Реферат: Оценка жилой недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

1.1 Необходимостьнезависимой оценки жилья

1.2 Классификацияобъектов недвижимости

1.3 Виды стоимостиобъектов недвижимости

1.4 Основные принципыоценки объектов недвижимости

1.5 Факторы, влияющиена стоимость недвижимости

Глава 2. Оценка объекта жилой недвижимости

2.1 Описание объекта недвижимости

2.2 Оценка жилой недвижимости доходным подходом

2.3 Оценка жилой недвижимости методом сравнения продажаналогов

2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом

2.5 Согласование результатов оценки недвижимости

Глава 3. Предложения по улучшению методов оценки недвижимости

Заключение

Список использованной литературы и источников

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

 

Среди элементов рыночнойэкономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качествесредств производства ( земля, административные, производственные, складские,торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета илиобъекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования дляграждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий иорганизаций всех форм собственности. В России происходит активное формированиеи развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий иорганизаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивномувзаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества впоследние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами,когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельностьоценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами вобласти оценки.

Цель дипломной работы –разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.

Для достиженияпоставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— описать сущность оценкижилья;

— охарактеризоватьметодологические подходы к оценке недвижимости;

— оценить жилуюнедвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;

— провести сравнительныйанализ результатов оценки;

— разработать предложенияпо улучшению методики оценки жилой недвижимости.

Объект исследования вдипломной работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы иподходы к оценке жилой недвижимости.

Методологической основой проведённого в дипломной работеисследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов вобласти оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой,Д.Фридмана.

В первой главе дипломной работы «Методическое положение пооценки стоимости объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектовнедвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимостьобъектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости.

Во второй главе «Оценка жилой недвижимости» представленырезультаты оценки объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположеннойв Заельцовском районе г. Новосибирска, — доходным и сравнительным подходом, атакже результаты расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

В третьей главе «Предложения по улучшению методов оценкижилой недвижимости» представлены основные направления совершенствованиясуществующих подходов к оценке жилой недвижимости.

 

Глава 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИСТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1Необходимость независимой оценки жилья

Оценка — наука прикладного экономическогоанализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной ценыпродажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса ипредложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрениянаиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторогомножества факторов спроса и множества факторов предложения [5, с. 21].

В настоящее времядеятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 06.08.98 № 135– ФЗ [3].

Активному развитию оценкинедвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынкенедвижимости.

Рынок недвижимости внастоящее время — один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самыхпривлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретаетименно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут датьточных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, — недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.

Основные направленияразвития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которыхнеобходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, чтоэтот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценкаразличных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой,налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

• при операцияхкупли-продажи или сдачи в аренду;

• приакционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

• для привлеченияновых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

• при кадастровойоценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельныхучастков;

• для страхованияобъектов недвижимости;

• при кредитованиипод залог объектов недвижимости;

• при внесенииобъектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий иорганизаций;

• при разработкеинвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

• при ликвидацииобъектов недвижимости;

• при исполненииправ наследования, судебного приговора;

• при другихоперациях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости[12, с. 96].

Существует три основныхподхода к оценке недвижимости:

— затратный метод:оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещенияоцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий исооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подходможет быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественногоналогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданийи сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходногоналогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается изналогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:

— технико-экономическийанализ для нового строительства,

— определение варианта наилучшегои наиболее эффективного использования земли,

— обновление,

— итоговое согласованиестоимости,

— зданияинституционального и специального назначения,

— цели страхования [13,с. 15 — 19].

-        метод рыночныхсравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделкахс аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор илипокупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретениедругой сходной собственности, обладающей такой же полезностью [13, с. 20].

-        доходный метод: стоимостьсобственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периодаполучения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить вбудущем [13, с. 21].

В России в последние годыбыл распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём егоприменение декларировалось Правительством при разработке программ переоценкиимущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектовнедвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс дооценкитаких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки [15].

На сегодняшний день число оценочных организаций на российском рынкезначительно. По состоянию на конец 2004 г. больше 9000 компаний и ПБОЮЛ вРоссии имеют государственные лицензии на осуществление оценочной деятельности.Сейчас рынок регулируется Минэкономразвития, но с 1 января 2006 г.осуществляется переход к саморегулированию.

На современном этапе рынок оценки характеризуется усилением конкуренции,повышением качества, снижением стоимости услуг. В частности, неизменноувеличивается спрос на оценку в целях отражения активов в финансовой отчетностив соответствии с IAS, US GAAP или российскими стандартами бухгалтерского учета;оценку стоимости нематериальных активов для определения эффективностимаркетинговых и брэндстратегий; оценку в целях совершения сделок купли-продажи,аренды активов, М&А и других операций по переходу прав собственности и иныхвещных прав; оценку в целях страхования, дополнительной эмиссии акций или выкупакций при приватизации государственных предприятий; оценку в целях кредитованияпод залог имущества и пр. [24].

По результатам исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», наиболеевостребованными за последние полтора года были услуги по оценке недвижимости ибизнеса в целом. На долю этих направлений в общей структуре рынка пришлось 34,3и 32,1% соответственно.

 

1.2 Классификация объектовнедвижимости

Оценка недвижимойсобственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активнообращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время м России этоквартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилыедома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и (или)для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторожденияполезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался. Нижерассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.

Первая категория объектовнедвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любомутовару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое местоневозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемаяформулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценкеразличных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенныхпризнаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамкахкоторых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Посколькуна оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, дляпроведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков».Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне онапроводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, нопо разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации большепо тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения ихоценки) объекты.

Каждый уровень имеет своенаименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признакаклассификации.

1. Происхождение.

 Естественные(природные) объекты.

 Искусственныеобъекты (постройки).

2. Назначение.

 Свободныеземельные участки (под застройку или другие цели использования поверхностиземли).

 Природныекомплексы (месторождения и т.д.) для их эксплуатации.

 Постройки.

 Для жилья.

 для офисов.

 Прочие.

3. Масштаб.

3.1 Земельные массивы.

3.2. Отдельные земельныеучастки.

3.3. Комплексы зданий исооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий и т.д.)

3.3.1. Жилой доммногоквартирный.

3.3.2. Жилой домодноквартирный (особняк, коттедж).

3.3.3. Секция (подъезд).

3.3.4. Этаж в секции.

3.3.5. Квартира.

3.3.6. Комната.

3.3.7. Летняя дача.

3.4. комплексадминистративных зданий.

3.4.1. Здание.

3.4… Помещения или частизданий (секции, этажи).

4. Готовность киспользованию.

4.1. Готовые.

4.2. Требующиереконструкции или капитального ремонта.

4.3. Требующие завершениястроительства.

Поскольку в настоящеевремя рынок квартир – наиболее развитой сектор рынка недвижимости в России,имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора дляразработки основных методических подходов по оценки стоимости объектовнедвижимости.

На сформировавшемсязападном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификацииобъектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А.Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Подразделяется наследующие классы:

1) Специализированнаянедвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычнопродающаяся вместе с бизнесом.

Примеры: нефтеперегонныезаводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования;здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда непродаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке.

2) Неспециализированнаянедвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которыеобычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимостьдля инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с цельюполучения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточнаянедвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужныдля ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточнойнедвижимостью.

Классификация объектовнедвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешномуисследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методовоценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификациивыделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможностьединообразных подходов к их оценки.

1.3 Виды стоимости объектовнедвижимости

На начальной стадии оценкинедвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выборавида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многихфакторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выборметода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имуществапроизводится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимостисобственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболеевероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелецнедвижимости) не вернет дол (кредит). При оценке недвижимости в целяхналогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительнаястоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводствапоследнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило,выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости дляконкретного инвестора.

При оценке зданийспециального назначения, объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынканедвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточнойинформации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имуществаиспользуется восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Рыночная стоимость

В рыночных условиях хозяйствованиянаиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости являетсярыночная стоимость. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которуюдолжна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдениемвсех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца ипокупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Подразумевается, что присделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится присоблюдении следующих условий.

1. Мотивация покупателяи продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытываянезаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

2. Обе стороныхорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетомсвоих максимальных интересов.

3. Имущество быловыставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное длятого, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальныепокупатели и приняли решение о покупке объекта).

4. Оплатапроизведена на условиях финансирования сделки.

5. Цена являетсянормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимостьнедвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие от стоимости виспользовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценностьобъекта для конкретного собственника.

Концепция рыночнойстоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимостиимеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночнаястоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участниковрынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся наэтом рынке.

Стоимость в использовании(потребительская стоимость)

Стоимость в использовании(потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости дляконкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынокнедвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя изсуществующего профиля его использования и тех финансово-экономическихпараметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта ипрогнозируются в будущем.

Инвестиционнаястоимость

Понятие «инвестиционнаястоимость», сходное с понятием «стоимость в использовании», означает стоимостьобъекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купитьоцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчетинвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвесторомдоходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимостьрассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционногопроекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носитсубъективный характер.

Восстановительнаястоимость (стоимость воспроизводства объекта)

Восстановительнаястоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущихценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом»состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений,строительных конструкций и материалов, а также с тем же качествомстроительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральныйизнос объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись уоцениваемого объекта.

Стоимость замещения

Стоимость замещенияопределяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего соцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурномстиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивныхматериалов и конструкций, а также современного оборудования объектанедвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержкамина воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками насоздание объекта функционального аналога.

Страховая стоимость

Страховая стоимостьрассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимостизамещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). Набазе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховыевыплаты и страховые проценты.

Стоимость для целейналогообложения (налогооблагаемая стоимость)

Стоимость для целейналогообложения имущества юридических и физических лиц определяетсяаккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либорыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либооценка производится формально по нормативной методике без привлеченияэкспертов-оценщиков.

Ликвидационнаястоимость

Ликвидационная стоимостьпредставляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта можетполучить при ликвидации объекта недвижимости.

1.4 Основные принципы оценки объектовнедвижимости

Принципы оценки объектовнедвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

— принципы, основанные напредставлениях пользования;

— принципы, связанные собъектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

— принципы, связанные срыночной средой;

— принцип наилучшего инаиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемыепринципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости,необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобыполучить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принципы пользователя

К принципам, основаннымна представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения иожидания.

Принцип полезностизаключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только втом случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использовандля реализации определенных функций или личных потребностей, напримериспользование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и т.д.Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователяв данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит:рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости большеминимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью,по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентнойполезностью.

Принцип ожидания связан спредставлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта,приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого отиспользования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от егоперепродажи. Важное значение имеет, за какой период времени будет полученожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль,который будет получен завтра.

Принципы, связанные стребованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на немнаходятся

К этой группе относятсяследующие принципы:

— остаточнойпродуктивности (производительности) земли;

— предельнойпродуктивности (принцип вклада);

— сбалансированности(принцип пропорциональности);

— оптимальных величин;

— оптимального разделенияимущественных прав.

Принцип остаточнойпродуктивности земли.

Принцип остаточнойпродуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежитее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение,необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличиечетырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Земля – это земельныйучасток и находящиеся на нем природные ресурсы – замкнутые водоемы, животныймир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участкаопределяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством,и оформляется свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору)государственными органами по землеустройству. Земля – основной фактор,обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственнойдеятельности.

Труд представляет собойсовокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рыке. Вданное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежныесредства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, атакже в другие составляющие производства – труд, землю и управление.

Управлениепроизводственной деятельностью включает в себя знание, умения,предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия.Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получатьмаксимальную прибыль.

Каждая составляющаяпроизводства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходовот предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима,а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательскойдеятельности, в первую очередь оплачивается труд, капитал и управление, аостаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Подобное суждениесогласуется с основными положениями экономической теории – земля имеет«остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда имеетсяостаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Такимобразом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю,после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельнойпродуктивности (принцип вклада).

Принцип предельной продуктивности(или производительности) или принцип вклада означает, что в результатеинвестиций дожжен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретироватьследующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить еестоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. Вэтом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада.Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результатеремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей иуменьшающейся доходности.

Суть данного принципасостоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющиепроизводства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь доопределенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чемприрост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимостиобъекта недвижимости. Любые последующие капиталовложения в недвижимость недадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорциональногоувеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому эксперт-оценщикдолжен предварительно проанализировать различные варианты использованияземельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли отстроительства различных типов объектов недвижимости или различного количестваобъектов на данном земельном участке. Только после этого он сможет сделатьокончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этомучастке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющихпроизводства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуетсяпринцип возрастающей и уменьшающийся доходности.

Принципсбалансированности.

Принципсбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующимобразом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должнысочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальныхвложений превосходят объемы работ в данный период времени, например настроительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общейэффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный моментвремени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости,что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этимнормативными документами в составе проектной документации на строительствообъекта предусматривается разработка календарных графиков строительстваобъекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Принцип оптимальныхвеличин.

Принцип оптимальныхвеличин (принцип оптимальной экономической величины), при сложившихся на рынкенедвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная)величина объекта недвижимости данного типа. Эксперт-оценщик всегда долженпомнить о принципе оптимальных величин и использовать его при оценкенедвижимости данного типа.

Принцип оптимальногоразделения имущественных прав.

Имущественные права наобъект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобыувеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФпозволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Правособственности подразумевает права владения, пользования и распоряженияимуществом. Кроме права собственности имущественными правами является правопожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного)имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативногоуправления, а также различного рода сервитуты – право ограниченного пользованияобъектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество кдругому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав,например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественныхправ на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическоеразделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи и т.д.Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, наповерхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельныеучастки.

2. Разделение повремени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущиеимущественные права и т.д.

3. Разделениесовокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного илибессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения,хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченногоиспользования объекта недвижимости.

4. Разделениеимущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищество,акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделения позалоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие вкапитале.

Использование в практикеимущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупностиимущественных прав и их оптимальное соединение позволяет увеличить стоимостьобъектов недвижимости.

Принципы, связанные срыночной средой

К данной группе принциповотносятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренциии принцип изменения.

