Реферат: Сделки с недвижимостью
Дипломнаяработа на тему:Сделки с недвижимостьюСодержание
СОДЕРЖАНИЕ 1
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ ИГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ 10
§1. Гражданско-правовая природа и особенности сделок 10
§2. Понятие недвижимости. Юридическая природа и содержаниесделок с недвижимостью 19
ГЛАВА 2. ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. 26
§ 1. Отчуждение недвижимости по сделкам продажи. 26
§ 2. Аренда недвижимости. Основные характеристики договоранайма жилого помещения. 34
§ 3. Недвижимость в залоговых сделках. 43
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 45
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 48
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ 50
ВведениеСделки — акты волевых, осознанных действий физическихи юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенныхправовых последствий. Сущностью любой сделки является воля. Воля естьдетерминированное и мотивированное желание достижения поставленной цели. Всякаясделка предполагает выражение воли (волеизъявление) двух- и многостороннимсделки (договоры) предполагают согласие волеизъявление каждой из сторон,вступающих в договор. Благодаря волеизъявлению, воля становится доступнойвосприятию других лиц. Именно волеизъявление, как внешне выраженная(объективная) воля, может быть подвергнуто правовой оценке. Большое значениеимеют сделки с недвижимостью.
Реформы, направленные на преодоление экономического исоциального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитиерынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значениеимеет становление рынка недвижимости. Например, раньше возможность получитьновое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан вулучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно былотолько лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представлялисобой завуалированную форму купли-продажи.
Принятие Закона о собственности в РСФСР 1990 г. иЗакона о приватизации жилищного фонда в РСФСР 1991 г. положило начало рынкужилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин можетиметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего всобственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет былопринято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы.Большую часть составляют документы, принятые на уровне Москвы — решенияМоссовета, постановления правительства, распоряжения мэра, инструкцииДепартамента муниципального жилья. С развитием рынка недвижимости появиласьновая сфера бизнеса — риэлторская деятельность (от английского слова realty —недвижимость), представляющая собой посредничество при операциях с недвижимымимуществом.
На сегодняшний день в Москве существуют более двухтысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Время частных маклеров в этомбизнесе подходит к концу, так как серьезная торговля недвижимого имуществатребует широкого развития инфраструктур — рекламной, компьютерно — информационной, экспертной, юридической служб. Образована специальнаяорганизация для содействия торговле недвижимостью — Российская Гильдияриэлтеров (РГР). Она объединяет около двухсот фирм, занимающихся операциями снедвижимостью. Задача Гильдии — формирование правовой и информационной сферырынка жилья, обучение новым для нашей страны профессиям — риэлтера и оценщика.
Во всем мире вложения средств в недвижимостьстановится наиболее выгодным способом помещения денег. Рынок жилья инедвижимости вообще носит стихийный, неорганизованный, а часто и криминальныйхарактер. Несмотря на это, количество сделок с жильем возрастает. В целом за1993 год гражданами Москвы было приватизировано 600 тысяч квартир, одновременноуспешно продолжалось становление вторичного рынка жилья. Данная тенденцияпоказывает желание населения избежать негативных последствий инфляции путемзакрепления за собой права собственности на жилые помещения.
Целью дипломной работы является выявление сущностиправовых аспектов сделок с недвижимостью. Основные задачи дипломногоисследования:
1) определить понятие сделки иее гражданско-правовую сущность;
2) определить особенностисделки с недвижимостью;
3) рассмотреть основные видысделок с недвижимостью.
Во введении определяются цели и задачи исследования,приводится основная литература и нормативные акты. Первая глава дипломногоисследования посвящена анализу теоретической конструкции и гражданско-правовойрегламентации сделок с недвижимостью. Дипломник считает необходимым начать работу с анализа гражданско-правовой природы сделок вообще. Лишь затем возможновыявление особенностей сделок с недвижимостью. Во второй главе предполагаетсярассмотреть основные виды сделок с недвижимостью, среди которых особое вниманиеследует уделить отчуждению недвижимости по сделкам продажи, аренде недвижимостии залоговым сделкам с недвижимостью.
В дипломной работе используются теоретические работы инормативные акты, необходимые для раскрытия темы исследования. Прихарактеристике понятия сделки автор обратился к монографиям И.Б.Новицкого[1],В.П.Шахматова[2],Н.Б.Рабиновича[3],Ю.Вацковского[4],О.С.Иоффе[5]и др. Среди нормативных актов, регулирующих сделки, большое значение имеетГражданский кодекс Российской Федерации[6].
Отталкиваясь от характеристики гражданско-правовойприроды сделки, дипломник обращается к анализу сделок с недвижимостью,используя при этом работы В.Н.Литовкина[7],И.Б.Мартковича[8],Е.В.Басина[9],С.В.Занковской[10],А.А.Вишневского[11]и др. Чтобы полностью раскрыть цели и задачи дипломного исследования,необходимо рассмотреть обширный нормативный материал, так или иначе, связанныйсо сделками с недвижимостью. Основные из них: «Жилищный кодекс РСФСР»[12],Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий вРСФСР»[13],Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»[14],Закон РФ «О залоге»[15]и др.
Так как сделки являются важнейшим средством торговогооборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда вгосударстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежнихусловий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовомрегулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательствао сделках наметилась положительная тенденция — поддерживать стабильность норм,являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которыеустарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видовсделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежнейнормативной базе, а значит и экономике.
С оздоровлением экономической жизни страны связанопоявление качественно новых видов сделок. Их нормативной базой явилось российскоезаконодательство 1990-1995 гг. Законы РСФСР «О собственности в РСФСР (24декабря 1990 г.)[16],«О предприятиях и предпринимательской деятельности», «О конкуренции иограничении монополистической деятельность на товарных рынках» (22 марта 1991г.)[17]и др. закрепили равенство всех форм собственности, свободу предпринимательскойдеятельности. Это повлекло, в свою очередь, появления свободы в заключениисделок, которая касается расширения круга субъектов сделок за счет юридическихлиц, основанных на иной форме собственности, чем государственная; возможностизаключения сделок с иностранными гражданами и юридическими лицами, гдеопределенная доля в уставном капитале принадлежит иностранному инвестору;свободного выбора контрагента и т.д.
Закон РСФСР « О приватизации государственных имуниципальных предприятий в РСФСР» (3 июля 1991 г.), Основные ПоложенияГосударственной Программы приватизации государственных и муниципальныхпредприятий после 1 июля 1994 г.[18],блок актов о продаже государственных предприятий-должников продолжилипреобразование отношений собственности; реальностью стали конкурсы и аукционыпо продаже данных предприятий, сделки по их приватизации.
Закон РФ «О залоге» (29 мая 1992 г.) впервыепредусмотрел, что предметом сделки о залоге могут быть имущественные права, ане только вещи, ценные бумаги; что возможно заключение договора о ипотеке, тоесть о залоге предприятия, иного объекта, связанного с землей, вместе сземельным участком или правом пользования им; о залоге товаров в обороте ипереработке.
Кроме вышеуказанных законов принимается очень многопостановлений для их реализации. Все это позволяет сделать вывод о том, чтоакты, регулирующие отношения, связанные с совершением сделок, оченьмногочисленны и находятся в стадии реформирования, благодаря чему становитсяреальностью сделки, запрещавшиеся ранее, либо просто незнакомые нашемузаконодательству. Это, в свою очередь, помогает переходу нашей страны крыночным отношениям.
