Реферат: Оценка стоимости предприятия
/>/>/>Оглавление
Введение
Глава 1. Оценка стоимостипредприятия в РФ
1.1 Оценка бизнеса какэкономическая категория
1.2 Методическая базаоценки стоимости предприятия
1.2.1Затратный подход
1.2.2 Рыночный подход
1.2.3 Доходный подход
Глава 2. Оценка стоимостипредприятия ЗАО «БИРЮСА»
2.1 Краткая экономическаяхарактеристика ЗАО «Бирюса»
2.2 Оценка стоимости позатратному подходу (методу скорректированных чистых активов)
2.3 Подход сравнительногоанализа продаж
2.4 Оценка доходнымподходом
Заключение
Список использованнойлитературы
Введение
В мировой практикеиспользуется множество различных подходов к оценке стоимости компаний, ихактивов, бизнеса в целом. Вместе с тем, вопросам оценки пока еще уделяется явнонедостаточное внимание. Здесь особо следует сказать о том, что при проведенииоценочных работ в российских компаниях многие из существующих подходов либовообще не используются, либо используются крайне редко, в результате этого, напрактике не всегда обеспечивается всесторонняя, полная и объективная оценка величиныкапитала.
В российских компанияхнакоплен некоторый положительный опыт в осуществлении рыночной оценки стоимостибизнеса, определении затрат на инвестиции и т.д. Лишь совсем недавно, в начале90-х годов, в отечественной практике в связи с переходом к рыночным методамведения хозяйства, необходимостью проведения оценки стоимости приватизируемыхобъектов государственной собственности, реализации мер по ликвидации убыточныхкомпаний, стали находить применение современные методы оценки стоимости бизнесадля решения указанных задач. Для России актуальность этой темы связана, преждевсего, с тем, что определить стоимость компании, в стране с переходнойэкономикой, довольно сложно. В первую очередь, это обусловлено необходимостьюучета высоких рисков, характерных для формирующихся рынков.
При оценке стоимостибизнеса определенное внимания заслуживают вопросы использования методов оценки.Существующие ныне за рубежом и в нашей стране методы оценки стоимости бизнесаможно вместить в рамки более или менее объемных классификаций. В основе этихклассификаций, как правило, находятся: методологические, экономические,рыночные, временные, имущественные и другие признаки. В этой работе будутрассмотрены наиболее часто встречающиеся подходы к вопросам применения методов оценкиу зарубежных и отечественных специалистов.
Каждый из подходов,применяемых в современной теории оценки стоимости бизнеса, обладает какнекоторыми преимуществами, так и определенными недостатками. В этой связиследует констатировать, что в современной теории оценок преобладают группировкиметодов оценки по формальным признакам, но недостаточное внимание уделяетсяметодам оценки по временному признаку, который является важным критерием вопределении изменений стоимости и цены объекта, находящегося в процессеперенесения своей стоимости на товар, т.е. функционирующего капитала.
Таким образом, цельюданной работы является оценка стоимости предприятия на основе анализаприменяемых в настоящее время современных методик оценки стоимости бизнеса.
Для достиженияпоставленной цели решены следующие задачи:
исследовать существующиеточки зрения на оценку бизнеса;
рассмотреть существующиеконцептуальные подходы при реструктуризации бизнеса;
проанализироватьсуществующие методики оценки стоимости бизнеса;
оценить стоимость бизнесана реальном примере;
Оценку бизнеса по еепредмету с самого начала нельзя смешивать с анализом финансово-хозяйственнойдеятельности компании (например, на основе исследования коэффициентов,рассчитываемых по бухгалтерскому балансу компании), который тоже иногда в«обывательском» смысле склонны называть оценкой того, как в компанииосуществляется бизнес. Оценка бизнеса всегда отвечает на прямой вопрос:«сколько стоит или сколько может стоить бизнес?».
В первой главе даннойработы подробно освещаются цели и причины проведения оценки стоимости бизнеса.Рассматриваются стандарты стоимости бизнеса. Даются различные точки зрениясовременных экономистов по данной тематике.
Во второй главе напримере ЗАО «Бирюса» проведена оценка стоимости бизнеса.
Глава 1. Оценка стоимости предприятия в />/>/>/>/>/>/>/>РФ
1.1 Оценка бизнеса как экономическая категория
С развитием отечественнойрыночной экономики у российского собственника, наконец, появилась возможностьпо своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым и недвижимымимуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Но практическиу каждого, кто собирается реализовать свои права собственника, возникаетмножество вопросов. Один из главных — вопрос оценки стоимости собственности, втом числе и бизнеса.
Всего несколько лет назадлишь ограниченный круг финансовых аналитиков и топ-менеджеров российскихкомпаний четко представляли себе, что такое «стоимость бизнеса (компании)», какона определяется и как можно использовать эту категорию для поиска оптимальныхрешений по управлению компанией. Однако процесс интеграции российской экономикив мировую рыночную систему протекает не только в материальной сфере, но иоказывает влияние на систему нашего корпоративного мышления, вследствие чеговсе большее число российских компаний управляются с использованием стоимостныхоценок предлагаемых стратегий развития.
Действительно, именносоздаваемая для акционеров стоимость в долгосрочной перспективе являетсянаилучшим критерием оптимальности принимаемых управленческих решений. Именнодержатели акций, являясь остаточными претендентами на денежные потоки компании,для принятия решений нуждаются в отличие от любого другого кругазаинтересованных лиц (менеджеров, наемных рабочих, общества в целом) вмаксимально полной информации, мыслят долгосрочными категориями и должныэффективно управлять всеми денежными потоками компании.
Существующие за рубежомтеории оценки стоимости компаний и их активов имеют многовековую историю. Вчастности, правила экспертной оценки бизнеса по продажной рыночной стоимостибыли разработаны известным немецким ученым — математиком Г. Лейбницем еще вXVIII веке. Первые упоминания об оценке как методе бухгалтерского учета ирекомендации по его использованию при учете в продажных ценах и посебестоимости появились еще раньше — в XVI веке в трудах основоположниковбухгалтерского учета Л. Пачоли и А. ди Пиетро. Сложившиеся за рубежом традициии основные подходы, не только суммирование затрат по конкретному имущественномуобъекту в денежном выражении, но и множество других весьма интересных методов,вполне могут быть применимы для проведения оценки бизнеса в современныхроссийских условиях.
