Реферат: Характеристика и оценка рынка недвижимости

Введение

Однимиз главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений являетсясостояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности.

Рынок недвижимости является существенной составляющейв любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая частьнационального богатства, на долю которой приходится более 50% мировогобогатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынкитруда, капитала, товаров и услуг для осуществления уставной деятельности должныиметь (или арендовать) необходимые помещения.

Важное значение отечественного рынка недвижимостикак сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальномпродукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в арендугосударственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высокимуровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Рынок недвижимости – это определенный набормеханизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные сней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство междуразличными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будетопределение рынка недвижимости, как комплекса отношений, связанных с созданиемновых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом,основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие(создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимостипредставляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенноотличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков,эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состояниемзаконодательства, политической и социальной стабильностью. [1]

Рынок недвижимости,как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением,ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:информация о ценах, спросе и предложении.

Рынок недвижимости – специфический секторэкономики посредничество – установление связей между потребителями, спросом ипредложением; свободное формирование цен на объекты недвижимости к защита правсобственности; перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечениесвободы предпринимательства; эффективность решения социальных программ.

С точки зренияпредпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости имеет своидостоинства и недостатки. Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностямии является составной частью рыночного пространства.

Все рынки, несмотряна явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса ипредложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этихсущностных чертах.

Другими словами,отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определятотношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; ноесли возрастает цена, то падает спрос; а если надает цена, то спрос возрастает.Далее – если возрастает спрос, то возрастает предложение, потому чтопроизводство становится выгодным.

Таким образом, ценаопределяет спрос и предложение, спрос и предложение определяю цену.

Рынокнедвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом, как нанациональном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования наизменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибкореагировать уменьшением предложения и снижением цен, нижняя граница которыхопределяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовымположением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат посодержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может бытьдовольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным,поскольку решения на нем принимаются множеством лиц. На первичном рынкенедвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат настроительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличитьпредложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая изкоторых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов.

1. Анализ рынканедвижимости Тюменского региона

1.1 Анализсоциально-экономической ситуации в регионе

Пообъему произведенной промышленной продукции область занимает 1 место в России.Промышленность сосредоточена главным образом в городах: Тюмени, Сургуте,Когалыме, Нижневартовске, Новом Уренгое, Пыть-Яхе, Губкинском, Нефтеюганске,Муравленко, Тобольске, Ишиме. [6]
Основа экономики региона – топливная промышленность, на долю которойприходится 86,4% объема промышленного производства области. Значительная частьнефти, газового конденсата и газа страны добывается в области. За 2009 г. добыто283,1 млн. тонн нефти и газового конденсата, 564,5 млрд. м3 газа естественного.Наращивается добыча нефти на юге области в Уватском районе.

Значительноеразвитие получила электроэнергетика, полностью обеспечивающая потребностиобласти и передающая энергию в другие регионы. Сургутские ГРЭС-1 и ГРЭС-2,Нижневартовская ГРЭС являются крупнейшими в Европе производителямиэлектроэнергии, работающими на попутном газе.

Развитанефтеперерабатывающая промышленность, обеспечивающая легким углеводороднымсырьем нефтехимический комплекс страны.

В химическойи нефтехимической промышленности осуществляется выпуск бутадиена, синтетическихсмол, пластических масс, полиэтиленовых труб, полимерной пленки. В областипроизводится около трети объемов сжиженного бытового газа страны.

На севереразвивается комплекс по выпуску моторного топлива, эксплуатируются мини-заводыпо выработке моторного масла для местного рынка. Пользуется спросом продукциямашиностроительных заводов: нефтепромысловое, буровое, геологоразведочное,нефтеперерабатывающее оборудование, тракторные прицепы, деревообрабатывающиестанки, бетоносмесители, аккумуляторы и средства автоматики, медицинскоеоборудование и запасные части к нему, медицинские иглы и шприцы однократногоприменения.

Впромышленности строительных материалов осуществляется выпуск сборныхжелезобетонных конструкций и изделий, деталей для крупнопанельного домостроения,кирпича, стеновых блоков, экологически чистых изоляционных материалов,керамической черепицы и облицовочных плиток.

