Реферат: Проблемы управления недвижимым имуществом на уровне местных органов власти
--PAGE_BREAK--Глава 6. Контроль строительства и эксплуатации недвижимостиМуниципальные власти должны контролировать соблюдение условий контракта как до начала строительства, так и в ходе строительства. В случае необходимости муниципалитет должен оказывать помощь контрактанту-застройщику.
В Опцион на аренду могут быть включены обязательства муниципальных властей и застройщика. Обязательства муниципалитета касаются обычно таких вопросов, как оценка способов использования земельного участка, финансирование проекта, проектно-конструкторские работы и планирование строительства.
В свою очередь на застройщика возлагается (в качестве предварительного условия вступления в право аренды) выполнение разнообразных задач, в том числе получение одобрения органами регионального территориального устройства и градостроительства, экологической службы, разрешения на строительство, а также в ряде случаев подтверждение о получении финансирования.
Эффективное управление арендой включает систематический сбор арендной платы и получение бухгалтерских документов, а также периодическое проведение аудиторской проверки бухгалтерской документации арендатора. Аудиторскую проверку, по требованию муниципалитета, может проводить независимый государственный аудитор, имеющий соответствующий сертификат.
Аудиты обычно проводятся каждые два-три года, а их результаты анализируются муниципальными экспертами на предмет полноты и точности. После проведения аудита муниципальные власти могут пересмотреть размер арендной платы в соответствии с динамикой ожидаемых доходов.
Важно, чтобы и после реализации проекта застройки местные власти искали дополнительные возможности использования отданной в аренду земли. Соответствующая возможность должна быть заложена в арендном договоре, в частности предусмотрены проведение повторных переговоров об аренде и утверждение нового проекта более эффективного использования земли.
II. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Pederson R. Establishing real estate asset management system // ICMA (International City Management Association). — Wash., 1989. — Vol. 21. — N 4.
К сожалению, большинство местных администраций и государственных организаций плохо понимают роль недвижимости и возможности ее использования в интересах увеличения доходов и решения социальных проблем. Лишь незначительное число местных администраций рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицировано управлять. Недвижимость крайне редко оценивается как инвестиции, выгода от которых может контролироваться, а потому местные администрации часто относятся к недвижимости небрежно, тратят ее впустую, отказываясь тем самым от дополнительных доходов.
Понятие управление активами очень широко используется на рынке недвижимости. Управление активами означает процесс принятия решений с целью максимизации стоимости недвижимости и потенциального дохода от нее. Такое определение противоположно определению, в котором акцент делается на минимизации издержек, с которыми связано владение недвижимостью. Сфера управления недвижимостью охватывает широкий и сложный круг вопросов, в том числе управление собственностью, анализ рынка, оценка собственности, маркетинг и т.д.
Точка зрения некоторых государственных администраций, согласно которой управление недвижимостью означает продажу излишней собственности и развитие на этой базе отношений сотрудничества с частным сектором, является необоснованным. Целесообразность управления недвижимостью связана с менее очевидными, но более значимыми причинами. Среди них: более эффективное использование недвижимости, правильная организация ее эксплуатации и ремонта, улучшение процесса составления сметы капиталовложений и т.п.
Можно выделить несколько главных целей управления недвижимостью:
— максимизация стоимости недвижимости, мининизация издержек и лучшее удовлетворение общественных нужд;
— принятие рациональных решений по поводу продажи или аренды недвижимости;
— точное измерение выигрыша и проигрыша от владения собственностью;
— использование собственности с выгодой в случае благоприятной рыночной конъюнктуры и расширение взаимодействия с частным сектором;
— совершенствование планирования бюджетного процесса и материально-технического обеспечения во всех подразделениях местной администрации, которые используют недвижимость.
Практика управления недвижимостью подразделяется на три направления: 1) создание системы управления; 2) принятие решений по поводу реализации проектов и осуществление этих проектов; 3) управление портфелем проектов. Первое направление деятельности включает меры по созданию самой системы управления недвижимостью, которая служит основой для дальнейших действий по принятию решений и осуществлению проектов. Второе направление тесно связано с планированием и реализацией конкретных проектов использования недвижимости — по ее продаже, покупке, улучшению, аренде и строительству. Третье направление означает управление пакетом проектов, которые уже находятся на стадии осуществления.
Создание системы управления недвижимостью должно начинаться с определения целей этой деятельности. Прежде всего следует изучить основные функции, которые выполняет местная администрация. С этой точки зренияместная администрация выступает как: 1)потребитель; 2)инвестор; 3)субъект, обеспечивающий общественные потребности; 4)дизайнер(например,вобластиблагоустройстватерритории); 5)продавецтоваров.Цель управления недвижимостью — это представлять местную администрацию как потребителя и инвестора. Менеджер по недвижимости прежде всего оценивает ее как потребитель, определяя ее рыночную стоимость, расположение и специфические характеристики, издержки на аренду и т.д. Одновременно менеджер отдает себе отчет в том, что недвижимость имеет инвестиционную стоимость, измеряемую доходом от нее, остаточной стоимостью, издержками по эксплуатации и т.д.
Социальная и эстетическая ценность недвижимости также принимается в расчет, она более очевидна, но ее труднее измерить. Большинство местных администраций точнее осведомлено о социальных и эстетических нуждах жителей, а потому эти нужды доминируют при принятии решений в отношении недвижимости. Такое положение должно быть изменено. Должен поддерживаться баланс между социальной и инвестиционной стоимостью недвижимости. Как инвестор местная администрация должна сопоставить издержки и выгоды от владения собственностью, оценить альтернативные способы ее использования, выбрать наиболее выгодный проект.
Работа системы управления недвижимостью должна быть организована таким образом, чтобы были обеспечены: экспертиза недвижимости, в том числе ее оценка, процесс купли-продажи, маркетинг и т.д.; объективность принятия решений, что предполагает организационное отделение соответствующего подразделения местной администрации от департаментов планирования и эксплуатации недвижимости; высокое аналитическое качество исследований рынка, рисков, финансирования и т.д.; творческая атмосфера; властные полномочия, дающие возможность выступать от лица местной администрации; постоянство деятельности, независимо от смены (переизбрания) муниципальных советов; ориентация на активные действия при минимальной бюрократизации.