Иногда среди специалистоввозникает мнение о том, что профессиональная оценка не является самостоятельнойобластью научных знаний, поскольку для ее осуществления используются различныеметоды, сформированные в рамках других наук: учетные оценки — заимствованы избухгалтерского учета, финансовые — из теории финансов, рыночные — измакроэкономики и т.д. Возможно, с этим и следовало бы согласиться, но дело втом, что именно благодаря данному направлению научных знаний были обобщеныразличные методы оценки, применяемые в математике, естественных, экономическихнауках, и выработаны практические рекомендации по их применению.
В современных условияхлюбой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночнойсделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Владелецбизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать, т.е. бизнесстановится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами, и каквсякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Но это товар особогорода.
Во-первых, это товаринвестиционный, те есть товар, вложения в который осуществляются с целью отдачив будущем. Затраты и доходы разъединены в будущем. Причем размер ожидаемойприбыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходитсяучитывать риск возможной неудачи.
Во-вторых, бизнесявляется системой, но продаваться может как вся система в целом, так иотдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнесастановятся основой формирования иной, качественно новой системы, то естьтоваром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.
В-третьих, потребность вэтом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара,так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществеприводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет кдальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает ещеодна особенность бизнеса как товара – потребность в регулированиикупли-продажи.
По мнению И. В. Гусевой,главного специалиста-оценщика Центра экспертиз «ЛАИР», особенностью процессаоценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка неограничивается учетом одних лишь затрат на создание или приобретениеоцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов:фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модельконкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночнуюпопулярность и известность (гудвилл), макро- и микроэкономическую средуобитания объекта.
По мнению ЮрияШкольникова, аналитика Группы независимых экспертов, существует ряд проблем,связанных с оценкой стоимости бизнеса (компании), которые условно можноразделить на две категории:
оценка стоимости активовкомпании;
оценка стоимостисобственного капитала компании, доли в собственном капитале или пакета акций.
Первая группа оценоксвязана с ситуациями, когда предполагаются сделки с имуществом компании,внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал, ликвидация компании. Взависимости от объекта оценки (недвижимость, машины и оборудование,нематериальные активы) используются соответствующие подходы и методы оценкиэтих активов. Строго говоря, оценка активов не является оценкой компании какхозяйствующего субъекта. Неправомерно отождествлять оценку стоимости акций соценкой активов компании. Оценка активов, как основа для оценки пакета акцийили капитала компании, применима в некоторых случаях или для некоторых типовкомпаний (например, холдинговых или инвестиционных). Оценка второй группынеобходима в случае предполагаемой продажи компании или пакета акций, залогаценных бумаг компании, слияния или поглощения, принятия решения одополнительной эмиссии ценных бумаг [12, с. 37].
Весь процесс оценкистоимости бизнеса (компании) напрямую зависит от причин ее побудивших и целейею преследуемых. Правильное определение цели — одна из важнейших задачначального этапа работ по оценки стоимости бизнеса. Без четкого пониманияпроблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат оценки,невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, нитребуемую базу оценки. Решение задачи осложняется также тем, что руководителиили собственники компании пытаются решить разные проблемы в рамках однойработы. Достаточно типична ситуация, когда заказчик одну и ту же оценку предполагаетиспользовать для переоценки основных фондов предприятия, оценки имущества,вносимого в качестве вклада в уставный капитал, и для принятия решения ореструктурировании компании. Оценщик должен четко определить и согласовать сзаказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценкии обосновать необходимость использования той или иной методики. Наиболее частов мировой практике оценка бизнеса (компании) производится в следующих целях:
Повышения эффективноститекущего управления компанией;
Определения стоимостиценных бумаг в целях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке. Дляпринятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственностькомпании и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций,а также возможные будущие доходы от компании;
Определение стоимостибизнеса в случае его купли-продажи целиком или по частям;
Реструктуризациякомпании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидациикомпании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий изсостава холдинга;
Разработка плановразвития компании. В процессе стратегического планирования возможно оценитьбудущие доходы компании, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
Определениекредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании;
Страхование, в процессекоторого возникает необходимость определения стоимости активов в преддвериипотерь;
Налогообложение; [30, с.27].
Понятие стоимости бизнеса(компании) имеет множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости воценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке. Влитературе, посвященной оценке стоимости бизнеса (компании) различают четыреосновных стандарта оценки:
обоснованной рыночнойстоимости;
обоснованной стоимости;
инвестиционной стоимости;
внутренней(фундаментальной) стоимости;
Все указанные стандартыпредполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, невынужденные (в том числе административными вмешательствами), сделки поприобретению бизнеса или его долей.
Основные различияуказанных стандартов сводятся к следующему.
Стандарт обоснованнойрыночной стоимости предполагает, что оценка бизнеса (инвестиционного проекта)производится на основе информации (об имуществе, о текущей и прогнознойконъюнктуре на рынке сбыта и покупных ресурсов, деловых возможностях и пр.),которая равно доступна для любого потенциального покупателя и продавца бизнеса,для любого инвестора. Деловые возможности любого потенциального инвестора, вчастности, по финансированию проекта, по продажам, также считаются равными инеограниченными.
Стандарт обоснованнойрыночной стоимости самым серьезным образом ограничивает возможности применениясколь-либо сложных методов оценки бизнеса, так как они подразумеваютпривлечение большого массива внутренней информации предприятия. Поэтому можносказать, что единственным подходом к оценке бизнеса, который действительноотвечает указанному стандарту, является рыночный подход. Только в немиспользуется общедоступная для всех рыночная информация.
Однако рыночный подход коценке бизнеса может быть применен лишь к оценке рыночной стоимости закрытойлибо недостаточно открытой для фондового рынка (следовательно, с недостаточноликвидными акциями) компании. К оценке имущественных комплексов его нельзяприменить, так как ни на фондовом, ни на каком другом рынке капиталаимущественные комплексы не котируются и информация по ним не публикуется.
Стандарт обоснованнойстоимости предполагает оценку бизнеса на основе равнодоступной для конкретных покупателяи продавца бизнеса указанной информации. Их деловые возможности такжепредполагаются одинаковыми.
Стандарт обоснованнойстоимости наиболее применим в западной практике в случаях, когда акционерыменьшинства опротестовывают через суд сделки по скупке от них акций болеекрупными акционерами тех же компаний на основании предъявления, к последним,претензий по поводу несоблюдения при подготовке договорной цены купли-продажиуказанного стандарта. Претензия состоит в том, что акционеры большинства в такихслучаях зачастую не предоставляют контрагенту по сделке (акционеру меньшинства)той информации об истинных рыночных перспективах компании и подлинной рыночнойстоимости ее имущества, из которой исходят сами при определении максимальнодопустимых цен на акции компании. Доказанная подобная информационная асимметрияможет привести к аннулированию рассматриваемой сделки.