Принцип зависимости

Принцип зависимости (илипринцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказываютвлияние на стоимость объекта недвижимости. Эти факторы – в зависимости отстепени их влияния на тот или иной объект – подразделяются на основные идополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические,геологические, региональные, социальные, экономические, экологические,демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые итехнические. В свою очередь экономические факторы могут быть такжедифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим.Эксперту-оценщику необходимо помнить, что во всех случаях местоположение –основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следуетначинать анализ стоимости объектов недвижимости. К основным факторам относитсятакже близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынкомпользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т.е. оценщикунеобходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Дваэтих фактора – местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – всовокупности составляет понятие «экономическое местоположение недвижимости.Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.Эксперт-оценщик должен выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

— стоимость оцениваемогообъекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки этой стоимости,используя метод сравнительного анализа продаж;

— величину денежногопотока, используя доходный подход;

— уровень затрат приопределении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используязатратный подход.

Принцип соответствия.

Принцип соответствиягласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее времярыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Эксперт-оценщик должен не толькознать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить затенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемогообъекта недвижимости.

Принцип спроса ипредложения.

Спрос на объектнедвижимости – это реальная потребность на них. Предложение – это количествообъектов, имеющихся на рынке недвижимости и ограниченность его предложения.

Суть принципа спроса ипредложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объектенедвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объектнедвижимости обусловлен его полезностью (способность удовлетворять потребностипользователя) и доступность, но ограничен платежеспособностью потенциальныхпотребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. Инаоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночнаястоимость объекта стабилизируется.

Экспертам-оценщикамследует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости болееподвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы(например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональныхнастроений в момент сделки с недвижимостью и пр. происходят в более короткиевременные промежутки, чем строительство объектов недвижимости, в результатекоторого создается дополнительное предложение на рынке. Знание такойспособности в соотношении спроса и предложения позволяет эксперту-оценщикуточнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Для жилых помещенийсоотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения,уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивностирекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов,стоимости кредитов, налогообложения имущества и других факторов.

Эксперт-оценщик долженпрогнозировать соотношения спроса и предложения по оцениваемому объектунедвижимости, определить степень влияния данного соотношения и всехперечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества.

Принцип конкуренции.

Конкуренция – этосоперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своейприроде подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастает,когда речь идет о сверх прибылях в каком-то виде деятельности. Рынокнедвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынкенедвижимости извлекаются сверхприбыли (это прибыль, значительно превышающаяобычно складывающийся уровень прибыли в данном секторе рынка), предпринимателистремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к роступредложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости вэтом случае снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, приослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается,растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренциястимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогдакак избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

В отсутствие конкуренциина рынке недвижимости (а это происходит при монопольной конкуренции) рыночнаястоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимостьскладывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения.

Изменению подвержены каксам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторывнешней среды, влияющие на стоимость объекта.

Наиболее характернымитипами изменений является так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются исамих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества вцелом.

Различаются следующиеосновные циклы жизни.

1. Зарождение(проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, района и т.д.).

2. Рост (периодроста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района(города), отрасли и т.д.).

3. Стабильность,период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителейобъектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.).

4. Упадок (периодуменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства вотрасли и т.д.).

С учетом жизненных цикловэксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать законотворческие,демографические, международные, научно-технические, градостроительные исоциальные процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

Принцип наилучшего инаиболее эффективного использования

Принцип наилучшего инаиболее эффективного использования формулируется следующим образом: эторазумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущуюстоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другоеопределение данного принципа: это такой вариант использования объектанедвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит кнаивысшей стоимости земли. Такое определение принципа обычно относится к оценкезданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободныхземельных участков.

Если определяетсястоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следуеториентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболееэффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантовиспользования данного объекта можно исключить вариант, принятый на моментоценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничиваетсявременным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при егонаилучшем и самом эффективном использование не превысит стоимость всегоимущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на сносздания.

Данный принцип являетсябазовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретацияимеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор видастоимости. При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости(рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа:«самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда какпри определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на«самое эффективное использование объекта недвижимости».

Анализ наилучшего инаиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в дваэтапа: на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использованиеземельного участка, как если бы он был свободным, а на втором – наилучшее инаиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится наэтом участке.

1.5 Факторы, влияющие на стоимостьнедвижимости

Как и в любых другихмеханизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит отнабора объективных и субъективных факторов, из которых только последние,связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и (или) посредника настадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например,темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии иантипатии участников операции с недвижимостью и т.д. В рамках моего диплома этифакторы, относящиеся к области психологии, не рассматриваются, и главноевнимание уделено объективным факторам и их влиянию на оценку объектовнедвижимости.

Объективные факторы восновном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, среднийуровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы подразделяютсяна макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы,связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченностипотребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура новогостроительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономическиеусловия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции. Кмакроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: различие в динамике цен натовары (услуги) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопленияденежных средств и величину отложенного спроса; темпы и масштабы формированиянового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностямиинвестирования средств в недвижимость; развитие системы иностранныхпредставительств в регионе и т.д.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТАЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1Описание объекта недвижимости

Объектом оценкиявляется отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат.

Целью оценки являетсяопределение стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Под объектом недвижимостипонимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, июридические права на него.

Акт осмотра объекта

Адрес объекта: Россия, г. Новосибирск, Красныйпроспект, 171 / 2, кв. 27. Владелец: АбраменкоН.И. Справки БТИ № 78965784. Квартира – приватизированная.

Объект расположен полинии метро (на правом берегу), транспортная сеть развита хорошо. До станции метро «Заельцовская» 10мин. пешком. Рядом располагаются выставочный центр «Сибирская ярмарка», казино,ночной клуб, парикмахерская, спортивно-оздоровительный центр, дом культуры«Энергия», кинотеатр «Прогресс-Киномир», в 10 минутах ходьбы – «Ботаническийсад».

Ближайший микрорынокрасположен в 10 минутах ходьбы.

Анализ районарасположения позволяет дать высокую оценку рынку рабочей силы, в районе, вкотором расположен объект оценки. Близость к магазинам, учебным заведениямоценивается удовлетворительно. Качество коммунальных услуг, а также услуг поохране общественного порядка оценивается удовлетворительно.

Детский сад, поликлиниканаходятся в 5 минутах от дома, школы – достаточно удалены (15 – 20 минут).

Экологические условияплохие из-за близости заводов – Новосибирского электровакуумного завода, завода«Экран», завода им. Ленина, Новосибирского завода полупроводников.

Характеристика дома.

Материал стен –панельный. Общее количество этажей – 5. Высота этажей 2,2 м. Дом удален отпроезжей части, расположен во дворах.

Год постройки – 1975 год.Общий вид здания – хороший.

Водоснабжение –центральное, отопление – центральное, вентиляция – естественная,энергоснабжение – центральное.

Информация о квартире:

Двухкомнатная квартирарасположена на 2 этаже дома. Общая площадь квартиры – 42 кв. м, жилая площадь –28 кв. м (одна комната – 18 кв.м, вторая – 10 кв. м). Площадь кухни составляет6 кв. м, санузел занимает 3,5 кв.м. В квартире имеется балкон, проведентелефон. Ориентация окон – на запад. Общий вид квартиры – удовлетворительный.

Планировка квартиры исхема её расположения в подъезде представлена в приложении 1.