Эффективность управления недвижимостью зависит от работы системы информационного обеспечения. Необходимо создать информационную базу данных, содержащую максимально полные сведения и описания недвижимости. Эта база данных должна постоянно пополняться.
Принятию решений в отношении недвижимости обязательно должна предшествовать разработка стратегического плана, в котором определяются приоритетные направления действий и критерии их оценки. В плане должно указываться, стремится ли местная администрация расширить свою предпринимательскую деятельности, или намерено увеличить доходы, или сбалансировать задачу расширения предпринимательской деятельности и задачу увеличения доходов. В любом случае, какая бы стратегическая цель ни была выбрана, необходимо запланировать анализ соотношения издержек и выгод и направление операций с недвижимостью с учетом интересов местного сообщества граждан.
В дальнейшем принимая решения в отношении недвижимости, местная администрация должна измерить выгоду операции не только в экономических, но и в социальных параметрах. Предсказать и добиться хороших экономических результатов гораздо труднее, чем рассчитать социальный эффект той или иной операции. Управление недвижимостью требует проведения очень тщательного и глубокого анализа и экономических, и социальных результатов, чтобы иметь прочное обоснование своей деятельности. Это обоснование поможет противостоять критике и многочисленным возражениям. Возражения местной администрации обычно касаются следующих вопросов:
— продажа недвижимости; обычно ее предлагается отложить на более поздние сроки, когда возрастут цены;
— степень риска операции; местная администрация стремится минимизировать риски с помощью мер, значительно занижающих предполагаемый доход от операции;
— единовременный или непродолжительный характер получения доходов от операции; местная администрация стремится добиться того, чтобы получать доход максимально длительное время;
— конкуренция с частным сектором; сохраняется неправильная точка зрения, что местная администрация не должна конкурировать с частным сектором.
Эффективная модель принятия решений в системе управления недвижимостью должна обеспечить их эффективное претворение в жизнь. Это возможно в том случае, когда весь процесс подготовки решения и аналитическая работа открыты для общественности. В дальнейшем, когда решение уже принято, надо добиваться его реализации. На этом этапе очень опасны нерешительность и частый пересмотр задач и целей, поскольку ослабляется доверие к местной администрации и усиливается убеждение, что местная администрация может отступить от своих обещаний.
III. ВВЕДЕНИЕ В ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Purcell M., Patrylick C. An introduction to real estate financing // Information service. — Wash., 1983. — N 22. (Published by the National Council for urban economic Development).
Многие полагают, что развитие сектора недвижимости означает просто напросто новое строительство или ремонт старых сооружений. В действительности развитие сектора недвижимости предполагает значительные усилия в области планирования, ведения переговоров и налаживания связей до начала строительства, а затем широкую маркетинговую деятельность после завершения строительства.
Финансирование строительства является ключевым элементом процесса развития сектора недвижимости, который наименее очевиден для общественности. В прошлом основная ответственность за финансирование лежала на частном секторе. Однако в последние годы в связи с повышением процентных ставок по ссудам и ужесточением конкуренции на денежном рынке к финансированию сектора недвижимости все шире привлекаются местные власти.
Понятие недвижимости включает земельные участки, а также стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты (дороги, тротуары, водопроводная система, освещение, кондиционер и т.д.). Производственный цикл большинства объектов недвижимости обычно состоит из трех периодов:
— периода, предшествующего созданию объекта, когда определяется застройщик, оцениваются альтернативные варианты строительства, выбирается одни из них, разрабатывается проект и формулируется стратегия;
— период строительства, в течение которого решаются проблемы, связанные с финансированием, арендой, проектированием и строительством;
— период после строительства, когда начинается эксплуатация объекта.
В прошлом местные администрации занимались в основном только регулированием использования земли и обеспечением жителей инфраструктурными услугами. В настоящее время местные власти могут воздействовать на развитие сектора недвижимости с помощью самых разнообразных экономических, социальных и политических инструментов. Для воздействия на сектор недвижимости местные администрации используют такие институциональные структуры, как государственные агентства, смешанные специальные комитеты (с участием представителей местной администрации и частного сектора), бесприбыльные корпорации и т.д.
Финансирование проекта развитие недвижимости определяется его тремя основными элементами: коэффициентом окупаемости капиталовложений, соотношением между этим коэффициентом и процентной ставкой по ссуде и стоимостью денег с учетом дохода будущего периода.
Коэффициент окупаемостикапиталовложений показывает размер дохода, полученного на вложенный в проект капитал. На его величину влияют:
— удорожание активов недвижимости вследствие, например, инфляции, прямых инвестиций, усовершенствований. Местные власти могут содействовать повышению стоимости активов и, соответственно, привлекательности проекта для инвесторов с помощью различных мер, в частности через скидки в цене, низкопроцентные (дешевые) займы, установление обязательных строительных стандартов и т.д.;
— уровень налогообложения. По мере старения здания его балансовая стоимость снижается даже, если растет его рыночная стоимость, что сокращает налоговое давление. Местные власти могут повысить “привлекательность” отдельных проектов строительства, предоставив инвестору дополнительные налоговые скидки;
— условия ссуды под проект. Проект становится более привлекательным для инвесторов, если местные власти принимают меры к тому, чтобы снизить проценты по ссуде или увеличить срок, на который она предоставляется;
— другие нефинансовые факторы, привлекающие инветоров и создающие благоприятную для реализации проекта окружающую среду (сокращение бюрократических формальностей, совершенствование системы страхования, предоставление инвестору дополнительных услуг и т.д.).
Соотношение между коэффициентом окупаемости и процентной ставкой по ссудетакже очень важно для инвестора, поскольку оно определяет размер его прибыли. Чтобы коэффициент окупаемости превышал процентную ставку по ссуде, местные власти могут предоставить инвестору льготные кредиты, гарантии по кредитам. Таким путем местные власти не только стимулируют подрядчика-инвестора, но и снижают риск его неплатежеспособности, что важно для кредитора.