Глава1. Сделки с недвижимостью: теоретическая конструкция и гражданско-правовая регламентация§1. Гражданско-правовая природаи особенности сделок
В обычном словоупотреблении слово «сделка» чаще всегоозначает действие, сомнительное с точки зрения его нравственной оценки (например,сделка с совестью, сделка за спиной кого-либо). Но в профессиональноминструментарии гражданского права и законодательства понятие сделки одно изсамых уважаемых и значительных.
Во-первых, ими охватываются все без исключениядоговоры гражданского права (двусторонние, многосторонние сделки), а есть ещемасса односторонних сделок (завещания, доверенности и т.д.). Во-вторых, сделкапредставляет собою юридический факт, то есть такое обстоятельство реальнойдействительности, с которым нормы права связывают возникновение, изменение илипрекращение гражданских правоотношений. При этом законодатель оценивает сделкукак важнейший правообразующий факт и среди прочих оснований возникновениягражданских прав и обязанностей ставит ее на первое место (ч.2 п.1 ст.8 ГК РФ).Это объясняется тем, что совершая их, граждане и юридические лица свободно исознательно наделяют себя правами и обязанностями, чего нельзя сказать о другихюридических фактах. А та сфера регулирования, где субъекты проявляют инициативуи самостоятельность всегда была и остается важной для государства и права, таккак именно на основе этих качеств строится большая часть имущественныхотношений.
Чтобы ограничить сделку от прочих юридических фактов,показать значение их отличий на практике, а также, чтобы впоследствии вывестипонятие недействительной сделки, необходимо указать на те признаки сделки, безкоторых она не может существовать. Как пишет А.Л.Маковский, «то обстоятельство,что сделка является одним из самых обобщенных и абстрактных понятий гражданскогозаконодательства, объясняет сравнительную немногочисленность норм о сделках вГК РФ и их относительную стабильность»[19].
В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаютсядействия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей. таким образом, закон относитсделки к категории юридических фактов, именующихся действиями. Не подлежитсомнению, что ими являются акты поведения лица, происходящие по его воле(события же происходят помимо воли лица). Воля, в свою очередь, представляетсобой «психический процесс сознательной регуляции поведенческого акта,направленного на достижение результата (цели), предвосхищаемого субъектом какнеобходимость и возможность»[20].
Значит, сделка — это акт поведения лица, являющийсяосознанным и направленным на достижение поставленной цели. Никто из теоретиковгражданского права не оспаривает данного положения (Новицкий Н.Б., ШахматовВ.П., Рабинович Н.В., Агарков М.М. и др.).
Как же формируется данная цель и что ею является? Делов том, что сначала у лиц возникает потребность в каких-либо материальных илидругих благах (необходимость выравнивания отклонений от параметровжизнедеятельности, оптимальных для человека). Затем, осознав ее, лицо начинаетвыбирать цели, с помощью которых оно может добиться желаемых им благ Поэтому, сданной точки зрения, цель — это средство удовлетворения потребностей. Как иволя, цель имеет субъективный характер. По мнению В.П.Шахматова, «это идеальноепредвосхищение в сознании субъекта того результата, на достижение которогонаправлена сделка»[21].
Здесь необходимо учитывать также и тот факт, чтосделка влечет за собой возникновение, изменение или прекращение гражданскихправоотношений. Эти правовые последствия сами по себе не являются целью сделки.Но стороны, формируя в своем сознании результат, которого хотят добиться,предвидят наступление этих последствий и специально создают их для себя, таккак только посредством их они могут достичь поставленной цели. Например, присовершении сделки купли-продажи возникает обязательственное правоотношениемежду продавцом и покупателем, что является ее правовым последствием. но тольков результате исполнения сторонами своих обязанностей по отношению друг к другубудет достигнута цель приобретения права собственности на вещь (с однойстороны) и на деньги (с другой стороны), или цель перехода права собственностина другое лицо.
Так как сделка является юридическим фактом, с которымсвязываются правовые последствия, то волей сторон должен охватываться иправовой характер цели (переход права собственности, права пользования,оказание услуг и т.д.). Итак, первым признаком, без которого сделка не можетсуществовать, является волевой характер действия. Это субъективный элемент,образующийся лишь в сознании лица. Но как говорил И.Б.Новицкий, «с точки зренияправа важен объективированный результат психологического процесса… Только когдаволя получает внешнее выражение она может получить юридическое значение»[22].
Является трудным вопрос о том, с чем связывает ГК РФвозникновение правовых последствий: с волей или волеизъявлением. Чтобы достичьнеобходимой устойчивости и ясности сделок, закон должен отдавать предпочтениевыражению воли вовне, то есть волеизъявлению. но при этом нельзя не учитыватьтот факт, что на практике возможно их происхождение, когда нужно обращатьвнимание именно на волю лица, а не на ее проявление. Эта проблема возникает втех случаях, когда несоответствие этих признаков сделки происходит только уодной стороны. Это грозит неблагоприятными последствиями и для стороны,допустившей расхождение воли и волеизъявления, если другая сторона об этомзнала или даже умышленно этого добивалась; и для другой стороны, если она действоваладобросовестно и положилась на волеизъявление первой. При этом положениидопускается оспаривание сделки и закон учитывает подлинную волю лица (ст.ст.177-179 ГК РФ).
Закрепляя определение сделок, закон называет ихдействиями не только с целью выявить их волевой характер. Этот термин несет ещеодну смысловую нагрузку. Кроме консенсуальных сделок существую реальные, длязаключения которых требуется не только волеизъявление, но и совершение действий— передача денег, вещей (договор хранения, займа). Поэтому ГК РФ используетобщее выражение «действия» еще и для того, чтобы охватить им и волеизъявление,и иные юридические действия. Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том,что сделка представляет собой единство субъективного и объективного элементов (волии волеизъявления).
Действие будет сделкой только в том случае, если ононаправлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав иобязанностей. Этот признак позволяет ограничить ее от противоправных действий,то есть нарушающих требования закона и иных правовых актов, а также отюридических поступков, являющихся правомерными. И.Б.Новицкий считает, что«неправомерные действия также волевые акты, но в этом случае воля не направленана достижение определенных, желательных для данного лица юридическихпоследствий», что и отличает их от сделок[23].Возражение против этого утверждения заключается в том, что при совершениинеправомерного действия воля лица не направляется на достижение лишь техюридических последствий, которые закон связывает с ними, возникновение которыхделает эти действия юридическими фактами. Нельзя сказать, что лица не желаютвообще добиться юридических последствий. Например, недействительная сделкаявляется неправомерным действием. Она была направлена на установление,изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, которые влекут сделкиданного вида. Но суд признал ее недействительной, так как она нарушалатребования закона.
Сделка отличается от юридических поступков — правомерныхдействий, совершающихся без прямого намерения привести к определенномуправовому результату, на которые, несмотря на это, приводят к нему. Например,находка, обнаружение клада, создание произведения искусства. Юридическиепоследствия, вызванные данными поступками, не предопределяются волей лиц, ихсовершивших, а устанавливается законом. Лицо нашедшее вещь, имеет право навозмещение расходов, связанных с хранением, сдачей или реализацией вещи, затратна обнаружение ее собственника, вознаграждения (ст.229 ГК РФ).
