Реферат: Сделки с недвижимостью
Содержание
Введение
Глава 1. Правовоерегулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве
1.1 Развитие правовогорегулирования оборота недвижимости в России
1.2 Особенностинедвижимого имущества как объекта гражданских прав
1.3 Государственнаярегистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом
Глава 2. Защитаимущественных прав добросовестного преобретателя
2.1 Добросовестноеприобретение от неуправомоченного отчуждателя как основание для возникновенияправа собственности
2.2 Условия возникновенияправа собственности на имущество, добросовестно приобретенное отнеуправомоченного лица
2.3 Гражданско-правовыеспособы защиты прав добросовестных приобретателей
Заключение
Библиографический список
Введение
Актуальность темы исследования. Трудно переоценить значимость недвижимогоимущества для политической, экономической и правовой системы любогоорганизованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и дляправового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость,несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производнуюгруппу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги ит.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни былогосударственности.
Конституционные гарантии прав собственника, принципы единстваэкономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовыхсредств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могутбыть реализованы иначе чем утверждением в государственной деятельности,судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихсятысячелетиями идей частного права Основные начала гражданскогозаконодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовыепринципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ), но игарантированным, прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенными защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимымимуществом.
Недвижимость, занимая основное место в системе объектовгражданских прав, сама выступает системным образованием, с собственнойструктурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системностинедвижимых объектов может быть не только пагубно для поступательного развитияцивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые, требующие значительноговремени и усилий для устранения последствий проблемы в законотворческой иправоприменительной практике.
Степень научной разработанности темы. Цивилистическое научноесообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появилисьмонографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии инаучные статьи таких авторов как Абова Т.Е., Авласевич А.И., Афанасьева И.В.,Бондаренко Д.В., Бутнев В.В., Витрянский В.В., Габбасов Р.А., Гонгало Б.М.,Грибанов В.П., Дикусар В.М., Добровольский В.И., Ильин Д.И., Иоффе О.С.,Кабалкин А.Ю., Краснова С.А., Кузнецова М.Н., Кузьмина И.Д., Курноскина О.Г.,Латыев А.Н., Мейер Д.И., Мозолин В.П., Петрова С.М., Пискунова М.Г., ПобедоносцевК.П., Покровский И.А., Рахмилович В.А., Садиков О.Н., Свердлык Г.А., СергеевА.П., Синайский В.И., Скворцов О.Ю., Скловский К.И., Слыщенков В.А., СтраунингЭ.Л., Тархов В.А., Толстой Ю.К., Черепахин Б.Б., Шершеневич Г.Ф., Шичанин А.В.,Щенникова Л.В., и других.
Тем не менее цивилистические представления о недвижимости донастоящего времени не носят обобщающий до системности характер, ограничиваясьхоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом.
Целями дипломного исследования являются:
· раскрытиепонятия недвижимость;
· изучениеособенностей сделок, в которые вступают субъекты гражданских прав в отношении ктакому объекту гражданских прав, как недвижимое имущество.
· рассмотрениепроблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества.
Эти основныецели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решениякоторых обусловил структуру и содержание дипломной работы.
Исходя изназванных целей, определена задача дипломного исследования:
· анализроссийского законодательства в части сделок с недвижимостью;
· обобщениеисторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;
· рассмотрениевопросов регистрации сделок с недвижимостью;
· рассмотрениепонятия добросовестного приобретателя;
· изучениеспособов владельческой защиты добросовестного приобретателя недвижимогоимущества.
Объектомисследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие вобласти обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применениинорм о сделках с недвижимым имуществом.
В прямойзависимости от объекта находится предмет исследования, которыйсоставляют:
• нормыгражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядоксделок с недвижимостью;
• практикареализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;
Методыисследования. Проведенное исследование опирается на диалектический методнаучного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязьтеории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихсяв дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующихметодов социально-правового исследования: историко-правового, статистического илогико-юридического.
Структура и объем работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав,включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
/>/>Глава 1.Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве1.1 Развитие правового регулирования оборота недвижимости в России
Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина«недвижимость», конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском оборотесоответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф.Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможнотолько в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только «людиоседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость,во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного(оседлого) жилища — для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли дляобработки и для других целей хозяйственного пользования»[1].Вместе с тем в России длительное время господствовали представления опоземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е.принадлежащей верховному правителю — царю. В русском государстве с усилениемцентростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель.Так, к XI— XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское,вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладенияпроявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования вгражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своемустатусу государственными, могли быть использованы членами общины, которыепроживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, ноне могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены ит.п.).
Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы,завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил изодного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новомукнязю, приходившему в этот удел[2].
Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности.Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам заслужбу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивалиправо на эти земли.
Период централизации государственной власти в России своим естественнымследствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений.Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодальногоземлевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большоезначение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственномучреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместномприказе, на городской дом и двор — в Земском для Москвы, а по городам — увоевод»[3].
Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась.Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новыеправовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимойклассификации.
Особенности экономического развития российского государствапотребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества.Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, топовышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для кораблестроения.Это определило появление законодательного положения, которым ограничиваласьрубка лесов независимо от того, в чьей собственности они находились. Даже частнымсобственникам лесов вменялось в обязанность следить за их состоянием[4].
Другим направлением развития экономической жизни страны сталоформирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие торговлитребовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в частности,устранения неоправданных ограничений в использовании недвижимого имущества. Вэтой связи закономерным выглядит появление именного указа императора от 18января 1721 г. «О покупке купечеству к заводам деревень», которым купечествубыло дозволено приобретать с разрешения Берг- и Мануфактур-коллегий всобственность для промышленных нужд деревень[5]. Такимобразом, купечество расширило свои права участия в гражданском оборотенедвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшегоэкономического развития государства.
Другим направлением расширения круга субъектов, имеющих правоучаствовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинам совершать сделкис недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября 1715 г. «Опозволении писать купчие и закладные на недвижимое имение лицам женского пола»женщины были уравнены в правах с мужчинами совершать купчие и закладные нанедвижимое имущество[6].
Следует отметить, что государство стремилось установить контрольза рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты посозданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г.был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформлениякрепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядокнаписания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен СоборногоУложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные актыдолжны были составляться в Поместном приказе. Вдальнейшем функции поконтролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с1719 г. — Юстиц-коллегии[7].
К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая системарегулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можнобыло охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассоотмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российскоезаконодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не вездепризнанные на Западе»[8].
Особенно ощутимыми были различия в регулировании способовприобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедураприобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала ихукрепления.Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредствеорганов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известнымсубъектом»[9]. Основныеформы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемыекрепостные акты.
С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 годаосновные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.
Процедура приобретения права собственности на недвижимые имуществавключала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны вприсутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостнойакт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книгипредставлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, натерритории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старшийнотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплатекрепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждениеакта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку вреестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода правасобственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическоезначение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод вовладение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь какдействительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобноисполнению судебного решения, по желанию приобретателя»[10].
Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, котораяобосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественномправе «купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения правасобственности… Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, асоглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его —переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служиткупчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняетсяпредшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение»[11].
Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота,так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих(торговых). Так, А.И. Каминка отмечал, что «хотя Устав судопроизводстваторгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менеепрактикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом неотносятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этомпреследуют стороны»[12]. Из этого жеисходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената.
Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается вграницах сложившихся законодательных представлений о недвижимости, переченьтаковых объектов, связь их с землей[13]. Общуюпроблему в этой области гражданского права (не решенную и в наши дни) обозначилК.П. Победоносцев, заметив, что «у нас самое главное и самое практическоеразделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательствеобщего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к томуили другому разряду их относит к тому или другому разряду непосредственно буквазакона, исчисляя самые виды. От этого недостатка рождаются часто вопросы,неразрешимые без помоши законодателя»[14]. Следуетмежду тем выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивного с точкизрения цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимого имущества. Визвестном Систематическом указателе русской литературы по гражданскому правунашли отражение около 350 публикаций исключительно об объектах недвижимогоимущества, актуальность которых (например, о понятии части в недвижимомимуществе) не утратилась и в наши дни[15]. Нельзя неотметить великолепное исследование В.Б Ельяшевича об истории поземельнойсобственности в России, кроме прочего доказавшего, что при обширноститерритории России «свободных» от чьих-либо (чаще государевых) прав земельныхучастков не существовало, иных способов приобрести права на землю другимсубъектам, кроме как через публичную волю, в отечественной истории не случалось[16].
Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимыев отечественной политике и праве был сделан спустя непродолжительный срок[17].Весьма примечательно в этой связи, что нарастающий массив правовых актовмолодого советского государства, безоговорочно и без всяких исключенийнационализировав земельные участки, первоначально дифференцированно подошел киным видам недвижимого имущества, в частности к зданиям и сооружениям[18],однако уже в первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектовгражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено(примеч. к ст. 21)[19].
Законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимостиоценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствиичастной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установитьодинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимогоимущества. Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились взаконодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующейтерминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский обороттаких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное как придание режиманеоборотоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Неслучайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного,лесного законодательства, законодательства о недрах и т.д. Более того, иной раззаконодатель был вынужден допускать «проговорки», устанавливая в тех или иныхслучаях особый режим недвижимого имущества и используя при этом исключенную изофициального словоупотребления терминологию. В качестве примера можно привестинорму ст. 10 Закона СССР от 23 октября 1976 г. «Об охране и использованиипамятников истории и культуры»[20], в которойустановлено, что «в целях организации учета и охраны памятников истории икультуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного,республиканского и местного значения».
Восстановление в отечественном праве разделения имущества какобъекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. вОсновах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее — Основы)[21].В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понималисьземельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения,предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, неограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов,законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещейчерез их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей вэтой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерногоущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Такимобразом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этомопределении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества сземлей (забегая вперед, отметим, что это один из основных признаковнедвижимости, определенный в понятии, которое дано в современном ГК РФ). ВОсновах перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, вчастности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимоеимущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. Всоответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другогонедвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такогоимущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовыеакты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Такимобразом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определениюформы сделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможностиустановления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формысделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменнойформы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивноеправило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР,подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества иправ на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствиис законодательством республики, на территории которой находилось это имущество(п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения правсобственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательскаядавность) — 15 лет. Также Основами было предусмотрено, что местом исполненияобязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождениянедвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).
1.2 Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских правЗемельный участок, дом, квартира, любое иное недвижимое имуществони в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не могутбыть заменены иными по сущности объектами. Свобода в выборе юридическихсредств, неисчерпаемые, казалось бы, варианты юридических «суррогатов» реальныхпредметов материального мира (права, ценные бумаги и т.д.) не в состоянии (да ине приданы к этому) удовлетворить жизненные потребности и личности, и обществав жилище, территории. Пространственная ограниченность недвижимости, практическиее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное«столкновение» в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, дажепрямо противоположных интересов. Неминуемое столкновение социально-публичного ичастного моментов в собственно цивилистической конструкции недвижимой вещиставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономическийвзлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение сраспределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имуществавыражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них.
В развитии отечественного гражданского права недвижимость, миновавочередной период солидаризации, выступает и объектом активного индивидуальногопредпринимательства, и предметом социального интереса. Сочетание этих начал,благотворного и разумного, — одна из задач познания системы недвижимостей и выбора,безошибочных правил ее участия в обороте.
Участок земной поверхности для государственной власти в известныеисторические периоды — не только и не столько самостоятельный объект правовогорегулирования, сколько часть территории страны Ограниченный природный ресурс — ресурс, товаром не являющийся, но возведенный законодателем в стремлении нетолько обеспечить экономическое развитие общества, но и одновременно сохранитьвозможность контроля над главным богатством в изначально тесную юридическуюконструкцию веши. Возникновение, развитие и современное право пониманиедействительно уникального юридического явления, каковым является конструкциянедвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное местоисследуемого объекта гражданских прав в подавляющем большинстве правовыхпорядков, но, что более важно, представить систему недвижимостей и проследитьна ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частногоправа. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового ичастноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфертакого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением,пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и,во-вторых, осуществление права публичной собственности[22].Очевидно, что указанные сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом,и это также подтверждает изначальную посылку о принципиальной и необходимойсочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного ичастноправового регулирования как сущностного признака изучаемого объектагражданских прав. Надотраслевой характеp недвижимого имущества, значимостьобъектов недвижимости не только для гражданского, но и для ряда иных отраслейправа неминуемо приводят к необходимости выработки единой, основанной нацивилисгических идеях позиции и законодателя, и правоприменителя, и науки. Какверно в этой связи отмечено А.Л. Маковским, такой «сложный и запутанный узелвзаимосвязанных проблем образовался, например, в чрезвычайно важной сферерегулирования прав на недвижимость, регистрации этих прав и оборота недвижимогоимущества. Их разрешение с целью создания на будущее ясного и стабильногоправового режима недвижимости требует согласованного анализа многих законов ивзаимоувязанных предложений об их изменении»[23].
Редкая норма ГК РФ является большим объектом критики, чем ст.1302. В частности, совершенно обоснованно и конструктивно отмечает недостаткиэтой статьи (впрочем, как и самой Концепции) Л.В. Щенникова, кроме прочегоотметив, что «никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции отом, что определение недвижимой вещи ст. 130 не нуждается в пересмотре» [24].
В задачи настоящего исследования не входит детальный анализсодержания этой статьи, равно как и формулировка ее возможной новой редакции.Норма о недвижимых и движимых вещах, по определению, не может быть совершенной.Главное ее достоинство заключается в юридическом «отражении» того объекта(объектов) материального мира, который посредством этой нормы вводится вгражданский оборот.
Недвижимая вещь своей основной, сущностной чертой, к которой, безусловно,относится постоянство, определенность и индивидуальность недвижимости,предопределяет постоянство, стабильность и долговечность регулирующейюридической нормы. Все достаточно очевидные, но в общем-то непринципиальныеогрехи в формулировке одного из основополагающих постулатов современногогражданского права меркнут перед единственным контрдоводом — ст. 130 ГК РФдействует двенадцать лет и своей сущностью предопределяет не толькогражданско-правовые дальнейшие правила, но и в значительной степени — все иноероссийское законодательство, правоприменительную и судебную практику,государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К недвижимому имуществу действующее российское гражданскоезаконодательство относит, по существу, три группы объектов:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных)состояниях;
б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения вее недрах;
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земнойповерхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия,кондоминиумы, домовладения).
Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силуфизических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно,по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения,требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит впредмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способнапроиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее можетслужить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанныеправила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний оюридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующейдействительности.
Традиционно в цивилистической науке объекты недвижимого имуществарассматривались и продолжают рассматриваться в ракурсе движимые — недвижимыевещи. Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикойюридическая сущность недвижимости и, что не менее важно, особый характеротражаемого гражданско-правовыми нормами данного явления окружающейдействительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь обопределенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости припринципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российскимгражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телеснойвещи «тесна» для объекта недвижимости и не обеспечивает должным образомэффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объектагражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ееоборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничения недвижимостиот иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектов гражданскихправ на движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ) умаляет значимость самогосущества данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровня только вещей.Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) это деление занималоболее высокое иерархическое положение, классифицируя по этому признаку нетолько вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает, что всостав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещное илиобязательственное право, иски или даже документы, свидетельствующие о правах нанедвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях — обязательственное,например, право аренды) право, доля в нем в соответствии с действующимроссийским гражданским законодательством[25] могутвыступать предметом ипотечных отношений, однако в настоящем исследованиипредметом анализа являются недвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные кнедвижимости в силу их физических, материальных свойств.
В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещейкак объектов гражданских прав[26]. Специфика объектовнедвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном.К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных кнедвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость,долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальнаяопределенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д.Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей.Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; сточки же зрения на вещь как на юридическую конструкцию такое деление имеет инойсмысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим.
Юридические особенности объектов недвижимого имуществапреимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося, впервую очередь, от правового режима вещей движимых.
Такие особенности неоднократно указывались в цивилистическихпроизведениях[27] и сводилисьв основном к следующему:
— вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение,переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации иустановленном порядке;
— место нахождения недвижимого имущества определяет порядокнаследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
-установлению более длительных сроков приобретательной давности нанедвижимое имущество;
— установлению особого порядка приобретения права собственности набесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственникотказался.
Как уже отмечалось, если становление недвижимой вещи как объектагражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичногоправа, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенногооборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества каквесьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностьюоборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей,нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособностиобъекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б)ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота[28].Такое традиционное деление объектов гражданского права по их оборотоспособностине может быть механически применено по отношению к недвижимости. Функциональноеназначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничиваетоборотоспособность этого объекта прав. Между тем функциональные ограничения неносят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по иборотое л особенности к принципиально иным категориям. Таким образом, особоефункциональное назначение недвижимого имущества является не более чем егосущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данныйобъект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, имвладеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя),совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадаетпод общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.
Специфика объектов недвижимого имущества прямо вытекает изсодержания позитивных норм гражданского законодательства и характеризует недвижимостьна простейшем, догматическом уровне, не обнажая более глубокие, сущностные исистемные черты недвижимых вещей как «верховных» объектов гражданских прав. Ктаким особенностям следует отнести следующие.
Во-первых, исключительно объекты недвижимого имуществаобусловливают особенности вешных прав на них — вещных прав с бременем особогосодержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество.Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью,возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данногообъекта ответственностью и обязательствами социального характера. Правособственности на недвижимость — право «высшего порядка», требующее максимумаосмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так исубъективного свойства.
Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальномпроявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, посколькуразличного рода недвижимые вещи «заполняют» собственный, определенный исключительнодля данных объектов «уровень» правового пространства. В отличие от иныхобъектов гражданских прав недвижимость «непрерывна», юридическая граница одногообъекта недвижимости является юридической границей другого.
В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей,обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектовмежду собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным инеизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкциилюбой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимогоимущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство онедрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени — вчастном, настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанностисистемного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждогоиз объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков(свойств).
Системные признаки недвижимого имущества — это такие свойства(особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуютюридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь,взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурномпостроении системы объектов, так и в проявлении этой системы в обшейсовокупности всех объектов гражданских прав.
1.3 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделокс недвижимым имуществомФедеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21июля 1997 года № 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации)[29]установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения огосударственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенностигосударственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество исделок с ним и др.
Тем самым законодательно заРоссийской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядкагосударственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальныхотношений, возникающих при этом.
В соответствии с п. 4 ст. 2Закона о регистрации процедура государственной регистрации прав осуществляетсяпо месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Справовой точки зрения содержание названной процедуры составляют регистрационныеотношения, в рамках которых находит свое выражение конкретный видадминистративно-процессуального производства[30].
Сторонами такого родаправовых отношений являются соответствующие учреждения юстиции по регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждения юстиции порегистрации прав), уполномоченные на осуществление регистрационных действий, иправообладатели. К последним относятся физические и юридические лица,обладающие объектами недвижимости, подлежащей государственной регистрации (втом числе зарубежные, лица без гражданства). В их числе могут быть субъекты,обладающие государственно — правовым статусом (субъекты Российской Федерации,муниципальные образования, иностранные государства)[31].
Регистрационные отношениявозникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции порегистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности,корреспондирующие правам правообладателей (процессуальные права и обязанности),реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи (приема)предусмотренных законодательством документов. При этом полномочия, необходимыедля совершения государственной регистрации, имеются у одной сторонырегистрационного отношения — учреждения юстиции по регистрации прав, котороеосуществляет ее своим односторонним юридически властным распорядительным действием,имеющим публично — правовое значение, определяемое государственным характеромрегистрации[32].
Отсюда следует, чторегистрационные отношения обладают всеми необходимыми признаками, дающимивозможность квалифицировать их в качестве административно-правовых, а в болееконкретном варианте – административно-процессуальных. В конечном счете, в нихполучает свое непосредственное выражение присущая подобным правовым отношениямимперативность[33].
Таким образом, спроцессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имуществои сделок с ней выражается в соответствующем административном производстве, т.е.комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованноерассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел[34].
В исследуемых границахиндивидуальное административное дело имеет своим содержанием достижениесоответствующего требованиям законодательства официального признания правконкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними.Данная цель достигается (или не достигается) в ходе совершения учреждениемюстиции по регистрации прав ряда процессуальных действий, предписанных закономи представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупностьподобных стадий призвана обеспечить утверждение (подтверждение) соответствующихтребованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества.Соответственно, каждая стадия производства имеет определенную процессуальнуюнагрузку[35].
Стадийность регистрационнойдеятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации. Поскольку в настоящеевремя в юридической литературе отсутствует деление процедуры государственнойрегистрации на стадии, автор предлагает разделить ее на следующие обязательныеи факультативные стадии, каждая из которых имеет самостоятельное процессуальноезначение:
а) прием документов,необходимых для осуществления государственной регистрации;
б) правовая экспертизадокументов и проверка законности сделок с недвижимостью;
в) установление отсутствияпротиворечий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами наданный объект недвижимости, а также других оснований для отказа илиприостановления государственной регистрации;
г) принятие официальногорешения о регистрации или отказе;
д) внесение соответствующихзаписей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок сней;
е) совершение надписей направоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственнойрегистрации права или решения об отказе в ней.
Названные стадии являютсяобязательными. Но регистрационное производство допускает и некоторыефакультативные стадии. К ним относятся:
а) приостановлениегосударственной регистрации;
б) обжалование отказа вгосударственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.
В последнем случаеадминистративно — процедурное производство в силу возникновения спорной(конфликтной) ситуации перерастает в административно-юрисдикционноепроизводство.
Рассмотрим названные стадииболее подробно.
Прием документов нагосударственную регистрацию может осуществляться по правилам ст. 16 Закона орегистрации. По общим правилам для регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним в регистрирующий орган предоставляются:
а) заявление правообладателяили управомоченного им лица;
б) документ о плате зарегистрацию;
в) правоустанавливающиедокументы, необходимые для проведения государственной регистрации.
Перечень необходимых длягосударственной регистрации документов, в том числе правоустанавливающих,которые должны быть приложены к заявлению, содержится в ст. 17 и в отдельныхстатьях главы IV Закона о регистрации, а требования, предъявляемые к этимдокументам, — в ст. 18.
Важной гарантией защитывладельцев вещных прав от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующихорганов является запрет на истребование дополнительных документов, непредусмотренных Законом о регистрации, и если иное не установленозаконодательством Российской Федерации[36].
Правовая экспертизадокументов и проверка законности сделки.
На этой стадии учреждениеюстиции по регистрации прав изучает представленные для государственнойрегистрации документы с целью установления юридического факта, являющегосябесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения илиобременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документовпроводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формыи содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в местеих издания[37].
При проверке законностисделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Законностьсделок проверятся независимо от того, подлежат ли они обязательнойгосударственной регистрации или считаются заключенными с момента подписаниясторонами; совершенных в нотариальной форме, простой письменной форме; сделок,заключенных органами государственной власти или органами местногосамоуправления.
Ст. 9 Закона о регистрацииправовая экспертиза и проверка законности сделок не отнесена к исключительнойкомпетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав. Такимобразом, их осуществление возможно и другим уполномоченным органом. В настоящеевремя учреждения юстиции по регистрации прав осуществляют их самостоятельно.
Данная стадия должна бытьзавершена до принятия решения о регистрации права или сделки, приостановленииили отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п. 3 ст. 13 Закона орегистрации предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всехнеобходимых документов.
По результатам двухпредыдущих стадий возможно наступление средней факультативной стадии, а именновынесение решения о приостановлении государственной регистрации. Законом орегистрации в ст. 19 предусмотрен перечень оснований для приостановлениягосударственной регистрации, а также порядок и сроки приостановления.
Приостановлениегосударственной регистрации может проводиться по трем основаниям: по инициативеправообладателя, по инициативе учреждения юстиции, по судебному решению.
Основаниями дляприостановления по инициативе регистратора являются:
— возникновение у регистратораправ сомнений в наличии оснований для государственной регистрации;
— направление представленныхдокументов на подтверждение их подлинности;
Основанием дляприостановления по инициативе правообладателя является его письменное заявлениеили заявление уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформленнойдоверенности.
В заявлении должны бытьуказаны причины для приостановления и срок приостановления. Однако Закон орегистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мненияо том, что регистратор прав может принять решение о приостановлении только приналичии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. К такимпричинам они относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускаетправопреемство; прекращение существования юридического лица либо егореорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина вдлительной служебной командировке и др.[38].
Поскольку ст. 19 Закона орегистрации не установлено, что причины должны быть уважительными,представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин могутнарушаться права граждан и юридических лиц. Из-за отсутствия четких критериевуважительности со стороны регистратора могут проявляться необоснованныенарушения прав заявителей, что является существенным недостатком Закона огосударственной регистрации. По мнению автора, законодатель предоставляетправообладателям возможность самостоятельно определять причины (уважительныедля него) для приостановления регистрации по его собственному письменномузаявлению.
Основанием для приостановлениятакже может быть определение или решение суда (например об обеспечении иска). Вэтом случае государственная регистрация может быть приостановлена нанеопределенный срок. Приостановление регистрации по указанному основаниюявляется обязательным и должно оформляться соответствующим письменным решениемрегистратора.
Хотелось бы отметить, чтост. 21 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[39](далее — Закон об ипотеке) содержит такое понятие, как «отложениегосударственной регистрации ипотеки». Поскольку Закон об ипотеке являетсяспециальным по отношению к Закону о регистрации, при расхождении с нормамиобщего характера должны применяться специальные нормы.
Основаниями для отложениягосударственной регистрации ипотеки в соответствии со ст. 21 Закона об ипотекеявляются:
— непредставление каких-либодокументов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу п. п. 2 и 3ст. 20 Закона об ипотеке;
— несоответствие договора обипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиямзаконодательства (например несоблюдение нотариальной формы);
— необходимость проверкиподлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;
— наличие судебного спора поповоду прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу взыскана это имущество.
Во всех случаях, кромепоследнего, государственная регистрация может быть отложена на срок не болееодного месяца, а в последнем — до разрешения спора судом.
Ст. 13 Закона о регистрации,определяющая порядок проведения государственной регистрации, не содержит даннойстадии. Законодателем в данном случае проявлена некорректность, так какпринятие решения о регистрации, приостановлении регистрации или отказе в нейявляется основанием для внесения записей в Единый государственный реестр правна недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). Кроме того, срок принятиярешения в Законе о регистрации четко не определен. При этом указано, что«государственная регистрация прав производится не позднее чем в месячныйсрок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственнойрегистрации», при этом не учтено, что в месяце может быть 30, 31, 28 или29 дней. При этом некоторыми субъектами Федерации установлены ускоренные срокигосударственной регистрации, за что взимается повышенная плата за регистрацию[40].Представляется необходимым установить четкий срок принятия государственнымрегистратором решения о регистрации в календарных днях. Также в Законе необозначена форма принимаемого решения (административный акт). И хотязаконодатель признал учреждение юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним государственным органом, он не учел тотфакт, что его решение — одностороннее юридически властное волеизъявлениеполномочного субъекта регистрационного отношения, т.е. индивидуально правовойакт[41]. Если вотношении приостановления государственной регистрации или отказа в нейустановлена письменная форма принятия решения с обязательным уведомлением о немзаявителя, то принятие положительного решения законодательно никак неоформляется. В Законе о государственной регистрации лишь предусмотреноудостоверение государственной регистрации.
Неоднозначную оценкувызывает и п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, которым предусмотрено, чтопроведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав нанедвижимость удостоверяется свидетельством, а государственная регистрациясделок — посредством специальной регистрационной надписи.
Субъекты Федерации решаютвопрос принятия решения о государственной регистрации, приостановлении илиотказе в ней по своему усмотрению.
Согласно ст. 20 Закона огосударственной регистрации основаниями для отказа в государственнойрегистрации являются следующие:
— право на объектнедвижимости не является правом, подлежащим государственной регистрации прав всоответствии с Законом о регистрации (например, право найма жилого помещения);
— с заявлением о регистрацииправ обратилось ненадлежащее лицо;
— документы, представленныена государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуюттребованиям действующего законодательства;
— акт государственногооргана или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав нанедвижимое имущество признан недействительным с момента его издания всоответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на моментиздания;
— лицо, выдавшееправоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данныйобъект недвижимого имущества;
— лицо, которое имеет право,ограниченное определенными условиями, не указало эти условия;
— правоустанавливающийдокумент об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии узаявителя прав на этот объект недвижимости.