Понятие “стоимость денег с учетом дохода будущего периода” означает, что сегодня доллар стоит больше, чем завтра (в будущем), по двум причинам. Во-первых, сегодня этот доллар может быть инвестирован, и это позволит уже сейчас получать прибыли. Во-вторых, существует риск, что отложенное на завтра (на будущее) инвестирование может вообще не осуществиться. Инвестор, делающий выбор между двумя проектами, которые должны дать одинаковую прибыль, всегда выбирает проект, который может дать эту прибыль в наиболее короткие сроки.
Подрядчик нуждается в финансировании различного рода и характера:
— долгосрочном ипотечном кредите, рассчитанном на 25-40 лет (под залог собственности);
— краткосрочных ссудах под строительство сроком на 1-3 года, которые обычно расходуются на оплату процентов по долгосрочному кредиту в период, пока идет строительство;
— финансировании текущих капитальных затрат с помощью кредитных линий, кредитных соглашений и других краткосрочных кредитных инструментов;
— финансировании разницы между суммой процентов по ссудам и издержками по реализации проекта с помощью продажи доли в капитале или создания совместного (венчурного) предприятия.
Источником финансирования подрядчика могут быть различные кредитно-финансовые учреждения:
— компании по страхованию жизни обычно предоставляют долгосрочные ипотечные кредиты под долгосрочные проекты по строительству мотелей, гостиниц, офисов, торговых центров и т.д.;
— коммерческие банки предпочитают заниматься краткосрочными ссудами под строительство коммерческих и промышленных объектов;
— сберегательные ассоциации специализируются на первичном финансировании проектов по строительству коммерческих объектов;
— пенсионные фонды (государственные и частные) являются источником долгосрочного финансирования и финансирования под залог доли в капитале;
— инвестиционные трасты предоставляют краткосрочные ссуды под залог собственности.
Частное финансирование проектов застройки имеет ряд недостатков: высокий уровень процентов по ссудам, недостаточно продолжительный срок ссуд, высокая степень риска ссудных операций для кредитора. Местные администрации могут помочь преодолеть эти препятствия и сделать проект реализуемым с помощью следующих мер.
Когда финансирование осуществляется из более чем одного источника, то местные власти могут снизить для кредитора риск с помощью субординационной ссуды, или двойного залога. Это означает, что в случае ликвидации фирмы-заемщика частный кредитор является первым претендентом на ее активы, а местные власти — вторым. Часто субординационные займы предоставляются под более низкие проценты.
Тройной залог также снижает риск для кредитора от неуплаты ссуды. По своей сути он аналогичен двойному залогу, однако в этом случае частный кредитор является первым и вторым предентентом на возмещение долга при ликвидации фирмы-заемщика, а долги местным властям возмещаются в последнюю (третью) очередь.
Местные власти могут, кроме того, стимулировать подрядчика-заемщика дать согласие на передачу кредитору части капитала своей фирмы. В частности, участие в капитале может быть выдвинуто в качестве основного условия предоставления ссуды.
Если процентные ставки по ссудам слишком высоки для подрядчика, то местная администрация может предоставить ему субсидию на оплату этих высоких процентов. Если местные частные кредиторы не хотят снижать процентные ставки по ссудам ниже уровня рыночных ставок, то местная администрация может взять на себя финансирование подрядчика и предоставить ему ссуду по низкому проценту.
Самый простой способ снижения рисков для кредитора — это предоставление местной администрацией гарантий по ссуде. Гарантирование ссуды может принимать различные формы: резервный депозит, аккредитив, резервный фонд на случай невозврата ссуды.
Одним из наиболее гибких инструментов содействия строительному бизнесу является программа грантов на местное строительство (Community Development Block Grant program). Программой предусматривается гибкое использование самых различных инструментов для стимулирования строительства на местах, в частности грантов, ссуд, гарантий. Программа имеет три основные задачи: обеспечить прибыль лицам с низким и средним уровнем доходов; сокращение числа трущоб и территорий, находящихся в упадке; удовлетворение наиболее насущных общественных потребностей.
Программа предусматривает содействие строительной деятельности по следующим направлениям:
— приобретение недвижимости;
— приобретение, строительство, реконструкция, восстановление коммунальных предприятий;
— приобретение, строительство и восстановление коммерческих и промышленных предприятий;
— предоставление вновь создаваемым или действующим мелким или бесприбыльным предприятиям грантов, ссуд, гарантий по ссудам, субсидий на оплату процентов по ссудам и т.д.;
— техническое содействие бизнесу в небольших населенных пунктах и строящихся жилых районах.
Средства программы могут использоваться и для некоторых других целей, связанных с финансовым обеспечением строительных работ на местном уровне.
IV. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ РАЗВИТИЯ СЕКТОРА НЕДВИЖИМОСТИ
Graaskamp J.A. Fundamentals of Real Estate Development // Development component series (ULI).
Базисные концепции
Деятельность в сфере недвижимости принимает самые различные формы, что необходимо для удовлетворения определенных потребностей и нужд. Теоретические основы этой деятельности заложены в социальной экономической теории и законодательстве.
Понятие недвижимости может быть определено как пространство, установленное человеком, привязанное к определенной географической зоне и предназначенное для осуществления деятельности в течение конкретного периода времени.
Помимо трех измерений, которые имеет любое пространство — длина, ширина и высота, недвижимости имеет четвертое измерение — время владения и получения прибыли. Таким образом понятие недвижимости — это пространственно-временное понятие. Эту пространственно-временную концепцию иллюстрируют такие факты из жизни, как представление квартиры сроком на месяц или более, номера гостиницы на сутки, теннисного корта на час и т.п.
Важной характеристикой любой недвижимости как пространственно-временной единицы является то, что она имеет соответствующую денежную стоимость. Многие элементы, их которых складывается эта денежная стоимость, трудноуловимы, но главным элементом в условиях рыночной экономики всегда остается сумма последующих денежных расходов, обусловленных владением недвижимостью.
