Реферат: Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости
Экономика недвижимости
Реферат
Тема: Формирование и учет операционныхрасходов для объекта недвижимости
Санкт — Петербург2008 год
Всемизвестно, что иметь квартиру, жилой дом или другую недвижимость — это не толькоблаго, но и определенные затраты. Из чего же они складываются?
Периодическиерасходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводствадохода называются операционными расходами.
Операционныерасходы принято делить на:
— условно-постоянные расходы или издержки;
— условно-переменные или эксплуатационные расходы;
— расходы на замещение или резервы.
Кусловно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степениэксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество,страховка основных фондов и т.п.
Условно-переменные- это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженностиобъекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходамиявляются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода,отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.
Красходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один — два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно эторасходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. Ктаким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники,кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а такженедолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметическийремонт.
Расходына замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения(аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньгиоткладываются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности ихне резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихсяулучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимоучитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.
1.Налоговые платежи
Налогна имущество
Всемизвестно, что с недвижимого имущества берутся налоги. C кого, в каких размерах,и при каких сделках с недвижимостью это происходит – отвечают специалистыУправления Федеральной налоговой службы.
Какойналог существует на недвижимое имущество физических лиц?
Налогна имущество физических лиц уплачивается с 1 января 1992 года собственникамиимущества – жилых домов, гаражей и других строений, помещений и сооружений – всоответствии с законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» № 2003-1 от09.12.91. Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает смомента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество в соответствии с гражданским законодательством.
Налогна имущество физических лиц взыскивается независимо от того, эксплуатируетсяэто имущество или нет, и зачисляется в местный бюджет по месту нахожденияимущества. Дети, в том числе несовершеннолетние, и недееспособные граждане –собственники имущества – также являются плательщиками налога. В этом случаеналог уплачивают их законные представители – родители, попечители или опекуны.
Размерналога на имущество физических лиц зависит от инвентаризационной стоимостистроения и ставки налога, которую установили представительные органы местногосамоуправления на своей территории. Ставка налога не должна превышать двухпроцентов от суммарной инвентаризационной стоимости.
Налоговыеорганы ежегодно, до 1 августа текущего года, направляют гражданам уведомленияна уплату налога. Налог уплачивается в местный бюджет по месту нахождениянедвижимого имущества равными долями в два срока до 15 сентября и до 15 ноября.При желании плательщик может внести всю сумму налога за один раз.
Налогна доходы с физических лиц
Налогна доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивают в случае продажи жилого помещения, атакже в других случаях, которые не имеют отношения к жилым помещениям. Ставканалога на доход от продажи составляет 13 процентов. Но при продаже или покупкежилья можно воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, что позволитвернуть НДФЛ, удержанный с вашей заработной платы за определенное время.
Припродаже дома, квартиры, дачи, садового дома, земельного участка, находившихся всобственности менее трех лет, вычет не может превышать 1 млн. рублей. Еслиданные объекты недвижимости находились в собственности более трех лет, то вычетпредоставляется в сумме полученной при продаже имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Крометого, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налоговоговычета и при покупке жилья. Общий размер имущественного налогового вычета — неболее 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов поцелевым займам (кредитам).
Земельныйналог
Всоответствии с Налоговым кодексом плательщиками земельного налога являютсяорганизации и физические лица, которым земельный участок принадлежит на правесобственности, на праве постоянного бессрочного пользования, а также на правепожизненного наследуемого владения. Конкретные налоговые ставки устанавливаютсяпредставительными органами муниципальных образований. Налоговым кодексом РФпредусмотрены ставки налога, которые не должны быть превышены.
Так,для земель сельскохозяйственного назначения, земель в составе зонсельскохозяйственного использования в поселениях и используемых длясельскохозяйственного производства налоговая ставка не должна превышать 0,3процента. Это также касается земель, занятых жилищным фондом и объектамиинженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также земельпредоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства,садоводства, огородничества или животноводства.