Таким образом, все основаниядля отказа в государственной регистрации можно разделить на две группы:окончательные и устранимые. К первой группе относятся основания, устранитькоторые заявитель не в силах, (например, смерть одной из сторон договора до егообязательной регистрации). Во втором случае у заявителей существует возможностьповторно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации послеустранения причин, послуживших основанием для отказа.
Решение об отказе должнобыть принято в письменной форме с обязательным указанием мотивов для отказа вобщий месячный срок, установленный для регистрации либо с учетом сроков,определяемых для приостановления государственной регистрации.
Мотивированное решение оботказе должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней послеокончания срока регистрации. Специальный срок установлен Законом об ипотеке: всоответствии с п. 5 ст. 21 отказ в регистрации должен быть направлен в течениеобщего срока регистрации, т.е. определен более короткий срок для уведомления.
Согласно Закону орегистрации право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно смомента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В соответствии с п. 5 ст. 12Закона о регистрации правила ведения ЕГРП определяются федеральным органомисполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. В настоящее времядействуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 219 от18.02.1998[42]. ЕГРПявляется единственным источником юридически значимой информации, подтверждающейсуществующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений(обременений) этих прав. П. 4 ст. 12 Закона о регистрации установлено, чтоЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета являются вечными. Ихуничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей недопускается.
Данная стадия тесно связанас предыдущей в отношении сроков. Остается открытым вопрос, должны ли эти две стадиисовпадать по времени или между моментом принятия государственным регистраторомрешения и моментом внесения записей в Единый государственный реестр прав можетбыть временной промежуток. Представляется, что правильнее было бы определитьуказанные сроки в календарных днях, так как формулировка «не позднее чем вмесячный срок» нечеткая, кроме того, как уже указывалось, в месяце можетбыть 28, 29, 30 или 31 день.
Закон о регистрации ввелпонятие единого документа, подтверждающего произведенную государственнуюрегистрацию, — свидетельство о государственной регистрации права.
Совершение специальныхрегистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдачасвидетельства производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайствуправообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностьюправообладателя, юридическое же значение имеет внесение записей в ЕГРП. Вправилах ведения ЕГРП в разделе VIII «Удостоверение государственнойрегистрации прав и сделок» установлена форма свидетельства. Там жеуказано, что свидетельство о государственной регистрации права являетсядокументом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценнойбумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Этим же постановлениемутверждена форма штампа регистрационной надписи, проставляемого направоустанавливающих документах.
Приказом Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 утверждена инструкция«О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав,сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»[43].Данная Инструкция принята в целях обеспечения прав участников отношений,регулируемых законом о государственной регистрации. Поскольку выдачасвидетельства о государственной регистрации права производится по ходатайствузаявителя, то в Инструкции предлагается рекомендовать заявителям решать вопросо представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документовна государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наконец, Законом орегистрации предусмотрена в качестве факультативной стадия обжалования отказа вгосударственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.
Важной гарантией правзаявителей является возможность обжаловать отказ в регистрации в судебномпорядке. При этом граждане подают жалобы в суд общей юрисдикции, а юридическиелица и граждане индивидуальные предприниматели подают исковые заявления варбитражный суд.
Рассмотрев процедуругосударственной регистрации по стадиям, можно отметить, что порядок,предусмотренный в ст. 13 Закона о регистрации, т.е. сначала проведение правовойэкспертизы документов и проверка законности сделок с недвижимостью, а затемустановление отсутствия противоречий между заявленными и ужезарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также другихоснований для отказа или приостановления государственной регистрации фактическичрезвычайно близки по смыслу, может представлять собой одну стадию. Было былогичным объединить их как по времени, так и по процедуре проведения. Такимобразом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законностисделки регистратор одновременно сможет установить противоречия междузаявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, азначит — основания для отказа или приостановления государственной регистрации.Представляется необходимым законодательно выделить стадию принятия официальногорешения о государственной регистрации, приостановлении государственнойрегистрации или отказе в ней с принятием официального индивидуальногоадминистративного акта и установить конкретный срок (в календарных днях)принятия решения до внесения записей в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
Содержаниедействий по нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом обладаетопределенной спецификой в сравнении с иными нотариальными действиями. Этаспецифика диктуется особыми свойствами недвижимого имущества.
Так, приудостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариус обязан проверитьпринадлежность этого имущества собственнику. Однако в данном случаенедостаточно обращения только к правоустанавливающим документам (например, кдоговору купли-продажи недвижимости). Нотариус должен убедиться в том, чтосоответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должнасодержать не только сведения о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, но и сведения о наличии ограничений, обременении, арестов вотношении отчуждаемого недвижимого имущества.
В том случае,если совершается сделка по распоряжению недвижимостью, нажитой в период брака,необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга насовершение такой сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это правилокасается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок с недвижимымимуществом, используемым в предпринимательской деятельности.
За последние годы существенным образом сужена компетенциянотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимого имущества, чтооценивается специалистами как негативная тенденция[44].
В целом подход российского законодателя к определению местанотариата в сфере оборота недвижимости значительно отличается от подхода,характерного для континентальной традиции. Как известно, в романо-германской правовойсемье развивается латинский нотариат, которому свойственно не просто выполнениеудостоверительных функций, но и осуществление своего рода превентивногоправосудия, направленного на предупреждение правовых конфликтов. В процессенотариального удостоверения сделок европейские нотариусы оказывают юридическуюпомощь лицам, участвующим в сделке. Являясь частным субъектом, нотариус наделени публичными функциями; он отвечает за законность сделки и несет имущественнуюответственность за свои действия. Вследствие этого почти все европейскиеправопорядки формулируют нормы о нотариальном удостоверении сделок с недвижимымимуществом.
В странах англосаксонскойправовой традиции нотариус не играет существенной роли при удостоверениисделок с недвижимостью. Обеспечение гарантий участникам сделки с недвижимостьюдостигается сопровождением сделки с недвижимостью страховой компанией, котораястрахует риски неисполнения и недействительности сделки. За многие десятилетиясуществования такой системы страховые компании накопили практически всеобъемлющуюинформацию обо всех объектах недвижимости, включая сведения об истории ихюридической судьбы. Такое положение и является гарантией юридической чистотысделок, а участие нотариата представляется излишним.
Возникаютсомнения в том, что государство способно в полном объеме эффективно выполнитьподобного рода обязательства. Государство последовательно в данном случае,гарантируя при помощи федеральной регистрационной службы законность регистрацииправ на недвижимость, оно принимает на себя бремя гарантирования имущественныхправ добросовестных участников оборота недвижимости. Вместе с тем, в отличие отгосударства эту роль наиболее эффективно выполняют в рамках коммерческихотношений страховые организации. К тому же государство ограничивает размер компенсациивреда, причиненного в результате утраты недвижимого имущества одним миллиономрублей, что не может компенсировать в полном объеме понесенные лицом убытки. Всвязи с реформой регулирования оборота недвижимости законодатель попыталсяукрепить и права добросовестного приобретателянедвижимости. С этойцелью в п. 2 ст. 223 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым недвижимоеимущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на правесобственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев,предусмотренных ст. 302 ГК РФ, когда собственник вправе истребовать такоеимущество от добросовестного приобретателя[45].
Такимобразом, тенденции развития российского права свидетельствуют, что, отстраняянотариат от участия в укреплении прав на недвижимость, законодательориентировался на англосаксонскую модель защиты от рисков в этой области, приэтом он не включил в систему гарантирования рисков страховые риски, а взвалилбремя компенсации потерпевшим от ущерба на собственные плечи.
Согласно ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения надокументе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом,имеющим право совершать такое нотариальное действие (командиром воинской части,консулом, главным врачом и т.д.). Из смысла действующего законодательстваследует, что нотариус вправе удостоверять только письменные сделки. Собственно,именно поэтому нотариальная форма удостоверения сделок именуется какквалифицированная письменная форма.
В том случае,если сделка подлежит совершению в нотариальной форме и в то же время требуетгосударственной регистрации, то возникновение (прекращение) прав по такойсделке происходит в момент ее государственной регистрации. В соответствии собщим правилом нотариальное удостоверение сделки может производиться любымнотариусом (ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате). В то же время дляряда договоров установлены особые правила. Так, договор о возведении жилогодома на отведенном земельном участке удостоверяется по месту его отвода.Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража,земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанногоимущества (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Представляется, чтоэтот перечень не является исчерпывающим. Опираясь на аналогию, можно сделатьвывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежатудостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества (комнат вкоммунальных квартирах, нежилых строений и т.д.). Это правило основывается напринципе исключительной территориальной компетенции нотариуса. В свою очередь,указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которыеустанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, какправило, в соответствии с административно-территориальным делением РоссийскойФедерации. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяетаккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальномокруге, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощаетпроцедуру укрепления прав на недвижимое имущество.
Значение нотариальной формы сделкис недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степениоблегчает процедуру доказывания определенных фактов. Особенно большое значениенотариальные.
/>/>Глава 2.Защита имущественных прав добросовестного приобретателя2.1 Добросовестное приобретение от неуправомоченного отчуждателякак основание для возникновения права собственности
Право собственности даетсобственнику право виндикации и тогда его частный интерес будет вполнеудовлетворен. При таких условиях нахождение имущества в руках отчуждателяявляется единственным основанием для добросовестного предположения, что онсобственник и для вступления с ним в сделку.
Такую презумпцию Б.Б.Черепахин указывал в обоснование теории доверия к внешнему фактическому составуи защиты видимости права[46].
В русской юридическойлитературе данной точки зрения придерживался И.А. Покровский[47],который обоснованно отмечает: «Усвоение для оборота на движимости иустановление института поземельных книг для оборота на недвижимости вызваноединой целью и проникнуто единой мыслью: обеспечить прочность гражданскогооборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам».
Здесь И.А. Покровский такжедал четкое обоснование. Поземельные книги имеют своей общей задачейпредставлять в каждый данный момент точное изображение юридического положениявсякой недвижимости, входящей в состав данного округа. Для достижения этой целиустанавливается правило, что всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовоезначение (передача права собственности, установление залога или сервитута ит.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента онполучает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики. Это так называемыйпринцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе — принцип внесения).
С другой стороны, полнаяуверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, если они могутбезусловно полагаться на сообщения поземельных книг. Вследствие этого принциппубличности дополняется принципом достоверности: всякая запись в книге имеетполную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствуетдействительности; лица заинтересованные могут добиваться исправленияпоземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной.
Поэтому ограничениевиндикации в пользу добросовестного приобретателя является не революционнымнововведением, а простой закономерностью развития гражданского права.
Вопрос о возникновении правасобственности у добросовестного приобретателя имущества от неуправомоченногоотчуждателя, равно как и вопрос о прекращении права бывшего собственника имеютбезусловный приоритет для практики. Именно они определяют интерес тяжущихсясторон к использованию возможностей данного института.
В проекте РоссийскогоГражданского уложения 1905 г. мы встречаем тот же подход. В нем закрепленыположения о приобретении права собственности движимой вещи от неуправомоченноголица, то есть именно то, чего сейчас так недостает современному правовомурегулированию данного вопроса. Эти нормы нашли отражение в приведенных нижестатье — 753.
753. Добросовестностьприобретения вотчинных прав (ст. 747, 748 и 752) всегда предполагается, и тот,кто ссылается на недобросовестность, должен ее доказать"[48].
Гражданский кодекс РСФСР1922 г.[49] воспринялназванные идеи весьма избирательно.
Так, если имущество проданоне собственником, покупатель приобретал право собственности в тех случаях,когда согласно ст. ст. 59, 60 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. собственник невправе был истребовать от него имущество (ст. 183).
Это случаи экспроприацииимущества на основании революционного права или иные формы его перехода вовладение трудящихся до 22 мая 1922 г., а также рассматриваемое нами добросовестноеприобретение.
Виндикация по общему правилуограничивалась самим наличием приобретателя (приобретатель признаетсядобросовестным, если он не знал и не должен был знать, что лицо, от которого онприобрел вещь, не имело права отчуждать ее). Вопросы выражения волисобственника на потерю владения (кроме случаев кражи и потери), свойства такихобъектов, как деньги и ценные бумаги на предъявителя, не принимались вовнимание.
Государственные учреждения ипредприятия имели право на неограниченную виндикацию и могли истребоватьпринадлежащее им имущество, незаконно отчужденное каким бы то ни было способом,от всякого приобретателя. Поскольку деление на движимое и недвижимое имуществокодексом устранялось, то указанные нормы применялись ко всему объему вещей, чтои составило новую, исключительно «российскую» особенность, котораясохранилась и на современном этапе развития российского гражданского права.
В числе способовприобретения права собственности добросовестное приобретение правасобственности от неуправомоченного отчуждателя занимает место весьмасвоеобразное.
В 40-х годах прошлого векаюридическая природа приобретения права собственности от неуправомоченногоотчуждателя была исследована Б.Б. Черепахиным[50].
По его мнению,добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченногоотчуждателя является первоначальным способом приобретения права собственности,так как право собственности приобретателя не зависит от права собственностиотчуждателя и от права собственности прежнего собственника. Оно приобретаетсясвободным от всяких обременений, если приобретатель добросовестно о них не знали не мог знать.
На сегодняшний день споротносительно возможности возникновения у добросовестного приобретателя правасобственности на спорное имущество в случае отказа в виндикационном иске егособственнику является особенно острым.
Обусловлено это тем, что вГражданском кодексе Российской Федерации 1994 г. нет указания, каким образомприобретается право собственности добросовестным приобретателем. Ст. 218 ГК РФпрямо не предусмотрено приобретение права собственности добросовестнымприобретателем от неуправомоченного отчуждателя, как и ст. 235 ГК РФ непредусмотрено соответствующего основания для прекращения права собственности.
Проблема усугубляется тем,что в Гражданском кодексе Российской Федерации 1994 г. (ст. 234) появилсяотсутствовавший ранее институт приобретательной давности, веденный впервыеОсновами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.[51](ст. 50).
Ст. 234 ГК РФ устанавливаетособенности применения срока приобретательной давности к тем владельцам, укоторых вещь могла быть отобрана в порядке виндикации и не упоминает о случаях,когда виндикационный иск не подлежит удовлетворению.