Создание и управление пространственно-временными единицами выражается понятием развитие (строительство) недвижимости. Формы развития могут быть самыми разнообразными — от простейших (углубление почвы) до технологически сложных (строительство небоскреба). В целом процесс развития представляет собой совокупность, объединяющую строительные технологии, финансирование, маркетинговую деятельность, административный контроль и текущий ремонт недвижимости.
Одновременно процесс развития недвижимости не только комплексный, но и коллективный процесс. Он подразумевает согласование действий, осуществляемых в рамках одного земельного участка, с окружающей средой, в которой пересекаются интересы различных людей и социальных групп. Таким образом, процесс развития недвижимости определяется политическими и социальными факторами и, в свою очередь, сам влияет на них.
В процессе развития недвижимости постоянно взаимодействуют три группы субъектов — потребители, производители и государственные инфраструктурные предприятия.
Группа потребителей включает частных лиц, которые намереваются арендовать или купить недвижимость. Они преследуют при этом свои личные цели (удовлетворение своих потребностей, обеспечение безопасности). Кроме того, в группу потребителей входят коллективные потребители (фирмы), которые используют недвижимость для производственных целей.
Группа производителей включает всех людей, обладающих навыками и мастерством, которые необходимы для превращения недвижимости в источник доходов. Сюда входят архитекторы, банкиры, предоставляющие ссуду под залог, поставщики лесоматериалов, юристы, специалисты по городскому планированию и т.д., т.е. все те, кто превращает пространственно-временную единицу в активную рыночную единицу.
Группа государственных инфраструктурных предприятий включает те предприятия, которые обеспечивают недвижимость необходимыми коммунальными услугами, транспортными коммуникациями, социально-бытовыми службами и т.п.
Каждая группа извлекает выгоду от сотрудничества с двумя другими, в частности благодаря тому, что полнее осознает реальную стоимость своей деятельности, кратко- и долгосрочные цели и ограниченность возможности повлиять на своих партнеров. Главное ограничение деятельности каждой из групп связано с необходимостью поддержания платежеспособности, т.е. потребностью иметь постоянно в своем распоряжении определенное количество наличных денег. Все участники процесса развития недвижимости в условиях современной индустриальной экономики вынуждены постоянно осуществлять сделки за наличные деньги. Так, они должны закупить сырье, материалы и услуги, затем добавить к их стоимости дополнительную стоимость с помощью своей деятельности и, наконец, обменять произведенный продукт на большую стоимость, получив таким путем наличные деньги.
Многие предприятия, участвующие в процессе развития недвижимости (например, больницы, города, школы и т.д.), вообще не предполагают получить прибыль. Но всем им важно сохранить свою способность к наличным платежам как в кратко-, так и в долгосрочном аспектах. Способность к наличным платежам является главным вопросом их выживания, и в этом состоит их основной интерес при участии в процессе развития недвижимости. Очень немногие предприятия ориентируются на получение прибыли. Получение прибыли — это обычно заслуга менеджера или руководителя.
Главная аксиома, которая направляет деятельность в сфере недвижимости, состоит в том, что проекты развития недвижимости должны обеспечивать максимальное удовлетворение нужд потребителей в существующих условиях и рамках, с учетом состояния окружающей среды, возможностей государственных инфраструктур, одновременно позволяя всем участникам поддерживать способность к наличным платежам.
Земельный участок как единицу, имеющую определенные физические характеристики, следует отличают от понятия размещение земельного участка. Размещение земельного участка часто становится главным фактором, определяющим его использование и его рыночную стоимость. Семья, подбирая себе земельный участок для жилья, особенно внимательно оценивает его транспортную доступность, близость к месту работы членов семьи, наличие школ, магазинов, мест отдыха и т.д. Местные администрации, разрабатывая проекты застройки, например, жилыми домами, принимают в расчет не только стоимость самого проекта, но и дополнительные расходы — расширение сети водопровода, канализации, уличного освещения, телевизионных кабелей и т.д.
Поскольку размещение земельного участка непосредственно влияет на расходы всех участников процесса развития недвижимости, то оно воздействует и на способность к наличными платежам. Поэтому важно тщательно просчитать доходы и все возможные расходы при реализации проектов на разных, альтернативных земельных участках и определить вариант, который позволяет сохранить способность к наличным платежам.
Например, при проведении расчетов по проекту промышленной застройки участка следует учитывать расходы, связанные с отдаленностью от поставщика сырья и материалов, от мест сбыта продукции. Кроме того, важно оценить наличие рабочей силы и уровень ее оплаты в тех районах, где расположены участки. Могут выявиться различия в уровне почасовой оплаты занятых, продолжительности отпусков, размерах социальных отчислений в отдельных районах и т.д.
Когда намечается создание торгового предприятия, необходимо изучить и сопоставить возможности привлечения сюда населения для альтернативных земельных участков. В частности, здесь важны такие характеристики расположения участка, как близость других торговых точек, транспортные подъезды к вашему магазину, наличие жилых кварталов, бюджет проживающих здесь граждан и т.п.
Интересы сохранения способности к наличным платежам у индивидуальных и коллективных потребителей могут расходиться, например, когда потребителями выступают местные жители и местные власти. Так, руководство местного университета предполагает приобрести для строительства дополнительных учебных помещений земельный участок в сельской местности, поскольку он стоит дешевле, чем участок в городской черте. Такое решение позволит университету сэкономить деньги и поддержать свою способность к наличным платежам. Одновременно для индивидуальных потребителей — студентов — такое решение руководства университета означает увеличение расходов на транспорт и времени на проезд до нового университетского здания. Это может привести к тому, что индивидуальные потребители утратят способность к наличным платежам.