Важнуюроль в развитии области играет лесная и деревообрабатывающая отрасль.Изготавливается широкий ассортимент мебели, древесностружечных плит, фанерыклееной, деревянных домов, теплоизоляционных, отделочных и других материалов иизделий из древесины. [6]

Социально-ориентированныеотрасли представлены легкой и пищевой промышленностью. Осуществляется выпускшерстяных тканей, пряжи, изделий из меха, рыболовных сетей, кожаной и валянойобуви, швейных изделий. Организациями пищевой промышленности производитсяширокий ассортимент мясных, рыбных и молочных продуктов, хлеба и хлебобулочных,кондитерских изделий, консервированной и другой продукции.

Тюменскаяобласть относится к числу регионов с наиболее высокой инвестиционной активностьюи прочно удерживает второе место после г. Москвы среди российских регионовпо объему инвестиций в основной капитал на душу населения. В 2009 г. вэкономику области направлено 357,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал.Наибольший объем инвестиций вложен в промышленность и транспорт.

Областьявляется одним из перспективных регионов Российской Федерации для выгодноговложения иностранного капитала. Деловое сотрудничество осуществляется спредприятиями-партнерами и с организациями 35 стран мира, такими как Кипр,Германия, США, Украина. Наиболее привлекательными для инвестиций являютсянефтегазопереработка, нефтедобыча, торговля.

Пообороту розничной торговли, платных услуг на душу населения область увереннолидирует в рейтинге регионов Уральского федерального округа, по России занимаетсоответственно 5 и 6 места.

В 2009 г.оборот розничной торговли (рис. 1, рис. 2) во всех формах проявленияв расчете на одного жителя составил 44,6 тыс. рублей. В структуре розничноготоварооборота продовольственные товары занимали 49%, непродовольственные – 51%.Почти четверть оборота розничной торговли приходится на продажу товаров нарынках. (Приложение 1). [6]

Рис. 1 Оборот розничнойторговли Январь – июнь 2010 года (млн. руб.)

Рис. 2 Оборот розничной торговлиянварь – июнь 2009 года (в%.)

Платных услугнаселению области оказано в расчете на душу населения на 13,7 тыс. рублей, изних бытовых – на 0,9 тыс. рублей.

Объем платныхуслуг (рис. 3, рис. 4) в Тюмени остался на уровне января 2009 года исоставил 676 млн рублей (Приложение 1). Только 8% из них составляют услугибытового характера. [6]

Рис. 3Объёмплатных услуг январь – июнь 2010 года (млн. руб.)

Рис. 4 Объём платных услугянварь – июнь 2009 года (в %)

Вобласти создан мощный строительный комплекс. Объем работ, выполненных подоговорам строительного подряда в области, составляет 17,3% от объемаРоссийской Федерации. Ежегодно вводятся в действие линии электропередачинапряжением 35 кВ и выше, трансформаторные понизительные подстанции напряжением35 кВ и выше, нефтяные скважины, магистральные нефтегазопроводы, автомобильныедороги с твердым покрытием, мосты и другие объекты производствен-ного исоциального назначения. (Приложение 2). [6]

Для областихарактерно интенсивное жилищное строительство. За 2009 г. организациямивсех форм собственности построено 2515 жилых домов общей площадью 1200,8 тыс.кв. м (89,7% к уровню 2008 г.) В расчете на 1000 жителей области вводсоставил 366,1 кв. м. По этому показателю область находится на 9 месте вРоссии.

Продолжаютрасти объемы строительства жилья индивидуальными застройщиками, чтосвидетельствует о все более активном включении населения в процессстроительства жилья. Доля индивидуального жилищного строительства в общемобъеме составила 20,5%.

В 2009 г.из объектов социальной сферы введены в действие учреждения клубного типа,библиотеки, общеобразовательные школы, дошкольные образовательные учреждения,больницы, амбулаторно – поликлинические учреждения, гостиницы, бани.

Завершенареконструкция здания областной филармонии, ледового Дворца спорта, ипподрома,тренировочных полей стадиона футбольного клуба «Тюмень», автовокзалов в г. Тюмени,г. Заводоуковске и п. Голышманово. Закончено строительствожелезно-дорожных вокзалов на ст. Коротчаево (г. Новый Уренгой) и в г. Нижневартовске,построен радиологический каньон областного онкологического диспансера. Введеныв эксплуатацию корпуса высших учебных заведений в г. Тюмени и г. Ханты-Мансийске,средних специальных учебных заведений в Сургутском районе, спортивныесооружения с искусственным льдом в г. Белоярский и г. Радужный.