При покупке земельного участка в собственностьрешение местного органа власти о его продаже будет основанием для возникновенияобязанности у соответствующего земельного органа заключить договоркупли-продажи, а у гражданина — права требовать этого. Сюда можно отнести иакты судебных и арбитражных органов, порождающее возникновение, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей. В таких актах выражаются отношениевласти и подчинения между органом государства и теми лицами, для регулированияотношений которых он создается. Разграничение данных юридических фактов имеетбольшое практическое значение.
Во-первых, споры о признании таких актовнедействительными, разрешающиеся в арбитражном суде, относятся к спорам в сфереуправления, а не к экономическим спорам, как споры о признании сделокнедействительными (ст.22 АПК РФ)[24].Причем, для ее удовлетворения необходимо доказать, что в результате действиятакого административного акта гражданин незаконно лишен возможности полностьюили частично осуществить право, предоставленное ему законом или правовым актом,либо на него незаконно наложена обязанность. В-третьих, хотя при признанииадминистративного акта недействительным, также как и в случае признания сделкинедействительной, устанавливается его несоответствие закону; нормы онедействительности сделок (глава 9 ГК РФ) не применяются.
Такие авторы, как И.С.Петерский, М.М.Агарков,Ю.К.Толстой, О.К.Красавчиков, считают, что правомерность или соответствиесделки закону являются необходимым признаком сделки, без которого она не можетсуществовать; что сделка есть действие, дозволенное законом; действия, хотя ивызывающие юридические последствия, но не пользующееся охраной законом, неявляются сделкой. Точка зрения Д.М.Ренкина основывается на том, чтоправомерность или неправомерность не является необходимым признаком сделки какюридического факта, а определяет лишь же или иные ее последствия.
Несколько отличается мнение И.Б.Новицкого. С однойстороны, он считает, что «сделка есть действие правомерное, это один изсущественных, характерных для нее моментов». Но с другой стороны, критикуюточку зрения Д.М.Генкина, он говорит, что «продажа вором украденной вещихарактеризуется как сделка, то есть допускает существование сделки приотсутствии признака правомерности. Обосновывает он это тем, что «правомерность— характерный признак типа сделки, если в данном конкретном случае онотсутствует, тогда сделка не получает юридической силы и рассматривается какнедействительная»[25].
Сделка может содержать выражение воли одной стороны;например, завещание является совершенным, как только завещатель выразил в немнадлежащим образом свою волю; последующее выражение воли наследника принятьнаследство имеет свое значение, но оно является новой сделкой, отдельной от завещания. Это — односторонняя сделка. Тем не менее, в договорах бывает так,что воля каждой стороны направлена к единой цели с противоположных точек.Например, выражение воли одной организации поставить определенные товары,соединенное одно с другим, образуют договор поставки; выраженная лицом А волядать Б взаймы 100 руб. и выраженная Б встречная воля взять у А взаймы названнуюсумму приводят в своем сочетании к единой сделке займа и т.д. Все такиедоговоры (сделки) являются двусторонними[26].
Таким образом, обязательства, возникающие из сделок, втом числе договоров, могут иметь своим основанием как односторонние, так двух-или многосторонние сделки. Например, из такой односторонней сделки, какпубличное обещание награды, возникает обязательство уплатить вознаграждениелицу, совершившему действия, за которые награда была обещана; договоримущественного найма (двусторонняя сделка) порождает обязательство по передачеимущества в пользование и уплате наемной платы, договор трех- и более лиц осовместной деятельности (многосторонняя сделка) обязывает к ее осуществлению идает право притязать на аналогичные действия все других контрагентов[27].
Разногласия по сущности сделок будут возникатьпостоянно, так как и в ГК РФ 1922 г., и в ГК РФ 1964 г., и в ГК РФ 1994 г.,законодатель употребляет термин «недействительные сделки», чем создаетсявпечатление, что действие, обладающее всеми признаками сделки, кромеправомерности, являются все же сделками, а сама правомерность не признается вкачестве определяющего сделку признака. Поэтому, для выявления подлинной волизаконодателя надо обращаться к анализу других норм ГК РФ 1994 Г.
Во-первых, законодатель считает сделку юридическимфактом (ч.2 п.1 ст.8 ГК РФ). Значит закон должен связать со сделкой правовыепоследствия. Этот вывод вытекает из самого определения понятия сделки (ст. 153ГК РФ), где говорится о направленности действия действий на установление,изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, так как воля сторон неможет быть направлена на достижение просто какого-либо последствия, а толькотакого, которое закон связывает с этими действиями.
Во-вторых, в силу ст.168 ГК РФ, сделка, несоответствующая требованиям закона, является ничтожной или оспоримой, еслизакон не устанавливает иных последствий нарушения закона. То есть неправомерныесделки недействительны. А они, в соответствии с п.1. ст.167 ГК РФ, не влекутюридических последствий, а делает это только по отношению к действиям,соответствующим требованиям закона и правовых актов. Из этого следует, чтосделка всегда является правомерным действием. Этот признак презюмируется и вст.8 и в ст.153 ГК РФ, хотя прямо и не указывается в них.
В-третьих, говоря о неправомерных сделках, как онедействительных, закон предполагает действительность правомерных сделок. А таккак ст. 153 ГК РФ признает сделкой только правомерные действия, то значитсделка всегда действительна.
При проведении приватизации государственных имуниципальных предприятий путем их купли-продажи на конкурсе или аукционеарбитражные суды столкнулись с исками о признании недействительными результатовконкурсов и аукционов, которые проводились с различными нарушениями норм права.При этом в арбитражно-судебной практике разрешение споров по таким искам отмечалисьсущественные противоречия. «Одни суды признавали недействительными акты фондовимущества об утверждении протоколов конкурсной комиссии, рассматривая их какспоры с сфере управления; другие — признавали недействительными протоколыаукционов и конкурсов, полагая, что это предварительные договора, которые могутбыть признаны недействительными по общим правилам недействительности сделок.Третья говорили, что подобные споры неподведомственны арбитражным судам»[28].
Дело в том, что конкурсы и аукционы представляют собойволевые действия граждан и юридических лиц (покупатели — граждане, АО,товарищества; продавцы — фонды имущества от имени государства, выступающие какюридические лица). Здесь имеется и проявление воли вовне — «В соответствии сВременным положением о приватизации предприятий по конкурсу, на аукционе, ихрезультаты фиксируются в протоколах»[29],где выражаются предложения покупателя, соответствующие критериям, установленнымпродавцом,— для конкурса; а также наивысшая цена, предложенная покупателем —для аукциона.
Протокол конкурса должен быть утвержден продавцом, таккак он должен сам решить наилучшим ли образом предложения покупателя егоудовлетворяют. Для протокола аукциона это не требуется, так как предполагается,что продавец согласен на минимальную цену продажи. Здесь есть и направленностьдействий на правовые последствия, которые закон связывает с аукционом иконкурсом,— у победителей появляется право требовать заключения договоракупли-продажи предприятия, а у фондов имущества — обязанность его заключить.