Действия местных властей по развитию недвижимости могут наносить ущерб индивидуальным потребителям и по другому каналу. Речь идет о разрушении окружающей среды и истощении природных ресурсов в результате неправильного и расточительного использования земли. Для предотвращения негативных последствий строительной и прочей деятельности в 1969г. конгрессом США был принят Закон о национальной политике в области окружающей среды. В соответствии с этим Законом власти штатов и местные администрации при разработке крупных проектов развития недвижимости должны представлять Отчет о влиянии на окружающую среду. Тщательное выполнение этого отчета требует значительных дополнительных расходов. Местные власти в последние годы нашли новое применение Закона. В частности, он используется для того, чтобы сдерживать разрастание городов и поселков.
Любой проект по развитию недвижимости создает новых потребителей для государственных инфраструктурных предприятий, т.е. новых потребителей коммунальных, образовательных, медицинских услуг и т.д. Это дает прямое увеличение доходов местных бюджетов. Развитие недвижимости также косвенным путем влияет на увеличение доходов местных бюджетов: увеличивается объем розничной торговли (если на участке строится магазин), коммерческая стоимость участка, что приносит дополнительные налоговые поступления. Новое промышленное предприятие, построенное на участке, получает прибыли, с которых в местные бюджеты отчисляются налоги. Эти дополнительные средства местные администрации могут использовать для расширения услуг жителям, проживающим вблизи нового промышленного предприятия.
Использование недвижимости индивидуальными и коллективными потребителями предполагает существование определенной системы законодательного обеспечения их прав на собственность. На различных этапах развития общества существовало разное понимание сущности права на собственность и распределения прав на собственность между гражданами. До сравнительно недавнего времени в экономической теории господствовало представление, что право собственности — это система, позволяющая использовать землю (недвижимость) частным лицом в интересах повышения его благосостояния. При этом главным критерием была прибыль от использования земли, а в дальнейшем на первый план вышел другой критерий — “наиболее интенсивное и наилучшее использование” земли. Приоритет задачи максимизации благосостояния собственника участка означал недооценку интересов общества и охраны окружающей среды.
С середины 70-х годов традиционный подход к праву собственности изменился. Главным критерием стало “наиболее соответствующее и наиболее вероятное использование” земли.
Концепция “наиболее соответствующего” использования земли является нормативной, т.е. означает оптимальное согласование потребностей, издержек производства, издержек по развитию инфраструктуры, влияния на налогообложение и окружающую среду всех участников процесса развития недвижимости. Согласование предполагает тщательный финансовый анализ (кто оплачивает работы и кто получает прибыли), а также анализ влияния на окружающую среду и уровень жизни людей.
Концепция “наиболее вероятного” использования земли означает, что принимаются в расчет политические факторы, технологические возможности, личные качества и способности исполнителей, фактор платежеспособности, наличие инфраструктуры и т.д. Вариант использования земли, учитывающий все эти факторы, и является “наиболее вероятным”.
продолжение
--PAGE_BREAK--Управление риском развития
Все стороны, участвующие в процессе развития недвижимости, должны принять факт неопределенности своих будущих доходов и предположений, поскольку рыночные условия постоянно и быстро изменяются. Степень неопределенности для каждого предприятия различна и зависит от его потребностей и дохода. Покупатель жилья рассчитывает, что на новом месте жительства он найдет аналогчное старому место работы, заработок прежнего размера, возможность удовлетворения семейных потребностей на том же уровне, что и прежде, по крайней мере в течение нескольких лет. Если его бизнес будет идти на новом месте плохо, то потребуется достаточно значительное время для его усовершенствования.
Каждый участник процесса развития недвижимости имеет ясные и скрытые предположения на будущее относительно того, с какими трудностями он столкнется и как будет их преодолевать. Контроль этого процесса именуется управлением риском. Это постоянное уточнение предположений на будущее на основе определенной теоретической концепции и с учетом платежеспособности. Управление риском предполагает также проведение объективного исследования рынка, ведение переговоров по поводу подряда, выработку стратегии деятельности и т.д.
Степень риска для бизнеса может быть снижена с помощью следующих методов:
1. Совершенствование прогнозирования посредством более глубокого и широкомасштабного статистического исследования. В частности, следует провести анализ потребителя, тестирование почвы, контроль качества материалов.
2. Объединение рисков посредством объединения ресурсов, диверсификации инвестиций, совершенствования прогнозных обоснований (например, проводя расчеты для аналогичных операций, но в большем их масштабе).
3. Изменение рисков посредством страхового контракта. Иногда лучше согласиться на небольшую страховую премию (компенсацию), чем находится под угрозой непредсказуемых потерь от пожара, смерти и т.д.
4. Изменение рисков посредством заключения двустороннего соглашения. Например, в арендный договор может быть включено условие “скользящей шкалы” при исчислении арендной платы, что позволит учитывать изменение в текущих расходах и уровне налогообложения. Условие “скользящей шкалы” может быть включено в договор с поставщиком по поводу цены на поставляемые матриалы и в коллективный договор с наемными работниками по поводу их зарплаты.
5. Ограничение обязательств в отношении возмещения потерь посредством создания акционерного общества или ограниченного партнерства.
6. Хеджирование (защита от потерь, вызванных изменением цен или непредвиденными обстоятельствами). Классической формой хеджа в сфере недвижимости является ссуда под залог в размере 100% издержек строительства без персональной ответственности.
Критическим элементом риска является течение времени. С течением времени из-за сложных процентов по ссудам ресурсы застройщика могут истощиться, а условия конкуренции и нужды потребителей, тщательно изученные к моменту начала реализации проекта, со временем могут радикально измениться. Поэтому особенно важны маркетинговые исследования на момент завершения проекта.
Проблемы составления предварительной сметы
До начала реализации проекта следует провести анализ его осуществимости. Такой анализ включает три основных направления:
1. Исследование наиболее подходящего участка для использования.
2. Исследование наиболее подходящего способа использования для конкретного участка.
3. Исследование наиболее подходящего способа инвестирования.