Таким образом, анализ местоположенияи состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточновысокой стоимости объекта.

Оценка произведена в соответствии соследующими допущениями:

-  специальная экспертиза инженерныхсетей не проводилась;

-  объект оценки не обладает какими-либоскрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которыемогли бы повлиять на его стоимость;

-  объект недвижимости соответствуетвсем санитарным и экологическим нормам;

-  при оценке использованы достоверныеисточники информации.

2.2 Оценка жилой недвижимостидоходным подходом

 

Оценканедвижимости методом прямой капитализации

Для расчета ставкикапитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоватьсяупрощенным методом Эльвуда [12, c.244].

R= Υ — Арр * (SFS) = ЧОД / ТС,             (1.1)

где R — ставка капитализации;

Υ — ставка дохода на собственныйкапитал;

Арр — возможноеувеличение стоимости имущества за период;

SFS — фактор фондопогашения при ставке Υ для прогнозируемого периода владения;

ЧОД — чистый операционныйдоход;

ТС — текущая стоимость.

Чистый операционный доходможет быть определен по следующей формуле:

ЧОД= ЭВД — ПР,                           (1.2)

где ЭВД — эффективныйваловой доход, который определяется следующим образом:

ЭВД = ПВД — ПП + ДД,                           (1.3)

где ПВД — потенциальныйваловой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью,

ПП — предполагаемыепотери от возможностей незанятости (3%),

ДД — другие доходы.

Υ — представляет собой реальный доход,который устраивает типичного инвестора.

Ставка фондопогашенияопределяется по следующей формуле:

SFS= i / (l+i)n-1 ,                             (1.4)

где n — число периодов;

i — ставка дисконта (ставка дохода насобственный капитал).

Методом прямойкапитализации определим стоимость двухкомнатной квартиры, приобретенной с цельюполучение дохода от аренды с последующей продажей.

Арендная плата — 12000руб. / мес. Возможный простой — 3 % Эксплуатационные расходы — 1200 руб. /мес.Ставка дохода на собственный капитал — 15 %. Срок владения – 5 лет. Планируемыйприрост стоимости — 40%.

Ставка фондопогашения вобозначенных условиях составит 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Тогда ставкакапитализации будет равна 0,1583:

R = 0,15 — 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Эффективный валовой доход,рассчитанный по формуле (1.3) будет равен 139680 руб.:

ЭВД = 12000 * 12 — 12000* 12 * 0,03 = 139680 руб.

Чистый операционный доходот владения объектом недвижимости в этих условиях составит 125280 руб.:

ЧОД = 139680 — 1200 * 12= 125280 руб.

Текущая стоимость объектанедвижимости может быть определена по формуле:

ТС = ЧОД / R,                                 (1.5)

где R — ставка капитализации;

ЧОД — чистый операционныйдоход от владения объектом недвижимости.

Так, текущая стоимостьоцениваемой жилой недвижимости составит 1327118,6 руб.:

ТС = 125280 / 0,0944= 1327118,6pyб.

Наследующем этапе оценки определим стоимость объекта методом дисконтированиябудущих доходов.

Дисконтирование будущихдоходов — метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости кактекущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.

Будущие преимущества отопераций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:

— периодичностьпоступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владенияобъектом;

— реверсия — выручка отпродажи объекта по истечении периода владения.

Текущая стоимость объектанедвижимости определяется следующим образом:

ТС = ТС (ППД) + ТС (Р),                        (1.6)

где ППД — периодичностьпотоков доходов;

Ρ — реверсия;

ТС — текущая стоимость.

Стоимость объекта,рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущаястоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска иальтернативных вариантов использования.

Методика расчетастоимость по предложенному методу состоит в следующем.

1 этап. Прогноз потокабудущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:

-  определение величины прогнозногопериода;

-  определение периодичности поступлениядоходов.

В качестве прогнознойбазы используется чистый операционный доход (ЧОД).

-  Расчет реверсии, т.е.выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений встоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам,вычитаются из стоимости реверсии.

2 этап. Расчет ставкидисконта.

Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы,получаемой в будущем.

Ставка дисконтапоказывает эффективность вложений капитала с учетом риска получениязапланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя нормарентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложенияв схожие объекты в условиях данного рынка.

Так как ставка дисконтанапрямую зависит от риска, то она определяется тем насколько высоко среднийинвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств вданную недвижимость.

Следовательно, чем вышеуровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимостьбудущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости [18, c. 109].

3 этап. Приведениебудущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техникисложных процентов.

СР = ТС ± Δ = ТС (1+j),                          (1.7)

где Δ — увеличение или уменьшение стоимости объекта;

СР — стоимость реверсии;

J – доля изменения стоимости объектаза отчетный период (0,4).

Текущая стоимость объектанедвижимости рассчитывается по следующей формуле:

/>   (1.8)

где i — ставка дохода на собственныйкапитал;

n — прогнозный период.

Чистый операционный доходбыл рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемомуобъекту недвижимости 125280 руб.

Предположим, что доход отфункционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз вгод. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1346178руб.:

ТС = 125280 / (1+ 0,15) +125280/ (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

+ 125280 / (1+ 0,15)4 + 125280/ (1+ 0,15)5 +

+ ТС * (1+0,4) /(1+0,15)5 =

= 108939 + 94909 + 82967+ 72416 + 63273 + ТС * 0,696

ТС = 1346178 руб.

В ходе оценки можно оценитьи будущую стоимость денежных потоков от объекта недвижимости.

СР = 1346178 * (1+0,4) =1884649 руб.,

Таким образом, через 5лет оцениваемая квартира может быть реализована за 1884649 руб.

2.3 Оценка жилой недвижимости методомсравнения продаж аналогов

 

Сущность подходазаключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости,которые были выставлены на продажу.

Основополагающимпринципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принципзамещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов,рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдетсяприобретение другой недвижимости аналогичной полезности.

Этапы оценки:

1. изучение рынка;

2.  сбор и проверка данных;

3.  анализ и сравнение данных;

4.  внесение поправок;

5.  согласование данных.

Изучение рынка проводитсядля выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу,которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости.

Каждая продажа,используемая как сопоставимая в отчете об оценках, должна быть лично проверенаоценщиком.

Необходимо сравнить каждый объект с оцениваемыми проанализировать различия:

- дата продажи;

- физическиехарактеристики;

- местоположение;

- условия продажи.

Следующим этапом оценкиявляется внесение поправок. Сущность этого этапа — скорректировать цены продажиили запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии симеющимися различиями.

Стоимостные поправкиизменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которуюоцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

Процентные поправкииспользуются для корректировки различий, связанных со временем сделки, сместоположением и физическими характеристиками.

Последовательные поправки.Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательностивнесения процентных поправок может получаться различный результат.

Кумулятивные поправкиполучаются путем перемножения всех индивидуальных поправок. В этом случаесоблюдение последовательности не требуется.

Итоговая величинастоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализавсей доступной информации. Простое усреднение не всегда приводит к точномурезультату и, кроме того, не всегда обязательно выбирать одно число в качествепоказателя стоимости. Использование диапазона величин более корректно [21, c.265].

Для применения методасравнения рыночных аналогов необходимо собрать данные о десяти двухкомнатныхквартирах, выставленных на продажу в Заельцовском районе («Сибирская ярмарка,Ботанический сад). Данные об аналогичных квартирах представлены в таблице втаблице 1 в приложении 2.