Правильно поступали те суды, которые считали конкурсыи аукционы предварительными договорами, ведь в результате их проведения стороныобязуются в будущем заключить договор купли-продажи предприятия на условияхпредусмотренных в протоколах конкурсов и аукционов. Сам же предварительныйдоговор является ни чем иным, как сделкой. Эти противоречия практики былиустранены только Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ №32 от 2декабря 1993 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применениемзаконодательства о приватизации государственных предприятий»[30].Проблемы возникают потому, что судьи на практике совершенно не пользуютсятеоретическим понятиями, в данном случае сделок. Конечно, было бы хорошо, еслибы в законах указывалось сразу, что те или иные действия признаются сделками,но это наш законодатель делает не всегда, полагаясь на знание и опыт судей.
§2. Понятие недвижимости. Юридическаяприрода и содержание сделок с недвижимостьюВещь, выступая в качестве материальных объектовразличных гражданских правоотношения так или иначе учитываются законодателемпри нормировании поведения субъектов каждого данного правоотношения как егоюридического объекта. «Объединяющим для всех материальных объектов гражданскихправоотношений,— пишет О.С.Иоффе,— является понятие имущества… Термин«имущество» употреблен как равнозначный понятию имущественных прав данногосубъекта и его актива»[31].Еще одно значение, вкладываемое в понятие имущества, заключается в том, что прислиянии юридических лиц говорят о переходе их имущества к вновь образованномуюридическому лицу. При этом происходит переход как имущественных прав (актив),так и имущественных обязанностей (пассива). «Следовательно, в этом случаетермин «имущество» употреблен как равнозначный понятию совокупностиимущественных прав и обязанностей (актива и пассива)»[32].
С юридической точки зрения понятие имуществаохватывает:
совокупность вещей, принадлежащих лицу;
совокупность имущественных прав, принадлежащих лицу;
совокупность его обязательств[33].
Таким образом, вещи и права составляют активимущества; обязательства (долги) — пассив имущества.
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам(недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, относятсяк движимым имуществам (п.2 ст.130 ГК). Законодательством устанавливается важноеположение о том, что Гражданский кодекс вводит государственную регистрациюнедвижимости (ст.131 ГК). Право собственности и другие вещные права на землю,на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход ипрекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. При этомдолжен быть единый государственный реестр. Регистрации подлежат как само правона недвижимость, так и сделки по поводу недвижимых вещей. При этом орган,осуществляющий государственную регистрацию, обязан выдавать документы,подтверждающие наличие права или сделки. Этот же орган обязан предоставлятьинформацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Регистрации подлежат: право собственности, правохозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянногопользования, право пожизненного наследуемого владения, ипотека, сервитуты и др.права (п.1. ст.131 ГК РФ). Несомненно, что государственная регистрация прав исделок по недвижимости, как и юридических лиц и предпринимательскойдеятельности, будет способствовать наведению правового порядка в сферепредпринимательских и вообще имущественных отношений.
Одним из условий действительности договора являетсятакое содержание, чтобы была возможность его исполнения. Если лицо принимает насебя обязательства исполнить действия явно невозможные, договор не можетсчитаться имеющим юридическую силу. Так, например, не может считатьсядействительным договор, по которому должна быть передана индивидуальная вещь,заведомо для обоих сторон погибшая.
Невозможность исполнения договора может иметь место ссамого его заключения, и тогда обязательства не возникает; в других случаяхобязательства оказываются неисполнимыми впоследствии, и тогда обязательствосамо по себе действительное или прекращается, или видоизменяется в своемсодержании, в зависимости от причин, сделавших его исполнение невозможным[34].Как считает О.С.Иоффе, «содержанием договора называют совокупность его условий,сформулированных сторонами или вытекающих из закона, на котором заключениедоговора основано»[35].Он отвергает попытки определить содержание договора, указывая как на егоусловия, так и на вытекающие из него права и обязанности. Это объясняетсясмещением договора как юридического факта с самим договорным обязательством[36].
Таким образом, права и обязанности образуют содержаниеобязательства, но не породившего его договора, а совокупность условийсоставляет содержание соглашения, но не обязательства. И подобно тому, какнесоединимы в одном понятии юридический факт и его правовые последствия,исключено образование единого понятия договорного соглашения и договорногообязательства.
Существенным считаются условия, которые необходимы длязаключения договора. Это означает, что при отсутствии хотя бы одного их нихдоговор не признается заключенным, а если все существенные условия налицо, онвступает в действие, даже если и не содержит никаких других условий. Обычныеусловия отличаются от существенных тем, что их наличие или отсутствие никакоговлияния на факт заключения не оказывают. Более того, практически нетнеобходимости включать их в договор, так как они сформулированы в законе илииных нормативных актах. Случайные условия, так же как и обычные условияпредусматриваются законом и начинают действовать в силу одного только фактазаключения существующего договора, то случайные условия приобретают юридическоедействие, лишь если они включены в сам договор. Нередко при помощи случайныхусловий решаются вопросы, не предусмотренные законом.
При уяснении смысла и значимости различных видовдоговорных условий иногда допускаются неточности в характеристике тех из них,которые закреплены в законе и становятся условиями договора после его заключения.В.И.Кофман, например, считает такие условия существенными[37],а Р.О.Халфина вообще исключает их из числа как существенных, так и обычных[38].
Признание таких условий существенными вызвано,по-видимому, тем, что будучи предусмотрены императивными нормами, ониобязательны, а значит, необходимы для данного договора. Однако существенныеусловия характеризуются еще и такой особенностью, как обязательность ихсогласования сторонами и непосредственное выражение в самом договоре, который впротивном случае не считается заключенным.
Изъявление воли в сделке осуществимо при помощиразнообразных способов. Все эти способы можно было бы подразделить на триосновных вида:
прямое волеизъявление, выражающее непосредственно внутреннюю волю путемустной или письменной передачи ее содержания;
конклюдентное волеизъявление, выражающее внутреннюю волю ненепосредственно, а путем совершения действий, на основе оценки которых можно снесомненностью прийти к заключению о намерении совершить сделку;
изъявление воли посредством молчания, приобретающее юридическую силулишь в тех случаях, когда молчание придается такое значение по прямому указаниюзакона[39].
Признание сделок недействительными может производитьпо их субъективному составу и содержанию. Основания совершения сделок должнысоответствовать требованиям закона. Этот же принцип должен действовать вотношении способов их исполнения контрагентами[40].Противозаконность содержания сделок по-разному проявляется в отдельныхразновидностях. Некоторые сделки совершаются таким образом, что в самомсодержании этих сделок прямо выражено их противоречие предписаниям закона.Противозаконные сделки такого рода принято именовать сделками, противнымизакону.
Наряду с этим, практика сталкивается и с такимсделками, которые принято именовать совершенными в обход закона. В отличие отсделок, противных закону, эти сделки оформляются так, что они приобретаютвнешний облик вполне законных сделок, хотя в действительности скрывают в себе противозаконноесодержание.
Таким образом, в содержание договора входит рядусловий (пунктов). Необходимо различать существенные, обычные и добавочныеусловия договора. Существенными или необходимыми условиями договора считаютсяте условия, без соглашения по которым договор нельзя считать состоявшимся.Например, в договоре купли-продажи домостроения существенными условиями будутпредмет договора и цена. Нельзя сказать, что в каждом договоре обязательнодолжны быть все эти три условия. Например, тот же договор купли-продажи можетне содержать в себе срока. С другой стороны, в договоре поставки срок долженбыть обязательно указан. В договоре купли-продажи цена должна быть обязательноуказана, а в безвозмездном договоре цена вообще может быть не указана. таким образом,какие именно условия договора должны быть признаны существенными, зависит оттого, к какому виду относится данный договор.