Таким образом, возникланеопределенность в отношении правового режима вещи, которая не может бытьистребована собственником.
В связи с этим проявилосьотрицательное отношение к самой возможности возникновения права собственностидобросовестного приобретателя по основаниям, установленным ст. 302 ГК РФ.
Ярким сторонником этойпозиции является К.И. Скловский[52], которыйсчитает институт приобретательной давности единственным возможным основаниемдля приобретения добросовестным приобретателем права собственности на вещь вслучае недействительности отчуждательной сделки.
Его аргументация заключаетсяв том, что приобретение права собственности добросовестным приобретателем отнеуправомоченного отчуждателя по основаниям ст. 302 ГК РФ не закрепленозаконодательно. На примере анализа норм Германского гражданского уложения 1896г. (§§ 932, 986 — 994) Скловский К.И. делает вывод относительно объективноговозникновения права собственности у добросовестного приобретателя в моментприобретения, поэтому норма ст. 302 ГК РФ об ограничении виндикации отдобросовестного приобретателя «не подтверждает, а скорее опровергаетдопущение, что этот же приобретатель уже стал собственником»[53],поскольку собственнику не нужна защита от виндикации.
«Получивший защиту отвиндикации добросовестный приобретатель не становится собственником вотсутствие прямого указания закона, а продолжает владеть без титула, незаконнои, чтобы стать собственником, нуждается в приобретательной давности»[54].
В.А. Рахмилович в своейработе[55] указал набезвыходность данной ситуации, если не согласиться с тем, что Гражданскийкодекс 1994 г. признает добросовестного приобретателя собственником.
Иначе его владение лишилосьбы материально-правового основания и основывалось бы только на отказе в искепредыдущему собственнику, то есть на юридическом факте процессуального права.Имело бы тогда это владение защиту против других лиц, имеющих титул? Мог ливладелец распоряжаться вещью в данном случае? На эти вопросы нет однозначногоответа, что ставит добросовестных приобретателей и их контрагентов, аследовательно весь оборот в целом, в крайне неблагоприятное положение.
В связи с этим В.А.Рахмилович предложил[56] дополнить п.2 ст. 218 ГК РФ фразой: «Оно возникает у добросовестного приобретателя приналичии предусмотренных ст. 302 оснований для отклонений искасобственника» и дополнить п. 1 ст. 235 словами: "… в частности,когда имущество не может быть истребовано собственником по основаниям,предусмотренным ст. 302". Подобное изменение законодательствадействительно устранило бы существующую неопределенность.
В.А. Рахмилович в своемпредложении не учитывает различия оборота движимостей и недвижимостей, однако,несмотря на это, оно явно заслуживает внимания.
Решение вопроса оразграничении сфер действия институтов приобретательной давности и добросовестногоприобретения от неуправомоченного лица достигается и без вмешательствазаконодателя путем толкования действующего закона.
Традиционно одним из условийвозникновения у добросовестного приобретателя вещи права собственности являетсясделка, направленная на переход права собственности или на установление другоговещного или обязательственного права: необходима justus titulus, точнее мнимый(путативный) титул — titulus putativus.
Сделка должнасоответствовать требованиям закона. Допускается только один порок — отсутствиеправа на отчуждение. Конечно, он ведет к ничтожности сделки в силунесоответствия требованиям статей 168, 209 ГК РФ, но в силу ст. 302 ГК РФдобросовестность приобретателя является средством легитимации приобретения, недопуская реституции или виндикации.
Таким образом, суд,установив необходимый юридический состав, делает вывод о наличии удобросовестного приобретателя права собственности.
Такое право принадлежитисключительно суду, который в силу закона и при определенных условиях имеетправо на закрепление положения, созданного действиями, порой незаконными.Например, в соответствии с п. 3 ст. 171 ГК РФ в интересах гражданина,признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная имсделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, еслиона совершена к выгоде этого гражданина.
Поэтому основанный нагерманском праве вывод К.И. Скловского о возникновении права собственности удобросовестного приобретателя в момент приобретения не согласуется с правомроссийским, по которому право собственности добросовестного приобретателявозникает не объективно, а из судебного решения.
Отсюда видно, что институтприобретательной давности, возникший значительно ранее изучаемого вопроса одобросовестном приобретении вещи от неуправомоченного лица, носит более общийпо сравнению с последним характер и вполне может его подменить. Однако самоналичие ст. 302 ГК РФ в российском гражданском законодательстве требуетразграничения применения этих двух институтов[57].
Различие между ними,понимание которого способно устранить их конкуренцию, состоит в пороках, относящихсяк основанию приобретения права, то есть к отчуждательной сделке. Если сделкаимеет единственный порок в виде отсутствия права отчуждателя на продажу илииной вид отчуждения вещи, то применяется норма ст. 302 ГК РФ и приобретательнаядавность не имеет действия.
Если сделка имеет другиепороки, влекущие ее недействительность, то приобретение вещи в собственностьвозможно только путем приобретательной давности.
Действительно российскимгражданским законом прямо не предусмотрено приобретение права собственностидобросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя, как и непредусмотрено соответствующего основания для прекращения права собственности.Однако, как уже было отмечено, Кодекс Наполеона 1804 г. также не содержитподобных положений.
Недосказанность в данномвопросе была успешно преодолена во Франции судебной практикой и доктриной.Нечто подобное происходит и у нас.
Данный пробел отчастивосполнил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Так, в пункте25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторыхвопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности идругих вещных прав» указано: «Если право собственности подлежитгосударственной регистрации, решение суда является основанием для регистрацииперехода права собственности к покупателю»[58].
Поэтому арбитражные суды приразрешении споров исходят из признания добросовестного приобретателясобственником, что на сегодняшний день является гарантией реализации интересовдобросовестного приобретателя и обеспечением прочности гражданского оборота вцелом.
«Возможностьприобретения права от неуправомоченного лица в принципе не исчерпывается сферойправа собственности...»[59], и с этойпозицией вполне можно согласиться. Права аренды, залога и другие (как вещные,так и обязательственные) могут приобретаться добросовестно при наличии условий,необходимых для возникновения у добросовестного приобретателя правасобственности. В частности, необходимым является условие о передаче вещи вовладение добросовестного приобретателя.
Здесь как раз и проявляетсяособенность добросовестного приобретения как института, созданного для движимыхвещей.
Например, вещь, на которуюустановлена ипотека, согласно императивным требованиям ст. 338 ГК РФ непередается залогодержателю. Таким образом, добросовестное приобретение правазалога в этом случае является весьма сомнительным.
При подготовке Гражданскогокодекса Российской Федерации 1994 г. были разработаны особые правила построенияоборота недвижимости в России, но, к сожалению, правовым средствам для егозащиты не было уделено достаточно внимания. В итоге положения о защите оборотанедвижимости заимствуются из системы оборота движимостей, что нельзя признатьправильным, так как в обороте недвижимого имущества острее ощущаетсянеобходимость более прочного обеспечения ограниченных прав на это имуществотретьих лиц и прежде всего потому, что недвижимость может не находиться в ихвладении.
Владение является внешнейформой наличия права собственности. В частности, передачей владения переходитправо собственности (ст. 223 ГК РФ), следовательно, лицо, владеющее вещью,предполагается ее собственником.
В случае совершения сделки снедвижимостью приобретатель вправе доверять записи в реестре так же, как иприобретатель движимой вещи может довериться факту владения отчуждателя.
Следовательно, необходимспециальный способ защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимости,которым является так называемый принцип публичной достоверности реестра прав нанедвижимое имущество.
Действительно, такие случаивозможны, но нельзя расширять список исключений из принципа публичнойдостоверности, хотя возможны и другие случаи, когда запись в реестре несоответствует действительности, например, недвижимое имущество акционерногообщества отчуждено управляющей компанией, запись о переходе права собственностивнесена в реестр, но арбитражный суд признал недействительным решение общегособрания акционеров о назначении управляющей компании.
Таким образом, запись вреестре не соответствует действительности, а вопрос защиты прав добросовестногоприобретателя как никогда актуален. Случаев, когда запись в реестре несоответствует действительности, в арбитражной практике великое множество, ибольшинство из них — результат приватизации 90-х годов.
В настоящее время разработанпроект Федерального закона о дополнении Гражданского кодекса РоссийскойФедерации нижеприведенной статьей 234-1, положения которой вызывают немалыйинтерес:
«1. Лицо, у которого всоответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребованодвижимое имущество, признается собственником такого имущества.
Лицо, владеющее недвижимымимуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестныйарендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать свое владение наусловиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.
2. Право собственности нанедвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, правособственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, еслиприобретатель являлся добросовестным.
3. Приобретатель недвижимогоимущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения правасобственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя,или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствиидействительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.
Право собственности нанедвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может бытьоспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качествесобственника вследствие подлога, совершенного работниками органа,осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, илидругими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозыв отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрациюправ на недвижимое имущество, так и действительного собственника.
Лицо, которое по возмезднойсделке приобрело иное право на недвижимое имущество, чем право собственности(добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), также получает защиту наосновании настоящего пункта».
Нельзя не признать, чтопредлагаемые положения о публичной достоверности реестра прав на недвижимость(п. 2) и о материально-правовых последствиях добросовестного приобретениядвижимой вещи (п. 1) во многом отвечают соображениям разумного построениязащиты гражданского оборота, которые формулировались в науке отнюдь неслучайно, обосновываясь многовековой юридической практикой.
Таким образом, планируетсяввести специальное основание для возникновения права собственности на объектынедвижимости, причем подходы к данной проблеме, выработанные мировой практикой,полностью игнорируются.
2.2 Условия возникновения права собственности на имущество,добросовестно приобретенное от неуправомоченного лицаДля реализации практическихвозможностей следует понимать фактический состав, при наличии которого удобросовестного лица возникает право собственности на неправомерно отчужденноеимущество (как движимое, так и недвижимое). Причем этот фактический состав следуетопределить применительно к современным российским условиям, избегая описаниякакой-либо идеальной модели.
Первым условием возведенияприобретателя в ранг собственника является его добросовестность.
Добросовестностьприобретателя заключается в том, что он «не знал и не мог знать», чтовладелец имущества не имел права его отчуждать. Приобретатель не может бытьпризнан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношенииспорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно,и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядкеправомерными[60].
Положение закона «немог знать» не дает четкого представления о должном характере поведениядобросовестного приобретателя.
В статье 302 ГК РФ нетпрямого указания на форму вины приобретателя, наличие которой исключает егопризнание добросовестным, однако сравнение изложенных положений российскогогражданского законодательства свидетельствует о том, что приобретатель вещи отнеуправомоченного отчуждателя может быть признан добросовестным только вслучае, если он действовал без вины или в форме простой неосторожности, имея ввиду, что общее для двух правовых систем положение «не знал и не могзнать» не допускает признание приобретателя добросовестным при наличиитаких форм вины, как умысел или грубая неосторожность (незнание того, что знаютвсе; незнание очевидного).
Таким образом, к знанию онеправомочности отчуждателя приравнивается только незнание по грубойнеосторожности. Даже добросовестное лицо, действующее без должной заботливостии осмотрительности, с точки зрения закона рассматривается как недобросовестныйприобретатель. Пределы такой осмотрительности и заботливости в законе неустановлены и определяются судом в рамках спора по конкретному делу[61].
Однако добросовестностьприобретателя вещи от неуправомоченного отчуждателя не может иметь место безналичия у приобретателя соответствующей информации об отчуждателе и предметесделки, кроме того, закон фактически возлагает на него обязанность по ееполучению. Но, если в силу не зависящих от приобретателя причин, а такжеобстоятельств, которые не могут свидетельствовать о его умысле или грубойнеосторожности, сведения об отсутствии у отчуждателя полномочий на отчуждениене были получены приобретателем, то правовых оснований для отказа в признанииприобретателя добросовестным у суда не найдется[62].
Действующий закон такжетребует от приобретателя определенной осторожности при совершении сделки, таккак в некоторых случаях приобретатель может предположить с высокойдостоверностью, что у отчуждателя нет правомочий на отчуждение вещи(приобретение вещи по заведомо низкой цене с рук или приобретение вещи, правособственности на которую оспаривается третьим лицом).
Характер должного поведениядобросовестного приобретателя, требуемый законом для определения полномочийотчуждателя, отражен также и в правовой позиции Конституционного СудаРоссийской Федерации, выраженной в абзацах 1, 2 пункта 3.1 ПостановленияКонституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «Опроверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи сжалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М.Ширяева».
В нашем случае Конституционный Суд РФ рассмотрел в открытомзаседании дело о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поводом к рассмотрению дела явились жалобы О.М. Мариничевой, А.В.Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева на нарушение ихконституционных прав и свобод положениями пунктов 1 и 2 статьи 167 ГКРоссийской Федерации о последствиях недействительной сделки. Основанием крассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том,соответствуют ли данные законоположения Конституции Российской Федерации.
В своих жалобах в Конституционный Суд РФ указанные выше гражданеутверждали, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения опоследствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанностькаждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяетдобросовестным приобретателям защитить свои имущественные права. Тем самым, помнению заявителей, нарушаются их права и свободы, гарантированные статьями 2,8, 17 (ч. 1), 18, 19 (ч. 1), 35 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ.
По данному конкретному делу Конституционный Суд РФ пришел к вполнеопределенным выводам и соответственно постановил: признать не противоречащимиКонституции РФ содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения опоследствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждойиз сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данныеположения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве состатьей 302 ГК РФ — не могут распространяться на добросовестного приобретателя,если это непосредственно не оговорено законом[63].
Тем самым Конституционный Суд РФ вновь подтвердил право каждогоиметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им какединолично, так и совместно с другими лицами, а также признал и подтвердилправо на защиту собственности, ее охрану законом (статьи 8 и 35, ч. 1 и 2).
Конституционный Суд РФ признал, что гарантированнаягосударственная защита права владения, пользования и распоряжения имуществомобеспечивается не только собственникам (ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ вовзаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (ч. 1), но иным участникамгражданского оборота (добросовестным приобретателям).
В этой связи правовые позиции Конституционного Суда РФосновывались на принципах соразмерности и пропорциональности прав иобязанностей всех участников гражданского оборота — собственников, сторон вдоговоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом праввладения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободыпредпринимательской деятельности и свободы договоров должны быть справедливыми,адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактныйхарактер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данныхконституционных прав.
