвижимость рассчитывает получить премиюне менее той нормы оплаты за капитал, которую предлагает государство привложениях в государственные ценные бумаги (безрисковая ставка).
3)Дополнительные премии (сверх безрисковой ставки), которые требует инвестор,связаны с тем, как он оценивает принимаемые на себя риски различных уровней всвязи с вложением средств в конкретный предпринимательский проект.
4) Инвестороценивает риски и соответственно требует премии за них, ориентируясь нарыночные нормы оплаты за капитал, при инвестициях в объекты, сопоставимые соцениваемым по основным характеристикам, т.е. для определения нормы оплаты закапитал в основу берется норма оплаты, на которую можно рассчитывать,инвестируя средства в альтернативный проект на рынке недвижимости(альтернативная стоимость капитала).
5)Стоимость капитала, определяемая коэффициентами капитализации для конвертациибудущих доходов в настоящую стоимость – это ожидаемая ставка дохода,необходимая для того, чтобы побудить инвестора купить права на будущие потокидоходов, связанные с участием в данном инвестиционном проекте.
Оценкаспособности недвижимого имущества приносить доход
Основныехарактеристики дохода: 1) объем (размер); 2) продолжительность (тот период, втечение которого инвестор надеется получать доход); 3) уровень риска.
Дляизмерения дохода используют следующие понятия: 1) потенциальный валовый доход(идентично понятию выручка) (ПВД, PGI); 2) действительный или эффективный валовый доход (ДВД или ЭВД, EGI); 3) чистый операционныйдоход (ЧОД, NOI); 4) денежный поток до уплаты налога (Денежный поток = Cash Flow – это в основе чистаяприбыль + амортизация); 5) денежный поток после уплаты налогов; 6) возвратсредств от продажи объекта по окончании срока владения (реверсия).
Потенциальныйваловый доход (ПВД,PGI) — это общий потенциальный валовый доход, который способенпринести объект недвижимости при условии полной загрузки площадей, определяетсяумножением рыночной арендной ставки на общую площадь объекта.
Действительныйили эффективный валовый доход (ДВД или ЭВД, EGI) – ожидаемый доход отнедвижимости с учетом уровня незанятости помещений (скидки за простой) и потерьпри сборе арендной платы (скидка за простой обычно принимается в размере 8-12%от ПВД).
Чистыйоперационный доход (ЧОД, NOI) – действительный или ожидаемый чистый доход, который остаетсяпосле вычитания из ДВД операционных расходов до выплаты сумм по обслуживаниюдолга и начисления амортизации.
Возврат отпродажи – представляет собой единовременный доход, который может быть в форме:1) валовой реверсии – общей выручки от продажи объекта; 2) чистой реверсии –валовой реверсии за вычетом комиссионных брокерам, гонораров юристов, затрат намаркетинг и прочих расходов, связанных с реализацией объекта.
Операционныерасходы – периодические затраты, необходимые для поддержания объекта всостоянии функциональной пригодности. Существует 3 основные группы операционныхрасходов: 1) условно-постоянные расходы, 2) условно-переменные расходы, 3)расходы на замещение (резерв на восстановление короткоживущих элементовнедвижимости).
Условно-постоянныерасходы – это расходы, которые не зависят по величине от степени заполненияобъекта. Обычно к ним относят имущественные налоги и страховые взносы.Страховые платежи обычно принимаются в размере 0,03% от восстановительнойстоимости объекта.
Условно-переменныерасходы – это расходы, которые изменяются в зависимости от загрузки объекта.Состав переменных расходов для каждого вида собственности имеет свои отличия,но практически для любого объекта недвижимости имеют мест: 1) расходы науправление, 2) расходы по заключению арендных соглашений, 3) расходы назаработную плату обслуживающему персоналу, 4) расходы на коммунальные услуги,5) расходы на уборку и вывоз мусора, 6) расходы на содержание и ремонт зданий исооружений, 7) расходы на содержание территории, 8) расходы по охране объекта ит.д.
Расходы науправление связаны с основными функциями управления недвижимостью: 1) поискарендаторов и заключение арендных договоров, 2) поддержание объекта в состояниифункциональной пригодности, 3) разработка стратегии по оптимальномуиспользованию объекта.
Большиекомплексы могут внести значительные расходы на оплату средств связи,юридические, бухгалтерские, маркетинговые и другие услуги.
Обычно,величина этих расходов устанавливается в виде % от ЭВД (эффективного валовогодохода) – 3-5% от ЭВД.
Расходы назаработную плату – включают оплату персонала, непосредственно занятого насодержании и эксплуатации объекта.
Расходы накоммунальные услуги – обычно определяются по факту.
Расходы науборку территории – определяются в виде ставки на единицу площади.
Расходы насодержание и ремонт — связаны с затратами на текущий ремонт. Эта статьярасходов связана с суммой расходов на замещение. Чем больше резерв, тем меньшерасходы на ремонт.
Расходы наобеспечение безопасности — включают расходы на организацию пропускного режима,патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.
Прочиерасходы – обычно составляют 2% от суммы всех операционных расходов.
Расходы назамещение (резерв) – предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся(короткоживущих) компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относятся:1) кровля, ковровые и другие покрытия, прочие элементы с коротким срокомэксплуатации; 2) санитарно-техническое оборудование, электроарматура, приборы;3) лифты и другое механическое оборудование; 4) подъездные дороги, пешеходныедорожки, газоны и т.п.
К этой жестатье относят расходы на косметический ремонт помещений.
Теориякапитализации и коэффициенты капитализации
Дляопределения доходности могут быть использованы две величины: 1) относительныйдоход на инвестиции (интерес – так его называют во всех мире) />; 2)относительная скидка или дисконт />.
Этивеличины характеризуют приращение капитала по отношению к начальной иликонечной сумме. Процентное соотношение между доходом и вложенным капиталомназывают ставкой дохода на инвестиции. Если воспользоваться определеннойрыночной ставкой дохода на вложенный капитал, то, зная величину потенциальногодохода, который способен принести данный объект недвижимости за период владения(инвестиционный цикл), можно рассчитать необходимый объем инвестиций в даннуюнедвижимость, характерную для данного рынка, т.е. определить её рыночнуюстоимость.
Взаимосвязьтого или иного вида доходов (NOI, CF) и стоимости имущества выражается коэффициентами капитализации.Существует два вида коэффициентов капитализации: 1) нормы дохода, 2) нормыотдачи или нормы прибыли. В зависимости от используемых показателей ежегодногодохода и вида имущества, различают следующие нормы дохода: 1) общий коэффициенткапитализации R0; 2) коэффициенткапитализации для собственного капитала; 3) коэффициент капитализации дляземли; 4) коэффициент капитализации для зданий; 5) коэффициент капитализациидля заемного капитала.