Часть I ГК РФ внесла существенные изменения,касающиеся формы сделок. Так, ст.164 требует государственную регистрацию любыхсделок с недвижимостью, а также говорит, что закон может установить такоетребование и для сделок с определенным видом движимого имущества. Если данныеусловия не будут выполняться, то сделка объявляется недействительной. Раньшетакая регистрация требовалась только для некоторых видов сделок по ГК РСФСР1964 г. (например для купли-продажи жилого дома — ст.239); а такжепредусматривалась для операций с земельными участками и для других сделок, чтобыло закреплено в различных нормативных актах.
Данное изменение следует признать положительным, каквнесшие определенность в отношении сторон. Но при этом, случаи и порядокрегистрации сделок должны были быть определены законом о регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Такого закона пока нет, значит, до егопоявления должны действовать разрозненные акты, предписывающие регистрациюотдельных видов сделок. Это, в свою очередь, создаст опасность совершениянедействительных сделок, так как их субъекты зачастую не осведомлены, да ипросто не могут знать всех этих актов о необходимости регистрации и ее порядке.
Глава2. Виды сделок с недвижимостью.§ 1. Отчуждение недвижимостипо сделкам продажи.
По договору купли-продажи продавец обязуется передатьв собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество иуплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силукоторого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ейизвестную сумму денег»[41].Купля-продажа представляет собой двусторонний договор. Эту точку зренияподдержали Шершеневич и Мебер. Противоположную позицию занял Победоносцев,который, основываясь на мнении Сперанского, считал, что купля-продажа — это недоговор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определеннуюцену[42].
Договор купли-продажи является возмездным иконценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцуопределенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в моментдостижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажииспользуется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями(предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).
Содержание договора купли-продажи являются те условия,по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия —предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами подоговору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавецобязуется передать покупателю.
Субъектами договора являются продавец и покупатель. Вкачестве продавца может выступать только собственник вещи, действующийнепосредственно или через представителя. Единственное исключение из этогоправила — продажа имущества с силу судебного решения, осуществляется несобственником, а должностными лицами компетентных государственных органов[43].
Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор,неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических иволевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являютсяпродаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическимиобъектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевымиобъектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких онаподчинена регулирующему их отношения законодательству.
В соответствии с российским законодательством подоговору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГКРФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Крометого, необходима обязательная государственная регистрация перехода правасобственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).
Законодательством регламентирован предмет договорапродажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенноустановить недвижимое имущество.
При отсутствии этих данных в договоре условие онедвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателемосуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иномудокументу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).
Приватизация недвижимости имеет решающее значение длязавершения процесса приватизации государственных и муниципальных предприятий,создание всех необходимых условий их нормального функционирования. Термин«приватизация» (от латинского слова — частный) в иностранных государствах, какправило используется для обозначения передачи частному сектору права и ихактивы.
В ст.1 Закона «О приватизации государственных имуниципальных предприятий в РСФСР было дано определение понятия приватизации:приобретение у государства юридическими и физическими лицами государственнойсобственности. Для государства, местного Совета, общественной организации илиблаготворительного фонда в уставном капитале покупателя-юридического лицаограничивалась 25%. Закон предусматривал продажу акций приватизируемогопредприятия, продажу предприятия на аукционе и по конкурсу, выкуп имущества,сданного в аренду, определенные льготы работникам, а в целом — очень широкийдиапазон возможных методов приватизации.
Законодательством регламентирован тот факт, что подоговору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателяпредприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Правапродавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятиесоответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия,если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажипредприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа,подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).
Передача предприятия продавцом покупателюосуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составепредприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия,, а так жесведения о выявленных недостатках переданного имущества. Подготовка предприятияк передаче, включая составление и представление на подписание передаточногоакта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если ионе непредусмотрено договором (п.1 ст.563 ГК РФ). Право собственности на предприятиепереходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п.1ст.564 ГК РФ).
Перечень объектов недвижимого имущества, подлежащегоприватизации, установлен п.5.14.6 Государственной программы и разделом 4Основных положений Государственной программы приватизации государственных имуниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г[44].В соответствии с ними могут быть приватизированы следующие объекты недвижимогоимущества:
1) сданные в аренду здания,сооружения, строения и другие помещения, включая встроенно-пристроенныепомещения в жилых домах;
2) незанятые или неиспользуемыездания, сооружения, другие нежилые помещения, включая встроенно-пристроенныепомещения в жилых домах;
3) здания, сооружения, нежилыепомещения, которыми фактически владели и пользовались в процессе своей уставнойдеятельности товарищества или акционерные общества, созданные на основе арендыгосударственного имущества этого предприятия (подразделение) и выкупившие его;
4) земельные участки, накоторых расположены приватизированные предприятия, иные объекты недвижимости,находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, кроме земельныхучастков, не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством;
5) земельные участки, накоторых расположен здания, сооружения, строения и другие нежилые помещения,включая встроено-пристроенные помещения в жилых домах, сданные в аренду, кромеземельных участков, не подлежащих приватизации;
6) земельные участки, накоторых расположены незанятые или неиспользуемые здания, сооружения, строения,другие нежилые помещения;
7) земельные участки, в томчисле с находящимися на них объектами недвижимости, предоставленные гражданам иих объединениям для ведения предпринимательской деятельности.
Общий порядок проведения аукционов и конкурсовопределен Временным положением о приватизации государственных и муниципальныхпредприятий в Российской Федерации на аукционе и Временном положении оприватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерациипо конкурсу (утверждены указом Президента Российской Федерации от 29 января1992г. №66)[45].
Для масштабной приватизации в собственность земельныхучастков сегодня отсутствует правовая основа. Право приобретения всобственность земельных участков было продекламировано Указом Президента РФ от25 мая 1992 г. №301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицампри приватизации государственных и муниципальных предприятий»[46].Однако практически приватизация земельных участков стала возможной послеутверждения Президентом особым Указом от 14 июня 1992 г. №631 «Порядка продажиземельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий,расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а такжепредоставлении гражданам и их объединениям для предпринимательскойдеятельности»[47]и принятии Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулированииземельных отношений и развитии аграрной реформы России»[48].
В соответствии с этими Указами продажа земельныхучастков разрешилась:
· гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных имуниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этихпредприятий;
· гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.
По договору продажи здания, сооружения или других видовнедвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такуюнедвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занятаэтой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ). Когдаземельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание,сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственностьпокупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частьюземельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ееиспользования. Если условие пользования соответствующей части земельногоучастка договором его купли-продажи не определены, продавец сохраняет правоограниченного использования (сервитум) той частью земельного участка, котораязанята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ееназначением (ст.553 ГК РФ).