Динамика ввода в действие жилых домов

Введено, тыс. м2 общей площади

В% к соответствующему периоду предыдущего года всего в том числе населением всего в том числе населением

2009 г.

январь-март 121,5 46,9 139,1 155,3 январь-июнь 337,7 109,0 157,1 146,8 январь-сентябрь 543,1 164,1 133,9 135,2 январь-декабрь 1200,8 245,8 89,7 104,0

2010 г.

январь-март 163,0 65,0 134,1 138,7 январь-июнь 347,0 130,0 102,8 119,2

Средняя фактическаястоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов вянваре-июне 2010 г. (рис. 6, рис. 7) составила по области 11497рублей (в январе-июне 2009 г. – 10201 рубль), в Ханты-Мансийскомавтономном округе-Югре – 15442 рубля (13067 рублей), Ямало-Ненецком – 20858рублей (21131 рубль), на юге области – 7363 рубля (4612 рублей). [7]

Рис. 6Средняяфактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади жилыхдомов в январе-июне 2010 г. (тыс. руб.)

Рис. 7 Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2общей площади жилых домов в январе-июне 2009 г. (тыс. руб.)

Также фактором влияющимина рынок недвижимости, является перевозки грузов (Приложение 3, рис. 8, рис. 9)

Рис. 8 Грузооборот автомобильноготранспорта январь – июнь 2010 года (млн. т-км)

Рис. 9 Грузооборот автомобильноготранспорта январь – июнь 2009 год (в %)

В структурегрузооборота значительную долю (более 90%) составляет трубопроводный транспорт.Создана одна из самых разветвленных сетей трубопроводов в России. На конец 2009 г.протяженность магистральных трубопроводов составила 37,4 тыс. километров. [11]

В июне 2010 г.индекс потребительских цен (рис. 10) к предыдущему месяцу по областисоставил 100,80%, в том числе на продовольственные товары – 100,88%, нанепродовольственные товары – 100,73%, платные услуги – 100,80%, к декабрю 2009 г.соответственно: 104,57%, 104,44%, 102,68%, 109,38%, к июню 2009 г.соответственно: 107,94%, 105,08%, 108,59%, 112,56%,

вянваре-июне 2010 г. к январю-июню 2009 г. соответственно: 108,65%,105,55%, 109,03%, 114,41%. (Приложение 4)

По оценке, вмае 2010 г. среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одногоработника (рис. 10) по области составила 16790 рублей, в Ханты-Мансийскомавтономном округе – Югре – 18683 рубля, в Ямало-Ненецком – 25200 рублей, на югеобласти – 7535 рублей.

Рис. 10 Среднемесячнаяноминальная заработная плата одного работника (тыс. руб.)

Численностьнаселения на 1 января 2010 г. (с учетом итогов Всероссийской переписинаселения 2008 г.) составила 3290,1 тыс. человек, из них 48,6% – мужчины,51,4% – женщины. В области проживают представители 131 национальности. Наиболеемногочисленные этнические группы, по данным переписи населения 2008 г., – русские(71,6% от общего числа жителей), татары (7,4%), украинцы (6,5%). [6]

Областьотличается суровыми природно-климатическими условиями, 90% территории отнесенок районам Крайнего Севера или приравнено к ним. Лишь 3% территории областизанимают сельскохозяйственные угодья. Более благоприятные климатические условияюга позволяют выращивать зерно, картофель, овощи, грубые и сочные корма,наличие больших площадей сенокосов и пастбищ создает благоприятные условия длямолочно-мясного животноводства. Здесь производится около 80%сельскохозяйственной продукции области. Восемь организаций участвуют вэкспериментальной российско-французской программе развития мясногоскотоводства.

Сельскохозяйственныеорганизации автономных округов специализируются на производстве молока, яиц,овощей защищенного грунта. Развиты традиционные для коренных народов Северапромыслы – оленеводство и рыболовство.

На душунаселения в области произведено 28 кг мяса (скот и птица на убой), 152 кг молока, 358 штук яиц. По производству яиц на душу населения область занимает лидирующееположение среди регионов Уральского федерального округа.