Очевидно, что даннаяситуация имеет прямые аналогии и в отечественной практике, когда более крупныеакционеры и менеджеры приватизированных компаний на основе сходнойинформационной асимметрии (зачастую усиливая ее распространением ложнойинформации о заниженных перспективах компании) скупают мелкие пакеты акций уработников приватизированных компаний, которым к тому же задерживается выплата заработнойплаты.
Стандарт инвестиционнойстоимости предполагает оценку бизнеса (инвестиционного проекта) только наоснове информированности и деловых возможностей конкретного инвестора(следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будетразной для разных потенциальных инвесторов).
Инвестиционная стоимостькомпании с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешнейстоимостью компании. Инвестиционная стоимость компании с точки зрения еедействующих менеджеров и с учетом их планов называется стоимостью компании какесть.
Стандарт внутренней(фундаментальной) стоимости предполагает оценку бизнеса (проекта) стороннимнезависимым оценщиком на основе его собственных информированности ипредставлении о деловых возможностях инвестора (что не исключает предоставленияоценщику по его требованию необходимой для оценки информации, которую он будеткорректировать).
Стандарт внутренней(фундаментальной) стоимости предполагает также, что рассматриваемая компаниядолжна быть оценена всеми существующими методами оценки бизнеса с получениемитоговой оценки как средневзвешенной из всех определенных разными методамиоценок (где в качестве весовых коэффициентов должны выступать специальнообосновываемые коэффициенты доверия оценщика к результатам применения того илииного метода оценки в конкретной оценочной ситуации). [25, с. 25].
Приведенные стандартыоценки бизнеса применимы как к оценке компаний (их рыночной стоимости или,иными словами, их рыночной капитализации), так и к оценке имущественныхкомплексов независимо от того, кто ими владеет.
Обычно в мировой ироссийской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса кактакового соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости. По мнениюдоктора экономических наук, профессора Института профессиональной оценкиФинансовой Академии М.А. Федотовой, основными факторами, определяющими рыночнуюстоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль оцениваемогобизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение спроса ипредложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контролянад бизнесом и степенью ликвидности активов.
Помимо общепринятыхмеждународных стандартов в отдельных странах разрабатывают и утверждаютнациональные стандарты оценки бизнеса, которые играют роль нормативныхметодических документов. Они являются рамочными, не диктуют для каждогоконкретного случая метод оценки. Однако эти национальные стандарты претендуютна то, чтобы упорядочивать способы расчета для разных методов оценки бизнеса ииспользуемую терминологию. Национальные стандарты закрепляют то, на какомуровне и как видится методический аппарат оценки бизнеса наиболее влиятельнымитеоретиками и практиками оценки бизнеса в той или иной стране.
1.2 Методическая базаоценки стоимости предприятия
/>Летом текущего года нашей стране приняты новыеФедеральные Стандарты Оценки (ФСО 1,2,3), которые наряду со “Стандарты оценки,обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”, утвержденными ПостановлениемПравительства Российской Федерации N 519 6 июля 2001 г., являются обязательнымик применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимостиобъекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и также при проведенииоценки.
При проведении оценкиобъекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда илирешения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельностив Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объектаоценки, указанный в соответствующем определении или решении. При составленииотчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающуюдостоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведениядоказательственного значения.
Стандарты оценкиопределяют виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки.
Рыночная стоимостьобъекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может бытьотчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ценысделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Виды стоимости объектаоценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объектаоценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого наоткрытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению сзатратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещенияобъекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки,в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износаобъекта оценки;
в) стоимостьвоспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих надату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, сприменением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объектаоценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемаяисходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из егодоходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объектаоценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая дляисчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положенияминормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объектоценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичныхобъектов;
з) утилизационнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимостиматериалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектаоценки;
и) специальная стоимостьобъекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке илинормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятиерыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.
Подходы к оценке:
затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определениизатрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетомего износа;
сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравненииобъекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними;
доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определенииожидаемых доходов от объекта оценки.
Метод оценки — способрасчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценка во всем мирерассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью.Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ееэффективного использования и соответственно возникает потребность в услугахоценщика.
Потребность в оценкестоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организациявладеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства илиправительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при приватизацииданного объекта необходимо заключение профессионального оценщика.Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо другом изъятииимущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например,если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильногокольца, и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, тосумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесениив уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальныхоплат труда, необходима его рыночная оценка.
Наиболее частонезависимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятия.Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способпокрытия дефицита оборотных средств – кредит. Обеспечением по кредиту можетбыть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определениизалоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценкиуровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивающая себявозможностью возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщикомкредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога иразмера кредита.
Необходима оценка и вслучае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимостьэтого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.
В соответствии с новымзаконодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика дляопределения стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчитрешение имущественных споров.
Цели оценки тесно связаныс ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта вбольшой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.
В стандартах оценкиоценщикам рекомендуется определять стоимость объектов, применяя как можнобольшее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимойинформации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методамвероятность получить более точное значение стоимости объекта значительновозрастает.
Методы оценкинедвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным исравнительным (рыночным) подходом.
Методы затратного подходаподразумевают знание оценщиком специфики, правильно оценивать физический, функциональный,экономический износ, стоимость объекта при наилучшем и наиболее эффективномиспользовании. Для определения стоимости по методам доходного подходанеобходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации идисконтирования, умения адекватно оценивать риски вложения капитала,прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидетьдинамику изменения стоимости объекта в зависимости от внешних факторов. Методысравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации опродажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными,однако от оценщика требуется знание рынка, аналитики достаточного количествареальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи,местоположение, назначение и т.д.).
Рассматривая сферыприменения этих методов, можно заключить, что если объект не является доходным,то для его оценки целесообразно применять затратный и сравнительный подходы. Вслучае, если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, авспомогательными — затратный и сравнительный. Комплексное использование всехтрех методов позволяет более точно обосновать рыночную стоимость объекта. Врамках каждого из подходов существуют целый ряд методик расчета рыночнойстоимости.
/>/>
1.2.1 Затратный подход
При применении затратногометода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисомрыночной стоимости доходоприносящего объекта. Например, рыночная стоимостькомплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат настроительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (наокраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.