В соответствии с разделом 4 Основных положенийГосударственной программы продаже подлежат земельные участки, находящиеся вфедеральной собственности, государственной собственности субъектов РоссийскойФедерации и муниципальной собственности. В собственность могут быть приобретеныкак застроенные земельные участки, так и пустующие недостроенные участки. Дляприобретения в собственность земельного участка покупателем подается заявкапродавцу в произвольной форме с приложением следующих документов:
1. план земельного участка илисведения о его расположении и размерах;
2. сведения о нормативной ценеземельного участка, если продажная цена определяется, исходя из нормативнойстоимости земли;
3. договор купли-продажи илииной другой документ о праве собственности на приватизированной предприятие,здание, сооружение, помещение;
4. выписку из реестраакционеров, подтверждающую нахождение в частной собственности не менее 75%уставного капитала юридического лица.
Надлежащее поданной следует считать заявку, к которойприложены все необходимые документы. В соответствии с п.4.10 Основных положенийпродавец обязан рассмотреть заявку и заключить договор купли-продажи в недельныйсрок с момента поступления заявки покупателя.
В соответствии со ст.3 Закона о приватизации жилищногофонда собственники жилых помещений вправе владеть, пользоваться и распоряжатьсяпо своему усмотрению. Среди сделок по распоряжению жильем наиболее распространенысделки купли-продажи квартир. Существенным условием договора продажи жилогодома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии сзаконом право пользоваться этим жильем после его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилымпомещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого дома или квартирытакже подлежит государственной регистрации и считается заключенным с моментатакой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).
Существенным условием договора купли-продажи жильяявляется предмет и цена. Предметом указанного договора могут быть дом,отдельная квартира или комната, принадлежащее продавцу на праве собственности.Согласно ч.1 ст.13 Закона о собственности в РСФСР собственник вправе совершатьв отношении квартиры любые не противоречащие закону сделки, в том числе ипродавать. Важное значение в договоре купли-продажи имеет цена. Существуетоценочная стоимость квартиры, которая указывается в договоре купли-продажи иопределяется территориальными бюро технической инвентаризации (БТИ). Онарассчитывает исходя из восстановительной стоимости всего здания с учетом износаи с учетом поправочных коэффициентов на существующую стоимость нового жилищногостроительства.
Существенным условием договора купли-продажи жильяявляется его цель. В соответствии со ст.7 Жилищного кодекса РСФСР жилыепомещения предназначаются для проживания граждан. Предоставление помещений вжилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Согласно распоряжениемера Москвы от 11 марта 1994г. №110-РМ при выявлении фактов использованиякупленного жилья под нежилые цели об этом составляется акт и направляетсясобственнику с предписанием об устранении нарушения в 15-дневный срок.Муниципальная жилищная инспекция налагает штрафы на собственников-нарушителей.В случае невыполнения предписания договора купли-продажи могут быть расторгнутыв судебном порядке по заявлению Департамента муниципального жилья.
Для совершения сделки продавец должен представить нотариусудокументы, подтверждающие право собственности на подаваемое жилье. Ими являютсядоговор передачи и свидетельство о собственности на жилье. Если квартира былакуплена, то продавец представляет нотариусу договор купли-продажи. В случае,когда квартира находится в доме ЖСК, или ЖК, продавец приносит справку ополностью выплаченном пае, зарегистрированную в Департаменте муниципальногожилья, и свидетельство о собственности на квартиру. В последнее время имеютсяслучаи отказа в оформлении гражданами права собственности на квартиру сполностью выплаченным паем, если гражданин не прописан в данной квартире. Приэтом сотрудники Департамента муниципального жилья ссылаются на распоряжениемэра Москвы №26-РМ от 25 января 1993 г., согласно которому прописка являетсянеобходимым условием оформления права собственности на квартиру. Указанноераспоряжение противоречит ч.2 ст.13 Закона о собственности, согласно которойчлен, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос заквартиру, приобретает на нее право собственности.
Московский рынок недвижимости уже достаточносформировался, чтобы возникла конкуренция. Риэлтеры изобретают все новые иновые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резкоповышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает такомпания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг —страхование, кредитование и т.д.
§ 2. Аренда недвижимости.Основные характеристики договора найма жилого помещения.В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель — тот, кто предоставляетимущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество дляпользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,—пишет О.С.Иоффе,— есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель,обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю,обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечениисрока действия договора возвратить его наймодателю»[49].Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает издостигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются послеосуществления договора, то имущественный наем является консессуальнымдоговором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенноевознаграждение наблюдателю за использование его имущества.
Можно выделить следующие юридические признаки договораимущественного найма:
· для возникновения договора имущественного найма достаточносоглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;
· имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временноепользование;
· предметом договора имущественного найма могут быть очень тольковещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использованиепотребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;
· договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибокаждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности)[50].
Содержание договора имущественного найма состоит впредоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право неявляется правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы,которая вытекает из их экономического назначения. «Содержание своегообязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой,отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договорукупли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличаетсяот него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом правасобственности»,— отмечает Г.Ф.Шершеневич[51].Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, являетсявознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен,что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договоримущественного найма в ссуду.
Союзное и российское законодательство регулироваложилищные отношения до 1991 г. с помощью договора найма. При этом употреблениеслова »аренда« вместо, »найма« не исключалось. Очень интересен вопрос осоотношении договора найма и договора аренды жилых помещений. Например, вЗаконе «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» постояннопроскальзывает фраза »по договору найма жилого помещения представляет собойсоглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуетсяпередать другой стороне (нанимателю и членам его семьи) жилое помещение, ананиматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением,обеспечить его сохранность и своевременно вносить плату за пользование жилымпомещением (п.1 ст.671 ГК). Здесь же сразу оговаривается, что «юридическимлицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или использование наоснове договора аренды иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).
Договор аренды представляет собой соглашение сторон, всилу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользованиедругой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природныеобъекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения,оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Закономмогут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускаетсяили ограничивается (ст. 607 ГК РФ).
Проект ЖК дает более короткое определение — «подоговору аренды арендодатель предает в возмездное пользование и владение жилоепомещение на срок, установленные в договоре аренды» (ч.2 ст.86). Договор арендына срок более 1 года должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдениеписьменной формы влечет недействительность договора. По договору аренды жилоепомещение предоставляется не только самому арендатору, но и членам его семьи.Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним, пользуются наравне сарендатором всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договорааренды жилого помещения (ст.ст.53, 133 ЖК РСФСР, ст.92 Проекта ЖК).
По новому законодательству договор аренды жилогопомещения и договор найма имеют ряд существенных различий, которые можнопредставить в виде следующей таблицы:
Договор найма Договор аренды 1.Срок действия договора Бессрочный Заключен на определенный срок 2.Размер помещения Ограничен нормативами Не ограничен нормативами 3.Оплата жилья Лимитированная По договорной цене 4.Основания вселения Ордер Договор 5.Оплата внеквартирного ремонта За счет наймодателя За счет арендатора (кроме капитального)
Предметом договора найма может быть толькоизолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или несколькихкомнат. Не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнатыили комната, связанные с другой комнатой (смежные комнаты), подсобные помещения(ст.52 ЖК). Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная частьстроения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов илиглухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или налестничную клетку. Форма договора найма, срок, на который заключается договор,и другие условия найма определяются соглашением сторон, если иное непредусмотрено законодательством[52].Договор найма, заключаемый владельцем дома с гражданином, желающим нанятьжилье, не связан никакими административными актами, принимаемыми органамиуправления, которые не вправе регулировать использование жилья в домах,принадлежащих гражданам на праве личной собственности.