Каждую из десятипредставленных квартир необходимо охарактеризовать коэффициентами затратногометода и результаты свести в таблицу.

Коэффициент соотношенияобщей и жилой площади квартиры Ксож — учитывает соотношение общей площадиквартиры и её жилой площади. Принимается равным:

0,95 – соотношение менее1,50

1,00 – соотношение от1,50 до 1,66

1,05 – соотношение от1,66 до 2,00

1,10 — свыше 2,00 [21, c. 267].

Коэффициент наличиябалкона или лоджии Кбл:

— при наличии балконаданный коэффициент равен 1,00;

— при наличии лоджии –1,05;

— при их отсутствии –0,95;

при наличии двух и болеебалконов или лоджий – 1,10.

Коэффициент этажа Кэт в томслучае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен0,90. Во всех остальных случаях – 1,00.

Коэффициентизолированности комнат Киз принимается равным:

1,04 — все комнатыизолированы;

0,96 — смежные комнаты вдвухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 — 6комнатных квартирах;

1,00 — во всех остальныхслучаях.

Коэффициент наличия лифтаКлиф принимается равным:

1,03 – лифт есть в домах,имеющих, 5 и менее этажей;

1,00 — лифт есть в домахимеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;

0,97 – лифта нет в домах,имеющих более 5 этажей.

Коэффициент высотыпомещений Квыс равен:

0,98 – высота помещенийменее 2,5 м ;

1,00 – высота помещенийот 2,50 м до 2,80 м;

1,02 – высота помещений от2,80 м до 3,00 м;

1,04 — высота помещенийот 3,00 до 3,40 м;

1,06 — высота помещенийсвыше 3,40 м.

Коэффициент наличиямусоропровода К мус принимается равным:

1,02 — есть в домах,имеющих менее 5этажей;

0,97 — нет в домах,имеющих более 5 этажей;

1,00 – в остальныхслучаях.

Коэффициент, учитывающийплощадь кухни Кк:

0,95 — при площади кухнидо 6 кв. м;

1,00 — при площади от 6кв. м до 9 кв. м

1,02- при площади от 9кв. м до 12 кв. м;

1,10 — свыше 12 кв. м.

Значения коэффициентов покаждому объекту недвижимости представлены в таблице 2 в приложении 2.Эквивалентная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная в таблице 2, –стоимость двухкомнатной квартиры в пяти этажном доме с соотношением общей ижилой площади от 1,5 до 1,66, с балконом, на среднем этаже, высота потолкаболее 2,5 м, без мусоропровода, площадью кухни от 6 до 9 м.

Умножив среднююарифметическую стоимость по десяти квартирам на общую площадь оцениваемойквартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры,получим реальную рыночную цену квартиры, которая составит 2410714:

54 тыс. руб. * 42 / (1,0* 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

2410714 руб.

Таким образом, врезультате оценки исследуемого объекта недвижимости сравнительным методом былополучено, что рыночная цена двухкомнатной квартиры составляет 2410714 руб.

2.4 Оценка объекта недвижимостизатратным подходом

 

По затратному подходустоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на еговоспроизводство или замещение с учетом физического и морального износа.

Оценить стоимостьквартиры затратным подходом достаточно сложно, поскольку оценить затраты настроительство одной квартиры, выделить их затрат на строительство жилого дома вцелом довольно трудно.

Оценку стоимости объектазатратным подходом произведем в предположении, что затраты на строительстводома распределяются пропорционально общей площади квартир. Это предположениеусловно, но, тем не менее, оно позволит получить примерную оценку стоимостиквартиры затратным подходом.

Так, известно, что строительная компания ООО «Промстрой – Д»планирует построить жилой дом по ул. Аэропорт (в Заельцовском районе г.Новосибирска, в непосредственной близости от дома, в котором расположен объектоценки). ООО «Промстрой – Д» получил право на проектирование и строительствоэтого дома на участке общей площадью 3 тыс. 298 кв. м. Оценку рыночнойстоимости земельного участка и затрат на строительство жилого дома по заказуинвестора проводило ООО «Практика». Согласно предпроектной документации, общаяполезная площадь квартир в 5-этажном здании составит 3 тыс. 262 кв. м. Жилойдом будет включать в себя 75 квартир.

По мнению экспертов ООО «Практика», затраты на строительстводома составят 10 млн. 640 тыс. руб. В этом случае затраты на строительство 1кв. м. общей площади составят 3261,8 руб.

Общая площадь оцениваемого объекта составляет 42 кв. м. Такимобразом, в соответствии с затратным подходом стоимость восстановления объектасоставит 136995,6 руб. (3261,8 руб. * 42 кв. м).

Восстановительная стоимость должна определяться с учетомнакопленного износа. Срок полезного использования жилого дома составляет 40лет. Износ по оцениваемому объекту составляет 30 лет. Таким образом, при оценкенеобходимо учитывать 10/40 восстановительной стоимости объекта.

Оценка стоимости объекта затратным подходом составит:

136995,6 руб. * 10 / 40 = 34248,9 руб.

 

2.5 Согласование результатов оценкижилой недвижимости

 

Для оценкиобъекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной вЗаельцовском районе г. Новосибирска — использовались методы доходного исравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:

1.  По методу сравнения продаж аналоговстоимость объекта составляет 2410714 руб.

2.  В составе доходного подхода:

- по методу прямойкапитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.;

- по методудисконтирования будущих доходов — 1346178 руб.

3. В соответствии сзатратным подходом стоимость объекта составит 34248,9 руб.

Определениеликвидационной стоимости встречается в российской оценочной практике достаточноредко, что сказывается на низком уровне методологического обеспечения этоговида оценки.

Единственным фактором,который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее отрыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно длянерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становитсявполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российскихусловиях возможно применение следующего уравнения [13, c. 186]:

Слик. = Срын. х (1 — Квын.),

где Слик. — ликвидационная стоимость недвижимости;

Срын. — рыночнаястоимость исследуемого объекта;

Квын. — корректировочнаяпоправка на вынужденность продажи, при условии 0 < Квын. < 1.

Согласно приведенномууравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапеопределяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором — рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи ивнесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируетсяна фактор «вынужденности продажи» (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночнойстоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочнойпоправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множествовопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до0,3 (10 — 30% от рыночной стоимости).

Так, в случае значениякорректировочного коэффициента на уровне 10% ликвидационная стоимость объектажилой недвижимости составит:

Слик = 2410714 руб. х (1 – 0,1) = 2169642,6руб.

В случае значениякорректировочного коэффициента на уровне 30% ликвидационная стоимость объектажилой недвижимости составит:

Слик = 2410714 руб. х (1 – 0,3) = 1687499,8руб.

Итак, в целом, можносделать вывод, что ликвидационная стоимость объекта недвижимости составит от 70до 90% его рыночной стоимости и будет колебаться в диапазоне от 1687499,8 тыс.руб. до 2169642,6 тыс. руб.

Таким образом, видно, чтоцена квартиры в четырех вариантах получилась разная. Чтобы определиться, какаяцена наиболее точно отражает стоимость объекта, необходимо знать цель оценки,так как цель оценки обуславливает выбор определения стоимости.