Практика показывает, чтонаибольшие проблемы при использовании затратного подхода возникают в связи соценкой рыночной стоимости земли. Наиболее достоверным методом оценки земли спозиций западной теории является метод сравнительного анализа сопоставимыхпродаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможноиз-за неопределенности российского законодательства о земле и непрозрачностиинформации о сделках по купле или продаже земельных участков.
Затратный подход,используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты,необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии иливоспроизведения его потребительских свойств, являются приемлемым ориентиром дляопределения рыночной стоимости объекта оценки.
Однако здесь необходимопонимание различия между восстановительной стоимостью (стоимостьювоспроизводства) объекта и стоимостью замещения.
Восстановительнаястоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценахна строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких жеархитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и стем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительнойстоимости воспроизводятся тот же функциональный износ объекта и те женедостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.
Стоимость замещенияопределяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего соцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурномстиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна ипланировки.
Граница междувосстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна,и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора тогоили иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применениязатратного подхода.
Согласно стандартамРоссийского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке затратным подходомнеобходимо определить: рыночную стоимость участка земли; стоимостьвосстановления объекта или его замещения; величину накопленного износа объекта;рыночную стоимость недвижимости затратным методом как суммы стоимости участказемли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
В российских условияхобъектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности наземельный участок, а лишь право пользования на правах аренды. Теория оценкистоимости земельного участка выделяет здесь пять основных методов определениястоимости: капитализация земельной ренты (доходный подход); метод соотнесения(переноса); метод развития (освоения); техника остатка для земли; метод прямогосравнительного анализа продаж. Определение стоимости земельного участка методомкапитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученныхза счет арендных платежей. В России мало распространена практика сдачи в арендучастных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальныеземельные участки. При этом нормативная цена земли неадекватна ее рыночнойстоимости.
Самым надежным из всехвышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямогосравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продажзаключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельныхучастков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок наразличия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. Врезультате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимогоучастка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, азатем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.
Следующим этапомприменения затратного подхода является определение восстановительной стоимостиобъекта или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчетавосстановительной стоимости или стоимости замещения.
Метод количественногоанализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимыхдля строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом:затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратамнеобходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты попроектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимыедля воспроизводства оцениваемых улучшений.
Количественный анализнаиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокаяквалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Поэлементный способрасчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздоменее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненныхсметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимаютнаиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб.м кирпичнойкладки, 1 кв.м кровельных покрытий и т.п.).
Метод сравнительнойединицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойствоцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобноготипового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемогообъекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционнымхарактеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затемстоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м и пр.) умножаетсяна число единиц оцениваемого объекта.
Это наиболее простойспособ оценки объекта недвижимости и широко применяется оценщиками, особеннопри проведении переоценки основных фондов предприятий.
Индексный способзаключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объектапутем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодическипубликуются в печати.
Определение накопленногоизноса является заключительным этапом затратного подхода.
При затратном подходеопределение износа используется для того, чтобы учесть различия вхарактеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.Учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновьвоспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторовснижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический,функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражаетизменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например,дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первыйвозникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействиеместественных и природных факторов.
Существуют четыреосновных метода расчета физического износа: экспертный (самый точный, но инаиболее трудоемкий, рассчитывается на основе создания дефектной ведомости иопределения процентов износа всех конструктивных элементов здания илисооружения); нормативный (или бухгалтерский); стоимостной и метод расчета срокажизни здания.
Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современнымстандартам: с точки зрения его функциональной полезности, поархитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям,благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональнымхарактеристикам. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты навосстановление, то функциональный износ устранимый. Элементом устранимогофункционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установкукоторого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости.Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальнойстоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его жестоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимомуфункциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанныхкак с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.
Если физический и вопределенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкцииили модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаевнеустраним.
Внешний (экономический)износ — это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких какобщеэкономические, внутриотраслевые, правовые изменения или изменения,относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию иадминистративным распоряжениям.
Основными факторамивнешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое вотдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующегозаконодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафыза загрязнение окружающей среды.
Существуют два подхода коценке внешнего износа — сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных иизмененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе, относящемся кизменению внешних условий. После определения совокупного накопленного износаоценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет крыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительнойстоимости объекта и накопленного износа.
Затратный подход применимк оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаяхтакое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости).
Наиболее распространеннойобластью применения затратного подхода является оценка объектов на«пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости.Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, чтонедостаточность или недостоверность информации о состоявшихся сделках покупле-продаже объектов-аналогов в ряде случаев ограничивает возможностьиспользования других подходов к оценке.
Затратный подходприменяют также при технико-экономическом обосновании нового строительства, приоценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства иреконструируемых объектов. В этом случаев затратный подход позволяет оценитьэффективность инвестиционного проекта. Используя сочетание затратного идоходного подхода, а именно сравнивая затраты на строительство объекта сполученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболееэффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия(переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскомуучету (ПБУ 6-97) «Учет основных средств» определяют стоимость объектаоценки затратным подходом.
Постоянно расширяющейсясферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. В данномслучае предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, суммастрахового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затратстрахователя затратным подходом.
/>/>
1.2.2 Рыночный подход
Сравнительный (рыночный)подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов,аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был примененк конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных идостоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектовнедвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынканедвижимости.
В российских условиях дляоценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиесясведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информациидля данного метода осложняется ее закрытостью.
При оценке стоимостибанка суть данного подхода заключается в том, что курс акций банка отражаетрыночную привлекательность этого банка как объекта приобретения иинвестирования. Показатель рыночной привлекательности обычно рассчитывается пооткрытым акционерным обществам, акции которых котируются на фондовых биржах.Для того чтобы определить показатель рыночной привлекательности банка,выпустившего только обыкновенные акции, необходимо разделить прибыль посленалогообложения за истекший год на число акций, находящихся в обращении наконец этого года. Полученный показатель является доходом на одну акцию. Затемрыночная продажная цена акций на любую произвольно выбранную дату соотносится сполученным результатом — доходом в расчете на одну акцию, в результате чегоопределяется показатель рыночной привлекательности. Для российской практикиданный подход в настоящее время практически невозможно использовать напрактике, ибо акции российских коммерческих банков, за исключением Сбербанка,на фондовых биржах не котируются. Тем не менее, задача прогнозирования курсовойстоимости акций банков после слияний остается актуальной.