2.Страхование недвижимости
Внастоящее время, в России застраховать можно практически все. Но страхованиеимущества является самым известным и наиболее популярным видом страхования. Насегодняшний день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру (ееконструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье(гараж, коттедж, дом в деревне, сарай, баню и т. д.), а также и все то, что вних находится, от гвоздя в стене до телевизионной антенны. По желанию, можно застраховатьи те сооружения, которые находятся рядом с вашим домом, например: ограды,бассейны, теплицы.
Списоквариантов имущественного страхования велик. Застраховать собственность можно,от:
· пожара;
· поврежденияводой из отопительных, водопроводных, канализационных систем;
· стихийныхбедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя,
· бури,града, ливня и т.д.;
· взрыва,в том числе взрыва бытового газа;
· кражи,грабежа, разбоя, хулиганства.
Приэтом, можно застраховать имущество «по полной программе» (несущиеконструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире, типа мебели, одежды ит.д.), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность(если был причинен ущерб соседям по дому из-за залива или пожара в вашей собственнойквартире). Также есть возможность выбора количества рисков, от которых выхотите обезопасить себя: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар.Сроки страхования вы выбираете сами — от 1-го до 12-ти месяцев.
Кромеимущественного страхования существует страхование недвижимости от риска утратыправа собственности, т.е. титульное страхование. Этот вид страховки обеспечиваетвозмещение убытков в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимости вслучае утраты права собственности на нее. Например, после приобретения квартирыоказывается, что ее «история» связана с ранее совершенными недействительнымисделками или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скореевсего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защититьприобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульноестрахование.
Основныеположения страхования недвижимости
Спецификойнедвижимого имущества является возможность его использования только в условияхболее или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а дляобъектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов,особым условием является место их использования — это водное, воздушное или космическоепространство.
Внастоящее время понятие недвижимости приводится в ст. 130 Гражданского кодекса РФ[3].К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в частности,земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанос землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится еенеразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки такжерассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает еезначительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ,рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качественедвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает независимымиот последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связис землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещитеряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, нерассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальныхпитомниках, или дома, предназначенные на снос.
Вместес тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природеявляются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники,космические корабли и т. д.).
Закономк недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Страхованиенедвижимости осуществляется при помощи договора имущественного страхования.Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договору одна сторона (страховщик) обязуетсяза обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренногов договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю)или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненныевследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связис иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение)в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).
Вчастности, объектом страхования в данном случае является риск утраты (гибели),недостачи или повреждения недвижимого имущества.
Договорстрахования недвижимости должен заключаться в письменной форме, несоблюдениекоторой влечет его недействительность. Он может быть заключен путем составленияодного документа либо вручения страховщиком страхователю. На основании егописьменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства,сертификата, квитанции), подписанного страховщиком.
Еслизаявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в письменнойформе путем обмена документами. При устном заявлении согласие страхователя заключитьдоговор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием отстраховщика страхового полиса (свидетельства, сертификата и др.). Наличие у страхователясоответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.
Призаключении договора страховщик вправе применять разработанные им или объединениемстраховщиков стандартные формы договора (страхового полиса) по отдельным видамстрахования (п. 3 ст. 940 ПС РФ).
Страховойполис (свидетельство, сертификат, квитанция) — выдаваемый страховщикомдокумент, подтверждающий факт заключения договора страхования.
Реквизитыполиса включают наименование документа — «страховой полис» наименование,юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчествоили наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные озастрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страховогориска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения,срок действия договора и т. д. Условия, на которых заключается договорстрахования, могут содержаться не только в едином документе, подписанном сторонами,или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но ив стандартных правилах страхования соответствующего вида.
Правиластрахования представляют собой документ, принятый, одобренный или утвержденный страховщикомлибо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования и невключенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя(выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается наприменение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором(страховым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. Впоследнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхованиядолжно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договорастрахования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельныхположений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).
3.Тарифы на коммунальные услуги
Усобственника обязанность по оплате возникает с момента возникновения правасобственности на жилое помещение, т. е. с момента государственной регистрацииправа собственности на жилье. Структура платы за жилье состоит из:
· платыза содержание и ремонт жилого помещения, в том числе и капитальный ремонтобщего имущества;
· платыза коммунальные услуги.