Наиболее типичной является ситуация, когда имеется участок и необходимо найти способ его использования. Ситуация, когда, напротив, известен способ использования участка, но надо подыскать подходящий участок, более гибкая, что позволяет более гибко подходить к разработке проекта. Наиболее успешным процесс развития недвижимости, как показывает практика, бывает в том случае, когда разрабатывается проект с учетом маркетинговых и инвестиционных критериев, а затем приобретается участок земли, наиболее подходящий для этого проекта.
Осуществимость проекта зависит от величины доходов, которые можно будет получить после его реализации. Доходы после реализации проекта строительства могут быть получены за счет рентной платы или за счет продажи недвижимости. Если застройщик намерен получить доход за счет ренты, то ее размер может определяться исходя из сметы капиталовложений, если она уже составлена и включена в архитектурный проект. Если этого не сделано (а такая ситуация встречается чаще), то застройщик проводит предварительный расчет: за основу берутся средние рыночные ренты, и они корректируются с учетом условий конкретного строительного проекта. Лишь затем начинается работа по составлению сметы капиталовложений, в которую закладываются предположения об ожидаемых доходах. Также часто встречается ситуация, когда проект имеет такие спецификации, что для покрытия расходов по проекту необходимо установить рентные платежи на значительно более высоком уровне, чем это принято на рынке.
Ключевыми финансовыми показателями осуществимости проекта являются коэффициент покрытия задолженности и коэффициент безубыточности. Коэффициент покрытия задолженности представляет собой отношение чистого дохода к расходам по обслуживанию долга. Для проектов строительства офисных сооружений этот коэффициент должен составлять 1,2-1,3. Коэффициент безубыточности показывает соотношение между суммой текущих расходов, расходов на оплату налогов на недвижимость, процентов по ссудам и других расходов и суммой рентных платежей. Этот коэффициент должен быть на уровне не более 0,89.
Маркетинг — ключ к развитию
Приток доходов зависит от правильности маркетинговой деятельности, направленной на поиск потребителя. Маркетинговая деятельность затрагивает три основные группы потребителей: индивидуальных покупателей или арендаторов, коллективных потребителей и будущих потребителей, которые могут прийти на смену первоначальным потребителям в будущем и чьи запросы будут отличаться от запросов, на удовлетворение которых был рассчитан проект. Сильной маркетинговой стратегией считается стратегия, основанная на тщательном изучении потребностей и финансовых возможностей будущих потребителей. Ни в одной другой отрасли американской промышленности не тратится сколько средств на исследование потенциального потребителя и разработку продукта, как в сфере недвижимости.
Изучение потенциального потребителя основывается на двух видах исследований — исследовании рынка и исследовании сбыта. Исследование рынка предполагает сбор и обработку данных, касающихся населения, в частности возрастной структуры населения, структуры населения по уровню доходов, роду деятельности, местожительству, средней плате за жилье и т.д. Эти данные собираются из результатов переписей и других государственных источников.
Исследование рынка в большей степени ориентируется на конкретный проект застройки и представляет собой первичное изучение конкурентных стандартов в определенном рыночном сегменте. Такую работу проводит специалист-аналитик. Цель исследования также заключается в том, чтобы выявить неудовлетворенные потребности у отдельной группы потребителей и сделать на них ставку. Это даст проекту конкурентное преимущество.
Маркетинговые методы в последнее время довольно успешно используются для контроля политических рисков, обусловленных административным регулированием сферы строительства со стороны местных органов власти и их структур. Маркетинговые исследования позволяют правильно составить документацию по проекту, чтобы успешно пройти все согласования и получить разрешение на строительство.
Многие здания и сооружения “живут” значительно дольше, чем потребности и стиль жизни, которые вызвали их строительство. При осуществлении проектов перестройки важно заранее предусмотреть возможность функционального перепрофилирования здания в будущем с учетом изменений потребностей населения.
V. ОТБОР ПОДРЯДЧИКА
1. Nutter D.G. Selecting a developer // Information service. — Wash., 1983. — N 25. (Published by the National Council for urban economic Development).
Часть 1
Процесс осуществления проектов внутригородского строительства во многом зависит от мастерства муниципалитета в области привлечения и правильного отбора опытного подрядчика-застройщика. Отбор подрядчика является очень ответственной и рискованной задачей, поскольку требует значительных затрат времени и государственных финансовых средств. В процессе отбора представители местной администрации должны согласовать и сбалансировать интересы муниципалитета и интересы подрядчика, стремящегося к наиболее прибыльным инвестициям.
Конечный итог отбора подрядчика состоит в официальном присуждении эксклюзивных прав на участие в переговорах по поводу заключения контракта со специальной комиссией (на присуждение обычно отводится период до шести месяцев). Присуждение оформляется в рамках краткой письменной декларации, которая часто сопровождается меморандумом о соглашении между сторонами. Последующие переговоры относительно окончательного варианта проекта и финансовых условий занимают дополнительно от 6 до 18 месяцев.
Цель отбора заключается в привлечении опытных подрядчиков на как можно более ранней стадии разработки проекта. Существуют три основных процедуры отбора прецедентов:
1. Предварительный отбор подрядчика. Это наиболее современный подход, который связан с наибольшими для местной администрации рисками. При предварительном отборе подрядчика муниципалитет предоставляет ему исключительное право на планирование, разработку проекта и подготовку финансирования до того, как дается законодательное подтверждение его прав на проект.
Такая процедура, если она разрешена местным законодательством, может быть очень недорогой и позволяет привлечь подрядчика на самом раннем этапе проектирования. В этом состоит ее преимущество.
2. Отбор подрядчика с помощью переговоров — это наиболее простая, требующая минимального времени и самая распространенная процедура, используемая для проектов реконструкции старых городских зданий и промышленных сооружений. Она встречается, когда единственная строительная организация по своей собственной инициативе делает предложение о реконструкции собственности, контролируемой государством, в отсутствии конкурентных торгов. Процедура отбора с помощью переговоров подходит в тех случаях, когда предлагаемая реконструкция является особой или единственной в своем роде операцией, а другие подрядчики не выражают желания осуществить подобный проект.