В областиактивно используются все основные виды транспорта. В структуре грузооборотагрузооборота значительную долю (более 90%) составляет трубопроводный транспорт.Создана одна из самых разветвленных сетей трубопроводов в России. На конец 2009 г.протяженность магистральных трубопроводов составила 37,4 тыс. километров.

Значительноеразвитие получил железнодорожный транспорт. Железная дорога связывает Транссибирскуюмагистраль через г. Тюмень и г. Тобольск с основными центрами добычинефти и газа в автономных округах.

Наиболеебыстро развивается автомобильный транспорт. Интенсивно растет парк транспортныхсредств. Построены и функционируют магистральные автодороги круглогодичногодействия, связывающие областной центр и промышленные центры Среднего Приобья.Ведется строительство моста длиной более 1,3 км через Иртыш неподалеку от г. Ханты-Мансийска.Мост войдет в федеральную трассу, которая свяжет г. Пермь и Серов(Свердловская область), центры нефтедобычи Среднего Приобья и г. Томск. В 2009 г.протяженность автомобильных дорог составила 33 тыс. км, из них 21,9 тыс. – ствердым покрытием. [6]

Для многихрайонов области большую значимость продолжает иметь речной транспорт. Вбольшинстве промышленных центров, расположенных на речных магистралях,действуют крупные речные порты.

Развитавиационный транспорт. Из аэропортов области воздушные суда совершают полеты вомногие города России и стран СНГ. Ряд аэропортов, в том числе в г. Тюмени,Нижневартовске, Салехарде, Радужном и Когалыме, производят таможенный ипограничный контроль и открыты для международного сообщения.

Разветвленнаясеть современных телекоммуникаций обеспечивает широкий спектр услуг связи.Развитие бизнеса в регионе способствует росту предложения всех их видов, впервую очередь документальной электросвязи, и услуг, предоставляемых сиспользованием сетей передачи данных. Особое значение приобретают сети,входящие во всемирную информационно-телекоммуникационную сеть Интернет.

Растет числоабонентов беспроводной, в том числе сотовой и пейджинговой связи,осуществляется роуминг со многими городами России и мира. На рынке сотовойсвязи области работают около 30 операторов, как общероссийских, так и региональных.На конец 2009 г. число подключенных к сетям абонентских терминалов сотовойподвижной связи составило 367,5 тыс. штук, подвижной радиосвязи – 4,2 тыс.штук, персонального радиовызова – 20,9 тыс. Вводятся в действие цифровые АТС,радиорелейные линии связи.

Все населениеобласти охвачено телевизионным вещанием, осуществляется прием эфирного испутникового телевидения, работают FM – радиостанции.

1.2 Анализрынка недвижимости

На 1 января 2010 г.в Едином государственном регистре предприятий и организаций насчитывалось 83,3тыс. хозяйствующих субъектов (2% от общего количества по России). Большинствоосуществляет свою деятельность в торговле и общественном питании, строительстве,промышленности.

Развиваютсяразличные формы функционирования субъектов малого предпринимательства:индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, организациималого предпринимательства, крестьянские (фермерские) хозяйства.

На начало 2010 г.в области действовало 10,3 тыс. малых организаций, из них по 31% – в строительстве,в торговле и общественном питании, 13% – в промышленности.

Зарегистрировано2473 крестьянских (фермерских) хозяйства. В 2009 г. крестьянскими(фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями произведено 15,5%от общего производства зерна, 4,7 – овощей, 2,2 – картофеля, 2,5 – молока, 2,1%– мяса (в убойном весе).

В 2009 г.приватизировано 82 организации, с начала учета (с 1992 г.) – 2613организаций. Наиболее распространенный способ приватизации – продажагосударственного и муниципального имущества на аукционах и коммерческихконкурсах. [9]

В настоящеевремя на рынке недвижимости Тюмени сложилась следующая ситуация: предложение (впервую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышаетплатежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должнопроизойти согласно закону спроса, а растут. Вместе с тем приобретение жильябыло и остается проблемой №1 для большинства горожан. [10]

Характернымсобытием для Тюмени является мгновенная реакция рынка на появление несколькихдесятков покупателей из северных регионов, которые приобретают квартиры, какправило, без торга и по максимальной цене. Цены при этом увеличиваются сразукак на вторичном, так и на первичном рынке жилья. [7]