/>/>
1.2.3 Доходный подход
Рынок аренды в отличие отрынка продаж является наиболее динамичным, более открытым и богатым синформационной точки зрения. Доходы от аренды в большинстве случаев являютсяосновой для применения доходного подхода к оценке недвижимости.
Общепризнанно, чтодоходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно,наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того,доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибкиминструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости,но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционныхпроектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее.
В мировой практике придоходном подходе используются: метод прямой капитализации и методдисконтирования денежных доходов.
Метод прямойкапитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода(ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОДпредставляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистогодохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционныхрасходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении,что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качествепрогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.
Расчет ЧОД начинается сопределения потенциального валового дохода (ПВД) – ожидаемой суммарной величинырыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуютосновному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установлениенастенной рекламы и т.д.). Следующим шагом расчета ЧОД является определениеэффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери отнезанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются изпотенциального валового дохода. Эти потери согласуются с вероятностью того, чточасть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а частьплощадей останется не занятой арендаторами. Так как в оценочной деятельности несуществует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом дляполучения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, длякоторого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени,из которых можно узнать уровень потерь на практике.
ЧОД рассчитывается какразница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОР).Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечениянормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принятоделить на:
условно-постоянные;
условно-переменные(эксплуатационные);
расходы (резерв) назамещение.
К условно-постоянным ОРотносятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы настрахование.
К условно-переменным ОРотносятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта иуровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы – это расходына управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.
Расходы на замещениевычитаются как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогичнобухгалтерской амортизации).
Формула оценки выглядиттак:
/> (1)
где Vост- текущаястоимость (стоимость на момент оценки) бизнеса,
CF — годовой денежныйпоток,
R — коэффициенткапитализации.
Наиболее сложным этапомоценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента(или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямойкапитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент(ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны ценааренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найтитакую информацию невозможно.
Коэффициент капитализациипри оценке бизнеса обычно определяется как разница между ставкой дохода накапитал (ставкой дисконта) для оцениваемого предприятия и ожидаемым среднегодовымтемпом роста дохода предприятия.
Формула для нахождениякоэффициента капитализации имеет вид:
/> (2)
где R — коэффициенткапитализации,
r — ставка дисконта,
g — ожидаемыйсреднегодовой темп роста дохода.
Другим методомопределения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивногопостроения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой применяетсябезрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки наразличные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости(премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность,поправка на инвестиционный менеджмент и др.).
Как свидетельствуетанализ последних периодических изданий, в западной оценочной практике главнуюроль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Методдисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный расчетный инструменткапитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежныхпотоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать иотличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, какнедвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основномиз-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимостив виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позициитого, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, покоторой объект может быть приобретен.
Формула оценки бизнеса вданном случае имеет вид:
( 3 )
/>где Vост — оценкастоимости компании (чистая текущая стоимость),
n — 0,1,2,...,N — интервалы планирования,
CFn — денежный поток(отрицательный или положительный) в интервал планирования n,
CF(N+1) — стабильныйгодовой денежный поток остаточного периода, определяемый по первому году,следующему после периода планирования,
— ставка дисконты (ставкадохода на инвестированный капитал),
R — коэффициенткапитализации для остаточного периода.
При расчете рыночнойстоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоковпоследовательно определяются:
срок прогнозного периода(срок проекта);
чистый операционныйдоход;
прогнозные (будущие)денежные потоки по каждому периоду проекта;
возможный денежный потокот реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
ставка дисконтированиядля будущих денежных потоков;
рыночная стоимостьобъекта недвижимости.
Срок прогнозного периодазависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатическихусловий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практикепринято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотренодополнительными условиями, равным 7 – 10 годам. Для российских условий типичнымсроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.
В соответствии спринципом ожидания основной оценки рыночной стоимости доходным методом являетсяЧОД, который способен генерировать в стоимость посредством дисконтирования.Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого года использования объекта.Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.
Для прогнозированияденежного потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов:
прямое задание величиныреверсии;
прогнозирование тенденцииизменения стоимости собственности за период владения;
применение ставкидисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозногопериода.
Ставка дисконтированияопределяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить накапиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку нормаприбыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит оттого, насколько высоко средний оценивает уровень риска, связанный с вложениемсредств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем большеставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. Прирасчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается какнижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускаетвозможность вложений своих средств в данный объект, учитывая, что имеютсяальтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или инойстепенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколькометодик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальныхвложений и метод суммирования.
Так как методсуммирования был рассмотрен выше, то остановимся подробнее на методе ценыкапитальных вложений.
Этот метод расчета ставкидисконтирования основан на анализе информации фондового рынка. Расчетпроизводится на основании трех компонентов:
номинальная безрисковаяставка;
общая доходность рынка вцелом (среднерыночный портфель ценных бумаг);
коэффициент бета.
При расчете номинальнойбезрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям –как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчетабезрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя изданных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.
В качестве среднерыночнойдоходности используется доходность по сбалансированному инвестиционномупортфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок, которых рассчитываетсясредняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и вИнтернете.
Метод расчетакоэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического,отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние накомпанию.
Процесс расчета настоящейстоимости осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущихденежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теорииденежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всехполученных значений и выручки от продажи (реверсии).
Хотелось бы отметить, чтов условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использованиидостоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам.Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся отдругих, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использовананедостоверная информация, либо была допущена ошибка методического илиматематического характера.
Чтобы составить итоговоезаключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провестиокончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовыекоэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовыекоэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результатеиспользования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговойвеличине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Согласование результатов,так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применениякаждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхованияобъекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определитьрыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методыдоходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы длятого, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, толучше использовать один из методов доходного подхода.
Глава 2. Оценка стоимости предприятия ЗАО «БИРЮСА»
2.1 Краткая экономическая характеристика ЗАО «Бирюса»
ЗАО «Бирюса”расположено на территории г. Барнаула. Предприятие было зарегистрировано в 1997году и начало работу как ресторан с мая 1998 года как клуб „XYZ“.
В нижеследующей таблицеприведены данные по реальной работе предприятия за последние три годасуществования:
Таблица 2.1.
Основные финансовыепоказатели, руб.