3. Конкурентный отбор подрядчика является наиболее обременительной процедурой для местной администрации, требующей много времени и часто больших финансовых затрат. Для фирм-претендентов она также достаточно утомительна, требует значительных затрат времени, денег, быстрых действий в строго ограниченные сроки. Однако именно такая процедура бывает необходимой, когда речь идет о сложном, важном, первоочередном проекте, который привлекает широкое внимание местной общественности, и когда следует выбрать наиболее качественное предложение.
Использование конкурентного отбора претендентов рекомендуется в следующих случаях: при сильной заинтересованности подрядчиков; когда муниципалитет стремится привлечь к проекту региональные и национальные инвестиции; при необходимости привлечения к конкурсу более одной-двух строительных фирм; когда местная администрация хочет предотвратить столкновение интересов.
Процесс отбора претендента на подряд иллюстрируется на примере процедуры конкурентного отбора. Основой подготовки проекта является предварительный проект, исследование рынка и финансовый анализ, в которых внимание сосредотачивается на вопросах финансирования, текущих обязательствах сторон и методах поддержки претендентов.
Процедура конкурентного отбора включает следующие стадии:
— подготовка проекта и его публичное представление;
— составление ходатайства об информации и расписания распространения предложений;
— подготовка и распространение проспектов предложений;
— получение и рассмотрение заявок-предложений;
— уведомление и публичное объявление решения;
— присуждение исключительных прав на переговоры о контракте.
Вначале планирования проекта государственные заказчики должны определить все тонкости взаимоотношений между местной администрацией и частным подрядчиком, в частности вопросы прав на строительство, земельный участок, здания, а также распределить ответственности между сторонами. Время, необходимое на подготовку проекта к конкурентному отбору, различается в зависимости от масштаба и особенностей проекта. Обычно требуется как минимум один год для разработки концепции проекта строительства, проведения рыночного и финансового анализа.
Анализ рынка особенно труден, если речь идет о реконструкции старых, разрушенных сооружений в соответствии с новыми потребностями. За проведение анализа рынка и финансового анализа обычно отвечают специалисты из штата местной администрации и консультанты из частного сектора. Они производят предварительную финансовую оценку осуществимости проекта, в частности подсчитывают соотношение между издержками и ожидаемыми доходами, определяют размеры необходимого финансирования и методы привлечения средств.
При публичном представлении следует выбрать наиболее важные стороны и характеристики проекта, которые могут привлечь претендентов, и отвлечься от мелких деталей. Для частных фирм, независимо от их специализации, важнее всего получить четкую информацию о проекте, его финансировании, особенностях строительства, издержках и прибыли. Они внимательно изучают такие вопросы, как: с кем им придется вести переговоры; какими полномочиями располагает менеджер, ведущий переговоры; как будет приниматься окончательное решение и т.д.
После завершения подготовки проекта следует незамедлительно обратиться с предложением к фирмам-претендентам через соответствующий проспект. Проспект является довольно дорогим способом приглашения к торгам. В нем дается описание проекта, прав на строительство, условий подачи заявок, предъявляемых требований, критериев отбора и т.д.
Содержание проспекта обычно включает следующие пункты:
А. Условия проекта (размещение в рамках региона, транспортная доступность, характеристика использования соседних участков и т.д.).
Б. Муниципальная программа строительства. В этой части описываются достижения в области сотрудничества муниципалитета с частными строительными фирмами, методы финансирования проектов и программ, возможности совершенствования государственных проектов и т.д.
В. Цели проекта. Здесь определяются цели конкретного проекта, которые приняты официально и представляют общественный интерес, например, реконструкция или восстановление ценных зданий, создание рабочих мест и т.д.
Г. Строительные требования. В этой части определяются ограничения в отношении строительства, которые заложены в техническом проекте. Вся эта часть в дальнейшем включается в окончательный текст договора с подрядчиком.
Д. Политика и процедура предложения. В этом части определяется намерение государственного заказчика взаимодействовать с частной фирмой-подрядчиком путем передачи ей прав на строительство, а также описываются критерии отбора претендента, сроки приема заявок (от 30 до 90 дней в зависимости от проекта), требования к представляемым претендентами сведениям.
После получения заявок на участие в конкурсе следует войти в контакт со всеми претендентами, чтобы убедиться в их готовности к реализации проекта и уточнить их предложения. В ходе таких контактов у обеих сторон появляется возможность выяснить позиции и наладить контакты на будущее. Рассмотрение заявок занимает достаточно длительное время и завершается отбором финалистов — первого (основного) и второго (на случай если не удастся заключить контракт с первым претендентом).
После этого комиссия экспертов, осуществляющая отбор претендентов, информирует о результатах своей деятельности ответственного менеджера местной администрации в письменном виде. В своем сообщении, которое должно быть представлено в день принятия решения, комиссия указывает участников конкурса и дает рекомендации относительно выбора финалистов.
Присуждение финалисту права на участие в дальнейших переговорах по поводу контракта может осуществляться посредством предписания или резолюции муниципального совета или распоряжения муниципальной комиссии по строительству. Независимо от того, в какой форме осуществляется присуждение права на дальнейшие переговоры, в соответствующем документе закрепляются эксклюзивные права выбранного претендента-победителя на обсуждение и подписание контракта на подряд. Переговоры обусловливаются следующими принципами:
— окончательное утверждение соглашения о контракте осуществляется компетентным органом местной администрации;
— окончательная стоимость продажи или аренды устанавливается на основе независимых оценок;
— разрабатывается график, определяющий сроки начала строительных работ и всех последующих стадий строительства;
— архитектурные планы подрядчик представляет для одобрения до начала строительных работ;
— окончательные условия соглашения и формы контроля урегулируются до передачи прав на строительство.
Обычно муниципалитет присуждает эксклюзивные права на участие в переговорах финалисту на срок в 6 месяцев, но этот срок может быть продлен по согласованию сторон. Период переговоров завершается подписанием окончательного соглашения (контракта), в котором идентифицируются все основные элементы финансовых обязательств и передачи прав на застройку.