Рынок жилья внастоящее время находится в состоянии стабильной неустойчивости, котораяхарактеризуется, с одной стороны, сравнительным постоянством цен на жилье, сдругой стороны диспропорцией в структуре спроса и предложения. [11]

Что жекасается ситуации по рынку недвижимости в общероссийских масштабах, то, вближайшие 2–3 года рост цен на жилье в России продолжится, а затем долженстабилизироваться. В целом по России в 2009 году рост цен на рынке жильясоставил около 25%. [12]

Если ростобъемов ввода жилья будет составлять около 10% ежегодно, цены в ближайшие годыстабилизируются. А дальнейшая ситуация с ценообразованием на рынке жилья будетзависеть от состояния экономики. Однако в ближайшие 5 лет снижение стоимостижилья не будет, поскольку спрос на рынке все еще велик, а с развитием системыипотечного жилищного кредитования он будет увеличиваться.

Спрос рождаетповышение цен. Наметившийся в первые месяцы нового года спрос на квартиры,укрепился и продолжается. В результате этого рост цен на квартиры в Тюменисоставил примерно 13–15% и еще продолжается. По оценкам специалистов присохранении таких темпов, квартиры к концу 2010 года подорожают на 50–60%. Кромеэтого, тенденция к увеличению цен привела к снижению предложений на рынкенедвижимости на 10%. [4]

Стоимость 1квадратного метра типового жилья в центре Тюмени на сегодняшний день в среднемсоставляет 22 тыс. рублей. Приобрести достойную квартирку доступно далеко некаждому. [5]

Еще три годаназад двухкомнатная «хрущевка» с кухней-каморкой образца 60-х годов тянула на150–250 тысяч рублей, ныне – от 600 тыс. руб. По прогнозам специалистов спадацен в областной столице больше не будет.

Общееколичество коммерческих компаний работающих на рынке недвижимости в Тюменисоставляет 58 агентств недвижимости, таки как: «Авангард», «Ареал», «Горси»,«Константа», «Адвекс – Т» (приложение5). [2]

Болееподробно о количестве сделок рассмотрим на примере достаточно известногоагентства недвижимости в городе Тюмени «Адвекс – Т». [15] По данным компании«Адвекс-Т», за девять месяцев нынешнего года практически в три раза увеличилоськоличество сделок по «ипотеке», в сравнении с аналогичным периодом 2009 года.Стало известно, что с января по сентябрь 2010 года по ипотечным кредитам вкомпании «Адвекс-Т» было совершено 114 сделок купли-продажи готового жилья, изних – 56 сделок – в период с января по апрель, 58 сделок – с мая по сентябрь.Известно, что в апреле 2009 года компания «Адвекс-Т» совместно с банком«Агропромкредит» начала реализацию общегородской ипотечной программы, и поданным на декабрь 2009 года в рамках сотрудничества была осуществлена 41сделка.

Среднее времяна оформление сделок с недвижимостью составляет один месяц, при условии, чтовсе необходимые документы собраны, и все правильно оформлено.

Жилье вТюмени покупают приезжие, основная масса которых – северяне, тюменцы составляютлишь третью часть всех покупателей. Стоит отметить, что покупают квартирыпреимущественно люди со стабильным заработком в пределах 350–500 долларов накаждого члена семьи. Приобретение жилья по ипотечным кредитам составляет лишь 5%от общего количества сделок с недвижимостью в Тюмени. [15]

Наибольшимспросом среди покупателей пользуются квартиры в центре Тюмени, Тюменском,Восточном микрорайонах, МЖК, а также в районе улиц Широтной и Московскоготракта.

Наименьшуюпопулярность завоевали квартиры в микрорайонах Заречном и Дома Обороны.

Информацию орынке недвижимости можно узнать из различных источников.

Одним изглавных источников получения информации являются газеты, такие как:«Недвижимость и строительство в Тюмени», «Из рук в руки», «Квартирный вопрос»,«Недвижимость для всех» и т.д.

Данныепериодические издания достаточно широко и основательно рассматривают вопросы,касающиеся недвижимости. Помимо спроса и предложения на недвижимость из данногоисточника можно извлечь полезную информацию, касающуюся благоустройства,застройки города, различные советы, интервью с депутатами, а также с людьми,работающими в агентствах недвижимости, в банках.