Если цель оценки — определение стоимости объекта, приобретенного с целью получения прибыли в формепериодического дохода с последующей продажей, то следует ориентироваться нацифру, полученную в доходном методе (1327118,6 руб. – 1346178 руб.)

Если цель оценки — определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имеется достаточноинформации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартирыследует принимать цифру, полученную методом сравнения рыночных аналогов(2410714 руб.).

Если цель оценки — определение стоимости квартиры, выступающей в качестве залога при полученииипотечного кредита, то наиболее адекватной выступает ликвидационная стоимость,поскольку реализация объекта оценки в случае неисполнения кредитного договорадолжна быть обеспечена в довольно сжатые сроки. Таким образом, в качествестоимости объекта недвижимости следует принять значение в диапазоне от1687499,8 тыс. руб. до 216942,6 тыс. руб.

ГЛАВА 3.ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО УЛУЧШЕНИЮ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

жилойнедвижимость оценка стоимость

В целом первая глава посвящена в большей степенитеоретическим основам, базовым категориям, связанным с оценкой недвижимости.

Во второйглаве работы представлены результаты оценки объекта недвижимости с позиций трехподходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратныйподход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный подход), оценка сточки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный подход).

Присопоставлении результатов оценки было выявлено, что все подходы дают различныерезультаты. Рассмотрим основные направления совершенствования представленных подходовк оценке недвижимости.

В современной оценочной практикечасто используется технология проведения расчетов восстановительной стоимости сиспользованием сборников УПВС. Начало применения этих сборников было положено в1997г., когда рыночная информация по объектам недвижимости практическиотсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностьюопределить «рыночную стоимость», в основном, для целей переоценки основныхфондов. В последнее десятилетие произошли большие изменения в информационномобеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Госстрой РФ перешел на новуюсметно-нормативную базу. Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002г. «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразованияв строительстве» отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР,составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) ифедеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены вдействие:

· ГЭСНр-2001«Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительныеработы»;

· ГЭСН-2001«Государственные элементные сметные нормы на общестроительныеработы»;

· ГЭСНм-2001«Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования»

ГЭСНы предназначены дляопределения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнениястроительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурснымметодом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.

Госстрой Россиипроизводит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) толькодля Московской области. Далее расценки для Московской области передаютсяГосстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязкирасценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляютсяобратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения. В настоящее время процессразработки новой нормативной базы еще не завершен. Проведение оценкинедвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной итрудоемкой задачей, требующих специальных знаний и навыков. Для того, чтобыновая нормативная база вошла в практику оценки необходимо проведение комплекса работпо разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решениюприкладных задач оценки недвижимости.

В последнее время началиактивно работать региональные центры по ценообразованию в строительстве,появились фирмы, специализирующиеся на представлении информационных услуг,например НПФ «Центр информационных технологий в строительстве».

И только оценщикинедвижимости всё ещё пользуются давно устаревшими сборниками 70-х годовпрошлого века и при этом на их основе обосновывают «рыночную стоимость»объектов. Опытные оценщики давно поняли недостатки применения сборников УПВС,связанные прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки,усредненной индексацией, не соответствием технологий, соотношением составаработ и т.д.

Так, в сборниках УПВСучтены следующие статьи затрат:

· прямые затраты;

· накладныерасходы;

· плановыенакопления (прибыль);

· общеплощадочныерасходы по отводу и освоению строительного участка;

· стоимостьпроектно-изыскательских работ;

· затраты,связанные с производством работ в зимнее время;

· затраты напремиальную оплату труда;

· стоимостьсодержания дирекции стоящегося предприятия;

· убытки отликвидации временных зданий и сооружений;

· расходы поперевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественноготранспорта;

· расходы повыплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

Опытные оценщики в своихрасчетах используют собственные разработки на основе корректировок аналогов илиукрупненных сметных расчетов.

В работе П.Г.Грабового,С.П.Коростелева «Оценка собственности, Часть I. Оценка недвижимости» наконкретном примере показано, что результаты расчетов восстановительнойстоимости жилой недвижимости по методологии УПВС существенно, в несколько раз,отличаются от рыночных показателей.

Однако в большинстве,рецензируемых Экспертном советом Российского общества оценщиков отчетах,по-прежнему оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на устаревшихУПВС. Причем, чтобы как-то приблизить результаты этих расчетов к рыночнымпоказателям в них вводится некий повышающий коэффициент, который назван«прибылью предпринимателя». Принимается он абсолютно произвольно, так как снятьэтот показатель с рынка в современных условиях не представляется возможным.Здесь следует особо отметить, что в соответствии с МСО-2003 «применениерыночной стоимости требует выработки заключения об оценке исключительно наоснове рыночных данных». При применении УПВС оценщик определяет однозначно нерыночную стоимость, что и должен отразить в отчете.

В России до сих пор нетдостоверной информационной базы по укрупненным базовым показателям стоимостистроительства, которые имеются у западных оценщиков (по примеру WESSEXS,LAXTONS, R.S.MEANS).

В настоящее времяосновной признанной информационной базой оценки недвижимости являютсяразработки ООО «Ко-Инвест». Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень«Индексы цен в строительстве», а также серия «Справочникоценщика»: «Промышленные здания», «Жилые здания»,«Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительныхрынках», «Справочник восстановительной стоимости зданий и сооруженийв текущем уровне цен» и др.

При использовании этихизданий необходимо помнить о том, что в основе большинства их расчетов лежитнормативная база времен плановой экономики, индексированная по определеннымценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могутиметь значительную погрешность по причинам, изложенным выше. При применении техили иных индексов необходимо внимательно изучить предпосылки их вычисления.

Недавно вышел в свет ианонсирован как первый в стране ожидаемый оценщиками Региональный Справочник Стоимостистроительства (РСС-2006). В нем приведены показатели стоимости по видамстроительных работ, укрупненные показатели стоимости (УПС) и «информация дляоценки необходимого объема инвестиций в экспресс – варианте». По сути, подпоследним определением понимается сметная стоимость объектов-аналоговсовременных зданий и сооружений. В части III РСС приведены «объекты аналоги стехнико-экономическими показателями конструктивных элементов, объекты-аналоги стехнико-экономическими показателями на объект в целом и сводная таблицатехнико-экономических показателей, рекомендуемых для определения стоимостижилых зданий и объектов социально-культурного назначения». Стоимостныепоказатели определены в ценах на 01.01.2006 г. для «Московскогорегиона». В справочник вошли стоимостные показатели для 18 типовсовременных жилых зданий и 27 объектов нежилой недвижимости. В РСС-2007 этотперечень объектов существенно расширен.

Выход в свет РСС создаетусловия для применения его в процедурах оценки недвижимости и бизнеса. Если воценке недвижимости можно применять часть II справочника «Укрупненныепоказатели стоимости», то в затратном подходе оценки бизнеса возможно применениечасти III «Объекты-аналоги зданий и сооружений».

Таким образом, сборникиРСС должны стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются исущественные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в нихне приводятся исходные данные и основные предположения полученных значенийстоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудованияучтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщикаи т.д. Совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлениисовершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикамнедвижимости информационной базы.