Самый главный постулат, вытекающий из текста ПостановленияКонституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г., гласит о том, что именнозаконодатель должен предусматривать способы и механизмы защиты имущественныхправ добросовестных приобретателей с тем, чтобы исключить риск неправомернойутраты имущества, которое может быть у них истребовано в порядке реституции.
В оглашенном и опубликованном в печати ПостановленииКонституционный Суд РФ вполне справедливо указал о том, что суды общейюрисдикции и арбитражные суды самостоятельно решают, какие нормы подлежатприменению в конкретном деле, пока указанное не приводит к коллизии реализуемыхна их основе конституционных прав.
Конституционный Суд РФ пришел к вполне обоснованному выводу, что«иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, чтособственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признаниевсех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е.требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной(первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имуществобыло приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих(второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающиеиз Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законныхинтересов добросовестного приобретателя.
Таким образом, резюмировал Конституционный Суд РФ, содержащиеся вп. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительностисделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой всеполученное по сделке, — по их конституционно-правовому смыслу в нормативномединстве со ст. 166 и 302 ГК РФ — не могут распространяться на добросовестногоприобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому непротиворечит Конституции Российской Федерации.
Следует отметить, что Конституционный Суд РФ путемконституционного судопроизводства осуществляет судебный контроль с тем, чтобы вправоприменительной деятельности института собственности соблюдалиськонституционные принципы его защиты в России.
В то же время полагаем, что Конституционный Суд РФ именно вПостановлении от 21 апреля 2003 г. разрешил многие споры ученых по тем или инымвопросам защиты права собственности, как-то: можно ли признать законнымвладельца, получившего вещь во владение от лица, неосновательно признававшегосяобладающим правом собственности. Думается, что исследуемая профессоромМозолиным В.П.[64] судебнаяпрактика, разрешающая такие дела по законодательству виндикации, правильна. Кподобным выводам приходят и профессор Тархов В.А.[65]и профессор Рыбаков В.А., профессор Автономов А.[66],профессор Скловский К.И.[67] и др.
В этой связи вполне справедливо признать, что своим Постановлениемот 21 апреля 2003 года Конституционный Суд РФ на современном этапе развитияинститута собственности значительно повысил правовой статус защитыдобросовестных приобретателей имущества, находящегося в гражданском обороте, хотяв данной области еще достаточно проблем, ждущих своего разрешения.
Таким образом, с точкизрения Конституционного Суда Российской Федерации общее правило ст. 10 ГК РФ одобросовестности участников оборота по отношению к приобретателю вещи отнеуправомоченного отчуждателя не презюмируется.
Так, Открытое акционерноеобщество „Деревообрабатывающий комбинат № 2“ (далее — акционерноеобщество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществам сограниченной ответственностью „Демакс-Е“, „Эрайвэл Трейд“,»ДимАнна" о признании недействительными договора от 21.05.2001купли-продажи объекта незавершенного строительства
Генеральный директоракционерного общества Кузнецов А.В. заключил с ООО «Эрайвэл Трейд»(покупателем) договор купли-продажи от 21.05.2001, по которому продал объектнезавершенного строительства, расположенный по адресу: Москва, Старопетровскийпр., д. 10, стр. 9, по цене 8900000 рублей и передал его покупателю по актуприема-передачи от 23.05.2001. ООО «Эрайвэл Трейд» зарегистрировалоправо собственности на приобретенное здание. По договору купли-продажи от04.10.2001 ООО «Эрайвэл Трейд» (продавец) продало этот же объект ООО«Демакс-Е» (покупателю) по той же цене и передало объект по актуприема-передачи от 04.10.2001. ООО «Демакс-Е» зарегистрировало засобой право собственности на данный объект. На основании договора купли-продажиот 18.12.2003 № 26 ООО «Демакс-Е» (продавец) продало ООО«ДимАнна» (покупателю) недостроенное здание за 9000000 рублей ипередало его по акту приема-передачи от 22.12.2003. ООО «ДимАнна»22.01.2004 зарегистрировало за собой право собственности на введенное вэксплуатацию здание, расположенное по названному адресу.
В соответствии со статьей302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 24 Постановления ПленумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «Онекоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав» иск собственника об истребованииимущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество повозмездной сделке у лица, не имеющего права его отчуждать, может бытьудовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом,которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или удругого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этомсобственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владениялица, которому имущество было передано собственником во владение, в силууказанных обстоятельств[68].
Добросовестностьприобретателя должна доказываться последним по правилам, предусмотренным гражданскимили арбитражным процессуальным законодательством.
Так, в пункте 24Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г.«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитойправа собственности и других вещных прав» указано: «Приобретательдолжен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не могзнать о том, что имущество приобретено у лица, не имеющего права на егоотчуждение»[69].
Следует признать, что,несмотря на критику[70], даннаяпозиция более применима к условиям оборота недвижимости по записям, недавновведенной в нашей стране, нежели презумпция добросовестности приобретателя.
Для недвижимых вещей инаяситуация. Их оборот отражается реестром, поэтому доказывание обстоятельствдобросовестности приобретения разумнее возложить на приобретателя.
Приобретателю будет гораздолегче доказывать свою добросовестность, если он действительно таким является,чем собственнику вещи, который зачастую не располагает и не может располагатьникакими данными о способе и об условиях приобретения вещи, доказыватьнедобросовестность приобретателя[71].
Так, любое лицо, котороенамерено приобрести имущество, подлежащее государственной регистрации, можетполучить необходимую информацию относительно предмета сделки в учрежденииюстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним (выяснить характер права отчуждателя и основание его приобретения,определить предыдущих правообладателей, выяснить нет ли спора о праве наимущество, не обременено ли имущество правами других лиц).
Опираясь на указанныесведения, которые в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ предполагаются соответствующими действительности, приобретательимеет реальную возможность доказать свою добросовестность.
Таким образом, приобретательпо достаточным основаниям (владение вещью, запись в реестре, обстоятельства отчужденияи т.д.) должен считать отчуждателя собственником или же лицом, управомоченнымна отчуждение вещи в собственность, на отдачу в залог, аренду или наустановление вещного права на нее. Такое же основательное незнание необходимо идля прекращения чужих вещных прав, лежащих на приобретаемой (хотя бы и отсобственника) вещи.
Вторым условием служитналичие сделки, направленной на переход права собственности или на установлениедругого вещного или обязательственного права.
Это требование обусловленотем, что приобретатель от неуправомоченного лица не должен быть в лучшемположении, чем приобретатель от лица управомоченного, а потому сделка должнабыть действительной во всех отношениях; со стороны содержания, формы, свободыволеизъявления, правоспособности и дееспособности сторон и т.д. Здесьдопускается только один порок — отсутствие права на отчуждение, но этот дефектустраняется добросовестностью приобретателя[72].
Третье условие проявляется втом, что отчуждательная сделка должна быть возмездной.
Требование возмездностиглавным образом соответствует потребностям торгового оборота, посколькухозяйственная деятельность проявляется не в дарственных сделках, а ввозмездных. Следовательно, защита добросовестного приобретения не требуетраспространения на дарения.
Кроме того, приобретатель,даже добросовестный, получивший вещь безвозмездно, не терпит убытков врезультате виндикации.
Четвертое условие защитыприобретателя — получение им вещи в свое владение.
Так, «Доводы ООО»А" о том, что оно является добросовестным приобретателем, признанысудом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку в силу ст. 302 ГК РФвопрос о добросовестности приобретателя рассматривается при истребованиисобственником имущества у лица, которое приобрело это имущество по возмезднойсделке у лица, которое не имело права его отчуждать. При этом решающее значениеимеет то, каким путем имущество выбыло из владения собственника: по его волеили помимо нее. В данном же случае нарушение прав истца выразилось не в выбытииспорного имущества из его фактического обладания, а в лишении его титуласобственника. Спорные объекты недвижимости с 2000 г. из фактического владенияООО «Б» не выбывали, им использовались и оно несло бремя содержанияэтого имущества. В связи с чем требование об истребовании имущества из чужогонезаконного владения ООО «Б» не заявлялось"[73].
Здесь заключается проблема,связанная с оборотом недвижимостей. В судебной практике случается, чтонедвижимость в силу тех или иных причин неправомерно зарегистрирована заневладеющим ответчиком, причем, как правило, истец не предъявляетвиндикационный иск, а пытается признать недействительной отчуждательную сделку- основание для возникновения права собственности ответчика или заявляет иск опризнании права собственности.
Ответчик не владеет спорнымнедвижимым имуществом (оно не передавалось ему фактически согласно ст. 556 ГКРФ), но он записан в качестве собственника. Может ли он защищаться какдобросовестный приобретатель.
С точки зрения действующегозакона такая защита невозможна, что опять указывает на необходимость введенияпринципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость, по правиламкоторого добросовестный приобретатель спорной недвижимости имеет возможностьзащитить свой имущественный интерес[74].
Пятое условие — годностьобъекта к приобретению.
Необходимо учитывать, что,пока на реестр не будет распространен принцип публичной достоверности,защищающий записанного собственника от притязаний третьих лиц, окончательноотказываться от применения ст. 302 ГК РФ к недвижимостям будет явно неразумно,принимая во внимание, что, пока принцип публичной достоверности не существуетбез применения положений ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель не получитзащиты вообще.
Кроме того, принциппубличной достоверности имеет действие только в случае приобретениянедвижимости от записанного в реестре лица. Поэтому, даже после установленияпринципа публичной достоверности, защита приобретателей по сделкам снедвижимостью, совершенным до введения в действие системы регистрации прав,останется возможной только посредством применения положений ст. 302 ГК РФ[75].
Возврат же к неограниченнойримской виндикации, как это предлагает К.И. Скловский[76],означает гибель как для добросовестного приобретения, так и для зачатковвотчинной системы, которые только появились в нашей стране. Признать такуюпозицию соответствующей интересам гражданского оборота невозможно.
Шестое условие — вещь должнавыбыть из владения собственника или лица, которому она была доверенасобственником, не помимо воли того и другого[77].
Однако в настоящее времянельзя не отметить универсальный характер нормы ст. 302 ГК РФ, которая можетприменяться и в отношении названных объектов.
Седьмое условие — решениесуда, в котором установлены все элементы фактического состава, необходимого длявозникновения у добросовестного приобретателя права собственности: 1)добросовестность приобретателя; 2) наличие сделки, направленной на переходправа собственности или на установление другого вещного или обязательственногоправа; 3) возмездность отчуждательной сделки; 4) поступление вещи во владениеприобретателя; 5) годность вещи к приобретению (вещь не изъята из оборота, и ееоборотоспособность не ограничена); 6) вещь должна выбыть из владениясобственника или лица, которому она была вверена собственником, не помимо волитого и другого.
Данное условие носитисключительно процессуальный характер.
Установление всех означенныхэлементов относится к исключительной компетенции суда и возможно только в ходесудебного разбирательства. Поэтому возникновение права собственности порассматриваемому основанию сопряжено как с исследованием указанныхобстоятельств, так и с отказом собственнику в иске по мотиву прекращения усобственника права собственности и возникновения соответствующего права удобросовестного приобретателя.
Таковы те условия, прикоторых должен иметь применение этот особый способ приобретения правасобственности.
Как уже сказано, приобретательделается собственником, вследствие чего прежний обладатель лишается своегоправа. Так же точно возможно приобретение и других вещных и некоторыхобязательственных прав (залога, аренды). Наконец, возможно и освобождение отчужих вещных и некоторых обязательственных прав, когда приобретатель вещи незнал и не мог знать об их существовании.
Нормы о добросовестномприобретении традиционно служат на пользу только третьим лицам,обязательственные отношения между приобретателем и собственником исключают ихприменение.
Однако проблемой примененияст. 302 ГК РФ является вопрос о возможности ее расширительного толкования.
Здесь имеются в виду случаисовпадения собственника и неуправомоченного отчуждателя в одном лице, когда,например, имущество отчуждается в нарушение принятых судом мер об обеспечениииска[78].
С одной стороны, такаясделка будет ничтожной, как совершенная с нарушением закона.
С другой стороны, какотмечает В.А. Рахмилович, «правило ст. 302 должно быть распространено и науказанный случай, ибо мотивы охраны оборота, лежащие в основе этого правила,сохраняют свое значение и здесь»[79].
Его вывод следует признатьправильным, поскольку защита добросовестного приобретателя рассматривается каксредство охраны гражданского оборота. Охрана гражданского оборота, как и охранаправа собственности, должна носить общий характер, распространяясь наотношения, не урегулированные специально. Только их столкновение вынуждаетзаконодателя искать компромисс. Здесь как раз нет того противостояния междуинтересами оборота и интересами собственника, которое бы заронило сомнение ввозможности применения норм о защите добросовестного приобретателя.
2.3Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателейКак известно, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФзащита нарушенных гражданских прав, в частности защита права собственности,осуществляется судом перечисленными в ее содержании способами, которые неявляются исчерпывающими.
Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного иреституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мерене может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретеннойнедвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственностидобросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защитыбыли оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено тольконесколько это: признание права, обжалование действий и решений государственныхорганов, самозащита.
Вопрос об иных (не указанныхв законе) способах защиты добросовестного приобретателя также являетсяпротиворечивым. Ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны,мерой пассивной (ответной). В связи с этим встает вопрос о возможностяхактивной защиты (путем предъявления каких-либо исков) своих прав добросовестнымприобретателем. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ссылка надобрую совесть, в настоящий момент (до внесения соответствующих изменений взаконодательство) возможна лишь в качестве возражения на требования повиндикационному иску и иску о применении последствий недействительности сделки.
Статья 12 Гражданского кодекса РФ, устанавливая способы защитыгражданских прав, среди последних называет признание права, отводя ему в рядуперечислений первое место и уже одним этим обстоятельством подчеркиваязначимость рассматриваемого способа защиты, его приоритетность по отношению костальным.
В самом общем смысле признание права является одним изпредусмотренных действующим гражданским законодательством случаев признания(установления), т.е. правовой квалификации того или иного явления в рамкахсуществующего публичного правопорядка. Так, именно путем признания производятсяустановление порочности сделки (признание сделки недействительной), констатациянесоответствия закону актов государственных органов и органов местногосамоуправления, неплатежеспособности должника-банкрота, установлениенедееспособности (дееспособности) субъекта права и т.д. Вместе с тем признаниеправа стоит особняком по отношению к другим, однопорядковым явлениям и, вчастности, к иным способам защиты гражданских прав[80].