Незаконное вмешательство государственных органов вправо собственность гражданина объявляется юридически ничтожным, не порождающимникаких прав и обязанностей. Так, райисполком обратился в суд с иском к С. опризнании ее утратившей право на жилую площадь в доме, собственником частикоторого является мать ответчицы. По мнению истца, С. в этом доме не проживает,так как обеспечена жильем в кооперативной квартире свекрови, и, узнав опредстоящем доме матери ввиду его разрушения от наводнения, стала появляться внем, создавая видимость проживания в целях получения государственной жилойплощади в связи со сносом дома. Судебная коллегия по гражданским деламВерховного суда РСФСР указала, что наблюдателем спорной площади является неисполком — истец по делу, а собственник части дома — мать ответчицы, котораятребований о признании С. утратившей право на жилую площадь не предъявляла, Притаких обстоятельствах суд неосновательно признал исполком истцом по делу иудовлетворил его иск о признании С. утратившей право на жилищную площадь[53].
Раньше жилищные кодексы союзных республик,устанавливая, что договор жилищного найма должен быть заключен в письменной форме,не предусмотрели последствий несоблюдения сторонами этой формы договора.Никаких правовых последствий жилищные кодексы не предусматривали и для техслучаев, когда сторонами было нарушено содержащееся в жилищном кодексе доннойсоюзной республики требование о регистрации письменного договора жилищногонайма а исполкоме Совета народных депутатов.
Статья 46 ЖК РСФСР устанавливает следующие правила:
1. если в квартире освободилосьжилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилогопомещения. это помещение подлежит передаче в его пользование;
2. освободившееся изолированноежилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должнопредоставляться проживающим в этой квартире гражданам, в первую очередь тем изних, кто по установленным основаниям признаются нуждающимся в улучшениижилищных условий;
3. при отсутствии нуждающихсяправо на получение освободившегося жилого помещения имеют другие проживающие вэтой квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленнойобщей нормы на одного человека или они не обеспечены полагающейся имдополнительной жилой площадью;
4. только в случае, когда срединанимателей нет граждан, освободившееся жилое помещение заселяется в общемпорядке.
В судебной практике возник ряд вопросов относительноправил ч.2 ст.46 ЖК РСФСР. Некоторые из них разъяснены постановлением ПленумаВерховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.[54]
1. При решении вопроса о передаче в пользованиеосвободившегося в квартире изолированного жилого помещения другому проживающемув этой квартире нанимателю суды должны исходить из положений жилищных кодексов.Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартиренанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядкевыдачу ордера и требовать предоставления этого помещения им. Очевидно, что,решая спор между нанимателями, суд должен учитывать конкретное обстоятельства,которые лежат в основе требования одной и другой стороны и заслуживаютвнимания.
2. Не могут быть удовлетворены требования граждан опередаче им жилого помещения, если они преднамеренно ухудшили до этого своижилищные условия, например, путем обмена или раздела жилых помещений.Представляется, что это указание Пленума имеет ввиду умысел нанимателяприобрести таким путем право на получение жилого помещения.
3. Правила ст. 46 ЖК РСФСР не применяются в отношениижилых помещений служебного характера.
При несоблюдении требуемой законом письменной формысделка, как правило влечет предусмотренный ею правовой результат. Санкциязакона за такое нарушение состоит лишь в том, что в случае спора сторонылишаются права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие совершениесделки. Представление других доказательств, например, письменных, вподтверждение сделки допускаются. Следовательно, если стороны нарушилитребования о заключении договора жилищного найма в письменной форме, то договорявляется действительным лишь с теми правовыми последствиями, которыепредусмотрены в гражданском законодательстве для сделок при несоблюдениипростой письменной формы. Если стороны нарушили содержащиеся в жилищном кодексеправило о регистрации договора жилищного найма в исполкоме, этот договор неможет быть признан недействительным, если он был заключен на помещение, неотвечающее установленной норме жилой площади[55].
Законодательством регламентирован тот факт, чтодоговор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ).Наймодатель обязан передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии,пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, вкотором находится сданное внаем жилое помещение (ст.676 ГК РФ). Далеерегламентируется тот немаловажный факт, что нанимателем по договору наймажилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Кроме того,наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания,обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащемсостоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение(ст.678 ГК РФ).
Несколько иные аспекты имеет договор аренды. Правосдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). Договораренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора являетсяюридическое лицо, независимое от срока, должен быть заключен в письменнойформе. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации (ст.609 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок. определенныйдоговором, а, если срок аренды в договоре не определен, договор арендысчитается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).
Особое значение придается правовой регламентацииаренды отдельных видов недвижимого имущества. Так, в ст.650 ГК РФ говориться отом, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуетсяпередать во временное владение и использование или во временное пользованиеарендатору здание или сооружение. Этот договор также составляется в письменнойформе (п.1 ст.651 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственнаярегистрация договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года(п.2 ст.651 ГК РФ).
Особое внимание надо обратить на ст.652 ГК о праве наземельный участок при аренде находящийся на нем здания или сооружения. Так, спередачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права нату часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима дляее использования. В случаях, когда арендодатель является собственникомземельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание илисооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренноедоговором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую частьземельного участка (п.2 ст.652 ГК РФ).
Почти такие же положения регламентированы в §5 ГК РФоб аренде предприятий. Кредиторы по обязательствам, включенным в составпредприятия должны быть до его передачи арендатору письменно уведомленыарендодателем о передаче предприятия в аренду (п.1 ст.657 ГК РФ). Передачапредприятия арендатору осуществляется по передаточному акту (ст.659 ГК РФ). Кдоговору аренды предприятия применяются правила о последствиях недействительныхсделок, об изменении и расторжении договора, если это не нарушает существенноправа и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора,других лиц и не противоречат общественным интересам (ст.663 ГК РФ).
§ 3. Недвижимость в залоговыхсделках.
Осуществление залогового права на недвижимость вРоссии может сталкиваться с рядом проблем. Коренным условием решения этойпроблемы являются реализация частной собственности на землю с введениемрегистрационного порядка ее оборота. Собственность на землю и залогнедвижимости — это весьма сложный и очень объемный правовой институт,включающий в себя целую систему норм как материального, так и процессуальногоправа. При оформлении ипотечной системы в России должны, конечно же, быть учтенысовременные тенденции развития ипотечных систем, определяемыхзаконодательством, судебной и договорной практикой.
Помимо законодательства, регулирующего оборот и залогнедвижимого имущества, российская ипотечная система остро нуждается взаконодательстве, предусматривающем специфические формы принудительнойреализации залоговых прав на недвижимое имущество. Принципиальное значение присоздании ипотечной системы будут играть:
1) единообразная трактовка вовсех нормативных актах термина недвижимое имущество;
2) устранение различий междуправовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектамправа: физическим и юридическим лицам;
3) допущение по соответствующимоснованиям принудительной продажи и обращения взыскания на недвижимое имуществово всех случаях независимо от статуса, социального или имущественного положениясобственника залогодержателя и приобретателя земельного участка.