Основнымнаправлением развития оценочной деятельности в настоящее время становитсяименно оценка рыночной стоимости недвижимости. Это становится возможнымблагодаря тому, что в нашей стране накапливается база данных о действительнойрыночной стоимости объектов недвижимости.

В целяхупрощения процесса оценки жилой недвижимости в оценочных агентствах может бытьиспользована регрессионная модель стоимости квартиры, которая позволяетрассчитать стоимость жилого объекта недвижимости в зависимости от ряда егопараметров.

Пример построения такоймодели приведен в журнале «Недвижимость» за декабрь 2005 года. Модель былапостроена по прайс-листам нескольких риэлтерских фирм, которые занимаютсяреализацией различного по потребительским характеристикам жилья в различныхрайонах города Новосибирска[31]. Для анализа была собрана информация о450 квартирах (по 150 вариантов для каждого типа квартир – одно-, двух-,трехкомнатных) по следующим параметрам:

• стоимостьквартиры,

• район, в которомрасполагается жильё,

• типсобственности:

- государственноежильё,

- жильё,приобретённое по договору приватизации,

- жильё,приобретённое по договору купли-продажи,

•      материал дома, вкотором расположена квартира:

— панель, кирпич,монолит,

•      тип дома:

- элитный,

- улучшеннойпланировки,

- типовой,

- полногабаритный,

- «хрущёвка»,

• этажность дома,

• этаж, на которомрасположена квартира,

• общая площадьквартиры,

• жилая площадьквартиры,

• площадь кухни,

• наличие балконаили лоджии,

• наличие телефона.

Подробно рассмотримпорядок построения модели на примере однокомнатных квартир.

На первом этапепостроения модели была проанализирована матрица коэффициентов корреляции сцелью выявления параметров, сильно зависящих друг от друга. Главной задачейбыло отобрать такие факторы, коэффициент корреляции по которым не превышал бызначения 0,8. По результатам анализа была построена матрица коэффициентовкорреляции, в которой учитывается 6 факторов, то есть ровно половина изсобранных первоначально, так как остальные факторы не удовлетворяли условию,накладываемому на коэффициент корреляции.

На основе собранныхданных по выделенным факторам была построена следующая модель регрессии [31]:

Ρ = -10,12 + 9,24 Sобщ + 35,62 * х1 – 21,17 * х2 + 15,07 * х3 +

+ 65 * х4+ 64,48 * х5                                                          (3.1)

или в общем виде:

Ρ = -а0 + asSобщ+ a1x1 + агхг + a3х3 +а4х4 + a5x5                  (3.2)

В представленномуравнении используются следующие обозначения:

Ρ — цена квартиры с фиксированнымипараметрам, определяемыми ниже,

Sобщ — общая площадь квартиры,

х1 — фиктивная переменная,характеризующая район, в котором располагается квартира,

х2 — фиктивнаяпеременная, характеризующая материал дома, в котором расположена квартира;

х3 — переменная, характеризующаяэтажность дома, в котором расположена оцениваемая квартира;

х4 — фиктивнаяпеременная, характеризующая этаж, на котором расположена квартира;

х5 — фиктивнаяпеременная, характеризующая наличие телефона в квартире.

Статистические показателипо данной модели подтвердили значимость полученных результатов.

Таким образом, полученная модель очень хорошо отражаетзависимость средней стоимости квартир от её параметров на рынке жилья городаНовосибирска (без учёта крайних вариантов).

Представленные модели были внедрены на практике в агентствахнедвижимости города Новосибирска «Жилфонд» и «Амир – Недвижимость», имеющих всвоем составе штатных сотрудников по оценке стоимости квартир, поступающих напродажу, а также выступающих в качестве залога в договорах кредитования.Следует отметить, что специалисты высоко оценили эффективность их применения.

Вторая важная проблема, скоторой сталкиваются оценщики, — прогнозирование стоимости квартиры в будущем.Особо актуальной эта проблема становится при оценке стоимости квартиры дляцелей ипотеки, поскольку реализация квартиры будет происходить в будущем, иважно определить темп роста стоимости квартиры на период кредитного договора.

Исходные данные для построениямодели динамики цен на вторичном рынке жилья были взяты в журналах«Недвижимость» по кварталам соответствующих лет. Для каждого года была собранаинформация по 240 квартирам — по 80 для каждого типа квартир (одно-, двух-,трёхкомнатным). [31]. Основная цель построения модели – определение моделиизменения цен объектов недвижимости вторичного рынка.

Структура собранныхданных по квартирам представлена на рис. 2.1, 2.2, 2.3.

/>

Рис. 2.1. Структура квартир,рассматриваемых при построении модели, по типу жилья

 

/>

Рис. 2.2. Структура квартир,рассматриваемых при построении модели, по типу жилья

/>

Рис. 2.3. Структура квартир,рассматриваемых при построении модели, по типу материала дома

Временной анализ экономических явлений различает разные видыэволюций.

1. Тенденция, трендили долговременное движение. Строгого определения тенденции нет, выявляют еёинтуитивно. Тенденция соответствует медленному изменению, происходящему внекотором определенном направлении, которое сохраняется в течении длительногопериода времени.

2. Цикл,кратковременная составляющая – быстрое квазипериодическое движение, в котороместь фаза возрастания и фаза убывания.

3. Сезоннаясоставляющая – изменения, происходящие регулярно, в отличие от цикла.

4. Случайныефлюктуации, эффекты – беспорядочное движение относительно большой частоты,имеющее более или менее постоянный характер.

Некоторые статистические ряды представляют из себя в чистомвиде тот или иной вид эволюции, но большая часть – комбинация всех илиотдельных компонент.

Теоретически ряд динамики цен является комбинацией тренда,сезонной составляющей и случайных флюктуаций. На современном этапе развитиярынка недвижимости нарушена сезонная составляющая цены квартиры, чтообусловлено высокими темпами роста цен и инвестиционной привлекательностьюрассматриваемого рынка. Именно поэтому особое внимание было уделено выделениютренда в рассматриваемом динамическом ряду.

По данным рядам динамикицен на квартиры была построена следующая модель.

Полином второй степени:

уi = а + bt2,                                                        (3.3)

где i — тип квартиры,

t — временной период.

Необходимо отметить, чтов соответствии с критериями, применяемыми в статистике, коэффициент корреляциидолжен быть близок к 1 (превышать 0,7), коэффициент значимости F должен быть меньше 0,03 (длязаданных параметров модели).

Итак, полученные моделихорошо отражают динамику цен на вторичном рынке жилья города Новосибирска.

По полученной модели рост стоимости однокомнатных квартирдолжен был составить 22,0% в 2006 году, фактический рост стоимости составил24,3%.

По данной модели ростстоимости двухкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен былсоставить 21,7%, а фактически темп прироста составил 21,6%.

В соответствии спредставленной моделью рост стоимости трехкомнатной квартиры в городеНовосибирске в 2006 году должен был составить 21,5%, а фактически темп приростасоставил 31,0%.

Подставляя реальные данные по стоимости квадратного метраквартир в городе Новосибирске в каждом квартале 2006 года, можно отметить, чтоэто значение попадает в границы доверительных интервалов, построенных помодели.

По мнению специалистов, полученная модель адекватно описываетситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в данный момент. Прогноз ростастоимости жилья к концу 2006 года по отдельным типам квартир совпадает среальными данными, так как прогнозируемый специалистами рост рынка составляет20 — 30% [31].