Всвою очередь, плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячееводоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Оплачиватьнеобходимо ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем,если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
1.Плата за коммунальные услуги для граждан, проживающих в жилых помещениях,относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности.
№ п/п Наименование платы Единица измерения Расход на единицу измерения в месяц Плата с учетом НДС, в руб. 1. Плата за услуги водоснабжения и водоотведения: 1.1. в жилых домах, оборудованных водопроводом, канализацией, ваннами, с централизованным горячим водоснабжением чел. 9 куб. м 164,72 1.2. в жилых домах, оборудованных водопроводом, канализацией, ваннами, с газовым водонагревателем чел. 6,9 куб. м 126,28 1.3. в жилых домах, оборудованных водопроводом, канализацией, без ванны, с газопроводом чел. 4,4 куб. м 80,53 2. Плата за услуги по централизованному отоплению кв. м общей площади 0,015 Гкал 9,91 3. Плата за услуги по горячему водоснабжению (подогрев воды) чел. 0,2185 Гкал 144,31
Примечание:
Платаза услуги по централизованному отоплению для коммунальных квартир принимаютсяна 1 кв. м общей площади пропорционально занимаемой жилой площади.
2.Нормативы потребления, цены на услуги по содержанию и ремонту жилого помещенияи тарифы на коммунальные услуги для определения единого стоимостногоэквивалента социальной нормы площади жилого помещения и коммунальных услуг.
/>
4.Расходы на эксплуатацию
Собственникикоммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты наэксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Нодля того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообщеформируются расходы на эксплуатацию.
Доходныйметод расчета затрат
«Частоцифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка,– рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании«Бекар». – Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников взаблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимопредставлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующиекомпании в планировании расходов».
Чтобыобеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какуюсумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра.В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валовогодохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%,и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнениюАлексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднемрасходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10–12% отвалового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счетроста объема затрат на электроэнергию и тепло.
Затратныйметод
Какутверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходныйметод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует такжезатратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан наприменении укрупненных показателей расходов ресурсов – в расчете на единицуобъема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимоот объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статьярасходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦданного класса.
Например:
Какправило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческойнедвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срокаэксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход отобъекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае,чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этомсобственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чемдругие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполнеестественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделитьнеобходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще одинметод расчета стоимости эксплуатации – сравнительный.
Сравнительныйметод: не дороже, чем «соседи»
Сравнительныйанализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступныхукрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Помнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатациинедвижимости требуют определенного количества специфической информации ивремени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки.С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичныхобъектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободномдоступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновеннооценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении сзатратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги». Например, еслипланируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно вкачестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ «Нобель», которыйнаходится в собственности ГК «Бекар»).
5.Расходы на обеспечение безопасности
Вбезопасном устойчивом функционировании недвижимости заинтересованы и общество,и государство, и, в первую очередь, сами владельцы.
Техногенныекатастрофы и аварии, природные катаклизмы, экономические кризисы и финансовыекрахи стали постоянными спутниками жизни общества в ХХ веке. Человек всегдасуществовал в окружении различных опасностей. На заре человеческой цивилизацииэти опасности были связаны с причинами природного характера: в первую очередь,это недостаточный уровень питания и существенная зависимость от климатическихфакторов. В процессе развития человечество существенно изменило окружающий мир,создало новую техногенную среду обитания — техносферу. События последнихдесятилетий ХХ века показали, что развитие цивилизации по агрессивной парадигмеобщества потребления способно не только улучшать качество жизни и повышатьблагосостояние людей, но и таит в себе немало опасностей.
Впроцессе рассмотрения проблемы обеспечения безопасности имущества авторы статьиопираются на следующие предположения. Во-первых, одной из целей имуществаявляется получение максимальной прибыли в процессе предпринимательскойдеятельности, оказания услуг, во-вторых, владелец имущества стремитсяпроизводить только те затраты, которые позволяют получить доход, либо уменьшитьвозможные расходы в будущем. Например, расходы на исследование рынка, расходына рекламу, расходы на закупку нового оборудования и т.д. традиционно считаютсяпродуктивными, т.е. способными принести прибыль; а расходы на уплату штрафов,ликвидацию аварий и катастроф — непродуктивными, которых следует избегать.