В России аппараты регистрации оборота недвижимости могбы быть создан на базе проектно-инвентаризационных бюро. Следует, однако, иметьв виду, какая бы организация не осуществляла регистрацию оборота недвижимости,на ее создание или расширение потребуется значительные материальные затраты, атак же потребуется некоторое время на то, чтобы перепрофилировать или зановообучить специалистов для этой организации. Регистрационная система оборотанедвижимого имущества должна быть, во-первых, единой для всей России,во-вторых, должна быть закреплена законом.
Заключение.Для успешного формирования цивилизованного рынка жильяи недвижимости необходимо поделать большую работу. Основными вопросами, которыенадо решить, являются: дальнейшее развитие нормативно-правовой базы,осуществление лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости,развитие института оценщиков, формирование единого банка данных по городуМоскве.
Несовершенная правовая среда является главнымфактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудносоздавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В другихстранах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевыепрепятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствииконституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированностиподзаконных норм, правил и процедур. Например, регулирование рынка недвижимостив Москве осуществляется в основном на уровне города. С одной стороны, этоположительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика московскойторговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречатзаконам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разноготолкования.
Вторым важным фактором, необходимым для нормальнойторговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лицв этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит нетолько из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнаниягражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовойинформации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишьперечисляются «страшные» случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менеедоверчивыми.
Большая проблема — недоступность для покупателейинформации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерскиефирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационнойсети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись еерешением. Информацию около 40 крупных участников рынка. Основу участников сетисоставят московские и петербургские фирмы.
Для решения информационных задач на рыке жилья 14декабря 1993 г. вышло распоряжение мэра г.Москвы №719-РМ «О мерах по созданиюединой информационной системы «Жилище». Указанная система объединиласуществующие банки данных жилья. В настоящее время накоплены значительныеобъемы информации о жилищных фондах и собственниках жилья. В информационнойсистеме БТИ имеются значительные объемы информации о жилищных фондах исобственниках жилья. В информационной системе БТИ имеются данные похарактеристикам домов и квартир, в системе АО «Мосприватизация» — данные очастном жилищном фонде и собственниках жилья, в локальных системах коммерческихструктурные данные о спросе и предложении, их рыночной стоимости.
Российская гильдия риэлтеров является своеобразныманалогом профсоюзных организаций, которая будет отстаивать права ее членов.Разрабатывается концепция объединения риэлтерских фирм различных регионовстран, будет образована юридическая служба гильдии, которая будет отстаивать интересычленов гильдии в арбитражных судах. Планируется выработать новую модельдоговоров на операции с недвижимостью с целью защиты клиентов отнедобросовестных риэлтерских структур.
16 апреля 1994г. было проведено учредительное собраниепо созданию Ассоциации московских риэлтеров, которая в своей деятельности будетучитывать специфику Москвы и ориентироваться на решение проблем московскихриэлтерских фирм. Важным условием формирования цивилизованного рынка жильябудет введение лицензирования риэлтерских фирм и физических лиц, занимающихсяэтой деятельностью. Каждая фирма или физическое лицо будет рассматриваться напредмет пригодности к такого рода деятельности, профессиональной этики.Обратить особое внимание необходимо также на разработку специального Закона оборганизации и регулировании риэлтерской деятельности в России. Большое значениеимеет профессиональное обучение риэлтеров.
Список использованной литературы1. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М.:Юриздат, 1940.
2. Адрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: Юрид. лит., 1988.
3. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения вРоссии. М.: БСК, 1994.
4. Вацковский Ю. Сделки с приватизированными квартирами//Экономика и жизнь.1994. № 22.
5. Витрянский В.В. Приватизация в практике арбитражного суда//Экономика ижизнь. 1994. №3. С.22.
6. Вильянский С.И. Лекции по советскому гражданскому праву. Ч.1. Харьков:Изд. Харьковского ун-та, 1958.
7. Занковская С.В. Договор имущественного найма по советскому гражданскомуправу. М., 1953.
8. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит. 1975.
9. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967.
10.Корецкий В.И. Гражданское право игражданские правоотношения в СССР. Душанбе. 1967.
11.Кошилинский А. Заключение сделок. Какизбежать ошибок?//Экономика и жизнь. 1994. №6.
12.Левшина В. Сделки: виды, условиядействительности, правовые последствия//Закон. 1993. №8.
13.Литовкин В.Н. Жилищноезаконодательство. М.: Юрид. лит., 1988.
14.Марткович И.Б. Жилищное право. М.:Юрид. лит., 1990.
15.Новицкий И.Б. Сделки. Исковаядавность. М.: Юрид. лит., 1954.
16.Новицкий И.Б. Обязательственноеправо. М., 1925.
17.Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учениеоб обязательстве. М.: Юрид. лит., 1950.
18.Рабинович Н.В. Недействительностьсделок и ее последствия. Л.: Изд. ЛГУ, 1960.
19.Соловьев М.А. Залог и заклад. Одесса.1914.
20.Толстой В.С. Законодательство осделках. Спорные вопросы практики его применения. М., 1982.
21.Шахматов В.П. Сделки, совершаемые сцелью, противной интересам государства и общества. Томск, 1966.
22.Шершеневич Г.Ф. Учебник русскогогражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995.
Нормативные акты23.Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации. 5 марта 1992 г.// Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации. Порядок предъявления претензии вхозяйственном споре. Образцы документов. М.: Юрид. фирма «Салекс», 1994.
24.ГражданскийКодекс Российской Федерации Ч.1. Вступительная статья проф.В.Ф.Яковлева. М.:Кодекс, 1995.
25.ГражданскийКодекс Российской Федерации Ч.2. М.: Инфра, 1996.
26.Гражданскийпроцессуальный кодекс РСФСР//Гражданский процессуальный кодекс РСФСР. М.: Юрид.лит., 1993.
27.Гражданскоеправо. Т.1. М.: Юрид. лит., 1969. С.458.
28.Жилищноекодекс РСФСР//Жилищное законодательство. Комментарий/Под ред. В.Ф.Яковлева,П.И.Седугина.— М., Юрид. лит., 1991.
29.ЗаконРСФСР «О земельной реформе», 23 ноября 1990 г.//Новые законы России. М.: За и против,1991
30.ЗаконРСФСР «О инвестиционной деятельности в РСФСР», 27 июня 1991 г.//Сборникзаконодательных актов принятых 3-ей сессией Верховного Совета РСФСР. М.: Сов.Россия, 1991.
31.ЗаконРСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР». 3июля 1991 г.//Сборник законодательных актов, принятых 3-ей сессией ВерховногоСовета РСФСР. М.: Сов. Россия, 1991.
32.ЗаконРСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», 4 июля 1991 г.//Сборникзаконодательных актов, принятых 3-ей сессией Верховного Совета РСФСР. М.: Сов.Россия, 1991.
33.Закон РФ«О залоге», 29 мая 1992 г.//ВВС РФ. М., 1992. №23. Ст.1239.
34.Закон РФ«О праве граждан РФ на получвение в частную собственность и на продажуземельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и дачногохозяйства, садоводства и индивидуального жильщного строительства», 23 декабря1992 г.//ВВС РФ. М., 1993. №1. Ст.26.
35.ОсновныеПоложения Государственной Программы приватизации государственных имуниципальных предприятий после 1 июня 1994 г.//Экономика и жизнь. 1994. № 30.
36.Федеральныйзакон «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О подоходном налоге сфизических лиц»//Собрание законодательства РФ М., 1994. №35. Ст.3567.