2004 2005 2006 Выручка 1506361 8346284 12502566Продажи всего:[1]
1533337 8779343 13567674 В т.ч. комплекс 64672 90440 109710 Меню кухня 1006279 6256834 9265560 Напитки бар 456909 2261084 4109558 Сигареты 5477 170985 82846За рассмотренный периодпредприятие несколько улучшило свои финансово-экономические показатели. Внастоящий момент предприятие имеет в основном удовлетворительную структурубаланса и вместе с тем:
— достаточные коэффициентыобщей и срочной ликвидности, позволяющие говорить о способности предприятиявыполнять в короткие сроки свои обязательства
-коэффициенты прибыльностии рентабельности у предприятия на 2000г. невелики, что говорит о неплохом»налоговом планировании";
-средняя оборачиваемостьтекущих активов, имеющая тенденцию к снижению;
-высокая финансоваяустойчивость и независимость.
/>
2.2 Оценка стоимости по затратному подходу/>(методускорректированных чистых активов)
В основу затратного подхода положен анализ и перестройкабалансового отчета предприятия. Данный подход предусматривает суммированиечистой стоимости активов предприятия с последующим вычитанием из этой суммы егообязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала.Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного предприятиембаланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимовнести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимостикаждого актива в отдельности, и определив, насколько балансовая суммаобязательств соответствует их рыночной стоимости.
В целях перестройкибаланса предприятия по состоянию на дату оценки, мы проанализировали и оценилиосновные средства и текущие активы предприятия. Что же касается текущих активов(производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция ипроч.), то их анализ был проведен на основе документов предприятия, личногоознакомления и консультаций со специалистами.
Объект недвижимости, вкоторых находится помещение, арендованное компанией ЗАО «Бирюса», расположенына территории Центрального района г. Барнаула. Объект представляет собойпомещение на цокольном этаже 4 этажного кирпичного нежилого здания общейплощадью 544 м2.
Конструктивный
элемент
Характеристика Техническое состояние Наружные и внутренние капитальные стены Кирпич Хорошее Проемы (оконные, дверные) Окна- стеклопакет, двери – филенчатые, дерево Хорошее Отделка внутренняя, где она есть.Стены: покраска.
Потолки: окрашенные
Хорошее Инженерные коммуникации: Водопровод, канализация, электричество, отопление – от городских сетей., телефон Хорошее/>/>/>/>Оценка затратным подходом объектовнедвижимости
Подход к оценке позатратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объектанедвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяетсястоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленныйизнос и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимостьправ на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемогообъекта.
Основным принципом, накотором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения,который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либообъект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить наприобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного посвоим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Основные шаги приприменении данного подхода к определению стоимости:
определить стоимостьземельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;
определитьвосстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектовблагоустройства), находящихся на участке;
определить величинунакопленного износа;
вычесть величину износаиз суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимостьобъекта оценки с учетом износа;
к полученной величинестоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав егоаренды).
С точки зренияпотенциального инвестора строение представляет собой объект для дальнейшейнезначительной достройки. В данном случае корректно рассматривать для целейоценки рыночной стоимости объектов стоимость замещения — затраты на созданиеаналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что иданные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.
/>/>/>/>ОЦЕНКА ИЗНОСА
В теории оценки выделяюттри вида износа :
физический — связанный сфизическим устареванием объекта,
функциональный — проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям,
внешний — возникает врезультате неблагоприятного изменения экономической, политической,экологической обстановки — внешней по отношению к объекту недвижимости.
Функциональный износ дляобъектов отсутствует.
Внешний износ для объектовнами во внимание не принимается.
/>/>/>/>ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ СТРОЕНИЙ
Помещение ресторана: строениекирпичное, постройки 20 века. Общая площадь составляет 544 м2, строительныйобъем приблизительно 2000 м3.
Расчет производился спомощью сборника УПВС № 24, в качестве аналога было взято административноекирпичное четырехэтажное здание.
Предположим, что Барнаулотносится к первому территориальному поясу, мы получаем стоимость 1 куб.м. вценах 1969 года 28,8 рублей. При переходе к ценам 1984 года мы принимаемповышающий коэффициент 1,17 (индекс изменения сметной стоимости СМР дляпредприятий прочих отраслей промышленности (Приложение №1 к постановлениюГосстроя СССР №94 от 11мая 1983г.)).
Таким образом, стоимость1 куб.м. исходного строения составляет 33,6 рубля в ценах 1984 года.
Коэффициент удорожания«Коинвеста» на здания аналогичного уровня капитальности и для данноготерриториального пояса составляет 29,2 (Справочник «Ко-инвест» №33 стр. 35)., апрогнозный коэффициент пересчета стоимости на январь 2001г. составляет 1,08(Справочник «Ко-инвест» №33 стр. 61). С учетом НДС и прибыли застройщика(принимается нами в 10%) стоимость оцениваемого строения составит:
2000* 33,6*29,2*1,08*1,1*1,18= 2750750 рублей.
Износ рассчитывается поконструктивным элементам с учетом их технического состояния (см. таблицу):
Таблица 2.2
Износ конструктивныхэлементов
Наименование конструктивных элементов Удельный вес конструктивных элементов Износ конструктивных элементов Удельный износ конструктивных элементов Фундаменты 8 30 2,4 Стены и перегородки 25 30 7,5 Перекрытия 16 35 5,6 Крыши 8 35 2,8 Полы 5 30 1,5 Проемы 4 25 1,0 Отделочные работы 3 10 0,3 Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 5 25 1,3 Прочие работы 26 30 7,8 ИТОГО 30,2Таким образом, суммарныйфизический износ составляет 30, 2 %.
Также был учтенфункциональный износ, учитывающий особенности заключенного договора между ЗАО «Бирюса»и Комитетом государственного и муниципального имущества г.Барнаула, праводолгосрочной аренды помещений в данном случае может быть приравнено к правусобственности на данные помещения, но с некоторым обременением, котороепринимается нами в 10%. Просуммировав указанные виды износа, мы находим общийизнос и остаточную стоимость оцениваемого объекта.
Суммарный износ составит40,2%.
Таким образом, рыночнаястоимость помещения с учетом физического износа (40,2%) и НДС (18%) равна 1 645000 рублей.
/>/>/>/>СТОИМОСТЬ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Стоимость земельногоучастка нами не оценивается, так как информация по нему отсутствует.
Таким образом, стоимостьоцениваемого объекта по затратному подходу составляет 66 330 долларов США илипо курсу 24,8 руб/долл. США
1 645 000 (Один миллион шестьсотсорок пять тысяч) рублей с учетом НДС.