Прежде всего, признание права прямо обозначено ст. 12 ГК РФ вкачестве одного из способов защиты гражданских прав, перечень которых открыт,допустив тем самым возможность нормативного установления иных способов защитыгражданских прав. Однако представляется, что, в отличие от носящих специальныйхарактер способов защиты, основополагающие и универсальные способы перечисленывсе же непосредственно в ст. 12 ГК РФ. Именно в таком качестве выступает ипризнание права.
Опираясь на сложившуюся судебную практику, можно с уверенностьюутверждать, что как способ защиты гражданских прав признание права применяетсяи к вещным, и к обязательственным правам. Так, из смысла п. 5 информационногописьма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17 февраля 2004 г. «Обзорпрактики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющихюридическое значение»[81] прямоследует, что признание права возможно в отношении права собственности, правахозяйственного ведения, а также обязательственных прав, например права издоговора. Именно в этом смысле можно говорить об универсальном характерепризнания права как способа защиты[82].
Наконец, применительно к другим способам защиты гражданских правпризнание права имеет исключительный, можно сказать, краеугольный характер:возможность применения того или иного средства защиты существует лишь дляуправомоченного лица, т.е. того, за кем существующим публичным порядкомпризнается наличие нарушенного права. В этом смысле верным представляется выводо предпосылочном характере признания права по отношению к другим способамзащиты гражданских прав.
Институт признания права является одновременно и материальным(гражданско-правовым), и процессуальным. Обусловлено это, главным образом, темобстоятельством, что признание права по форме — исключительно юрисдикционный(судебный) способ защиты гражданских прав, и отчасти тем, что оно обладаетбольшой спецификой и давней историей, позволяющей ему выделиться всамостоятельное явление процессуального права[83].
Во всех случаях обращения за судебной защитой нарушенногосубъективного права суд проверяет существование к тому правовых оснований,прежде всего, с точки зрения наличия у притязающего лица самого права, т.е.прямо или косвенно делает вывод об обладании истцом тем субъективным правом,которое давало бы ему основание к требованию о его защите[84].
Требования о признании права собственности в нашей судебнойпрактике предъявляются по самым различным основаниям. Неопределенность ввопросе применения рассматриваемого способа защиты права собственности делаеточевидной необходимость в систематизации оснований предъявления требований опризнании права, их анализе и оценке эффективности их практическогоиспользования.
Действующее гражданское законодательство позволяет выделить двапринципиально отличных случая применения такого способа защиты, как признаниеправа собственности, различия в которых обусловлены спецификой оснований.Первый способ — когда законом с признанием права собственности в судебномпорядке связывается сам факт возникновения названного права; второй способ — связывающий возникновение права собственности с иными обстоятельствами(например, сделка, приобретательная давность), когда признание праваиспользуется исключительно как способ защиты[85].
Оценка случаев обращения в суд с иском о признании правасобственности в ситуациях, когда возникновение названного права не связываетсязаконом с необходимостью его судебного признания (вынесения соответствующегорешения), требует прежде всего выработки критериев применения указанногоспособа защиты[86].
Так, например, в случаях, когда имущество приобретается по сделке,момент возникновения у приобретателя права собственности определен, какправило, передачей имущества, если законом или соглашением сторон непредусмотрено иное (например, ст. 491 ГК РФ допускает возможность сохраненияправа собственности на имущество за продавцом до момента оплаты товара илинаступления иных обстоятельств, независимо от момента его фактическойпередачи). Судебные споры в данном случае могут возникнуть в случае отказа вгосударственной регистрации права собственности со стороны уполномоченногогосударственного учреждения юстиции, если предметом договора являлось отчуждениенедвижимого имущества или в случае оспаривания сделки, лежащей в основаниитакого отчуждения[87].
В судебной практике встречаются случаи признания судом правасобственности в ситуации, когда указанное право перешло к истцу по сделке. Так,Федеральный арбитражный суд подтвердил правильность судебных актов нижестоящихсудов о признании права собственности на недвижимое имущество за ООО«Вольскагропромэнерго», ссылавшееся в обоснование исковых требованийна приобретение указанного объекта по договору купли-продажи от 25 мая 1977 г.При этом судами в ходе рассмотрения дела не были выяснены обстоятельства, побудившиеистца обратиться с иском о признании права собственности, такие, например, какналичие досудебного спора о праве между истцом и Комитетом по управлениюимуществом Саратовской области (ответчиком), отказ в государственнойрегистрации права со стороны уполномоченного учреждения юстиции. Применение вданном случае одного из способов защиты гражданских прав (признания права)необоснованно, поскольку не обусловлено его нарушением[88].
Также должен решаться вопрос и в случае с приобретением имуществав собственность в силу, например, приобретательной давности. Так, согласно п. 1ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно,открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом втечение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает правособственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственностина недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации,возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности,с момента такой регистрации.
Возникновение права собственности на недвижимое имущество, в томчисле в силу приобретательной давности, связывается законом с егогосударственной регистрацией. При этом последнее требование необходимо особоподчеркнуть: именно с государственной регистрацией, а не признанием права всудебном порядке. Поэтому представляется, что лицо, приобретшее имущество всилу приобретательной давности, вправе непосредственно обратиться за егогосударственной регистрацией без обращения в суд с иском о признании его права.Оценка рассматриваемой ситуации с иных позиций связана для управомоченного лицас необходимостью обращения за защитой своего права (имеется в виду требование опризнании права) в преддверии его возможных нарушений[89].
Однако суды кассационной инстанции при подаче исков о признанииправа собственности по основаниям, предусмотренным ст. 234 ГК РФ, исходят издругой логики. Показательным в этом смысле является следующее дело.
ОГО ВФСО «Динамо» обратилось с иском о признании правасобственности на основании ст. 234 ГК РФ. Суд первой инстанции в иске отказал,ссылаясь на тот факт, что в силу ст. 218, 219 ГК РФ право собственности нанедвижимость возникает с момента государственной регистрации, поэтомутребования истца о признании права собственности до решения вопроса вучреждениях юстиции были оценены как преждевременные. Другими словами, судисходил из того, что право собственности по приобретательной давности возникаетв силу прямого указания об этом в законе независимо от решения суда о егопризнании. Соответственно истец должен был прежде обратиться в учреждениеюстиции по регистрации прав на недвижимость, и только в случае отказа иливозникновения спора — в суд с иском о защите права собственности. Однако судкассационной инстанции, проверяя законность решения, указал, что возможностьобращения в арбитражный суд с иском о признании права собственностипредоставлена ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских правосуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что сталособственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться всуд с иском о признании за ним права собственности[90].
Иначе рассматриваемая проблема должна разрешаться в тех случаях,когда судебное признание права необходимо в силу прямого указания закона, вцелях установления правоотношений собственности. Здесь само возникновение правасобственности связывается законом с таким юридическим фактом, как решение судао его признании[91].
Считается, что признание права как способа защиты гражданских правнаправлено на снятие сомнений в принадлежности права тому или иному лицу. Спозиций как процессуального, так и материального права признание его способомзащиты предполагает, прежде всего, наличие самого субъективного гражданскогоправа (оспоренного или требующего защиты по иным основаниям) и не можетвыражаться в наделении им лица, обратившегося в суд с соответствующимтребованием. Однако именно такую конструкцию предлагает законодатель,устанавливая обязательность судебного признания права: во всех подобных случаяхзаконом специально оговаривается, что право у лица не возникло и может бытьпризнано (или не признано) только судом (ст. 222, 225 ГК РФ). Поскольку зазащитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не опризнании за ним, а о наделении его соответствующим правом в судебном порядке.
Все сказанное позволяет отметить неразработанность такого способазащиты гражданских прав, как признание права, требующего не только тщательноготеоретического анализа, но и существенных законодательных нововведений.
Федеральный закон от 21 июля1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) определяетгосударственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращенияправа на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Учреждение юстиции порегистрации прав, рассмотрев представленные документы, может принять решение оботказе в государственной регистрации. Граждане и юридические лица, не согласныес решением, принятым учреждением юстиции, обращаются в суд.
Судебная практикапоказывает, что в основе своей спорные ситуации однообразны. Например, лицообращается в суд с заявлением о признании недействительным отказа вгосударственной регистрации как ненормативного акта органа государственнойвласти, привлекая ответчиком по делу учреждение юстиции по регистрации прав.
Однако Закон о регистрацииустанавливает иные пути защиты нарушенных прав граждан и юридических лиц.
Так, чаще всего основаниемдля отказа в государственной регистрации права служит то, что на объект, правособственности на который зарегистрировано за одним лицом, заявляютсамостоятельные требования другие лица. Поэтому Закон о регистрацииустанавливает, что может быть оспорено зарегистрированное право, а не самазапись о регистрации права. Таким образом, законодательно закреплен принципдостоверности государственной регистрации: государственная регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтомуответчиком по такому требованию является правообладатель зарегистрированногоправа. В данном случае заинтересованное лицо обращается в суд с иском.Ответчиком по данному делу будет не только правообладатель зарегистрированногоправа, но и учреждение юстиции, осуществившее регистрацию, и в случае признаниясудом отказа в государственной регистрации незаконным обязано выполнить решениесуда, обязывающее учреждение юстиции произвести государственную регистрацию.
Однако юридические лица играждане-предприниматели могут обжаловать в арбитражный суд такие действия ирешения, как отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах (п. 2 ст. 7Закона о регистрации), отказ в исправлении технической ошибки (п. 2 ст. 21Закона о регистрации), нарушение сроков регистрации и пр.
На практике в процессесудебного разбирательства нередко выясняется, что спор провоцируетсянеправомерным поведением самих заявителей, а именно непредставлениемнеобходимых документов при обращении с заявлением о регистрации правасобственности или иных вещных прав. Судебная практика в этих случаях идет попути признания регистрации недействительной, хотя Законом о регистрациипредусмотрено, что в судебном порядке может быть оспорено толькозарегистрированное право. Такая формулировка оставляет открытым вопрос обобжаловании государственной регистрации как ненормативного акта или действияорганов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним.
Вместе с тем такие спорыимеют место, поскольку органы, осуществляющие государственную регистрацию,производят регистрацию на основании Закона и в соответствии со своейкомпетенцией.
Обращает на себя вниманиевнесение в п. 5 и 6 ст. 16 Закона о регистрации нормы о том, что припредставлении документов на государственную регистрацию в книге учетадокументов и расписке в их получении регистрирующим органам необходимоуказывать не только дату, но также и время их получения с точностью до минуты.Из Закона о регистрации следует, что регистрация прав и сделок производится впоследовательности, определенной порядком приема документов. Следовательно,если на регистрацию представлены два договора купли-продажи помещения, тораньше будет зарегистрирован договор, первым представленный на государственнуюрегистрацию, а время представления будет определяться временем получениядокументов с точностью до минуты, указываемым как в книге учета, так и ввыдаваемой заявителю расписке.
В соответствии с п. 6 ст. 12регистрирующим органам надлежит вносить в графу реестра «Особыеотметки» сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченнодееспособным, а также о проживающих в этом помещении членах семьи собственника,находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членахсемьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительскогопопечения, при наличии таких сведений у регистрирующего органа, представленныхсудебными органами и органами опеки и попечительства[92].
Исходя из изложенногорассмотрение дел об отказе в государственной регистрации возможно как в исковомпорядке, так и в порядке производства по делам, вытекающим из административныхи иных публичных правоотношений[93].
При таком положении вещейстановится очевидным, что назрела необходимость во внесении определенности ввопрос о видах судопроизводства по делам, связанным с регистрациейнедвижимости.
Правильное определениепредмета исковых требований прежде всего ведет к более четкому определениюкруга лиц, подлежащих привлечению к участию по делу, и круга юридическихфактов, которые должны быть установлены, что будет способствовать защитеимущественных прав на спорный объект.
В заключение по этомувопросу остановимся на детализации норм, регулирующих ответственность органов,осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный ихнеправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (вчастности, за допущенную при регистрации техническую ошибку, необоснованныйотказ в регистрации). Впервые в Законе дано определение необоснованного отказа врегистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Вред подлежит возмещению в полном объеме(т.е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны РФ и всоответствии со ст. 31 Закона о регистрации и ст. 1069 ГК РФ. При этом винапричинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не поего вине.
Считаем, что дела овозмещении вреда не вызовут сложностей в правоприменительной практике,поскольку основанием такого отказа будет являться именно несоблюдение порядка иправил регистрации, то есть то, что должно обжаловаться в суд как акты,действия (бездействие) учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость.
Среди новых способов защитыгражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, особое место занимаетсамозащита гражданских прав. Этот способ пока недостаточно исследован в наукегражданского права, сколько-нибудь значительная судебная практика по этомувопросу не наработана. В то же время правильное определение содержания этогоспособа, условий и пределов его применения имеет важное значение для защитыправа собственности.
В качестве самостоятельногоспособа защиты права самозащита была введена в отечественное законодательствоГК РФ 1994 г., такого способа защиты не знали ни гражданские кодексы РСФСР 1922и 1964 гг., ни Основы 1991 г.[94]. Вдействующем законе самозащита включена в перечень универсальных способов защитыгражданских прав (ст. 12 ГК РФ), в то время как по сути она является неспособом, а формой защиты права[95].
Несмотря на то что взаконодательстве сам термин «самозащита» появился относительнонедавно, доктрина гражданского права использовала это понятие и ранее. Вчастности, действия лица, совершаемые в состоянии необходимой обороны иликрайней необходимости, рассматривались как способы самозащиты гражданских прав,т.е. как действия правомерные, направленные на пресечение правонарушения ивосстановление нарушенного права.
Отметим, что понятие«самозащита» существует в широком и узком смысле слова. В широкомсмысле — это любые действия лица, обладающего субъективным правом, связанные сзащитой данного права от нарушения (включая подачу иска, жалобы,самостоятельную защиту гражданских прав в суде без помощи адвоката и т.п.). Вузком, гражданско-правовом смысле — это действия лица, направленные напресечение нарушения и ликвидацию его последствий[96].
Существует несколько точекзрения в отношении данной правовой категории. В рамках первого подхода подсамозащитой понимаются действия, направленные на защиту от нарушения своихгражданских прав только во внедоговорных отношениях[97].Так, В.П. Грибанов указывал, что «под самозащитой гражданских правпонимается совершение управомоченным лицом не запрещенных законом действийфактического порядка, направленных на охрану его личных или имущественных прави интересов»[98].