Другим, неменее важным источником информации является интернет. Это достаточно активныйисточник в освящении вопросов рынка недвижимости, как по России, так и повопросам местного рынка. Существует огромное количество сайтов, где можно найтиразличную информацию и статистику о недвижимости. К таким сайтам относится,например, etagi.ru; oblstate.ru; uralpolit.ru; regionz.ru; n-gorod.ru и т.д.

1.3 Анализместоположения объекта недвижимости

Описаниеобъекта недвижимости при оценке

Характеристика объекта Возможные значения

1. сегмент рынка

рынок жилья

2. текущее использование

проживание

3. вид данных

оценка

4. юридическое описание, регион, район, адрес

Тюменская область г. Покачи, ул.

5. право собственности

Право пользование

Характеристика участка

1. зона

селитебная

2. форма

многоугольник

3. топография

ровное место

4. состояние участка

разработан, имеются посадки

5. не благоприятные условия окружающий среды

отсутствуют

6. транспортная доступность

главная автодорога,

в 200 м и 300 м расположены остановочные комплексы

7. качество дорог

с твердым покрытием

8. состояние дорог

хорошее

9. доступные инженерные коммуникации

водопровод, телефонная сеть, электрические сети, теплотрасса

9. доступные инженерные коммуникации

водопровод, телефонная сеть, электрические сети, теплотрасса

Характеристика здания

1. год постройки

1982 г.

2. первоначальная балансовая стоимость

100 тыс. руб.

3. год последнего капитального ремонта

2010 г.

4. число этажей

5 этажей

5. общая площадь

58 м2

6. полезная площадь

45 м2

7. строительный объём

2,5 м

8. площадь застройки

установить не удалось

9. техническое состояние

хорошее

10. группа капитальности

I группа

11. фундамент

ленточный

12. стены

кирпичные

13. колонны и столбы

отсутствуют

14.перекрытия

железобетонные плиты

15. кровля

шифер

16. степень огнестойкости

I степень

17. коммунальные услуги

вода, отопление, канализация, электроснабжение, телефон

18. дополнительные постройки и удобства

отсутствуют

Помещения

1. размещение в здании

2 этаж

2. отделка

сделан ремонт

3. вход

со двора

4. вид из окон

во двор, на улицу

5. телефон

есть

Ближайшее окружение

1. границы окружения

Ул. Ленина, ул. Таежная

2. типичное использование окружения

жилые многоэтажные дома, гаражи, школа (300 м)

3. основной тип застройки

микрорайон

4. основной тип зданий

крупнопанельные железобетонные, кирпичные дома

5. качество застройки

здания, построенные после 1964 г., новостройки

6. этажность застройки

многоэтажные здания

7. социальная инфраструктура

рабочие места, учебное заведение, детский сад, судебное учреждение, предприятия торговли

8. объекты повышенной опасности

отсутствует

9. благоустройство территории

имеется детская площадка, цветники, тротуар

10. источник информации

собственные наблюдения

Природно-климатическиеусловия

Область отличаетсясуровыми природно-климатическими условиями, 90% территории отнесено к районамКрайнего Севера или приравнено к ним. Лишь 3% территории области занимаютсельскохозяйственные угодья. Более благоприятные климатические условия югапозволяют выращивать зерно, картофель, овощи, грубые и сочные корма, наличиебольших площадей сенокосов и пастбищ создает благоприятные условия длямолочно-мясного животноводства. Здесь производится около 80%сельскохозяйственной продукции области. Восемь организаций участвуют вэкспериментальной российско-французской программе развития мясногоскотоводства.

2. Анализрынка недвижимости с помощью анкетирования

1. Вашпол:

Большинствоопрошенных женский пол – составляющий 53,3%, а мужской пол составил 46,7%.

2. СколькоВам лет:

Из 100% опрашиваемых:20% это люди в возрасте свыше 46 лет; возраст от 18 – 25 лет составил 26,6%; от26 – 35 лет – 20%; и 26,6% люди находящиеся в возрасте 36 – 45 лет.

3. Изскольких человек состоит Ваша семья:

Большинствоопрошенных людей 33,3% имеют семью, которая состоит из трех человек; семья,состоящая из двух и более 5 человек составляет – 26,6%; 13,3% опрошенных – людиимеют семью из четырех человек.