/>/>/>/>
2.3 Подход сравнительного анализа продаж
При применении этогоподхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажианалогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, чтостоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичныхобъектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
Таблица 2.3
Аналоги
Номер аналога Тип помеще-ния/ здания Общая пло-щадь, кв.м. Основные характеристики Ст-ть, долл. США Ст-ть кв.м., долл. США Телефон 1 Ресторан 570м2 Пр.Ленина раб. сост, 1 эт. администр. здания 500000 877 628484 2 Ресторан 500м2 Ул. Профинтерна, раб. состояние, докум. недооформлены 390000 780 257890 3 Ресторан 280 м2 Пр. Красноармейский, подвал жилого дома, хорошее состояние 450000 1607 777102Далее в выбранные аналогимы внесли корректировки. Корректировки мы вводили экспертным методом.
При этом мы считали, чтооцениваемый объект условно реализован. Также необходимо сказать, что врезультате контактов с продавцами было установлено, что торг в отношениианалогов возможен, мы принимаем корректировку в 10%.
Следующей была проведенакорректировка на удаленность от центра города, при этом аналог № 2 расположен втом же районе, что и оцениваемый объект, а аналоги № 1 и № 3 расположены вболее удобных и близких к центру районах.
Корректировка насостояние объекта предполагает, что аналог № 3 находится в хорошем состоянии, вто время как аналоги № 1 и № 2, так же как и оцениваемый объект, находятся врабочем состоянии, корректировка составила – 100$.
Результаты проведенныхкорректировок приведены в нижеследующей таблице:
Таблица 2.4. Корректировки
Параметры Объект Аналог 1 Аналог 2/>/>/>/>Аналог 3
Цена 1 кв.м. 877$ 780$ 1607$ Условия реализации Да Нет Нет Нет Корректировка -10% -10% -10% Стоимость, долл. США 789$ 702$ 1446$ Местоположение Корректировка -20% - -10% Стоимость, долл. США 631$ 702$ 1301$ Состояние объекта Рабочее состояние Раб. сост. Раб. сост. Хорош. сост. Корректировка - - -100$ Стоимость, долл. США 845$ 631$ 702$ 1201$В результате полнаястоимость объекта составляет 544 х 845 = 459700 долларов США (с учетом НДС).
В результате мы получили,что стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет:
459700 (Четырестапятьдесят восемь тысяч семьсот) долларов США (с учетом НДС) или по курсу 24,8рубля/долларСША 11400560 (Одиннадцать миллионов четыреста тысяч пятьсот шестьдесят) рублейс учетом НДС.
/>/>/>/>/>2.4 Оценка доходнымподходом
Подход к оценке по доходуосновывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодняявляются отражением будущих преимуществ.
При применении данного подходаанализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, которыйобычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. В данномслучае мы предполагаем, что доход будет в том, то данный объект сдается подресторан.
Для оценки стоимостидоходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Методкапитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации намомент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техникадисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат,распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимостиденежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.
В данном конкретномслучае мы воспользовались данными рынка о предложении сдачи в аренду офисных иторговых помещений, и помещений под рестораны и кафе в г. Барнауле.
Значение стоимости аренды1м2, рассчитанное по аналогам, расположенным в Барнауле составляет примерно 350долларов США за 1 кв.м. в год (с учетом НДС). Таким образом, потенциальныйваловый доход составляет 350 х 544 = 190400 долларов США.
Для определениядействительного валового дохода мы должны определить степень недозагрузкиторговых помещений. В настоящее время этот процент принимается нами в 25%.Таким образом, действительный валовой доход составляет 142800 долларов США вгод.
Усредненные расходы на электроснабжение,тепло, канализацию и т.д. составляют 40$/м2 в год (с НДС).
Таким образом,эксплуатационные расходы составляют 21760 долларов США (с НДС). Следовательно,чистый операционный доход составляет 121040 долларов США (с НДС).
/>/>/>/>ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
При наличии развитойстатистики по аналогичным предприятиям, наиболее корректным методом, по нашемумнению, для определения ставки капитализации является использованиестатистических результатов. Но в данном случае о развитой статистике не можетбыть и речи. Поэтому мы были вынуждены использовать метод кумулятивногопостроения.
Для начала мы должныопределить безрисковую ставку. Анализ безрисковых ставок подробно рассмотрен встатье Ткачука А.Ю. [7]. В ней рекомендуется использовать в качестве последнейеврооблигации дальних траншей (при промежуточных расчетах в долларах США).Средняя доходность еврооблигаций соответствующих траншей составляет в настоящеевремя около 15% годовых.
Три основных премии зариск, которые обычно рассматриваются, это премии за недостаточную ликвидность(от 2 до 5 %, нами определена в 3%), премия за менеджмент (также от 2 до 5%,нами определена в 3%) и премия за риск 2%.
Норма возврата капиталасоставляет 4%, так как предполагается полный возврат капитала по истечении 25лет.
Таким образом, ставкадисконта нами определена в 27%.
Для более точного расчетанам необходимо учесть внутреннюю валютную инфляцию. Однако, в нашем расчете мыне предполагаем рост доходов и расходов за счет инфляции (что, вообще говоря,не верно) и предполагаем их предварительно дефлированными. Влиянием внутреннейвалютной инфляции на коэффициент капитализации мы пренебрегаем.
/>/>/>/>ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Имея чистый доход 121040долларов США и ставку капитализации 27%, мы получаем стоимость объекта оценки 448300(Четыреста сорок восемь тысяч триста) долларов США (включая НДС) или по курсу 24,8руб./долл. США 11117840 рублей с учетом НДС.
Таблица 2.5. Согласование
Стоимость, долл. США Вес Затратный подход 66330 0,2 Подход сравнительного анализа продаж 459700 0,3 Доходный подход 448300 0,5 ИТОГО: 974330Стоимость объекта понашим расчетам составляет 8 060 000 (Восемь миллионов шестьдесят тысяч) рублейили по курсу 24,8 рубля/доллар США 325 000 (Триста двадцать пять тысяч) долларовСША с учетом НДС.
Заключение
Оценка бизнеса, оценкакомпании — эти понятия рыночной экономики близки и понятны любому профессионалубизнеса на Западе. Эти термины теперь часто звучат и в России. Оценка стоимостибизнеса (компании) производится по различным методикам, как западным, так ироссийским. По мере того как в нашей стране появляются независимые собственникикомпаний и фирм, все острее становится потребность в определении рыночнойстоимости их капитала. Вместе с тем, практика показывает, что применяемыесейчас методы оценки компании по стоимости их имущества несовершенны, посколькуони оценивают фактически лишь затраты на создание собственности. Однако всеоценки однозначно основаны, прежде всего, на предпосылках, что компанияявляется прозрачной для акционеров (потенциальных акционеров), менеджменткомпании работает в ее интересах и представляемая финансовая отчетностьявляется реальным отражением дел в рассматриваемой компании.