Вторая точка зренияограничивает сферу применения самозащиты договорными отношениями[99].
Третий подход объединяетмнения представителей первой и второй точек зрения. Согласно ему, самозащитапредставляет собой действия, направленные на защиту от нарушения гражданскихправ как во внедоговорных, так и в договорных отношениях. Таковы представленияо самозащите М.И. Брагинского[100], А.П.Сергеева[101].
Следовательно, по мнениюбольшинства ученых, самозащита в вещных правоотношениях не применяется, однакопри причинении вреда имуществу собственник может воспользоваться даннымспособом защиты своего права. Вместе с тем бытует мнение, что самозащита должнавключать не только действия, направленные на защиту, но и на предотвращениегражданских правонарушений, в том числе в сфере частной собственности. Так,В.В. Витрянский относит самозащиту права к способам, которые позволяютпредупредить или пресечь нарушение права[102].
Проблема установленияправовой природы самозащиты права собственности теснейшим образом связана сопределением права на защиту, а в частности с моментом возникновения данногоправа.
Если придерживаться мнения,что «защита гражданских прав является самостоятельным субъективным правом,пронизывающим все сферы гражданского права», «но реализуется оно лишьпри наличии такого факта, как нарушение»[103],то путем фактических действий, направленных на защиту права собственности,управомоченное лицо может осуществить указанное правомочие, предоставленное емув рамках субъективного права.
Согласно другомупредставлению, право на защиту «в качестве реальной правовой возможностипоявляется у обладателя регулятивного гражданского права лишь в моментнарушения или оспаривания последнего и реализуется в рамках возникающего приэтом охранительного гражданского правоотношения»[104],следовательно, меры самозащиты также могут применяться только в случаях, когдауже существует нарушение права собственности. Применяемые же собственникомфактические действия, направленные на предотвращение посягательств насобственность, превращаются в таких случаях в меры охраны в широком смысле этогослова. Так, В.А. Слыщенков, например, утверждает, что на стадии, предшествующейсудебному разбирательству, претенденты на владение фактически используют многиедоступные им средства для сохранения владения в своих руках, не останавливаясьперед применением силы и проч. По его мнению, ст. 14 ГК РФ санкционируетсамозащиту как способ владельческой защиты. Однако из формулировки ст. 14следует, что ее применение оправдано при условии, что лицо, прибегающее ксамозащите, имеет право на вещь, которое нарушено[105].
Следует отметить, что такоепредставление о самозащите права собственности имеет давние историческиепредпосылки. Так, в дореволюционном гражданском праве в качестве внесудебнойзащиты гражданских прав рассматривались необходимая оборона, состояние крайнейнеобходимости и дозволенное самоуправство, или самопомощь[106].Дозволенное самоуправство определялось как «право самопомощи в целяхвосстановления юридического положения»[107].Следовательно, основанием применения самозащиты было реальное нарушениесубъективного права.
Очевидно, что различие междуприведенными точками зрения существенно. Если придерживаться первой, следуетпризнать, что право на защиту (а соответственно, и на самозащиту) существует идо нарушения субъективного гражданского права (в отношении самозащиты правасобственности это может быть, например, установка запоров, замков, охраннойсигнализации и т.п.). Если принять за точку отсчета другую, то способысамозащиты перестают быть таковыми и становятся мерами охраны правасобственности.
Не давая определения понятиюсамозащиты, ГК РФ содержит лишь требования к способам самозащиты (ст. 14).Во-первых, эти способы должны быть соразмерны нарушению и, во-вторых, они недолжны выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Пленум Верховного СудаРоссийской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своемсовместном Постановлении № 6/8 от 1 июля 1996 г. указал, что «приразрешении споров, возникших в связи с защитой принадлежащих гражданам илиюридическим лицам гражданских прав путем самозащиты (ст. ст. 12 и 14 ГК РФ),следует учитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если онаявно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный)вред является более значительным, чем предотвращенный»[108].То есть судебная практика считает самозащиту мерой защиты, но не охраны.
Между тем, обратившись кобщетеоретическим представлениям о защите и охране права, мы увидим, что данныепонятия существенно различаются. Например, по мнению австрийского цивилиста Е.Месснера, под охраной прав и законных интересов следует понимать только такуюдеятельность государственных и общественных органов, которая содержит в себемероприятия предупредительного характера. В тех случаях, когда нарушение правауже произошло, в действие вступает защита. Охрана права существует постоянно иимеет цель обеспечить его осуществление, не допустить его нарушения. Охранаобеспечивается, прежде всего, государством. Носитель права сам можетпредпринять различные меры охраны своих интересов: применить меры охраны своихвещей (ограждения, замки, сигнализации, сдача на хранение или под охрану ит.д.)[109].
Следовательно, в отношениизащиты права собственности ситуация двояка. Полагаем, что фактические действия,направленные на предотвращение нарушения права собственности, следуетрассматривать как меры охраны права собственности, однако в тех случаях, когдаречь идет о причинении вреда имуществу (то есть защите права собственности врамках обязательственных внедоговорных отношений), имеет место защита права,которая, в частности, может проявляться в применении крайней необходимости. Всвязи с этим представляется возможным различать самозащиту вещно-правового иобязательственно-правового характера.
Регулированию самозащитыобладает существенным потенциалом и может быть воспринят российским правом. Вцелях недопущения самоуправства ГК РФ должен иметь норму, дозволяющуюприменение самозащиты. Ведь согласно ст. 12 ГК РФ право собственности можнозащищать только способами, установленными законом.
Заключение
Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитиеи функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловилиповышение значимости недвижимого имущества. Это связано прежде всего свведением частной собственности на недвижимость, а также с массовойприватизацией рыночных объектов недвижимости. В результате недвижимость превратиласьв фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физическихлиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.
Анализ современной правоприменительной практики позволяет с полнойуверенностью утверждать, что сформировавшиеся на протяжении последних летподходы высших российских судебных органов к ряду вопросов защиты правасобственности не только не способствуют, но и прямо препятствуют нормальномуфункционированию и развитию гражданского оборота в Российской Федерации.Отмеченный негативный эффект проявляется в многочисленных злоупотреблениях всфере сделок с недвижимым имуществом, в так называемых «недружественныхпоглощениях», «перехвате управления» и других «сравнительнозаконных» способах завладения имуществом. Основная причина, конечно,заключается в высокой степени коррумпированности органов власти в России, неисключая, как было недавно публично признано Президентом РФ, и судебной власти.
1. Право на защиту это, с одной стороны возможность применениясамим управомоченным лицом различных способов защиты своих субъективных прав, сдругой — возможность обращения к судебной власти или иным правоохранительныморганам для применения к правонарушителю мер государственно-принудительногохарактера. Право каждого лица защищать свои права всеми способами, незапрещенными законом, и право на судебную защиту гарантировано Конституцией РФ(ст. 45, 46).
2. В содержании субъективного права обычно выделяют несколькоправомочий: возможность требовать от обязанного лица определенного поведения,возможность осуществить субъективное право своими действиями и, наконец,возможность обратиться к суду за защитой нарушенного или оспариваемого права.Из такого понимания вытекает, что право на защиту включается в содержаниесубъективного права, является его элементом.
3. Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного иреституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мерене может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретеннойнедвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственностидобросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защитыбыли оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено тольконесколько это: признание права, обжалование действий и решений государственныхорганов, самозащита.
4. Гражданский кодексРоссийской Федерации возможно дополнить нижеприведенной статьей 234-1:
«1. Лицо, у которого всоответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребованодвижимое имущество, признается собственником такого имущества.
Лицо, владеющее недвижимымимуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестныйарендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать свое владение наусловиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.
2. Право собственности нанедвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, правособственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, еслиприобретатель являлся добросовестным.
3. Приобретатель недвижимогоимущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения правасобственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя,или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствиидействительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.
Право собственности нанедвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может бытьоспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качествесобственника вследствие подлога, совершенного работниками органа,осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, илидругими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозыв отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрациюправ на недвижимое имущество, так и действительного собственника.
Лицо, которое по возмезднойсделке приобрело иное право на недвижимое имущество, чем право собственности(добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), также получает защиту наосновании настоящего пункта».
5. Системагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечиватьзащиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:
— доказываниедобросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимогоимущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказываниесобственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всегопосредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения кединому государственному реестру прав за сведениями о собственникенедвижимости;
— в единомгосударственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения осуществовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такогоспора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имуществаили записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаныучреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятииданных мер по обеспечению исков;
— добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которогоэто имущество не может быть истребовано его собственником (если собственникусуд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственностина это имущество.
6. ВГражданском кодексе однозначно он не решен вопрос о гражданско-правовом режименеправомерно отчужденной вещи, что порождает массу негативных последствий,главным из которых является фактическое выбытие вещи из гражданского оборота.Наилучшим решением, очевидно, является введение института государственнойрегистрации факта владения за ответчиком, если собственнику отказано ввиндикационном иске. Заявление собственником виндикационного иска в этом случаебудет иметь своей целью не только истребование имущества, но и перенесение всехобременений, вытекающих из владения имуществом, на ответчика, если истребоватьимущество окажется невозможным.
Кроме того,необходимо внести некоторые изменения в ГК РФ, а именно:
— дополнитьп. 2 ст. 218 фразой: «Оно возникает у добросовестного приобретателя приналичии предусмотренных ст. 302 оснований для отклонения искасобственника»;
— дополнитьп. 1 ст. 235 словами: "… в частности, когда имущество не может бытьистребовано собственником по основаниям, предусмотренным ст. 302".
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1. Конституция РоссийскойФедерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодексРоссийской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят30.11.1994 года, по состоянию на 17.07.2009] // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст.3301.
3. Гражданский кодексРоссийской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят26.10.1996 года, по состоянию на 17.07.2009] // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст.410.
4. Гражданский кодексРоссийской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ,принят 26.11.2001 года, по состоянию на 30.06.2008] // СЗ РФ. – 2001. – № 49. –Ст. 4552.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 года, по состоянию на 28.06.2009] // СЗ РФ. – 2002. –№ 46. – Ст. 4532.
6. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ,принят 24.07.2002 года, по состоянию на 19.07.2009] // СЗ РФ. – 2002. – № 30. –Ст. 3012.
7. Земельный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001года, по состоянию на 17.07.2009] // СЗ РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
8. Семейный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 223-ФЗ, принят 29.12.1995года, 30.06.2008] // СЗ РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.
9. О внесении изменений встатью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» [Текст]: [Федеральный закон № 217-ФЗ, от 30.12.2004 года] // СЗ РФ. –2005. –.№ 1 (часть 1). – Ст. 43.
10. Об ипотеке (залогенедвижимости) [Текст]: [Федеральный закон № 102-ФЗ, от 16.07.1998 года, посостоянию на 17.07.2009] // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
11.О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральныйзакон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 года, по состоянию на 19.07.2009] // СЗ РФ. –1997. – № 30. – Ст. 3594.
12.Об утверждении правилведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделокс ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 года, посостоянию на 22.11.2006] // СЗ РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.
13.Об утверждении инструкциио порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав,сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним и информации о зарегистрированных правах [Текст]: [ПриказМинюста РФ № 226, от 18.09.2003 года, по состоянию на 06.12.2006] // Российскаягазета. – 2003. – № 201. – С. 12.
Научная и учебнаялитература
14.Авласевич А.И. Проблемызащиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченнымлицом [Текст]// Иваново-вознесенский юридический вестник. — 2001. — № 7/8.-С.12.
15.Автономов А. Конституционнаязащита владения в России [Текст]//Конституционное право.-2002. -№ 3. — С. 125 — 134.
16.Аксенова Е. Виндикацияили реституция? [Текст]//Коллегия.- 2003.-№ 4.-С.11.
17.Алексеев В.А. Решениесуда как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество[Текст]//Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 10.- С. 34.
18.Афанасьева И.В.,Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченногоотчуждателя в контексте современного законодательства [Текст]//Юрист.- 2004.-№1.-С. 22.
19.Белицкий В.Б. О механизмерегистрации прав собственности на домовладение [Текст]//Бюллетень нотариальнойпрактики.- 2007.- № 2.- С.18.
20.Беляев И.Д. История русскогозаконодательства. СПб.: Лань, 1999. – 102 с.
21.Бондаренко Д.В.Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст]//Право иэкономика.-2008.-№ 3.- С.29.
22.Булавинцев А.Т. К вопросуо субъекте регистрации незаконных сделок с землей [Текст]//Законы России: опыт,анализ, практика.-2007.- № 5.- С.12.
23.Булгаков Д. Паспорт для недвижимости [Текст]//ЭЖ-Юрист.- 2009.- №38.-С.3.
24.Бутнев В.В. Понятиемеханизма защиты субъективных гражданских прав [Текст] // Механизм защитысубъективных гражданских прав: Сборник научных трудов. Ярославль, 1990. – С.16.
25.Витрянский В.В. Судебная защитагражданских прав [Текст]. Автореф. дис… докт. юрид. наук. М., 1996. – 24 с.
26.Владимирский-Буданов М.Ф.Обзор истории русского права[Текст]. — Ростов-на-Дону. Феникс. 1995. – 340 с.
27.Габбасов Р.А. Качествозакона и вопросы регулирования оборота недвижимости[Текст]//Бюллетеньнотариальной практики.-2005.- № 3.- С.11.
28.Герасимов А. Возвращениеимущества[Текст]//Бизнес-адвокат.- 2005.-№ 13.-С.10.
29.Голубок С. Порядокзаключения сделок с недвижимостью [Текст]//ЭЖ-Юрист.- 2005.-№ 22.-С.9.
30.Гонгало Б.М. Понятиенедвижимости [Текст]// ЭЖ-Юрист.-2001.-№ 11.-С. 12.
31.Гражданское право. В 2 т.Т. 1. [Текст]/ Под ред. Грибанова В.П. М., Юридическая литература.1969. – 622с.
32.Гражданское право:Учебник [Текст]/ Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект 2004. – 724с.
33.Грибанов В.П. Пределыосуществления и защиты гражданских прав [Текст]. М., Статут 2001. – 192 с.
34.Гришаев С.П. Комментарийк Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]. М., Юристь,2003.- 144 с.
35.Дикусар В.М.Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст]//Законодательствои экономика.- 2006.- № 2.- С.32.