4. В какой средеВы работаете:

Большинствоопрошенных людей 20% работают в экономической сфере, также это студенты ислужащие, 13,3% занимаются предпринимательством, рабочие составляют лишь 6,6%.

5. Вашсреднемесячный доход:

У большинстваопрошенных 46,7% среднемесячный доход составляет до 5 тыс. руб.; у 20% доходсоставляет от 5 – 30 тыс. руб.; лишь у 13,3% доход свыше 30 тыс. руб.

6. В какойквартире вы живете:

73,3% опрошенныхпроживают в собственных квартирах; 13,3% проживают с родителями; а также 13,3%живут в частных домах или в общежитии.

7. Какуюплощадь составляет Ваша квартира:

У26,6% площадь квартиры составляет 40 – 80 м2; чуть меньшеопрошенных 20% говорят о том, что площадь их квартиры равна свыше 80 м2;

8. Сколькокомнат в Вашей квартире:

47% людей имеют всвоей квартире три комнаты; чуть меньше 15% люди, имеющие одну, две или четырекомнаты; 8% имеют одну комнату;

9. Устраивают лиВас ваше жильё:

10. Еслибы Вам срочно понадобилось купить квартиру, то Вы:

Большинствоопрошенных 60% предпочитают взять ссуду в банке; 26,6% хотели бы приобрестиквартиру с помощью ипотеки; и 13,3% рассчитывают на помощь знакомых.

11. Вкаком районе Вы бы хотели купить квартиру:

Большинство опрошенных 60%предпочитают приобрести квартиру в центре; 26,6% за городом; 6,6% хотели быкупить квартиру на окраине либо в микрорайоне.

12. При покупкежилья Вы выберите:

Большинствоопрошенных 40% выбирают элитное либо жильё индивидуальной планировки; а 20%выбирают типовое жильё.

13.Приемлемая цена за 1 м2:

При покупке жильябольшое внимание уделяется цене и 40% опрошенных считают, что приемлемая ценаза 1 м2 должна составлять до 15 тыс. руб., но 20% людей говорято том, что стоимость 1 м2 должна быть равна от 15 – 20 тыс.руб.

15. какова причинапостоянного роста цен на жильё:

46,7% опрошенныхсчитают, что рост цен на жильё обусловлен инфляцией и увеличением спроса нажильё; 6,6% из–за политической обстановке.

16. Знаете ли Вычто такое ИПОТЕКА:

73,3% опрошенныхзнакомы с ипотекой, а 26,7% не знакомы.

17. Наиболееприемлемый для Вас срок ипотечного кредитования:

60% опрошенных считаю, что приемлемый срокипотечного кредитования 10 лет; 20% считают, что 20 лет; и лишь 13,3% считают,что срок ипотечного кредитования должен быть равен 5 лет.

В результатепроведенного мной исследования выяснилось, что большинство опрошенных – 26,6%составляют люди в возрасте 18–46 лет, и относятся к работающей социальнойгруппе. Большая часть опрошенных 53,3% – женский пол. Среднемесячный доход составляетдо 5 тыс. руб. Большая часть опрошенных 73,3% в данный момент проживает всобственной квартире, и имеют три комнаты. Площадь квартиры большинстваопрошенных составляет от 40 – 80 м2 и их семья состоит из трехчеловек. 53,3% опрошенных не устраивают собственное жильё. При покупке жилья 60%рассчитывают в основном на ссуду в банке. При покупке жилья должное вниманиеуделяется местоположению и цене. Наибольшей популярностью 60% у покупателейжилья пользуется центр города, и предпочитают элитное жильё и индивидуальной планировке,а приемлемая цена за 1 м2 должна составлять до 15 тыс. руб. 73,3%опрошенных знакомы с ипотекой и считают, что приемлемый срок ипотечногокредитования должен составлять 10 лет.

3. Анализчетырехкомнатных квартир

Приисследовании предложения и спроса на четырёхкомнатные квартиры [6] выяснилось,что предложение по сравнению со спросом лидирует. Так, к примеру, в сентябрепредложение составляло 57 объявлений, а спрос на эти же квартиры всего лишь 5объявлений. В октябре предложение составляло 58 объявлений, а спрос 5объявлений. В ноябре предложение равнялось 42 объявления, а спрос 1 объявление.В декабре было 116 предложений, а спрос всего 3 объявления.