Оценка стоимости бизнеса(компании) является деятельностью, которую в разных ситуациях часто приходитсяосуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценкеподлежащей продаже компании-банкрота, и при определении того, на какую суммунормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новыеакции, и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество должновыкупать акции выходящих из него акционеров. При этом неважно, о какой стране срыночной экономикой идет речь. Это универсально и касается, в соответствии сдействующим законодательством, также России. В наиболее широком смысле предметоценки стоимости компании понимается двояко. Первое его понимание сводится ктрадиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки стоимости бизнеса какоценки компании в качестве юридического лица. При таком подходе характерноотождествление оценки стоимости бизнеса с оценкой имущества этих компаний.Второе – и наиболее распространенное в мире – понимание оценки бизнесазаключается в том, чтобы выяснить, сколько стоят не компании, зарабатывающие теили иные доходы, а права собственности, технологии, конкурентные преимущества иактивы, материальные и нематериальные, которые дают возможность зарабатыватьданные доходы. В этом случае, бизнес можно охарактеризовать какпредпринимательскую деятельность, направленную на производство и реализациютоваров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной закономдеятельности с целью получения прибыли.
Оценка стоимости бизнесаизначально зависит от того, в расчете на какой сценарий его развития, т.е. накакой вариант решения по поводу его дальнейшей судьбы, она делается. Поэтомуграмотный подход к бизнесу однозначно требует, чтобы любая его оценка делаласьв расчете на изначально указываемые определения стоимости компании, которых впринципе может быть два (с учетом промежуточных решений):
оценка предприятия какдействующего (on-going-concem);
оценка ликвидационнойстоимости компании (в расчете на ее ликвидацию, подразумевающую прекращениебизнеса).
В зависимости отопределения стоимости компании применяется тот или иной подход к оценкестоимости бизнеса. Как было указано выше, в мировой практике часто применяютсятри основных подхода: затратный, доходный, рыночный. Грубой ошибкой в оценкибизнеса является применение к оценке подхода, неадекватного определениюстоимости, которое вытекает из сложившейся конкретной социально-экономическойситуации с рассматриваемой компанией.
В представленной работеосуществлена оценка стоимости одного из предприятий г. Барнаула на основеизученного теоретического материала первой главы. Обоснованная рыночнаястоимость ЗАО «Бирюса» выведенная на основании изученных подходов составила 8060 000 тыс. руб.
Список использованной литературы
1. Федеральныйзакон № 135–ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”
2. Федеральныйзакон от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральныйзакон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“
3. РаспоряжениеПравительства Российской Федерации от 6 апреля 2000 г. № 369-p “О Концепцииразвития оценочной деятельности в Российской Федерации”.
4. ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 “Об утверждениистандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочнойдеятельности”.
5. ПриказМинистерства экономического развития и торговли Российской Федерации(Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждениифедерального стандарта оценки „Общие понятия оценки, подходы к оценке итребования к проведению оценки(ФСО N 1)“
6. ПриказМинистерства экономического развития и торговли Российской Федерации(Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва „Обутверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости(ФСО N 2)»
7. ПриказМинистерства экономического развития и торговли Российской Федерации(Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва «Обутверждении федерального стандарта оценки „Требования к отчету об оценке(ФСО N 3)“»
8. ВалдайцевС. В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предпиятия. М.: Юнити, 2001, 720 с.
9. ГригорьевВ.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ.пособие — М.: Дело, 2000 224 с.
10. Грязнова А.Г., ФедотоваМ.А. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2007, 496с.
11. Доунс Дж.Финансово-инвестиционный словарь. М.: ИНФРА –М, 2007 586с.
12. Есипов В.Е., МаховиковаГ.А., Терехова В.В Оценка бизнеса. С-Петербург: Питер Бук, 2005 416с.
13. Ковалев В.В. Финансовыйанализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансыи статистика, 1996 432с.
14. Коупленд Том, Коллер Тим,Мкррин Джек. Стоимость компаний: оценка и управление / Пер. с англ. М.: ЗАО«Олимп-Бизнес», 1999 576с.
15. С.Хадсон-Уилсон.Количественные методы финансового анализа. М.: ИНФРА-М, 1996 336с.
16. Становление оценочнойдеятельности в России М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001 446 с.
17. Стоянова Е. Финансовыйменеджмент. М.: Перспектива, 2006. 194с.
18. Сычева Г.И., Сычев В.А.Оценка стоимости предприятия Ростов-на-Дону, Феникс, 2004 384 с.
19. Таль Г.К., ГригорьевВ.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход.Гильдия специалистов по антикризисному управлению. М., 2007 375с.
20. Хелферт Эрик. Техникафинансового анализа / Пер с англ. М.: ЮНИТИ. 2006, 640с.
21. Холт Р.Н. Основыфинансового менеджмента / Пер с англ. М.: Дело, 2003 128с.
22. Алешин А. Знай себе цену.“Знание – сила”, №3, 2001 г С. 77-80
23. Джеймс М., Коллер Т.Формирующиеся рынки: особенности оценки компаний //Тне МсKinsey Quarterly, 2000№4 С. 8-10
24. Козлов А., Салун В.Сколько стоит «закрытая» компания? // Рынок ценных бумаг, 1999. № 16С. 22-26
25. Козырь Ю. Применениетеории опционов в практике оценки // Рынок ценных бумаг, 1999. №11. С. 85-88
26. Лысенко К. Методы оценкикомпаний-«целей» в процессе враждебных захватов. Российская практика // Рынокценных бумаг 2001, №11 С. 43-45
27. Павловец В.В. Введение воценку стоимости бизнеса // Аудит и финансовый анализ, № 3 2000 С. 20-25
28. Шипов В. Некоторыеособенности оценки стоимости отечественных предприятий в условиях переходнойэкономики // Рынок ценных бумаг 2000, №18 С. 91-99
29. Школьников Ю. Особенностиоценки российских компаний // Рынок ценных бумаг, 1998. №4. С. 36-42
30. Яценко А. Оценканедвижимости: затратный подход. Журнал “Экономист”, 2001, №5 С. 52-57.
31. Яценко А., Лукашик П.Оценка недвижимости: доходный подход. Финансовая газета 2001, № 14 С. 45-51.