36.Добровольский В.И. Опризнании сделок недействительными [Текст]//Право и экономика.- 2005.-№4.-С.13.
37.Еременко В. Применениепоследствий недействительности ничтожной сделки, связанной с отчуждениемнедвижимого имущества[Текст]//Корпоративный юрист.- 2006. — № 3.- С.40.
38.Жилкин Д.Г. Регистрациянедвижимости по – новому[Текст]//Жилищное право.- 2007.- № 6.- С.11.
39.Жогов Д.Ю., Малета С.Е.Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав насамовольные постройки [Текст]//Право и экономика. – 2007.- № 3.- С.16.
40.Ельяшевич В.Б. Историяправа поземельной собственности в России Том второй. [Текст]. Париж, 1951.- 370с.
41.Зинина Ю. Виндикационныйиск хозяйственного общества об истребовании имущества у добросовестногоприобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ [Текст]//Правовые вопросынедвижимости.-2006.-№ 1.-С.12.
42.Ильин Д.И.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий[Текст]//Журнал российского права.-2005.-№ 8.-С.70.
43.Иоффе О.С. Советскоегражданское право [Текст]. Л., Изд-во ЛГУ, 1958.- 520 с.
44.Иоффе О.С. Советскоегражданское право. Курс лекций. Часть вторая. Отдельные виды обязательствУчебное пособие для юридических высших учебных заведений [Текст]. Л., Изд-воЛГУ, 1961.- 612 с.
45.История государства иправа России. Учебник [Текст]/ Под ред. Титова Ю.П. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. – 620с.
46.Завьялов А., Коновалов В.Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция 1998.-№6.-С.13.
47.Каминка А.И. Очерки торгового права[Текст]. М.: ЮрИнфоР, 2002. – 192 с.
48.Карлин А.Б. О роли изначении административного регламента исполнения государственной функции погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество [Текст]//ЗаконыРоссии: опыт, анализ, практика.- 2007.- № 4.- С.24.
49.Капачева С.А.Недвижимость[Текст]. М., ПРИОР, 1998.- 134 с.
50.Кассо ЛА. Источники русскогогражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете17-го января 1900 года) [Текст]. М., Статут. 1999. – 344 с.
51.Катунин Д. Сделка посовести [Текст]//Бизнес-адвокат.-2005.-№ 18.-С.14.
52.Кашкарова И. Пределыосмотрительности [Текст]//ЭЖ-Юрист.-2005.-№ 12.-С.5.
53.Козлов М. Регистратор впроцессе [Текст]//ЭЖ-Юрист.- 2005.- № 13.- С.19.
54.Козлов М.Недействительность сделок с недвижимым имуществом [Текст]//ЭЖ-Юрист.- 2006.-№2.- С.4.
55.Комментарий кГражданскому кодексу российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст]/Подред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт, 2004.- 834 с.
56.Комментарий кГражданскому кодексу российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст]/Подред. Садикова О.Н. издание третье, исправленное, дополненное и переработанное.М., ИНФРА-М, 2005.- 922 с.
57.Комментарий кГражданскому кодексу российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст]/Подред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт, 2004.- 870 с.
58.Комментарий кГражданскому кодексу российской Федерации, части второй (постатейный)/Под ред.Садикова О.Н. издание четвертое, исправленное и дополненное[Текст]. М.,ИНФРА-М, 2004.- 892 с.
59.Комментарий части первойГражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей [Текст]/ Подред. М.И. Брагинского. М., БЕК. 1995. – 178 с.
60.Коняева Е.В. Обобщение судебной практики по спорам об устранениинарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, и спорам,связанным с правом ограниченного пользования чужим земельным участком (другойнедвижимостью) [Текст]//Арбитражные споры.-2009.-№ 2.- С.12.
61.Кораблева М.С. Защитагражданских прав: новые аспекты [Текст]// Актуальные проблемы гражданскогоправа / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. М.,Российская школа частного права. 1999. — С. 85.
62.Краснов Ю.К. Историягосударства и права в России: Учебное пособие [Текст]. М., Российскоепедагогическое агентство, 1997. – 144 с.
63.Краснова С.А. Вещные искититульных владельцев [Текст]//Журнал российского права.- 2004.-№ 9.-С.67.
64.Кузьмина И.Д. Правовойрежим зданий и сооружений [Текст]// Государство и право на рубеже веков Сб./Под.ред. Абовой Т.Е. М., Юристъ. 2001.-С 42.
65.Курноскина О.Г. Сделки снедвижимостью [Текст]. М., Юстицинформ, 2008.- 90 с.
66.Кущенко В.В. Правовойрежим недвижимости: проблемы и пути их решения [Текст]//Законодательство иэкономика.- 2006.- № 10.- С.25.
67.Латыев А.Н.Вещно-правовые способы в системе защиты гражданских прав [Текст]//Юрист.-2003.- №4.- С.10.
68.Мейер Д.И. Русскоегражданское право В 2 ч Часть 1 [Текст]. М., Статут (Классика российскойцивилистики), 1997.- 854 с.
69.Мозолин В.П. Правособственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике[Текст]. М., Юрайт. 1992.- 166 с.
70.Назимкина О. Государственнаярегистрация прав на землю [Текст]// Закон. — 2008. — № 6. — С. 84.
71.Научно-практическийкомментарий к Гражданскому кодексу российской Федерации, части первой(постатейный) [Текст]/Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. М., НОРМА, 2004.- 688с.
72.Новицкая Т.Е. Правовое регулированиеимущественных отношений в России во второй половине XVIII века [Текст]. М.:Зерцало, 2005. – 328 с.
73.Орлов А.С., ГеоргиевВ.А., Георгиева Н.Г., Сивохина Т.А. История России. [Текст].М.: ПРОСПЕКТ, 1998.– 528 с.
74.Петрова С.М. Споры орегистрации прав на недвижимость [Текст]//ЭЖ-Юрист.-2005.-№ 20.-С.11.
75.Пискунова М.Г.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним какправоприменительная деятельность учреждений юстиции [Текст]// БюллетеньМинистерства юстиции Российской Федерации. — 2001. — № 1. -С. 23.
76.Победоносцев К.П. Курс гражданского права.Ч. I: Вотчинные права [Текст]. М., Статут, 2002. – 560 с.
77.Поворинский А.Ф.Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758-1904гг [Текст]/ Исследовательский центр частного права. Науч. ред. Шилохвост О.Ю.3-е изд, перераб. и доп. М., Статут, 2001. – 882 с.
78.Покровский И.А. Основныепроблемы гражданского права [Текст]. М., Статут 1997. – 190 с.
79.Постатейный комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» [Текст]/ Под общей редакцией Крашенинникова П.В., М., Спарк,1999. – 90 с.
80.Посыпанко Е.Н., Дмитриевская Л.Е., Андреев С.А. Обобщение практикирассмотрения дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, за 2007 г. — I полугодие 2008 г. (оспариваниененормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) регистрирующегооргана) [Текст]//Арбитражные споры.- 2009.- № 2.-С.40.
81.Пухова Т. Защита правдобросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога [Текст]//Российскаяюстиция.-1998.- № 3.- С.18.
82.Рахмилович В.А. О правесобственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестномуприобретателю (К вопросу о приобретении права собственности отнеуправомоченного лица) [Текст]// Проблемы современного гражданского права.Сборник статей. М., 2000. — С. 136 — 138.
83.Рахмилович В.А.Распространяются ли нормы о недействительности сделок на добросовестногоприобретателя? [Текст]//Журнал российского права.-2003- № 12.-С.56.
84.Романов О.Е. О некоторыхпроблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации прав наобъект недвижимости [Текст]//Недействительность в гражданском праве: проблемы,тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., Статут,2006.- С.45.
85.Российскоезаконодательство X-XX веков.: В 9 т. Т. 5. Законодательство Древней Руси[Текст]/ Отв. ред. Янин В. Л. М., Наука. 1984.- 440 с.
86.Свердлык Г.А., СтраунингЭ.Л. Понятие и юридическая природа самозащиты гражданских прав [Текст] //Государство и право. — 1998. — № 5. — С. 17 — 19.
87.Синайский В.И. Русскоегражданское право [Текст]. Вып. I. Общая часть. Вещное право. Авторское право.По изданию второму, испр. и доп. Киев: Типо-Литография «Прогресс»,1917. М.: Статут, 2002. – 340 с.
88.Семенова Е., Огиевская О.Собственные проблемы собственности [Текст] //ЭЖ-Юрист.- 2007.- № 13.- С.6.
89.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостьюв коммерческом обороте [Текст]. М., Волтерс Клувер, 2006.- 120 с.
90.Скловский К.И.Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие [Текст]. М.,Дело. 2002. – 320 с.
91.Скловский К.И. Применениегражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы[Текст]. М., Статут, 2004.- 212 с.
92.Скловский К. Дикому рынку- соответствующий закон [Текст]// ЭЖ-Юрист. — 2005. — № 2.-С.4.
93.Скловский К. Замечания на проектзакона о возникновении права собственности у добросовестного приобретателянедвижимости [Текст]// Вестник ВАС РФ. — 2003. — № 2. –С.57.
94.Скловский К. Защитавладения от изъятия в административном порядке [Текст]//Хозяйство иправо.-1998.- № 7.- С.24.
95.Слыщенков В.А.Владельческая защита: нерешенная проблема действующего гражданскогозаконодательства [Текст] // Вестник Федерального арбитражного судаЗападно-Сибирского округа. — 2004. — № 5.-С.11.
96.Смирнов В.В., Лукина З.П.Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]. М.,Фонд «Правовая культура», 1999.- 80 с.
97.Советское гражданскоеправо: Учебник [Текст] / Под ред. В.А. Рясенцева. М., Юридическая литература.1986. – 602 с.
98.Советская историческаяэнциклопедия [Текст] / Гл. ред. Е.М. Жуков. — М., Госполитиздат. 1965, т. 8. –512 с.
99.Стешенко Л.А., Шамба Т.М.Нотариат вРоссийской Федерации: Учебник для вузов [Текст]. М: ИНФРА-М. 2001. – 114 с.
100.Стоякин Г.Я. Меры защитыв советском гражданском праве [Текст]. Дис… канд. юрид. наук. Свердловск, 1973.– 180 с.
101.Тархов В.А., Рыбаков В.А.Собственность и право собственности [Текст]. М., БЕК 1997. – 218 с.
102.Тархов В.А. Гражданскоеправо. Курс. Общая часть [Текст]. Уфа, Изд УЮИ.1998. – 678 с.
103.Тузов Д. Приобретениеимущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав илиприобретательная давность? [Текст]//Российская юстиция.-2003.-№ 6.-С.11.
104.Хрестоматия по историиотечественного государства и права. 1917 — 1991 гг. [Текст] / Под ред.Чистякова О.И. М., Зерцало, 1997.- 654 с.
105.Цитович П.П. Труды поторговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права [Текст]: Квопросу о слиянии торгового права с гражданским [Текст]. М., Статут, 2005. – 894с.
106.Черепахин Б.Б.Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности отнеуправомоченного отчуждателя [Текст] // Антология уральской цивилистики. 1925- 1989: Сборник статей. М., Статут, 2001. – 214 с.
107.Шатихин Н.В. Роль презумпции добросовестного приобретателя насовременном этапе развития гражданского права [Текст]//Юридический мир.- 2009.-№ 1.-С.13.
108.Шевченко П.Н. Страховая защита прав добросовестного приобретателянедвижимости [Текст]//Нотариус.-2009.-№ 2.-С22.
109.Шейнин Л. Отсутствиегосударственной регистрации как оно влияет на недействительность сделок снедвижимостью? [Текст]//Юридический мир.-2005.- № 11.- С.44.
110.Шершеневич Г.Ф. Учебник русскогогражданского права [Текст]. М., Статут. 1995.- 612 с.
111.Ширинская Е.Ю. Сделки снедвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственнойрегистрации [Текст]//Юрист.-2005.- № 1.- С.22.
112.Шичанин А.В., ГривковО.Д. Некоторые проблемы гражданско- правовой защиты права собственности [Текст]//Адвокат.-1999.-№ 11.- С.15.
113.Щенникова Л.В. Недвижимоеимущество законодательный и концептуальный подходы [Текст]//Российскаяюстиция.- 2003.- № 11. – С.11.
114.Яковлев В.Ф. Россияэкономика, гражданское право (вопросы теории и практики) [Текст]. М., РИЦ ИСПИРАН, 2000.- 94 с.
Материалы юридическойпрактики
115.По делу о проверкеконституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодексаРоссийской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В.Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой И В.М. Ширяева [Текст]:[Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П, от 21.04.2003 года] // СЗ РФ. –2003. – № 17. – Ст. 1657.
116.Об отказе в принятии крассмотрению жалобы гражданки Белоусовой Аси Алексеевны на нарушение ееконституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации [Текст]: [Определение Конституционного Суда РФ № 98-О, от 25.03.2004года] // Вестник Конституционного Суда РФ. – 2004. – № 5. – С. 23.
117.О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ № 8, от 25.02.1998 года] //Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 10. – С. 38.
118.Обзор практики разрешенияспоров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]:[Информационное письмо ВАС РФ № 13, от 28.04.1997 года] // Вестник ВАС РФ. –1997. –.№ 7. – С. 42.
119.Обзор практикирассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющихюридическое значение [Текст]: [Информационное письмо ВАС РФ № 76, от 17.02.2004года]//Вестник ВАС РФ.-2004.- № 4.- С.11.
120.Постановление ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 7 февраля 2006 г. № 10101/05 [Текст]// Вестник ВАСРФ.- 2006. — №.2.- С.44.
121.Постановление ФАСМосковского округа от 12 марта 2004 г. № КГ-А40/1299-04-1,2//ВестникВАС.-2005.-№ 1.- С.14.
122.Постановление ФАСПоволжского округа от 3 июля 2007 г. по делу № А57-13813/2007-4 [Текст]//Вестник ВАС РФ.- 2007.- № 4.- С.22.
123.Постановление ФАСПоволжского округа от 29 августа 2005 г. по делу № А12-1943/05-С35 [Текст]//ВестникВАС РФ.- 2006.- № 2.- С.60.
124.ПостановлениеФедерального арбитражного суда Московского округа от 28 августа 2006 года поделу № КГ-А40/5936-06 [Текст]// Вестник ВАС.-2007.-№ 2.-С.22.