Приводятся два гипотетических сценария отбора претендентов на застройку участков, принадлежащих муниципалитетам двух американских городов.
Часть 2
2. Cassidy S.K., Gruen C., Donoghue R.P., Schwab R.J. Developer selection: the RFP process // Redevelopment Institute. — November 9-13, 1993 / January 25-29, 1993. (California Redevelopment Association).
I.
Юридические требования и параметры
Существует сравнительно мало административных и законодательных регламентаций, ограничивающих деятельность местной администрации по отбору претендентов на контракт. Тем не менее выработаны правила, учитывающие законодательные нормативы по контрактной деятельности. Они касаются текста Запроса предложений (Request for proposals), с помощью которого фирмы приглашаются участвовать в конкурсном отборе подрядчика, распространения этого Запроса, рассмотрения предложений и документального оформления решений.
В тексте Запроса предложений рекомендуется:
— для предотвращения задержек и недоразумений давать как можно более полное и точное описание участка под застройку и целей контракта;
— предоставлять имеющиеся документы на земельный участок, официальные отчеты и доклады, касающиеся его характеристик;
— принять все меры для того, чтобы избежать протестов по поводу неадекватных сведений об участке;
— дать подтверждения прав собственности местной администрации на участок;
— установить четкие условия и формальные требования для представляемых предложений и т.д.
При распространении Запроса предложений следует руководствоваться следующими принципами:
— беспристрастное отношение ко всем респондентам;
— доступ всех желающих к участию.
При рассмотрении предложений рекомендуется:
— создать условия, чтобы у экспертов комиссии, производящей отбор претендентов, не было личной заинтересованности в принятии того или иного решения;
— если местная община имеет определенный интерес в проекте, то следует провести предварительный отбор предложений до проведения официального отбора комиссией.
Документальное подтверждение результатов отбора предполагает:
— принятие муниципалитетом резолюции, указывающей выбранного подрядчика, которому предоставляются эксклюзивные права на переговоры (Exclusive Negotiation Rights Agreement);
— утверждение затем резолюции, санкционирующей исполнение Соглашения об эксклюзивных правах на переговоры;
— примечание, что Кодекс о здоровье и безопасности не требует публичного слушания по вопросу о Соглашении об эксклюзивных правах на переговоры;
— указание в обеих документах — резолюции и Соглашении об эксклюзивных правах на переговоры, что подрядчик еще не получает права на собственность и права на доход с нее;
— список возможных изменений в сроках, предусмотренных Соглашением и т.д.
II. Процесс отбора предложений
Необходимо дать определение и указать цели Запроса предложений (Request for Proposal). Этот документ может дополняться или замещаться Запросом о квалификациях (Request for Qualifications). При подготовке Запроса предложений следует четко установить способы использования участка земли, определить характеристики внешнего оформления проекта, наиболее выгодные пути его финансирования, последовательность и график строительных работ. Обязательно следует провести исследования рыночной обоснованности, технической и финансовой осуществимости проекта.
III. Структурирование процесса
При подготовке Запроса предложений разрабатываются следующие его элементы и разделы:
А. Письмо, приглашающее участвовать в конкурсе.
Б. Содержание Запроса предложений, в частности его объем, расположение разделов, таблиц и графиков, приложений и ссылок и т.д.
В. Вводная часть документа, включающая краткое описание целей строительства, характеристик участка, строительных работ и т.д.
Г. Информация о месторасположении участка, в том числе использование участка в прошлом и возможности нового использования, примеры аналогичной застройки, преимущества расположения участка и т.д.
Д. Детальное описание участка и окружающей его местности с использованием планов и карт, в том числе детальная информация о наличии поблизости инфраструктур, коммунальных предприятий, характеристика почвы, возможности доступа к участку по соседним землям, мелиорация, результаты топографического анализа и т.д.
Е. Задачи и критерии строительства, в частности требования относительно парковки, доступа к соседним участкам, соответствия генеральному и другим местным планам благоустройства и т.д. (желательно использование иллюстраций и прототипов).
Ж. Требования к представляемым предложениям. Список требований, которые могут быть предъявлены заказчиком, не ограничен, но в нем могут быть выделены требования в отношении наличия следующих элементов:
1) письмо в конверте, в котором кратко излагается предложение претендента;
2) предложение по проекту застройки, содержащее общую концепцию, архитектурное и техническое описание, график работ и т.д.;
3) основная информация о фирме-претенденте (название, телефон, имена собственников, опыт и квалификация, результаты реализации строительных проектов, характеристика персонала и т.д.);
4) маркетинговая стратегия (предложения и опыт в этой сфере);
5) финансовое воздействие проекта, в том числе на доходы муниципалитета, застройщика, занятость, стоимость земельных участков;
6) представление доказательств, что фирма-претендент располагает финансовыми возможностями для реализации проекта;
7) представление собственных планов фирмы в отношении проекта;
8) ссылки на проекты, заказчиком которых выступал государственный сектор и в которых фирма уже участвовала;
9) предложения о цене, условиях аренды, форме торгов, величине залога и т.д.;
10) другие требования.
З. Критерии отбора претендентов на подряд. В их число могут быть включены: реалистичность и адекватность предложений по строительству; опыт строительной фирмы; ее финансовые возможности; опыт в области организации и управления; ожидаемые доходы от проекта; деловые предложения (по ценам, арендной плате и другие) и т.д.
И. Процесс отбора претендентов. Здесь сообщается о том, как будет организован процесс отбора, в частности опрос претендентов и переговоры с ними, период этих переговоров.
К. График всего процесса — от рассылки Запроса предложений до присуждения прав на эксклюзивные переговоры.
Л. Документы, сопровождающие предложение (формы, приложения, гарантийные документы и т.п.).
М. Обязательства муниципалитета.
Н. Вопросы, за которые муниципалитет не отвечает.
О. Имеющиеся в распоряжении дополнительные документы.
П. Приложения.
продолжение
--PAGE_BREAK--
еще рефераты
Еще работы по финансам