Рис. 13Предложениена четырёхкомнатные квартиры с сентября по декабрь 2010 г.

Рис. 14 Спрос на четырёхкомнатные квартиры с сентябряпо декабрь 2010 г.

Заключение

Основными показателями, влияющими на рынокнедвижимости, является объем промышленной продукции, капитальные вложения,товарооборот, объем подрядных работ, грузооборот, номинальная заработная платаи прочие.По объему произведенной промышленнойпродукции область занимает 1 место в России. За 9 месяцев 2010 годапромышленные предприятия Тюменской области выпустили продукцию на 13,8% большечем за аналогичный период прошлого года.

Тюменскаяобласть относится к числу регионов с наиболее высокой инвестиционнойактивностью. Наибольший объем инвестиций вложен в промышленность и транспорт.Так же область является одним из перспективных регионов Российской Федерациидля выгодного вложения иностранного капитала. Деловое сотрудничествоосуществляется с 35 странами мира, такими как Кипр, Германия, США, Украина.

ТоварооборотТюменской области возрос почти на 50%, причем, произошло увеличение какэкспортной, так и импортной составляющих. Превалирующее значение в структуреэкспорта имеют нефть, нефтепродукты, битуминозные вещества, продукциятопливно-энергетического комплекса. Импортируется, в основном, 80%,промышленное оборудование и транспортные средства.

По оборотурозничной торговли, платных услуг на душу населения область уверенно лидирует врейтинге регионов УФО, по России занимает соответственно 5 и 6 места.

В областисоздан мощный строительный комплекс. Объем работ, выполненных по договорамстроительного подряда в области, составляет 17,3% от объема РФ.

В структурегрузооборота значительную долю (более 90%) составляет трубопроводный транспорт.Создана одна из самых разветвленных сетей трубопроводов в России.

Значительноеразвитие получил железнодорожный, автомобильный, авиационный транспорт.

Среднемесячнаяноминальная начисленная заработная плата работающих равняется 14584 рублям. Поразмеру среднемесячной заработной платы одного работника Тюменская областьзанимает лидирующее положение в стране, уступая лишь Москве.

Ситуация нарынке труда Тюмени вполне благополучна. Количество безработных сейчассоставляет лишь 0,4% от всего работоспособного населения.

Что касаетсярынка недвижимости, то здесь достаточно сложная ситуация, так как предложение(в первую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышаетплатежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, а растут.

В большейстепени покупателями тюменской недвижимости являются северяне, которыеприобретают квартиры, как правило, без торга и по максимальной цене. Цены приэтом увеличиваются сразу как на вторичном, так и на первичном рынке жилья.Наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры в центре Тюмени,Тюменском, Восточном микрорайонах, МЖК, а также в районе улиц Широтной иМосковского тракта.

При опросенаселения выяснилось, что большая часть людей имеет среднемесячный доход до 5тыс. руб. Большая часть опрошенных 73,3% в данный момент проживает всобственной квартире, и имеют три комнаты. При покупке жилья 60% рассчитывают восновном на ссуду в банке. Должное внимание уделяется местоположению и цене.Наибольшей популярностью 60% у покупателей жилья пользуется центр города, ипредпочитают элитное жильё и индивидуальной планировке, а приемлемая цена за 1 м2должна составлять до 15 тыс. руб.

Вывод про 4-хкомн квартиры.

Списоклитературы

1. Асаул А.Н.«Экономика недвижимости» учебник СПБ.: гуманистика, 2009 г.

2. «Квартирный вопрос» //№37 от 28.09.04 г., №39 от 12.10.04 г., №42 от 2.11.04 г.

3. «Недвижимость для всех» //№5 от 22.09.04 г., №6 от 29.09.04 г., №8 от 13.10.04 г., №9 от20.10.04 г., №13 от 17.11.04 г., №14 от 24.11.04 г., №16 от8.12.04 г., №18 от 22.12.04 г.,

4. Сайт «Недвижимость истроительство в Тюмени»

5. www.etagi.ru

6. www.oblstat.ru

7. www.regions.ru

8. www.testate.ru

9. www.tyumen.net.

10. www.vsluh.ru

11. www.uralpolit.ru

12. www.vremya.ru

13. www.veles-capital.ru

14. www.n-gorod.ru

15. www.advecs.ru