Тогда,если дополнительно предположить, что затраты на обеспечение безопасностиявляются продуктивными, т.е. они создают дополнительный доход в настоящем илибудущем, то владелец имущества будет стремиться повысить уровень безопасности,в следствие чего буде совершать расходы на повышение безопасности.
Принципминимизации общих издержек на обеспечение безопасности
Разработкаи реализация превентивных мероприятий позволяет снизить частоту наступлениянегативных событий и тяжесть последствий и сократить общие издержки наобеспечение безопасности.
Превентивныемеры призваны повысить уровень безопасности. Практика показывает, чтосоотношение затрат, произведенных до момента наступления негативного события иразличного рода потерь при использовании имущества, и затрат на ликвидациюпоследствий опасности и восстановление имущества и ресурсов равно 1/15.Очевидна необходимость проведения превентивных мероприятий, но какой должнабыть емкость этих мероприятий с материальной, трудовой, финансовой точки зренияоценить сложно. Проблема заключается в следующем: превентивные затратыотносятся к текущему периоду и легко поддаются оценке; ликвидационные затраты —это затраты будущих периодов, носящие вероятностный характер и зависящие отчастоты возникновения и реализации негативных событий, а также масштабапонесенных убытков. Таким образом, эти два вида затрат трудно сопоставить.Негативные события редки и непредсказуемы. С уверенностью можно лишь сказать,что снизить до «0» число негативных событий невозможно.
6.Расходы на маркетинговые исследования и рекламу
Исследованиерынка не самоцель, а источник информации для предприятия эффективногоуправленческого решения. Это решение может относиться к любому аспектувнешнеторговой и маркетинговой деятельности, поэтому нерационально ограничиватьрасходы на такие исследования по причине «экономии средств»: потери, вызванныеневерным решением, бывают обычно в 10 – 100 раз большими.
Использованиемаркетинговых исследований широко варьируется в зависимости от компании и типатребуемой информации. Несмотря на то, что большинство фирм проводит их в тойили иной форме, исследовательские отделы создаются скорее в крупных, чем внебольших фирмах.
Компании,производящие потребительские товары, расходуют на маркетинговые исследованиябольше средств, чем фирмы, выпускающие продукцию производственного назначения.
Бюджетмаркетинга – это расходы на исследования рынков (конъюнктурные, средне- идолгосрочные), на обеспечение конкурентоспособности товара, на информационнуюсвязь с покупателями (реклама, стимулирование сбыта, участие в выставках иярмарках и т. д.) на организацию товародвижения и сбытовой сети. Финансовыесредства черпаются из прибыли, которая без таких расходов была бы по своеймассе значительно большей, однако без расходов на маркетинг вряд ли можно всовременных условиях продать достаточное количество товара, чтобы окупитьзатраты на исследовательские работы и производство и получить необходимуюприбыль. Поэтому выделение средств на маркетинг – это решение оптимизационнойзадачи с большим количеством переменных, влияние которых обычно не поддаетсяточному учету, то есть задачи типично прогностической. Влияние переменных ктому же, как правило, не линейно и должно и само должно определятьсяэмпирическим путем.
Следовательно,в определении бюджета маркетинга большую роль играют традиции, опыт высшихруководителей фирмы и анализ маркетинговых расходов фирм-конкурентов.
Чтобыоценить порядок величины расходов на маркетинг, можно воспользоватьсяуравнением прибыли:
P = SW — ( S ( O + A ) + F + ( R + D ),
где:
P– прибыль;
S– объем продаж в штуках;
W– прейскурантная цена;
O- транспортные, комиссионные и иные расходы на продажу 1 ед. товара;
A– затраты на производство 1 ед. товара, не связанные с маркетингом, нозависящие от объема производства;
F– постоянные затраты на производство, не связанные с маркетингом и не зависящиеот объема производства и продажи;
R– затраты на рекламу;
D– затраты на продвижение товара (стимулирование сбыта).