Специалист по оценке постоянно сталкивается с проблемойпрогнозирования стоимости квартир, особенно остро эта проблема проявляется припроведении оценки для целей кредитования. Правильность решения зависит отопыта, квалификации специалиста, а также от качества собранных данных по рынкуоцениваемого объекта. Использование в работе специалистов предложенныхстатистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, атакже качества оценки жилой недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта,исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всегоиспользуется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительствоаналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), иосновывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поискенаиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимостькорректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемымобъектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, таккак на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложенийпо продаже жилых помещений.

Целью оценки,представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимостиквартиры, состоящей из двух жилых комнат, находящейся в Заельцовском районе г.Новосибирска

Для оценкиобъекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной вЗаельцовском районе г. Новосибирска — использовались методы доходного, затратногои сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.

По методусравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб.

В составе доходногоподхода:

- по методу прямойкапитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.;

- по методудисконтирования будущих доходов — 1346178 руб.

Согласно затратномуподходу стоимость объекта составит 34248,9 руб.

В соответствии сметодикой определения ликвидационной стоимости объекта стоимость двухкомнатнойквартиры в Заельцовском районе будет колебаться в пределах от 1687499,8 тыс.руб. до 2169642,6 тыс. руб.

Совершенствованиезатратного подхода к оценке жилой недвижимости заключается в разработкедокументов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичныхобъектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своейработы были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующиекоэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы.

В качествеосновного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступаетприменение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектовнедвижимости.

В работепредставлены примеры модели для определения стоимости объекта недвижимости отряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогнозастоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени.Необходимо отметить, что эта проблема особенно актуальна в случае оценкинедвижимости для целей кредитования, поскольку в этом случае реализация объектанедвижимости происходит спустя некоторое время после проведения оценки.Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будетспособствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилойнедвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ

1. ГражданскийКодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст.– М.: ИКФ Омега – Л, 2005.

2. Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 — ФЗ.

3. Об утверждениистандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от06.07.2001.

4. Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. — М.: Центрменеджмента, оценки, 2004.

5. Бурденкова Е. Онекоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. — 2004. — №10. — С.32 — 37.

6. Балабанов И.Т.Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г.

7. Генри С.Харрисон. Оценка недвижимости. — М.: РИО, 2004.

8. Горемыкин В.А.Экономика недвижимости. — М.: Филинъ, 2005.

9. Грибовский С.В.Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2004.

10.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости,теоретические и практические аспекты. — М.: ИНФРА — М, 2004.

11.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. //Государство и право. — №3. – 2005.

12.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. — М.:Финансы и статистика, 2004.

13.Дубовицкий С.К. Недвижимость и эволюция. — Красноярск:Союз, 2004.

14.Еженедельный специализированный журнал: Недвижимость –Новосибирск №15 2007

15.Ермолаева Е., Фролов А. Затишье перед ростом.Тенденции развитии регионального рынка недвижимости. // Континент Сибирь. — 2005.- №15. — С. 10.

16.Кто есть кто на рынке недвижимости: Справочник. – М.:Триада ЛТД, 2002.

17.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерскийучёт. — 2005. — №2. — С.72 — 75.

18.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становлениязакончен, но что дальше? // Ведомости. — № 21. — 2005.

19.Логинов МП. К вопросу об оценке недвижимости в России.// ЭКО. — 2004. — №9. — С. 103 -108.

20.Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь.М.: Идеал – Пресс, 2003.

21.Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имуществагорода. – М.: Юнити, 2003.

22.Прорвович Ю.А. Оценка земли в Москве. — М.: Экономика,2003.

23.Рынок оценки в 2004 году. Аналитический обзор //Эксперт. — 2005. — №5. — С. 64 — 72.

24.Сивец С.А., Баширова Л.А. Как оценить имущество(пособие для заказчиков оценки). – М.: Зазеркалье, 2002.

25.Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическоемоделирование в оценке недвижимости. – М.: Зазеркалье, 2002.

26.Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимостии бизнеса. – М.: Зазеркалье, 2003.

27.Статистическая информация агентств недвижимости городаНовосибирска. // Недвижимость. — № 48 — 51. – 2005.

28.Стратегия развития строительной индустрии до 2010года. // www.gosstroy.ru

29.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости — СПб.: СПб ГТУ,2003.

30.Тенденции развития новосибирского рынка недвижимости. Аналитическийобзор // www.nsk.realty.ru

31.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса.-М.: ЭКМОС, 2004.

32.Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доходнедвижимости. — М.: Дело, 2005.

33.Учебно – практическое пособие / Под ред. д.э.н, проф.В. З. Черника – М.: Издательство РДЛ, 2002. – 272 с.

34. Хачатрян С.Р. Эконометрическая модель прогнозирования ценреализации жилья на первичном (вторичном) рынке. // Аудит и финансовый анализ.- №4. – 2004. — С. 130 — 134.

35.ЩербаковаН.А., Экономика недвижимости, Новосибирск 2002.;

Приложение 1

 

ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ

/> 

РАСПОЛОЖЕНИЕ В ПОДЪЕЗДЕ

 

/> /> /> /> /> /> /> /> <td/> />  

Приложение 2

Сведенияо реализации квартир, аналогичных оцениваемому объекту, в январе 2006 года№ п/п Улица Тип дома Этаж / этажность Общая / жилая площадь Кухня Балкон / лоджия Телефон Изолированные / смежные комнаты Стоимость, тыс. руб. Стоимость 1 кв. м., тыс. руб. 1 Красный проспект Π 2/5 39/26 5,5 Б + см 2450 62,8 2 Дачная Π 2/5 40/28 6 Б + из 2200  55 3 Дм. Донского Π 3/5 42/28 6,5 Б + см 2100 50 4 Дачная Π 4/5 40/26 6 Б + см 2150 53,8 5 Красный проспект Π 2/5 41/28 5,5 Б + из 2650 64,6 6 Жуковского П 4/5 44/28 6 Б + см 2350 53,4 7 Весенняя П 3/5 43/29 6,5 Б + см 2400 55,9 8 Дачная П 2/5 42/28 6 Б + см 2300 54,8 9 Дачная П 2/5 40/26 5,5 Б + из 2150 53,8 10 Дм. Донского П 3/5 44/29 6 Б + см 2100 47,7 11 Оцениваемый объект П 2/5 42/28 6 Б + см - - Определениестоимости объектов недвижимости с учетом корректирующих коэффициентов№ Ксож Кбл Кэт Киз Клиф Квыс Кмус Кк Стоимость 1 кв. м Эквив. стоим. 1 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 1,00 0,95 62,8 55,9 2 0,95 1,00 1,00 1,04 1,00 0,98 1,00 1,00 55 55,7 3 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 1,00 1,00 50 54,6 4 1,0 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 1,00 1,00 53,8 55 5 1,0 1,00 1,00 1,04 1,00 0,98 1,00 0,95 64,6 53,6 6 0,95 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 1,00 1,00 53,4 53,2 7 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 1,00 1,00 55,9 53,7 8 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 1,00 1,00 54,8 53,3 9 1,00 1,00 1,00 1,04 1,00 0,98 1,00 0,95 53,8 54,1 10 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 1,00 1,00 47,7 50,5 Средняя арифметическая 55,9 54 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />