Реферат: Земельне право України, Шеремет

ВСТУП

Земельні відносини завжди перебували в центрі уваги громадськості, різних верств населення країни незалежно від наявності чи відсутності у них земельних ділянок. В сучасних умовах актуальність цих відносин значно підвищилась у зв’язку з проведенням земельної реформи, приватизації землі; розвитком багатоукладної економіки на основі поєднання переваг колективної форми організації праці і приватної власності, особистого інтересу в підвищенні продуктивності праці на землі; прийняттям нового Земельного кодексу України, яким знімаються всі суперечності та неузгодженості чинних нормативно-правових актів щодо земельних питань.

Водночас навчально-методичних видань на рівні підручників, які могли б систематизувати, узагальнити коло проблем земельного законодавства та об’єднати їх у програму дисципліни “Земельне право”, видано в Україні одиниці. Такі обставини створюють для студентів юридичних і аграрних вузів відповідні труднощі у вивченні згаданої правової дисципліни. Це і зумовлює нагальну потребу в даному виданні.

Зміст видання побудований на вимогах освітньо-професійної програми щодо підготовки спеціалістів-юристів, затвердженої Фаховою радою з права Департаменту вищої освіти Міністерства освіти і науки України. Проблеми згаданої навчальної дисципліни висвітлюються на базі сучасних законодавчих актів і нормативних документів: Конституції України, нового Земельного кодексу України, кодексів інших галузей права, указів Президента України, декретів і постанов Кабінету Міністрів України, відомчих нормативних документів, що регулюють земельні правовідносини в державі.

Земельне право як галузь права, наука і навчальна дисципліна пов’язане з Аграрним правом, іншими галузями права, а також є правовою базою для державних органів, що регулюють земельні правовідносини. Виходячи з цього, автор даного підручника використав наукові розробки, висвітлені в підручнику “Аграрне право України”, підготовленому колективом відомих вчених-аграрників України під керівництвом академіка АПрН України, професора В.З. Янчука і академіка Академії екологічних наук, професора В.І.Андрейцева.

Орієнтиром для автора під час підготовки даного видання був також підручник “Земельне право”, виданий колективом відомих вчених Інституту держави і права ім.В.М.Корецького НАН України за редакцією доктора юридичних наук, професора, академіка АПрН України В.І.Семчика і кандидата юридичних наук П.Ф.Кулинича.

Став у нагоді також збірник “Земельні відносини в Україні. Законодавчі акти і нормативні документи”, підготовлений колективом співробітників Державного комітету України по земельних ресурсах, а також праці окремих науковців і спеціалістів Комітету, опубліковані в журналі “Землевпорядний вісник”.

Джерелом для підготовки книги були також власні лекції автора.

В основу побудови структури підручника “Земельне право України” покладено Програму курсу “Земельне право”, розроблену професором Андрейцевим В.І. і опубліковану ним в практикумі “Екологічне і Земельне право України”.

Матеріал, що пропонується, поділений у книзі на дві великі частини: Загальну і Особливу, що випливає з програми навчальної дисципліни “Земельне право”.

У Загальній частині висвітлюються теоретичні і практичні проблеми, шляхи їх вирішення, що мають відношення до всіх видів земель незалежно від їх цільового призначення. Земельне право подається в історичній площині його розвитку. Широко розглядаються проблеми правового забезпечення земельної реформи, приватизації земель, правових форм ефективного використання, відновлення та охорони земель, становлення й удосконалення земельного права і земельного законодавства України в сучасних умовах. Дається характеристика: земельних правовідносин; правових форм набуття та придбання права власності на землю; правових форм використання земель. Чільне місце відведено таким темам, як право земельного сервітуту, земельний обіг в Україні, економічне регулювання земельних правовідносин. Висвітлюється правовий механізм управління в галузі використання, відтворення та охорони земель, а також відповідальність за порушення земельного законодавства тощо.

Друга – Особлива частина підручника передбачає вивчення проблем, що стосуються правового режиму земель різного цільового призначення, зокрема: сільськогосподарського; житлової і громадської забудови; природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та культурно-історичного; лісового; водного; надрокористування тощо.

Автор підручника намагався створити основну навчальну базу для земельно-правової підготовки випускників вищих юридичних і сільськогосподарських навчальних закладів України. Дане видання має на меті допомогти студентам закладів в оволодінні основами правових знань, необхідних їм для виконання своїх посадово-господарських функцій у процесі майбутньої трудової діяльності.

Висвітлена в книзі правова інформація може слугувати для підвищення рівня правових знань з земельного права працівників правоохоронних органів, керівників і спеціалістів органів державного управління сільським господарством, юрисконсультів.

Автор не претендує на вичерпне висвітлення проблеми і буде вдячний за всі зауваження та відгуки щодо подальшого поліпшення цієї книги.

Висловлюю щиру вдячність авторам усіх видань (див. перелік літератури), були використані при написанні даної книги, та іншим науковцям, праці і статті яких також формували в автора відповідні напрями і підходи щодо підготовки видання.

Щира подяка директорові науково-дослідного інституту адаптивно-ландшафтних систем землеробства України, доктору сільськогосподарських наук, професорові, академіку Академії вищої школи України І.Д.Приймаку, кандидату юридичних наук, професорові, академіку Нью-Йоркської Академії наук, академіку Української Академії наук Національного прогресу І.Ю.Сальману, а також професору КДУ ім.Т.Шевченка В.В.Молдовану за високу оцінку праці автора, доброзичливі побажання, обгрунтовані зауваження під час рецензування даної книги.

Висловлюю глибоку вдячність доктору технічних наук, професорові, академіку Академії інформатики України та Академії вищої школи України, заслуженому працівникові освіти України Ф.Г.Ващуку, чия вирішальна допомога дала змогу видати цю книгу.

РОЗДІЛ 1. ПРЕДМЕТ, МЕТОД І СИСТЕМА ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА 1. Предмет і метод земельного права

Земельне право України є однією з важливих галузей національного права. В даний час воно перебуває в стані становлення як самостійної та інтегрованої галузі національного права, котрій притаманні свій предмет, власні й частково інтегровані об’єкти, власні суб’єкти, методи, система.

Кожна галузь права характеризується властивим їй предметом правового регулювання. Таким своєрідним предметом земельного права є земельні правовідносини, які, по-перше, випливають із спеціальної правосуб’єктності суб’єктів земельного права, із специфіки їхніх завдань та предмета діяльності; по-друге, складаються в сфері використання землі, її обігу.

Кожний з видів цих відносин має притаманний йому суб’єктивний склад (наприклад, орган управління), об’єкт та зміст правового регулювання. Земельні відносини, що складаються при цьому, своєю соціально-економічною основою мають власність і право власності, засноване на членстві. Останнє позначається не лише на характері трудових, управлінських відносин, а й на сутності земельних відносин, що виникають під час розподілу прибутків між членами формування, зокрема у ході одержання членами колективного сільськогосподарського підприємства (КГСП), виробничого сільськогосподарського кооперативу (ВСГК) чи спілки селян (СпС) свого земельного паю в разі виходу зі складу такої юридичної особи. Усі ці відносини за своїм предметом і суттю є земельними.

Відмова від монополії державної власності та підвищення значення приватної власності у сфері сільськогосподарського виробництва через створення селянських (фермерських) господарств привели до розширення предмета земельного права. Цим предметом, наприклад, є відносини приватної власності селянського (фермерського) господарства на земельну ділянку, надану особі державою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Правосуб’єктність цього аграрного товаровиробника визначається (поряд із загальними нормативними актами) також Законом України “Про селянське (фермерське) господарство”, яким урегульовано відносини, що за предметом і суттю є земельними.

Самостійним видом земельних відносин як різновиду предмета земельного права є відносини, що виникають у ході приватизації земель сільськогосподарського призначення, що здійснюється через визначення частки (паю) кожного члена колективу у спільній власності на землю без виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості). Паювання земель радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств проводять після перетворення їх у колективні сільськогосподарські підприємства.

Складовою предмета земельного права є відносини, які охоплюють порядок і умови надання права власності на землю та права землекористування, зміст цих правомочностей, а також питання організаційно-управлінського забезпечення раціонального використання й охорони земель сільськогосподарського призначення.

Отже, предметом земельного права являється певна група суспільних відносин, що виникають у зв’язку з розподілом, використанням та охороною земель і регулюються нормами земельного права.

Із зміною змісту суспільних відносин щодо землі відбувається зміна у предметі і завданнях земельного права. В умовах земельної реформи та удосконалення управління економікою розвивається самостійність користувачів землі, демократизація суспільних відносин, розширюються права власників землі, в тому числі і орендаторів, розвиваються інститути права приватної власності на землю і ринкові відносини, створюються селянські (фермерські) господарства. Державне управління земельним фондом поєднується з широкою самостійністю господарств – користувачів землі. У зв’язку з цим змінюється сам предмет і завдання земельного права.

Викладене свідчить, що наявність різновидів предмета земельного права зумовлює потребу в різновидах методів земельного права. На думку професора С.С. Алексєєва, метод правового регулювання об’єднує чотири тісно пов’язані між собою ланки: правосуб’єктність, яка відображає загальне юридичне становище сторін; юридичні факти; зміст правовідносин; юридичні санкції.

Визначення методів правового регулювання земельних відносин, що існують у процесі функціонування агропромислового комплексу, має теоретичне і практичне значення. Теоретичне полягає в тому, що встановлення таких методів та їх функціонування забезпечують наукову обгрунтованість земельного права як галузі права. Практичне ж значення виявлення цих методів сприятиме встановленню стану і ступеня їх дієвості в досягненні завдань земельного права, в додержанні його принципів; у визначенні, наскільки ці методи є ефективними, виправдовують себе у правозастосовній практиці.

У земельному, як і в інших галузях права, методи правового регулювання являють собою встановлені або санкціоновані державою способи та засоби правового впливу, за допомогою яких визначаються правомочності суб’єктів права – учасників земельних правовідносин; це способи з’ясування, визначення характеру виникнення, зміни і припинення відносин між суб’єктами агропромислового комплексу. Предмет правового регулювання охоплює ті конкретні суспільні відносини, які регулюються нормами земельного права, а метод правового регулювання визначає, яким чином ці конкретні земельні відносини чи їх група регулюються нормами земельного права.

Методи правового регулювання – це такі способи, за допомогою яких держава на основі існуючої сукупності правових норм забезпечує необхідну їй поведінку людей як учасників правовідносин або впроваджує ті засоби регулювання, які в конкретних умовах (політичних, економічних, соціальних тощо) можуть дати максимальний очікуваний результат у здійсненні земельних реформ, вирішенні продовольчої кризи, становленні ринкових відносин тощо.

Методи правового регулювання, що застосовуються в практиці правового забезпечення суспільних земельно-правових відносин, містяться в законах та інших нормативно-правових актах, котрі є джерелом земельного права. Це правило не виключає використання в земельних правовідносинах правових методів, властивих іншим галузям права, у випадках однорідності та спорідненості суспільних відносин.

В Україні з часу проголошення її незалежності прийнято закони, в яких передбачено державну реєстрацію сільськогосподарських підприємств-землевласників чи землекористувачів. Відповідну правову норму вміщено в законах “Про підприємства в Україні” (ст.6), “Про підприємництво” (ст.8), “Про господарські товариства”, “Про колективне сільськогосподарське підприємство” (ст.3), “Про сільськогосподарську кооперацію” (ст.6), “Про селянське (фермерське) господарство” (ст.9) тощо. Державна реєстрація власників і користувачів землі як юридичних осіб є неодмінною умовою їхньої участі в ринкових земельних відносинах. Вона становить собою юридичний факт, з моменту виникнення якого землевласник чи землекористувач набуває правоздатності суб’єкта земельних, майнових фінансових, аграрно-договірних правовідносин. Державна реєстрація є тим юридичним фактом, який призводить до виникнення або припинення юридичної особи, має безпосереднє відношення до виникнення у суб’єкта правовідносин здатності нести юридичну відповідальність або притягти контрагента до юридичної відповідальності. Таким чином, державна реєстрація сільськогосподарських підприємств має ознаки правового методу в земельному праві.

Наявність Статуту є неодмінною умовою державної реєстрації колективних сільськогосподарських підприємств (КГСП, ВСГК, СпС, АСГТ). Статут є правовим актом, який визначає зміст правоздатності юридичної особи, регламентує організаційні, членські, земельні, трудові та соціальні питання, властиві такому підприємству. На цій підставі Статут належить розглядати як статутний метод правової регламентації в земельному праві.

Надання (виділення) землі для господарського користування здійснюється на підставі рішення компетентного державного органу. Той же орган виносить рішення про вилучення землі. Виникнення, зміна і припинення земельних правовідносин здійснюються на підставі адміністративно-правового акта – рішення державного органу. Так, адміністративно-правовим методом регулюються виділення і вилучення земель з метою охорони природи, оборони, прокладання комунікацій тощо.

В умовах демократизації управління економікою самостійність землекористувачів, у тому числі і державних підприємств, набуває ще більшого значення, як було раніше, так як вона необхідна для розвитку і зміцнення матеріальної зацікавленості.

Нове законодавство розширює права всіх землекористувачів, забороняючи втручатися в їхню господарську діяльність. На відміну від адміністративно-правового методу тут застосовується метод дозволу. Земельне право дає землекористувачу змогу вільно діяти, в той час як орган державного управління зобов’язаний утримуватись від будь-яких рішень, що обмежують господарську свободу землекористувача.

Існує змішаний метод – коли адміністративно-правове втручання пов’язане з вжиттям заходів щодо боротьби з ерозією грунтів чи боротьбою з бур’янами.

Наведені вище методи правового регулювання головним чином застосовуються в системі внутрішніх земельних правовідносин. Зовнішні земельні правовідносини перебувають одночасно у тісному зв’язку з цивільними, аграрними, фінансовими правовідносинами. Регулювання цих відносин проводиться методами відповідних галузей права, де вони і визначаються.

Юридичним інструментом впливу на землевласників і землекористувачів з боку держави, способами регулювання внутрішніх та зовнішніх правовідносин цих суб’єктів виступають як загальні, так і специфічні методи регулювання в земельному праві.

--PAGE_BREAK--2. Система і принципи земельного права

Земельне право в загальній системі права України займає самостійне місце, оскільки воно спрямоване на регулювання конкретного за своєю суттю виду суспільних відносин, тобто земельних відносин. Воно, як було показано вище, має свій предмет і метод правового регулювання цих відносин.

Земельне право як складне явище соціально-політичного і економічного життя суспільства має певну систему. Його первинним складовим елементом служать правові норми, які утворюють споруду правової системи. Правова норма – це правило поведінки суб’єктів земельних відносин, якими вони повинні керуватися у ході прийняття відповідальних рішень.

Окремі правові норми формуються в групи норм, які називаються правовими інститутами. Норми, що складають правовий інститут, регулюють не будь-які окремі дії, а цілісну однорідну спільність земельних відносин. Так, наприклад, правовий інститут орендних земельних відносин регулює порядок передачі земель в оренду, умови оренди, права і обов’язки орендодавця і орендаря, взаємну відповідальність за дотримання договірної дисципліни.

Земельне право як галузь, що має свою систему, складається із Загальної частини, яка містить правові норми і положення, що відносяться до всієї галузі в цілому, і Особливої частини, яка охоплює норми, що регулюють окремі види земельних правовідносин. Правові інститути, що входять до Загальної частини, називаються загальними, а в Особливу частину – особливими.

До правових інститутів, що складають Загальну частину земельного права, відносяться: право власності на землю; право користування землею; право управління в галузі використання і охорони земель; обіг земельних ділянок; охорона земель; землеустрій; норми земельного кадастру, контролю за використанням земель; інститут юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства тощо.

Правовими інститутами Особливої частини є: групи правових норм, що установлюють наявність у державному земельному фонді окремих категорій земель та їх правовий режим, форми і види землекористування, права і обов’язки окремих власників землі і землекористувачів – сільськогосподарських підприємств, організацій, установ колективного, кооперативного, корпоративного та державного типу, а також різних категорій громадян.

У відповідності з приведеною вище системою земельного права будується курс його вивчення і структура даного підручника. Це дає змогу послідовно і з достатньою повнотою розкрити зміст такої важливої галузі, якою є земельне право.

Земельне право має свої особливості не лише в структурі (системі побудови), але і в змісті правового регулювання окремих видів земельних відносин. Однак, незважаючи на різноманітність цього змісту, обумовлену самим життям, земельному праву як самостійній галузі права властиві свої певні загальні принципи.

В загальній теорії права під принципами розуміють основоположні засади, ідеї, наукові положення, що визначають загальну спрямованість і найбільш суттєві риси правового регулювання. Принципи визначають характер права в цілому або окремих груп правових норм, інститутів галузей права. Аналіз принципів права дає відповідь на запитання: на яких засадах, яким чином здійснюється правове регулювання, які політичні та правові ідеї лежать в його основі.

Принципи права проявляються під час визначення структури системи права, механізму правового регулювання, визначають нормотворчу і правозастосовну діяльність, впливають на формування правового мислення і правову культуру, забезпечують логічність системи права. Принципи права відіграють певну роль при розробленні правових теорій і концепцій, як правової орієнтації суб’єктів права, змісту правових норм чи їхніх груп, забезпечення ефективного правового регулювання суспільних відносин і законності.

Політичне, соціально-економічне і правове значення визначення і послідовного додержання принципів права взагалі, принципів земельного права України зокрема, набуває особливої ваги в умовах становлення і зміцнення засад правової держави. Повсюдна реалізація цього принципу і першорядної вимоги сучасного суспільства і державовладдя безпосередньо стосується всіх суб’єктів – учасників земельно-правових відносин.

Як загальноправові принципи, так і принципи земельного права мають своєю основою положення Конституції України.

Основними принципами права, закріпленими у чинному законодавстві, є: пріоритетність права власності, захист прав власника, рівноправність, нерозривний зв’язок прав і обов’язків, захист соціально незахищених верств населення, законність, відповідальність за вину, а також загальносвітові принципи діяльності суб’єктів земельних правовідносин. Ці правові принципи визначаються і закріплюються правом власності на земельну ділянку, на нерухомість, що на ній знаходиться, державною підтримкою та захистом прав власників, державною владою, необхідністю чіткої організованості і дисципліни.

Кожний з даних загальних принципів дістає своє втілення в земельних відносинах, так би мовити, на двох рівнях – на рівні сукупності правових норм та на рівні їх ефективного правозастосування.

Згідно з вимогами Земельного кодексу України земельні правовідносини базуються на таких принципах:

а) поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва;

б) забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст та держави;

в) недопущення втручання держави в діяльність громадян, юридичних осіб та органів місцевого самоврядування щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законами;

г) здійснення управління земельними ділянками незалежно від форм власності з метою забезпечення безпечних умов життя населення;

д) забезпечення державою гарантій прав на землю та їх захисту.

3. Розмежування норм земельного, цивільного та інших галузей права

Предметом цивільного права, як відомо, є майнові і особисті немайнові відносини, а предметом адміністративного — управлінські відносини. На відміну від них предметом земельного права є земельні відносини, які становлять собою комплекс майнових і управлінських відносин. Згадані три види суспільних відносин не можна ототожнювати, хоча в деякій мірі вони зближуються.

Особливість предмета земельного права полягає в тому, що, з одного боку, земля — майно, відносини щодо використання якого в певній частині можуть регулюватися нормами цивільного і земельного законодавства, а з іншого боку, коли земля виступає об’єктом владних повноважень, до регулювання земельних відносин залучається метод адміністративного права з його владними приписами про порядок проведення державного земельного кадастру, землеустрою, державної реєстрації прав на землю, ведення державного земельного контролю.

Питання про розмежування сфери дії норм цивільного, земельного і адміністративного законодавства під час регулювання земельних відносин виникає тому, що не до всіх земельних відносин допустиме застосування норм цивільного чи адміністративного права. У зв’язку з тим, що закон допускав угоду з землею і вона стає об’єктом товарного обігу, то можливість застосування до земельних відносин норм цивільного права знач-но розширюється.

Іноді в земельному законодавстві робиться відсилання до цивільного законодавства, якщо ті чи інші відносини, пов’язані з використанням землі, регулюються цивільним законодавством. Однак для застосування норм цивільного законодавства не завжди вимагається обов’язкова вказівка про це в законі. Застосування їх буває не лише бажаним, а й необхідним, якщо в земельному праві існує прогалина, а відповідні земельні відносини в силу їх майнового змісту і однорідності з цивільними відносинами можуть бути врегульовані нормами цивільного права.

Безумовно, норми цивільного законодавства не можуть застосовуватись у випадках, коли земельні відносини, хоча і близькі за характером до цивільного, врегульовані безпосередньо нормами земельного законодавства. Так, земельний закон встановлює порядок плати за земельні ділянки, вказує, кому вони надаються і в яких розмірах. Ці питання вирішені в Земельному кодексі. Таким чином, необхідності в застосуванні цивільного законодавства нема і не може бути. Інша справа, наприклад, відносини, пов’язані з відшкодуванням збитків користувача землі, у разі визначення яких завжди застосовуються вихідні положення Цивільного кодексу про повне відшкодування збитків і про можливість неповного відшкодування лише у випадках, спеціально окреслених у законі.

Розмежування сфери дії норм цивільного і норм земельного законодавства може проводитись по лінії як предмета, так і методу регулювання суспільних відносин. За предметом – коли вирішується питання про можливість чи неможливість застосування до однорідних з цивільними земельними відносинами норм Цивільного кодексу; за методом – коли земельні відносини регулюються в адміністративному порядку і до них неможливо застосувати норми Цивільного кодексу.

Норми адміністративного права застосовуються до тих земельних відносин, учасники яких перебувають у стані влади і підлеглості. Це відбувається, наприклад, у випадку захоплення землі, коли компетентний орган державної влади, опираючись на закон, у порядку покарання вирішує питання щодо вилучення земельної ділянки. Отже, державний орган приймає управлінське рішення, тобто адміністративно-правовий акт, на підставі якого припиняється право користування землею. Дане рішення є обов’язковим для органів землевпорядної служби, які виясняють межі земельної ділянки на місцевості і передають його іншому користувачу (власнику) землі. Воно є обов’язковим і для колишнього користувача земельною ділянкою, так як останній не має права ігнорувати вимоги, що містяться в документі державного органу. Однак, враховуючи, що власник земельної ділянки став її законним володарем, отримав свою ділянку в натурі, він починає самостійно господарювати на землі, ніхто не має права втручатися в цю його діяльність. Внутрігосподарське використання земельної ділянки регулюється, як правило, нормами земельного законодавства.

Зв’язок земельного права з водним, лісовим, гірничим правом обумовлено тим, що земля – найважливіша частина всієї біосфери, на якій розташовані інші природні об’єкти: ліси, води, тваринний і рослинний світ, корисні копалини тощо. Без використання землі практично неможливе використання інших природних ресурсів. У даному випадку безгосподарність відносно землі негайно буде наносити шкоду всьому навколишньому природному середовищу, не лише призведе до руйнування ґрунтів, їх ерозії, засолення, заболочення, хімічного забруднення, а й супроводжуватиметься погіршенням умов використання інших природних ресурсів ( забруднення вод продуктами ерозії ґрунтів, втрата запасів води при зрошувальному землеробстві, нераціональні вирубки та скорочення площ лісів під час невиправданого вилучення земель лісового фонду для будівництва і промисловості тощо). Тому норми законодавства про раціональне і комплексне використання земель підвищують ефективність норм інших природоресурсних галузей законодавства: водного, лісового, гірничого тощо.

Із викладеного випливає також нерозривний зв’язок земельного права з охороною природи. Земельно-правові норми приводяться у відповідність з екологічними вимогами, відбувається екологізація норм земельного права. Це проявляється за багатьма напрямами: під час планування, прогнозування використання земельного фонду; в ході землеустрою; при наданні і вилученні земель; у разі накладення стягнення за порушення земельного законодавства; в ході здійснення державного контролю за правильним використанням і охороною земель. У зв’язку з цим земельно-правове регулювання є комплексним.

Екологізація галузі земельного права – лише один бік вирішення проблеми охорони природи і комплексного природокористування. Всебічні екологічні зв’язки в природі ведуть до того, що господарське використання одного природного ресурсу справляє вплив на стан інших природних об’єктів і в цілому природного навколишнього середовища. Тому стоїть завдання забезпечення охорони природи в процесі господарської експлуатації окремих її складових частин: земель, вод, лісів, надр. Адже природні ресурси становлять матеріальну базу розвитку суспільного виробництва. В ході господарського використання природних об’єктів виникає необхідність охорони не лише кожного окремого природного ресурсу, а й природної системи в цілому, екологічних зв’язків у природі.

РОЗДІЛ 2.ІСТОРІЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА 1. Земельне право Росії до 1917 р.

Історія земельного права Російської імперії, до складу якої на протязі декількох століть входила й Україна, – це історія державних політичних та економічних перетворень, формування земельного права як галузі і як дисципліни, це також історія розвитку земельного законодавства. Вплив суспільного економічного та інтелектуального розвитку на формування земельного права і його інститутів був безумовно визначальним. Держава і громадянське суспільство визначали свої погляди на земельний режим і переводили його на мову права відповідно до рівня знань, який був властивий конкретному часу.

Головною визначальною рисою земельних відносин у Росії на протязі великого історичного відрізку часу було те, що приватне землеволодіння визначалось за становими ознаками. Цю особливість не зачепили перетворення ні XIX, ні початку ХХ ст.

Усе суспільство Росії, як відомо, було поділено на певні станові групи (“сословия”) землевласників: дворян і селян, духовенства і міщанства тощо. Практично кожна із цих станових груп (селяни – з 1861р.) володіла відповідними правами на землю. Обсяг прав і обов’язків здебільшого залежав від належності землевласника до тієї чи іншої станової групи. Одночасно право Росії визнавало землю нерухомим майном, на яке розповсюджувалось загальне громадянське законодавство.

Законодавче регулювання земельних відносин у Росії було складним, і багато інститутів перебувало в стадії розвитку, як і саме земельне право. Лише на початку ХХ ст. почала створюватися наука про земельне право як про самостійну галузь. У даному випадку розвиток рухався в двох напрямах. З одного боку, із громадянсько-правового регулювання, за прикладом німецького права, стало поступово виділятися право на нерухомість, у тому числі і на землю. Одна з перших книг, виданих на цю тему, була написана професором Московського університету Л.А.Кассо і називалась “Русское поземельное право”. Термін “поземельное” визначав право на майно, пов’язане з землею, і саму землю, тобто нерухомість. З іншого боку, правознавці звернули значну увагу на станове землеволодіння, зокрема на селянське. На цю тему видавались теоретичні і практичні роботи.

З часу створення Російської імперії та існування станового ладу довгий час земельні відносини в Росії зберігалися з незначними змінами до того часу, коли суспільство не випробувало в середині ХІХ ст. значне потрясіння – аграрну і наступну за нею судову і земську реформи.

Аграрна реформа 1861 р. носила прогресивний характер. Обсяг прав, наданих аграрним виробникам на землю, – це один із наочних показників відношення державної політики до сільського господарства. На кого покладається основний тягар господарювання на землі, хто цікавий державі як основний суб’єкт використання сільськогосподарських земель; які заходи приймаються щодо охорони сільськогосподарських земель – усі ці питання набувають специфічну якість у періоди аграрних реформ.

Початок значній роботі щодо підготовки аграрної реформи середини ХІХ ст. безпосередньо пов’язаний з початком царювання Олександра ІІ (1855р.)

Обстановка в країні, що склалася на момент сходження Олександра ІІ на царський трон, була надзвичайно тяжкою. Економічна криза в країні з причини відставання виробництва ускладнювалась падінням міжнародного авторитету, пов’язаного з невдачами під час кримської війни. Росія втрачала колишні позиції на міжнародному сільськогосподарському ринку. Сільськогосподарське виробництво залишалось відсталим, кріпосний лад не залишав більше надій на його розвиток. І прямим доказом цього був ріст селянських заворушень.

Олександр ІІ прийняв рішення про проведення реформ, і перш за все аграрної. Однак відомому Маніфесту 1861 р. передувала майже п’ятирічна робота щодо підготовки умов проведення перетворень і основних документів. Спочатку було утворено Таємний комітет (1857р.), головним завданням якого був неоголошений збір інформації про становище селянства в даний час. Слідом за цим у деяких губерніях відкривались свої комітети з питань обговорення селянського питання. В 1858 р. Головний комітет з селянського питання зайняв місце Таємного комітету, після чого робота щодо підготовки реформ стала проводитись відкрито.

Робота була поставлена таким чином, що спочатку губерніям були розіслані питання, відповіді на які лягли в основу проекту проведення реформ. Спеціальна Комісія Головного комітету була зобов’язана вивчити прислані із губерній відповіді і пропозиції щодо реформи.

У 1858 р. спеціально для проведення остаточних законопроектних робіт був створений особливий орган, названий Редакційними комісіями. Він складався наполовину із представників петербурзьких чиновників і наполовину із осіб, що зарекомендували себе як спеціалісти в селянському, аграрному та інших питаннях, що мали відношення до реформ. Таким чином, склад Редакційних комісій був різноманітним і авторитетним. Очолював їх Ростовцев.

Робота Редакційних комісій була відкритою і доступною. Відомості про роботу друкувались, обговорювались у російській пресі. Під час підготовки проекту реформ не обійшлось і без зіткнення різних концепцій їх проведення.

Крупне російське дворянство, що володіло великими земельними територіями, в першу чергу було зацікавлене в проведенні реформ з найменшими втратами для себе. Втрата земельних площ у ході реформ була не в їх інтересах. Боялись вони і посилення селянських заворушень. Тому крупне дворянство просувало проект, на підставі якого селяни звільнялися б “особисто”, тобто без землі. Звільнення повинно було проходити поступово – від губернії до губернії.

Вплив консервативних кіл, до яких входили і крупні державні урядовці, і представники відомих у Росії дворянських сімей, був надзвичайно великий. Більш прогресивному політичному блоку прийшлось проявити немале політичне уміння, щоб подолати цей тиск і не довести справу до державної кризи.

Прибічники більш прогресивних перетворень відстоювали необхідність звільнення селян одночасно по всій російській імперії і наділенні їх землею. В цілому і загальному ця концепція реформ перемогла. Єдина поступка вимогам консерваторів полягала в тому, що селяни наділялись землею не безоплатно, а з зобов’язанням виплатити поміщику викупні платежі.

Нове законодавство про селян, введене в 1861 р., декларувало скасування кріпосної залежності, встановило право селян на земельний наділ і порядок здійснення викупних платежів за нього. За цим законодавством земля була селянам виділена, але, як уже згадувалось, використання земельних ділянок істотно обмежувалось зобов’язаннями перед колишніми власниками щодо їх викупу.

Зобов’язання ці були настільки довгостроковими, що в теорії склалась думка про надільне землекористування як про різновид довгострокової оренди.

Суб’єктом земельних відносин у центральних губерніях імперії визнавалась селянська земельна община. Внутрі земельної общини, селянській сім’ї надавалось право користування часткою земельного наділу общини. Для того, щоб зрівноважити права селянських сімей на наділ для общини було встановлено право періодичного “переділу” землі – особливої процедури обміну земельних ділянок, як правило, одночасно всіма членами общини.

В інших (українських, прибалтійських) губерніях суб’єктом земельних відносин було визнано селянський двір, який наділявся правами на наділ.

Установлена різниця в режимі селянського землеволодіння в центральних і периферійних територіях Російської імперії була обумовлена низьким добробутом селян центральних губерній. Під час проведення реформ передбачалось, що в общині селянам буде простіше налагодити прибуткове господарство і справитися з викупними платежами. Як показав подальший розвиток подій, дане передбачення виправдало себе не в повному обсязі.

Закони від 26 липня 1863 р. і від 24 листопада 1866 р. продовжили реформу тим, що зрівняли статус державних і поміщицьких селян, об’єднавши їх у станові групи селян з єдиною юрисдикцією.

18 травня 1882 р. засновується Селянський поземельний банк. У тому, що стосувалося прав селян на землю, його роль полягала в деякому спрощенні отримання земельних ділянок селянами на праві особистої власності, не розповсюдженої серед даного прошарку. Однак до реформи початку ХХ ст. операції Банку не відігравали істотну роль у розширенні прав власності на селянські землі.

Таким чином, починаючи з 1861 р. селяни чи одноосібно, чи в межах земельних общин виступали в якості носіїв прав і обов’язків на землю за законодавством.

Для аграрної реформи Росії 1906 р. було характерно те, що вона проходила в умовах ще сильнішої кризи, що охопила майже всі сторони політичного й економічного життя країни. І однією з найскладніших виявилась ситуація в аграрній сфері.

Відомо, що в проведенні перетворень П.А.Столипін опирався на програму, розроблену раніше відомим діячем С.Ю.Вітте, але відкинуту на користь іншої програми, підготовленої міністром внутрішніх справ В.К.Плеве. Відмінність між цими двома програмами була суттєвою. Якщо програма Плеве передбачала активне втручання держави в сільське господарство, підтримку селянства і крупного поміщицького землеволодіння, то Вітте пропонував робити ставку не на державну підтримку старої структури, а розвивати і підтримувати господарську активність селян шляхом установлення приватної власності на землю і ліквідації общинного ладу.

Революція 1905 р. наочно показала, наскільки був правий Вітте, говорячи про необхідність застосування більш радикальних заходів. Однак до цього часу С.Ю.Вітте був уже відсторонений від державних справ, і за проведення реформи взявся П.А.Столипін.

Основним, серед інших, напрямом реформи була реорганізація селянського господарства та зміна змісту прав селян на землю.

У цей час не лише розширювались права селян на землю (відміна викупних платежів Указом від 3 листопада 1905 р. сприяла цьому особливо), але й був зроблений крок у напряму реалізації приватного права власності на землю. Реформа, якщо розглядати її з даної точки зору, була направлена на перехід від права загальної власності на землю серед селян (общинне землеволодіння) до права особистої власності глави господарства.

Першим кроком реформ була заборона проведення переділів землі в общині і повсюдний перехід від права общини на земельний наділ до права селянського двору на частку наділу, закріплену за ним останнім переділом. Цим самим повсюдно було здійснено перехід до подвірного землеволодіння, а община як суб’єкт земельного права переставала існувати.

Слідом за цим на підставі законодавства селянин – член общини отримував право виходу із неї зі своїм земельним наділом для створення хутора.

Реформа передбачала виключно добровільний порядок переходу до хутірського землеволодіння. І, незважаючи на значні труднощі, до 1917 р. кількість хутірських землеволодінь збільшилась. Однак сама реформа до цього часу не була завершена.

Таким чином, у період з 1861 по 1917 рр. законодавство рухалось у напрямі надання селянству прав на землю, рівних існуючому в Російській імперії праву приватної власності на землю. Дане право включало володіння землею, право використовувати землю обмежувалось зобов’язанням не порушувати права власників сусідніх ділянок і права сервітуту. Право користування земельною ділянкою полягало в праві укладати усі види угод, передбачених цивільним законодавством для нерухомості, а також вчиняти інші дії, передбачені правом для користування нерухомістю. Законом була передбачена можливість викупу земель для державних потреб. Існувало також регульоване законодавством право сервітуту.

Рух цей проходив через довгі перехідні етапи, в рамках яких права селян на землю значно обмежувалися правами общин на наділ, правами колишніх власників на отримання викупної плати, становими обмеженнями. Зміст цих обмежень носив у більшості випадків політичний характер і обумовлювався значним впливом консервативних кіл, що складалися з крупних землевласників.

Община, здійснюючи свої права, могла продавати, здавати в оренду земельний наділ після погодження з користувачем.

З реформою Столипіна, радикалізм якої був продиктований станом російської економіки після поразки у війні з Японією і революційних подій у самій державі, було розпочато наступ на ідеологію общинного землеробства.

Підставами були передбачувані економічні переваги приватного хутірського сільськогосподарського виробництва перед общинним. Наслідком цього було закріплення і розповсюдження права приватної власності на землю серед селян.

    продолжение
--PAGE_BREAK--2. Земельне право СРСР (1917–1990 рр.)

Із історії відомо, що більшовики відстоювали націоналізацію землі, в той час як меншовики, ліві есери – муніципалізацію. Згадані партійні установки знайшли своє відображення в Декреті про землю, прийнятому Другим з’їздом Рад робітничих і солдатських делегатів на другий день після перемоги Жовтневої революції, тобто 26 жовтня (8 листопада) 1917 р.

На підставі Декрету про землю був ліквідований земельний лад дореволюційної Російської імперії і створений новий земельний лад. Була відмінена приватна власність на землю без винагороди крупних власників. Ліквідація приватної власності на землю фактично виявилась націоналізацією землі.

Хоча в самому Декреті термін “націоналізація землі” не міститься, однак його положення законодавчо закріпили якраз націоналізацію землі. Декрет установив, що поміщицька власність на землю відміняється негайно і без будь-якого викупу, всі землі перетворюються у всенародне надбання і переходять у користування всіх трудящих.

Розкриваючи політико-юридичний зміст націоналізації землі, треба сказати, що націоналізація є передача всієї землі у власність держави. Власність означає право на ренту і визнання державною владою загальних для всієї держави правил володіння та користування землею. До таких загальних правил під час націоналізації відноситься заборона будь-якого посередництва, тобто заборона передавання землі суборендаторам, заборона передавання землі тому, хто не є сам господарем.

Юридичним проявом націоналізації землі стало право виключної власності держави на землю – заборонялись будь-які угоди щодо землі: купівля-продаж, оренда тощо.

Декрет про землю запровадив принцип трудового землекористування, визначив принципи і форми володіння і користування землею. Земельні ділянки з висококультурними господарствами перетворювались у державні господарства. Основна маса земель передавалась на підставі зрівняльного землекористування селянам за трудовими нормами і зазнавала періодичного переділу. Правом користування землею наділялись усі громадяни нової Імперії, що бажали обробляти її своєю працею з сім’єю чи в колективі. Наймана праця не допускалася. Форми користування землею допускалися різноманітні в залежності від бажання громадян окремих поселень: подвірні, хутірські, общинні, артільні.

Таким чином, Декрет про землю передбачав різні форми землекористування. В подальшому одні форми (наприклад, хуторські, общинні, одноосібні) землекористування були відмінені, а інші зміцнились і в кінцевому рахунку стали переважаючими і основними. Здійснення націоналізації землі привело до виникнення і наступного розвитку земельного законодавства.

Положення Декрету про землю негайно були включені в Декларацію прав трудящого і експлуатованого народу, яка згодом увійшла в першу Конституцію РРФР .

Третій Всеросійський з’їзд Рад 18 січня 1918 р. прийняв основні положення Декрету про соціалізацію землі3. З’їзд доручив Всеросійському Центральному Виконавчому комітету (ВЦВК) доопрацювати і затвердити Декрет у цілому. Під впливом більшовиків проект Декрету був суттєво виправлений, а ряд положень принципово змінено. 9 лютого 1918 р. ВЦВК затвердив Декрет про соціалізацію землі.

Декрет складався із 13 розділів, в яких були розвинуті і більш чітко сформульовані основні принципи і положення Декрету про землю. Новий закон підтвердив націоналізацію земель, надр, лісів і вод. Декрет про соціалізацію землі також підтвердив положення про право виключної державної власності на землю та її надра. Земля передавалась без будь-якого викупу в користування трудящого народу.

У першу чергу земля надавалась у користування для ведення сільського господарства державним господарствам, сільськогосподарським комунам і товариствам.

В 1918 р. ВЦВК прийняв Положення про соціалістичний землеустрій і про заходи переходу до соціалістичного землеволодіння. Дане Положення нерозривно пов’язало заходи щодо землеустрою та перебудови сільського господарства. В Положенні обґрунтовувалася необхідність переходу від одноосібних форм землекористування до землекористування радгоспів, сільськогосподарських комун, артілей, товариств щодо суспільного обробітку землі. Положенням передбачалось безліч переваг і створювались сприятливі умови для розвитку колективних форм землекористування. Містились вимоги раціонального використання сільськогосподарських земель, охорони землі від виснаження, будівництва зрошувальних і осушувальних споруд, насаджень захисних лісів тощо.

Разом з тим Положення регламентувало і одноосібне землекористування трудових господарств.

Положення вперше ввело поняття єдиного державного земельного фонду, який перебував у безпосередньому віданні відповідних органів державної влади і управління. Складові частини єдиного державного земельного фонду хоча і не перераховувалися, однак згадувалися такі категорії земель, як землі сільськогосподарського призначення; землі, зайняті промисловими підприємствами, транспортом, курортами; міські і селищні землі тощо.

Положення визначило мету і завдання землеустрою, коло землевпорядних дій, черговість і порядок складання і виконання державних записів та обліку землекористування.

У перший рік після Жовтневої революції були здійснені спроби кодифікації земельного законодавства. На початку 1918 р. Наркомземом був розроблений проект Земельного кодексу РРФСР. Проект включав основні положення Декретів про землю і про соціалізацію землі. В ньому передбачалось закріплення права державної власності на землю, вперше давалось визначення єдиного державного земельного фонду, вказувались форми і види землекористування. Особлива увага приділялась землекористуванню радгоспів і колективних господарств. У проекті Кодексу містились положення про сільськогосподарські землі, землі міські, землі транспорту. Конкретно відзначалось про землеустрій, земельні спори.

На Третьому Всеросійському з’їзді Рад у грудні 1920 р. підкреслювалось про необхідність переходу до практичних заходів допомоги селянському одноосібному господарству. ІХ Всеросійський з’їзд Рад ( грудень 1921р.) доручив Наркомзему переглянути діюче земельне законодавство з метою повного погодження його з основами нової економічної політики і перетворення його в стрункий, чіткий і дохідливий для кожного землероба звід законів про землю.

З метою впорядкування і створення стійкого трудового одноосібного господарства третя сесія ВЦВК дев’ятого скликання в травні 1922 р. прийняла Закон “Про трудове землекористування” і постанову “З питання про кодекс земельних законів”.

Четверта сесія ВЦВК дев’ятого скликання 30 жовтня 1922 р. затвердила Земельний кодекс РРФСР, який вступив у дію 1 грудня 1922 р.7. Після цього земельні кодекси були прийняті і в інших союзних республіках створеного в 1922 р. Радянського Союзу, в тому числі й в Україні.

Кодексом конкретно регулювалось землекористування радгоспів, сільськогосподарських артілей і комун, товариств щодо суспільного обробітку землі. Друге його завдання полягало в правовому регулюванні землекористування одноосібних селянських господарств, у забезпеченні стійкості їх землекористування, яке, як і всі інші види землекористування, вважалось похідним від права виключної державної власності на землю. Значну увагу в Кодексі звернено на правове становище земельного суспільства, а також селянського двору.

Земельний кодекс РРФСР 1922 р. допускав як виняток трудову оренду і допоміжну найману працю.

З утворенням СРСР земельне законодавство почало удосконалюватися не лише як республіканське, а й як загальносоюзне.

Перша Конституція СРСР 1924 р., закріпивши право виключної державної власності на землю, віднесла до ведення Радянського Союзу встановлення загальних засад землекористування і землеустрою, а також користування надрами, лісами і водами на всій території СРСР.

15 грудня 1928 р. Центральний Виконавчий комітет (ЦВК) СРСР затвердив Загальні засади землекористування і землеустрою, які врегулювали основне коло земельних відносин: визначили мету і завдання земельного законодавства; встановили, що суб’єктом права на землю є СРСР; розмежували компетенцію Союзу РСР і союзних республік у галузі регулювання земельних відносин; докладно регламентували землеустрій; визначили правовий режим сільськогосподарських земель, земель спеціального призначення, міських земель, земель державного запасу, а також сформулювали права і обов’язки землекористувачів і встановили порядок вирішення земельних спорів тощо.

Подальший розвиток союзного і республіканського земельного законодавства пішов по лінії удосконалення основних земельно-правових інститутів: права виключної державної власності, права землекористування та його різних видів, правового режиму різних категорій земель, землеустрою тощо.

У результаті колективізації землекористування колгоспів і радгоспів стало основним і вимагало подальшого удосконалення, впорядкування й охорони від будь-яких порушень.

Прийнятий Другим Всесоюзним з’їздом колгоспників-ударників і затверджений Радою Народних Комісарів (РНК) СРСР і Центральним Комітетом ВКП(б) 17 лютого 1935 р. Примірний статут сільськогосподарської артілі виходив із незмінності націоналізації землі. Земля згідно з Примірним статутом як всенародне надбання передавалась колгоспам у безплатне і безстрокове користування. Даний принцип був закріплений потім у ст. 8 Конституції СРСР 1936 р. і став, таким чином, конституційним принципом. Принцип безплатності користування землею був розповсюджений на всі сільськогосподарські землі, а також на всі види користування землею і лісами, сіножатями, пасовищами тощо .

У цей період приймались нормативні акти щодо розвитку колгоспного і радгоспного землекористування.

13 грудня 1968 р. в СРСР було кодифіковано земельне законодавство – були прийняті Основи земельного законодавства Союзу РСР і союзних республік .

У 1970 р. в повній відповідності з Основами земельного законодавства СРСР у всіх союзних республіках, у тому числі і в УРСР, були прийняті Земельні кодекси. В усіх кодексах були в повному обсязі продубльовані Основи законодавства СРСР. Одночасно в них були також відображені національні, місцеві умови і особливості регулювання земельних відносин.

Земельним законодавством був закріплений принцип безоплатності землекористування. В якості землекористувачів виступали колгоспи, радгоспи, інші сільськогосподарські підприємства, організації, установи; промислові, транспортні та інші несільськогосподарські підприємства, організації, установи; громадяни СРСР. Земельні ділянки надавалися виконкомами місцевих Рад народних депутатів, Радами Міністрів союзних і автономних республік відповідно до їх компетенції. За рішенням цих органів земельні ділянки могли вилучатись в установлених випадках.

3. Історія земельного права України 3.1. Розвиток земельного законодавства України

Історія розвитку земельного права незалежної України розпочинається з земельної реформи, затвердженої Постановою Верховної Ради України з цього питання від 18 грудня 1990 р.

В даній Постанові підкреслюється, що земельна реформа є складовою частиною економічної реформи, здійснюваної в Україні у зв’язку з переходом економіки держави до ринкових відносин. Завданням цієї реформи є перерозподіл земель з одночасною передачею їх у приватну та колективну власність, а також у користування підприємствам, установам і організаціям з метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання на землі, формування багатоукладної економіки, раціонального використання й охорони земель.

Накопичений історичний досвід свідчить, що під час визначення шляхів реалізації земельної політики в колишньому Радянському Союзі були допущені суттєві прорахунки. Зокрема, помилковим виявилося уявлення про націоналізацію землі як форму передачі ЇЇ у власність держави. Практично це призвело до класичної форми монополізації землі з боку держави та її інститутів.

По-суті націоналізація землі, тобто юридично безоплатна передача земельних ділянок (наділів) у власність нації, всього народу, що проживав в межах територіальних кордонів держави, так і не була здійснена, хоча формально-юридично ця політична й економічна акція у більш загальній формі була продекларована. Для певної частини населення культивувалась єдина форма “земельної поденщини”, що позбавляло працюючих на землі мотивації до інтенсивної, продуктивної праці, дбайливого ставлення до землі як основного засобу виробництва в сільському господарстві.

Екологічному аспекту щодо призначення землі також не придавалось належної уваги, а часто мало місце і пряме ігнорування його на різних рівнях державної діяльності. Результати такого ставлення до землі дуже швидко далися взнаки:

♦ почалася деградація її якісного і кількісного складу;

♦ відбувалось зниження родючості ґрунтів;

♦ розширювались площі кислих, забруднених земель;

♦ починались необоротні негативні зміни генетичного фонду живої природи і людини.

Ось чому земельна реформа стимулювала приватизацію земель, реальну безоплатну передачу частини земельних ділянок низькорентабельних, економічно слабких сільськогосподарських підприємств у приватну чи колективну власність відповідним юридичним і фізичним особам з метою збільшення виробництва сільськогосподарської продукції на засадах асоціювання сільськогосподарських виробників, розвитку селянських (фермерських) господарств, різних форм використання земель особистих підсобних господарств, присадибних ділянок, дач і садів.

Для впровадження необхідних положень щодо правового забезпечення реформування і вдосконалення характеру земельного устрою 18 грудня 1990 р. був прийнятий Земельний кодекс України. Проте розвиток суспільних відносин, вимоги державного будівництва зумовили оновлення його змісту вже у березні 1992 р.

Водночас сучасна практика застосування положень цього документа свідчить, що чинний Земельний кодекс України вже не відіграє ролі основного земельного закону України, оскільки після прийняття Конституції України і відповідно до неї інших законів України та указів Президента України, які регулюють земельні відносини, його положення в багатьох випадках не узгоджуються з пізніше прийнятими законами і кодексами України та, власне, і реальним станом розвитку суспільства. Серед нормативно-правових актів, які в тій чи іншій мірі торкаються земельних правовідносин, слід відзначити Лісовий і Водний кодекси України, кодекс України “Про надра”, Закони України “Про селянське (фермерське) господарство” (нова редакція), “Про плату за землю” (нова редакція), “Про транспорт”, “Про оренду землі”, Укази Президента України “Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню” від 29 грудня 1993 р. № 612, “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10 листопада 1994 р. № 666, “Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності” від 12 липня 1995 р. № 608, “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” від 8 серпня 1995 р. № 720, “Про захист прав власників земельних часток (паїв)” від 21 квітня 1998 р. № 332, “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” від 19 січня 1999 р. № 32, “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” від 28 травня 1999 р. № 591, “ Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки” від 3 грудня 1999 р. № 1529. Розбіжність у часі при прийнятті цих актів та суб’єктів нормотворчості, наявність значної кількості нормативно-правових актів зумовлюють необхідність їх упорядкування, погодження, усунення протиріч, тобто систематизацію.

У наукових колах сформувалося декілька поглядів щодо шляхів систематизації земельного законодавства. Серед них можна виділити такі.

По-перше, пропозиції про внесення змін до чинного Земельного кодексу України. Ця ідея реалізовувалася на практиці, коли Уряд 02.06.1998 р. вніс проект змін і доповнень до Земельного кодексу. Проте постановою Верховної Ради України “Про відхилення деяких законопроектів, винесених на розгляд Верховної Ради України” № 279 від 01.12.1998 р., цей законопроект було відхилено. Підставою для такого рішення стало те, що проект не відповідав принципам кодифікації законодавства, оскільки деякі статті були викладені у вигляді інструкцій та закріплювали цілі групи правових норм (а це значно ускладнювало користування таким документом). Інші статті суперечили Законам України “Про господарські товариства”, “Про підприємництво”, “Про транспорт”, Лісовому і Водному кодексам та кодексу України “Про надра”. Нечітко були сформульовані положення щодо земель комунальної та державної власності. За цим законопроектом Київська і Севастопольська міські ради взагалі не мали будь-яких прав на землю на території своїх міст. Крім того, у цьому документі допускалися прогалини в регулюванні земельних правовідносин та містилася низка відсильних форм. До того ж у законопроекті були збережені вади чинного кодексу, в якому викладено положення, розраховані на короткий період, тоді як такий законодавчий акт повинен визначати розвиток земельних відносин у країні на далеку перспективу.

По-друге, пропонувалося розробити і прийняти комплексний кодифікований акт, який “увібрав би найкращі традиції минулого, використав позитивний досвід сучасного та запропонував найефективніші форми регулювання земельних правовідносин”. Таким актом, на думку авторів, міг би стати Кодекс законів України про землю, норми якого повинні мати пряму дію. Цей акт повинен бути самодостатнім у сфері регулювання земельних правовідносин без доповнення його різними підзаконними актами (інструкції, положення тощо). Пропонувалося створити кодекс як особливу форму законодавчого акта, що включав би зібрання законів, які містили б норми, спрямовані на врегулювання найбільш сталих земельних відносин.

Цим важливим документом передбачалося врегулювати всі можливі відносини щодо землі як матеріальної основи суверенітету й територіальної цілісності держави, основного засобу виробництва в галузях господарювання, системи розселення, шляхової мережі тощо. Пропонувалося закріпити систему норм, які б передбачали різні процедури врегулювання можливих земельних конфліктів, захисту земельних прав громадян, інтересів держави та юридичних осіб.

На думку авторів, із прийняттям такого акта має бути не тільки завершений кодифікаційний процес у сфері регулювання земельних відносин і створення законодавчої бази, адаптованої до основних принципів та норм міжнародного права з урахуванням основних проблем аграрної політики держави, а й розв’язано ряд інших важливих проблем.

Слід зазначити, що ідея створення такого багатопланового та ґрунтовного законодавчого акта заслуговує на увагу. Разом із тим розробка цього документа потребує значних зусиль і коштів, залучення потужного наукового, інтелектуального потенціалу. Його підготовку неможливо здійснити в короткий термін. Наприклад, інші кодекси (Кримінальний, Цивільний тощо) готувалися й приймалися протягом 6–10 років. Водночас нагальні потреби правового регулювання земельних відносин відповідно до вимог Основного Закону – Конституції України – вимагають розробки і прийняття в найкоротші строки Земельного кодексу в новій редакції з можливим урегулюванням при необхідності проблем, що виникають, шляхом прийняття інших законів, які б базувалися на ньому.

Враховуючи це, Верховна Рада Україна 11 січня 2000 р. в постанові “Про виконання земельного законодавства при реформуванні аграрного сектора економіки” доручила Кабінету Міністрів України до 30 квітня 2000 р. винести на розгляд Верховної Ради України проект нового Земельного кодексу України.

При обговоренні проекту цієї постанови у Комітеті Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин більшість народних депутатів України зазначали, що новий Земельний кодекс України має відповідати реаліям сьогодення і відігравати важливу роль у перетворенні земельних правовідносин, особливо в сільському господарстві, сприяти реформуванню архаїчних ланок та інституцій, втілювати у життя положення Конституції України про права людини і громадянина незалежної, соціальної, правової держави – гаранта формування громадянського суспільства.

На виконання цієї постанови Верховної Ради України провідними науковцями й фахівцями України в галузі земельних відносин у надзвичайно стислі строки здійснено підготовку нового Земельного кодексу України та Урядом внесено його до законодавчого органу 24.05.2000 р.

У наступному 2001 р. держава отримала новий Земельний кодекс.

З прийняттям цього документа в цілому й уведенні його в дію були зняті питання щодо невідповідності земельного законодавства Конституції України, покладено край хаосу в земельних правовідносинах, захищені права громадян на землю, що сприятиме стабілізації у відносинах і як результат – підвищенню ефективності економіки країни.

    продолжение
--PAGE_BREAK--3.2. Земельний кодекс України 1990 р.

У 1989–1990 рр. почалося розроблення нового Земельного кодексу (далі – ЗК) України, а 18 грудня 1990 р. він був прийнятий Постановою Верховної Ради України № 562-12. 13 березня 1992 р. до даного Кодексу були внесені деякі зміни, затверджені Законом України12 № 2126-12.

Завданням ЗК було регулювання земельних відносин з метою створення умов для національного використання й охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання, збереження та відтворення родючості ґрунтів, поліпшення природного середовища, охорони прав громадян, підприємств, установ і організацій на землю.

ЗК поділяв усі землі України за критерієм їх цільового призначення на сім категорій:

♦ землі сільськогосподарського призначення;

♦ землі населених пунктів;

♦ землі промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення;

♦ землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

♦ землі лісового фонду;

♦ землі водного фонду;

♦ землі запасу.

Розпоряджалися цими землями Ради: сільські, селищні, міські, районні, обласні, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Верховна Рада України.

ЗК закріплював три форми власності на землю: приватну, колективну, державну. Всі форми були рівноправними.

Право колективної та приватної власності на землю, а також право постійного користування землею посвідчувалися державними актами. Форми цих актів затверджувалися постановою Верховної Ради України від 13.03.92 р. № 2201-ХІІ. Організація виготовлення бланків державних актів і забезпечення ними місцевих Рад покладалися на Кабінет Міністрів України.

З метою забезпечення Рад, зацікавлених юридичних, фізичних осіб вірогідними необхідними відомостями про природний, господарський стан та правовий режим земель запроваджувався державний земельний кадастр.

Об’єктом державної власності стали всі землі за винятком тих земель, які передані у колективну та приватну власність.

Суб’єктами права державної власності виступали Ради: Верховна Рада України — на землі загальнодержавної власності, обласні, районні, міські, селищні і сільські Ради — на землі в межах своїх територій (за винятком земель загальнодержавної власності).

Землі державної власності передавалися як у колективну, так і у приватну власність. Разом з тим ст. 4 Кодексу містить перелік земель, які не підлягають передачі ні у приватну, ні у колективну власність.

Кодекс регулював право колективної власності на землю. Суб’єктами цього права могли виступати: колективні сільськогосподарські підприємства; сільськогосподарські кооперативи; садівницькі товариства; сільськогосподарські акціонерні товариства. Суб’єкти права колективної власності здійснюють розпорядження власними земельними ділянками за рішенням вищого органу управління – загальних зборів.

У колективну власність земля передавалась безоплатно. Передача земельних ділянок у колективну власність здійснювалась тими Радами, на території яких розташовані земельні ділянки.

Члени суб’єктів колективної власності (за винятком членів садівницьких товариств) мали право у разі виходу одержати свою частку землі в натурі (паювання). Порядок паювання землі регулювався Указом Президента України від 08.08.95 р. № 720/ 95 “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям”. Згідно з Указом паювання землі проводилося як під час членства, так і в разі виходу з членства колективного суб’єкта. Паювання без виходу з членства здійснювалося без виділення паю в натурі, а при виході з членства – з виділенням земельної ділянки в натурі (на місцевості). У першому випадку документом, що посвідчував право на частку. був сертифікат, а в другому – державний акт на право приватної власності на земельну ділянку.

Право на земельну частку кожний член міг передавати за спадком згідно з законодавством, але з урахуванням вимог статуту суб’єкта колективної власності. У разі продажу частки пріоритетне право на її придбання належало іншим співвласникам.

Суб’єктами права на одержання земельних ділянок у приватну власність були громадяни України. Іноземцям та особам без громадянства земельні ділянки у власність не передавалися.

Передача земельних ділянок громадянам України проводилася Радами, на території яких розташовані земельні ділянки.

За плату передавалися у власність громадян земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства понад середню земельну частку.

За загальним правилом надана громадянинові у власність земельна ділянка не могла бути об’єктом застави. Винятком було зобов’язання з участю кредитної установи. Ця заборона не стосувалася земельних ділянок, набутих громадянами у власність на інших підставах (в порядку дарування, купівлі-продажу тощо).

Що стосується колишніх (до націоналізації) землевласників, то такі землі поверненню ні їм, ні їх спадкоємцям не підлягали.

Закріплювалось два види користування землею: постійне і тимчасове. Тимчасове землекористування, у свою чергу, поділяється на короткострокове — до трьох років і довгострокове — від трьох до 25 років. Постійним є землекористування без заздалегідь встановленого строку.

Як у постійне, так і в тимчасове користування землі надавалися із земель, що перебували у державши власності, Радами, на території яких розташовані земельні ділянки.

Що стосується земель, які перебували у колективній і приватній власності, то власники цієї землі могли передавати її у тимчасове користування за цивільно-правовим договором таким суб’єктам і для таких потреб:

♦ громадянам України для городництва, сінокосіння і випасання худоби;

♦ підприємствам, установам, організаціям для несільськогосподарських потреб.

У разі успадкування земельних ділянок неповнолітнім громадянином ці ділянки могли бути надані в оренду до досягнення цією особою повноліття, але під контролем відповідної сільської, селищної, міської Ради.

Умови оренди землі, конкретні строки та розмір орендної плати визначалися договором оренди між орендодавцем і орендарем. Після закінчення передбаченого договором строку орендар мав переважне право на поновлення договору оренди. Якщо предметом оренди були земельні ділянки сільськогосподарського призначення, то орендарі мали переважне право на одержання цих ділянок у власність. Однак це не стосувалося орендарів:

♦ спільних підприємств; міжнародних об’єднань і організацій з участю українських та іноземних юридичних і фізичних осіб; підприємств, що повністю належать іноземним інвесторам; іноземних держав; міжнародних організацій; іноземних юридичних осіб та фізичних осіб без громадянства.

Державне управління в галузі використання та охорони земель покладалося на Кабінет Міністрів України, Уряд Автономної Республіки Крим, місцеві Ради і місцеві державні адміністрації, Державний комітет України по земельних ресурсах та його органи й деякі інші державні органи.

Передачу земельних ділянок як у колективну, так і в приватну власність здійснювали ті Ради, на території яких розташовані земельні ділянки.

Вирішення питання про передачу землі, що перебувала у державній власності, у власність або користування іншим особам було виключним правом Ради, тобто на Ради такого обов’язку не покладалось. Виняток з цього правила містила лише ст. 5 ЗК щодо надання земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства.

Кодекс обмежував право власників земельних ділянок, переданих їм Радами у власність, щодо розпорядження цими земельними ділянками: вони протягом 6 років не могли будь-яким способом відчужувати ці земельні ділянки за винятком передачі їх у спадщину, або відчуження Раді на тих же умовах, на яких ця земля була передана власникам. Власник мав право, при наявності поважних причин, звернутися до суду з позовом про скорочення цього шестирічного строку. Разом з тим слід зазначити, що дія цього обмеження зупинена Декретом Кабінету Міністрів України від 26.12.92 р. № 15-92 щодо громадян України, яким земельні ділянки передані у приватну власність в межах норм, встановлених Земельним кодексом: для ведення особистого підсобного господарства; для будівництва і обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка); для садівництва; для дачного і гаражного будівництва.

Громадянам України у приватну власність могли передаватися землі як із земель запасу, так і з земель, що були раніше їм надані.

Для одержання у власність земельних ділянок із земель запасу громадяни подавали заяву до сільської, селищної, міської Ради за місцем розташування земельної ділянки, у якій вказували бажаний розмір та місцезнаходження ділянки, мету її використання, склад своєї сім’ї. Якщо Рада погоджувалася на передачу земельної ділянки у власність громадянину, то вона замовляла землевпорядній організації проект відведення земельної ділянки, який погоджувався з відповідними органами (природоохоронними, архітектури, санітарними, землевпорядними) та сільською чи селищною Радою. Рішення про передачу земельної ділянки із земель запасу у власність громадянина приймала районна (міська) Рада.

Рішення про передачу громадянам у власність тих земельних ділянок, які раніше були надані їм у користування, приймалося сільською (селищною) Радою за місцем розташування земельної ділянки на підставі заяви громадянина про бажаний розмір земельної ділянки, мету та місцезнаходження.

Заяви громадян вирішувалися в місячний строк. Для цих цілей громадянам безоплатно передавалися у власність земельні ділянки один раз, про що Радою робиться відмітка у паспорті громадянина.

Колективним сільгосппідприємствам, сільгоспкооперативам та сільськогосподарським акціонерним товариствам земельні ділянки передавалися у колективну власність сільськими (селищними) Радами за місцем розташування земельної ділянки.

Земельні ділянки, які перебували у приватній або колективній власності, могли бути придбані за договором купівлі-продажу. Такий договір підлягав обов’язковому нотаріальному посвідченню і наступній реєстрації у сільській, селищній, міській Раді, на території якої розташована земельна ділянка.

Земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, яка передавалася безоплатно, могла бути придбана громадянами у місцевих Рад за їх рішенням, на підставі якого укладався договір купівлі-продажу, котрий також підлягав обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Договір купівлі-продажу був підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку.

ЗК визначалися повноваження кожної ланки Рад щодо надання земельних ділянок у користування. Сільські, селищні, міські Ради надавали земельні ділянки у межах відповідно села, селища, міста для будь-яких потреб із земель сіл, селищ, міст.

Сільські і селищні Ради надавали земельні ділянки із земель поза межами сіл, селищ для: будівництва шкіл, лікарень, об’єктів сфери послуг; сільгоспвикористання; ведення селянського (фермерського) господарства; особистого підсобного господарства; індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва; індивідуального і колективного садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби; традиційних народних промислів.

Районні і міські (з районним поділом) Ради надавали земельні ділянки тільки поза межами населених пунктів: із земель запасу – для сільгоспвикористання; із земель лісового і водного фондів – для ведення лісового і водного господарства; для ведення селянського (фермерського) господарства – у випадку, коли сільська або селищна Рада відмовила у наданні такої ділянки.

Обласні Ради надавали земельні ділянки також лише із земель поза межами населених пунктів для: будівництва шляхів, ліній електропередачі і зв’язку, трубопроводів; осушувальних і зрошувальних каналів та інших лінійних споруд; в інших випадках за винятком тих, коли земля надається сільськими, селищними, міськими Радами та Верховною Радою України.

Верховна Рада України надавала земельні ділянки в тих випадках, коли для вилучення цих земель встановлено особливий порядок.

ЗК встановлював пріоритетність надання земель для сільськогосподарських потреб. Віднесення земель до придатних для таких потреб проводилося за даними державного кадастру.

Встановлювалося, що для несільськогосподарських потреб надаються землі, як правило, не придатні для ведення сільського господарства.

Встановлювалися підстави припинення права користування земельною ділянкою. Такими підставами були: добровільна відмова від земельної ділянки, закінчення строку, на який було надано земельну ділянку; припинення діяльності підприємства, установи, організації чи селянського (фермерського) господарства; систематична несплата у встановлені строки земельного податку чи орендної плати; нераціональне використання земельної ділянки; використання землі не за цільовим призначенням; невикористання протягом одного р. земельної ділянки, наданої для сільгоспвиробництва, і протягом двох років – для несільськогосподарських потреб; вилучення земель в порядку, встановленому законом; використання земельної ділянки способами, які призводять до зниження якості землі.

Припинення права користування землею проводилося відповідними Радами, а в окремих випадках, при незгоді землекористувача, – в судовому порядку.

Статті ЗК регулювали вилучення (викуп) земель.

Таке вилучення (викуп) могло мати місце, по-перше, за згодою власника (землекористувача) і, по-друге, з метою передачі землі у власність або надання у користування. Про вилучення (викуп) земельної ділянки відповідна Рада приймає рішення.

ЗК встановлював платність користування землею.

І власники землі, і землекористувачі були зобов’язані щорічно сплачувати плату за землю у вигляді земельного податку або орендної плати. Плата була диференційованою в залежності від якості земельної ділянки, її місцезнаходження, виходячи з кадастрової оцінки земель. Верховна Рада України встановлювала ставки земельного податку, порядок оподаткування, а також граничні розміри орендної плати за договором оренди. Плата за землю надходила до бюджетів тих сільських, селищних, міських Рад, на території яких знаходилися земельні ділянки.

Від плати за землю звільнялися: заповідники, національні і дендрологічні парки, ботанічні сади, заказники (крім мисливських), дослідні господарства науково-дослідних установ і навчальних закладів сільськогосподарського профілю; державні сортовипробувальні станції та сортодільниці, а також землі радгоспів, що використовуються цими станціями і дільницями для випробування сортів сільськогосподарських культур; заклади культури, науки, освіти, охорони здоров’я, соціального забезпечення, дитячі санаторно-курортні і оздоровчі, а також навчально-виховні заклади; заклади фізкультури і спорту, за винятком кооперативних і приватних; благодійні фонди; інваліди І ти ІІ груп, учасники Великої Вітчизняної війни і прирівняні до них особи, пенсіонери; особи та громадські об’єднання, які постраждали від Чорнобильської катастрофи. Новостворювані селянські (фермерські) господарства звільняються від плати за землю протягом 3-х років.

ЗК визначалися права і обов’язки власників землі та землекористувачів, захист і гарантії їх прав.

Вони мають право самостійно господарювати на землі, використовувати у встановленому порядку для потреб господарства наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об’єкти; зводити будівлі і споруди за погодженням із сільською, селищною, міською Радою, а на орендованих ділянках – і за погодженням з районною Радою, іншим орендодавцем; мають право власності на посіви і посадки сільгоспкультур і насаджень, вироблену сільгосппродукцію і доходи від її реалізації та ін. Громадянин України, якому земельна ділянка належала на праві приватної власності, міг укладати договір застави з кредитною установою.

Власники земельних ділянок і землекористувачі були зобов’язані використовувати землю за цільовим призначенням та дотримувати умов її надання; ефективно використовувати землю, дотримувати природоохоронної технології виробництва, здійснювати встановлені ст. 84 заходи по охороні земель; своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату за землю; не порушувати права власників інших земельних ділянок і землекористувачів; додержувати правил добросусідства (дозволяти власникам і користувачам земельних ділянок прохід до доріг загального користування, не чинити перешкод у проведенні до суміжної земельної ділянки необхідних комунікацій, вживати заходів до недопущення можливості стоку дощових і стічних вод, проникнення отрутохімікатів та мінеральних добрив на суміжну земельну ділянку) й ін.

Кодекс встановлював, що громадяни, яким жилий будинок, господарські будівлі та споруди і земельна ділянка належать на праві спільної суміжної власності, користуються і розпоряджаються земельною ділянкою спільно. Якщо названі об’єкти належали громадянам на праві спільної часткової власності, то використання і розпорядження земельною ділянкою визначалися співвласниками цих об’єктів пропорційно їх часткам у спільній власності. У разі недосягнення співвласниками згоди спір вирішувався судом.

Закон охороняв права власників земельних ділянок і землекористувачів. Звернення стягнення на земельну ділянку по боргових зобов’язаннях власника могло мати місце лише за рішенням суду і тільки при умові відсутності у боржника іншого майна, на яке згідно із законодавством могло бути звернено стягнення. Однак якщо землевласником був громадянин, то звернення стягнення на земельну ділянку було можливе лише в одному випадку – коли земельна ділянка є предметом застави.

Спори про розмежування території сіл, селищ, міст, районів, областей вирішувалися вищестоящою Радою.

Спори з приводу суміжного землекористування: додержання меж, правил добросусідства (зокрема, щодо обов’язку власника або землекористувача дозволити власникам або землекористувачам сусідньої ділянки прохід до доріг загального користування для спорудження на суміжній ділянці необхідних комунікацій, вжиття заходів до недопущення можливості стоку дощових і стічних вод, проникнення отрутохімікатів та мінеральних добрив на суміжну ділянку тощо) розглядаються обраною відповідною Радою узгоджувальною комісією, а при недосягненні згоди – судом. Відповідно до ч.2 ст. 124 Конституції України такі спори могли розглядатися безпосередньо судом і в тому разі, коли вони попередньо не вирішувались обраною Радою узгоджувальною комісією.

Земельні спори між юридичними особами розглядали арбітражні суди.

Рішення Рад щодо земельних спорів також могло бути оскаржено відповідно в загальний або арбітражний суд.

Таким чином, Земельний кодекс України 1992 р. зіграв важливу роль у регулюванні земельних правовідносин в галузі використання та охорони земель. Водночас сучасна практика застосування положень даного документа показала, що чинний Земельний кодекс України вже не відіграє ролі основного земельного закону України, оскільки після прийняття Конституції України і відповідно до неї інших законів України та указів Президента України, які регулюють земельні відносини, його положення в багатьох випадках не узгоджуються з пізніше прийнятими законами і кодексами України та, власне, і реальним станом розвитку суспільства. З урахуванням викладеного назріла нагальна необхідність прийняття нового Земельного кодексу України.

    продолжение
--PAGE_BREAK--3.3. Земельний кодекс України 2001 р.

Згідно з Конституцією України (ст.14) земельні відносини повинні регулюватися тільки законом. Таким законом в Україні є Земельний кодекс України, який був прийнятий у березні 1992 р., тобто до прийняття Основного Закону. Але він уже не відповідав земельним відносинам, що склалися, особливо в сільському господарстві. Тому в сучасних умовах дуже важливо було прийняти кодифікований акт земельного законодавства – нову редакцію Земельного кодексу.

Остання редакція Земельного кодексу, яка була прийнята Верховною Радою в 2001 р., дозволяє визначити: мету і завдання державної політики у сфері регулювання відносин при використанні та охороні земель; принципи формування земельних відносин; співвідношення земельного законодавства із законодавством інших галузей права, в першу чергу із цивільним; земельні права, їх обмеження, гарантії, підстави і порядок вилучення земельних ділянок, встановлення сервітутів; основи державної політики по регулюванню охорони земель та управлінню земельними ресурсами; органи, уповноважені приймати рішення у сфері землекористування; законодавче регулювання окремих категорій земель, повноваження органів місцевого самоврядування в регулюванні земельних відносин. Даний Кодекс базується на таких принципових положеннях:

♦ земля розглядається не тільки як об’єкт права власності (об’єкт нерухомості), а й одночасно як природний ресурс, як об’єкт господарювання, в ряді випадків — як основний засіб виробництва;

♦ містить досить чітке і співрозмірне розмежування повноважень у галузі регулювання земельних відносин та управління земельними ресурсами між центром і регіонами;

♦ має закритий конкретний перелік випадків, способів перерозподілу і наслідків втручання держави в здійснення прав громадян та юридичних осіб щодо вільного володіння й розпорядження землею, якщо це не завдає шкоди довкіллю й не порушує прав та законних інтересів інших осіб;

♦ містить перелік земель, що не підлягають ні при яких обставинах передачі у приватну власність;

♦ передбачає випадки і порядок примусового припинення прав на землю (примусовий викуп, конфіскація), якщо це викликано суспільними потребами або земельна ділянка використовується з порушенням законодавства чи способами, які призводять до деградації земель, погіршення довкілля;

♦ має досить детальний і зрозумілий механізм купівлі-продажу земельних ділянок державної та комунальної власності, здійснення і захист земельних прав, регулює питання управління та розпорядження землями, що знаходяться в державши, комунальній або приватній власності;

♦ відображає по всіх перерахованих проблемах стратегію держави з розвитку земельної реформи.

На відміну від старої редакції Земельного кодексу нова редакція має багато нового, зокрема, тут передбачені:

♦ поряд із цільовим призначенням земель поняття “дозволеного використання земельної ділянки”;

♦ комунальна власність і власність юридичних осіб;

♦ сервітути та обмеження;

♦ детальний і зрозумілий порядок здійснення угод по землі;

♦ конкурси та аукціони;

♦ застава земельних ділянок;

♦ планування і територіальне зонування земель;

♦ спільна власність на землю;

♦ управління земельними ресурсами.

Враховуючи вітчизняний і зарубіжний досвід розвитку земельного законодавства, у Земельному кодексі висвітлено співвідношення прав індивіда та прав суспільства (в особі держави), цивільного і земельного права, сучасної дії проблем урбанізації, екології на земельні відносини.

Зважаючи на те, що право приватної власності на землю за свою суттю не абсолютне, воно пов’язано з правами суспільства і реалізується з урахуванням обмежень, які накладає держава. До фундаментальних прав держави стосовно землі, яка знаходиться в приватній власності, відносять: право оподаткування; право примусового відчуження землі на суспільні потреби, але при відповідних компенсаціях власнику; право регулювання використання землі з урахуванням безпеки суспільства і здоров’я людей; право переведення у власність земель державної власності. 3 фундаментальних прав держави враховуються більш конкретні регламенти, які встановлюють пріоритети інтересів суспільства над інтересами приватного власника. Таким чином, воля приватного власника землі завжди буде поєднуватися з державним законодавчим регулюванням земельних відносин. У загальному вигляді таке регулювання спрямоване на недопущення спекуляції землею, запобігання надмірному дробленню земельних ділянок, підвищення ефективності використання земельних ресурсів. Що стосується земельного обігу, то тут втручання держави здійснюватиметься не через обмеження, а через створення необхідних умов для його здорового функціонування.

Кодекс передбачає, що земельні відносини повинні формуватися на таких принципах, як:

а) поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу та основного засобу виробництва. Земля, будучи одним із відносно самостійних природних об’єктів, у той же час є найважливішою частиною єдиної екосистеми. При цьому від якісного стану землі багато в чому залежить екологічне благополуччя кожної людини і суспільства в цілому. Цей об’єкт природи виступає об’єктивною умовою, засобом, джерелом та місцем життєдіяльності людини, а також існування всіх інших біологічно активних організмів. Тому при характеристиці землі як об’єкта земельних відносин враховуються екологічні й економічні чинники;

б) забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст і держави;

в) недопущення втручання держави в діяльність громадян, юридичних осіб та органів місцевого самоврядування щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законами України;

г) здійснення управління земельними ресурсами з метою створення безпечних умов для життя населення незалежно від того, в якій власності перебувають земельні ділянки;

д) забезпечення державних гарантій прав на землю та їх захисту.

Центральне місце у системі земельного права займає питання про права власності на землю. Після прийняття Конституції України ключовими в земельній політиці залишаються питання структури власності на землю. Основним принципом, який визначає напрями земельного реформування, є відміна монополії власності держави на землю і встановлення багатосуб’єктності права власності на даний об’єкт природи. Множинність форм власності на землю – це об’єктивна необхідність, зумовлена розвитком ринкових відносин. Виходячи з того, що в соціально-економічному аспекті під формою власності на землю слід розуміти спосіб привласнення землі, в земельному законодавстві повинні бути розкриті й закріплені державна, комунальна, приватна та інші форми власності на землю. Це випливає з того, що способи привласнення природних, матеріальних та інших об’єктів (благ) є досить різноманітними, і привласнення може здійснюватися державою, різними утвореннями (колективами) громадян та індивідами.

В основу диференціації привласнення покладено земельні інтереси різноманітних суб’єктів, які зумовлюють об’єктивні форми власності на землю. Кожний різновид земельних інтересів відображає спосіб привласнення земельних ресурсів, а таке привласнення здійснюється через певні види земельних відносин. Отже, основу утворення самостійних форм власності на землю становлять:

♦ об’єктивно існуючі земельні інтереси певних соціальних суб’єктів;

♦ способи привласнення земельних ресурсів;

♦ суспільні земельні відносини власності.

Виходячи із викладеного, в Кодексі передбачено, що державна власність на землю повинна використовуватися з метою розв’язання екологічних проблем, забезпечення балансу державних, суспільних, громадських (територіальних утворень громадян) та приватних інтересів. Суб’єктом права державної власності на землю виступає держава в особі уповноважених органів. Згідно з Конституцією України — це Кабінет Міністрів України і відповідні виконавчі органи. Український народ як соціально-політичний суб’єкт у правовому аспекті не є суб’єктом власності на землю.

Держава як власник землі забезпечує через земельне, природоохоронне та інше законодавство її належну охорону з метою поєднання інтересів усіх соціальних суб’єктів, а також раціональне й ефективне використання земель державної власності, екологічну рівновагу при експлуатації всіх земель, заходи продовольчої та екологічної безпеки тощо. Таким чином, право державної власності на землю забезпечує реалізацію земельних інтересів усіх соціальних суб’єктів. Поєднання таких інтересів є об’єктивною передумовою законодавчого закріплення принципу рівності всіх форм власності на землю.

Розміри державної власності на землю визначаються загальнодержавними і суспільними земельними та іншими інтересами. Така власність повинна забезпечувати функціонування єдиної енергетичної й космічної систем, транспорту, зв’язку, оборони, національних природно-заповідних та історико-культурних об’єктів, науки тощо. Тому зазначена форма власності становитиме значну питому вагу в системі форм власності на землю.

Приватна власність на землю у широкому розумінні поділяється на власність індивідів та їхніх колективних формувань. Отже, право приватної власності з його різновидами забезпечує реалізацію земельних інтересів відповідних суб’єктів. Тому з урахуванням сутності права приватної власності на землю законодавчо визначено право індивіда і відповідного колективного утворення володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою як елементом екосистеми у межах, встановлених законодавством. Оскільки, як свідчить вітчизняний і зарубіжний досвід, на ступінь свободи приватного власника конкретної земельної ділянки впливає система екологічних і соціальних чинників, які виражаються в необхідності забезпечення екологічної рівноваги, продовольчої та екологічної безпеки на території України, право приватної власності на землю зазнає певних змін через встановлення відповідних обмежень.

Після прийняття Конституції України і Закону України “Про місцеве самоврядування” самостійного значення набуває право власності територіальної громади – комунальна власність на землю. Право комунальної власності – це право територіальної громади володіти, раціонально, ефективно й за призначенням користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою на свій розсуд, забезпечувати реалізацію земельних та інших інтересів громади згідно із законом. Оскільки комунальна власність на землю забезпечує задоволення земельних інтересів громади, а також громадян, які проживають у межах конкретної адміністративно-територіальної одиниці, землі цієї власності складаються як мінімум із двох частин: земель загального користування в населених пунктах, що задовольняють загальні потреби і є загальнодоступними, та земель у межах і за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна комунальної власності.

Специфіка земельних відносин полягає в наявності значної кількості обмежень прав власника землі та користувача земельної ділянки. У Земельному кодексі розрізняються чотири види обмежень:

♦ цільове призначення;

♦ режим використання та охорони земель;

♦ земельні сервітути;

♦ екологічні, санітарні та інші вимоги щодо охорони земель.

Основоположними поняттями земельного законодавства,які визначають порядок і межі використання земельних ділянок, є цільове призначення та правовий режим земель. Залеж-но від призначення землі України поділені на такі категорії: землі сільськогосподарського призначення; землі населених пунктів; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого і рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісового фонду; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Правовий режим включає сукупність правил використання земель визначених територій.

Режим використання земель пов’язаний з їхнім цільовим призначенням, але не поглинається ним. Тому в Кодексі передбачено, що при територіальному плануванні й зонуванні земель, виходячи з державних та інших міркувань, встановлюються види економічної діяльності, які здійснюються вільно, забороняються або вимагають одержання дозволу. Якщо будь-яка економічна діяльність не вписується в рамки видів діяльності, визначених відповідно до діючих документів ( територіальні плани, плани земельно-господарського устрою, генеральні плани, схеми зонування), то в таких випадках повинне бути прийняте рішення про віднесення її до забороненої, дозволеної або такої, що вільно здійснюється. В окремих випадках мають встановлюватися технічні норми використання землі (максимальні та мінімальні розміри, щільність заселення і забудови, екологічне навантаження на одиницю площі).

Обмеження використання земель внаслідок встановлення земельних сервітутів зобов’язують власника земельної ділянки або землекористувача надати іншим особам можливість без їхнього дозволу здійснити деякі дії на території ділянки (використовувати частину її для проїзду, проходу, прокладання комунікацій тощо).

Екологічні, санітарно-епідеміологічні, будівельні, протипожежні та інші вимоги встановлюються в спеціальному законодавстві. Їх невиконання може спричинити забруднення земельної ділянки токсичними речовинами, втрату родючого шару ґрунту та інші негативні наслідки. Загальний порядок встановлення і реалізації вказаних обмежень передбачено в Земельному кодексі.

Дотримання встановленого цільового призначення й правового режиму земельним законодавством повинне розглядатись як важливий обов’язок власників землі, землекористувачів та орендарів земельних ділянок в Україні.

Продовольче забезпечення країни великою мірою залежить від стану земель сільськогосподарського призначення і вибору оптимальних форм їх використання. Однак практика останніх років свідчить, що у ході земельної реформи заходи щодо охорони та поліпшення земель не виконуються, сільськогосподарські угіддя погіршуються, руйнується їхній ґрунтовий покрив, знижується родючість тощо. Специфічними особливостями цих земель є значний рівень їхньої розораності та еродованості, а це вимагає відповідного підходу до визначення правового режиму використання земель сільськогосподарського призначення. Закріплені в існуючому законодавстві дві правоутримуючі ознаки (надання для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей) фактично не враховують природних властивостей і якостей даних земель як елемента екосистеми. Тому до земель сільськогосподарського призначення доцільно відносити такі, для яких характерними ознаками є наявність родючого шару ґрунту, клімату, води, рельєфу в такій єдності й у такому взаємозв’язку, що за умови раціонального використання і збереження природних характеристик вони можуть бути придатними для сільськогосподарського виробництва.

Одночасно законодавчо закріплений пріоритет сільськогосподарського землекористування повинен розумно враховувати всі фактичні обставини в конкретній ситуації:

♦ забезпечення поєднання земельних, економічних та інших інтересів суб’єктів;

♦ повне забезпечення продуктами сільськогосподарського виробництва громадян України і промисловості відповідною сировиною;

♦ необхідність у забезпеченні належної охорони орних земель у процесі їхнього використання з урахуванням екологічного спрямування тощо.

Аналіз формування ринкової економіки в Україні висвітлив причини багатьох деформацій ринкових відносин, які полягають передусім у спонтанному характері реформ, розгулі управлінського суб’єктивізму, некритичному перенесені західного досвіду на весь своєрідний ґрунт України. Тому рух земельного ринку повинен бути соціально й економічно зважений і законодавчо врегульований.

Проте в Земельному кодексі України щодо формування й регулювання цивільного обігу земельних ділянок не вдалося врахувати необхідність:

♦ обов’язкової соціальної орієнтації земельного ринку та реалізації економічних інтересів сільського населення;

♦ поступовості (поетапності) включення різних категорій земель у ринковий обіг;

♦ диференційованого підходу до соціальних груп суб’єктів земельного ринку, їхньої участі в ринкових угодах;

♦ чіткого державного регулювання ринку землі, створення нормативно-правової бази ціноутворення на землю;

♦ обмеження спекулятивно — “тіньових” угод із земельними ділянками;

♦ державної реєстрації всіх угод із земельними ділянками.

Обіг земель сільськогосподарського призначення повинен здійснюватися в точно встановлених законодавством межах.

Створення ефективного землекористування, яке відповідає інтересам усього суспільства, в сучасних умовах законодавчо повинне бути визначене не тільки шляхом безплатної приватизації земель, а й шляхом розширення практики стягування податку на вартість землі без поліпшень. У такому разі землеволодіння залишається за власником земельної ділянки і нерухомого майна, що тісно пов’язано із землею. При цьому приріст вартості землі, який визначається систематичним проведенням оцінки, відображається на величині земельної ренти, а щорічний земельний податок стає фактично орендною платою за землю.

Новий Земельний кодекс не позбавлений й інших недоліків. Зокрема, не досить чітко визначені земельні відносини на землях сільськогосподарського призначення між громадянами та юридичною особою, нечітко окреслені обмеження щодо ринку сільськогосподарських земель, відсутні механізми стимулювання ефективного використання й охорони земель через земельні платежі та розпорядження земельними частками (паями) в процесі реформування сільськогосподарських підприємств. Однак цей Кодекс у цілому прогресивний, і його вимог необхідно дотримуватися.

    продолжение
--PAGE_BREAK--РОЗДІЛ 3. ДЖЕРЕЛА ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА 1. Поняття і види джерел земельного права

В теорії права під юридичними джерелами розуміють офіційні форми вираження і закріплення діючих правових норм, тобто формою права є зовнішнє оформлення змісту загальнообов’язкових правил поведінки, які офіційно встановлені або санкціоновані державною владою.

До джерел земельного права відносяться нормативно-правові акти, які регулюють земельні відносини. Структура земельного законодавства є формою організації системи земельних нормативних актів. Якщо земельне право – це сукупність юридичних норм, то земельне законодавство – це система нормативних актів. Якщо земельне право можна розглядати як внутрішню форму права, зміст якого визначається соціально-економічними особливостями суспільних відносин, що ним регулюються, то земельне законодавство – зовнішня форма права, тісно пов’язана з його змістом. Таким чином, земельне право становить зміст земельного законодавства, а законодавство є формою вираження земельного права.

Земельне законодавство, як відомо, є система нормативних актів, які містять у собі норми, що регулюють земельні відносини. Юридична сила всіх законів та інших нормативних актів визначається в залежності від компетенції органів державної влади, що їх видали, а також ролі нормативного акта в системі законодавства.

Найважливішими нормативними актами є закони. Вони поділяються на два види: основні і звичайні. До основних відносяться Конституція України, яка є головним джерелом земельного права. Закони та інші нормативні акти приймаються на основі Конституції і повинні відповідати її нормам. До звичайних законів, як джерел земельного права, відносяться правові акти, що містять норми земельного права як галузі, а також норми, які є в актах інших галузей національного і міжнародного законодавства, тій чи іншій їх частині, де вони регулюють земельні відносини.

Вміщені в законах правові норми за своїм призначенням характеризуються як такі, що мають загальний (уніфікований) і спеціальний (диференційований) зміст. Ці акти визначають правовий статус та правосуб’єктність усіх суб’єктів земельних правовідносин.

На відміну від джерел інших галузей права джерела земельного права України мають такі характерні особливості:

♦ уніфіковані акти законодавства являють собою ядро земельного законодавства і впливають на становлення земельного права як самостійної та інтегрованої галузі національного права;

♦ значущість локальних актів санкціонованої та делегованої правотворчості суб’єктам земельних правовідносин;

♦ збереження рекомендаційної правотворчості;

♦ використання правових норм інших галузей права, які одночасно належать і до норм земельного та інших галузей права (аграрного, господарського, фінансового тощо), оскільки вони регулюють окремі питання діяльності суб’єктів земельних правовідносин;

♦ зростання ролі міжнародних норм права та уніфікації національного земельного законодавства щодо міжнародного права.

Уніфіковані акти земельного законодавства — це юридична форма закріплення норм земельного права, спрямованих на інтеграцію правового регулювання земельних відносин, уніфікацію правового статусу і правової регламентації діяльності суб’єктів земельних правовідносин та легальних організаційно-правових форм. Вони включають у себе нормативно-правові акти, що регулюють у єдності та взаємозв’язку економічні, організаційні та інші заходи, спрямовані на реалізацію земельної реформи.

Диференційовані акти земельного законодавства — це нормативно-правові акти, що розробляються з урахуванням відмінностей у статусі суб’єктів земельних правовідносин.

Уніфіковані й диференційовані нормативно-правові акти є основою системи (видів) джерел земельного права.

Одним із видів джерел земельного права є також внутрішньогосподарські локальні акти, виникнення і функціонування яких зумовлено насамперед тим, що громадяни як члени чи учасники сільськогосподарських підприємств через вищі органи управління самостійно закріплюють правила поведінки.

Роз’яснення, інформаційні листи судових органів — Верховного Суду України — мають важливе значення для належного правозастосування, виготовлення таких за змістом локальних актів, що піддаються прогнозуванню судової перспективи.

Самостійним джерелом національного земельного права слід також вважати міжнародні правила, звичаї, конвенції, до яких приєдналася Україна. Це, насамперед, Міжнародно-правові правила торгівлі, експорту та імпорту продуктів харчування, устаткування, отрутохімікатів, машин тощо. Таким актом є, наприклад, Нью-Йоркська конвенція 1958 р. про виконання рішень іноземних арбітражів.

2. Конституція України і закони як основні джерела земельного права

Конституція України є основоположним законом України, який містить у собі правові норми, що лежать в основі земельного права і земельного законодавства. Положення Конституції України визначають права, свободи та обов’язки людини і громадянина, що повною мірою поширюються і на селян як основних землекористувачів.

Норми Конституції України можна умовно поділити на дві великі групи:

♦ перша — безпосередньо присвячена земельним відносинам;

♦ друга — опосередковано бере участь у регулюванні земельних відносин.

До першої групи відносяться: ст.13 — про землю та інші природні ресурси; ст.14 — про право власності на землю; ст.16 — право кожного на сприятливе навколишнє середовище (довкілля); про обов’язки кожного зберігати природу, бережливо відноситись до ЇЇ багатств.

В ст. 13 Конституції проголошено, що “земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Кожний громадянин має право користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону.

Власність зобов’язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб’єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом”.

У ст. 14 Основного Закону зазначається, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Згідно з вимогами даної статті право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

В Основному Законі (ст. 41) закріплено три форми власності: державна, комунальна і приватна. На підставі цієї правової норми власність на землю в Україні також має ті самі форми: державну, комунальну і приватну. Кожен громадянин для задоволення своїх потреб може користуватися землями права державної, комунальної і приватної власності відповідно до чинного законодавства. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності на земельну ділянку. Примусове відчуження землі права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування її вартості. Конфіскація землі може бути застосована виключно за рішенням суду у випадку і порядку, встановлених законом.

Безпосереднє відношення до всіх форм організації сільськогосподарських підприємств та використання ними землі має ст. 42 Конституції України, в якій йдеться про правоздатність усіх громадян України займатися підприємницькою діяльністю. Це право громадянина тісно пов’язане з реалізацією ст.36 Конституції України і утворенням цілої системи сільськогосподарських підприємств на базі використання земель права державної, комунальної і приватної власності.

Другу групу норм Конституції України складають більш віддалені від земельних відносин, але не менш важливі для них приписи Основного Закону: про людину, її права і свободи (ст.ст. 21–42); про демократичний, правовий і соціальний характер держави Україна (ст.ст. 2–7); про гарантії державного захисту прав і свобод людини і громадянина (ст. 8); про обов’язки кожного сплачувати податки (ст. 67).

Одним із головних джерел земельного права є Земельний кодекс України. Він регулює такі інститути: форми власності на землю; користування землею; порядок передачі земель у власність та користування; окремі права і обов’язки власників землі та землекористувачів; використання земель; вирішення земельних спорів тощо. Даним Кодексом передбачено право власності на землю громадян і юридичних осіб у межах населених пунктів для підприємницької діяльності. Визначено, що громадяни й юридичні особи, крім прав власності на землю, набувають інших прав на земельні ділянки, у тому числі права оренди, права забудови, сервітуту, права переважного придбання тощо.

Принципово важливими положеннями Кодексу є:

♦ створення умов для еволюційного розвитку аграрного землеволодіння й землекористування від підсобного, натурального до великого, високотоварного шляхом зняття верхніх (граничних) меж земельних ділянок;

♦ зняття обмежень щодо придбання у власність земельних ділянок громадянами та юридичними особами;

♦ суттєве розширення умов використання сільськогосподарських земель несільськогосподарськими підприємствами;

♦ обов’язковість використання земель сільськогосподарського призначення безпосередньо власником або орендарем.

Важливим положенням щодо розв’язання соціально-економічних проблем є право підприємств, установ та організацій на користування землею на умовах оренди та шляхом передачі у власність.

Узгоджено із галузевим законодавством правовий режим і порядок використання земель природно-заповідного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

До джерел земельного права відноситься також ряд інших законів, що регулюють земельні правовідносини. Так, Закон України “Про колективне сільськогосподарське підприємство” регулює відносини щодо права придбання земельних ділянок у тимчасове чи постійне користування, в тому числі на умовах оренди. Законом визначаються права і обов’язки власників земельних ділянок і землекористувачів.

Закон України “Про селянське (фермерське) господарство” регулює порядок надання земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, визначає їх розміри, плату за землю, право на будівництво житлових, виробничих та інших будівель і споруд тощо.

В Законі України “Про підприємства в Україні” (ст.11) визначається порядок володіння і користування природними ресурсами. Передбачено також, що власники землі та користувачі щорічно сплачують плату за землю у вигляді земельного податку або орендної плати.

Закон України “Про оренду землі” регламентує порядок користування землею на правах оренди як особливої форми реалізації права власності та господарського використання землі; визначає статус орендодавців та орендарів у земельних правовідносинах; передбачає зміну, припинення і поновлення договору оренди землі.

Лісовий кодекс України містить норми щодо поділу земель лісового фонду, особливостей їх надання у постійне та тимчасове користування, користування земельними ділянками лісового фонду, їх оренди. Значна частина норм регулює користування земельними ділянками лісового фонду з метою використання лісових ресурсів для потреб мисливського господарства, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт на природно-заповідних територіях і об’єктах, у лісах населених пунктів, у прикордонній смузі.

Норми Водного кодексу України визначають склад земель водного фонду, підстави та порядок користування ними, встановлюють відповідальність за порушення вимог використання цих земель.

Особливо важливе місце серед джерел земельного права займають укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України.

Згідно з Конституцією України Президент України видає укази і розпорядження, які є обов’язковими до виконання на всій території України. На фоні швидких змін в політичних, економічних, соціальних, екологічних відносинах у земельному законодавстві виникають прогалини, які усуваються саме Указами Президента України.

У земельному праві укази Президента є актуальними і різнобічними, що пояснюється важливістю і різноманітністю земельних відносин.

Навіть неповний перелік указів Президента України щодо регулювання земельних відносин вказує на місце цього виду джерел права у формуванні земельного права в останні роки. Серед указів, що справляють значний вплив на розвиток земельних відносин можна назвати такі:

♦ “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10 листопада 1994р. № 666;

♦ “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” від 8 серпня 1995 р.;

♦ “Про захист прав власників земельних часток (паїв)” від 21 квітня 1998р.;

♦ “Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності” від 12 липня 1995 р.;

♦ “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” від 19 січня 1999 р.;

♦ “Про приватизацію земель сільськогосподарського призначення” від 3 грудня 1999 р.

Важливим джерелом земельного права є також постанови Кабінету Міністрів України, — вищого органу виконавчої влади в державі. Акти Уряду приймаються на підставі і на виконання Конституції України, законів Верховної Ради України та указів Президента України і є обов’язковими до виконання.

Серед передбачених у ст. 116 Конституції України повноважень Уряду є і такі, які відносяться до регулювання і реалізації земельних відносин, зокрема: “забезпечення проведення фінансової, цінової, інвестиційної та податкової політики; поломки у сфері праці й зайнятості населення, соціального захисту, освіти, науки і культури, охорони природи, екологічної безпеки і природокористування.”

На виконання своїх повноважень Уряд, здійснюючи розпорядчі функції, бере активну участь у формуванні земельного права. Про це свідчить перелік актів Кабінету Міністрів, що приймалися в останні роки:

♦ Декрет від 26 грудня 1992 р. “Про приватизацію земельних ділянок”;

♦ Постанова від 12 жовтня 1995 р. № 801 “Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка книги сертифікатів на право на земельну частку (пай)”;

♦ Постанова від 23 березня 1995 р. № 213 “Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”;

♦ Постанова від 25 грудня 1998 р. № 2073 “Порядок державної реєстрації договорів оренди землі”;

♦ Постанова від 24 березня 1999 р. № 440 “Порядок подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”.

Як видно з наведеного переліку, Кабінет Міністрів України активно вживає оперативних заходів щодо налагодження та забезпечення земельного правопорядку.

До джерел земельного права відносяться також накази, інструкції, правила, настанови, які приймаються центральними органами виконавчої влади, до яких відносяться міністерства, державні комітети та відомства (Міністерство аграрної політики України, Держкомзем, Держкомлісгосп, Держкомводгосп і т. д.). їхні акти регулюють відносини в системі свого відомства, але вони мають деякі надвідомчі, іноді координацію функції, які й обумовлюють значення відомчих актів не лише для його співробітників, але і для інших громадян.

Прикладами нормативних відомчих актів, що стосуються земельних відносин, можуть бути:

♦ Вказівка Державного комітету України по земельних ресурсах від 28 березня 1994 р. № 6 “Про порядок підготовки органами Держкомзему України та подання на розгляд органам прокуратури матеріалів про самовільне зайняття земельної ділянки”;

♦ Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 15 лютого 1993 р. № 10 “Про порядок передачі земельних ділянок у приватну власність громадян України”;

♦ Наказ Мін’юсту України та Держкомзему України від 6 червня 1996 р. № 14/5; 48 “Про порядок посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом”.

Нормативні акти організацій приймаються в організаціях, установах та на підприємствах. Вони можуть бути двох видів:

♦ розраховані на працівників даного підприємства;

♦ направлені суб’єктам права, що перебувають поза межами підприємства.

I перші, і другі носять загальний характер, зорієнтовані на неодноразове застосування.

Прикладом першого виду нормативного акту можна рахувати План внутрішнього землеустрою, затверджений повноважним органом сільськогосподарської організації (підприємства). Сюди ж відносяться, наприклад, внутрігосподарські правила КСП щодо правил оранки зябу.

До другого виду нормативних актів організацій можна віднести Правила і порядок землебудівних робіт, затверджений недержавною госпрозрахунковою організацією: вони приймаються на підставі та на виконання вищестоящих нормативних актів вищестоящих органів державного управління — законів, указів, постанов, наказів і т.ін., обов’язкових для виконання громадянами.

    продолжение
--PAGE_BREAK--РОЗДІЛ 4. ЗЕМЕЛЬНІ ПРАВОВІДНОСИНИ 1. Поняття земельних правовідносин

Земельні правовідносини — це суспільні відносини з приводу володіння, користування, розпорядження і управління землею на державному, господарському і внутрігосподарському рівнях як об’єктом господарювання, так і засобами виробництва у сільському господарстві.

Поняття земельних правовідносин охоплює широке коло питань економічного (виробничого) і правового характеру. В основі земельних відносин лежить категорія власності на землю. Тому зміну і розвиток земельних правовідносин пов’язують зі зміною і розвитком форм власності на землю. Земельні відносини як складова виробничих відносин можуть бути як стимулюючим, так і стримуючим фактором у розвитку продуктивних сил.

Характерною ознакою трансформації земельних правовідносин на сучасному етапі є приватизація землі, розвиток багатоукладної економіки на основі поєднання переваг колективної форми організації праці і приватної власності, особистого інтересу в підвищенні продуктивності праці на основі раціонального використання землі. Приватизація земель сільськогосподарського призначення здійснюється через визначення частки кожного члена колективу у спільній власності на землю, передану у колективну власність сільськогосподарських підприємств. Земельні відносини регулюються спеціальним земельним законодавством, яким визначаються правовідносини щодо землі як об’єкта земельних відносин, що виникають у процесі сільськогосподарського виробництва між суб’єктами земельних правовідносин.

Як і інші правовідносини, земельні також складаються з декількох елементів:

♦ норм права, якими необхідно керуватись при вирішенні тих чи інших земельно-правових питань;

♦ суб’єктів права, тобто учасників земельних відносин;

♦ об’єкта права — індивідуально визначеної земельної ділянки, з приводу якої виникають земельні відносини;

♦ змісту земельних правовідносин, тобто права і обов’язки їх учасників, які здійснюють свої дії у точній відповідності з нормами права, переслідуючи мету, заради якої складаються дані земельні відносини. При цьому враховуються особливості суб’єкта і об’єкта цих відносин.

Однією з особливостей земельних правовідносин є те, що держава регулює земельні відносини перш за все в якості органа влади. До такого виду регулювання відносяться: обов’язкові приписи при веденні державного земельного кадастру, санітарні і ветеринарні правила, вимоги щодо охорони природи, земельно-планові обмеження і приписи і т.д. Однак, являючись власником землі, держава виступає в ролі господарюючого суб’єкта, зацікавленого в найбільш продуктивному і раціональному використанні належної їй землі.

Новий зміст і характер земельні відносини отримали в ході проведення нинішньої земельної реформи та виконання Указу Президента України від 3 грудня 1999 р. “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки.” Даний Указ дав новий поштовх для проведення земельної реформи і дозволяє вдосконалити нормативно-правову базу, земельне законодавство, освоїти механізм економічного і правового регулювання нових земельних відносин, організувати нові форми господарювання, які повніше відповідатимуть інтересам селян і суспільства в цілому.

Указом визначено, що при формуванні колективних сільськогосподарських підприємств та створенні приватних (приватно-орендних) сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів й інших суб’єктів господарювання, які базуються на приватній власності, необхідно виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є правовстановлюючим документом, що засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою.

Тобто йдеться про розпорядження земельною часткою (паєм) як власністю. Запроваджується також обов’язкове укладання підприємствами, установами і організаціями, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю) з власниками цих часток (паїв) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах у розмірі не менше одного відсотка вартості орендної земельної частки (паю) з впровадженням коефіцієнта 2,07 до вартості земельних ділянок.

2. Види земельних правовідносин

З урахуванням відмінностей природних властивостей землі та неоднакового господарського її використання можуть виникати різні види земельних правовідносин.

Одні відносини складаються в процесі сільськогосподарського виробництва; інші – під час використання землі в промисловості і будівництві; треті – в лісовому господарстві; четверті – у разі розподілу і використанні земель населених пунктів. Це свідчить про поділ земель за їх основним господарським призначенням. Кожний із названих в пункті першому цього розділу чотирьох елементів правовідносин набуває тут свого значення. Так, земельні правовідносини в сфері сільськогосподарського виробництва мають свої правові норми, свій об’єкт, своїх учасників відносин, свій правовий зміст, що проявляється у здійсненні прав та дотриманні відповідних обов’язків під час сільськогосподарського використання землі. Так само виглядає справа з іншими видами використання земель.

Поділ земельних правовідносин на види можна будувати і за іншими ознаками, в залежності від того, яку особливість земельних правовідносин ми бажаємо виділити і дослідити. Своє юридичне значення має, наприклад, класифікація земельних правовідносин за їх суб’єктом. Учасниками цих відносин можуть бути сільськогосподарські організації, товариства, акціонерні об’єднання, громадяни тощо. За своїм змістом земельні правовідносини характеризуються тими правами й обов’язками, які повинні визначати поведінку їх учасників. Так, праву того чи іншого громадянина на отримання землі відповідає обов’язок державного органа надати чи сприяти в наданні йому земельної ділянки. Праву орендодавця, що здав ділянку в оренду, відповідає обов’язок орендаря своєчасно виплатити орендну плату за користування землею.

За функціональним призначенням земельні правовідносини поділяються на: регулятивні та правоохоронні.

Регулятивні правовідносини – це такі відрегульовані нормами земельного права відносини, які проявляються у вчиненні учасниками даних відносин позитивних дій. Це – звичайні земельні відносини, які зустрічаються у практиці придбання, використання земельних ділянок, приклади про які наводились вище.

Правоохоронні земельні відносини, на відміну від регулятивних, викликаються відхиленнями у поведінці учасника земельних відносин від норми закону. Тому правоохоронні земельні відносини виникають з приводу правопорушень, коли наступає необхідність юридичного впливу на порушника земельного законодавства. Названі відносини можуть виникати і при відсутності правопорушення, коли є загроза його настання. В такому випадку з боку державних органів вживаються охоронні (попереджувальні) заходи, щоб не допустити правопорушення.

Земельні правовідносини можуть поділятись на матеріальні, що виникають внаслідок господарської діяльності, і процесуальні, які виникають на підставі процесуальних норм.

Матеріальні відносини – це правові норми, які встановлюють певні суттєві права і обов’язки учасників земельних правовідносин, наприклад, право на отримання земельної ділянки, зобов’язання охороняти (зберігати) родючість ґрунту.

Процесуальні відносини – це правові норми, які встановлюють порядок подачі заяв, прохань про виділення землі, порядок оскарження рішень державних органів, процедуру розгляду земельних спорів, якщо вони виникають, тощо.

За своїм юридичним змістом найбільш складними являються земельні правовідносини, в яких реалізуються права держави як власника землі. Управлінський державний орган, як і всякий власник, має право повного володіння землею. Ці відносини держави ще називають абсолютними земельними правовідносинами. Однак це не означає, що держава може нехтувати економічними законами чи нормами права, не рахуючись із законними інтересами землекористувачів. Держава, як і всі інші власники землі, повинна намагатися будувати свої відносини з користувачами її землею на взаємовигідній основі.

Державний орган, який діє в якості господарюючого суб’єкта, повинен проявляти підвищену увагу до того, щоб його власні дії та дії його партнерів – володарів землі, не наносили збитків природі, щоб у складених за його участю орендних договорах знайшли відображення належні права третіх осіб, наприклад власників комунікацій, що проходять по земельній ділянці, і т.ін.

Контроль за використанням та охороною земель покладається на відповідні державні служби та їхні органи на місцях: Державний комітет України по земельних ресурсах, який здійснює контроль за станом використання і охорони всіх земель незалежно від їх відомчої належності та форм власності; Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України; Держкомлісгосп України; Держводгосп України.

Земельні правовідносини можуть виникати, змінюватись і припинятись на підставі правомірних і неправомірних дій (правопорушень). Так, наприклад, у разі систематичного порушення земельного законодавства землевласник чи землекористувач може бути позбавлений права на землю. Земельна ділянка може бути вилучена (викуплена) і в разі відсутності порушень, якщо вона стане необхідною для державних чи громадських потреб.

Зміни у змісті земельних правовідносин відбуваються під час часткового вилучення земельних ділянок, наприклад, у випадку угоди сторін про зміну умов договору оренди, а також під час інших обставин, що не приводять до повного припинення права користування землею.

Земельні правовідносини можуть поділятися за ступенем взаємних зобов’язань їх учасників. Вони можуть бути відносинами рівноправності (партнерськими) і відносинами підлеглості однієї сторони іншій. Як правило, рівноправні земельні відносини виникають між тими чи іншими громадянами або юридичними особами. Так, погодження між сусідами про порядок використання суміжних ділянок здійснюється шляхом вільної домовленості. Одна сторона не може диктувати іншій обов’язкових умов поведінки, що не враховують інтересів сусіда. Сторони цих відносин зобов’язані в рівній мірі не порушувати установленого порядку користування землею. Усунення порушень допускається не шляхом “самосуду”, а компетентним органом держави. Партнерські відносини складаються між орендатором і орендодавцем, у тому числі у разі здавання земельної ділянки в оренду, оскільки учасники цих відносин зобов’язані поважати права один одного, добиватись взаємної згоди, не порушувати законних інтересів іншої сторони.

Під час відносин підлеглості складається інший характер поведінки суб’єктів права користування землею. В цих відносинах, як правило, однією із сторін є орган управління, який за законом правомочний давати ті чи інші вказівки землекористувачу, добиватися від нього відповідних дій, контролювати його поведінку тощо. Так, посадова особа землевпорядної служби може вимагати від будь-якої сільськогосподарської організації припинення робіт, що приносять шкоду угіддям, і власник, землекористувач зобов’язані підкоритись цим законним вимогам.

3. Земельно-правові норми

Зміст конкретних земельних правовідносин, а також їх практичний вияв здебільшого залежить від розуміння тієї правової норми, яка служить для них основою.

Земельно-правова норма, як і всяка інша правова норма, має свою внутрішню структуру, тобто складові частини, пов’язані між собою певним логічним змістом. До цих складових частин входять: гіпотеза, диспозиція і санкція.

Першою складовою частиною земельно-правової норми є гіпотеза, тобто опис умов дії правової норми. Причому “умова” не обов’язково повинна бути конкретним описом. Зазвичай лише вказується на ту чи іншу фактичну обставину, подію, діяння. Так, у земельному законодавстві міститься немало статей, в яких описуються дуже короткі фактичні обставини, необхідні для застосування даної правової норми. Цими фактичними обставинами може бути, наприклад, те, що користувач земельної ділянки є громадянин чи державна, громадська організація. В інших нормах мається на увазі громадянин не взагалі, а, наприклад, той, що мешкає у місті, селі. Юридичний статус суб’єкта земельного права служить тут необхідною умовою для застосування відповідної земельно-правової норми. Юридичним фактом може бути також заявлене громадянином бажання створити селянське (фермерське) господарство. В гіпотезі можливе відсилання і на факт, що вимагає застосування норми охорони прав землевласника і землекористувача, оскільки їхні порушені права підлягають поновленню.

Другу частину правової норми складає диспозиція, яка вказує, якою повинна бути поведінка людей, організацій, підприємств, установ у разі наявності передбачених гіпотезою фактичних обставин чи умов. Так, якщо громадянин проявить бажання займатися індивідуальною трудовою діяльністю в сільському господарстві і якщо він має досвід і здібності для цього (“гіпотеза”), йому повинна бути надана земельна ділянка для ведення селянського господарства. В яких розмірах, в якій місцевості, на яких підставах, на яких умовах – відповіді на ці питання треба шукати в диспозиціях інших правових норм.

Санкція – також є складовою частиною земельно-правової норми. Вона, звичайно, може бути відсутньою у правовій нормі, розрахованій на регулювання позитивних діянь. Однак правоохоронна норма передбачає заходи впливу до порушника земельного законодавства, тобто до осіб, що не дотримують приписів регулятивної норми. В охоронній нормі гіпотезою є опис правопорушення. У даному разі факт, що проявляється в неправомірному діянні, служить підставою для застосування заходів примусу. Тут санкція виступає другим елементом охоронної норми, що вказує на юридичні наслідки скоєного правопорушення (вилучення ділянки, штраф тощо). Санкція може бути не лише каральною (штрафною), а й правопоновлюючою, розрахованою лише на поновлення порушеного права.

Особливість охоронної норми в земельному праві полягає ще і в тому, що дана норма може не мати самої санкції, якщо вона міститься в інших галузях законодавства. Так, кримінально-правові санкції за суспільно небезпечні земельні правопорушення треба шукати, як правило, в Кримінальному кодексі України; адміністративно-правові санкції – в Кодексі України про адміністративні порушення. Поновлююча санкція міститься в окремих ст. Цивільного кодексу України, в яких вказано, що правопорушник зобов’язаний відшкодувати потерпілій стороні збитки в повному обсязі. Враховуючи це, охоронні норми в земельному законодавстві можуть бути досить короткими, наприклад, у вигляді формули: “Шкода, (збитки) заподіяна порушенням прав землевласника чи орендаря, підлягає відшкодуванню в повному обсязі.” Сам характер відшкодування міститься, як було вказано, в іншій правовій нормі.

Структурні частини земельно-правової норми (гіпотеза, диспозиція, санкція) викладаються у ст., пунктах того чи іншого нормативного акта по-різному.

Оскільки норми земельного права діють у певному логічному взаємозв’язку, тобто одні із них регулюють позитивні дії людей, інші – правоохоронні – охороняють їх від порушень, то в законодавчій практиці часто допускається роздільне їх формулювання. Це вимагає вдумливого вивчення правових нормативних актів і виникаючих на їх основі земельних правовідносин. Процес пізнання ускладнюється ще й тим, що заради уникнення небажаних повторень у земельному законодавстві є відсилочні статті, тобто норми, які не викладають повністю їх зміст, а відсилають до інших статей даного чи навіть іншого нормативного акта. Застосовується і прямий спосіб викладення тих чи інших елементів правової норми – без відсилання до інших статей нормативного акта.

У кожному випадку для встановлення розуміння правової норми необхідне її тлумачення, аналіз її юридичного змісту. У даному разі важливо встановити мету правової норми, відповісти на питання, яку роль дана норма покликана виконувати у ході регулювання конкретних земельних відносин. У зв’язку з цим земельно-правові норми характеризуються не лише як регулятивні і правоохоронні, про які згадувалось вище. В земельному законодавстві є багато норм, які за способом правових приписів покликані посилити регулятивну і правоохоронну функції земельного права. Це – зобов’язуючі, забороняючі і уповноважуючі норми.

Зобов’язуюча норма проголошує обов’язок вчиняти певні активні дії. Так, окремі статті Земельного кодексу України зобов’язують усіх власників земельних ділянок здійснювати комплекс заходів щодо охорони своїх ділянок у порядку, який встановлено іншими статями даного Кодексу.

Забороняюча норма встановлює обов’язок не вчинювати дій, що забороняються даною нормою. На відміну від зобов’язуючих норм, що вимагають активних дій, забороняючі норми приписують утримуватись від вчинення дій, не бажаних з точки зору закону. Так, окремі статті Земельного кодексу України забороняють порушувати права інших власників чи користувачів земельних ділянок, а також порушувати порядок користування лісними угіддями, водними та іншими природними об’єктами.

Уповноважуюча норма дає право учасникам земельних відносин вчиняти певні дії, вказані у даній нормі, наприклад, проводити посіви і насадження, здавати угіддя в оренду тощо.

    продолжение
--PAGE_BREAK--4. Виникнення, зміна і припинення земельних правовідносин

Земельні відносини виникають, змінюються та припиняються завдяки наявності різних підстав. Однією з підстав виникнення земельних правовідносин являється заява (клопотання) про це зацікавленої особи. Вона оформляється у відповідності з порядком про порушення названих клопотань перед державним органом (чи господарською організацією), в компетенцію якого входить розгляд і вирішення цих питань.

Юридичною підставою на отримання земельної ділянки може бути договір, наприклад, при здачі землі в оренду. Видача (отримання) основного земельного документа (свідоцтва) про право власності, користування, володіння, оренди даної земельної ділянки та інших документів (плану ділянки), а також державна реєстрація права являються в сукупності юридичною підставою, що засвідчує відповідне право на земельну ділянку. Без названих земельних документів та їх реєстрації право на земельну ділянку не виникає.

Після виконання земельного відводу в натурі настає стадія безпосереднього користування землею. При цьому виникають відносини щодо внутрігосподарської організації землекористування, виконання договірних зобов’язань і т.ін. У процесі внутрігосподарського використання землі виникають також земель-но-рентні відносини, тобто відносини, пов’язані з привласненням доходів від експлуатації угідь. Таким чином, у виникненні і розвитку земельних правовідносин проявляється реальна дія земельного законодавства, тобто застосування норм земельного права. При цьому закінчення одних правовідносин являється підставою для виникнення інших.

В процесі використання землі права і обов’язки учасників земельних правовідносин можуть змінюватися. Так, орендатор при погіршенні умов користування землею, викликаних стихійними явищами, має право вимагати зміни раніше вказаних в договорі зобов’язань (наприклад, якщо він поніс значні збитки від посухи, паводка тощо). Зміни в земельних правовідносинах можуть виникати при розробці нового проекту внутрігосподарського землеустрою, після обстеження угідь з метою уточнення їх кадастрових оцінок і т.ін. Зокрема, це може призводити до легальної трансформації угідь (колишня оранка, наприклад, виключається із обробітку і переводиться в пасовисько і навпаки). Таким чином, змінюються права і обов’язки особи, що володіє землею. Тут важливо підкреслити, щоб зміни у земельних відносинах виникали не самовільно, а на підставі конкретної правової норми, тобто у відповідності з вимогами закону.

Припинення земельних відносин. Це зазвичай виникає одночасно з припиненням користування конкретною земельною ділянкою. Підставою для такого припинення являється договір про продаж земельної ділянки, рішення компетентного державного органу про вилучення (викупу) землі для державних чи суспільних потреб. Підставою припинення земельних правовідносин можуть бути такі події чи дії, як смерть громадянина – власника землі чи землекористувача, закінчення терміну оренди землі, добровільна відмова від земельної ділянки, і т.ін.

Припинення земельних правовідносин буває повним або частковим. Так, при зменшенні розмірів земельної ділянки виникає припинення користування нею лише в певній частині, яка відповідає зменшенню її розмірів. Можуть бути припинені відносини орендатора і орендодавця в якійсь частині складеного ними договору (наприклад, погоджене сторонами припинення меліорації угідь, видобутку корисних копалин на цій ділянці). При інших обставинах, вказаних в законі чи договорі, користування припиняється повністю.

Окремі земельні правовідносини можуть припинятися у випадку настання певних подій, наприклад, закінчення контрольної перевірки стану угідь даного господарства. Коли власник землі подає річні відомості по кількості і якості земель, він погашає одне із своїх зобов’язань перед державою. Деякі земельні правовідносини між органами землеустрою і господарством припиняються після затвердження і перенесення в натуру погодженого проекту внутрігосподарського землеустрою.

Правоохоронні земельні відносини припиняються після вчинення учасником цих відносин дій, що усувають правопорушення. Якщо порушник земельного закону притягнутий до юридичної відповідальності, то акт застосування стягнення означає припинення охоронних земельних правовідносин.

РОЗДІЛ 5. ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ 1. Поняття права власності на землю

За своєю природою право власності на землю є одним із основних майнових прав. Виступаючи в якості об’єкта права власності, земля отримує особливі правові ознаки: вона стає “майном”, тобто тим предметом цивільного, а тепер і земельного права, який відрізняють особливі юридичні ознаки.

Сучасне суспільно-правове становище в Україні характеризується тим, що земельні проблеми, і особливо проблеми права власності на землю, викликають підвищений інтерес.

Право власності на землю, дорогу якому проклала Постанова Верховної Ради України від 18 грудня 1990 р. і яке було закріплено Конституцією України, виявилось однією з найскладніших конструкцій для впровадження в українську правову дійсність.

Одним із важливих і відчутних результатів сучасних земельних перетворень є затвердження крім державної також комунальної і приватної власності на землю. З цими змінами українське суспільство опинилось перед необхідністю перегляду змісту правових інститутів, відносин і навіть світогляду. Тепер, в нових економічних і політичних умовах, виявляється, не завжди легко подолати стару однобокість як у розвитку права, так і в правосвідомості. Для права власності на землю, як і для інших інститутів земельного права, сучасний період слід вважати перехідним періодом, коли встановлені основні положення, але багато норм, що роблять застосування цього інституту повноцінним і адекватним, перебувають у стадії формування.

Затвердження державної, комунальної і приватної форм власності на землю засвідчило факт про те, що ці форми власності є інститутами не лише земельного, але й цивільного права. І це є закономірним і природним для конструювання права власності взагалі. Наслідком “проникнення” цивільного права в регулювання відносин земельної власності виявляється в тому числі ускладнення ролі державних і комунальних органів в управлінні земельними ресурсами.

Якщо ж подивитись на проблему з точки зору правосвідомості, то можна виявити наступне. Незважаючи на те, що повернення землі в цивільно-правовий обіг породжує значну кількість проблем, сучасна ситуація не сприяє тому, щоб відмовлятися від погляду на землю як майно. Світовий правовий і суспільний розвиток сформував даний інститут і відшліфував відношення до нього багатовіковою історією права. Практично в усіх державах право приватної власності на землю складає органічну частину майнових прав та всіх існуючих суспільних і економічних відносин. Свідомість світової спільноти сформовано таким чином, що присутність у праві права власності на землю – показник звичайного цивілізованого правового суспільства. Так само як показником цього є не лише констатація даного права, а й уміння регулювати його так, щоб воно не наносило шкоди самому суспільству, природі і державі.

Особливістю права власності на землю в Україні є те, що форми прав на землю визначені законодавством “за суб’єктом.” Конституцією України установлено, що земля може перебувати в державній, комунальній і приватній власності. Таким чином, визначено коло суб’єктів, що володіють правом власності на майно, а також встановлено, що в залежності від суб’єкта, який володіє правами на землю, визначається обсяг прав і обов’язків, що складають зміст того чи іншого виду права власності на землю.

Суб’єкт права власності на землю – це особа, що здійснює володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою на підставі закону. Права всіх суб’єктів права власності на землю рівні і захищаються способами, встановленими законом. До суб’єктів правових відносин, пов’язаних з виникненням права власності на землю, відносяться також особи, що вступають у відносини з приводу отримання даного права. Громадяни і юридичні особи як суб’єкти об’єднані змістом права приватної власності на землю, яке їм надано законодавством.

Суб’єктами права державної і комунальної власності є державні та комунальні територіальні утворення. Участь даних суб’єктів у відносинах щодо власності на землю слід відрізняти від їх ролі в управлінні земельними ресурсами. У першому випадку (через відповідні державні органи) вони виступають в якості сторін у договорах купівлі-продажу чи оренди земельної ділянки, які регулюються цивільним законодавством. У другому випадку суб’єкти виконують встановлені законодавством функції щодо контролю за використанням земельних ресурсів, організації землеустрою тощо. Органи державної влади та управління і органи місцевого самоврядування здійснюють управління і розпорядження землями, що перебувають у державній і комунальній власності.

Право приватної власності служить для задоволення інтересів власників – громадян і юридичних осіб. Державна і комунальна власність на землю забезпечує інтереси великих груп людей: народу України взагалі; населення, що мешкає на території комунальних утворень.

Особливості набуття та припинення права власності на землю залежать від того, чи знаходиться земля у власності громадянина, юридичної особи або державного чи комунального територіального утворення. Дані особливості можуть установлюватися лише законом.

Об’єктом права власності на землю виступає земельна ділянка, яка згідно з цивільним правом має такі ознаки, як:

а) обігоспроможності, тобто земельна ділянка може вільно відчужуватися або переходити від одної особи до іншої (внаслідок наслідування, реорганізації юридичної особи) чи іншим способом, якщо вона не вилучена із обігу чи не обмежена в обігу;

б) земельна ділянка як об’єкт цивільного права є нерухомим майном. На підставі цього положення право власності на земельну ділянку підлягає державній реєстрації. Для земельних ділянок установлена також і спеціальна реєстрація – в органах Державного комітету по земельних ресурсах України;

в) земельна ділянка в залежності від того, чи можливий її переділ без шкоди для її господарського призначення чи ні, може бути визнана ділимим чи неділимим майном. Ця ознака має суттєве значення у тому випадку, коли земельна ділянка перебуває у спільній власності і виникає питання про виділення частки (паю) земельної ділянки одному із власників, а також у випадку необхідності відчуження частки земельної ділянки. У випадку, коли земельна ділянка визнається неподільною, власнику не може бути виділена частка ділянки в натурі, а видається грошова компенсація. Рішення про неподільність земельної ділянки, якщо про це не вказується в законодавстві, приймає суд;

г) наступною ознакою земельної ділянки як об’єкта цивільного чи земельного права є те, що продукція і доходи, отримані внаслідок використання земельної ділянки, належать особі, що використовує цю ділянку на законних підставах.

Ще однією ознакою можна вважати те, що об’єктом права власності земля виступає в якості обмеженої в просторі земельної ділянки. Для неї характерно те, що межі ділянки і її місцезнаходження встановлюються в порядку, закріпленому законодавством про землеустрій.

Однак для землі характерні і ті ознаки, які відрізняють її від іншого майна. Це, перш за все, ті з них, які визначають землю як об’єкт земельного права як такий. Дані ознаки виявляють важливе державне, економічне і екологічне значення землі. Оскільки кожна земельна ділянка невіддільна від усього земельного простору, то на неї розповсюджується певна частина суспільних і державних інтересів, які існують відносно землі як такої. Це не може не впливати на регулювання земельних відносин всіма правовими галузями.

Право власності на землю відрізняється також за своїм змістом.

Відповідно до Цивільного кодексу України власнику належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном. Таким чином, володіння, користування і розпорядження — це невід’ємні складові одного права — права власності.

Основна суть кожного із цих правомочностей являється спільною для всіх видів майна, а отже, і для майна земельного.

Земельне законодавство ввело норми, що визначають специфіку реалізації цих правомочностей в земельних відносинах.

Правомочності володіння дають можливість володіти землею на основі закону, тобто рахувати ЇЇ на балансі, визначати земельну ділянку як частину свого господарства. Крім того, власник на підставі цього права може вимагати повернення землі із будь-якого незаконного володіння.

Користування дає можливість вилучати із землі корисні властивості. Власник може використовувати землю так, як буде вважати за потрібне, але в межах цільового призначення земельної ділянки. Самовільно власник землі змінити цільове призначення використання не має права.

Правомочність розпорядження проявляється в тому, що власник на свій вибір може продати, подарувати, обміняти, успадкувати, здати в оренду, закласти земельну ділянку, тобто на основі і в порядку, передбачених законом, визначити її долю.

Крім того, власники земельних ділянок можуть створювати спільну дольову (пайову) власність шляхом добровільного об’єднання належних їм земельних ділянок, земельних паїв.

Право власності на землю гарантується Конституцією України і захищається способами, встановленими законодавством. Захист порушених прав власності на землю здійснює суд — арбітражний або третейський.

Цивільним кодексом України встановлюються, наприклад, такі способи захисту права власності: визнання права; поновлення порушеного права та присікання діянь, що порушують дане право; визнання угоди недійсною; визнання недійсним акта державного органу чи органу місцевого самоврядування; відшкодування збитків; відшкодування моральної шкоди тощо.

    продолжение
--PAGE_BREAK--2. Право державної власності на землю

У ході проведення земельної реформи в Україні питання про право державної власності на землю має важливе значення для науки і практики. Це питання не мало ніякого значення раніше, коли вся земля була виключно державною власністю, вона не ділилась на власність Союзу РСР та союзних республік. Лише розмежовувалась їх компетенція щодо розпорядження єдиним державним фондом.

Після отримання самостійності і набуття суверенітету Україною в неї виникло право державної, комунальної і приватної власності на землю. Названі форми власності були закріплені Конституцією України, Законом України “Про власність”, Законом України “Про місцеве самоврядування в Україні” та Земельним кодексом України.

Відповідно до норм Земельного кодексу України у державній власності перебувають усі землі України за межами населених пунктів (крім земель права комунальної та приватної власності), а також землі в межах населених пунктів, на яких розташовані об’єкти права державної власності.

Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону.

До земель, що перебувають виключно у державній власності, належать:

♦ землі гірничодобувної промисловості, земельні ділянки із затвердженими родовищами корисних копалин загальнодержавного значення;

♦ землі єдиної енергетичної та космічної систем;

♦ землі залізниць, що належать до державної власності, автомобільних доріг державного значення, землі державних об’єктів повітряного і трубопровідного транспорту, державних установ зв’язку та інформації;

♦ землі Збройних Сил України, Служби безпеки України, інших військових формувань, утворених відповідно до закону;

♦ землі природно-заповідного фонду та інші землі природоохоронного призначення загальнодержавного значення, а також землі територій та об’єктів загальнодержавного значення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

♦ землі лісового фонду, крім земель права комунальної та приватної власності;

♦ землі водного фонду, крім земель права комунальної та приватної власності;

♦ землі державних сільськогосподарських науково-дослідних установ і навчальних закладів та їх дослідних господарств, а також державних учбових господарств навчальних закладів, державних сортовипробувальних станцій і сортодільниць, державних елітно-насінницьких і насінницьких господарств;

♦ землі державних племінних заводів, племінних державних господарств, конезаводів, державних господарств з вирощування хмелю, ефіроолійних і лікарських рослин, фруктів і винограду;

♦ земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади;

♦ землі Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, інших державних наукових установ та організацій;

♦ землі зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Держава може створювати фонд земель запасу для подальшого використання з метою забезпечення загальнодержавних потреб, які необхідні для провадження діяльності, що належить до такої за Конституцією та іншими законами України.

Держава набуває права власності на землю у разі:

♦ примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільних потреб за умови попереднього і повного відшкодування її вартості;

♦ придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

♦ одержання у спадщину;

♦ передачі у власність державі земельних ділянок права комунальної власності територіальними громадами сіл, селищ, міст.

Земельні ділянки права державної власності надаються, як правило, державним підприємствам, установам, організаціям в користування чи оренду. Ці ділянки повинні пройти державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України. Дані органи ведуть державний облік і моніторинг земель, земельний кадастр. У них обліковуються всі державні землі.

Держава є самостійним суб’єктом цивільних і відповідних їм земельних правовідносин, наприклад, в угодах діє як рівноправна сторона. Вона проявляє себе в цьому випадку не як публічна влада, а як звичайний власник землі. На неї розповсюджуються правила і норми про юридичних осіб. Від імені держави виступають її органи влади в межах своїх повноважень. Вони розпоряджаються лише державними землями.

Право державної власності на землю гарантується Конституцією України і набувається та реалізується виключно на підставі Земельного кодексу України, інших законів, що видаються відповідно до нього.

3. Право комунальної власності на землю

Відповідно до ст. 140 Конституції України, а також ст. 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” комунальними утвореннями є село, селище, місто, район у місті. Відповідно до чинного законодавства комунальні утворення є суб’єктами права. До них застосовуються норми і правила про юридичні особи.

У Земельному кодексі України також відмічається, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Право комунальної власності на землю територіальні громади сіл, селищ, міст реалізують як безпосередньо, так і через їх органи місцевого самоврядування.

У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, які не знаходяться у приватній або державній власності, а також земельні ділянки поза їх межами, на яких розташовані об’єкти комунальної власності.

Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть створювати фонд земель запасу для подальшого його використання в своїх інтересах. Ці територіальні громади набувають право комунальної власності на землю у разі:

♦ передачі їм земель права державної власності;

♦ примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів задоволення суспільних потреб за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості;

♦ одержання у спадщину;

♦ придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

♦ з інших підстав, прямо передбачених законом.

Комунальна власність на землю — це власність комунальних утворень в межах їх територій. Однак і тут не всі землі знаходяться в комунальній власності. Вони визначаються методом “відрахування” земель державної і приватної власності.

В першу чергу це землі, зайняті комунальними об’єктами (інженерної і соціальної інфраструктури, школами, лікарнями, підприємствами громадського харчування, театрами, музеями, дитячими установами, комунальним житлом тощо). На території комунального утворення виділяються землі загального користування. Це — дороги, вулиці, сквери, насадження, парки, майдани, пляжі, цвинтарі тощо.

У комунальну власність можуть включатись землі, отримані за рішенням місцевої адміністрації у власників земельних ділянок шляхом їх викупу в установленому порядку, а також землі, що передаються із державних земель.

Усі землі комунальної власності проходять державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України.

Від імені комунальних утворень їх органи місцевого самоврядування здійснюють права володіння, користування та розпорядження комунальними землями. Державними і приватними землями вони не мають права розпоряджатися.

Вони мають право здійснювати об’єднання, обмін, перерозподіл комунальних земель між комунальними утвореннями. Це може здійснюватись на основі договору між ними за згодою з органами державної влади. Крім того вони виконують і публічні функції як органи публічної влади.

На землях права комунальної власності дозволяється будівництво будинків, будівель і споруд відповідно до законодавства та державних стандартів, норм, правил, а також місцевих правил забудови. Забудова повинна здійснюватися згідно з вимогами генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою.

Розміри площі земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків, дачного і гаражного будівництва, спорудження інших будівель і споруд та озеленення територій встановлюються відповідною містобудівною і землевпорядною планувальною документацією з урахуванням вимог, визначених державними нормами і місцевими правилами.

Громадянам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права комунальної власності можуть передаватися у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для спорудження індивідуальних житлових будинків, господарських будівель і гаражів.

Житловим, житлово-будівельним кооперативам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права комунальної власності можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися у довгострокову оренду земельні ділянки для житлового будівництва, розмір яких встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Гаражно-будівельні кооперативи можуть придбати земельні ділянки у власність або у користування на умовах оренди.

Прибудинкові земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, що перебувають у комунальній власності, надаються в постійне користування організаціям або будинковим кооперативам, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації багатоквартирних житлових будинків і утворенні при цьому житлового товариства прибудинкові земельні ділянки передаються безоплатно у власність або надаються в оренду цим товариствам на їх вибір.

Порядок використання прибудинкових земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, визначається спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів та з питань містобудування і архітектури. Розміри та конфігурація прибудинкових територій визначаються на підставі проектів розподілу земель території, кварталу, мікрорайону.

На землях права комунальної власності забороняється діяльність, яка суперечить їх призначенню або може негативно вплинути на здоров’я населення, яке проживає на цих територіях. З метою забезпечення ефективного використання земель, сприятливих санітарних і екологічних умов проживання населення на землях права комунальної власності здійснюється зонування правового режиму їх використання. Порядок зонування і використання цих земель визначається законом.

4. Розмежування земель права державної і комунальної власності

Розмежування земель права державної та комунальної власності регламентується нормами Земельного кодексу України. Завдання цього заходу полягає у визначенні і встановленні в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності.

Порядок щодо розмежування земель права державної та комунальної власності визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях.

Визначення і встановлення в натурі меж земельних ділянок здійснюється під час передачі земель права державної власності у комунальну і навпаки.

Передача земель з державної у комунальну власність здійснюється за рішенням:

♦ Кабінету Міністрів України (крім земельних ділянок, на яких розміщені об’єкти нерухомого майна, що перебувають у сфері управління районних державних адміністрацій);

♦ Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій — щодо земельних ділянок, на яких розміщені об’єкти нерухомого майна, що перебувають у сфері управління районних державних адміністрацій.

Передача земель з комунальної у державну власність здійснюється за рішенням:

♦ сільських, селищних, міських рад — щодо земельних ділянок права комунальної власності відповідних територіальних громад, сіл, селищ, міст;

♦ районних, обласних рад щодо земельних ділянок права спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст, що перебувають в управлінні районних, обласних рад.

Земельним кодексом передбачено певний порядок передачі земель права державної власності у комунальну.

Передача земель права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюється за клопотанням відповідних сільських, селищних, міських рад, а у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст — за клопотанням районних або обласних рад на підставі проектів відведення земельних ділянок.

Передача земель права державної у комунальну власність здійснюється за рішенням Кабінету Міністрів України на підставі висновків:

♦ спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів;

♦ за наявності нерухомого майна права державної власності — спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань державного майна.

За наявності позитивного висновку спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів та з питань державного майна відповідна сільська, селищна, міська рада замовляє землевпорядній організації розроблення проекту відведення земельної ділянки, у комунальну власність.

Проект відведення земельної ділянки що передається у комунальну власність, погоджується відповідною сільською, селищною, міською радою, а у випадках передачі земельних ділянок у спільну власність територіальної громади – відповідними районними або обласними радами, і після одержання позитивного висновку державної землевпорядної експертизи подається відповідно на розгляд Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій згідно з їх компетенцією.

Передача земель права комунальної власності у державну власність здійснюється за клопотанням Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій відповідно до їх компетенції на підставі проектів відведення земельних ділянок.

Передача земель права комунальної власності у державну власність здійснюється за рішенням сільських, селищних, міських рад за наявності позитивного висновку спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Проект відведення земельної ділянки, що передається у державну власність, погоджується з відповідною сільською, селищною, міською радою та Радою міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими державними адміністраціями і після одержання позитивного висновку державної землевпорядної експертизи подається на розгляд рад відповідно до їх компетенції.

Межі земельних ділянок права державної і комунальної власності встановлюються в натурі (на місцевості) на підставі проектів відведення земельних ділянок, що передаються у комунальну чи державну власність, відповідними землевпорядними організаціями.

Органам виконавчої влади і органам місцевого самоврядування, після встановлення меж земельних ділянок права державної і комунальної власності в натурі (на місцевості), видається план меж у розрізі населених пунктів або адміністративно-територіальних утворень.

Порядок складання планів меж та їх зміст визначається спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Організація робіт, пов’язаних з розмежуванням земель права державної і комунальної власності, здійснюється відповідним територіальним органом спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Витрати, пов’язані з розмежуванням земель права державної і комунальної власності, здійснюються за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів.

    продолжение
--PAGE_BREAK--5. Право приватної власності на землю

Згідно з нормами Земельного кодексу України суб’єктами права приватної власності на землю є громадяни та юридичні особи.

Об’єктом права приватної власності на землю є земельна ділянка. В якості об’єкта права приватної власності земельна ділянка відповідає ознакам, установленим для об’єкта земельного права і цивільного права, як нерухоме майно.

Крім того, для того, щоб бути об’єктом права приватної власності, земельна ділянка повинна бути вільною від законодавчих обмежень надання землі громадянам та юридичним особам.

Земельним законодавством закріплені певні категорії земель, які можуть перебувати лише в державній чи комунальній власності і не можуть бути передані у приватну власність.

До таких земель належать:

♦ землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, пасовища, сінокоси, набережні, парки, сквери, бульвари, кладовища), а також землі, надані для розміщення будинків органів державної влади;

♦ землі гірничодобувної промисловості, єдиної енергетичної та космічної систем, транспорту, зв’язку, оборони;

♦ землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

♦ землі лісового фонду, за винятком невеликих (до 5 га) ділянок лісів, що входять до складу угідь сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств;

♦ землі водного фонду, за винятком невеликих (до 3 га) ділянок водойм, боліт, що входять до складу угідь сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств;

♦ землі сільськогосподарських науково-дослідних установ і навчальних закладів та їх дослідних господарств, учбових господарств навчальних закладів, державних сортовипробувальних станцій, сортодільниць, елітно-насінницьких і насінницьких господарств, племінних заводів, радгоспів і конезаводів, господарств по вирощуванню хмелю, ефіроолійних, лікарських рослин, фруктів і винограду.

Перераховані категорії земель — це землі, що перебувають у державній чи комунальній власності, обмежені в обігу чи обмежено обігоспроможні. Щоб стати об’єктом приватної власності, ці земельні ділянки повинні бути переведені в установленому порядку в іншу категорію, із якої можливе надання земель у власність громадян чи юридичних осіб.

Громадяни і юридичні особи можуть володіти правами на землю індивідуально і спільно. Земельним кодексом України визначено положення про те, що земельна ділянка, на якій розташовано об’єкт нерухомого майна, що перебуває у власності двох або більше громадян чи юридичних осіб, належить їм на праві спільної власності.

Земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного із співвласників або без визначення часток співвласників (спільна сумісна власність). Спільна власність на земельну ділянку є спільною частковою власністю, крім випадків, коли Земельним кодексом передбачена спільна сумісна власність на земельну ділянку. Якщо частки учасників спільної власності не можуть бути визначені на підставі закону та не встановлені за згодою сторін, такі частки вважаються рівними.

Кожний учасник спільної часткової власності зобов’язаний пропорційно до своєї частки вносити плату за земельну ділянку, а також нести інші витрати щодо її утримання. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій та у спільній сумісній власності, здійснюється за договором. Типові форми договорів про спільну часткову власність і спільну сумісну власність на земельну ділянку затверджуються спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Право приватної власності на землю як різновидність майнових цивільних прав виникає за такими підставами:

♦ придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

♦ безоплатної передачі із земель права державної і комунальної власності;

♦ приватизації земельних ділянок, що були раніше надані громадянам у користування;

♦ одержання у спадщину;

♦ виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю) внаслідок паювання земель недержавних сільськогосподарських підприємств.

Громадяни України набувають право власності на земельні частки (паї) внаслідок паювання земель сільськогосподарських підприємств, установ та організацій.

Іноземні громадяни можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належить їм на праві приватної власності.

Особам без громадянства земельні ділянки не передаються.

Припинення права власності на земельну ділянку виникає у випадках відчуження земельної ділянки відповідно до законодавства, або смерті власника чи припинення існування юридичної особи. Майже завжди з припиненням права власності на земельну ділянку однієї особи право приватної власності на ту саму ділянку виникає в іншої особи.

Згідно з нормами Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку припиняється у разі:

♦ добровільної відмови власника від права на земельну ділянку;

♦ смерті власника земельної ділянки за відсутністю спадкоємця;

♦ відчуження земельної ділянки;

♦ звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності, на вимогу кредитора;

♦ примусового відчуження земельної ділянки для суспільних потреб;

♦ конфіскації;

♦ порушення законодавства України під час набуття права власності на земельну ділянку.

Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування здійснюється за його заявою до відповідного органу.

Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Дана угода підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У разі добровільної відмови власника земельної ділянки на користь громадянина або юридичної особи між ними укладається угода про переуступлення права, яка також підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:

♦ використання земельної ділянки не за призначенням;

♦ неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які наносять шкоду здоров’ю населенню) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів;

♦ конфіскації земельної ділянки;

♦ викупу (вилучення) земельної ділянки для суспільних потреб, якщо власник не дає згоди на це;

♦ примусового звернення стягнень на земельну ділянку за зобов’язаннями власника цієї земельної ділянки.

У разі настання стихійного лиха, аварій, епідемій та інших надзвичайних обставин земельні ділянки, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, за рішенням органів виконавчої влади можуть бути відчужені (вилучені) з мотивів суспільних потреб у порядку, встановленому Земельним кодексом України. Припинення права власності на земельну ділянку здійснюється за умови повного відшкодування її вартості.

Конфіскація земельної ділянки може бути здійснена виключно за рішенням суду у випадках, обсягах та порядку, встановлених законом.

РОЗДІЛ 6. ПРАВО ЗЕМЛЕКОРИСТУВАННЯ 1. Право постійного і тимчасового користування землею

Земельний кодекс України передбачає право постійного і тимчасового користування землею.

Право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння і користування без встановлення строку земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності.

Право постійного користування земельними ділянками із земель права державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності, а також державні сортовипробувальні станції і сортодільниці, державні елітно-насінницькі господарства.

Державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи та організації одержують земельні ділянки у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей та організації товарного сільськогосподарського виробництва. У разі ліквідації державного чи комунального сільськогосподарського підприємства, установи, організації землі, які перебували у їх постійному користуванні, повертаються власнику.

У разі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ і організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням земельної частки (паю) кожного з них.

Прибудинкові земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, що перебувають у державній або комунальній власності, є державною або комунальною власністю і передаються в постійне користування організаціям або будинковим кооперативам, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації багатоквартирних житлових будинків і утворенні при цьому житлового товариства прибудинкові земельні ділянки передаються безоплатно у власність або надаються в оренду цим товариствам на вибір. Порядок використання прибудинкових земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, визначається спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів та з питань містобудування і архітектури.

Крім того, у постійне користування земельні ділянки надаються релігійним організаціям; установам для потреб оборони; спеціалізованим підприємствам для ведення лісового та водного господарства; організаціям відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів; установам оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення тощо.

Право тимчасового користування земельними ділянками із земель права державної та комунальної власності набувають не лише перераховані вище підприємства, установи та організації, а й окремі громадяни. Це право тимчасового користування вони набувають за договором оренди.

Згідно з вимогами Закону України “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 р. термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п’ятдесят років.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи державної влади приймають при попередньому погодженні цих питань на сесіях відповідних рад.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

♦ районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;

♦ органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради;

♦ громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні та фізичні особи, особи без громадянства.

Землекористувачі, якщо інше не передбачене законом або договором, мають право:

♦ самостійно господарювати на землі;

♦ власності на посіви і насадження сільськогосподарських культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію і доходи від її реалізації;

♦ використовувати в установленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об’єкти, а також експлуатувати інші корисні властивості землі;

♦ на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

♦ споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди, необхідні для використання земельної ділянки за призначенням.

Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Землекористувачі зобов’язані:

♦ забезпечувати використання землі за призначенням;

♦ не допускати будь-яких спроб порушення права користування земельною ділянкою;

♦ додержуватися вимог законодавства щодо охорони довкілля;

♦ своєчасно сплачувати земельний податок або вносити орендну плату;

♦ не порушувати права власників суміжних земельних ділянок, землекористувачів та інших осіб;

♦ додержуватися вимог законодавства щодо використання природних ресурсів;

♦ додержуватися під час здійснення будівництва на земельній ділянці державних стандартів, норм і правил, а також місцевих правил забудови;

♦ своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

♦ зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем.

Землекористувачі можуть нести інші зобов’язання, передбачені законом або договором оренди.

    продолжение
--PAGE_BREAK--2. Порядок надання земельних ділянок у постійне користування юридичним особам

Із вимог Земельного кодексу України випливає, що право постійного користування земельними ділянками із земель права державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності, тобто юридичні особи. Цим Кодексом встановлено також порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам із земель права державної або комунальної власності.

Надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень їх власників за проектами відведення цих ділянок.

Умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок і перенесення їх меж у натуру (на місцевість) визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт.

Юридичні особи, заінтересовані в одержанні земельних ділянок у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертаються з відповідним клопотанням до сільської, селищної, міської ради або місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, які мають право надавати земельні ділянки у постійне користування. Клопотання про відведення земельних ділянок, що надаються у постійне користування Кабінетом Міністрів України, подаються до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.

До клопотання про відведення земельної ділянки додаються документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування. Перелік документів та їх зміст визначаються спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Відповідна сільська, селищна, міська рада або місцева державна адміністрація, Рада міністрів Автономної Республіки Крим розглядають клопотання (заяву) у 10-денний строк і дають згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки.

Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем та після одержання позитивного висновку державної землевпорядної експертизи подається до відповідної сільської, селищної, міської ради або місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, які розглядають його у місячний строк і в межах своєї компетенції приймають рішення про надання земель.

Якщо надання земельної ділянки у користування провадиться обласними державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або Кабінетом Міністрів України, сільські, селищні, міські ради або районні державні адміністрації за місцем розміщення земельної ділянки подають свій висновок обласній державній адміністрації, Раді міністрів Автономної Республіки Крим. Якщо надання земельної ділянки провадиться Кабінетом Міністрів України, висновок подається обласними державними адміністраціями або Радою міністрів Автономної Республіки Крим.

Висновок про надання земельної ділянки приймається місцевими державними адміністраціями або сільськими, селищними, міськими радами у 10-денний строк.

Якщо надання земельної ділянки у користування провадиться Кабінетом Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласна, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації подають свій висновок та проект відведення спеціально уповноваженому органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який розглядає ці матеріали і у 20-денний строк подає їх разом з висновком державної землевпорядної експертизи Кабінету Міністрів України.

У разі відмови сільської, селищної, міської ради або місцевої державної адміністрації у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду питання вирішується у судовому порядку.

У разі задоволення позову щодо надання в постійне користування земельної ділянки рішення суду є підставою для перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) та видачі державного акта на право постійного користування землею.

3. Правові засади оренди землі

Земельний кодекс України максимально враховує різноманітні аспекти земельних відносин в умовах ринкової економіки, створює правові основи ринку землі як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення. Він містить новий – третій розділ “Обіг земельних ділянок”, який врегульовує всі питання, що не відбиті в чинному земельному законодавстві: купівлі-продажу, застави, дарування, успадкування, оренди. Встановлено можливість обміну земельних ділянок, зокрема тих, які орендуються. Визначено механізм продажу земельних ділянок, у тому числі із земель права державної та комунальної власності. Запроваджуються земельні торги (аукціони, конкурси).

В умовах переходу від централізованої системи управління до ринкової економіки найважливішим принципом землеволодіння і землекористування є введення плати на всі землі, що залучаються у господарський оборот. Платежі за землю відповідно до прийнятих законодавчих актів повинні встановлюватися у формі земельного податку й адекватної йому категорії у системі орендних відносин – орендної плати. Їхній розмір визначається на основі кадастрових оцінок, які враховують якість місця розташування земель відповідного цільового призначення.

Оренда, як особлива форма реалізації права власності та господарського використання землі, як основний засіб виробництва в сільському господарстві займає важливе місце у системі економічних категорій і земельних відносин. В економічно-правовому розумінні оренда – це оформлений договором майновий найм, згідно з яким одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (орендареві) майно, засоби виробництва, землю у тимчасове користування за домовлену в договорі оренди плату. Оренда землі – це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Об’єктами можуть бути й земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на них, якщо це передбачено договором оренди. В умовах трансформації форм земельної власності існує обмежений і неврегульований ринок землі, її оренда сприяє залученню у господарський оборот ділянок, формальні чи реальні власники яких із тих чи інших причин не можуть або не бажають використовувати сільськогосподарські угіддя за прямим призначенням.

У цілому в Україні власниками сертифікатів на право на земельну ділянку (пай) стали понад 6 млн. селян, у тому числі в Київській області право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом, одержали 289 948 селян, а 278 652 селянина мають сертифікати. Серед них близько 4 млн. пенсіонерів, а серед працюючих членів сільськогосподарських підприємств лише незначна частина може ефективно господарювати, маючи відповідні знання і досвід. Тому більшість їх бажають передати свої земельні ділянки в оренду. В розвитку орендних відносин зацікавлені фермери, розмір землекористувань яких у середньому менше 30 га, що недостатньо для ведення конкурентоспроможного господарства. Таким чином, є можливість деяким власникам землі розширити свої землеволодіння і сконцентрувати продуктивні угіддя в руках найактивнішої частини сільського населення. В найближчі роки єдиним реальним шляхом створення оптимальних сільськогосподарських землекористувань ринкового типу є оренда землі, оскільки вона виступає одним із дійових регуляторів земельних відносин при відсутності вільного ринку земель.

Оренда землі має глибокі історичні корені. У різних країнах світу вона розвивалася своїм шляхом, тому має певні традиції й національні особливості.

Об’єктивні передумови орендних відносин закладені в самій природі відносин власності, насамперед приватної. Зумовлене економічним, головним чином приватним, інтересом намагання примножити своє майно приводить до його концентрації в руках власників до розмірів, які викликають необхідність надання частини майна (а в певних ситуаціях повністю) у тимчасове користування іншим власникам або фізичним особам на взаємовигідних умовах.

В орендну плату при розвинутій системі ринкових відносин входять як відсоток на капітал, так і рента, тобто додатковий дохід, що сплачується власникові засобів виробництва або власникові різних видів нерухомості і не пов’язаний із безпосередньою підприємницькою діяльністю цього власника. Орендну плату одержує орендодавець, будь-який інший власник, який надає в найм своє рухоме й нерухоме майно.

У радянський період переважала концепція, згідно з якою оренда мала нібито експлуататорський характер і притаманна тільки капіталістичним країнам, тобто країнам із ринковою економікою й правом приватної власності, з тієї причини, що є засобом одержання нетрудового доходу. Масштаби оренди були обмежені, а оренда землі взагалі заборонялася, незважаючи на те, що в країнах із ринковою економікою вона займала важливе місце у системі аграрних відносин. Наукова невідповідність такої концепції очевидна вже тому, що дохід у формі оренди також має трудову основу.

Запропоноване в оренду майно створюється часто працею багатьох поколінь власника, тією ж працею примножується його послідовниками, і дійсний власник має право розраховувати на одержання доходу, який відображає відповідне повернення минулих витрат у формі відсотка капіталу й ренти.

Орендні земельні відносини, що базуються на загальних принципах, мають своєрідну специфіку, пов’язану, насамперед, із особливостями даного виду майна – основного засобу виробництва в сільському господарстві. Хто б не був власником землі, вона як засіб виробництва є загальнонаціональним надбанням, що зумовлює особливості механізму орендних відносин, зокрема пов’язаних із категорією земельної ренти. Ці особливості залежать також від форм земельної власності й господарювання на землі. Дані аспекти проблеми мають принципове значення при розробці та вдосконаленні економічного механізму регулювання ринку землі.

Оренда землі – це форма землекористування, при якій власник землі (орендодавець) передає її на певний тимчасовий строк іншій особі (орендареві) для ведення господарства за особливу винагороду, тобто за орендну плату.

З передачею землі в оренду відбувається розподіл повноважень власника: права власника залишаються з ним, але він переуступає орендареві значну їх частину по використанню землі. Таким чином, повноваження по господарському використанню землі відмежовуються від інших повноважень власника і персоніфікуються в іншому суб’єкті правовідносин.

У теорії “наукового комунізму” утвердилося негативне ставлення до оренди землі. Суть його полягає в тому, що основний орендодавець – великий земельний власник феодального типу, а орендарі – селяни і сільські капіталісти. Вважалося, що оренда відновлює відсталі аграрні відносини, а відповідно з нею пов’язувалося виникнення й привласнення великими землевласниками абсолютної земельної ренти. Тому Декретом про землю, прийнятим ІІ Всеросійським з’їздом Рад у 1917 р., з ліквідацією приватної власності на землю заборонялося надання її в оренду. Але уже в 1922 р. з метою розвитку сільського господарства уряд дозволив оренду землі, хоча із суттєвими обмеженнями – спочатку на 6, потім до 12 років (1925 р.).

У травні 1922 р. був прийнятий Закон “Про трудове землекористування”, але його положення дозволяли передачу землі в оренду тільки селянським господарствам, тимчасово ослабленим стихійним лихом, недостатньою кількістю робочої сили. При цьому загальною вимогою було те, щоб орендарі всю наявну (включаючи орендовану) землю обробляли самостійно.

Проте необхідність розвитку сільського господарства змушувала уряд приймати кардинальніші рішення, зокрема не обмежуватися дозволом передачі землі в оренду фінансово ослабленим господарствам. До цього спонукали й інтереси орендарів, які вимагали продовження строку оренди для того, щоб стимулювати капіталовкладення в орендовану землю, забезпечивши їм можливість встигнути за строк оренди відшкодувати свої капіталовкладення в землю та одержати прибуток. Але і ці кроки уряду не могли у повній мірі використати можливості орендних відносин. Тому в 1925 р. на ІІІ з’їзді Рад СРСР було прийнято рішення усунути перешкоди до ширшого використання права селян передавати свою землю в оренду до двох сівозмін при багатопільній системі обробітку і на строк не більше 12 років при 3-й 4-пільній системі. Цей захід здійснювався з метою найкращого використання землі та надання допомоги бідноті, яка не могла обробляти свою землю через недостатню кількість техніки і засобів виробництва.

Названою постановою дозволялась оренда землі з правом найму робочої сили за умови участі в роботі сім’ї орендаря нарівні з найманими працівниками. Орендна плата справлялася у грошовій, натуральній або відробітковій формах. Основним орендарем на той час був селянин-середняк, який володів необхідними засобами виробництва та робочою силою. Підвищений попит на землю, кращі умови для господарювання, ніж до 1922 р., сприяли вищому рівню використання сільськогосподарських угідь, розширенню посівних площ, інтенсифікації виробництва, що зумовило певне зростання орендної плати. Але незважаючи на позитивні результати застосування оренди землі, уряд вбачав у ній шлях до “формування капіталістичних відносин на селі”. Хоча в 30-х роках до початку “перебудови” оренда землі заборонялась, однак приховані форми її подекуди застосовувалися. Про це, зокрема, свідчить передача земельних ділянок у колгоспах і радгоспах південних областей України та Автономної Республіки Крим корейським бригадам, які вирощували на них за договорами оренди із сільськогосподарськими підприємствами цибулю, огірки, баштанні культури. Традиційно високий рівень агротехніки сільськогосподарських культур корейців давав можливість одержувати на таких ділянках врожаї в декілька разів вищі, ніж мали їх господарства, а умови орендного договору забезпечували взаємну вигоду: колгоспам і радгоспам – виконання й перевиконання планів за рахунок зданої корейцями продукції, а останнім – високі доходи.

Ширший рух за відродження орендних відносин розпочався з так званої внутрішньогосподарської оренди, хоч це було лише жалюгідним нагадуванням оренди, прийнятої в розвинутих країнах і визнаної світовою правовою наукою, оскільки “орендар” у зазначеній системі, по суті, залишався найманим робітником і не був власником одержаного врожаю.

В умовах внутрішньогосподарської оренди селянин так і не відчув себе господарем землі. Такий вид оренди був позбавлений основної функції – формування власника, а отже, не розвивав відносин власності. Орендар повністю залежав від підприємства, в якому працював, він не мав права розпоряджатися виробленою і навіть надплановою продукцією, якщо це не обумовлювалося договором. Орендодавець усе забирав за розрахунковими цінами. Орендарі у даному разі не могли виходити на ринок із своєю продукцією. Вони не одержали прав юридичної особи, тому залишалися незахищеними. Зростаюча інфляція, нестача ресурсів, криза фінансово-розрахункової системи, порушення паритету цін на продукцію сільського господарства та інших галузей зробили неможливим подальше використання такого економічного механізму, як розвиток орендних відносин.

Прийняття Закону України “Про оренду землі” та включення до Земельного кодексу України статей про приватну власність і оренду землі стало одним із важелів приведення виробничих відносин на селі у відповідність із рівнем розвитку виробничих сил та виробничих відносин, у тому числі у сфері землеволодіння та землекористування.

Нині у нашій державі склалися сприятливі умови для розвитку орендних земельних відносин: визначилися земельні власники, розширюються можливості для організації різних форм господарювання, набувають розвитку ринкові відносини. Закон України “Про оренду землі” сприяє цьому, він забезпечує не лише правові відносини між власником землі та орендарем, а й формує певні умови функціонування ринку землі. Можна стверджувати, що майбутній розвиток сільського господарства України великою мірою залежатиме від розвитку в ньому земельно-орендних відносин, а єдиним реальним шляхом створення оптимальних сільськогосподарських землекористувань ринкового типу є оренда землі.

У процесі використання землі як засобу виробництва орендар стає важливою фігурою поряд із великими землевласниками. Підприємець-орендар намагатиметься одержувати із земельної ділянки дохід, не менший від середньої норми прибутку і більший від капіталовкладень у цю землю. Але весь прибуток, створений при використанні орендованої земельної ділянки, він присвоїти собі не може. Певну його частину підприємець-орендар має віддати власникові землі у вигляді земельної ренти за право користування земельною ділянкою. Земельна рента регулярно привласнюється власниками землі.-Вона виступає економічною формою реалізації власності на землю та її природні ресурси і є доходом, не пов’язаним із підприємницькою діяльністю. Але земельна рента – це складова взаємовідносин підприємця-орендаря, інших суб’єктів підприємницької діяльності з власниками землі, оскільки при відсутності власної землі підприємці змушені брати її в оренду. Тобто оренда – це форма землекористування, при якій її власник передає земельну ділянку на певний термін іншій особі (орендареві) для ведення підприємницької діяльності за певну винагороду.

    продолжение
--PAGE_BREAK--4. Договір оренди землі

Відповідно до вимог Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі – це угода сторін про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі.

Невід’ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

а) об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

б) термін договору оренди;

в) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);

г) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

д) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

е) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;

є) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

ж) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених Законом, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Умови договору оренди земельної ділянки діють у випадках, коли після набрання договором чинності законами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Договір оренди земельної ділянки, що перебуває у власності громадян або юридичних осіб, укладається між власником і особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, в порядку, визначеному Законом.

Особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування заяву (клопотання).

Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду провадяться у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

У разі згоди орендодавця надати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір, в якому обумовлюють істотні та інші умови оренди землі.

Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, зазначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід’ємним додатком до договору оренди.

Умови, строки, а також плата за розроблення проекту відведення земельної ділянки, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб, визначаються за згодою сторін.

У разі надходження двох або більше клопотань (заяв) на оренду однієї і тієї ж земельної ділянки, що є у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять земельний аукціон (конкурс) щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший спеціальний порядок.

Порядок набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається орендодавцями з дотриманням вимог законодавства про добросовісну конкуренцію.

Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації.

У разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення договір оренди підписується після перенесення її меж у натуру (на місцевість).

Термін договору оренди земельної ділянки ( у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п’ятдесят років.

Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.

Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються Кабінетом Міністрів України.

5. Орендодавці та орендарі. Їх права та обов’язки

Статус орендодавців та орендарів у земельних правовідносинах визначає Закон України “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 р.

Згідно з нормами даного Закону орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування, сільські, селищні, міські ради.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи державної влади приймають при попередньому погодженні цих питань на сесіях відповідних рад.

Орендарями земельних ділянок є фізичні або юридичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;

б) органи місцевого самоврядування, сільські, селищні, міські ради;

в) громадяни України, юридичні особи, релігійні громадські організації, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні фізичні та юридичні особи, особи без громадянства.

Орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, цим та іншими законами України та договором оренди землі.

Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, є рішення орендодавця.

У разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

Громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в порядку, визначеному Земельним кодексом України та законами України.

При довгостроковому припиненні або розірванні договору оренди за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право на оренду якої набуто за результатами аукціону (конкурсу), орендарю відшкодовуються орендодавцем витрати на його набуття у розмірі, визначеному умовами договору, протягом шести місяців.

Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду у разі згоди заставодержателя.

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

♦ використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

♦ додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;

♦ додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються;

♦ своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов’язаний:

♦ передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням;

♦ вказати в договорі про права третіх осіб на земельну ділянку;

♦ не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Орендар земельної ділянки має право:

♦ самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору;

♦ за згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

♦ одержувати продукцію і доходи;

♦ здійснювати у встановленому порядку за згодою орендодавця зрошувальні, осушувальні, інші меліоративні роботи, будувати ставки та водойми.

Витрати на поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягають, якщо інше не передбачено договором. Підлягають відшкодуванню орендарю витрати на поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за згодою орендодавця, якщо інше не передбачено договором.

Приступати до використання земельної ділянки орендар має право після державної реєстрації договору оренди.

Орендар зобов’язаний виконувати встановлені щодо об’єкта оренди зобов’язання, додержувати вимог, встановлених ст. 22 цього Закону, й виконувати обов’язки відповідно до умов договору оренди та Земельного кодексу України.

Орендар зобов’язаний додержувати режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку, передбаченим законами України.

Орендар має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці громадянами та юридичними особами, включаючи орендодавця.

Захист прав орендодавця здійснюється відповідно до Закону України “Про власність”.

6. Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі

Зміна, припинення, поновлення, розірвання договору оренди землі регламентується Законом України “Про оренду землі” (ст.ст. 25-28).

Зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.

Договір оренди земельної ділянки припиняється у разі:

♦ закінчення терміну, на який було укладено договір;

♦ розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 цього Закону;

♦ одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України;

♦ примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України;

♦ смерті громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 8 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

♦ ліквідації юридичної особи — орендаря.

Після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов’язків, передбачених ст. ст. 22, 23 цього Закону та договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.

У разі припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця.

Якщо недбале ставлення орендаря до земельної ділянки або інші його дії чи бездіяльність призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення, останній зобов’язаний відшкодувати орендодавцю заподіяну шкоду.

У разі відмови орендаря від укладеного договору оренди орендодавець має право на відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за шість місяців з часу підписання договору, якщо відмова не пов’язана з порушенням орендодавцем договору оренди.

Скарги, пов’язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Відповідальність сторін за невиконання зобов’язань за договором оренди землі та порушення земельного законодавства.

За невиконання зобов’язань договору оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законами України та договором.

Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки.

У разі виявлення таких недоліків орендар має право:

♦ вимагати зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки;

♦ утримувати певну суму понесених ним витрат на усунення недоліків орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;

♦ вимагати дострокового розірвання договору.

Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, які виникли в результаті недоліків переданої в оренду земельної ділянки, якщо про такі недоліки земельної ділянки зазначено в договорі оренди.

Орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України.

Орендована для несільськогосподарського використання земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також в інших випадках і межах, передбачених законом.

Орендар має право передавати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення особам, визначеним Законом лише у разі і на строк:

а) тимчасової непрацездатності (хвороби);

б) інвалідності;

в) призову на строкову військову службу до Збройних Сил України, інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України;

г) навчання з відривом від виробництва;

д) обрання на виборні посади в органи місцевого самоврядування та органи державної влади України, якщо згідно з законами України він не може суміщати свою службову діяльність з іншою посадою, займатися підприємницькою діяльністю, одержувати від цього прибуток.

Умови договору суборенди земельної ділянки (ЇЇ частини) мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки (ЇЇ частини) і не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки.

У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

За бажанням однієї зі сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність також визначається Законом. Орендар земельної ділянки має переважне право на отримання орендованої земельної ділянки у власність у випадках і порядку, визначених Земельним кодексом України.

Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб щодо цієї земельної ділянки.

При укладенні договору оренди землі орендодавець зобов’язаний вказати у договорі на існуючі обмеження та обтяження у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, яка передається в оренду. Невиконання орендодавцем такого зобов’язання дає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди та відшкодування збитків.

    продолжение
--PAGE_BREAK--РОЗДІЛ 7. ПРАВО ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВІТУТУ 1. Право сервітуту за римським правом

Право сервітуту має давню історію, яка виходить безпосередньо з часів класичного римського права. Якраз у ті часи були розроблені поняття і принципи сервітуту, більшість з яких не втратила значення і тепер. За римським правом сервітутом вважалося право на чуже майно, що знаходилось у користуванні і належало певному суб’єкту.

Земельний сервітут за своїм змістом становить різновидність права на чуже майно. Він невідділимий від права власності, оскільки відношення сервітуту — це відношення власника і третіх осіб стосовно використання останніми об’єкта власності (майна). Право сервітуту, в розумінні його як сервітуту земельного, розвивається в останній час в Україні, супроводжуючи розвиток права власності на землю. I звичайно, право приватної власності має на цей розвиток найбільш суттєвий вплив.

Безумовно, і до цього існували права, подібні за змістом (але не на правовій основі) з сервітутом (право проходу, проїзду по земельній ділянці користувача). Але право сервітуту відносно земель, що знаходяться в приватній власності, — інститут, не відомий земельному праву останніх десятиліть. Тому проблеми земельного сервітуту виділяються в окремі розділи дисципліни “Земельне право”, без вивчення яких важко зрозуміти деякі сучасні наукові положення.

Отже, у римському праві виділялось два види сервітутів: особисті і майнові.

Особисті сервітути перебували в користуванні майном індивідуально визначеним суб’єктом (особою). Римським правом відрізнялись чотири види особистих сервітутів:

♦ користування, надане виключно одній особі, — цей сервітут полягав у користуванні майном лише однією особою і в особистих цілях;

♦ узуфрукт був набагато ширшим і включав у себе не лише право користування, а й і право привласнення вигоди від майна, тобто право одержувати із майна користь, яка виникає чи добувається із нього внаслідок його природних властивостей;

♦ право користування житлом — даний сервітут був схожий за змістом з двома попередніми, але лише стосовно житла;

♦ право користування чужими рабами чи тваринами — цей сервітут представляв собою наймання рабів чи тварин.

Схожість особистого сервітуту можна знайти в сучасних законодавчих актах права користування майном. Але користування майном у сучасному розумінні з сервітутом не асоціюється і являє собою самостійний вид прав.

Майновий сервітут установлюється на одній земельній ділянці з метою одержання вигоди (користі) для іншої (сусідської) земельної ділянки.

До майнових сервітутів відносяться два основних види:

♦ різновидність сервітутів, що належать спорудам. Виконуючи вимоги даного сервітуту, одна споруда повинна давати вигоду іншій. Наприклад, встановити опору стіні чи надати можливість зливання дощової води з даху: земельні ділянки в даному випадку мали значення “службових” відносно будинків;

♦ “сільський” земельний сервітут існував для земельних ділянок без будівель, або ці будівлі існували для обслуговування земельної ділянки.

Вигода цього виду сервітутів одержувалась або із поверхні землі, де установлено сервітут, або із продуктів, добутих із землі.

1. Сервітути, що проявлялися в одержанні вигоди із поверхні землі, були такими:

♦ право користування існуючою дорогою чи вулицею для проходу чи проїзду. Ширина дороги (вулиці) визначалась для кожного конкретного випадку;

♦ право ходити, переносити вантажі і їздити верхом по чужій землі. Даний сервітут міг бути обмежений у будь-якому із трьох видів користування;

♦ право проїзду і прогону худоби, але без визначення будь-якої конкретної дороги. Однак, установлюючи цей інститут, можна було визначити конкретний напрям, але не більше цього.

До сервітутів, що містять можливості одержувати продукти, відносяться:

а) водні сервітути. їх змістом було забезпечення доставляння води на земельну ділянку за кошти земельної ділянки, обтяжена таким сервітутом. Розрізнялось декілька водних сервітутів:

♦ право користування водою земельної ділянки, обтяженої сервітутом, і пов’язане з цим право проходу і проїзду по ділянці до води;

♦ право влаштування водопою на чужій ділянці для своєї худоби;

б) сервітути, що надають їх власнику право вигону худоби для випасання на чужій ділянці;

в) сервітути, що надають право рублення лісу, видобування крейди, піску, вапна і каміння.

Існував також вид сервітуту, що давав право для проведення водопроводу через чужу ділянку. У такому разі сервітут дозволяв проводити воду лише для потреб ділянки власника сервітуту, а не для будь-якої іншої мети.

Незважаючи на всю різноманітність сервітутів, у римському праві всі вони мали певні подібні властивості, що об’єднували їх в один інститут. Перш за все вони представляли собою право на чуже майно і тому володіли низкою майнових прав за римським правом, зокрема:

♦ право сервітуту не можна було перенести на іншу особу чи земельну ділянку, на користь якої сервітут установлювався, тобто сервітут був невідчужуваним;

♦ неможливо було перенести і просте здійснення права за сервітутом;

♦ сервітут був неподільним.

Як і всяке право, сервітут мав особливі підстави виникнення. Майнові сервітути могли одержувати лише власники чи добросовісні володарі земельної ділянки чи будівлі, на користь яких установлювався сервітут. Якщо ж земельна ділянка, для якої встановлювався сервітут, належала декільком власникам, то право сервітуту відносилось до кожного з них. Сервітут не існував до тих пір, поки хоча б один із власників його не придбав.

Переважною підставою виникнення сервітутів у римському праві було установлення їх правомочною особою. Виникали вони також і внаслідок давності існування.

Особою, що мала право встановлювати сервітут, був власник майна, яким даний сервітут обтяжувався. Аналогічно з придбанням сервітуту, якщо майном на правах власності володіли декілька осіб, усі вони були зобов’язані встановити сервітут для його виникнення.

До способів виникнення сервітуту відносились договір, успадковане розпорядження власника майна – відмова, а також судове рішення.

Придбання сервітуту з урахуванням давності було установлено з метою захисту права сервітуту від можливості зникнення доказів даного права з часом. У цьому випадку вважалося, що довгочасне здійснення права замінює докази щодо правомірного виникнення даного права.

Серед підстав придбання сервітуту через давність було продовження здійснення сервітуту на протязі довгого часу. Для доказування права в даному випадку було необхідне посвідчення початку і кінця реалізації права сервітуту, а також посвідчення здійснення сервітуту. Наскільки дії власника сервітуту були достатніми для доказування його існування, визначав суддя в кожному конкретному випадку.

Наступні підстави, пов’язані з придбанням сервітуту, мали розповсюдження в більшій мірі на особисті сервітути.

Оскільки для сервітуту було встановлено, що він не може бути відчужений і заміна особи чи майна, на користь якої встановлено сервітут, неможливі, то ці обставини диктували і особливості припинення сервітуту. Тому вважалось, що втрата майном чи особою свого сервітуту веде до ліквідації права сервітуту.

Для майнових сервітутів існувало декілька винятків із даного загального правила. У випадку, коли сервітут належав відразу декільком власникам, у разі втрати одним із них свого сервітуту сам сервітут не ліквідовувався, а продовжував діяти в “зменшеному” вигляді у решти власників.

Серед підстав ліквідації сервітуту були:

♦ знищення майна, обтяженого сервітутом — як фізичне, так і вилучення його із громадянського обігу;

♦ поєднання права власності і сервітуту в одній особі;

♦ припинення життя особи — суб’єкта особистого сервітуту чи майна — для майнового сервітуту. У тому випадку, коли сервітут залишався спадкоємцям, він уважався не успадкованим старим, а розпочатим новим сервітутом.

Ліквідовувався сервітут також і внаслідок вилучення земельної ділянки, на користь якої він був установлений.

Припинення сервітутів виникало і за волею власника сервітуту, або шляхом укладення договору з власником майна, обтяженого сервітутом, чи внаслідок невикористання сервітуту. В такому випадку для речових сервітутів їх припинення наступало після двох років невиконання. Ця умова не застосовувалась до “городських” сервітутів. Якщо ж здійснення сервітуту було періодичним, наприклад раз у рік, то для такого сервітуту наслідки його припинення наставали за загальним правилом після 20 років невикористання.

Захист права сервітуту за римським правом провадився спеціальним позовом. Позивачем у даному позові був для майнових сервітутів власник чи добросовісний володар земельної ділянки, для якої встановлювався сервітут.

Приводом для позову служило повне чи часткове порушення сервітуту, яке полягало у повному чи частковому перешкоджанні використання сервітуту відповідачем. Позов був направлений на усунення порушення і відшкодування збитків.

Таким чином, видно, що інститут сервітуту за римським правом становить собою достатньо розвинену і багатосторонню в проявах правову конструкцію.

У подальшому він був покладений в основу тих майнових прав, які найчастіше називають правами на майно осіб, що не являються власниками. Положення, встановлені римським правом, засвоювались і національним правом багатьох держав більш пізнього періоду виникнення. Не пройшло осторонь цього також і право України, доповнене деякими характерними рисами.

2. Право земельного сервітуту в Україні 2.1. Поняття та види земельних сервітутів

Аналогічно римському праву в Україні визнано, що сервітут становить різновидність майнових прав. Це є суттєвим визнанням, оскільки на сервітут поширюються всі інші норми та ознаки майнового права.

Суб’єктами сервітуту слід вважати власників майна, обтяженого сервітутом, з одного боку, та осіб, що здійснюють право сервітуту, – з іншого. За чинним законодавством це повинні бути громадяни чи юридичні особи – власники чи користувачі земельної ділянки або іншої нерухомості. Як і майновий сервітут римського права, сервітут українського права установлюється на користь визначеної земельної ділянки чи іншої нерухомості.

В якості об’єкта сервітуту в українському праві вважаються земельні ділянки.

Право земельного сервітуту визначається не лише як право на майно, а й більш конкретно, як право обмеженого користування чужими земельними ділянками.

Так, згідно з вимогами Земельного кодексу України земельним сервітутом є право обмеженого користування чужими земельними ділянками, встановлене для однієї особи або декількох осіб (приватний земельний сервітут) чи для необмеженого кола осіб (публічний земельний сервітут).

Приватний земельний сервітут встановлюється за домовленістю між особою, що вимагає його встановлення, та власником земельної ділянки. В разі недосягнення такої згоди, рішення приймається у судовому порядку за позовом особи, що вимагає встановлення сервітуту.

Публічний земельний сервітут встановлюється шляхом прийняття відповідного закону, іншого нормативно-правового акта України чи за рішенням суду.

За призначенням Земельним кодексом України встановлюються такі види земельних сервітутів:

♦ проходу — право проходу або проїзду на велосипеді через чужу земельну ділянку;

♦ проїзду — право проїзду на транспортному засобі проїзною частиною через чужу земельну ділянку;

♦ інженерної комунікації — право прокладання та експлуатації державних, комунальних та приватних ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій через чужу земельну ділянку;

♦ водопроводу — право проводити на свою земельну ділянку воду з чужої водойми або через чужу земельну ділянку;

♦ водостоку — право відведення води зі своєї земельної ділянки на чужу або через чужу земельну ділянку;

♦ водозабору — право забору води для потреб своєї земельної ділянки з чужої водойми та право проходу до водойми;

♦ водопою — право поїти свою худобу та право прогону худоби, що веде до водойми;

♦ прогону худоби — право прогону худоби та проходу через чужу земельну ділянку;

♦ пасовища — право сінокосу та випасу худоби на чужій земельній ділянці в періоди, що відповідають місцевим умовам та звичаям;

♦ будівництва — право зведення будівель та споруд на власній земельній ділянці з опорою на сусідню земельну ділянку, або будівель та споруд, що нависають над сусідньою земельною ділянкою на відповідній висоті, право зведення будівель та споруд на сусідній земельній ділянці;

♦ ремонтно-будівельної смуги — право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

♦ охорони довкілля — право здійснювати на чужій земельній ділянці заходи щодо охорони довкілля;

♦ проведення науково-дослідних робіт — право тимчасового користування земельною ділянкою для проведення науково-дослідних робіт;

♦ вилову риби з берега водного об’єкта;

♦ інші способи задоволення потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення відповідних земельних сервітутів.

    продолжение
--PAGE_BREAK--2.2. Правовий режим земельних сервітутів

У главі 17 Земельного кодексу України підкреслюється, що земельні сервітути, встановлені на земельну ділянку, не позбавляють власника цієї земельної ділянки прав володіння, користування та розпорядження нею.

Земельні сервітути підлягають обов’язковій державній реєстрації в порядку, передбаченому Земельним кодексом. Інформація про встановлення земельного сервітуту є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа щодо земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут.

Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку до іншої особи.

Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави і не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Власник, а також користувач та орендар земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, має право, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, відповідної винагороди за його встановлення.

Власникові земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, мають бути відшкодовані збитки, завдані внаслідок користування земельним сервітутом.

Земельні сервітути встановлюються на визначений та невизначений строк.

Норми Земельного кодексу передбачають припинення дії земельного сервітуту. На вимогу власника земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, його дія може бути припинена у зв’язку із виникненням підстав для його встановлення.

Дія земельного сервітуту припиняється на вимогу власника земельної ділянки у разі:

♦ поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут, та власника земельної ділянки, на яку він встановлений;

♦ відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут, від його подальшого використання;

♦ рішення суду;

♦ закінчення строку, на який було встановлено земельний сервітут.

Якщо земельна ділянка, на яку встановлено земельний сервітут, не може бути використана відповідно до ЇЇ призначення, власник цієї земельної ділянки має право вимагати зняття земельного сервітуту з цієї земельної ділянки у судовому порядку.

3 введеним земельного сервітуту власник не позбавляється права володіння, користування і розпорядження своєю земельною ділянкою. Разом з сервітутом у правовий вжиток увійшло поняття “обтяжування” (обмеження) майна сервітутом. Чи попадає правова природа обтяжування в розряд обмежень права власності? Власник обмеженого сервітутом майна не позбавляється ні одного із належних йому прав. Однак він опиняється обмеженим у здійсненні права користування земельною ділянкою в такій мірі, в якій цього вимагає право сервітуту. Він уже не може вільно, на свій розсуд користуватися земельною ділянкою так, як він мав би змогу це робити у разі відсутності сервітуту. Подібне обмеження у праві користування впливає на зміст права власності, відповідно частково і обмежує його.

Як і всяке інше право, встановлене законом, право сервітуту підлягає захисту. Захист здійснюється в судовому порядку. Позов подається особою, що має право на сервітут; відповідачем за позовом є власник земельної ділянки, обтяжений сервітутом. Захист права сервітуту може здійснюватись переважно такими способами:

♦ визнанням права сервітуту в тому випадку, якщо власник відмовляє позивачу в установленому законним порядком праві;

♦ поновленням становища, що існувало до порушення права сервітуту; присікання дій, що порушують право сервітуту чи створюють загрозу цього порушення. Дане порушення може виникнути в тому випадку, коли власник не заперечує сервітуту, але починає будівництво чи оранку на території ділянки, відведеної для здійснення сервітуту, і тим самим перешкоджає його здійсненню;

♦ самозахистом права. В рамках цього права володар права сервітуту може сам здійснити дію, що присікає порушення його прав. Такими діями можуть бути, наприклад, зняття частини паркану, що перешкоджає проїзду;

♦ відшкодування збитків і відшкодування моральної шкоди.

В якості захисту права сервітуту можуть застосовуватись і інші способи, передбачені законодавством.

Таким чином, розвиток сервітуту в законодавстві України має безумовно важливе значення для встановлення нормальних земельних відносин та оптимального використання земельної власності. Сервітут — це суттєвий в сучасних умовах вид прав, детальне розроблення — це додаткова гарантія зменшення конфліктів і спорів під час використання землі.

3. Обмеження щодо використання земельних ділянок

Обмеження щодо використання земельних ділянок регламентується нормами Земельного кодексу України. Право обмеженого використання земельної ділянки обтяжує (обмежує) право власності на земельні ділянки і дає можливість користуватися земельною ділянкою або її частиною в обсязі, передбаченому законом або договором.

Перехід права власності на земельну ділянку не є підставою для припинення встановленого права обмеженого використання цієї ділянки іншими особами.

Права на земельну ділянку можуть бути обмежені законом або договором:

♦ забороною на продаж або інше відчуження певним особам або дозволів на відчуження певним особам протягом установленого строку;

♦ правом на переважну купівлю у разі ЇЇ продажу;

♦ умовою розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків у визначеному проектом порядку;

♦ забороною на зміну цільового призначення земельної ділянки, зовнішнього вигляду нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель, споруд без погодження в установленому порядку;

♦ умовою здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

♦ забороною на провадження окремих видів діяльності;

♦ умовою додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт, у тому числі щодо охорони ґрунтового покриву, тваринного світу, рідкісних рослин, пам’яток природи, історії і культури, археологічних об’єктів, які розміщені на земельній ділянці;

♦ умовою надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації. Визначення меж обмежень земельних ділянок здійснюється проектами землеустрою.

Обмеження щодо використання земельних ділянок настає також у зв’язку з виділенням на даних земельних ділянках охоронних зон, зон санітарної охорони, зон особливого режиму використання земель, санітарно-захисних зон тощо.

Охоронна зона — це територія з особливим режимом використання земель і природокористування, яка виділяється навколо особливо цінних природних об’єктів, водних об’єктів, об’єктів історичної і культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій з метою їхньої охорони і захисту від антропогенних впливів, а також уздовж ліній зв’язку, ліній електропередачі, магістральних трубопроводів, земель транспорту, навколо об’єктів промисловості, для забезпечення належних умов експлуатації, запобігання випадкам можливого ушкодження.

Зона санітарної охорони – це територія з особливим режимом використання земель, що прилягає до підземних та відкритих джерел водопостачання, водозабірних та водоочисних споруд, водоводів, об’єктів оздоровчого призначення, на які поширюються обмеження щодо використання земель з метою забезпечення їхньої санітарно-епідеміологічної надійності.

Режим використання земель у санітарних зонах встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів, з питань охорони здоров’я, водного господарства та геології.

Зони особливого режиму використання земель – це території, що прилягають до військових об’єктів Міністерства оборони та інших військових формувань, призначених для забезпечення безпеки, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, а також захисту населення, господарських об’єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, що можуть виникнути на цих об’єктах унаслідок аварій, стихійного лиха і пожеж.

Режим використання земель у зонах особливого використання земель встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів.

Санітарно-захисна зона – це територія з регульованим режимом використання земель, що відокремлює від житлової забудови об’єкти, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищення рівня шуму, вібрації, ультразвуку, електромагнітних хвиль, радіочастот, електричних полів, іонізуючих випромінювань.

Режим використання земель у санітарно-захисних зонах встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів, а також санітарного нагляду.

РОЗДІЛ 8. ЗЕМЕЛЬНИЙ ОБІГ В УКРАЇНІ 1. Тенденції розвитку земельного обігу

Рух землі в аграрній сфері країни — невідворотний процес. Практично він уже розпочався в умовах самоврядування, у ході проведення земельної реформи.

У власності громадян і юридичних осіб, які самостійно господарюють на землі, станом на 01.07.2000 р. знаходилося 29,4 млн. га сільськогосподарських угідь, із них використовуються в товарному сільськогосподарському виробництві 26,3 млн. га. Власниками сертифікатів на право на земельну частку (пай) було 6,3 млн. громадян. їхнє право вимоги поширюється на 25,2 млн. га сільськогосподарських угідь. Крім того, у резервному фонді поки що залишалося 3,14 млн. га сільськогосподарських угідь, а в запасі — 3,88 млн. га, з яких 1,04 млн. га взагалі не мають землекористувача.

Майже 10,94 млн. громадян приватизували свої ділянки на площі 3,27 млн. га. Ці землі використовуються переважно для ведення особистого підсобного господарства (57,8%), індивідуального житлового будівництва (38,6%) та садівництва (3,5%)1.

У країні зареєстровано 37,6 тис. фермерських господарств, середній розмір сільськогосподарських угідь яких становить 54,8 га2.

Сучасний стан сільськогосподарського землеволодіння не зможе довго зберігатися незмінним. Очевидно, що 6,4 млн. власників невеликих (у середньому в країні по 4,05 га) часток землі не одержуватимуть із них прибуток, який забезпечить їм прожитковий мінімум, не кожен із цих громадян може і бажає працювати на землі.

Станом на 01.07.2000 р. зафіксовано 206,2 тис. нотаріально посвідчених переходів прав на земельну частку, з них 6,9 тис. — на підставі договорів купівлі-продажу. Укладено 5,5 млн. договорів оренди земельних часток. Крім того, орендується 7,5 млн. га земель різних форм власності, у тому числі 23,9 тис. га земель несільськогосподарського призначення. Має місце оренда земельних ділянок іноземними громадянами (Київська і Херсонська області, Автономна Республіка Крим, Севастополь).

Постійно відбуваються купівля-продаж земельних ділянок, переданих громадянам у власність для будівництва та обслуговування житлових будинків і ведення особистого підсобного господарства.

Які ж тенденції розвитку земельного обороту в країні?

Конституція України гарантує громадянам право розпоряджатися власністю на свій розсуд відповідно до Закону. В найближчий період украй необхідно, щоб держава і територіальні громади прискорено розвивали цивілізований ринок земель як систему юридичних, економічних та соціальних відносин, за якою права на володіння, користування і розпорядження земельними ділянками вільно обмінюються за цивільно-правовими угодами між громадянами та юридичними особами без втручання в процеси обміну держави чи органів місцевого самоврядування.

У суспільстві поширені побоювання щодо імовірного сплеску спекуляції землею і створення латифундій. Як показує історичний досвід, таким явищам повністю запобігти неможливо, але зменшити їхні обсяги і негативний вплив можна.

На нашу думку, в першу чергу необхідно здійснити заходи щодо регулювання попиту на землю, особливо у населених пунктах, шляхом:

а) належного територіального планування і функціонального зонування за напрямами дозволеного використання земельних ділянок, що пропонуються на продаж;

б) створення державою та територіальними громадами фонду земель запасу і резервного фонду й узгоджене розміщення їхніх земельних ділянок, здійснення заходів щодо поліпшення землі, у тому числі підготовка земельних ділянок до продажу в інженерному відношенні;

в) регулювання розмірів земельного податку, а також орендної плати.

Як свідчить світова практика, економічні фактори невідворотно спричинятимуть перехід земельної власності у руки великих промислових підприємств, окремих підприємців, банків.

Промислові підприємства, окремі підприємці імовірно намагатимуться скуповувати сільськогосподарські угіддя для різних цілей: організації меліоративних робіт, закладання садів, виноградників, а також спекуляції. Але основною метою при цьому буде наступна передача в оренду земель сільськогосподарським товаровиробникам.

Вкладення вільних грошей у землю в ряді випадків забезпечить у майбутньому значно більший прибуток у вигляді орендної плати, ніж відсотки по банківських вкладах. Крім того, в умовах нестабільності економічної ситуації діяльність банків не завжди передбачувана, і ризик втрати розміщеного в них капіталу дуже великий.

Придбання у власність земельних ділянок буде особливо вигідним для підприємств харчової та переробної промисловості, які зможуть мати стійку сировинну базу створенням вертикально інтегрованої системи виробництва за участю фермерів-орендарів.

Промислові підприємства, деякі великі підприємства зможуть, скупивши значні масиви земель сільськогосподарського призначення, створити великі сучасні сільськогосподарські підприємства, засновані на найманій праці та високому рівні її механізації й сучасних технологіях. Законодавчі гарантії цього, безумовно, позитивного процесу закладені у проекті Земельного кодексу України.

Тенденції розвитку сільськогосподарського землеволодіння і землекористування в Європі та у Північній Америці пов’язані не лише з проникненням у цю сферу промислового капіталу, а й з інтенсивним витісненням дрібних сільськогосподарських товаровиробників. Як відомо, від розміру господарств залежать ефективність використання технічних засобів виробництва, собівартість продукції та її конкурентоспроможність.

Сучасні фермерські господарства в Україні за розмірами нераціональні. При забезпеченні їх необхідною технікою тільки амортизаційні відрахування будуть більшими, ніж вартість валової продукції. Тому значна кількість цих господарств не можуть впроваджувати сучасні технології і поки що існують за рахунок широкого застосування дешевої ручної праці.

Вчені Інституту аграрної економіки УААН довели, що найефективніше конкурентоспроможне господарство, наприклад, зернового, зернового із вирощуванням соняшнику і цукрових буряків та тваринницького напрямів спеціалізації, можливе лише при розмірі площ орних земель у них понад 400 га.

Таким чином, існують об’єктивні економічні передумови концентрації земельної власності в сільськогосподарському виробництві. Основним механізмом забезпечення цього процесу, звичайно, має стати укладення договорів купівлі-продажу. Слід зазначити, що розвиток ринку землі, інтерес до нього промислового і банківського капіталу поряд із невідворотною спекуляцією земельною власністю сприятимуть зростанню цін на землю в більшій мірі, ніж регулятивні заходи держави.

Це не виключає необхідності активізації держави у наступному:

а) розвитку земельного законодавства;

б) удосконаленні системи справляння плати за землю;

в) контролі за меліорацією земель;

г) контролі за виконанням заходів щодо охорони земель;

д) розвитку інфраструктури, планування та забудови населених пунктів;

е) сприянні розвитку інфраструктури ринку землі.

Посилення державного регулювання земельних відносин і землекористування через систему урядових органів не виключає можливості створення недержавних органів земельного ринку. До складу цих органів, які частково можуть фінансуватися державою, мають входити представники власників землі та землекористувачів, посередницьких структур, професійних установ, органів місцевого самоврядування, місцевих державних адміністрацій. Недержавні органи земельного ринку, на наш погляд, можуть виконувати такі функції:

а) здійснювати аналіз кон’юнктури цін на землю;

б) своєчасно оповіщати про вартість землі потенційних покупців і продавців, органи місцевого самоврядування та місцеві органи виконавчої влади, посередницькі організації, пресу;

в) придбавати земельні ділянки в основному з метою впорядкування землекористування проведенням культуро-технічних робіт, укрупненням дрібних ділянок, ліквідацією черезсмужжя, вклинювання, дальноземелля тощо;

г) продавати консолідовані земельні ділянки;

д) регулювати обсяги освоєння земель;

е) надавати пільгові умови інвесторам, які погоджуються на освоєння земельних ділянок із складними ґрунтовими та інженерними умовами;

є) встановлювати обсяги відшкодування втрат сільськогосподарських і лісових угідь з урахуванням втрат на повторне освоєння земельних ділянок.

На перехідний період однією з найактуальніших проблем є законодавче врегулювання обороту сільськогосподарських угідь, які використовуються у товарному сільськогосподарському виробництві.

Доцільно на найближчі десять років обмежити право громадян придбавати у власність сільськогосподарські угіддя площею до 600 га у степовій, 500 – в лісостеповій і до 400 га – у поліській зонах.

На нашу думку, треба не допустити створення загальнодержавного ринку сертифікатів на право на земельну частку (пай). Їх купувати повинні лише громадяни, що постійно проживають в адміністративному районі, де видані ці сертифікати.

Право на відчуження сертифікатів на право на земельну частку (пай) на найближчі п’ять років повинні мати тільки їхні власники-пенсіонери (колишні члени недержавних сільськогосподарських підприємств), а також громадяни у працездатному віці, які переїздять на постійне місце проживання в іншу місцевість або мають намір вкласти одержані від продажу сертифікатів кошти в інше виробництво на території місцевої ради. Інші власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) мають відчужувати свої земельні частки лише при виділенні їх у натурі. Потрібно взагалі заборонити юридичним особам придбавати у власність сертифікати на право на земельні частки (пай) шляхом купівлі-продажу, дарування, міни. Ця заборона не повинна стосуватися придбання у власність земельних ділянок у натурі при реалізації продавцями права вимоги земельної ділянки, посвідченого сертифікатом.

    продолжение
--PAGE_BREAK--2. Розвиток ринку землі

Як відомо, земельні ділянки легально визначаються об’єктом реального обігу землі. Складається відповідна правозастосовна практика. Формується нове законодавство, яке регулює відносини, пов’язані з ринком землі.

“Ринок землі” та “обіг землі” — різні за місткістю словосполучення: перше ширше, ніж друге, і включає поряд із системою угод із землею також механізми та інфраструктуру, що їх забезпечують. Під обігом землі розуміють сукупність угод із землею (земельними ділянками, частиною земельної ділянки, правом на земельну частку (пай), правами на землю). Ринок землі на даному етапі розвитку економіки є:

♦ інструментом і одночасно гарантією реалізації основних конституційних прав громадян та юридичних осіб на землю;

♦ правом мати землю в приватній власності, правом вільно (якщо це не завдає шкоди довкіллю і не порушує прав і законних інтересів інших осіб) здійснювати володіння, користування та розпоряджання землею;

♦ важливим інструментом досягнення мети першого етапу земельної реформи;

♦ невід’ємною умовою і засобом здійснення економічних реформ у цілому.

Внаслідок політичного й економічного характеру в Україні з юридичної точки зору існують два ринки землі: нелегальний (чорний) і легальний.

Легальний ринок землі з самого початку формувався згідно з волею законодавця. З цієї причини ринок земельних ділянок громадян пов’язаний із Декретом Кабінету Міністрів України “Про приватизацію земельних ділянок” від 26 грудня 1992 р. №15, ринок земельних ділянок несільськогосподарського призначення – з Указом Президента України від 19 січня 1999 р. №32 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”. Ринок права на землю пов’язаний також з указами Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10 листопада 1994 р. № 666, “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” від 8 серпня 1995 р. № 720, “Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності” від 12 липня 1995 р. № 608.

Зокрема, станом на 1 січня 2000 р. кількість власників землі та землекористувачів зросла до 22 млн. З 1993 р. започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об’єкти незавершеного будівництва. За цей час органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж понад 1500 земельних ділянок на загальну суму понад 45 млн. грн., із них у 15 обласних центрах України продано 143 земельні ділянки на загальну суму понад як 16 млн. грн.

Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”. Протягом 1999 р. органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж суб’єктам підприємницької діяльності України понад 1 тис. земельних ділянок на загальну суму близько 25 млн. грн. Приклади продажу земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти приватизації, є у кожному регіоні. Найбільше їх у Донецькій та Львівській областях.

Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається дуже повільно. За вісім років тільки 60 відсотків громадян України, яким земельні ділянки було надано у користування, приватизували їх. Тричі переносилися граничні строки завершення приватизації.

У деяких регіонах, зокрема в містах, інших населених пунктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питань приватизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій і кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише три відсотки земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб’єктами підприємницької діяльності об’єкти, перебувають у власності цих суб’єктів. Внаслідок цього недостатньо використовуються можливості наповнення місцевих бюджетів, фінансування за рахунок надходження коштів від приватизації земельних ділянок соціальних програм, будівництва об’єктів соціальної сфери, створення додаткових робочих місць і поліпшення соціально-економічного розвитку територій.

У той же час продаж підприємствам, іншим суб’єктам підприємницької діяльності земельних ділянок несільськогосподарського призначення з державної власності, площа яких становить близько 200 тис. га, відкриває можливість залучення до зведеного бюджету України понад 50 млрд. грн.

Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі, є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації й продажу з державної власності земельних ділянок, зокрема суб’єктам підприємницької діяльності – юридичним особам України, реєстрації земельних ділянок та прав на них, захисту прав власників землі, необґрунтовані обмеження щодо категорій земель, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами чи продані з державної власності юридичним особам. Крім того, відсутнє чітке визначення правового режиму земель несільськогосподарського призначення у населених пунктах та за їхніми межами.

Одним із законодавчих актів у цьому напрямі є Указ Президента України “Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення” від 4 лютого 2000 р. № 168/2000, основні положення якого будуть висвітлені нижче.

3. Правові засади формування ринку земель сільськогосподарського призначення

Відомо, що наша країна має значний і високоякісний фонд сільськогосподарських угідь. Більше третини з них — це особливо цінні продуктивні землі. Проте рівень сільськогосподарського використання їх великою мірою поступається рівню розвинутих країн світу. Основною причиною цього, на наш погляд, є недосконалість земельних відносин, що випливають із форм власності та господарювання.

Орієнтація економіки країни на ринкові відносини вимагала радикальних змін форм власності на землю і форм господарювання на ній. У зв’язку з цим із березня 1991 р. весь земельний фонд України оголошено об’єктом земельної реформи, яка передбачає впровадження різних форм власності на землю та надання власникам права самим вирішувати питання щодо розпорядження нею: господарювати на землі самому, надавати ЇЇ в оренду, заставу, передавати у спадщину, вступати із земельною ділянкою у нові господарські формування тощо. Земля має стати капіталом селянина, яким він може розпоряджатися в процесі господарювання, включаючи можливість його застави для одержання кредитів, що е важливим фактором економічної стабільності сільськогосподарських підприємств. Без цього неможлива організація в аграрному секторі ефективних виробничих відносин. Без приватної власності на землю не можна освоїти ринкову економіку, оскільки земля — один з основних видів виробничих ресурсів.

Тому наближення сільськогосподарського виробника до власності на землю та інші засоби виробництва, тобто формування селянина-власника, треба розглядати як найголовніше завдання земельної реформи і передусім її складової – ринку землі. В даному випадку, якщо селянин не здатний за ринкових умов ефективно розпоряджатися своєю земельною ділянкою, не буде її зберігати, примножувати родючість, вкладати свій капітал і одержувати з неї максимум продукції, то завтра він може її втратити назавжди. У нашій державі в умовах, які склалися при переході до ринку, вирішальну роль у підвищенні ефективності використання землі за приватної власності на землю великого значення набувають й інші аспекти земельних відносин, зокрема економічний механізм, форми та методи господарювання й державної підтримки селянина.

Становлення ринку землі – це вимога часу. В умовах ринку відбуватимуться постійний рух і поліпшення якості сільськогосподарських угідь у зв’язку з тим, що частина власників землі стане банкрутами, інші захочуть збільшити свої наділи за рахунок перших тощо. Зміна власників здійснюватиметься через систему ринкового механізму купівлі-продажу.

В економічному розумінні ринок земель сільськогосподарського призначення є сукупністю економічних механізмів, що забезпечують розв’язання таких завдань, як: реалізація прав власників земельних ділянок на одержання суспільно нормального доходу при їх продажу, рівного для всіх покупців – потенційних виробників сільгосппродукції – доступу до всіх операцій щодо придбання сільськогосподарських угідь; стимулювання раціонального їх використання й забезпечення постійної можливості перерозподілу на користь найефективніше господарюючих суб’єктів тощо.

Ринковий обіг землі належить до вторинних економічних механізмів, використання яких з абсолютною необхідністю вимагає створення більш загальних, фундаментальних економічних і організаційних умов. До подібного роду механізмів можна було б у першу чергу віднести іпотеку та інститут банкрутства.

Для ефективної роботи земельного ринку необхідні як мінімум такі економічні передумови:

1) існування земельних власників, які мають достатню широту повноважень для проведення ринкових операцій із земельними ділянками;

2) наявність стимулів (мотивів) для купівлі земель сільськогосподарського призначення виключно до умов їх наступного використання за цільовим призначенням (це насамперед можливість одержання суспільно нормального доходу від підприємницької діяльності у сфері виробництва і реалізації сільськогосподарської продукції);

3) розгорнутість конкуренції між сільськогосподарськими виробниками, в процесі якої виявляються об’єктивні відмінності у рівні господарювання й ефективності використання земельних та інших виробничих ресурсів, відбувається диференціація цих виробників залежно від рівня дохідності (рентабельності) їхньої виробничої діяльності.

У 1991 – 1996 рр. у країні була ліквідована державна монополія на землю, створені правові умови функціонування багатоукладної економіки, заснованої на поєднанні великого, середнього і дрібного виробництва.

За 1990 – 1996 рр. площа сільськогосподарських угідь на одного мешканця України зменшилася від 1,01 до 0,82 га, а ріллі – від 0,80 до 0, 65 га. Останнім часом у країні спостерігається абсолютне скорочення площ згаданих угідь у сільськогосподарських виробників. Так, за останні 10 років вони зменшилися в цілому на 1,2 млн. га (2,8%). Це пояснюється, зокрема, виключенням із ріллі площ схилів, малопродуктивних, піщаних, кам’янистих земель і відведенням земель для несільськогосподарських потреб (промисловість, транспорт, зв’язок, міське будівництво).

Зародження нових форм господарювання, законодавчо передбачених земельною реформою, змінило структуру землекористування. За рахунок зменшення площі сільськогосподарських угідь у державних підприємствах від 24 відсотків у 1990 р. до 10,8 відсотків у 1996 р. і до 5 відсотків у 2000 р. Збільшилася площа угідь у користуванні й володінні підприємств із колективною формою власності відповідно від 69,5 до 73 відсотків у 1996 р. і до 76,6 відсотка у 1999 р. Зросла площа земель у володінні громадян для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та створення селянських (фермерських) господарств від 6,5 відсотка до 16,2 відсотка (у 2,5 рази) і становила в 1996 р. 6,6 млн. га, у 1999 р. – до 7,4 млн. га, тобто на особисте підсобне господарство населення припадало в 1996 і 1999 рр. 0,34 га проти 0,27 у 1990 р.

Великі земельні площі найродючіших чорноземів, площа яких у структурі сільгоспугідь становить 57 відсотків, або 68 відсотків орних земель, через екстенсивне господарювання зумовили дуже високий рівень освоєності земельного фонду, що має і свої негативні результати. Станом на 1.01.2000 р. структура сільгоспугідь по Україні була такою (у відсотках): рілля – 79,7, пасовища – 11,8, сіножаті – 5,3, багаторічні насадження – 2,3, чого не спостерігається по частці ріллі в жодній з економічно розвинутих країн світу (у США – 19%, Франції, Німеччині – 33, Італії – 31%).

Надмірна розораність призводить до порушення екологічно допустимого співвідношення ріллі, природних лук і пасовищ, лісових і водних ресурсів, негативно позначається на стійкості агроландшафту території країни, а спеціалізація в рослинництві й тваринництві не завжди сприяє збереженню родючості ґрунтів та економії витрат.

Проте аналіз свідчить, що формально конституційна багатоукладна аграрна економіка вимушена розвиватися у псевдоринковому середовищі, а земельна власність не одержала адекватного ринкового змісту й економічно не реалізується. Володіння, використання, розпорядження – суть юридично приватної категорії; економічна приватна власність на землю як об’єкт господарювання реалізується не в абстрактній можливості продати земельну ділянку, а в кількісно визначеному доході від його використання відповідно до цільового призначення. Цей дохід визначає економічні мотиви придбання та продуктивного використання земель сільськогосподарського призначення і є основним об’єктивним фактором формування їхньої продажної ціни незалежно від конкретних методик оцінки тієї чи іншої ділянки. Тобто, купуючи земельну ділянку, покупець орієнтується в першу чергу на майбутній потенціальний дохід від використання даної ділянки за її прямим призначенням.

Таким чином, за десять років аграрних реформ дійсно ринкові умови розвитку сільгоспвиробництва, у тому числі необхідні й достатні передумови формування земельного ринку, не створені. В обставинах, що нині склалися, розгортання ринку сільгоспугідь – це завдання, яке не має перспектив практичної реалізації; така реалізація вимагає попереднього розв’язання глибоких, концептуальних проблем ринкових перетворень в аграрному секторі української економіки.

У практиці ринок земель сільськогосподарського призначення об’єктивно формується і функціонує як відносно замкнутий сектор земельного ринку, де земля одержує специфічну оцінку як особливий (поряд із працею та капіталом) фактор виробництва, що бере участь у створенні сільськогосподарської продукції. Навіть у різних країнах існують законодавчі обмеження щодо зміни цільового призначення сільськогосподарських угідь при їх купівлі-продажу. В нинішній Україні необхідність законодавчого обмеження подібної зміни вкрай потрібна; тут не може бути винятком і норма тимчасової повної заборони.

Як зазначалося раніше, фінансово-виробнича криза аграрного сектора значно знижує дохідність виробничого використання сільськогосподарських угідь порівняно з прибутковістю їх альтернативного використання. Неконтрольовані купівля-продаж земельних ділянок, з одного боку, миттєво призводить до масового виведення сільськогосподарських угідь із виробничо-економічного обігу (як це було в період початкового переділу земель у процесі реорганізації та реформування великих сільськогосподарських підприємств). З іншого боку, в недалекій перспективі розвиток вітчизняного сільського господарства визначатиметься екстенсивними природними факторами, у тому числі наявними сільгоспугіддями. Адже фінансова криза позбавила сільськогосподарських виробників будь-яких можливостей інтенсивного розвитку. Тобто на досить тривалу перспективу зберігається необхідність жорсткого адміністративного закріплення цільового призначення сільськогосподарських угідь при їх купівлі-продажу.

Правомірність і важливість міжгалузевої народногосподарської оцінки землі заперечувати, безумовно, недоречно. Проте в контексті сучасної економічної ситуації реальне становище на потенційному земельному ринку розвивається в повній суперечності з віртуозною конструкцією цієї оцінки, що застосовується до сільськогосподарських угідь. У 1996 – 1998 рр. питома вага збиткових сільгосппідприємств у всіх формах власності зросла від 69 до 92 відсотків, їхні збитки збільшилися від 1420,5 млн. грн. до 4060,9 млн. грн., або рентабельність знизилася від – 11,6 до – 28,3 відсотків. Відповідно зросла “від’ємна дохідність” сільськогосподарських угідь і знизилась їх об’єктивна оцінка, але ціни земельних ділянок, що відводилися під промислову чи житлову забудову, комерційні й реакційні цілі, під впливом інфляції та інших факторів фінансово спекулятивного характеру поступово зростали. Отже, вирішальною передумовою формування повноцінного ринку землі є рентабельна робота сільськогосподарських підприємств, заснована на визнанні суспільної значущості сільгосппродукції, що виробляється. У цьому випадку сільгоспугіддя одержать адекватну економічну оцінку, сформуються реальні стимули перерозподілу (в тому числі й міжгалузевого) земель на користь найефективніше господарюючих суб’єктів, спрацюють такі механізми, як інститут банкрутства та іпотека.

Світовий досвід показує, що в умовах ринкової економіки ефективний розвиток сільського господарства забезпечується на принципах обов’язкового поєднання механізмів ринкового саморегулювання з економічними можливостями держави у сфері виробництва і розподілу продовольства. При цьому роль держави не зводиться до прямої фінансової підтримки товаровиробників: насамперед необхідно створити мінімально достатні загальні умови для підвищення дохідності й рентабельності сільськогосподарської діяльності на принципах ринкового господарювання.

Проведене дослідження щодо формування ринку землі в Україні, зокрема сільськогосподарських угідь, та ефективного їх використання дає можливість зробити такі висновки.

Для успішного проведення земельної реформи і формування її складової — ринку землі — слід сконцентрувати всю діяльність на розв’язанні двох взаємозв’язаних стратегічних завдань:

Щодо формування ефективного господаря-власника у першу чергу треба здійснити:

♦ перерозподіл земель і майна від неефективного до ефективного господаря, для чого потрібно: запровадити приватну власність на землю й механізми реалізації права на власність; забезпечити структуризацію відносин власності; запровадити правові, економічні та організаційні механізми реалізації переваг приватної власності; розвивати і підтримувати малі й середні організаційні форми господарювання;

♦ реструктуризацію збиткових підприємств;

♦ розвиток кооперації та створення кооперативного сектора в АПК;

♦ державну підтримку реальних власників землі та підприємств АПК;

♦ формування спеціалізованої ринкової інфраструктури щодо розвитку ринку землі.

Щодо створення сприятливого економічного середовища та однакових “правил гри” на ринку потребують нагального розв’язання й удосконалення цінова політика, ринок сільгосппродукції та продовольства, кредитний механізм, ринкова інфраструктура, створення спеціалізованих державних земельно-кредитного банку та страхової компанії (з подальшою корпоратизацією), забезпечення цільового кредитування та страхування ризиків у сільському господарстві.

Ефективність використання земель сільськогосподарського призначення — це лише частина проблеми, пов’язаної з їхнім збереженням, поліпшенням якості та охороною. Більш містким поняттям, що об’єднує ефективність і бережливе ставлення до неї як основного засобу виробництва, є “раціональне використання”, яке включає досягнення максимального ефекту в землекористуванні та охорону землі як природного об’єкта у процесі користування нею.

Загальна вимога раціонального використання сільськогосподарських земель реалізується завдяки наданню суб’єктам сільськогосподарської підприємницької діяльності широких прав щодо господарського використання землі та покладених на суб’єкта відповідних обов’язків з її ефективного використання і збереження; наданню суб’єкту прав розпоряджатися землею з метою створення оптимальної за розмірами земельної ділянки, що дає можливість одержувати максимальну кількість сільськогосподарської конкурентоспроможної продукції, яка підлягає реалізації, та максимальний дохід від виробничої діяльності для розширення відтворення.

Подальший розвиток ринку сільськогосподарських земель має відбуватися в основному на рівні сільськогосподарських підприємств, де повинна забезпечуватися реалізація громадянами права власності на землю в процесі реформування існуючих і створення на їхній базі нових форм господарювання ринкового типу та освоєння механізму економічного і правового регулювання земельних відносин.

    продолжение
--PAGE_BREAK--4. Основні напрями розвитку ринку земель житлової та громадської забудови, інших земель несільськогосподарського призначення 4.1. Стан розвитку ринку землі несільськогосподарського призначення

Основні напрями розвитку та регулювання ринку земель житлової і громадської забудови, інших земель несільськогосподарського призначення (далі – Основні напрями) розроблено відповідно до Конституції України, інших законів України з питань приватизації, регулювання земельних відносин, підприємницької діяльності та схвалено Указом Президента України від 4 лютого 2000 р. № 168/2000.

Основні напрями розроблено з метою створення правових, економічних та організаційних умов подальшого розвитку ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення (далі — ринок землі) та його інфраструктури, спрямованих на забезпечення гарантованого Конституцією України права власності на землю громадян, юридичних осіб та держави, ефективного і раціонального використання земель, сприяння розвитку підприємництва, поліпшення соціально-економічного стану в Україні.

Розвиток ринку землі на сучасному етапі передбачає здійснення комплексу заходів з використанням правових та економічних важелів регулювання ринкових земельних відносин щодо:

♦ прискорення приватизації земельних ділянок громадянами шляхом їх безоплатної передачі з державної у приватну власність та юридичними особами шляхом купівлі-продажу (первинний ринок);

♦ створення умов для вільного обігу земельних ділянок та прав на них (вторинний ринок).

Функціонування ринку землі має здійснюватись на засадах соціальної справедливості, забезпечення державних, суспільних і приватних інтересів, законності, ефективності, прозорості, відкритості, забезпечення збалансованого розвитку населених пунктів, а також інших територій, охорони і раціонального використання землі та інших природних ресурсів.

Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.

Починаючи з 1992 р., в Україні здійснюється приватизація земельних ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, ведення особистого підсобного господарства, селянського (фермерського) господарства та інших потреб. Станом на 1 січня 2000 р. Кількість власників землі і землекористувачів зросла до 22 млн., з них 10,7 млн. громадян України вже приватизували свої земельні ділянки загальною площею 3,2 млн. гектарів.

З 1993 р. започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об’єкти незавершеного будівництва. За цей час органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж понад 1500 земельних ділянок на загальну суму понад 45 млн. грн., з них у 15 обласних центрах України продано 143 земельні ділянки на загальну суму понад 16 млн. грн.

Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”. Протягом 1999 р. органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж суб’єктам підприємницької діяльності України понад 1 тис. земельних ділянок на загальну суму близько 25 млн. грн. Приклади продажу земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти приватизації, є у кожному регіоні. Найбільше їх у Донецькій та Львівській областях.

Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається дуже повільно. За вісім років тільки 60 відсотків громадян України, яким земельні ділянки було надано у користування, приватизували їх. Тричі переносились граничні строки завершення приватизації.

У деяких регіонах, зокрема у містах, інших населених пунктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питань приватизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій та кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб’єктами підприємницької діяльності об’єкти, перебувають у власності цих суб’єктів.

Внаслідок цього недостатньо використовуються можливості наповнення місцевих бюджетів, фінансування за рахунок надходження коштів від приватизації земельних ділянок соціальних програм, будівництва об’єктів соціальної сфери, створення додаткових робочих місць та поліпшення соціально-економічного розвитку територій.

У той же час продаж підприємствам, іншим суб’єктам підприємницької діяльності земельних ділянок несільськогосподарського призначення з державної власності, площа яких складає близько 200 тис. га, відкриває можливість залучення до зведеного бюджету України понад 50 млрд. грн.

Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі, є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації і продажу з державної власності земельних ділянок, зокрема суб’єктам підприємницької діяльності – юридичним особам України, реєстрації земельних ділянок та прав на них, захисту прав власників землі, необґрунтовані обмеження щодо категорій земель, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами чи продані з державної власності юридичним особам. Крім того, відсутнє чітке визначення правового режиму земель несільськогосподарського призначення у населених пунктах та за їх межами.

В Україні недостатньо розвинуті фінансово-правові механізми придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та забезпечення прозорості операцій із земельними ділянками на вторинному ринку, не створено умови для ефективного функціонування ринкових інституцій (земельних бірж, земельних банків, земельних аукціонів тощо), які б забезпечували розвиток і функціонування вторинного ринку землі, відсутня достовірна та доступна інформація про земельні ділянки, їхню вартість, ринкову історію (інформація про динаміку зміни в часі вартості земельної ділянки) й обмеження щодо їх використання, відсутні також і механізми забезпечення повноти сплати податків і зборів (обов’язкових платежів) до бюджетів і державних цільових фондів, зборів з операцій на ринку землі.

Недосконалою є організація проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Обтяжливі процедури попереднього погодження з органами виконавчої влади та місцевого самоврядування умов спорудження об’єктів на земельних ділянках несільськогосподарського призначення, оформлення та затвердження проектної документації і одержання дозволів на забудову цих земельних ділянок.

4.2. Завдання щодо реалізації Основних напрямів ринку землі

Реалізація Основних напрямів розвитку ринку земель потребує вирішення відповідних завдань, а саме:

а) щодо безоплатної передачі земельних ділянок несільськогосподарського призначення у власність громадянам України та продажу цих земельних ділянок суб’єктам підприємницької діяльності:

♦ розроблення та вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок несільськогосподарського призначення і прав на них;

♦ надання фізичним та юридичним особам можливості вибору різних дозволених видів функціонального використання земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

♦ розроблення механізмів щодо конкурентних способів набуття права власності та права на оренду земельних ділянок (земельні аукціони, тендери, конкурси на право забудови, здійснення інвестиційних проектів тощо);

♦ удосконалення процедур набуття права на забудову власниками та орендарями земельних ділянок;

♦ удосконалення організаційно-правових механізмів надання концесій для будівництва і експлуатації транспортної та міської інженерної інфраструктур;

♦ визначення особливостей реалізації права власності на землю у вільних економічних зонах та територіях пріоритетного інвестиційного розвитку;

б) щодо формування інфраструктури ринку землі, забезпечення її функціонування, створення умов для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості операцій та зменшення інвестиційного ризику на цьому ринку:

♦ створення інфраструктури ринку землі, зокрема у складі земельних бірж, земельних банків та інших фінансово-кредитних установ, забезпечення умов для утворення підприємств, установ, організацій різних форм власності, що надаватимуть інформаційні, консультативні послуги, спеціалізованих навчальних закладів тощо;

♦ сприяння створенню консалтингових і рієлторських підприємств та банку даних попиту і пропозицій на ринку землі;

♦ створення державного реєстру земель в складі державного земельного кадастру;

♦ визначення переліків і забезпечення оприлюднення інформації щодо розміщення, якісної характеристики, можливих напрямів використання та початкової ціни земельних ділянок, інвентаризацію яких проведено, для продажу їх з державної власності на конкурентних засадах;

в) щодо запровадження в Україні ефективної системи вивчення попиту та пропозицій, розвитку менеджменту та маркетингу на ринку землі:

♦ визначення та щорічного затвердження по кожному населеному пункту переліку земельних ділянок для їх можливого продажу і формування обсягів надходження коштів до бюджету від їх приватизації;

♦ створення маркетингових фірм з обслуговування ринку землі та підготовку спеціалістів із земельного менеджменту;

♦ періодичної публікації відомостей про попит і пропозиції на земельні ділянки, створення для цього, у разі необхідності, спеціального друкованого органу;

г) щодо забезпечення оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в ринкових умовах:

♦ запровадження незалежної системи оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, прав на них, в тому числі в комплексі з об’єктами нерухомості;

♦ створення механізмів забезпечення прозорості операцій на ринку землі та вільного доступу до визначення ринкової вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення та прав на них;

♦ надання державної підтримки щодо підготовки та діяльності спеціалістів з експертної грошової оцінки земельних ділянок для обслуговування ринку землі;

♦ організації державного регулювання діяльності фізичних та юридичних осіб, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок (ліцензування, сертифікація, атестація тощо);

д) щодо створення механізму узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі функціонування ринку землі:

♦ удосконалення механізму примусового викупу земельних ділянок для державних і громадських потреб;

♦ запровадження системи громадського обговорення інвестиційних проектів розвитку інфраструктури та обслуговування територій;

♦ організації розроблення місцевих правил забудови найбільш інвестиційно привабливих територій з визначенням можливих напрямів використання земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

♦ формування раціонального землекористування та забезпечення ефективного використання земельного фонду несільськогосподарського призначення і методів його оцінки;

♦ визначення порядку узгодження умов використання земельних ділянок несільськогосподарського призначення згідно із містобудівною документацією, місцевими правилами забудови;

♦ розроблення економічних механізмів стимулювання власників, орендарів земельних ділянок щодо збереження та поліпшення екологічного стану земель несільськогосподарського призначення, а також історико-культурної спадщини, та неприбуткового використання земельних ділянок для особливих соціальних, екологічних, історико-культурних цілей;

е) щодо забезпечення правового захисту прав учасників ринку землі:

♦ удосконалення системи компенсацій за нанесення збитків власникам чи орендарям земельних ділянок внаслідок обмежень щодо їх використання, попереднього і повного відшкодування власникам і орендарям вартості вилучених земельних ділянок, нерухомого майна та інших втрат;

♦ встановлення гарантій прав власників землі у разі її вилучення для державних і громадських потреб;

♦ забезпечення рівних можливостей громадянам України і юридичним особам України щодо набуття прав власності та інших прав на земельні ділянки, а також іноземним фізичним і юридичним особам щодо набуття права на оренду земельних ділянок;

ж) щодо удосконалення економічного механізму функціонування та регулювання ринку землі, створення прозорої інформаційної системи для забезпечення функціонування і регулювання цього ринку:

♦ розроблення механізмів залучення громадянами України та юридичними особами України коштів з метою придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та розрахунків за придбані земельні ділянки і забезпечення впровадження зазначених механізмів;

♦ створення правових підстав для залучення до ринкового обігу прав на земельні ділянки несільськогосподарського призначення;

♦ запровадження прогресивної шкали оподаткування земельних ділянок, що не використовуються за призначенням;

♦ розроблення планів приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення з урахуванням містобудівної та землевпорядної документації, даних державного земельного кадастру;

♦ розроблення схем приватизації земель із наступним коригуванням генеральних планів, іншої містобудівної та землевпорядної документації;

♦ забезпечення можливості одержання інвесторами інформації, необхідної для набуття права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення або права на їх оренду та умов їх використання.

    продолжение
--PAGE_BREAK--4.3. Організаційно-правові засади регулювання ринку землі

Для узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі формування первинного і функціонування вторинного ринку земель здійснюється відповідне регулювання з боку органів державної влади та місцевого самоврядування.

Реалізацію державної політики у цій сфері здійснюють уповноважені на це центральні та місцеві органи виконавчої влади, а також органи місцевого самоврядування відповідно на загальнодержавному та місцевому рівнях.

На загальнодержавному рівні передбачається прийняття нормативно-правових актів з питань:

♦ розмежування земель державної і колективної власності;

♦ реєстрації земельних ділянок несільськогосподарського призначення, інших об’єктів нерухомого майна та прав на них;

♦ розподілу і перерозподілу земель;

♦ розроблення основних засад і способів приватизації земель;

♦ надання земельних ділянок несільськогосподарського призначення у користування державним підприємствам, установам, організаціям;

♦ примусового викупу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для задоволення державних чи громадських потреб;

♦ планування територій населених пунктів і розроблення місцевих правил забудови територій населених пунктів;

♦ удосконалення основних засад справляння плати за землю;

♦ ведення державного земельного кадастру;

♦ організації землеустрою і землевпорядкування;

♦ здійснення державного контролю за використанням землі власниками та орендарями земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

♦ вирішення земельних спорів.

Державне регулювання на загальнодержавному рівні передбачає застосування економічних важелів впливу на ефективне та екологічно безпечне функціонування ринку земель. 3 цією метою передбачається опрацювання та застосування механізмів:

♦ введення спеціальної плати за неосвоєні землі за прогресивною шкалою залежно від строку володіння земельною ділянкою;

♦ оподаткування за прогресивною шкалою операцій з перепродажу земельних ділянок залежно від строків перебування земельної ділянки несільськогосподарського призначення у власності однієї особи з метою запобігання спекуляціям на ринку землі;

♦ оподаткування за прогресивною шкалою земельних ділянок, які тривалий час не використовуються за призначенням.

На місцевому рівні здійснюється регулювання питань:

♦ перерозподілу і використання земель відповідно до планів земельно-господарського устрою, містобудівної документації та місцевих правил забудови;

♦ оформлення і реєстрації прав на землю;

♦ справляння плати за земельні ділянки;

♦ спрямування коштів, отриманих від приватизації земельних ділянок, на розвиток соціальної сфери, сприяння формуванню адаптованого до вимог ринку землеустрою;

♦ здійснення землеустрою і землевпорядкування;

♦ здійснення моніторингу ринку земельних ділянок;

♦ виконання інших завдань, спрямованих на розвиток ринку земель несільськогосподарського призначення.

5. Правові засади купівлі-продажу земельних ділянок

Купівля-продаж земельних ділянок здійснюється у відповідності з Порядком посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. Даний Порядок розроблений Мін’юстом України і Держкомземом України та затверджений спільно виданим ними наказом від 6 червня 1996 р. №14/5;48 (із змінами та доповненнями, внесеними згідно з наказом Мін’юсту України та Держкомзему України від 01.06. 98 р. №31/5; 59) з метою забезпечення реформування земельних відносин, удосконалення методів приватизації земельних ділянок, забезпечення умов запровадження земельного обігу відповідно до із Земельного кодексу України, Закону України “Про плату за землю”, Декрету Кабінету Міністрів України “Про приватизацію земельних ділянок”, Указів Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва”, “Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності”, “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” та “Про захист прав власників земельних часток (паїв)”.

Цей порядок застосовується щодо випадків відчуження власниками земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і індивідуального гаражного будівництва, а також відчуження права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом.

Купівля-продаж земельних ділянок громадянами для ведення селянського (фермерського) господарства у місцевих Рад понад площу, що передається безплатно, провадиться з дотриманням вимог Земельного кодексу України.

Рішення відповідної Ради з цього питання є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки та його нотаріального посвідчення.

Громадяни мають право продавати або іншими способами відчужувати (заповідати, дарувати, обмінювати) без зміни цільового призначення земельні ділянки, а також право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом.

У випадках продажу права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянські (фермерські) господарства та громадяни, які мають право їх створити.

Договір відчуження земельної ділянки посвідчується в нотаріальному порядку.

У разі продажу земельної ділянки застосовується грошова оцінка цієї ділянки, яка провадиться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельної ділянки громадянам здійснюється за ціною, визначеною за згодою сторін.

Сплата вартості земельної ділянки, придбаної за договором купівлі-продажу, коли продавцем виступає відповідна місцева Рада, здійснюється шляхом перерахування покупцем відповідної суми на банківський рахунок продавця.

Сплата вартості земельної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, коли покупцем виступає місцева Рада, а продавцем є громадянин, здійснюється у порядку, визначеному за згодою сторін.

До договору купівлі-продажу, коли продавцем є відповідна місцева Рада, додається рішення цієї Ради про продаж земельної ділянки та план земельної ділянки з визначенням її розмірів. При відсутності плану земельної ділянки він виготовляється землевпорядними та іншими організаціями, які мають на це дозвіл, за рахунок коштів продавця.

До договору купівлі-продажу земельної ділянки якщо продавцем є громадянин, додається державний акт на право власності продавця на земельну ділянку. У випадку, коли продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідні відмітки на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого була посвідчена угода про продаж всієї земельної ділянки, приєднується до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті з цього приводу погашається відповідною місцевою Радою. Другий примірник державного акта, який зберігається в місцевій Раді, також погашається нею та передається до архіву.

Якщо договір обтяжений заставою землі, то питання купівлі-продажу земельної ділянки вирішуються відповідно до Закону України “Про заставу”.

В усіх випадках до договору відчуження земельної ділянки додається довідка про визначення грошової оцінки земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки без вказаних у пункті 2.6 документів, у тому числі про сплату вартості земельної ділянки, реєстрації у місцевій Раді не підлягає.

Справляння державного мита при купівлі-продажу земельної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, здійснюється у відповідності із законодавством України.

Право власності на земельну ділянку виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта, що посвідчує це право.

6. Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення регламентується Указом Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” від 19 січня 1999 р. № 32. Даний продаж стосується земель, що перебувають у державши або комунальній власності і запроваджується з метою створення умов для ефективного використання землі, стимулювання підприємницької діяльності, заохочення інвестицій.

Об’єктами купівлі-продажу відповідно до цього Указу є земельні ділянки, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

Дія цього Указу не поширюється на:

♦ земельні ділянки, надані у користування та передані у власність громадянам України із земель, що перебувають у державній або комунальній власності, для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, дачного і гаражного будівництва, садівництва, а також громадянам і юридичним особам України для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

♦ земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності і не можуть бути передані у колективну та приватну власність.

Продавцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення є:

♦ щодо земель комунальної власності — сільські, селищні, міські ради або уповноважені ними органи;

♦ щодо земель державної власності — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим. Рішення про продаж земельних ділянок зазначені органи виконавчої влади приймають за попереднім погодженням цих питань на сесіях відповідних рад. Покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення можуть бути:

♦ громадяни України — суб’єкти підприємницької діяльності;

♦ юридичні особи України.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення може придбаватися одним покупцем, а також кількома покупцями у спільну сумісну або у спільну часткову власність.

Земельні ділянки несільськогосподарського призначення продаються покупцям, яким належать об’єкти нерухомого майна, що розташовані на такій земельній ділянці.

Земельні ділянки несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, щорічно визначаються у переліку, який затверджується радами або уповноваженими ними органами, місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим.

На підставі затвердженого щорічного переліку відповідні місцеві державні органи земельних ресурсів розробляють технічний паспорт кожної земельної ділянки, в якому зазначається її правовий режим, кількісні та якісні характеристики, а також проект її відведення.

Положення про технічний паспорт земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яка підлягає продажу, затверджується Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Громадяни — суб’єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, заінтересовані у купівлі земельних ділянок несільськогосподарського призначення, подають до відповідної сільської, селищної, міської ради або уповноваженого нею органу, місцевої ради або уповноваженого нею органу, місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим заяву (клопотання) установленого зразка.

Зразок заяви (клопотання) та порядок ЇЇ подання затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Сільська, селищна, міська рада або уповноважений нею орган, місцева державна адміністрація, Рада міністрів Автономної Республіки Крим у місячний строк від дня надходження заяви (клопотання) приймає рішення про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення.

Рішення сільської, селищної, міської ради або уповноваженого нею органу, місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення між покупцем і продавцем.

Організацію купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення здійснюють місцеві державні органи земельних ресурсів.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення підлягає нотаріальному посвідченню і є підставою для оформлення відповідного державного акта на право власності на цю земельну ділянку.

Вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах або його органами на місцях на підставі експертної грошової оцінки.

Оплата вартості земельної ділянки несільськогосподарського призначення може здійснюватися за згодою сторін із розстроченням платежу.

Право власності на придбану земельну ділянку виникає після одержання державного акта на право власності на землю, який видається покупцеві за умови сплати ним вартості придбаної земельної ділянки.

За видачу державного акта на право власності на землю справляється плата в порядку та розмірах, що визначаються Кабінетом Міністрів України.

Державний акт на право власності на землю реєструється місцевими державними органами земельних ресурсів. Форму державного акта на право власності на землю затверджує Кабінет Міністрів України.

Кошти, одержані від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності, у розмірі 90 відсотків зараховуються відповідно до Державного бюджету України або на спеціальні бюджетні рахунки рад, на території яких знаходяться придбані земельні ділянки.

Для компенсації витрат, пов’язаних з організацією продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на рахунки місцевих державних органів земельних ресурсів зараховується 10 відсотків вартості проданих земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебували у державши або комунальній власності.

Спори, що виникають у процесі продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, вирішуються судом або господарським судом у встановленому порядку відповідно до їх компетенції.

Громадяни — суб’єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, які є власниками об’єктів нерухомого майна, в тому числі об’єктів незавершеного будівництва та законсервованих об’єктів, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України, подають відповідно заяву та клопотання про купівлю земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких ці об’єкти розташовані, за зразками згідно з додатками:

♦ щодо земель комунальної власності — до відповідної сільської, селищної, міської ради або уповноваженого ними органу;

♦ щодо земель державної власності — до відповідної місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим.

У заяві громадянина України — суб’єкта підприємницької діяльності зазначаються відомості про заявника: прізвище, ім’я, по батькові та паспортні дані: серія і номер, ким і коли виданий, місце проживання, ідентифікаційний номер фізичної особи — платника податків та інших обов’язкових платежів, у клопотанні юридичної особи України — найменування, місцезнаходження, банківські реквізити, організаційно-правова форма, ідентифікаційний код.

До заяви (клопотання) додаються такі документа:

♦ копія свідоцтва про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності;

♦ договір купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, або інші документа, що посвідчують право власності на нього;

♦ державний акт на право постійного користування землею або договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди).

У разі придбання земельної ділянки у спільну власність до заяви (клопотання) додається список покупців з визначенням частки земельної ділянки.

Сільська, селищна, міська рада або уповноважений нею орган, місцева державна адміністрація, Рада міністрів Автономної Республіки Крим після надходження заяви (клопотання) у термін, визначений Указом Президента України від 19 січня 1999 р. № 32, приймає рішення про відмову в продажу земельно ділянки несільськогосподарського призначення з таких підстав:

♦ неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

♦ виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

♦ стало відомо, що стосовно покупця порушено справу про банкрутство або про припинення діяльності юридичної особи.

Рішення про відмову в продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення доводиться до відома покупця у письмовій формі в установлений термін органом, який прийняв рішення.

Рішення про відмову в продажу такої земельної ділянки, а також залишення заяви (клопотання) покупця без розгляду більше місяця може бути оскаржено у судовому порядку.

    продолжение
--PAGE_BREAK--7. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян

Земельним кодексом України передбачена безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян із земель права державної або комунальної власності. Ця передача здійснюється місцевими державними адміністраціями або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка знаходиться у його користуванні, подає заяву до відповідної місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування за місцезнаходженням його земельної ділянки. Зазначена земельна ділянка передається у власність громадянину на підставі відповідного рішення цих органів та кадастрових матеріалів, що підтверджують її розмір.

Громадянин, зацікавлений в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки, яка перебуває в державній або комунальній власності, для цілей, передбачених Кодексом, подає заяву до сільської, селищної, міської ради або до місцевої державної адміністрації за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві зазначаються бажані розміри і місце розташування ділянки та мета її використання.

Відповідна сільська, селищна, міська рада чи місцева державна адміністрація розглядає заяву і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність дає дозвіл на замовлення проекту її відведення. Склад, зміст проекту відведення земельної ділянки та порядок його розгляду і затвердження встановлюються спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Відповідна сільська, селищна, міська рада чи місцева державна адміністрація у місячний строк розглядає проект відведення земельної ділянки та приймає відповідне рішення.

У разі відмови сільської, селищної, міської ради чи місцевої державної адміністрації у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку. Рішення суду є підставою для розробки проекту відведення земельної ділянки, перенесення в натуру (на місцевість) і видачі документа, що посвідчує право власності на землю.

Громадяни мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок права державної або комунальної власності в таких розмірах:

♦ для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для недержавних сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;

♦ для ведення селянського господарства — до 2 га;

♦ для будівництва і обслуговування житлових будинків у сільських населених пунктах — до 0,25 га, в селищах — до 0,15 га, в містах — до 0,1 га;

♦ для індивідуального дачного будівництва — до 0,1 га;

♦ для будівництва індивідуальних гаражів — до 0,01 га.

Громадяни, які виявили бажання вести фермерське господарство, подають до місцевої державної адміністрації, якщо земельна ділянка перебуває в державши власності, або до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка перебуває в комунальній власності, заяву, підписану головою створюваного фермерського господарства.

У заяві на відведення земельної ділянки зазначаються:

♦ бажані розмір і місце розташування земельної ділянки;

♦ кількість членів фермерського господарства;

♦ відомості про досвід роботи в сільському господарстві і наявність кваліфікації або спеціальної підготовки.

Заяву громадянина про передачу земельної ділянки у власність або надання в оренду відповідна місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає у місячний строк. У разі їх згоди щодо передачі або надання земельної ділянки громадянин замовляє розроблення проекту її відведення.

Проект відведення земельної ділянки погоджується в порядку, визначеному спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Рішення про передачу у власність або надання в оренду земель громадянам для ведення фермерського господарства приймають відповідні місцеві державні адміністрації або сільські, селищні, міські ради у місячний строк.

8. Право дарування, успадкування, обміну та застави земельних ділянок

Право дарування земельної ділянки мають власники землі (громадяни і юридичні особи). Загальні положення про дарування, так само як і при регулюванні інших цивільно-правових угод, регулюються цивільним законодавством.

По договору дарування одна сторона безоплатно передає іншій стороні земельну ділянку у власність.

Для забезпечення угоди дарування розроблена спеціальна форма договору дарування земельної ділянки.

У відповідності з вимогами Земельного кодексу України власник земельної ділянки може передавати земельну ділянку або її частину у власність громадянину, юридичній особі, а також державі або органу місцевого самоврядування за договором дарування.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування можуть відмовитися від договору дарування земельної ділянки, якщо вона несе небезпеку для життя і здоров’я громадян, тваринного і рослинного світу або обтяжена боргами, які перевищують її вартість.

Дарування земель права державної і комунальної власності не допускається.

Громадяни та юридичні особи можуть відмовитися від дарованих земельних ділянок за будь-яких обставин.

Нотаріально посвідчений договір дарування земельної ділянки або її частини є підставою для видачі новому власнику ділянки державного акта на право власності на землю.

Успадкування земельної ділянки виникає на підставі цивільного законодавства за заповітом або законом. У разі успадкування за заповітом право приватної власності виникає на підставі складеного у відповідності з законодавством заповіту власника земельної ділянки в порядку та в строки, встановлені заповітом і законом. Спадкоємець стає власником землі після проходження процедури вступу до успадкування і реєстрації права власності в державних органах. Успадкування по закону здійснюється в порядку, встановленому законом, у відповідності з правилами спадкування майна родичами померлого.

Згідно з вимогами Земельного кодексу України у разі смерті громадянина право власності на належну йому земельну ділянку або її частину переходить у спадщину за заповітом або законом на підставі цивільного законодавства з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Не допускається подія між спадкоємцями земельної ділянки, якщо це призводить до унеможливлення використання її за призначенням.

За відсутності спадкоємців або у разі відмови від спадкоємства земельна ділянка передається у державну власність.

У разі успадкування земельної ділянки особою, яка не досягла повноліття, її законні представники можуть до досягнення спадкоємцем повноліття передавати цю земельну ділянку в оренду. Свідоцтво про успадкування земельної ділянки є підставою для видачі спадкоємцю державного акта на право власності на землю.

Земельна ділянка фермерського господарства, яка успадковується, поділу між спадкоємцями не підлягає і передається тому із членів господарства або із членів спадкоємців будь-якої черги, хто виявив бажання вести фермерське господарство. Спадкоємець фермерського господарства повинен відповідати вимогам Земельного кодексу. За наявності декількох спадкоємців спір про переважне право спадкоємця фермерського господарства розглядається в судовому порядку.

Спадкоємці у разі відмови від участі у веденні фермерського господарства мають право на відчуження земельної ділянки шляхом продажу фермерського господарства та одержання відповідної частини спадщини.

Із судового рішення право приватної власності на землю виникає у тих випадках, коли судом приймається рішення про надання чи поновлення права приватної власності на землю громадянина чи юридичної особи.

Дане рішення приймається в порядку судового захисту права власності на землю. Способи захисту передбачені законодавством і відповідають способам захисту права власності на землю взагалі.

До підстав придбання земельної ділянки, що допускаються законом, відносяться:

♦ спадкування земельної ділянки;

♦ придбання за давністю користування.

Виникнення права приватної власності земельної ділянки за давністю користування нею можливе лише у випадку довгого, відкритого і безперервного володіння землею як своїм власним майном. Тому виключена можливість придбання права власності за давністю користування, якщо майно використовувалось особою на підставі договірних відносин чи якщо на протязі довгого часу основний володар визнавав дане майно своїм.

Початок строку придбання за давністю користування як підстави для виникнення права власності на земельну ділянку може йти з дати затвердження права приватної власності на землю в законодавстві України, тому що до цього моменту особа не може рахуватись власником державної земельної ділянки “як своєї".

Земельний кодекс України передбачає обмін земельних ділянок. Земельні ділянки, що перебувають у приватній власності, можуть обмінюватися одна на іншу в будь-якому співвідношенні. У разі згоди особи, які бажають обміняти свої земельні ділянки, укладають угоду про обмін, яка підлягає нотаріальному посвідченню. Нотаріально посвідчена угода є підставою для переоформлення державних актів на право власності на землю.

Угоди з питань дарування, успадкування, обміну земельних ділянок укладаються у письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

Угоди щодо земельних ділянок, на яких розміщені будинки, будівлі і споруди, незалежно від прав на ці земельні ділянки, будинки, будівлі і споруди оформляються одним договором.

Договір повинен містити такі умови:

♦ сторони угоди (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

♦ вид угоди;

♦ предмет угоди ( кадастровий план та опис земельної ділянки, ЇЇ правовий режим, у тому числі обмеження і сервітути, кадастровий номер, дані про нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці);

♦ підстави набуття особою прав на земельну ділянку і розміщене на ній нерухоме майно (приватизація, купівля, успадкування);

♦ відомості про відсутність заборон на здійснення угод щодо даної земельної ділянки і тісно пов’язаного з нею нерухомого майна;

♦ відомості про відсутність або наявність обтяжень земельної ділянки правами третіх осіб (застава, оренда, особливий режим використання, сервітути, майнові права тощо);

♦ дата передачі прав на земельну ділянку;

♦ ціна угоди;

♦ зобов’язання сторін.

Угоди щодо земельних ділянок вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.

Застава земельної ділянки — це спосіб забезпечення виконання зобов’язань.

3 огляду на заставу кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов’язання одержати задоволення з вартості заставленої земельної ділянки переважно перед іншими кредиторами. Застава (іпотека) земельної ділянки виникає у зв’язку з договором чи законом.

Предметом застави (іпотеки) може бути земельна ділянка, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, або частка в праві спільної власності на земельну ділянку та земельна ділянка, яка може бути відчужена заставодавцем і на яку може бути звернено стягнення.

Предметом застави може бути земельна ділянка, яка переходить у власність заставодавця після укладення договору застави.

Предметом застави не можуть бути земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, приватизація яких заборонена відповідно до вимог Земельного кодексу України.

Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу лише за згодою всіх власників.

Земельні ділянки, які перебувають у громадян та юридичних осіб на праві власності або оренди, за згодою власника можуть бути передані в заставу для забезпечення кредитних організацій. Якщо в заставу передається частина земельної ділянки, попередньо встановлюються її межі. Особливості застави земельної ділянки регулюються законом.

    продолжение
--PAGE_BREAK--9. Придбання права власності на земельні ділянки, зайняті об’єктами незавершеного будівництва та автозаправними станціями

Особливості регулювання придбання права власності на земельні ділянки, зайняті об’єктами незавершеного будівництва, визначаються вимогами Указу Президента України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” від 28 травня 1999 р. №591.

Відчуження об’єктів незавершеного будівництва, що є в комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування.

Покупцями об’єктів незавершеного будівництва можуть бути:

♦ громадяни України;

♦ громадяни іноземних держав;

♦ особи без громадянства;

♦ юридичні особи, зареєстровані на території України, у статутному фонді яких відсутня частка державної власності;

♦ іноземні юридичні особи.

Покупці об’єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об’єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені у встановленому порядку для будівництва. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду. Земельні ділянки, що не підлягають продажу згідно вимогами Земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду з правом першочергового їх придбання орендарем у разі зняття заборони на передачу зазначених ділянок у недержавну власність.

Іноземним юридичним особам, громадянам іноземних держав, особам без громадянства, спільним підприємствам, міжнародним об’єднанням за участю іноземних юридичних осіб, земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти незавершеного будівництва, не продаються, а надаються лише в довгострокову оренду.

Рішення про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями (органами приватизації).

Для включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів, що підлягають приватизації, органи, які здійснюють управління відповідними об’єктами незавершеного будівництва, подають органам приватизації такі документи:

♦ проектно-кошторисну та технічну документацію щодо об’єкта незавершеного будівництва;

♦ довідку про відведення земельної ділянки, про об’єкт незавершеного будівництва, а в разі відсутності такого відведення — пояснення про його причини.

Приватизація об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом:

♦ продажу на аукціоні, за конкурсом;

♦ викупу (за наявності одного покупця);

♦ передачі на умовах відповідного договору (включаючи договір оренди або договір про спільну діяльність) особам, які можуть бути покупцями, для завершення будівництва або внесення до статутного фонду господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією в установленому порядку після завершення будівництва відповідного об’єкта, продажу під розбирання.

Функції з управління частками (паями, акціями), що належать державі у майні господарських товариств, до статутних фондів яких передані як внесок об’єкти незавершеного будівництва, до завершення їх будівництва і приватизації в установленому порядку здійснюються відповідно до законодавства.

Переважне право на приватизацію часток (паїв, акцій), що належать державі у майні господарського товариства, надається учасникам господарського товариства, до статутного фонду якого було передано об’єкт незавершеного будівництва.

У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації Державний комітет України по земельних ресурсах та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі якої перебуває об’єкт незавершеного будівництва, у місячний термін вживають заходи до відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва.

Вартість земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах чи його органами на місцях на підставі експертної оцінки.

Представник органу приватизації і власник приватизованого об’єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, у п’ятиденний термін після сплати повної ціни продажу об’єкта підписують акт про передачу об’єкта.

Будівельні матеріали, які знаходяться на будівельному майданчику об’єкта незавершеного будівництва, можуть бути продані на аукціоні, за конкурсом, шляхом викупу.

Обов’язковими умовами приватизації об’єктів незавершеного будівництва є:

♦ встановлення строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва;

♦ заборона продажу об’єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, до моменту завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть змінюватися за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування з укладенням додаткового договору. Правове регулювання придбання права власності на земельні ділянки, зайняті автозаправними станціями, здійснюється Указом Президента України “Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню” від 29 грудня 1993 р.

Право на приватизацію автозаправних станцій та земельних ділянок мають:

♦ громадяни України;

♦ громадяни іноземних держав;

♦ особи без громадянства;

♦ юридичні особи, зареєстровані на території України, у статутному фонді яких відсутня частка державної власності;

♦ іноземні юридичні особи.

Приватизація автозаправних станцій та земельних ділянок здійснюється шляхом їх продажу на аукціоні.

Вартість автозаправної станції визначається органами приватизації, виходячи з відповідної вартості з урахуванням індексу інфляції.

Вартість земельної ділянки визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах чи його органами на місцях на підставі експертної оцінки.

Порядок укладання договорів купівлі-продажу та оплати автозаправних станцій і земельних ділянок визначається пропорційно їх початковій вартості, виходячи з остаточної ціни продажу на аукціоні.

Право власності покупця на земельну ділянку настає з моменту реєстрації свідоцтва про право власності на автозаправну станцію місцевим органом Державного комітету України по земельних ресурсах, про що робиться відповідний запис у земельно-кадастрових документах і що посвідчується Державним актом на право власності на землю.

РОЗДІЛ 9. ПРАВОВА ОХОРОНА ЗЕМЕЛЬ 1. Завдання, зміст і порядок охорони земель

Охорона земель, як визначено Земельним кодексом України, – це система правових, організаційних, економічних, екологічних заходів, спрямованих на раціональне використання земель, запобігання необґрунтованому вилученню сільськогосподарських та лісових угідь для інших потреб, захист від шкідливого природного і антропогенного впливу, на відтворення родючості ґрунтів, продуктивності земель лісового фонду, забезпечення режиму земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Охороні підлягають усі землі незалежно від їх призначення, форми власності і господарювання.

Вимога охорони земель торкається усіх її користувачів як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського напряму, а також державних органів і посадових осіб, що вирішують питання землекористування.

Завданнями охорони земель є забезпечення збереження та відтворення земельних ресурсів, екологічної цінності природних і набутих якостей земель.

Головною турботою повинна бути охорона цінних родючих сільськогосподарських угідь. Для потреб промисловості і будівництва дозволяється відводити землі гіршої якості. Орні та інші цінні для сільського господарства угіддя можуть вилучатись лише у виключних випадках, коли відсутні інші варіанти відведення.

У землеробстві охорона родючості земель – щоденний обов’язок сільськогосподарських підприємств, яка виявляється для них непростим завданням. Це – збереження і покращання ґрунтів, попередження деградації і пошкодження земель від ерозії, інших негативних наслідків господарської діяльності.

Необхідне стимулювання впровадження екологічно безпечних технологій виробництва і проведення комплексу агротехнічних, меліоративних та інших ґрунтозахисних заходів; повинні вводитесь у практику науково обґрунтовані нормативи землекористування, що представляють собою оптимальну структуру використання землі. 3 цією метою здійснюється міжгосподарський і внутрігосподарський землеустрій.

Правова охорона земель має певний зміст. Гарантом забезпечення охорони земель виступає держава. Охорона земель забезпечується шляхом проведення охоронних заходів та визначення видів і методів їх здійснення.

Охорона земель включає:

♦ обґрунтування і досягнення раціонального землекористування;

♦ захист сільськогосподарських та лісових угідь від необгрунтованого вилучення їх для інших потреб;

♦ захист земель від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, пересушування, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами та від інших несприятливих природних і техногенних процесів;

♦ охорону перезволожених земель;

♦ попередження погіршення естетичного стану та екологічної ролі антропогенних ландшафтів;

♦ консервацію деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь.

3 метою забезпечення екологічної і санітарно-гігієнічної безпеки громадян здійснюється стандартизація і нормування в галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів шляхом прийняття комплексу взаємопов’язаних нормативних документів, які визначають взаємопогоджені вимоги до об’єктів, що підлягають стандартизації і нормуванню.

Згідно з вимогами Земельного кодексу України нормативні документи із стандартизації в галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів повинні містити:

♦ основні положення;

♦ визначення термінів і понять, класифікації земель та ґрунтів;

♦ опис методів, методик і засобів визначення складу земель та властивостей ґрунтів;

♦ вимоги до збирання, обміну, оброблення, збереження, аналізу інформації та програмування кількісних і якісних показників стану земельних ресурсів;

♦ метрологічні норми, правила, вимоги до організації робіт;

♦ інші нормативи із стандартизації в цій галузі.

У галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів встановлюються такі нормативи:

♦ екологічної безпеки землекористування;

♦ якісного стану ґрунтів;

♦ гранично допустимого забруднення ґрунтів;

♦ показники деградації земель та ґрунтів;

♦ технологічні нормативи використання сільськогосподарських угідь.

Нормативні документи із стандартизації в галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів затверджуються Держкомземом України.

Поліпшення стану деградованих земель здійснюється шляхом рекультивації.

Рекультивація порушених земель, як визначається Земельним кодексом України, — це комплекс організаційних, технічних і біотехнічних заходів, спрямованих на поліпшення стану земель, відновлення ґрунтового покриву на певній території та продуктивності порушених земель.

Планування, проектування та виконання робіт, пов’язаних з рекультивацією порушених земель, здійснюється за умови:

♦ визначення мінімально необхідних розмірів земельних ділянок, які були порушені, їх якості та грошової оцінки, а також обсягів фінансування, необхідних для реалізації землеохоронних заходів;

♦ виконання в установленому порядку робіт, які передбачають пошарове, відповідно до структури ґрунтового профілю, зняття і роздільне складання верхнього, найбільш родючого та наступних шарів ґрунту;

♦ врахування особливо цінних продуктивних земель, а також земель, які перебувають під природно-заповідними, історико-культурними і курортно-рекреаційними об’єктами;

♦ виявлення та попередження можливих негативних екологічних наслідків порушення земель, його впливу на екологічний стан і якість земельних ресурсів на прилеглих територіях;

♦ виявлення та попередження можливого негативного впливу відвалів порід і ґрунтів, забруднених небезпечними речовинами, на здоров’я людини, окремі природні ресурси і довкілля в цілому.

Землі, структура рельєфу, екологічний стан ґрунтів і материнських порід та гідрологічний режим яких зазнали змін унаслідок проведення гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, підлягають комплексній рекультивації і мають бути приведені у стан, придатний для суспільно корисного їх використання.

Земельне законодавство України передбачає певні вимоги щодо охорони земель від забруднення небезпечними речовинами.

Господарська та інша діяльність, яка зумовлює забруднення земель і ґрунтів понад встановлені гранично допустимі концентрації небезпечних речовин, забороняється.

Нормативи гранично допустимих концентрацій небезпечних речовин у грантах, а також перелік цих речовин затверджуються органами виконавчої влади у галузі охорони довкілля і санітарно-епідеміологічного нагляду за погодженням з органами виконавчої влади з питань аграрної політики, лісового і водного господарства.

Забруднені небезпечними речовинами земельні ділянки використовуються з встановленими обмеженнями, з обов’язковим дотриманням вимог щодо запобігання їх небезпечному впливу на здоров’я і добробут людини, природні ресурси та довкілля.

Результати обстеження і вимірювання рівнів забруднення ґрунтів враховуються під час прийняття рішень щодо надання земельних ділянок у користування або їх вилучення з обороту, зміни характеру і режиму використання земель, а також щодо залучення нових земельних ділянок для цільового використання.

Умови використання та охорони забруднених земель обов’язково узгоджуються з органами санітарно-епідеміологічного нагляду.

    продолжение
--PAGE_BREAK--2. Стимулювання охорони земель

Згідно з вимогами Земельного кодексу України економічне стимулювання охорони земель спрямоване на посилення заінтересованості власників і користувачів, у тому числі орендарів, у збереженні та відтворенні родючості ґрунтів, захисті земель від негативних наслідків виробничої діяльності.

Стимулювання охорони земель включає: надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, передбачені загальнодержавними та регіональними програмами використання і охорони земель.

Дана норма є центральною серед форм стимулювання щодо охорони земель. Законодавець не уточнює форм можливого заохочення, залишаючи їх на розсуд державних органів — виконавців закону. Однак, якщо спробувати проаналізувати дії державних органів, то можна виділити три основні форми заохочення:

♦ пільги під час плати за землю;

♦ компенсація за рахунок державного бюджету частки чи повної вартості капітальних робіт, виконаних власниками і користувачами угідь;

♦ взяття на рахунок держбюджету усіх або частки витрат власника чи користувача землі, необхідних для підтримання результатів виконаних робіт.

У фінансовому відношенні найбільш прийнятна для бюджету перша форма. Бона повинна полягати в тому, що, не дивлячись на підвищений чистий прибуток, що отримується користувачами земельних ділянок, ставка земельної плати не повинна підвищуватися хоча б на протязі того строку, за який окупляться зроблені вкладення. Після закінчення даного строку підвищення ставки платежів повинно бути помірним для того, щоб власник землі зміг регулярно отримувати прибуток на ту суму коштів, яку він витратив.

Друга і третя форми бажані в тих випадках, коли порівняно невелика підтримка з боку держбюджету буде стимулювати власників і користувачів землі вкладати власні кошти в заходи щодо капітального покращання і захисту своїх угідь. Ці форми можуть служити альтернативою одностороннім меліоративним і захисним роботам, що повністю виконувались за рахунок держави. У цих випадках держава може претендувати на частку тих земельних прибутків, які підвищились внаслідок здійснення меліоративних робіт.

В усіх випадках впровадження в життя норм, що розглядаються, вимагає суттєвого підвищення авторитету державної землевпорядної служби. Дана служба повинна не лише засвідчувати сам факт і корисність результатів робіт, що проводяться власниками землі, їх вартість, вплив на навколишні землі тощо. Землевпорядна служба повинна завчасно знайомитися з проектами меліорації і захисту земель, погоджувати місця, строки і порядок виконання робіт, контролювати їх проведення, брати на себе відповідальність за їх результати:

1) виділення коштів із державного або місцевих бюджетів власниками угідь для відновлення попереднього стану земель, порушених не з їх вини. Тут мається на увазі перш за все рекультивація земель, раніше тимчасово наданих гірничим підприємствам та іншим користувачам. Однак кошти для рекультивації виділяються (в тому числі із держбюджету) не власникам землі, а організаціям, що пошкодили ці землі, на які покладаються обов’язки здійснити рекультивацію земель і передати їх власникам чи користувачам. Головним тут слід вважати зобов’язання держави надавати (повертати) рекультивовану землю попереднім власникам землі, які будуть мати економічний стимул для її подальшого використання.

Цим забезпечується стабільність використання землі. Якщо власник землі знає, що земля буде йому повернена, він буде приділяти увагу проекту рекультивації і якості робіт; можна чекати, що він проявлятиме необхідну зацікавленість щодо свого майбутнього землекористування, починаючи зі стадії відведення частки його землі в тимчасове користування.

Однак не у всіх випадках площі гірничих виробок на сільськогосподарських площах удається повернути в сільськогосподарське чи лісогосподарське виробництво. Якщо вони досить великі, їх вирівнювання та окультурення може обійтись занадто дорого. В таких випадках, можливо, на кар’єрі, що утворився, доцільно створити водоймище чи відвести його для інших потреб (наприклад, садівництва, заліснення тощо). У даному випадку не обов’язково нове угіддя буде повернено попередньому власнику (він сам не завжди буде вимагати такого повернення). Тому зобов’язання держави повернути рекультивовані землі попередньому власнику можна було б обмежити тими умовами, які будуть закладені в проектах рекультивації;

2) звільнення від плати за землі, що перебувають у стадії сільськогосподарського освоєння або поліпшення їх стану згідно з відповідними програмами. Дане правило випливає з того, що в період освоєння нових чи меліорування земель, що уже використовуються, ці угіддя є безгосподарними. Звільнення від плати за такі ділянки видається навіть не пільгою, а фінансово-правовим виразом відомого економічного факту. В теперішній час більшість меліоративних проектів не містять повного переліку намічених робіт, тобто не передбачають точних строків їх початку і закінчення. Це суттєва прогалина. Приведена норма в Земельному кодексі може бути корисною для усунення згаданої прогалини. Разом з тим закон не передбачає альтернативного варіанта регулювання, тобто продовження строку виплати за освоювану ділянку. Даний варіант і більш справедливий, і більш вигідний для державної “казни”, так як невиплачені власником суми не пропадають для нього зовсім, а лише будуть виплачені пізніше. Для цього є і економічні підстави: після проведення меліорації ділянка повинна давати більше доходу, ніж раніше. Згаданий варіант регулювання має важливе дисциплінуюче значення. Він створює перепони щодо проведення недостатньо продуманих меліоративних робіт, у ході яких ні суспільство, ні власник землі користі не отримують;

3) часткову компенсацію власнику землі з коштів державного бюджету за зниження доходу, яке виникло внаслідок тимчасової консервації земель, порушених не з вини власника землі. У даному випадку складається ситуація, подібна до тимчасового вилучення сільськогосподарських земель для гірничодобувних підприємств. Різниця лише в тому, що тимчасове вилучення здійснюється легально, так що наслідки виявляються передбаченими, тоді як випадок, що розглядається, відноситься до непередбачуваних порушень. Наприклад, якщо поверхня поля осідає під дією гірничих виробок, то дане поле необхідно переводити в розряд тимчасово непридатних угідь. На відповідне гірничодобувне підприємство лягає обов’язок привести поле в належний стан, хоча площа цього поля ніколи підприємству не відводилась і не повинна була відводитись.

Можливі й інші випадки консервації землі: у випадку її хімічного забруднення сполуками промислового виробництва, зупинення проведення на ній меліоративних робіт, непередбаченого підтоплення чи засолення тощо. Однак в обох останніх випадках необхідна допомога постраждалому господареві не за рахунок державного бюджету, а за рахунок державного страхування.

Можливі також відповідні виплати не лише за рахунок бюджету. Якщо порушення викликані роботами гірничодобувного підприємства, то відповідно до вимог Земельного кодексу компенсація повинна виплачуватися за рахунок підприємства, що спричинило шкоду. Початково відшкодування повинно виплачуватися у формі страхового заохочення; однак свій ризик від впливу на ґрунт гірничих виробок повинно відшкодувати знову-таки гірничодобувне підприємство в розмірі неотриманого господарством доходу.

3. Правове забезпечення захисту ґрунтів

Необхідність земельної реформи в Україні викликана проведенням широкомасштабної економічної реформи. Цілком природно, що найбільша потреба в реформуванні земельних відносин відчувається у сільському господарстві, де земля відіграє роль основного засобу виробництва.

Як показує світовий досвід, земельна реформа є складним і багатогранним комплексом заходів, спрямованих на реалізацію основних цілей:

♦ здійснення переходу від монополії до різних форм власності на землю;

♦ забезпечення соціально справедливого та економічно обгрунтованого перерозподілу земель і створення рівних умов для всіх форм господарювання на землі;

♦ створення економічного та юридичного механізмів регулювання земельних відносин, що складаються як у процесі, так і в результаті їх реформування з метою забезпечення раціонального використання й охорони земель;

♦ зупинення процесів деградації землі та інших пов’язаних із нею природних ресурсів, їх відновлення й розширене відтворення.

Здійснювана в Україні земельна реформа виявила недостатню урегульованість питань охорони як земельного фонду країни в цілому, так і окремих категорій та видів земель.

Основа юридичної демонополізації земельної власності в Україні закладе на Законом України від 30 січня 1992 р. “Про форми власності на землю”. Ним поряд із державною запроваджено колективну і приватну власність на землю. Всі вони оголошені рівноправними. У зв’язку з цим землекористувачів, які мають різні форми власності на землю, потрібно зобов’язати проводити комплекс заходів щодо збереження та відтворення земельного фонду країни. Діюче законодавство зобов’язує власника землі використовувати землю за призначенням відповідно до умов її надання. Проте Закон не встановлює обмежень у напрямі цієї діяльності, тому вона може бути різноманітною, Але лише у межах сільськогосподарського виробництва. При цьому господарювання на землі має вестися найефективніше і найраціональніше згідно із затвердженим проектом внутрішньогосподарського землевпорядкування. Йдеться про заходи, які підвищують родючість землі і в основі яких лежать грунтовідновні технології виробництва, що позитивно впливають на екологічний стан території землекористування. Розумне, науково обґрунтоване використання землі повинне сприяти відновленню все нових і нових якісних показників ґрунтів і як результат – підвищенню родючості землі та зростанню врожайності сільськогосподарських культур.

Нові законодавчі акти суттєво розширюють коло людей, які бажають реалізувати своє конституційне право власності на землю. Рівень освіти, професійні знання можуть бути різними, тому світосприймання і реалізація законодавчих положень про збереження й відтворення ресурсного потенціалу ґрунтів земельного фонду України також різні. З іншого боку, із земельного кодексу випливає, що землі, які знаходяться у колективній власності, мають водночас двох власників: сільськогосподарське підприємство як юридичну особу та громадян – членів цього підприємства. Така ситуація суперечить природі й загальновизнаним принципам права власності, згідно з якими це право може належати лише одному суб’єктові. Дана обставина породжує нечітку відповідальність за зміну якісних показників родючості ґрунту і реалізацію програми захисту агроценозу від деградації. Практика свідчить, що у країнах із вільною ринковою економікою структура інститутів земельної власності збігається із загальноцивілістичною структурою власності. Вона передбачає їх поділ на два основних інститути: публічну власність на землю і приватну, що в Україні конституційно закріплено, а саме – публічна власність, яка охоплює державну і комунальну, та приватна, що охоплює приватну власність фізичних і юридичних осіб.

Світовий досвід має приклади ефективного розв’язання проблеми охорони ґрунтів, підтримання їхньої родючості на високому рівні як основи сталого розвитку держави та суспільства в цілому. Так, у 1985 р. Конгресом США був прийнятий Закон “Про гарантоване забезпечення продовольством”. Згідно з ним для участі у багатьох програмах Міністерства сільського господарства США всі землевласники, в тому числі фермери, мають розробити і впровадити на сильноеродованих землях спеціальний грунтоохоронний план, погоджений із Службою охорони ґрунтів. При цьому фінансова допомога надається тим фермерам, які застосовують ґрунтозахисне землеробство і здійснюють ґрунтозахисну організацію території своєї ферми. З 1990 р. практично усі фермерські господарства укладали контракти із Службою охорони ґрунтів і гарантували їх реалізацію до 1995 р. Це зумовило принципово новий рівень охорони та стабілізації родючості ґрунтів, який забезпечує сталий і високоефективний розвиток сільськогосподарського виробництва.

В умовах перехідного періоду економіки в Україні землю та ґрунти здебільшого розглядають як джерело і засіб одержання максимального (особливо за орендних відносин) прибутку. З одного боку, це наслідок нерозуміння необхідності збереження та охорони ґрунтів, а з іншого – недостатність знань для самостійної розробки й здійснення планів оптимізації родючості ґрунтів і захисту їх від водної й вітрової ерозій та інших видів деградаційних процесів. Важко уявити собі, щоб в умовах, коли держава не впливає на спосіб використання земель, які знаходяться у державній, колективній і приватній власності, орендарі дбали про підвищення родючості землі. Перед ними стоїть завдання якнайшвидше окупити витрати. Якщо врахувати ту обставину, що в Україні майже повністю ліквідовано систему контролю за раціональним, екологічно безпечним та економічно ефективним використанням і відновленням земельного фонду, споживацький підхід власників та орендарів до землі може стати фатальним щодо наслідків екологічних ускладнень у біосфері.

Отже, держава повинна мати і постійно здійснювати всебічну науково обґрунтовану земельну політику, яка б спрямовувала землекористувачів незалежно від форм власності на збереження та примноження родючості ґрунтів.

У 90-х роках науковими установами УААН і Національним аграрним університетом розроблена й запропонована для впровадження ґрунтозахисна контурно-меліоративна система землеробства. Вона за своїми техніко-економічними параметрами за деякими показниками переважає світові стандарти й передбачає диференційоване використання земельних ресурсів України. За цей проект велика група провідних вчених аграріїв була удостоєна Державної премії України. Останніми роками з відомих причин робота по реалізації цього проекту в Україні майже припинена, але час переконує, що питання охорони ґрунтів із кожним роком набуває актуальності, і роботу по впровадженню ґрунтозахисної контурно-меліоративної системи землеробства потрібно поновити.

Розпорядженням Президента України (№ 34/94 від 17.02.96) та за дорученням Кабінету Міністрів України (№ 22 – 16 33/2 від 19.08.96) Держкомземом, науковими установами УААН розроблено проект Національної програми охорони земель на 1996 – 2000 р. Проте реалізація цього проекту гальмується через фінансово-організаційні питання. Відсутність служби охорони ґрунтів України, фінансовою основою якої повинен бути Закон про плату за землю, не сприяє здійсненню системного, комплексного підходу до розв’язання проблеми охорони ґрунтів. На сьогоднішній день відсутній державний контроль за використанням, охороною і відтворенням родючості ґрунтів землекористувачами незалежно від форм власності. Практично не формуються методологія, критерії, нормативи та принципи грунтоохоронного впорядкування сучасних агроландшафтів, а також правових, економічних і соціальних передумов збереження та відтворення родючості ґрунтів. Потрібно негайно створити державні структури для виконання контрольних і адміністративних функцій з метою укладання угод із землекористувачами на проведення ґрунтозахисних, рекультиваційних і меліоративних робіт та економічного сприяння охороні ґрунтів. Необхідно надавати компенсації й субсидії тим землекористувачам, які дотримують рекомендацій щодо охорони ґрунтів, і застосовувати штрафні санкції та інші покарання для тих, хто чисто по-споживацьки експлуатує ґрунти з метою одержання “голого” прибутку. Без вирішення питання охорони ґрунтів у правовому колі усі наукові розробки та організаційні витрати на їх реалізацію будуть безрезультатними.

Не слід забувати уроки історії, коли у повоєнні роки нещадна експлуатація земельного фонду країни призвела до катастрофічних пилових бур 1955 – 1972 рр., для локалізації яких довелося виконати великий обсяг протиерозійних робіт і виділити значні кошти на захист земельного фонду країни. У нинішніх умовах фінансово-економічної кризи своє вагоме слово в розв’язанні проблеми охорони ґрунтів повинні сказати юристи, створивши для цього правові основи.

    продолжение
--PAGE_BREAK--4. Проблеми охорони агроландшафтів України

Сучасні агроландшафти – це складна система, створена з різних елементів агроекосистем (рілля, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження тощо) і розташованих між ними незначних ареалів лісів, чагарників, природних лук, боліт, торфовищ. Вони являють собою екологічну різноманітність і структуру агроландшафту, що тісно пов’язані як з його стабільністю, так і з продуктивністю.

Нині природних ландшафтів, не порушених господарською діяльністю, майже не залишилося. В 60–80-х р. відбулася їх значна трансформація за рахунок надмірної розораності силових земель, освоєння значних площ лісів і чагарників у сільськогосподарські угіддя, промислового та меліоративного будівництва.

Техногенне навантаження на природні ландшафти окремих територій України від часу становлення в певних випадках природокористування майже катастрофічне. Проведений аналіз структури сільськогосподарських угідь на ключових річкових і балкових водозборах сільськогосподарських підприємств свідчить про те, що склад і співвідношення сучасного агроландшафту різко погіршилися порівняно з минулими роками. Збільшилася розораність схилових земель і як наслідок – зменшилися площі кормових угідь, чагарникових та лісових масивів, заповідних охоронних територій тощо. В той же час значно зросли урбанізовані та індустріальні території.

У цілому антропогенне навантаження на перетворення агроландшафтів збільшилося в 1,5 – 2 рази. Екосистеми агроландшафтів значно спрощені, їхній видовий склад, екологічна розмаїтість угідь і зв’язки між компонентами ландшафту порушені, деградується ґрунтовий покрив, а на деяких територіях активізувались ерозійні та інші негативні процеси.

За останні 30 років площі еродованих земель зросли у 2,5 рази, в тому числі еродованої ріллі – у три рази. Внаслідок ерозійних процесів щорічний змив ґрунту з розораних схилових земель досягає 460 млн. т У ньому міститься 11 млн. т гумусу, 0,5 – азоту, 0,4 – фосфору і 7 млн. т. калію. Найбільший змив ґрунту зафіксовано в Чернівецькій (27,8 т/га), Харківській (24), Тернопільській (24,5), Закарпатській (23,3 т/га) областях. Недобір сільськогосподарської продукції на еродованих землях щорічно становить 8 – 9 млн. т у зерновому обчисленні.

Поряд з ерозійними процесами спостерігається інтенсивна деградація схилових земель унаслідок зсувів, обвалів, опливів. Ці явища дуже поширені в Закарпатській, Івано-Франківській, Львівській, Миколаївській, Харківській та Чернівецькій областях.

Великі площі земель у Волинській, Донецькій, Івано-Франківській, Львівській і Тернопільській областях порушені ерозійно-провальними карстовими явищами, де лесовидні суглинки підстилаються вапняками. Карстова напруженість тут становить 1,4 – 2,1 млн. га.

У зоні Полісся інтенсивно збільшуються площі заболочених земель. У загальній площі сільськогосподарських угідь перезволожених ґрунтів 27, а заболочених 11 відсотків. Широкомасштабне проведення в 60 – 80-х р. меліоративних робіт по осушенню перезволожених і заболочених земель, випрямленню та поглибленню русел річок, стариць призвело до значного зниження рівня ґрунтових вод. Унаслідок цього знизилась інтенсивність змочування ґрунтового профілю, особливо піщаних і торфових ґрунтів, спричинивши розширення дії ерозії у Волинській, Львівській та Рівненській областях. Тут за останні 15 – 20 років кількість дефльованих земель збільшилася в шість разів. Під впливом прогресуючої вітрової ерозії та через неадекватне використання землі значно погіршилися. Виникла потреба у створенні на окремих масивах полезахисних лісосмуг і зміні структури посівних площ основних сільськогосподарських культур.

Виявлено тенденцію до збільшення площі земель із кислими ґрунтами. Зокрема, за 1985 – 1995 р. їхня кількість у Кіровоградській області зросла до 88,9 відсотків, Закарпатській – 86,5, Івано-Франківській – 77,9, Вінницькій – 64,3 та Львівській – до 50,22 відсотків.

На значних площах орних земель у Дніпропетровській, Івано-Франківській, Львівській, Одеській, Рівненській, Харківській і Чернівецькій областях кількість гумусу зменшилася на 0,3 – 0,4 відсотки. У цілому його вміст в орному шарі більшості ґрунтів нижчий від критичного рівня, що негативно позначається на їхній родючості. Щорічний винос гумусу в цих областях зростає на 1,8 – 2,4, а на деяких полях – на 24,5 – 52,5 т/г а.

Водночас з ерозійними та іншими негативними процесами значні площі земель у районах розробки корисних копалин (Дніпропетровська, Донецька, Запорізька, Львівська, Луганська, Чернівецька та інші області) забруднюються важкими металами, нафтопродуктами, газопиловими викидами, скидами стічних вод). Ці процеси охоплюють вже не окремі масиви, а цілі системи агроландшафтів. Якщо їх не зупинити, то екологічні наслідки можуть бути катастрофічними не тільки для України, а й для всієї Центральної Європи.

Таким чином, можна говорити про “екологічну експансію” суспільства на навколишнє середовище, що вимагає негайного вирішення питання оптимізації агроландшафтів. Формування просторової структури агроландшафту – один із важливих шляхів її оптимізації. Необхідна така територіальна організація агроландшафту, яка могла б суттєво змінити його саморегуляцію, підвищити стійкість проти деструктивних процесів.

Отже, назріла потреба створити організовану мозаїку екологічно сталих і несталих елементів агроландшафту, які мали б високий ступінь саморегуляції з мінімальними витратами енергії та ресурсів.

До екологічно стійких факторів належать:

♦ локальний водний режим, регулювання поверхневого стоку і його раціональне використання;

♦ захист ґрунтів від водної ерозії та дефляції, підвищення їхньої родючості;

♦ життєвий простір для дикої флори і фауни;

♦ генофонд запилювачів та ентомофагів;

♦ функціонуючі трофічні ланцюги.

До екологічно нестійких належать:

♦ висока розораність території, особливо в умовах складного рельєфу, в тому числі водозборів малих річок;

♦ ерозійні процеси, що перевищують регіональні допустимі норми;

♦ розораність присітьових схилів, які прилягають до гідрографічної мережі;

♦ забрудненість ґрунтових і поверхневих вод залишками пестицидів;

♦ від’ємний баланс гумусу та поживних речовин в агрофітоценозах тощо.

У сучасних умовах, коли надто дорогі енергія і ресурси, особливо мінеральні добрива, підтримувати високу продуктивність екологічно несталих агроекосистем економічно недоцільно. Наприклад, щоб на сильноеродованих землях одержати врожайність зернових 35 — 40 ц/га, необхідно витратити велику кількість пального, органічних і мінеральних добрив, пестицидів, здійснити протиерозійні заходи. Здебільшого ці витрати не окупаються, тобто вирощування сільськогосподарських культур на вказаних землях економічно невигідне.

У такому разі доцільніше вивести згадані землі з ріллі на оздоровлення (консервацію), де від них матимуть максимальну віддачу. В результаті буде досягнутий максимально можливий економічний ефект, поліпшиться структура агроландшафту, що у багатьох випадках сприятиме саморегуляції процесів в агроекосистемах, відновленню флори і фауни, одним словом, створенню екологічної рівноваги в агроландшафтах.

Для виконання вищезгаданих робіт потрібний насамперед, ландшафтно-екологічний аналіз території, тобто дослідження інтенсивності ерозійних процесів та стану водних ресурсів. Лише на основі цих матеріалів можна встановити оптимальне співвідношення окремих ланок агроландшафту. При цьому слід виходити з такого загального положення: зв’язок “лісистість – коефіцієнт стоку” дасть змогу встановити для різних ландшафтних умов лісистість, яка забезпечила б неперевищення заданого рівня або зниження стоку. За такого підходу доцільно всебічно обґрунтувати допустимі в екологічному відношенні значення коефіцієнта стоку і рівня змиву ґрунту.

Необхідну частку штучних біоценозів у складі сільськогосподарських угідь визначають, виходячи з площі орної землі, необхідної людині, – 0,15 і 0,40 га всіх інших угідь. Звідси середня мінімальна питома вага орних земель у складі сільськогосподарських угідь становить близько 40 відсотків.

З біоекологічного погляду мінімальна площа ділянки з природною рослинністю повинна забезпечувати ефективне само-відтворення дикої флори та фауни. З агроекологічного погляду природний біоценоз, який вкраплений у структуру сільськогосподарських угідь, повинен оптимізувати стан агроценозів за рахунок саморегуляції, зокрема трофічних ланцюгів.

Основним критерієм розміщення сільськогосподарських угідь в агроландшафтах і визначення оптимального їх співвідношення має бути висока продуктивність при мінімально можливих витратах ресурсів, у тому числі енергетичних, допустимому рівні ерозії, виносу біогенних елементів, запобіганні забрудненню ґрунтових і поверхневих вод пестицидами.

У світі все більшого визнання набуває точка зору відносно перспективності розробки й використання таких систем землеробства, які б, з одного боку, широко впроваджували засоби інтенсифікації, а з іншого – їх безпечне застосування і створення умов для повнішого використання природних та біологічних факторів. Усім цим умовам відповідає розроблена контурно-меліоративна ґрунтозахисна система землеробства (КМСЗ), яка за своєю суттю є еколого-адаптивно-інтенсивною, тобто фактори інтенсифікації застосовуються лише на тій частині території агроландшафту, де найменший ризик для навколишнього середовища і де вони забезпечать максимальну окупність усіх витрат.

Таким чином, здійснюється перехід від концепції антропогенного навантаження на земельні ресурси до концепції її науково обґрунтованої локалізації в агроландшафтах, а також введення ряду обмежень, зокрема на використання сильноеродованих земель.

Такий підхід реалізується розподілом усіх земельних ресурсів на еколого-технологічні групи (ЕТГ). До першої ЕТГ входять орні землі, розташовані на плато і схилах стрімкістю до 3 градусів із повнопрофільними та слабоеродованими ґрунтами, якісний стан яких дає можливість вирощувати всі сільськогосподарські культури. Друга ЕТГ включає орні землі, розміщені на схилах стрімкістю від 3 до 7 градусів, з переваж-но середньоеродованими ґрунтами. Землі третьої ЕТГ — це схили стрімкістю понад 7 градусів із сильноеродованими ґрунтами, що підлягають залуженню. В сучасних соціально-економічних умовах вести землеробство на них неефективно. Вилучення з ріллі доцільне не лише як захід екологічної охорони ґрунтів, тобто збереження їх в ужитковому стані в майбутньому, а й в економічному відношенні. Нині при дефіциті енергоресурсів, мінеральних добрив, засобів захисту рослин економічно невигідно обробляти малопродуктивні землі, оскільки віддача їх не еквівалентна витратам.

3 метою поліпшення структури агроландшафтів, особливо при високій розораності території, ці землі необхідно вивести з ріллі з подальшим малоінтенсивним використанням або залишити на оздоровлення природним шляхом.

Для розробки нормативів оптимізації агроландшафтів найближчим часом слід здійснити такі заходи:

♦ провести обстеження і дати оцінку кожного поля, ділянки, визначити родючість, розробити систему охорони ґрунту від ерозії й при наданні їх в оренду або приватну власність вимагати збереження родючості на рівні, який був на час одержання ріллі;

♦ здійснити інвентаризацію меліорованих земель, меліоративних систем, протиерозійних споруд, контролювати їх експлуатацію;

♦ у проектах протиерозійних заходів передбачити комплексну систему охорони ґрунтів і поліпшення екологічного середовища, посилити технічний нагляд за виконанням робіт по проектуванню, будівництву та експлуатації протиерозійно-меліоративних споруд;

♦ вивести з ріллі схилові еродовані (змиті) землі стрімкістю понад 7 градусів на консервацію терміном 10 — 15 років, тобто засіяти їх багаторічними травами, створити сіножаті (природні кормові угіддя);

♦ намітити заходи щодо відтворення родючості деградованих земель, створити оазиси, національні парки, розробити нормативи оптимізації структури і розміщення сільськогосподарських культур (агроландшафтів);

♦ доручити науково-дослідним інститутам у найближчий час розробити й передати обласним, районним інспекторам по охороні навколишнього середовища інструктивні матеріали щодо обліку змиву та розмиву ґрунтів, правила експлуатації протиерозійних гідротехнічних споруд і меліорованих земель, збереження балансу гумусу, виявлення та виведення деградованих земель із ріллі на оздоровлення;

♦ розширити науково-дослідні роботи по охороні земель і підвищенню їхньої родючості при контурно-меліоративній організації території (введення екологічно збалансованих динамічних спеціалізованих сівозмін, конфігурації та розмірів поля, робочих ділянок тощо);

♦ вести строгий контроль за виконанням ґрунтозахисних, меліоративних заходів із збереженням родючості ґрунтів у системі агроекологічного моніторингу;

♦ ув’язати комплексні науково-виробничі дослідження по охороні ґрунтів і відтворенню їхньої родючості між науково-дослідними інститутами та закладами освіти, обласними агрохімстанціями, іншими зацікавленими організаціями. Вищенаведені заходи щодо ліквідації негативних процесів здійснити позачергово, а у майбутньому — для поліпшення агроекологічної та агроекономічної ситуацій в АПК України.

    продолжение
--PAGE_BREAK--РОЗДІЛ 10. ПРАВОВІ ФОРМИ УПРАВЛІННЯ ЗЕМЕЛЬНИМИ РЕСУРСАМИ 1. Система управління земельними ресурсами

Вирішення нагальних соціально-економічних проблем у процесі розбудови незалежної України нерозривно пов’язане з потребою прискорення управлінських реформ. Великої ваги набувають завдання розвитку та наповнення реальним змістом місцевого самоврядування. Вони зафіксовані в Конституції України – створення надійної економічної бази цієї інституції та досконалих механізмів її функціонування, надійна охорона землі державою.

У кожному розвинутому суспільстві значна частина його багатства представлена землею. Процес “відкриття” цього багатства починається із створення або формування тисяч земельних ділянок у будь-якому суспільстві, розподілу різних прав стосовно кожної з них. Такі права часто розподіляються між власниками, позикодавцями, орендарями та іншими користувачами. Кожне з цих прав для конкретної ділянки землі з часом матиме свою довгу історію.

Що ж це означає для України? В її Конституції зазначається: для розвитку та зміцнення демократичного, соціально справедливого суспільства, яке будується на законах, право приватної власності, включаючи приватну власність на землю, має бути недоторканим.

Проте “захист права” торкається багатьох груп, кожна з яких має в цьому свої інтереси. В результаті виникають конфлікти вже в підході до розуміння “захисту прав”; тому що часто захист прав однієї групи означає обмеження прав іншої групи. Наприклад, якщо суспільство хоче надати високий ступінь захисту власникам нерухомості, тоді захист позикодавців послаблюється. Представлення переваг захисту прав власника часто означає, що процедури ліквідації невиплаченого боргу шляхом відчуження земельної ділянки у власника стають настільки складними для позикодавця, що останній просто не може одержати у власність земельну ділянку.

Тому розроблення і запровадження раціональних засобів державного управління земельними ресурсами є одним із найактуальніших завдань, його вирішення сприятиме наповненню місцевих бюджетів, заохоченню інвестицій і пожвавленню місцевої економіки, відновленню та розвитку міст, селищ і сільських поселень, поліпшенню їх довкілля.

Це мають бути ринкові і демократичні управлінські засоби, які відповідатимуть Конституції України та загальному напрямку здійснення реформ.

Методи вирішення питань управління міським та сільським землекористуванням, які склалися за часів винятково державної власності на землю та значною мірою збереглись і до сьогодні, не відповідають сучасним вимогам економіки, гальмують її розвиток, не задовольняють потреб фізичних та юридичних осіб. Зважаючи на це, Державним Комітетом України по земельних ресурсах протягом 1997 р. проведені дослідження, спрямовані на створення нових управлінських засобів із залученням найбільш прогресивного досвіду інших країн.

Основними принципами створення в Україні системи управління земельними ресурсами у перехідний до ринкової економіки період є:

♦ забезпечення гарантії права власності на землю для розроблення ефективності житлової політики;

♦ визначення правового статусу землі для ефективного сільськогосподарського виробництва;

♦ офіційне встановлення структури права на землю і власності інвесторів, які вкладають кошти в ринкову економіку країни;

♦ стійкий розвиток, який залежить від держави і яка несе основну відповідальність за управління інформацією про власність, вартість землі, режим землекористування навіть у випадку активної участі приватного сектора;

♦ раціональне використання як самої землі, так і інформації про землю як ресурсу для забезпечення економічного зростання.

Дані принципи узгоджуються з принципами, розробленими експертами Європейської економічної комісії Організації Об’єднаних Націй, зокрема, відповідно до ст.1 Першого протоколу до Європейської конвенції з прав людини, підписаної в Римі 4 листопада 1950 р. Ці принципи визначають фактори, які слід врахувати при розробці законодавства, організаційної структури, бази даних і карт, а також механізмів фінансування, необхідних для впровадження і обслуговування належної системи земельного кадастру. Йдеться, насамперед, про реєстрацію землі та управління земельними ресурсами.

Основними перевагами, які дає ефективна система управління земельними ресурсами, є:

♦ гарантія прав власності і надійний захист прав володіння землею;

♦ підтримка системи оподаткування землі;

♦ забезпечення гарантій під кредит;

♦ розвиток і контроль земельних ринків;

♦ охорона державних земель;

♦ зниження кількості конфліктів;

♦ спрощення землевпорядних робіт при проведенні земельної реформи;

♦ підвищення ефективності процесу міського планування землекористування;

♦ підтримка заходів щодо охорони земель та використання довкілля;

♦ збір статистичних даних.

Впровадження нової системи управління земельними ресурсами, включаючи створення офіційних інформаційних реєстрів землі, — досить складний і трудомісткий процес. Тому не можна недооцінювати важливість проведення глибоких досліджень і детального планування створення системи реєстрації землі та прав на неї.

На початку створення системи управління земельними ресурсами необхідно:

♦ визначити потреби в інформації про землю держави та фізичних і юридичних осіб;

♦ створити адміністративні структури, аби система управління земельними ресурсами відповідала потребам ринку;

♦ вдосконалити або розробити законодавство, яке охоплює аспекти раціонального використання земельних ресурсів і інформацію про землю;

♦ створити земельний реєстр, інформація якого відображала б реальні факти;

♦ забезпечити встановлення меж земельних ділянок і визначення прав відповідно до розроблених стандартів;

♦ забезпечити простий і економічно ефективний доступ до даних, які містяться в системі реєстрації землі і прав на неї;

♦ інформувати громадськість про характер інформування системи і її переваги.

2. Управління як засіб реалізації земельного законодавства

Складовою частиною організаційно-правового механізму забезпечення ефективного природокористування в сільському господарстві є управління як засіб реалізації земельного законодавства, як цілеспрямована діяльність уповноважених органів із забезпечення додержання всіма підприємствами, установами, організаціями, іншими юридичними особами агропромислового комплексу та громадянами приписів і вимог чинного законодавства щодо ефективного використання земель, інших природних ресурсів, вжиття необхідних заходів з попередження, припинення і встановлення правопорушень у цій сфері, відновлення порушених прав і законних інтересів власників і користувачів земель та інших природних ресурсів.

Управління природокористуванням у сільському господарстві передбачає забезпечення ефективного, збалансованого науково обґрунтованого, комплексного і цільового використання земель та інших природних ресурсів, стимулювання відтворення цих ресурсів, захисту агроландшафтів як складних природних утворень (екосистем), гарантування сприятливої екологічної обстановки та безпеки в процесі ведення сільського господарства.

Цьому сприятиме координація сільськогосподарської діяльності суб’єктів агропромислового комплексу щодо використання і відтворення природних ресурсів, стимулювання відтворення природних ресурсів з боку органів загального управління, зокрема:

♦ організація комплексного прогнозування у цій сфері, обліку і ведення земельного кадастру;

♦ збалансований розподіл та перерозподіл природних ресурсів між суб’єктами сільськогосподарського природовикористання;

♦ організація землевпорядних територіально-планувальних робіт, екологічної та землевпорядної експертизи обгрунтувань передачі у власність та надання у використання природних ресурсів;

♦ проведення екологічного контролю, стандартизації і нормування;

♦ встановлення лімітів використання природних ресурсів;

♦ систематичне інформування населення та державних органів про можливі зміни внаслідок сільськогосподарської діяльності;

♦ здійснення моніторингу і вирішення спорів у галузі природовикористання.

Управління щодо використання та охорони земель поділяється на державне і місцеве (самоврядне).

Державним органам належить провідна роль в управлінні земельними ресурсами: вони організують і здійснюють землеустрій, земельний кадастр, моніторинг земель, державний контроль за використанням земель, вирішують земельні спори.

Основою державного управління являється принцип надання широких повноважень місцевим органам виконавчої влади, органам самоврядування.

Важливим напрямком управління земельними ресурсами з боку держави являється класифікація земель за категоріями в залежності від їх цільового призначення. Це дозволяє державі, по-перше, перебувати біля джерел визначення призначення земель, не допускати без достатніх підстав переведення їх з однієї категорії в іншу, а по-друге, здійснювати контроль за режимом використання земель в залежності від їх цільового призначення.

Стабільність цільового призначення земель, збереження перш за все сільськогосподарських земель, недопущення їх безпідставного переведення у менш ефективні форми використання завжди являлось наріжним принципом земельного права України.

Органи місцевого самоуправління являються однією із форм народовладдя. Суб’єктом місцевого самоврядування є населення, що мешкає на території місцевого адміністративного утворення. До об’єкта управління, тобто те, на що направлена владна дія населення, закон відносить питання місцевого значення.

До питань управління місцевого значення відносяться:

♦ прийняття і зміна уставів муніципальних (місцевих) утворень;

♦ володіння, користування і розпорядження муніципальною власністю, в тому числі земельною;

♦ місцеві фінанси, формування, затвердження і виконання місцевого кошторису, встановлення місцевих податків;

♦ регулювання планування і забудови територій місцевих земельних утворень;

♦ контроль за використанням земель на території муніципальних утворень;

♦ регулювання використання водних утворень, корисних копалин;

♦ благоустрій та озеленення територій місцевих утворень;

♦ участь в охороні навколишнього середовища.

3. Організаційно-правові форми управління щодо використання та охорони земель

Залежно від повноважень, структури, мети і завдань, які реалізують державні органи в сфері організації ефективного використання природних ресурсів, можна відокремити такі форми управління: загальнодержавне, галузеве, спеціальне, внутрігосподарське, міжгосподарське.

На рівні загальнодержавних заходів управління щодо землеустрою здійснюються:

♦ визначення основного цільового характеру земельних ділянок, розроблення регіональних, комплексних програм раціонального використання та охорони земельних фондів;

♦ планування та прогнозування — розробка державних, обласних, районних схем використання земель та їх охорони;

♦ розроблення цільових програм меліорації, рекультивації, боротьби з водною і вітровою ерозією ґрунтів.

Галузеві і відомчі завдання землеустрою залежать від характеру виробництва, його особливостей, спеціалізації. До цих завдань відносяться:

♦ утворення та вдосконалення усіх форм землекористування;

♦ організація господарств, що володіють землею на умовах права власності, а також оренди;

♦ раціональна організація території акціонерних товариств, фермерських господарств з метою найбільш ефективного ведення сільськогосподарського виробництва в нових умовах;

♦ розроблення заходів, що забезпечують охорону і покращання земель, підвищення родючості ґрунтів, оздоровлення екологічної обстановки, залучення в сільськогосподарське виробництво нових земель, систематичне підвищення врожайності сільськогосподарських культур та продуктивності тваринництва;

♦ розроблення заходів, що забезпечують стійкі і оптимальні міжгосподарські економічні зв’язки.

Внутрігосподарське управління здійснюється в рамках конкретних сільськогосподарських підприємств, в тому числі селянських (фермерських) господарств. Воно полягає в раціональному розміщенні виробничих одиниць і господарських центрів, внутрішніх доріг; організації угідь та сівозмін; в улаштуванні території садів, виноградників, ягідників, кормових угідь.

Міжгосподарське управління дозволяє визначати цільове призначення земель, здійснювати міжгалузевий і внутрігалузевий розподіл земельних фондів з метою земельної реформи. 3 допомогою міжгосподарського управління утворюються нові і змінюються існуючі землеволодіння, розробляються заходи, які забезпечують оптимальні міжгосподарські економічні зв’язки.

Надання земель у власність, оренду та безстрокове спадкоємне володіння, утворення селянських (фермерських) господарств — всі ці заходи здійснюються завдяки впливу міжгосподарського управління.

Загальнодержавне управління щодо використання земельних ресурсів здійснюється Кабінетом Міністрів України, урядом Автономної Республіки Крим, місцевими органами державної виконавчої влади, місцевими органами самоврядування.

Спеціальне управління покладається на уповноважені органи:

♦ Міністерство охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки;

♦ Державний комітет України по лісовому господарству;

♦ Державний комітет України по геології і використанню надр;

♦ Державний комітет України по земельних ресурсах;

♦ Державний комітет України по водному господарству.

Галузеве управління забезпечує Міністерство аграрної політики України (колишнє міністерство сільського господарства). Внутрігосподарське управління щодо ефективного використання земель та інших природних ресурсів здійснюють органи самоврядування — загальні збори членів колективного сільськогосподарського підприємства або збори уповноважених, правління цих підприємств; голів селянського (фермерського) господарства, органи управління акціонерних сільськогосподарських товариств тощо, які здійснюють управлінські функції у сфері внутрігосподарського використання належних їм відповідно на праві колективної, приватної власності земель або на праві користування окремими земельними ділянками.

Функціонально-правове забезпечення управління та охорони земель передбачає:

♦ організацію та порядок здійснення землеустрою (розподіл і перерозподіл земель);

♦ ведення контролю за використанням і охороною земель;

♦ здійснення моніторингу земель;

♦ ведення державного земельного кадастру;

♦ вирішення земельних спорів.

    продолжение
--PAGE_BREAK--4. Поняття і завдання землеустрою

Землеустрій — це сукупність соціально-економічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території держави, адміністративно-територіальних утворень, господарських структур, що здійснюються під впливом формування суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил.

Як зазначено в Земельному кодексі України, мета землеустрою полягає в забезпеченні раціонального використання та охорони земель, створення сприятливого екологічного середовища та поліпшення природних ландшафтів.

Основні завдання землеустрою:

♦ реалізація земельної політики держави шляхом науково обґрунтованого перерозподілу земель, формування раціональної системи землеволодінь і землекористувань з усуненням недоліків у розташуванні земель, створення екологічно сталих ландшафтів і агросистем;

♦ інформаційне забезпечення правового, економічного, еколого-економічного і містобудівного механізму регулювання земельних відносин на всіх рівнях господарювання (національному, регіональному, локальному, господарському) шляхом розроблення пропозицій щодо встановлення особливого режиму і умов використання земель, наданих у власність чи користування, включаючи оренду;

♦ розподіл земель з установленням на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, територій з особливим правовим режимом у місцях проживання і господарювання населення, територій з особливим природоохоронним, рекреаційним і заповідним режимами, меж міст, селищ і сіл, меж земельних ділянок власників і користувачів землі (в тому числі орендарів) за єдиною державною системою з юридичним, еколого-економічним і технічним оформленням;

♦ здійснення заходів щодо прогнозування, програмування, організації раціонального використання та охорони всіх земель, незалежно від форми власності на всіх рівнях;

♦ організації територій сільськогосподарських підприємств із створенням просторових умов, що забезпечують еколого-економічну оптимізацію використання та охорони земель сільськогосподарського призначення і раціональне функціонування сільськогосподарського виробництва, впровадження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удосконалення складу і розміщення земельних угідь, системи сівозмін, сінокосів і пасовищеоборотів;

♦ розроблення системи заходів щодо збереження і поліпшення природних ландшафтів, відновлення і підвищення родючості ґрунтів, рекультивації порушених земель і землюванню малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення і заболочення, ущільнення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами та інших видів деградації, а також щодо консервації деградованих і малопродуктивних земель і запобігання іншим негативним явищам;

♦ організація земель територій населених пунктів зі створенням просторових, економічних, правових і екологічних умов, що забезпечують оптимальні умови проживання населення, ефективного функціонування виробничої і соціальної інфраструктури з урахуванням вимог містобудівної та іншої документації;

♦ організація територій несільськогосподарських підприємств, організацій і установ з метою створення умов ефективного землекористування та обмежень і обтяжень у використанні земель;

♦ розроблення системи заходів щодо оптимізації та використання земель військово-промислового комплексу в процесі здійснення конверсії.

Розгляд і затвердження землевпорядних проектів проводиться у відповідному порядку. Прогнозні матеріали, техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель і схеми землеустрою після погодження їх у порядку, встановленому спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, розглядаються і затверджуються відповідними органами місцевого самоврядування. Проекти створення нових схем землеволодінь і землекористувань затверджуються після погодження із заінтересованими власниками землі і землекористувачами, а на меліоративних землях — із спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань водного господарства.

Проекти відведення земельних ділянок у постійне користування або надання в оренду із земель права державної чи комунальної власності затверджуються органами виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, які надають і вилучають земельні ділянки. Проекти передачі (продажу) земельних ділянок із земель права державної чи комунальної власності у приватну власність затверджуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які передають ці земельні ділянки.

Документи щодо землеустрою територій сільськогосподарських підприємств, установ і організацій, особистих селянських, фермерських господарств після погодження їх із сільськими, селищними радами, а на меліоративних землях — із спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань водного господарства та районними державними адміністраціями розглядаються і затверджуються власниками землі або землекористувачами. Проекти щодо зміни призначення земель розглядаються і затверджуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які надали земельну ділянку у власність або користування за погодженням з відповідними спеціально уповноваженими органами виконавчої влади.

Робочі землевпорядні проекти, пов’язані з упорядкуванням, докорінним поліпшенням та охороною земель, раціональним їх використанням, розглядаються і затверджуються замовниками цих проектів. Прогнозовані матеріали, техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель, схеми землеустрою адміністративно-територіальних утворень, проекти землеустрою території сільськогосподарських підприємств підлягають державній землевпорядній експертизі.

5. Роль землеустрою в регулюванні земельних відносин

Складність і важливість земельної реформи не дають змоги здійснити її швидко й безболісно. Це — дуже відповідальний і довготривалий процес, який повинен базуватися на глибоко продуманому проведенні комплексу землевпорядних робіт, раціональному використанні та охороні земель. Тільки таким шляхом можна досягти очікуваного результату.

В умовах широкомасштабного здійснення земельної реформи на території сільськогосподарських підприємств України відбуваються значні перетворення, які змінили організаційно-правові та організаційно-територіальні форми власності на землю і господарювання на ній, земельні відносини, порушили організацію виробництва й управління ним, знизили ефективність використання земельних та інших ресурсів. У результаті земельних перетворень значно зросла кількість сільськогосподарських та інших землеволодільців і землекористувачів: порушились їхні межі, площі, організація виробництва, території.

Так, за роки земельної реформи в Україні землекористувачів і землеволодільців збільшилося з 0,8 до 23 млн. Крім того, на території колишніх колгоспів та радгоспів утворилося понад 39 тис. селянських (фермерських) господарств і 6,2 млн. власників земельних часток (паїв). Поява такої кількості нових користувачів та власників землі дуже ускладнила регулювання земельних відносин, порушила організацію території господарств, що призвело до далекоземелля, черезсмужжя, вклинення і неправильного встановлення меж новоутворених формувань .

Основним напрямом сучасного землеустрою є оптимізація ландшафтних систем у гармонійному поєднанні економічних, соціальних, екологічних інтересів суб’єктів земельних відносин. Головним принципом створення оптимальних середовище-формуючих та рекреаційних форм в агроландшафтах (природні луки і пасовища, ліси й захисні лісові насадження, стави, території природоохоронного фонду та інші природні об’єкти) має бути екологічна гармонізація їх із природним середовищем і господарською діяльністю землекористувачів.

Крім того, в межах новоутворених сільськогосподарських підприємств з’явилися значні площі земель, що потребують особливого режиму та умов використання, які мають обмеження і земельні сервітути.

Досвід нашої держави і практика зарубіжних країн показують, що реальним механізмом наведення порядку у використанні земель, регулюванні земельних відносин і впорядкуванні території існуючих та новоутворених формувань може бути тільки землеустрій, у процесі якого розв’язуються правові, соціально-економічні, екологічні та найголовніше – економічні завдання. Тому всі дії, пов’язані з перерозподілом земель, утворенням нових землеволодінь і землекористувань, організацією використання та охорони земель, слід здійснювати тільки в порядку землеустрою, на підставі проектів землевпорядкування території з відповідним економічним і грунтово-екологічним обґрунтуванням.

У наш час роль та значення землеустрою помітно зменшилася. Так, на початку проведення земельної реформи в Україні за рік складалося до 600 проектів землеустрою, а тепер – одиниці. Це пояснюється тим, що у структурі землевпорядних робіт за вказаний період появилися земельно-кадастрові види робіт, які відповідали фіскальним і політичним цілям держави (перерозподіл земель, їх роздержавлення та приватизація, збір земельного податку).

Зниження ролі держави у здійсненні землеустрою призвело до втрати функції планування як основної в системі управління земельними ресурсами, що порушило комплексність у проведенні землевпорядних робіт.

На сьогодні в Україні ще не затверджена Національна програма охорони земель до 2010 р., не розробляються програми використання та охорони земель по регіонах, що спричиняє деградацію земельного покриву. Через брак коштів майже припинилися роботи з охорони земель (створення захисних насаджень та лісосмуг, будівництво протиерозійних споруд, рекультивація земель). Зазначені види робіт повинні фінансуватися за рахунок бюджетних коштів на підставі обґрунтованих проектних рішень.

При реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств (станом на 01.04.2000р.) було створено 12 674 нових агроформувань, з яких 7236 – приватні господарства.

Як правило, ці новоутворені фермерські господарства використовують свої земельні ділянки без належної організації їхньої території та відповідної науково обґрунтованої системи чергування культур, що призводить до виснаження і втрати родючості ґрунтів. Настав час зосередити увагу всіх землевпорядних органів на терміновій розробці проектів організації території цих новоутворених фермерських господарств. Найближчими роками потрібно виконати роботи по землеустрою у 13 тис. нових формувань і в 39 тис. фермерських господарств.

А це значить, що потрібно скоригувати території цих господарств, відновити ґрунтові обстеження як базові для диференціації землі за напрямами використання, обновити планово-картографічний матеріал та розробити проекти землеустрою з коригуванням сівозмін і розробкою бізнес-планів на кожне господарство.

В основі проекту землеустрою господарства повинна знаходитись агроекологічна оцінка його території, що забезпечить раціональне використання земель, оптимізацію складу і розміщення земельних угідь, сільськогосподарських культур та системи сівозмін.

З метою поліпшення організації використання сільськогосподарських угідь, охорони і відтворення родючості ґрунтів у проектах землеустрою обов’язково мають визначитись обсяги щодо вилучення малопродуктивної ріллі з активного обробітку з урахуванням природних, економічних умов конкретного регіону, сільськогосподарського підприємства, даних агрохімічної паспортизації.

Крім того, в проекті землеустрою повинне бути і правове обґрунтування (встановлення правового режиму та умов користування землею, оформлення прав власності або користування і підготовка документів, які посвідчують це право, створення умов для регулювання внутрішньогосподарських земельних відносин). Важливу роль у складанні проектів землеустрою новоутворених формувань повинні відіграти філіали Інституту землеустрою УААН, які мають певний досвід у проведенні вказаних робіт, а також необхідні планово-картографічні матеріали.

Із вищевикладеного можна зробити висновок, що в ході земельної реформи роль землеустрою зростає. Безперечно, ця проблема має реалізуватися через нову систему відносин власності на землю та землекористування; механізм економічного управління охороною, раціональним використанням земель та підвищення родючості ґрунтів; розробку розпорядчих і контрольних функцій; системне здійснення землевпорядкування, державного фінансування робіт із землеустрою та охорони земель; застосування економічних важелів впливу на суб’єкти землекористування.

За цих умов вкрай необхідне на державному рівні прийняття законів України “Про землеустрій”, “Про охорону земель” і затвердження Національної програми охорони земель до 2010 р.

6. Поняття та зміст державного земельного кадастру

Державний земельний кадастр – це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, їх кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів.

Державний земельний кадастр є основою для ведення всіх інших галузей кадастрів.

Держава в особі спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів гарантує достовірність даних державного земельного кадастру і несе майнову відповідальність за шкоду, заподіяну власникам землі і землекористувачам. За видачу недостовірної інформації посадові особи притягуються до відповідальності згідно із законом.

Призначенням державного земельного кадастру є визнання факту виникнення або припинення права власності та права користування земельною ділянкою і забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ і організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням і охороною земель, економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою.

Основними принципами державного земельного кадастру, як передбачає Земельний кодекс України, є:

♦ забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки у межах України;

♦ запровадження єдиної системи просторових координат та ідентифікації земельних ділянок;

♦ забезпечення єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності.

Відомості державного земельного кадастру підлягають обов’язковому застосуванню під час планування використання і охорони земель, у ході відбору оптимальних варіантів ділянок для їх надання і вилучення, у разі вчинення угоди з землею, визначення величини платежів за землю, проведення землеустрою, оцінки господарської діяльності та здійснення інших заходів щодо використання і охорони земель.

Ведення державного земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних, ґрунтових, геоботанічних та інших обстежень і розслідувань, реєстрацією землеволодінь та землекористувань і договорів на оренду землі, обліком кількості та якості земель, бонітуванням та економічною оцінкою земель.

Відомості про якісний склад земель, що закладені в кадастрі, складаються із даних, отриманих внаслідок проведення земельно-кадастрового районування, групування ґрунтів і класифікації земель на категорії, класи та підкласи в залежності від їх природних властивостей і ознак (механічного складу ґрунтів, рельєфу, негативних процесів — ерозії, засолення, заболочення, екологічних, містобудівних властивостей тощо), що впливають на використання землі. Кожній виділеній групі ґрунтів земель присвоюється певний показник (бал), який визначає їх порівнювальну вартість за природними властивостями.

Державний земельний кадастр ведеться за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів.

Зміст державного земельного кадастру визначається Земельним кодексом України та Положенням про порядок ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15 із змінами та доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 р. № 99.

Складовими частинами державного земельного кадастру є:

♦ кадастрове зонування;

♦ кадастрові зйомки;

♦ бонітування ґрунтів;

♦ економічна оцінка земель;

♦ грошова оцінка земельних ділянок;

♦ реєстрація земельних ділянок і державних актів на право власності та на право користування землею, договорів оренди землі;

♦ облік кількості та якості земель. Кадастрове зонування включав:

♦ встановлення меж обмежень щодо використання земель;

♦ встановлення меж кадастрових зон та кварталів;

♦ встановлення меж оціночних районів та зон;

♦ створення системи кадастрових номерів (кадастрова нумерація земельних ділянок).

Порядок кадастрового зонування визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Кадастрові зйомки — це комплекс робіт, що виконуються для визначення правового режиму земельних ділянок та відновлення їх меж.

Кадастрова зйомка включає:

а) геодезичну зйомку земельної ділянки;

б) погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами;

в) відновлення меж земельної ділянки на місцевості;

г) встановлення меж часток земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі;

д) виготовлення кадастрового плану.

Порядок проведення кадастрових зйомок визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Бонітування ґрунтів – це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер, суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природнокліматичних умовах.

Згідно з вимогами ст. 184 Земельного кодексу України бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність.

Бонітування ґрунтів проводиться за методикою, яка затверджується також Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Економічна оцінка земель регламентується Земельним кодексом України. Вона передбачає оцінку землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельної ділянки різного призначення.

Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі за методикою, затвердженою Держкомземом України.

Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі з урахуванням кількісних та якісних характеристик ділянки, її правового режиму, земельних поліпшень, природних і економічних умов, виду економічної діяльності та місцезнаходження земельної ділянки.

Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка використовується під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Грошова оцінка здійснюється з метою регулювання відносин під час передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристики земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрішньогосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів — їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення провадиться окремо по орних землях, під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місцерозташування і економічної оцінки земель.

Облік кількості та якості земель регламентується вимогами Земельного кодексу України.

Облік кількості земель відображає відомості, що характеризують кожну земельну ділянку за площею, складом угідь відповідно до прийнятої класифікації. Даний облік ведеться по власниках землі і землекористувачах, у тому числі орендарях.

Під час обліку кількості земель виділяються:

♦ землі в межах населених пунктів;

♦ землі за межами населених пунктів;

♦ землі за категоріями;

♦ землі за формами власності;

♦ зрошувані й осушені землі;

♦ землі, що оподатковуються, та землі, що не оподатковуються;

♦ землі, що надані в тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди.

Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими шляхом меліорації властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів.

Облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель і містить:

а) класифікацію всіх земель сільськогосподарського призначення за придатністю з виділенням особливо цінних земель;

б) характеристику земель за товщиною гумусового горизонту, вмістом гумусу і рухомих поживних речовин, механічним складом ґрунтів, крутизною схилів, еродованістю, кам’янистістю, засоленістю, солонцюватістю, кислотністю, перезволоженістю, заболоченістю, забрудненням як продуктами хімізації сільського господарства, так і техногенним, включаючи радіонуклідне;

в) характеристику культур, технічного стану природних кормових угідь;

г) лісотипологічну характеристику лісових угідь;

д) класифікацію земель населених пунктів, що проводиться за функціональним призначенням згідно з містобудівною документацією населених пунктів;

е) характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об’єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

    продолжение
--PAGE_BREAK--7. Порядок ведення державного земельного кадастру

Порядок ведення державного земельного кадастру визначається Земельним кодексом України та нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, Міністерства аграрної політики України та Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом України за системою, яка складається з трьох рівнів:

а) базового (на рівні району);

б) регіонального (на рівні Автономної республіки Крим, області);

в) національного (по Україні в цілому).

На базовому рівні в державному земельному кадастрі визначаються і зберігаються відомості про земельні ділянки, розміщені на території відповідних адміністративно-територіальних утворень (село, селище, місто, район), про межі земельних ділянок, межі населених пунктів та відповідних адміністративно-територіальних утворень у цілому, про розподіл земельних ділянок серед власників землі, землекористувачів, у тому числі орендарів, про правовий режим земельних ділянок, їх кількісну та якісну характеристику і оцінку земель.

На регіональному рівні в державному земельному кадастрі визначаються і зберігаються відомості про межі адміністративно-територіальних утворень (сіл, селищ, міст, районів, області), про правовий режим земель, їх розподіл за категоріями та господарським використанням, про їх кількісну та якісну характеристику і оцінку земель.

На національному рівні в державному земельному кадастрі визначаються і зберігаються відомості про державний кордон України, межі Автономної Республіки Крим, областей та міст Києва і Севастополя, про правовий режим земель, їх розподіл за категоріями та господарським використанням, про їх кількісну та якісну характеристику і оцінку земель.

Ведення державного земельного кадастру забезпечується кадастровими, топографо-геодезичними, картографічними, землевпорядними, містобудівними, ґрунтовими, геоботанічними, радіологічними та іншими обстеженнями і розвідуваннями і виконуються за програмами і в порядку, встановленому Державним комітетом України по земельних ресурсах Міністерства аграрної політики України.

Документація державного земельного кадастру поділяється на основну і допоміжну.

До основної документації належать:

♦ картографічні документи (кадастрові плани, чергові кадастрові плани, індексні кадастрові плани);

♦ кадастрові справи на земельні ділянки;

♦ книги записів реєстрації державних актів на право власності та на право користування землею, договорів оренди землі;

♦ Поземельна книга;

♦ земельно-кадастрові книги району (міста);

♦ інші документи, передбачені законодавством. До допоміжної документації належать:

♦ книги обліку картографічних та інших документів;

♦ книга обліку видачі відомостей (довідок).

В процесі кадастрового обліку кожній земельній ділянці надається кадастровий номер, який зберігається на протязі існування земельної ділянки як об’єкта права власності чи права користування.

Кадастровий номер земельної ділянки має чотири рівні:

♦ перший — номер території адміністративно-територіальної одиниці за Класифікатором об’єктів адміністративно-територіального устрою України;

♦ другий — номер кадастрової зони території селищної або сільської ради, села, селища або міста;

♦ третій — номер кадастрової ділянки в межах населених пунктів;

♦ четвертий — номер земельної ділянки.

Кадастрова справа на земельну ділянку містить документи, які дають повну характеристику земельної ділянки як об’єкта права власності або права користування. Кадастрова справа формується на кожну земельну ділянку за ЇЇ кадастровим номером.

Черговий кадастровий план ведеться у розрізі кадастрового кварталу, кадастрової зони або населеного пункту у цілому в межах адміністративно-територіальної одиниці.

Нанесення кадастрової інформації про земельну ділянку на черговий кадастровий план здійснюється до проведення кадастрового обліку і є обов’язковим засобом попереднього контролю за правильністю визначення місцезнаходження земельної ділянки та її меж.

На черговому кадастровому плані відображаються існуючі номери кадастрових зон або кварталів, їхні межі, а також межі, розміри й кадастрові номери земельних ділянок, межі об’єктів нерухомого майна та угідь.

Кадастровий план земельної ділянки, кварталу, зони, населеного пункту складається для графічного відображення необхідних елементів земельно-кадастрової інформації в масштабі, який забезпечує точність її відображення.

Індексний кадастровий план містить інформацію про межі земельних ділянок та індексні кадастрові номери в розрізі кадастрового кварталу, кадастрової зони, населеного пункту.

Порушення законодавства про державний земельний кадастр тягне за собою дисциплінарну, адміністративну, цивільно-правову і кримінальну відповідальність згідно із законодавством України.

Відповідальність несуть особи, винні у:

♦ порушенні порядку, правил, стандартів та інших нормативних документів під час виконання земельно-кадастрових робіт, ведення відповідної документації Державного Земельного кадастру, надання земельно-кадастрової інформації;

♦ внесенні змін до нормативно-технічних документів без затвердження в установленому порядку;

♦ проведенні земельно-кадастрових робіт без спеціального дозволу;

♦ порушенні порядку обліку та зберігання матеріалів і документованих відомостей державного земельного кадастру;

♦ порушенні умов користування земельно-кадастровими матеріалами, в тому числі несанкціонованому копіюванні їх і передачі юридичним та фізичним особам.

8. Облік кількості і якості земель у складі державного земельного кадастру

Як зазначено у Земельному кодексі України, земельний кадастр включає реєстрацію землеволодінь та землекористувань і угод на оренду землі, облік її кількості та якості, бонітування ґрунтів та економічну оцінку. Такий зміст і науково-методичні основи одержання земельно-кадастрової інформації були вироблені і апробовані в Україні ще до проголошення її незалежності. З метою переходу на постійно діючу систему даних земельного кадастру Кабінет Міністрів України постановою від 12 січня 1993 р. № 15 “Про порядок ведення державного земельного кадастру” затвердив “Положення про порядок ведення державного земельного кадастру”. У Положенні дещо конкретизується призначення державного земельного кадастру: він призначений для забезпечення споживачів необхідними відомостями не просто про землю (як в Земельному кодексі), а про правовий, природний стан та правовий режим земель.

У Положенні також дещо розширений зміст державного земельного кадастру, насамперед – даними зонування територій населених пунктів. Це пов’язано із введенням містобудівного кадастру згідно із Законом Верховної Ради України від 16 листопада 1992 р. “Про основи містобудування”, що базується на даних державного земельного кадастру.

Поряд з цим в “Положенні про порядок ведення державного земельного кадастру” перша його складова частина визначається не як реєстрація землеволодінь, землекористувань, а як реєстрація права власності, права користування землею. Це значно обмежує склад земельно-кадастрових дій. Так, при реєстрації землеволодінь, землекористувань проводиться юридичне оформлення права власності, права користування землею, встановлення меж земельних ділянок в натурі, оформлення і видача державних актів на право власності і право користування землею та запис землеволодінь, землекористувань у земельно-кадастрових документах. У той же час реєстрація права власності, права користування землею є лише елементом, частиною дій з реєстрації землеволодінь, землекористувань і ототожнювати їх неправомірно.

Регулювання земельних і майнових відносин вимагає запровадження нових підходів до реєстрації землеволодінь, земле-користувань разом з об’єктами нерухомості, розміщеними на цій території. Науково обґрунтовується дане питання в раніше опублікованих працях.

Найбільш вживаною споживачами інформацією є дані про розміри площ земельних ділянок, тобто – обліку кількості земель. На відміну від попереднього періоду, коли облік вівся лише за категоріями земель, землекористувачами, угіддями і меліоративним станом (зрошувані, осушені землі), нині додатково включається числова інформація про землі в межах населених пунктів і поза ними, землі за формами власності, надані у тимчасове користування (у тому числі на умовах оренди), землі, що оподатковуються і не оподатковуються.

Дані обліку кількості земель відображають фактичний стан їх використання і щорічно доводяться до відома всіх господарських і державних органів управління земельними ресурсами. Методика одержання даних щодо площ земель достатньо відпрацьована і не потребує особливих змін, але з точки зору способів одержання картографічних земельнооблікових матеріалів і точності визначення облік кількості земель потребує удосконалення. Це продиктовано зростанням ролі землі в ринковій економіці, особливо при оподаткуванні її власників, землекористувачів та при купівлі-продажу землі.

Ведення обліку якості землі відповідає потребам науково обґрунтованого врахування природних властивостей ґрунтів при використанні у господарській діяльності. За цими даними проводиться розміщення сільськогосподарського виробництва, аналіз використання земель, економічне стимулювання раціонального використання і їх охорони, планування урожайності культур, оцінка результатів господарської діяльності сільськогосподарських підприємств. Дані обліку якості земель використовуються при бонітуванні ґрунтів.

Облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель і містить:

а) класифікацію всіх земель сільськогосподарського призначення за придатністю з виділенням особливо цінних земель;

б) характеристику земель за товщиною гумусового горизонту, вмістом гумусу і рухомих поживних речовин, механічним складом ґрунтів, крутизною схилів, еродованістю, кам’янистістю, засоленістю, солонцюватістю, кислотністю, перезволоженістю, заболоченістю, забрудненням як продуктами хімізації сільського господарства, так і техногенним, включаючи радіонуклідне;

в) характеристику культуртехнічного стану природних кормових угідь;

г) лісотипологічну характеристику лісових угідь;

д) класифікацію земель населених пунктів, що проводиться за функціональним призначенням згідно з містобудівною документацією населених пунктів;

е) характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об’єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Дані обліку якості земель за кількістю показників дуже об’ємні. В повному обсязі ще не вдалося їх відобразити у наявній земельно-кадастровій інформації. Ці дані включають інформацію щодо якості сільськогосподарських земель з ряду показників. Так, нині ще не відображається інформація про забруднення ґрунтів пестицидами, гербіцидами, нітратами, важкими металами і радіонуклідами.

Щодо характеристики якості лісових угідь та земель населених пунктів, то земельно-кадастрова інформація ще не має таких даних через відсутність проведених робіт.

Щодо характеристики лісових угідь, то вона дається в системі державного лісового кадастру. Він “містить ряд документів про правовий режим лісового фонду, розподіл його між користувачами, якісний і кількісний стан лісового фонду, поділ лісів за групами та віднесення до категорій захисності, економічну оцінку та інші дані, необхідні для раціонального ведення лісового господарства і оцінки результатів господарської діяльності в лісовому фонді” (ст. 95). Тому в системі державного земельного кадастру характеристика лісових угідь повинна даватися не за типом лісу, а за типом ґрунту, що має враховуватися при економічній оцінці лісового фонду.

Як зазначається в “Положенні про порядок ведення державного земельного кадастру”, економічна оцінка земель лісового фонду проводиться на основі нормативів економічного ефекту від водоохоронних, кліматорегулюючих, захисних та інших корисних природних властивостей лісів, а також їх лісосировинного значення.

Тому в земельно-кадастровій інформації, що буде використовуватися в лісовому кадастрі, мають значення дані про тип ґрунту. Вони впливають на обсяг лісової сировини, який економічно оцінює лісовий фонд.

Якщо йдеться про землі населених пунктів, то дані обліку якості земель мають важливе значення для зонування території, розподілу земель за формами власності, плати за них. В останні роки набувають поширення експериментальні обстеження земель з метою одержання даних для проведення грошової їх оцінки. Ці роботи передбачають проведення ґрунтових обстежень, за даними яких встановлюється генетичний тип ґрунтів для обчислення розміру грошової оцінки. У зв’язку з цим, на нашу думку, земельно-кадастрові дані щодо характеристики земель населених пунктів повинні обмежуватися лише відомостями про генетичний тип ґрунту та його площу. Що стосується характеристики земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інформацією, об’єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, то це входить до функції містобудівного кадастру.

Як показує аналіз даних обліку якості земель в складі державного земельного кадастру, він забезпечує одержання необхідних і вірогідних відомостей для вирішення важливих завдань регулювання земельних відносин у країні. Зважаючи на те, що це багатогранна і об’ємна інформація про якісний стан земель, необхідно при її одержанні суворо дотримуватися принципу економічності даних. У нинішніх умовах це має дуже важливе значення, оскільки коштів на виконання цих робіт в необхідних обсягах немає. Це, на нашу думку, потребує переглянути пункт 19 “Положення про порядок ведення державного земельного кадастру”, в якому зазначається, що звітні дані про якість земель складаються раз у п’ять років. Враховуючи досвід зарубіжних країн з ринковою економікою, де таким роботам приділяють велику увагу, доцільно обліковувати якість земель в Україні не через 5, а через 15 років.

Всебічні дані обліку якості земель, будучи базою для бонітування ґрунтів, являють собою порівняльну оцінку ґрунтів за основними природними властивостями, що мають сталий характер та істотно впливають на урожайність сільськогосподарських культур в конкретних природнокліматичних умовах. Таким чином сфера застосування даних бонітування ґрунтів обмежується потребами лише сільськогосподарського виробництва.

Суцільні роботи з бонітування ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення в Україні вперше проведені в 1993 р. Бальна оцінка характеризувала агровиробничі групи ґрунтів за такими природними властивостями, як глибина генетичного горизонту, вміст гумусу, вміст фракцій фізичної глини, кислотність та ін. Як зазначається в методичних рекомендаціях з проведення бонітування ґрунтів в Україні, його дані служать для встановлення розмірів плати за землю і вартісної її оцінки.

Характерною особливістю проведеного в Україні бонітування ґрунтів є те, що воно дає інформацію щодо загального і часткового бонітування ґрунтів. Загальне бонітування ґрунтів проведене за основними природними властивостями. Вони характеризують їх як природно-історичне тіло, що задовольняє усереднені потреби всіх сільськогосподарських культур у поживних речовинах і волозі в конкретних умовах повітряного, теплового і водного режимів. Часткове бонітування ґрунтів проведено за природними властивостями, що найбільш повно корелюють з урожайністю озимої пшениці, озимого жита, вівса, кукурудзи на зерно, соняшнику, цукрових буряків, картоплі, льону.

На даному етапі регулювання земельних відносин практичного значення набули дані загального бонітування ґрунтів, які застосовуються при визначенні грошової оцінки на рівні земельних ділянок шляхом диференціації за балом бонітету до грошової оцінки та бала бонітету по сільській раді.

У наступні роки, коли будуть сформовані і функціонуватимуть нові сільськогосподарські підприємства, важливу роль відіграватимуть дані часткового бонітування ґрунтів у вирішенні питань розміщення посівів сільськогосподарських культур на відповідних землях, планування урожайності культур, орендної плати за землю у натуральному виразі тощо.

Завершується земельно-кадастрова інформація даними економічної оцінки земель, доповненими грошовою оцінкою земель. Таким чином, економічна оцінка земель має два види:

1) відносна економічна оцінка в балах;

2) грошова оцінка в гривнях.

Якщо відносна економічна оцінка земель в Україні проводиться ще з 70-х років і є результати двох її турів у 1980 р. і 1988 р., то грошова оцінка земель розпочата лише недавно. Так, 23 лютого 1995 р. постановою Кабінету Міністрів України була затверджена “Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова)” з доповненнями 31 жовтня 1995 р., а 30 травня 1997 р. затверджена постановою Кабінету Міністрів України “Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)”.

Матеріали відносної економічної оцінки земель України, проведеної в 1988 р., базуються на багаторічних статистичних даних про урожайність культур і затрати на їх вирощування. За вартістю валової продукції (урожайністю), окупністю затрат і диференціальним доходом, які характеризують продуктивність, ефективність використання і доходність земель оцінено в балах. Така оцінка загальна і часткова. Остання вказує на ефективність, точніше – придатність для вирощування основних сільськогосподарських культур. Ці дані, як і дані часткового бонітування ґрунтів, мають однакове практичне застосування.

Втім, нині це відноситься лише до загальної економічної оцінки земель. Її дані про величину рентного диференціального доходу беруться за основу при обчисленні грошової оцінки земель. Такий методичний підхід до визначення існуючої грошової оцінки земель за даними їх доходності в минулому викликає у фахівців сумнів щодо фактичної цінності землі. У зв’язку з цим виникає ряд запитань.

По-перше, чи виправдовує себе діюча в минулому методика визначення показників економічної оцінки земель, серед яких має застосування тільки диференціальний доход для обчислення їх грошової оцінки? Можливо є простіший шлях до цього.

По-друге, чи можуть нинішні економічні показники використовуватися в розрахунках диференціального доходу, коли в умовах економічної кризи він має від’ємне значення. За цієї обставини грошова оцінка земель може бути обчислена з від’ємним числом, що не має логічного смислу.

По-третє, за економічної кризи визначений законодавством строк оновлення вихідної статистичної інформації для економічної оцінки земель (через 4–5 років) не може бути реальним.

Регулювання земельних відносин на сучасному етапі обумовлює потребу практичного застосування грошової оцінки земель в основному у двох таких важливих сферах: 1) при оподаткуванні за використання земель; 2) при купівлі-продажу земель. В обох випадках грошова оцінка базується на нормативній, розрахунковій величині доходності землі. Однак, коли здійснюється купівля-продаж землі, її оцінка може здійснюватися за ринковими цінами. Нині таку оцінку землі називають комерційною експертною оцінкою.

При визначенні ринкової ціни землі застосовують способи аналогів, прибутковості, витрат. Способом аналога ринкова ціна землі визначається порівнянням предмета оцінки з аналогічними об’єктами, які нещодавно було продано або запропоновано на продаж. Спосіб прибутковості при продажу землі базується на очікуваному майбутньому чистому прибутку від її використання з урахуванням прибутку на інвестування за даними ринку. Спосіб витрат застосовується для визначення лише забудованих земель: вартість об’єкта визначається через оцінку поточних витрат на заміщення існуючих будівель аналогічними з такими ж функціональними характеристиками з урахуванням усіх видів зносу і додаванням до отриманого результату оцінки ринкової вартості земельної ділянки.

Отже, можемо зробити певні висновки і пропозиції щодо ведення бонітування ґрунтів і економічної оцінки земель як єдиного процесу оцінки земель. На нашу думку, проведені часткове бонітування ґрунтів і часткова економічна оцінка земель мають однакове практичне застосування. За їх даними необхідно згрупувати всі оцінені сільськогосподарські угіддя у класи (групи) придатності земель для вирощування сільськогосподарських культур і відобразити на картографічних матеріалах. Практично така оцінка земель має разовий характер.

Щодо загального бонітування і загальної економічної оцінки земель, то їх необхідно проводити періодично, але не рідше одного разу за 15 років. Повторні роботи з бонітування ґрунтів не становлять труднощів за наявності матеріалів нових обстежень ґрунтів. Значно складніші повторні роботи з економічної оцінки земель, особливо в періоди з несприятливими економічними умовами. Можливо, саме в цей час дані економічної оцінки земель можна залишати на рівні попереднього періоду або індексувати до середнього індексу цін.

Як свідчить практика сільського господарства, економічна оцінка земель завжди викликає дискусії щодо вірогідності методики її проведення та одержаних результатів. Можна погодитися з тим, що не завжди фактичні показники урожайності культур і затрат на їх вирощування відповідають цінності землі, обумовлені як природною, так і штучною родючістю ґрунту. Нині практично неможливо вичленити природну родючість ґрунту із штучної; маємо загальну економічну родючість. І коли припустити, що в попередні періоди був більш-менш однаковий рівень інтенсифікації землеробства, то різна абсолютна урожайність культур пояснюється різною природною родючістю, а штучна родючість рівномірно збільшувала урожай на різних землях за рахунок середніх однакових капіталовкладень. Виходить, що економічна оцінка земель, як засобу виробництва, включає їх економічну оцінку за природною родючістю і економічну оцінку за штучною родючістю.

Все це дає право запропонувати таку методику грошової оцінки земель, яка базується на нормативній величині доходу, диференційованій до бала бонітету ґрунту. Для цього, насамперед, необхідно визначити показник грошової оцінки земель на загальнодержавному рівні, а потім диференціювати його за балами бонітету для кожної земельної ділянки. Це відображатиме її нормативну грошову оцінку. Для одержання фактичної грошової оцінки земель потрібно ввести поправочні коефіцієнти на технологічні властивості земель (місцерозташування, рельєф, контурність, енергоємність, кам’янистість). Цей метод значно знижує затрати на виконання оціночних операцій і забезпечує об’єктивними даними про грошову оцінку земель в період між проведенням повторних робіт.

З результатів проведеного дослідження можна зробити загальний висновок: державний земельний кадастр в Україні являє собою єдину систему всебічних даних про землю. Він забезпечує необхідною і вірогідною інформацією всіх споживачів, задовольняючи виробничі потреби, пов’язані з використанням землі. В цьому плані важливе значення має прийнята постанова Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 р. №1355 “Про Програму автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру”. Нею передбачається комплекс заходів, спрямованих на автоматизацію інформаційно-технологічних процесів, пов’язаних з оперативним веденням і використанням даних державного земельного кадастру .

    продолжение
--PAGE_BREAK--12. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Заходи Кабінету Міністрів України та Держкомзему щодо реалізації положень Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” сприяли створенню в Україні передумов для формування ринкових правовідносин щодо прав власності та визначення вартості земельних ділянок.

Однією з найважливіших умов розвитку ринку земельних ділянок є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

У методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розробленій спеціалістами Держкомзему України і затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України № 1050 від 16 червня 1999 р., сформульовано основні методологічні та практичні підходи до визначення вартості земельних ділянок на так званому первинному ринку.

Указ Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” сприяє становленню і розвитку в країні цивілізованих форм ціноутворення щодо земельних ділянок та забезпечує ефективне державне регулювання цього процесу.

Принципи оцінювання, що закладені в методиці, цілком відповідають Міжнародним стандартам оцінювання і практиці експертної оцінки активів, яка склалася в Україні у процесі приватизації майна.

Реалізація положень Указу, постанови та методики сприяє не лише наповненню бюджетів Рад усіх рівнів, а й формуванню у землекористувачів чітких правових гарантій власності на земельні ділянки та “прозорого” визначення їхньої вартості.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами, як:

♦ капіталізація чистого доходу;

♦ зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

♦ врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

♦ грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів.

Навіть на перший погляд видно, що методологічні підходи, які застосовуються при експертній оцінці, є розвитком основних напрямів нормативної грошової оцінки.

Якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентним доходом від земельної ділянки, скоригованим на трупу коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів, то експертна грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого комерційного використання конкретної земельної ділянки з урахуванням усіх факторів, що впливають на економічну ефективність комерційного використання ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності.

Нормативна грошова оцінка виконує функції оподаткування та державного регулювання використання земель у межах територій і населених пунктів, а експертна грошова оцінка, заснована на уявленнях потенційного інвестора, є елементом конкретизації процесу ціноутворення щодо конкретної земельної ділянки.

Деякі з положень Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення орієнтовані на “завтрашній день” і можуть бути реалізовані лише при досить розвинутому ринку оцінки земельних ділянок.

Прикладом є реалізація процедур методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, відомого в оціночній практиці як метод порівняння з аналогами продажу. Необхідно звернути увагу як експертів-оцінювачів, так і їхніх клієнтів на те, що аналогами продажу можуть бути лише земельні ділянки, перехід права власності на які відбувся у типових ринкових умовах, що в українській практиці оцінки активів більш відомі, як “умови чесної угоди”. А саме:

♦ сторони є типово мотивованими, включаючи відповідно бажання продавця продати, а покупця купити, відсутність зовнішнього тиску на одну з Сторін, схильність обох Сторін діяти розсудливо для своєї найбільшої вигоди, відсутність будь-яких інших ознак нетипової мотивації;

♦ сторони є адекватно та достатньо обізнаними відносно всіх суттєвих характеристик об’єкта і пов’язаних із ним інтересів;

♦ плата здійснюється у вигляді коштів у порядку, що відповідає цивільному (господарському) та валютному законодавству за місцем знаходження об’єкта оцінки (якщо умовами договору з клієнтом або практикою, що склалася, не обумовлено спеціально інше місце платежу);

♦ плата здійснюється в грошовій одиниці, що має законний обіг у місці знаходження об’єкта оцінки (якщо умовами договору з клієнтом або практикою, яка склалася, не обумовлено спеціально інше місце платежу);

♦ момент платежу збігається з моментом переходу прав на об’єкт оцінки (датою оцінки) або термін платежу відповідно до комерційних звичаїв, що є дійсними в місці платежу, повинен бути прийнятно коротким, щоб вважати умови платежу адекватними умовам платежу в момент переходу прав на об’єкт.

Недоліком, що може суттєво спотворити вартість, є посилання окремих оцінювачів на аналоги власних оцінок, оскільки такий підхід сприяє помилці за рахунок похибки, яка з кожною наступною оцінкою накопичує похибки в геометричній прогресії, що впливає на остаточне судження про вартість.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов’язаних з утриманням експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об’єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки.

Реалізація процедур методу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, в існуючій правовій ситуації ускладнюється відсутністю інституту ринкової оренди земельних ділянок. Існуюча практика оренди сформована виключно під впливом неринкових факторів.

Інвестор може прореагувати на завищену, на його думку, пропозицію лише відмовою від укладання договору оренди. Але, з іншого боку, із скороченням в Україні інституту постійного користування земельними ділянками для комерційного використання орендна плата може виступати важелем для прийняття інвесторами рішення про приватизацію ділянок.

Інвестор приймає пропозицію про оренду ділянки, як правило, тільки в тому випадку, коли нормативно розрахована ставка орендної плати є досить низькою для вибраного виду комерційної діяльності.

Таким чином, остаточна вартість земельної ділянки, визначена за цим методом, являє собою скоріше не вартість земельної ділянки, а нижній ціновий орієнтир.

Методичний підхід урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці в оціночній практиці більш відомий як метод залишку і є на даному етапі формування ринку земельних ділянок несільськогосподарського призначення найбільш “ринковим” для визначення вартості забудованих ділянок або ділянок, відведених під забудову.

Вартість ділянки за цим підходом визначається як величина вкладу земельної ділянки у вартість підприємства, розміщення якого є найефективнішим у межах конкретної земельної ділянки за вирахуванням витрат на освоєння (забудову) ділянки. Тобто оцінювачем після застосування концепції найефективнішого використання з високою вірогідністю повинні бути розраховані дві складові:

♦ вартість діючого бізнесу;

♦ вартість витрат на освоєння ділянки.

Зрозуміло, що вартість земельної ділянки, розрахованої як складова комерційного підприємства, найбільш адекватно відображатиме уявлення потенційних інвесторів.

3 іншого боку, при розрахунку вартості ділянки за цим методом беруться до уваги такі складові, які не можуть бути враховані під час проведення нормативної оцінки. Найважливішими із них є:

♦ обтяження, обмеження, сервітути;

♦ геологічні умови;

♦ перспектива розвитку бізнесу;

♦ найефективніший варіант освоєння;

♦ можливість залучення додаткових інвестицій.

Але, на відміну від економічних моделей, втілених в інших методологічних підходах, модель залишку для землі є найм’якішою, найбільш залежною від глибини статистичних та економічних досліджень і якості виконання оціночних процедур.

Для прикладу розглянемо варіанти розрахунку вартості земельної ділянки по вул. Пирогова, 7-7б у Радянському районі м. Києва. Витрати на забудову ділянки прийнято експертами на основі даних, наданих замовником. Крім того, враховані витрати на придбання права освоєння ділянки та залежність вартості будівництва від терміну виконання будівельних робіт.

У зв’язку з тим, що розрахунки в будівництві в Україні ведуться помісячно і відповідно спостерігається істотна іммобілізація коштів забудовника за період будівництва при високій вартості капіталу в Україні, одержана вартість скоригована нами за допомогою так званого коефіцієнта прибутку забудовника, що відображає необхідну норму прибутку його за період будівництва об’єкта.

У класичній оціночній практиці для оцінки витрат під час нового будівництва об’єкта приймається значення за розділами СНиП 1.04.03-85 “Норми тривалості будівництва і заділу в будівництві” (Державний комітет СРСР у справах будівництва, Москва, 1985 р.). Для п’ятиповерхових цегляних будівель площею до 6000 м2 нормативна тривалість будівництва становитиме 12 місяців (с. 480, поз.5).

Оскільки всі теоретичні дослідження щодо норми прибутку забудовника є приблизними і погано піддаються перевірці фактами (будівництво не активне і забудовників мало), експертами прийнято норму прибутку в 40 відсотків річних. Це підтверджується результатами численних опитувань працівників провідних комерційних банків. Високий рівень норми необхідного доходу пов’язаний передусім із низькою ліквідністю об’єкта і неможливістю для типового інвестора залучення кредитних коштів на будівництво в разі тимчасового припинення будівельних робіт.

Ставка необхідного доходу по вкладеннях у будівництво становить до 40 відсотків річних (10 відсотків у квартал) без урахування інфляційних очікувань, що зумовлено проблематичністю одержання кредитного фінансування для будівництва і досить високим рівнем ризику вкладень, що характеризується неможливістю реалізації об’єктів незавершеного будівництва за ціною, близькою до витрат на будівництво.

У прийнятому експертами варіанті використання об’єкта потік готівки виникає за рахунок передачі приміщень об’єкта в оренду за ринковими ставками орендної плати або за рахунок економії на орендній платі, яка виникає внаслідок того, що власник приміщень не орендує необхідні йому площі.

Рентний підхід до прогнозування доходів від ефективного використання об’єкта, на нашу думку, адекватніше відображає саме складову, яка більше залежить від місця розташування об’єкта і менше — від господарської діяльності конкретного власника.

У разі заміни вихідних даних про ставки орендної плати на 20 відсотків, тобто 20 доларів США замість 25 доларів США за 1м2 на місяць, значення вартості земельної ділянки в перерахунку на 1м2 площі земельної ділянки зміниться на більш як на 50 відсотків.

Дослідження показують, що вартість ділянок, розрахована із застосуванням цього методу, істотно залежить від якості виконання експертами оціночних процедур.

Таким чином, методологічні підходи до визначення вартості земельних ділянок несільськогосподарського використання, що застосовуються відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, спрямовані на визначення максимально наближеної до ринкової оціночної вартості земельних ділянок. Остаточну відповідь стосовно вартості земельної ділянки може дати лише ринок.

Наближення вартості ділянок до ринкової сприяє реалізації програм приватизації земельних ділянок за цінами, прийнятними для інвестора, — з погляду вигідного капіталовкладення, та держави — з точки зору передачі землі тим, хто може її ефективно використовувати.

Загалом визначення реальної вартості має важливе значення для укладення угод стосовно землі й права оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов’язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Інформація про вартість земельних ділянок, що суттєво доповнить державний земельний кадастр, необхідна державній адміністрації, органам місцевого самоврядування, юридичним і фізичним особам для формування земельних відносин, ефективного використання та управління наявними земельними ресурсами.

    продолжение
--PAGE_BREAK--РОЗДІЛ 11. КОНТРОЛЬ ЗА ВИКОРИСТАННЯМ І ОХОРОНОЮ ЗЕМЕЛЬ. ВИРІШЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ СПОРІВ 1. Організація державного контролю

До основних завдань контролю за використанням і охороною земель відноситься забезпечення додержання усіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями і громадянами земельного законодавства України з метою раціонального використання, охорони та відтворення земельних ресурсів.

Згідно з Земельним кодексом України контроль за використанням і охороною земель поділяється на державний і громадський. В окремих випадках до видів контролю відносять виробничий контроль.

Державний контроль за використанням та охороною земель здійснюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів, а також з питань земельних ресурсів. Порядок здійснення державного контролю за використанням та охороною земель встановлюється законом.

Громадський контроль за використанням та охороною земель здійснюється громадськими інспекторами, повноваження яких визначаються положенням, що затверджується спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Виробничий контроль за використанням і охороною земель здійснюється на підприємствах, установах і організаціях.

Державний контроль за раціональним використанням земель в умовах ринкової економіки набуває важливого значення. Законодавство про земельну реформу надає власникам, землекористувачам, орендаторам широкі права щодо самостійного господарювання на землі. Однак така діяльність не повинна наносити збитки навколишньому природному середовищу і порушувати права та законні інтереси інших осіб, а також держави. Повинні суворо дотримуватися вимоги Земельного кодексу України, указів Президента України, розпоряджень Кабінету Міністрів України щодо раціонального використання земель і охорони їх від забруднення, деградації тощо.

До системи органів державного контролю відносяться органи представницької і виконавчої гілок влади, з одного боку, і органи, спеціально уповноважені виконувати функції державного контролю, – з іншого. До перших відносяться державні і місцеві органи загальної компетенції. Вони вирішують загальні питання земельної реформи, а також інші важливі проблеми соціально-економічного розвитку відповідної території, виконують одночасно і функції державного контролю щодо використання і охорони земель. У своїй контрольній діяльності державні органи загальної компетенції спираються на систему органів, спеціально уповноважених займатися земельним контролем, які їм підзвітні.

До спеціально уповноважених державних органів, що здійснюють земельний контроль, відносяться Державний комітет України по земельних ресурсах (Держкомзем), Міністерство екології та природних ресурсів України, Міністерство охорони здоров’я України, Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України тощо.

Перераховані органи здійснюють свої функції у взаємодії з органами представницької і виконавчої гілок влади як у центрі, так і на місцях. Крім того вони погоджують свою роботу між собою. У даному випадку головним організатором щодо загальних питань земельного контролю є Держкомзем.

Перелічені вище спеціальні органи організовують, кожний окремо, перевірку і експертизу змін якісного складу земель та функціонального зонування міст і інших поселень; приймають участь у підготовці законодавчих і нормативних актів щодо використання і охорони земель; вживають заходів щодо усунення порушень земельного законодавства; вносять в установленому порядку пропозиції щодо консервації деградованих і забруднених земель, подальше використання яких є небезпечним для життя і здоров’я людини, може призвести до надзвичайних подій, негативних екологічних наслідків і забруднення сільськогосподарської продукції та водних джерел; інформують населення про стан земельного фонду, ефективність його використання і вжитих заходах щодо охорони земель; беруть участь у погодженні містобудівної і землевпорядної документації, в роботі комісій щодо приймання меліоративних, рекультивованих та інших земель, на яких проведені заходи щодо покращання їх якісного стану.

У ході вирішення конкретних питань земельного контролю функції спеціально уповноважених органів розмежовані таким чином, щоб не допускалось дублювання в роботі і забезпечувалась погодженість контрольних дій і заходів.

2. Державний комітет України по земельних ресурсах як головний орган державного контролю

Державний комітет України по земельних ресурсах (Держкомзем) є центральним органом виконавчої влади, який здійснює контроль за використанням та охороною земель.

Держкомзем України у своїй діяльності керується Конституцією України, законами України, указами Президента України, актами Кабінету Міністрів України, спеціальними директивними наказами Міністра екології та природних ресурсів України, а також Положенням “Про Державний комітет України по земельних ресурсах”, затвердженим Указом Президента України від 14 серпня 2000 р. № 970/2000.

Держкомзем України узагальнює практику застосування законодавства з питань, що належать до його компетенції, розробляє пропозиції щодо вдосконалення цього законодавства і в установленому порядку вносить їх на розгляд Президентові України і Кабінету Міністрів України. У межах своїх повноважень Держкомзем України організовує виконання актів законодавства та здійснює систематичний контроль за їх реалізацією.

Основними завданнями Держкомзему України є:

♦ підготовка пропозицій щодо формування державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання, охорони та моніторингу земель, ведення державного земельного кадастру та забезпечення її реалізації;

♦ координація проведення земельної реформи в Україні;

♦ здійснення державного контролю за використанням та охороною земель;

♦ організація і забезпечення ведення державного земельного кадастру, здійснення землеустрою;

♦ розроблення та участь у реалізації державних, галузевих і регіональних програм з питань регулювання земельних відносин, раціонального використання, охорони та моніторингу земель, відновлення родючості ґрунтів, ведення державного земельного кадастру.

Держкомзем України відповідно до покладених на нього завдань:

♦ готує пропозиції щодо вдосконалення регулювання земельних відносин, державного контролю за використанням і охороною земель, а також змісту, організації та порядку ведення державного земельного кадастру, здійснення моніторингу земель;

♦ розробляє державні програми з питань розвитку земельних відносин, раціонального використання, охорони та здійснення моніторингу земель, ведення державного земельного кадастру, а також здійснює нормативно-методичне забезпечення їх виконання;

♦ бере участь у розробленні проектів Державного бюджету України, Державної програми економічного і соціального розвитку України, Програми діяльності Кабінету Міністрів України;

♦ організовує та забезпечує проведення робіт з грошової, в тому числі експертної, оцінки земель, готує пропозиції щодо вдосконалення методики та порядку проведення таких робіт;

♦ забезпечує розроблення та здійснення організаційних, економічних, екологічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, їх захист від шкідливих антропогенних впливів, а також на відтворення і підвищення родючості ґрунтів, продуктивності земель, забезпечення режиму земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

♦ бере участь у розробленні та здійсненні заходів щодо розвитку ринку земель, кредитних відносин та вдосконалення системи оподаткування;

♦ здійснює в межах своїх повноважень державний контроль за додержанням земельного законодавства, в тому числі встановленого порядку вилучення і надання земельних ділянок, режиму використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення та умов надання, власниками земельних ділянок і землекористувачами;

♦ готує разом з іншими центральними органами виконавчої влади пропозиції щодо вдосконалення захисту права власності на землю та права користування землею;

♦ бере участь у формуванні інвестиційної політики, виходячи з пріоритетних напрямів структурної перебудови економіки;

♦ розглядає та в межах своєї компетенції бере участь у затвердженні нормативно-технічних документів з питань розроблення землевпорядної документації, ціноутворення у проектуванні, будівництві, експлуатації об’єктів і споруд;

♦ здійснює в межах державного земельного кадастру реєстрацію землеволодінь, землекористувань, договорів оренди земельних ділянок та забезпечує ведення відповідних реєстрів;

♦ організовує в установленому порядку землевпорядні роботи;

♦ здійснює відповідно до законодавства моніторинг земель, організовує здійснення заходів щодо відновлення корисних властивостей земельних ділянок;

♦ виступає в установленому порядку державним замовником науково-дослідних, проектно-розвідувальних і будівельних протиерозійних робіт, що здійснюються в межах заходів з охорони земель, реформування земельних відносин, землеустрою, ведення державного земельного кадастру, здійснення моніторингу земель;

♦ створює інформаційну базу даних з питань реформування земельних відносин, землеустрою, охорони земель, ведення державного земельного кадастру, здійснення моніторингу земель;

♦ використовує в установленому законодавством порядку бюджети та позабюджетні кошти для реалізації програм освоєння нових технологій, іншої науково-технічної діяльності у сфері раціонального використання та охорони земель;

♦ здійснює державну експертизу програм і проектів з питань землеустрою, державного земельного кадастру, охорони земель, реформування земельних відносин, а також техніко-економічних обґрунтувань цих програм і планів;

♦ організовує, в тому числі за участю іноземних наукових установ та організацій, наукові дослідження з питань землеустрою і державного земельного кадастру, здійснює у сфері реформування земельних відносин, управління земельними ресурсами, землеустрою та охорони земель і ведення державного земельного кадастру, науково-технічне співробітництво з науковими установами та організаціями;

♦ бере участь у підготовці міжнародних договорів України, готує пропозиції щодо укладення, денонсації таких договорів, у межах своєї компетенції укладає міжнародні договори України та забезпечує виконання зобов’язань України за міжнародними договорами у сфері регулювання земельних відносин, використання і охорони земель;

♦ здійснює заходи щодо галузевого співробітництва України з Європейським Союзом, у межах своїх повноважень забезпечує виконання Українською Стороною зобов’язань за Угодою про партнерство і співробітництво між Україною і Європейськими Співтовариствами та їх державами-членами, адаптацію законодавства України до законодавства Європейського Союзу, виконання інших заходів щодо інтеграції України до Європейського Союзу;

♦ розробляє і здійснює заходи щодо вдосконалення обліку та звітності у сфері регулювання земельних відносин, використання та охорони землі;

♦ координує проведення топографо-геодезичних, картографічних, обстежувальних та вишукувальних робіт, необхідних для здійснення землеустрою, ведення державного земельного кадастру, охорони та моніторингу земель;

♦ сприяє проведенню земельних аукціонів та конкурсів;

♦ здійснює в межах своїх повноважень контроль за цільовим використанням коштів, що надходять відповідно до законодавства України у порядку відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

♦ контролює додержання суб’єктами господарювання встановлених вимог щодо виконання земельно-кадастрових та землевпорядних робіт, експертної грошової оцінки земельних ділянок;

♦ розробляє та затверджує за погодженням з відповідними органами виконавчої влади фінансово-економічні нормативи проведення землевпорядних робіт, виконання робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок, надання послуг у сфері збирання і використання земельної кадастрової інформації та в межах своїх повноважень контролює додержання цих нормативів;

♦ здійснює відповідно до законодавства України функції з управління об’єктами державної власності, що належать до сфери його управління;

♦ забезпечує виконання завдань мобілізаційної підготовки та мобілізаційної готовності держави у межах повноважень, визначених законодавством;

♦ забезпечує в межах своєї компетенції реалізацію державної політики з питань кадрової роботи та державної служби, забезпечує функціонування галузевої системи підготовки, перепідготовки і підвищення кваліфікації працівників єдиної системи державних органів земельних ресурсів, а також підприємств, установ та організацій, що належать до сфери його управління;

♦ забезпечує в межах своєї компетенції реалізацію державної політики стосовно державної таємниці, контроль за її збереженням у єдиній системі державних органів земельних ресурсів, на підприємствах, в установах та організаціях, що належать до сфери його управління;

♦ організовує розгляд звернень громадян з питань, що належать до його компетенції, забезпечує в межах повноважень, визначених законодавством, виявлення та усунення причин, що породжують скарги громадян;

♦ здійснює в порядку, визначеному законодавством, методичне забезпечення місцевих державних адміністрацій з питань регулювання земельних відносин;

♦ розглядає згідно із законодавством справи про адміністративні правопорушення і в межах своїх повноважень приймає відповідні рішення;

♦ порушує в установленому законодавством порядку клопотання про зупинення або скасування актів місцевих державних адміністрацій, органів та посадових осіб місцевого самоврядування з питань, що належать до його компетенції, а також притягнення осіб, винних у порушенні земельного законодавства України, до передбаченої законом відповідальності;

♦ здійснює інші функції, необхідні для виконання покладених на нього завдань.

Держкомзем України має право:

♦ одержувати в установленому законодавством порядку від центральних та місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування інформацію, документи і матеріали, необхідні для виконання покладених на нього завдань;

♦ залучати спеціалістів центральних і місцевих органів виконавчої влади, підприємств, установ та організацій (за погодженням з їх керівниками) для розгляду питань, що належать до його компетенції;

♦ скликати в установленому порядку наради з питань, що належать до його компетенції;

♦ створювати за погодженням з іншими центральними органами виконавчої влади міжвідомчі комісії, експертні та консультативні ради, робочі групи;

♦ представляти Кабінет Міністрів України за його дорученням у міжнародних організаціях і під час укладення міжнародних договорів України;

♦ засновувати друковані засоби масової інформації та здійснювати видавничу діяльність з метою висвітлення питань державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання, охорони та моніторингу земель, ведення державного земельного кадастру.

Держкомзем України під час виконання покладених на нього завдань взаємодіє з іншими центральними та місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, а також з відповідними органами іноземних держав.

Держкомзем України здійснює свої повноваження безпосередньо та через єдину систему державних органів земельних ресурсів.

Держкомзем України в межах своїх повноважень на основі та на виконання актів законодавства видає накази, організовує і контролює їх виконання.

    продолжение
--PAGE_BREAK--3. Інші спеціально уповноважені державні органи, що здійснюють земельний контроль

До інших спеціально уповноважених державних органів, що здійснюють земельний контроль, відносяться:

♦ Міністерство охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України;

♦ Міністерство охорони здоров’я України;

♦ Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України.

До функції Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України відноситься державний контроль за виконанням природоохоронних вимог під час виділення земель під усі види господарської діяльності; дотримання екологічних норм під час розроблення нової техніки, технологій і матеріалів для обробітку ґрунтів, а також у ході розміщення, проектування, будівництва і експлуатації підприємств та інших об’єктів; попередження забруднення земель стічними водами, пестицидами, мінеральними добривами, токсичними і радіоактивними речовинами; дотримання установленого режиму використання земель природоохоронного, природно-заповідного і рекреаційного призначення; здійснення передбачених проектами землеустрою та іншими проектами заходів щодо недопущення і ліквідації процесів, що викликають деградацію і забруднення земель, а також щодо охорони ґрунтів і раціональному використанню земельних ресурсів; виконання робіт щодо рекультивації порушених земель; проведення заходів щодо недопущення знищення родючості ґрунтів.

Міністерство охорони здоров’я України за допомогою органів санітарно-епідеміологічного нагляду контролює дотримання санітарного законодавства у разі використання земельних ділянок, встановлення охоронних, санітарно-захисних, оздоровчих і рекреаційних зон, під час проектування і експлуатації підприємств, об’єктів щодо використання, перероблення і захоронення радіоактивних, токсичних матеріалів і відходів виробництва; недопущення забруднення земель інфекційними хворобами.

В компетенцію Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України входить контроль за здійсненням усіх видів містобудівної діяльності у містах та інших населених пунктах відповідно до чинної містобудівної документації; дотримання норм і правил планування і забудови міст та інших поселень; дотримання установленого порядку використання території з особливим режимом містобудівної діяльності; недопущення самовільного будівництва, знесення будинків і споруд, вирубування зелених насаджень загального користування в містах і селищах; надання земельних ділянок у містах і селищах відповідно до їх цільового призначення і містобудівних вимог.

4. Громадський земельний контроль

Громадський земельний контроль в Україні визначається як допомога громадських організацій, яку вони можуть надавати державним органам земельного контролю. Разом з тим громадські організації не повинні розглядатися як слухняні виконавці вказівок державних контрольних органів, що було характерно для їх діяльності в СРСР. Практика показує, що громадські організації недовго залишаються під опікою державних служб. Рано чи пізно відбувається процес “самопізнання”, під час якого громадські організації починають усвідомлювати, що вони не завжди і не в усьому повинні залишатися придатком державних органів і виконувати лише їх завдання. Контроль за діями порушників нерідко приводить ці організації до конфліктів з контролюючими органами, якщо (на думку громадськості) останні незадовільно ведуть боротьбу з порушниками природи.

З іншого боку, посилилась просвітянська роль багатьох природоохоронних організацій. За допомогою засобів масової інформації тепер майже всі верстви населення інформовані про велику кількість екологічних небезпек, пов’язаних з безконтрольним використанням земель та інших природних ресурсів. Цьому сприяло введення екологічних дисциплін у навчальних закладах, а також пропаганда екологічних знань. Природоохоронні організації проявляють здібність “на рівних” виступати з державними органами і під час визначення природоресурсної політики, і в ході здійснення контролю за її виконанням. Іноді природоохоронці протиставляють громадські організації державним наглядовим службам у тому розумінні, що не довіряють останнім і вважають необхідним, щоб громадський рух виступав незалежно і не обов’язково в союзі з державою. Це примушує державні органи в ряді випадків шукати підтримки громадськості під час проходження спірних проектів чи природоресурсних законів.

Закон України “Про охорону навколишнього природного середовища” від 26 червня 1991 р. із змінами і доповненнями станом на 5 березня 1998 р. передбачає участь громадськості в охороні природних ресурсів. Зокрема ст. 28 даного Закону передбачає участь громадськості в проведенні державної екологічної експертизи.

Закон України “Про природно-заповідний фонд України” від 16 червня 1992 р. також передбачає участь громадян в охороні навколишнього природного середовища. Статті 26, 28, 30, 38 цього Закону вказують на те, що власники або користувачі земельних ділянок, водних та інших природних об’єктів, оголошених заказниками, пам’ятками природи, заповідними урочищами, парками-пам’ятками садово-паркового мистецтва, беруть на себе зобов’язання щодо забезпечення режиму їх охорони та збереження.

Громадськість має право активно здійснювати свої права в повному обсязі, виступати з власними ініціативами з різних питань екології, вносити пропозиції в органи державної влади. Позиція громадського об’єднання не обов’язково повинна співпадати з рішенням державних органів і їх посадових осіб.

Для широких кіл громадськості ближчі і доступніші питання охорони природи, оскільки вони торкаються здоров’я громадян і їх життєвого благополуччя. Питання господарського використання земель перебувають на другому плані. Практично право звернення в суд мають лише громадські організації, які спеціалізуються на охороні природи, оскільки складні питання доказування забруднення земель і навколишнього середовища та виявлення винних вимагає спеціальних знань, поєднання зусиль цілого ряду експертів, включаючи правознавців. Судові позови можуть бути надіслані не лише проти забруднювачів, а й проти ініціаторів проектів, що можуть привести до забруднення довкілля. Останній вид позовів полегшується тим, що крупні проекту, що вимагають затвердження з боку державних установ, повинні містити екологічні прогнози, що відносяться до наслідків здійснення цих проектів. Відсутність чи неповнота таких прогнозів, невиконання процедури суспільного їх обговорення дають судам підстави відхиляти проекти і не дозволяти їх здійснювати.

5. Виробничий земельний контроль

Виробничий контроль за використанням і охороною земель у тій чи іншій галузі господарства здійснюють посадові особи. Так само будується контроль і в землеробстві, оскільки посадові особи завжди зацікавлені в культурному веденні сільськогосподарського виробництва. Однак цей контроль не можна назвати повноцінним за двох основних причин:

♦ керівники господарств обтяжені багатьма іншими турботами, тому вони не можуть спеціально приділяти увагу питанням охорони родючості ґрунтів, дотриманню інших вимог земельного законодавства щодо раціонального і ефективного використання угідь внутрішньогосподарськими підрозділами і окремими виконавцями сільськогосподарських робіт;

♦ з іншого боку, деякі керівники свідомо чи несвідомо віддають перевагу поточним проблемам і результатам виробництва порівняно з перспективними завданнями. Це, як правило, послабляє їх контрольні функції щодо використання землі.

У деяких господарствах працюють штатні землевпорядники. У свій час вони більше займалися справами, пов’язаними з присадибними земельними ділянками. Тепер внаслідок створення селянських (фермерських) господарств важливе значення набуває складання екологічно і економічно обґрунтованих проектів земельного устрою таких господарств, а також контроль за дотриманням ними норм земельного законодавства. В окремих господарствах є спеціалісти, зайняті використанням меліоративних і захисних механізмів, а також полезахисних лісонасаджень: гідротехніки, меліоратори, агрономи-екологи тощо. Дані спеціалісти, відповідаючи за правильну експлуатацію гідротехнічних споруд, приділяють увагу також їх ремонту і взагалі робочому стану. Це сприяє збереженню і працездатності відповідних споруд, а разом з тим правильному режиму зрощення і осушення земель. Розпорядження таких спеціалістів звичайно є обов’язковими для всіх працівників даного сільськогосподарського підприємства.

6. Правові форми земельного контролю

Правові форми земельного контролю в залежності від характеру, їх послідовності, логічного застосування можна поділити на три види:

♦ інформаційно-правові форми контролю під час збирання матеріалів;

♦ приймання рішень за результатами проведеного контролю;

♦ виконання рішень контролюючих органів.

Для того, щоб прийняти кваліфіковане рішення за результатами контролю кожний орган контролю повинен володіти точною і об’єктивною інформацією про те, чи є порушення земельного законодавства, в чому воно проявляється, хто винен у цьому, що необхідно вжити стосовно зупинення правопорушення, яка шкода спричинена правопорушенням, а якщо правопорушення ще не почалося, як його можна попередити. Виникають і інші питання на початковій стадії земельного контролю. їх вирішення вимагає збирання матеріалів, проведення перевірок, ревізій, дослідження цих матеріалів. У необхідних випадках може призначатись експертиза матеріалів, отриманих у ході контролю.

Незалежно від того, чи проводить державний інспектор планову перевірку стану використання того чи іншого об’єкта природи чи здійснює виїзд за скаргою, закон дає йому право здійснювати ряд правових дій:

♦ перевірку законності підстав користування земельною ділянкою;

♦ обстеження фактичного стану використання чи невикористання даного об’єкта; перевірку його використання у відповідності з його цільовим призначенням та у відповідності зі статусним станом суб’єкта природокористування.

Характер рішення, що приймається, і його зміст ґрунтуються на даних проведених перевірок, обстежень та аналізу одержаних матеріалів.

Рішення, що приймається, може носити попередній характер. Це буває тоді, коли необхідне проведення додаткових робіт (лабораторних аналізів, економічних розрахунків, оцінки екологічних наслідків тощо) під час довготривалих порушень і відсутності можливостей їх негайного усунення. В подальшому у разі отримання державним інспектором усіх матеріалів, що дозволяють винести правильне обґрунтоване рішення, вони передаються в комісію та інші органи.

Рішення стосовно питання, що розглядається, може прийматися на місці шляхом винесення відповідних розпоряджень про усунення виявленого порушення чи застосування адміністративних санкцій. Так, державний інспектор у разі виникнення тих чи інших обставин може прийняти такі рішення:

а) дати вказівку (за затвердженою формою) про виконання певної дії, що стосується користувача даної земельної ділянки, посилаючись на вимоги закону, з визначенням строку виконання перерахованих у вказівці конкретних робіт, заходів; у вказівці дається також попередження користувачу земельної ділянки: якщо він не виконує усіх вимог, що містяться у вказівці, то матеріали будуть надіслані в комісію з контролю за використанням і охороною земель відповідного (місцевого) Комітету по земельних ресурсах для притягнення порушника до відповідальності;

б) скласти протокол про порушення земельного законодавства, який направляється в комісію;

в) винести постанову про накладення стягнення на осіб, винних у скоєнні земельного правопорушення;

г) приписати порушникові вимогу про зупинення робіт, експлуатації об’єкта, що здійснюється з порушенням земельного законодавства; у вимозі вказується також термін, на протязі якого належить усунути допущені недоліки, і попередження, що якщо роботи будуть продовжуватись без усунення порушень, то за приписом інспектора буде припинено фінансування робіт;

д) надіслати у банк чи іншу організацію, що фінансує роботи, припис щодо припинення фінансування будівництва, експлуатації об’єкта. Він вручається порушнику особисто. Лише після усунення порушень, що були зафіксовані у вимозі інспектора правопорушнику видається повідомлення про право поновити зупинені роботи. Одночасно з цим надсилається повідомлення про поновлення зупиненого фінансування робіт.

Виконання судового рішення забезпечує державний виконавець Департаменту державної виконавчої служби України. Виконання рішення державного інспектора кожної служби державного контролю забезпечується самим держінспектором. З цією метою інспектори Держкомзему України, Міністерства екології та природних ресурсів України, Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України мають книгу (журнал) обліку виявлених земельних правопорушень, ведуть записи в ній про вжиті заходи, домагаються поновлення порушених прав, роблять відмітки про виконання приписів і вказівок з питань належного виконання вимог земельного і екологічного законодавства.

Погоджена діяльність державних органів земельного контролю та громадськості з одночасною участю екологічних служб підприємств, установ і організацій дає змогу своєчасно попередити правопорушення, підвищити ефективність роботи усієї системи земельного контролю і нагляду в країні.

7. Моніторинг земель

Моніторинг земель здійснюється на підставі норм Земельного кодексу України та Положення про моніторинг земель, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 серпня 1993 р. № 661.

Відповідно до Земельного кодексу України моніторинг земель становить систему спостереження за станом земельного фонду, в тому числі земель, розташованих у зоні радіоактивного забруднення, з метою своєчасного виявлення змін, їх оцінки, відвернення та ліквідації наслідків негативних процесів.

Об’єктом моніторингу земель є весь земельний фонд незалежно від форм власності на землю.

Залежно від охоплення територій здійснюється такий моніторинг земель:

♦ глобальний — пов’язаний з міжнародними науково-технічними програмами;

♦ національний — охоплює всю територію України;

♦ регіональний — на територіях, що характеризуються єдністю фізико-географічних, екологічних та економічних умов;

♦ локальний — на територіях нижче регіонального рівня, до територій окремих земельних ділянок.

Моніторинг земель складається із систематичних спостережень за станом земель (зйомки, обстеження і вишукування), виявлення змін а також оцінки:

♦ стану використання угідь, полів, ділянок;

♦ процесів, пов’язаних із змінами родючості ґрунтів (розвиток водної і вітрової ерозії, втрата гумусу, погіршення структури ґрунту, заболочення і засолення), зростання сільськогосподарських угідь, забруднення земель пестицидами, важкими металами, радіонуклідами та іншими токсичними речовинами;

♦ стану берегових ліній річок, морів, озер, заток, водосховищ, лиманів, гідротехнічних споруд;

♦ процесів, пов’язаних з утворенням ярів, зсувів, селевими потоками, землетрусами, крайовими, кріогенними та іншими явищами;

♦ стану земель населених пунктів, територій, зайнятих нафтогазодобувними об’єктами, очисними спорудами, гноєсховищами, складами пально-мастильних матеріалів, добрив, стоянками автотранспорту, захороненням токсичних промислових відходів і радіоактивних матеріалів, а також іншими промисловими об’єктами.

Спостереження за станом земель залежно від терміну та періодичності їх проведення поділяються на:

♦ базові (вихідні, що фіксують стан об’єкта спостережень на момент початку ведення моніторингу земель);

♦ періодичні (через рік і більше);

♦ оперативні (фіксують поточні зміни).

Стан земельного фонду оцінюється шляхом аналізу ряду послідовних спостережень і порівнянь одержаних показників.

Інформаційне забезпечення моніторингу земель складається з даних, які мають необхідну повноту для об’єктивної оцінки ситуації, її моделювання та прогнозування.

Здійснення моніторингу земель забезпечує Держкомзем за участю інших соціально уповноважених органів виконавчої влади. Основою технічного забезпечення моніторингу є автоматизована інформаційна система.

Зібрані шляхом моніторингу матеріали служать правовими підставами для прийняття необхідних рішень компетентними органами стосовно використання і охорони земель. Отже, органи, що ведуть моніторинг земель, самі не приймають рішень, які зобов’язують користувачів земель та інших природних ресурсів вчиняти ті чи інші дії щодо виявлення земельних правопорушень. Такі правозобов’язуючі рішення можуть приймати державні органи, що ведуть земельний кадастр, контроль за використанням земель, землеустрій.

Моніторинг, як захід щодо спостереження за станом земель, підвищує ефективність діяльності органів державного управління земельними ресурсами. Одержані матеріали об’єктивно характеризують фізичні, хімічні, біологічні процеси у навколишньому природному середовищі, рівень забруднення ґрунтів, водних об’єктів, наслідки його впливу на рослинний і тваринний світ. Це дає можливість органам державного управління висувати відповідні вимоги до землекористувачів щодо усунення правопорушень в галузі використання і охорони земель, а також притягнення до відповідальності осіб, винних у цих порушеннях.

Держкомзем України своїм наказом від 6 березня 1997 р. № 36 затвердив Основні заходи щодо створення системи моніторингу земель України.

З метою підвищення ефективності контролю у галузі охорони природи та раціонального використання земельних ресурсів в Україні здійснюється стимулювання працівників спеціально уповноважених державних органів, а також громадських інспекторів у даній галузі.

Дане стимулювання здійснюється на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 28 червня 1997 р. № 701 та у відповідності з вимогами “Порядку стимулювання працівників та розвитку і зміцнення матеріальної бази спеціально уповноважених державних органів, стимулювання громадських інспекторів у галузі охорони природи та раціонального використання природних ресурсів”, затвердженого цією постановою, а також Інструкції з даного питання, затвердженої наказом Мінекобезпеки, Держкомлісгоспу, Держкомрибгоспу та Держкомзему України від 20 жовтня 1997 р. № 167/97/24/105.

Вимог цієї інструкції повинні дотримуватись: підвідомчі організації Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки, Державного комітету рибного господарства, Державного комітету лісового господарства, Державного комітету по земельних ресурсах, Державного комітету по водному господарству та Державного комітету по геології і використанню надр, котрі відповідно до чинного законодавства здійснюють державний контроль у галузі охорони природи і раціонального використання природних ресурсів (далі – природоохоронні органи), а також громадські інспектори охорони природи, громадські лісові інспектори, громадські інспектори рибоохорони, громадські мисливські інспектори (далі – громадські інспектори).

Стимулюванню підлягають тільки ті працівники природоохоронних органів, які не мають статусу державних службовців, та громадські інспектори.

Працівники Мінекобезпеки, а також Державного комітету по водному господарству та Державного комітету по геології і використанню надр (до надання їм Законом України права розгляду справ про адміністративні правопорушення у використанні та охороні водних ресурсів) та громадські інспектори охорони природи стимулюються територіальними органами Мінекобезпеки.

Працівники Держкомлісгоспу і Держкомрибгоспу та громадські лісові інспектори, громадські мисливські інспектори, громадські інспектори рибоохорони стимулюються територіальними органами Держкомлісгоспу і Держкомрибгоспу відповідно.

Працівники Держкомзему стимулюються територіальними органами Держкомзему.

Стимулювання працівників природоохоронних органів та їх підрозділів і громадських інспекторів (далі – стимулювання) здійснюється тільки у тому разі, якщо безпосередньо ними виявлені порушення природоохоронного законодавства і вжиті заходи для притягнення винних до відповідальності, або забезпечено стягнення штрафів та відшкодувань, пов’язаних з порушенням природоохоронного законодавства.

Обов’язковою умовою стимулювання є наявність протоколу про порушення природоохоронного законодавства, складеного відповідно до вимог Кодексу України про адміністративні правопорушення, та прийняття рішення відповідним державним органом (природоохоронним органом, судом, господарським судом, прокуратурою, іншим органом, якому надані такі права) про притягнення винних до адміністративної чи кримінальної відповідальності за фактом порушення або про відшкодування збитків.

Протокол про порушення природоохоронного законодавства подається не пізніше тижневого терміну:

♦ працівниками Мінекобезпеки, а також Держводгоспу, Держкомгеології (до надання їм Законом України права розгляду справ про адміністративні правопорушення у галузі використання і охорони водних ресурсів) та громадськими інспекторами охорони природи — до територіальних органів Мінекобезпеки;

♦ працівниками Держкомлісгоспу та Держкомрибгоспу, громадськими лісовими інспекторами, громадськими мисливськими інспекторами та громадськими інспекторами рибоохорони — до територіальних органів Держкомлісгоспу і Держкомрибгоспу відповідно;

♦ працівниками Держкомзему — до територіальних органів Держкомзему.

Разом з протоколом подаються (в разі їх наявності) матеріали, що підтверджують факт порушення природоохоронного законодавства: вилучені у порушників знаряддя незаконного добування природних ресурсів, вилучені природні ресурси (або документи, що підтверджують їх використання чи місце зберігання), відібрані проби, результати аналізів, пояснення, звукозапис, фото-, кіно- і відеозйомка та інші.

Територіальний природоохоронний орган повідомляє осіб, які подали протокол про прийняте рішення щодо притягнення порушників природоохоронного законодавства до адміністративної відповідальності або подання матеріалів у відповідні органи про порушення кримінальної справи.

Рішення про стимулювання приймається керівником відповідного територіального природоохоронного органу за поданням начальників відділів, керівників підрозділів цих органів на місцях або органів управління природоохоронних громадських організацій (додаток 1 до цієї Інструкції) не пізніше місячного терміну з дня надходження подання і вводиться в дію наказом. До подання додаються матеріали, які підтверджують факт притягнення порушників природоохоронного законодавства до відповідальності (копії постанов, рішень суду тощо) та матеріали, які свідчать про стягнення коштів (копії квитанцій, банківські виписки тощо).

Керівник територіального природоохоронного органу при визначенні розміру суми стимулювання враховує конкретний вклад особи, яка виявила порушення природоохоронного законодавства та вжила заходів для притягнення винних до відповідальності.

Ці відомості повинні бути висвітлені в поданні на стимулювання.

Про прийняте рішення щодо стимулювання керівник територіального природоохоронного органу повідомляє особу, що надіслала подання.

    продолжение
--PAGE_BREAK--9. Захист прав та вирішення земельних спорів

Держава забезпечує громадянам та юридичним особам України рівні умови захисту прав власності на землю.

У ст. 13 Конституції України проголошено, що держава забезпечує захист прав усіх суб’єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом.

У Земельному кодексі України підкреслюється, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих цим збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:

♦ визнання прав;

♦ відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;

♦ визнання угоди недійсною;

♦ визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;

♦ відшкодування заподіяних збитків;

♦ застосування інших, передбачених законом, способів.

Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених законом за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості.

У випадках, передбачених Земельним кодексом та іншими законодавчими актами України, допускається викуп земельної ділянки за згодою сторін або за рішенням суду. Власникові земельної ділянки відшкодовується, крім її вартості, вартість іншого нерухомого майна в порядку, встановленому цивільним законодавством.

Колишній власник земельної ділянки, яка відчужена для суспільних потреб, має право звернутися до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та відшкодування збитків, пов’язаних з викупом, якщо після викупу земельної ділянки буде встановлено, що земельна ділянка використовується з порушенням умов її викупу.

У ході використання земельних ділянок можуть виникати такі ситуації, коли дії учасників земельних відносин, у тому числі державних органів, або їх безпідставна бездіяльність можуть порушити чиїсь права та інтереси. Наприклад, відбувається самовільне захоплення чи незаконне використання однією особою земельної ділянки, наданої іншому суб’єкту, порушення умов оренди, правил будівництва чи неповернення в установлений строк тимчасово наданої ділянки, неприведення ділянки в належний стан. Конфлікти, розбіжності, що виникають у таких випадках, становлять собою земельні спори.

Земельні спори можуть виникати не лише між власниками землі, землекористувачами, орендарями, але і між ними, з одного боку, і державними органами – з іншого. Наприклад, з приводу виділення і вилучення земельних ділянок: непогодження з рішенням про вилучення землі, про строки і величину наділу, умовами та величиною компенсації вартості шкоди. Причиною спорів можуть бути як зловмисні дії, так і помилки однієї із сторін з приводу своїх прав, обов’язків та інтересів, тобто неправильного їх розуміння. Тому порушення прав суб’єктів, а отже, і самі земельні спори можуть бути як дійсними, так і уявними. У першому випадку земельний спір вирішується шляхом поновлення порушених прав і інтересів, у другому – шляхом роз’яснення справжніх правомочностей.

Земельний спір може бути ускладнений порушенням права на жилий будинок чи іншу будову (гараж, садовий чи дачний будинок). Це трапляється, коли виникає необхідність вилучення земельної ділянки для державних чи громадських потреб і знесення будівлі. Крім того, у зв’язку з проведенням земельної реформи часто виникають нарікання громадян, підприємств, організацій до державних органів і посадових осіб, викликані безпідставною відмовою в наданні земельної ділянки, її приватизації, державній реєстрації прав на ділянку, видачі документів тощо. У цих випадках учасники спору рівні перед законом, незважаючи на те, що одна із сторін у спорі є представником органу державної влади. Однак таке становище складається лише тоді, коли конфлікт відноситься до категорії земельного спору. Не можна вважати земельним спором розбіжності про належність земельної ділянки до того чи іншого адміністративно-територіального утворення (району, села), в межах якого здійснюються повноваження тієї чи іншої місцевої адміністрації.

Згідно з вимогами Земельного кодексу України земельні спори з питань здійснення прав на землю і регулювання земельних відносин розглядаються органами місцевого самоврядування, спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а також судом у порядку, встановленому цим Кодексом та іншими актами законодавства.

Спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питання земельних ресурсів розглядаються земельні спори щодо:

♦ відновлення меж земельної ділянки;

♦ відновлення обмежень щодо використання земель та земельних сервітутів;

♦ відшкодування збитків землевласників та землекористувачів або втрат сільськогосподарських та лісових угідь;

♦ правового режиму використання земельних ділянок, які перебувають у спільній власності;

♦ розмежування земель населених пунктів;

♦ самовільного зайняття земельної ділянки.

У разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а також органів місцевого самоврядування спір вирішується судом.

10. Порядок розгляду земельних спорів судами

Відповідно до ст. 14 Конституції України охорона землі як основного національного багатства спрямована на забезпечення раціонального використання земельних ресурсів, збереження й відтворення родючості ґрунтів, захист їх від псування й забруднення, реалізацію громадянами та юридичними особами їх права на землю відповідно до закону. Важлива роль у здійсненні цієї охорони належить судам, юрисдикцію яких у сфері земельних і пов’язаних із ними майнових правовідносин значно розширено.

У ході вирішення питань про підвідомчість справ враховується те, що суди вирішують земельні й майнові спори, пов’язані із земельними відносинами, якщо хоча б однією з сторін у спорі є громадяни.

Виходячи з положень ст. 8, 124 Конституції України, вимог Земельного кодексу України, ст.5 Закону України “Про селянське (фермерське) господарство”, ст.24 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦП К) судам підвідомчі, зокрема, справи за заявами:

♦ про надання земельної ділянки для ведення (створення) селянського (фермерського) господарства в разі відмови в цьому рішенням районної, міської (в адміністративному підпорядкуванні якої є район) ради;

♦ про визнання незаконним рішення сільської, селищної, міської ради про відмову передати громадянину в приватну власність земельну ділянку, надану йому для ведення особистого підсобного господарства, будівництва й обслуговування жилого будинку та господарських будівель (присадибну ділянку), садівництва, дачного й гаражного будівництва;

♦ про захист і поновлення порушених прав власників земельних ділянок і землекористувачів, усунення перешкод у використанні земельних ділянок;

♦ про скорочення за наявності поважних причин шестирічного строку, протягом якого громадянам забороняється відчужувати земельну ділянку, передану у власність для ведення селянського (фермерського) господарства;

♦ про припинення права користування земельною ділянкою або права власності на неї у випадках, передбачених Земельним кодексом;

♦ про вилучення (викуп) земельних ділянок за заявами відповідних Рад, підприємств, установ та організацій;

♦ про відшкодування власникам землі та землекористувачам збитків і приведення земельної ділянки у стан, придатний для її використання за призначенням, підприємствами, установами, організаціями, які проводили розвідувальні роботи;

♦ про вирішення спорів між власниками жилих будинків, розташованих на суміжних (сусідніх) земельних ділянках, щодо усунення перешкод у користуванні останніми;

♦ про визначення порядку розпорядження земельною ділянкою та ЇЇ використання громадянами, яким жилий будинок, господарські будівлі і споруди належать на праві спільної (сумісної або часткової) власності;

♦ про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, дарування, застави, самовільного обміну земельних ділянок землекористувачами, в тому числі орендарями, а також угод, укладених власниками землі з порушенням установленого для них порядку придбання або відчуження земельних ділянок;

♦ про повернення самовільно зайнятих земельних ділянок, приведення їх у придатний для використання стан, знесення зведених на них будівель і споруд;

♦ про вирішення земельного спору, що відповідно до визначеної Земельним кодексом компетенції розглядався радою, з рішенням якої заявник не погоджується;

♦ про вирішення майнових спорів, пов’язаних із земельними відносинами, в тому числі про відшкодування збитків, заподіяних вилученням (викупом) або тимчасовим зайняттям земельних ділянок, обмеженням прав власників землі, орендарів та інших землекористувачів, погіршенням якості земель чи приведенням їх у непридатний для використання за цільовим призначенням стан внаслідок негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян, або шкоди, заподіяної їхніми неправомірними діями, що потягли за собою псування, погіршення якості земель чи приведення їх у непридатність;

♦ про вирішення спорів між суб’єктами права колективної власності на землю і членами цих юридичних осіб (або їх спадкоємцями) про право на земельну частку, між садівницькими товариствами та їх членами, між членами такого товариства і членами їх сімей чи іншими особами щодо використання наданої члену товариства земельної ділянки та усунення перешкод у цьому.

Земельні спори між юридичними особами, в тому числі про надання зареєстрованому фермерському господарству землі для розширення господарства, підвідомчі арбітражним судам.

Оскільки ЗК встановлення меж земельних ділянок в натурі віднесено до компетенції землевпорядних організацій, суди не можуть розглядати такі вимоги, за винятком випадків, передбачених законом.

Враховуючи, що підставою для позовів про відшкодування шкоди, заподіяної порушенням земельного законодавства, є зобов’язання, що виникають внаслідок заподіяння такої шкоди майну організацій або громадян, ці позови відповідно до ст.126 ЦПК можуть пред’являтися за вибором позивача або за місцем проживання відповідача (місцем знаходження органів управління організацій), або за місцем заподіяння шкоди.

Спори з приводу суміжного землекористування: додержання меж, правил добросусідства (зокрема, щодо обов’язку власника або землекористувача дозволити власникам або землекористувачам сусідньої ділянки прохід до доріг загального користування для спорудження на суміжній ділянці необхідних комунікацій, вжиття заходів до недопущення можливості стоку дощових і стічних вод, проникнення отрутохімікатів та мінеральних добрив на суміжну ділянку тощо) – розглядаються судами відповідно до ч.2 ст.124 Конституції України і в тому разі, коли вони попередньо не вирішувались обраною радою узгоджувальною комісією.

Підвідомчі судам спори, пов’язані із земельними відносинами, розглядаються у позовному провадженні.

За заявою сторони, яка не погоджується з рішенням ради з земельного спору, суд перевіряє правильність цього рішення й вирішує спір по суті.

У разі оскарження рішення рад з інших питань, віднесених до їх компетенції (наприклад, про відмову в наданні земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства), суд під час задоволення позову визнає рішення ради незаконним і зобов’язує її виконати певні дії на захист порушеного права.

Вирішуючи спори про припинення права власності на землю і права користування земельною ділянкою, суди враховують, що рада має право прийняти рішення про це лише в порядку, з підстав і за умов, передбачених відповідними нормами Земельного кодексу. У випадках, визначених цими нормами, припинення права власності на землю і права землекористування провадиться за позовом відповідної ради в судовому порядку, недодержання якого є підставою для визнання рішення ради незаконним.

Разом з тим, виходячи з установлених законодавством умов надання земельних ділянок, не можна вважати таким, що суперечить законові, рішення ради про скасування свого рішення, за яким земельна ділянка була неправомірно одержана у власність чи в користування. У цьому разі питання про недійсність документів, виданих на підставі переглянутого рішення, вирішується в судовому порядку.

У разі тимчасового користування землею на умовах оренди питання про дострокове його припинення вирішується шляхом пред’явлення позову про розірвання договору. У разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди передбачене ЗК переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Із заявами про вилучення (викуп) земельних ділянок у громадян з метою передачі їх у власність або надання в користування іншим громадянам, підприємствам, установам, організаціям вони мають право звертатися ради – у разі відмови власника землі або землекористувача дати згоду на її вилучення (викуп), а також підприємства, установи, організації, які погоджували пов’язані з вилученням (викупом) питання в установленому ЗК порядку, – у разі відмови місцевої ради у вилученні (викупі) землі.

Під час вирішення таких вимог суд враховує як інтереси громадянина, підприємства, установи, організації, для потреб яких вилучається земельна ділянка, так і інтереси її власника або землекористувача, і визначає, якому з цих інтересів у даній ситуації належить віддати перевагу.

Особа, в якої без її згоди рішенням ради вилучено земельну ділянку, може звернутися з позовом про визнання цього рішення незаконним.

Рішення ради про вилучення (викуп) земельної ділянки не може бути визнано законним, якщо його постановлено з порушенням передбаченого законодавством порядку вирішення цих питань.

Вимоги про вилучення (викуп) земельних ділянок у громадян можуть бути задоволені судом лише за умови забезпечення гарантій, передбачених ЗК, а саме після виділення радою за бажанням цих громадян рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами, організаціями, для яких відведено земельну ділянку, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі інших збитків.

Відповідно до ст.5 Закону “Про селянське (фермерське) господарство” суд розглядає заяви про надання земельної ділянки громадянам, що виявили бажання вести селянське (фермерське) господарство, як у разі відмови районної, міської (в адміністративному підпорядкуванні якої є район) ради в наданні земельної ділянки, так і при її наданні в іншому розмірі чи місці, ніж просили громадяни у своїх заявах.

У даному випадку слід враховувати, що право на створення селянського (фермерського) господарства має кожний дієздатний громадянин, який досяг 18-річного віку, виявив таке бажання, має документи, що підтверджують його здатність займатися сільським господарством, і пройшов відбір у районній (міській) конкурсній комісії, а також що першочергове право на це надається громадянам, які проживають у сільській місцевості й мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві (ст.4 Закону “Про селянське (фермерське) господарство”). Надання земельних ділянок, які перебувають у власності чи користуванні, провадиться тільки після їх вилучення (викупу). Членам колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, працівникам сільськогосподарських підприємств (крім дослідних господарств), які виявили бажання вести селянське (фермерське) господарство, за відсутності земель запасу надаються для цієї мети земельні ділянки з придатних для сільськогосподарського виробництва земель зазначених підприємств і кооперативів, вилучених без порушення цілісності інших господарств.

Оскільки рішення суду про задоволення позову є підставою для відведення ділянки в натурі (на місцевості), видачі документа, що посвідчує право власності на землю або користування нею, а також для укладення договору про оренду, в резолютивній частині рішення повинно бути зазначено місце розташування ділянки, її розмір та межі.

Порушення радою передбаченого п.2 ст. 5 Закону України “Про селянське (фермерське) господарство” місячного терміну розгляду заяв громадян про надання земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства є створенням перешкод до здійснення їхніх прав, тому суд за заявами останніх може в порядку, передбаченому гл. 31-А ЦПК, зобов’язати відповідну раду розглянути такі заяви на найближчій сесії.

Розглядаючи позови про захист прав власників земельних ділянок і землекористувачів (про усунення перешкод у користуванні ними тощо), суд перевіряє законність рішення ради про передачу земельної ділянки іншій особі без вилучення її в установленому порядку у позивача і в тому разі, коли останнім не заявлено позову про визнання цього рішення незаконним.

Вирішуючи позови про відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, суди беруть до уваги те, що при вилученні (викупі) або тимчасовому зайнятті земельних ділянок в установленому порядку, а також при обмеженні прав власників та землекористувачів (у тому числі орендарів), погіршення якості земель або приведенні їх у непридатний для використання за цільовим призначенням стан заподіяні збитки відшкодовуються згідно з вимогами Земельного кодексу підприємствами, установами, організаціями та громадянами, яким відведено чи надано в тимчасове користування земельні ділянки, що вилучаються (викуповуються), або тими, діяльність яких призводить до обмеження прав власників і землекористувачів чи погіршення якості земель, розташованих у зоні їх впливу.

У випадках самовільного зайняття ділянок, псування, забруднення земель та інших порушень земельного законодавства шкода відшкодовується відповідно до вимог Земельного кодексу, ст. 203, 440, 441, 453 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) особами, які її заподіяли. При заподіянні шкоди джерелом підвищеної небезпеки вона відшкодовується володільцем цього джерела за правилами ст. 450 ЦК.

Згідно з вимогами ЦК втрати сільськогосподарського й лісогосподарського виробництва, заподіяні вилученням сільськогосподарських і лісових угідь для використання їх у цілях, не пов’язаних із веденням сільського й лісового господарства, обмеженням прав власників та землекористувачів або погіршенням якості земель внаслідок негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ і організацій, не належать до збитків, на відшкодування яких мають право власники земельних ділянок та землекористувачі, і відшкодовуються Уряду Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським радам поряд з відшкодуванням збитків власникам землі й землекористувачам.

Розміри збитків, заподіяних власникам землі й землекористувачам вилученням (викупом) або тимчасовим зайняттям у встановленому порядку земельних ділянок, визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного підпорядкування) рад відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284.

У такому ж порядку визначаються збитки, заподіяні обмеженням прав власників землі та землекористувачів, погіршенням якості земель або приведенням їх у непридатний для використання за цільовим призначенням стан внаслідок негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян.

Під час тимчасового зайняття земельних ділянок для розвідувальних робіт розмір збитків та порядок їх відшкодування визначаються угодою між власниками землі або землекористувачами та підприємствами, установами, організаціями–замовниками розвідувальних робіт. При недосягненні згоди розмір збитків визначається зазначеними вище комісіями, рішення яких можуть бути переглянуті судом при вирішенні відповідних позовів.

Під час невиконання підприємствами, установами, організаціями, які тимчасово використовували земельні ділянки для проведення геологознімальних, пошукових, геодезичних та інших розвідувальних робіт, передбаченого Земельним кодексом обов’язку привести займану земельну ділянку за свій рахунок в установлений строк у стан, придатний для її використання за призначенням, вони повинні відповідно до ст. 203, 440, 453 ЦК відшкодувати власникові або землекористувачеві заподіяну шкоду в розмірі вартості робіт, потрібних для приведення земельної ділянки в такий стан. Для визначення розміру цієї шкоди суд у разі необхідності може призначити експертизу.

Вирішуючи позови про відшкодування власникам землі й землекористувачам шкоди, заподіяної самовільним зайняттям або забрудненням земельних ділянок та іншими порушеннями земельного законодавства, суди мають виходити з того, що відповідно до ст. 203, 440 ЦК така шкода відшкодовується в повному обсязі.

Розмір шкоди, заподіяної пошкодженням посівів і насаджень при прокладенні шляхів, трубопроводів та проведенні розвідувальних, бурових, будівельних робіт, псуванням і забрудненням сільськогосподарських та інших земель, іншими порушеннями земельного законодавства, визначається з урахуванням витрат на відновлення родючості землі, а також доходів, які власник землі або землекористувач міг би одержати із земельної ділянки і які він не одержав за час до приведення землі у стан, придатний для її використання за призначенням, або до повернення самовільно зайнятої ділянки.

Зокрема, при пошкодженні посівів, самовільному зайнятті ріллі або сінокосінні, на користь землекористувача (власника) стягується вартість неодержаних сільськогосподарської продукції чи сіна, обчислена за ринковими цінами, з урахуванням середньої врожайності даної культури в господарстві, за винятком витрат виробництва, пов’язаних із збиранням урожаю, а також витрат на відновлення якості земель відповідно до їх призначення. Якщо замість пошкоджених посівів землекористувач провів у тому ж сезоні повторний посів культур, відшкодуванню підлягають витрати на пересівання (вартість насіння, обробітку землі тощо).

Відповідно до вимог ЗК самовільно зайняті земельні ділянки повертаються їх власникам або землекористувачам з передачею останнім незібраного врожаю без відшкодування витрат, проведених під час незаконного користування.

У справах про відшкодування шкоди, заподіяної порушенням земельного законодавства, суд відповідно до ч.7 ст.203 ЦПК вправі вийти за межі заявлених позовних вимог, якщо це необхідно для захисту прав і охоронюваних законом інтересів власників земельних ділянок або землекористувачів.

Зменшення на підставі ст. 454 ЦК розміру відшкодування шкоди, заподіяної громадянином, може мати місце у виняткових випадках, залежно від встановленого судом і ретельно перевіреного в судовому засіданні його майнового стану, з обов’язковим наведенням мотивів прийнятого рішення.

У ході розгляду позовів про відшкодування шкоди, заподіяної псуванням чи забрудненням землі, судам слід з’ясовувати наявність у відповідача можливості провести роботи по відновленню попередньої якості землі. Якщо така можливість є, суд може з урахуванням думки позивача зобов’язати відповідача згідно зі ст.453 ЦК відшкодувати шкоду в натурі, встановивши для цього відповідний строк.

У разі встановлення порядку використання земельної ділянки й розпорядження нею громадянами, яким жилий будинок, господарські будівлі та споруди належать на праві спільної часткової власності, суд з’ясовує і враховує можливість нормального користування будинком та здійснення догляду за ним, розташування господарських будівель, споруд, необхідність зведення будівель, розташування плодово-ягідних насаджень співвласників, можливість проходу з вулиці на подвір’я тощо. Враховуються також вимоги санітарних правил і правил протипожежної безпеки. У разі неможливості перенесення співвласником на надану в його користування ділянку господарських будівель і насаджень суд має обговорити питання про відповідну грошову компенсацію.

У спільному користуванні сторін суд може залишити лише ділянки, роздільне користування якими встановити неможливо.

Під час приватизації громадянами одно- або багатоквартирного будинку державного житлового фонду користування закріпленою за ним прибудинковою територією згідно з п.5 ст.10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” здійснюється в порядку й на умовах, передбачених Земельним кодексом щодо використання присадибної ділянки громадянами, яким жилий будинок належить на праві спільної власності (ст. 42, 105). Якщо в жилому будинку приватизовано частину квартир, питання про користування прибудинковою територією вирішується за вимогами Земельного кодексу, тобто шляхом поділу цієї території в установленому порядку або спільного користування нею, якщо поділ без шкоди для її раціонального використання неможливий.

У разі, коли громадяни, яким жилий будинок належить на праві спільної власності, крім наданої для будівництва й обслуговування цього будинку та господарських будівель земельної ділянки (присадибної ділянки) тимчасово користуються з належного дозволу місцевої ради незайнятою суміжною ділянкою, суд, вирішуючи спір про порядок використання присадибної ділянки й розпорядження нею, може одночасно визначити за тими ж правилами й порядок тимчасового користування суміжною ділянкою, зазначивши в рішенні, що він встановлюється на період до припинення права користування нею.

Виходячи з того, що порядок використання й розпорядження спільною земельною ділянкою визначається насамперед самими співвласниками жилого будинку залежно від розміру їх часток у спільній власності на будинок, суд відповідно до вимог Земельного кодексу бере до уваги їх угоду з цього приводу при вирішенні спорів як між ними самими, так і за участю осіб, які пізніше придбали відповідну частку в спільній власності на будинок і для яких ця угода також є обов’язковою. Це правило стосується й випадків, коли жилий будинок було поділено в натурі.

Суд може не визнати угоду про порядок використання й розпорядження земельною ділянкою, коли дійде висновку, що угода явно ущемляє законні інтереси когось із співвласників, позбавляє його можливості належно користуватися своєю частиною будинку, фактично виключає його з числа користувачів спільної земельної ділянки, суперечить архітектурно-будівель-ним, санітарним та протипожежним правилам.

Якщо до вирішення судом спору між співвласниками будинку про порядок використання земельної ділянки цей порядок ними не визначався, суду слід виходити з розміру їх часток у праві спільної власності на будинок на час перетворення спільної сумісної власності у спільну часткову або на час виникнення останньої.

Суд не може відмовити в позові або закрити провадження у справі про встановлення порядку використання й розпорядження земельною ділянкою з тих підстав, що його визначено угодою сторін. Якщо при вирішенні спору суд установить, що угодою між співвласниками жилого будинку було визначено порядок використання й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він постановляє рішення про встановлення саме такого порядку.

У резолютивній частині рішення в такій справі суд залеж-но від обставин останньої повинен вказати розміри й межі тих ділянок, які має використовувати кожна зі сторін, і тих, які виділено для спільного користування, а також зазначити, як мають сторони проходити до будинку, будівель, споруд та на вулицю.

Відповідно до вимог Земельного кодексу користування й розпорядження земельними ділянками, що перебувають у колективній власності громадян, здійснюється за рішенням загальних зборів колективу співвласників, якими є колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівницькі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства (в тому числі створені на базі радгоспів), інші сільськогосподарські підприємства. Оскарження таких рішень членами цих суб’єктів права колективної власності на землю згідно зі ст. 16 Закону України “Про звернення громадян” провадиться в судовому порядку. Суд розглядає такі скарги за правилами гл. 31-А ЦПК.

Заяви членів зазначених суб’єктів права колективної власності (крім садівницького товариства) або їх спадкоємців про виділ частки землі розглядаються у позовному провадженні. Питання про право на частку та про її розмір вирішуються на підставі вимог Земельного кодексу.

До передачі земельних ділянок, наданих для ведення колективного садівництва у колективну власність садівницьких товариств і приватну власність їх членів, суб’єктами прав, обов’язків і гарантій щодо наданої земельної ділянки є ці товариства, які в межах своєї компетенції встановлюють порядок користування земельними ділянками, а також вправі вимагати звільнення цих ділянок особами, які зайняли їх з порушенням прав інших осіб або товариства. Разом з тим члени садівницьких товариств мають право вимагати в судовому порядку усунення перешкод у користуванні виділеною їм садовою ділянкою, будівлями, насадженнями, а також захисту інших суб’єктивних прав.

Судам необхідно неухильно додержуватися вимог ст. 143 ЦПК щодо підготовки до судового розгляду справ про земельні й майнові спори, пов’язані із земельними відносинами.

Зокрема, у справах про встановлення порядку користування й розпорядження земельною ділянкою необхідно вимагати документи про надання її для будівництва та обслуговування жилого будинку й господарських будівель; план земельної ділянки, відведеної в натурі (на місцевості); план цієї ділянки із зазначенням її частин, що перебувають у фактичному користуванні кожного із співвласників, а також розташованих на ній будівель, плодово-ягідних насаджень; правовстановлюючі документи на будинок із зазначенням розміру часток кожного співвласника; угоду чи рішення суду про поділ будинку в натурі або визначення порядку користування ним; угоду про порядок користування земельною ділянкою, якщо вона мала місце.

При підготовці до розгляду справ про надання земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства в суди подаються документи про освіту, спеціальність чи професію позивача, стаж його роботи в сільському господарстві, місце проживання, план розташування земельної ділянки, обґрунтування щодо її розміру та перспектив діяльності селянського (фермерського) господарства, документи конкурсної комісії про розгляд заяви та проходження конкурсного відбору, а також замовлений радою проект відведення земельної ділянки, погоджений із власником землі або землекористувачем (якщо ділянка відводиться із земель запасу, погодження не потрібно).

У справах про відшкодування збитків або шкоди в суд подаються: акт відповідної комісії, створеної Київською та Севастопольською міськими, районною державною адміністрацією чи виконавчим комітетом міської (міст обласного підпорядкування) ради для визначення розміру збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам, затверджений органом, що створив цю комісію; проект заходів для приведення у стан, придатний для використання за призначенням, земельних ділянок, наданих у тимчасове користування, та кошторис витрат на це; документи про вартість робіт по доведенню до попереднього стану зіпсованих або пошкоджених земель; довідку служби районної державної адміністрації про середню врожайність відповідних культур; довідку про ринкову ціну цих культур.

Коли для з’ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання, суддя при підготовці справи до розгляду, а суд під час її розгляду призначають експертизу з додержанням вимог ст.57 ЦПК.

Суди беруть до уваги і те, що купівля-продаж, дарування, застава, самовільний обмін земельних ділянок землекористувачами, в тому числі орендарями, а також угоди, укладені власниками землі з порушенням встановленого для них порядку придбання або відчуження земельних ділянок, повинні визнаватись недійсними із застосуванням наслідків, передбачених ст.49 ЦК.

Відповідно до ст. 48, 50 Закону України “Про власність”, ст.71 ЦК у спорах про захист прав власників земельних ділянок, стороною в яких є громадянин, застосовується трирічний строк позовної давності, якщо інше не передбачено законом.

Встановлений ЗК місячний строк для оскарження в суді рішень рад щодо земельних спорів є процесуальним, тому в разі, коли його не буде поновлено через неповажність причин пропуску, заява про вирішення земельного спору відповідно до ст. 85 ЦПК залишається без розгляду. При оскарженні інших рішень рад діють відповідні строки, передбачені ЦК, Законом України “Про звернення громадян” або іншими актами законодавства України.

    продолжение
--PAGE_BREAK--11. Розгляд земельних спорів третейським судом

Третейські суди створюються самими сторонами, між якими виникають спори. Члени суду вибираються із довірених осіб у складі одного із декількох суддів – однакову кількість від кожної сторони. Потім судді вибирають ще одного суддю. Повинна бути непарна кількість суддів. Вони можуть розглядати будь-який земельний спір, підвідомчий суду чи господарському суду. Про передачу справи в третейський суд сторони заключають письмовий договір.

Передавання спору на розгляд третейського суду виключає можливість його розгляду в даний момент органами правосуддя, тобто суду чи господарського суду. Третейський суд не пов’язаний правилами загального судочинства, але зобов’язаний вислухати пояснення сторін, вивчити суть конфлікту. Рішення третейського суду виноситься за більшістю голосів і видається письмово.

Якщо рішення третейського суду не виконано відповідачем добровільно, то зацікавлена сторона може звернутися в суд чи господарський суд – за підвідомчістю – з проханням видати їй виконавчий лист. Суддя (арбітр) має право відмовити в цьому, якщо рішення третейського суду протирічить вимогам закону. На дану відмову в 10-денний термін може бути подана особиста скарга. Після вступу в законну силу ухвали судді про відмову у видачі виконавчого листа спір може бути передано на розгляд правосуддя. Провадження третейського суду передається на зберігання в суд (господарський суд), в районі якого відбувався третейський розгляд справи.

РОЗДІЛ 12. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЯК ЗАСІБ РЕАЛІЗАЦІЇ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА 1. Поняття і види юридичної відповідальності

У правовій науці України поняття юридичної відповідальності трактується як установлення правовою нормою заходів державного примусу, що застосовується до особи, яка вчинила правопорушення.

Заходи примусу зумовлюються характером суспільних відносин і правовими методами їх регулювання, ступенем суспільної небезпечності протиправного діяння, природою правовідносин, суб’єктом яких виступає правопорушник у даному конкретному випадку, колом його суб’єктивних прав та юридичних обов’язків.

У правовій нормі визначаються коло органів і службових осіб, яким закон надає право застосовувати заходи правового впливу, та порядок (процедура) здійснення функції застосування права.

Юридична відповідальність полягає в установлені для правопорушника певних негативних наслідків особистого матеріального характеру і служить відновленню порушених особистих і майнових прав. Наведені положення стосуються і юридичної відповідальності в земельному праві.

За порушення земельного законодавства Земельний кодекс України передбачає цивільну, адміністративну і кримінальну відповідальність за такі порушення як:

♦ укладення угод, що суперечать земельному законодавству;

♦ самовільне зайняття земельних ділянок;

♦ псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами, засмічення промисловими, побутовими та іншими виходами і стічними водами;

♦ розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об’єктів, що негативно впливають на стан земель;

♦ невиконання вимог режиму використання земель, встановленого законодавством;

♦ порушення строків повернення тимчасово займаних земель або невиконання обов’язків щодо приведення їх у стан, придатний для використання за призначенням;

♦ знищення межових знаків;

♦ приховування від обліку і реєстрації та перекручення даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок;

♦ нездійснення рекультивації порушених земель;

♦ знищення або пошкодження протиерозійних і гідротехнічних споруд, захисних насаджень;

♦ невиконання умов знімання, зберігання і нанесення родючого шару ґрунту;

♦ самовільне відхилення від проектів землеустрою;

♦ ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та від оформлення належним чином правовстановлюючих документів;

♦ порушення строків розгляду заяв громадян і вирішення питань про передачу та надання земельних ділянок.

Законом може бути встановлено відповідальність за інші види порушень земельного законодавства.

Самовільно зайняті земельні ділянки повертаються власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих ділянок провадиться за рішенням суду.

У випадках порушення родючого шару ґрунту, псування сільськогосподарських і лісових угідь, виведення з ладу об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, а також їх забруднення хімічними і радіоактивними речовинами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами, невиконання умов знімання, зберігання і нанесення родючого шару ґрунту, незалежно від ступеня погіршення якості сільськогосподарських і лісових угідь втрати цих угідь відшкодовуються у двократному розмірі.

У разі видання акта органом державної влади або органом місцевого самоврядування, який порушує права власника щодо володіння, користування чи розпорядження належною йому земельною ділянкою, такий акт визнається судом недійсним за позовом власника або особи, права якої порушено.

Збитки, заподіяні громадянам і юридичним особам внаслідок видання зазначених актів, підлягають відшкодуванню в повному обсязі за рахунок відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

В Земельному кодексі України правової норми, що передбачає дисциплінарну відповідальність за земельні правопорушення, не існує. Однак у практиці дисциплінарні проступки з питань використання і охорони земель скоюються і винні в їх скоєнні притягуються до дисциплінарної відповідальності відповідно до вимог Кодексу законів про працю України.

Кожна із перерахованих вище форм відповідальності застосовується за скоєння відповідного правопорушення: дисциплінарного поступка, цивільно-правового (майнового) порушення, адміністративного проступку і кримінального злочину.

Дисциплінарний проступок – це діяння у вигляді порушення трудової дисципліни під час виконання роботи, і заходи впливу (попередження, догана, звільнення з роботи тощо) вживаються керівником підприємства стосовно працівників, які скоїли дисциплінарний проступок. Це робиться відповідно до вимог Кодексу законів про працю України, а також статутів та положень.

Цивільна відповідальність настає у випадках скоєння майнової шкоди, тому існує поняття майнової відповідальності, яку передбачає Цивільний кодекс України. Вона може бути самостійною або застосовуватися разом з кримінальною, дисциплінарною і адміністративною відповідальністю.

Адміністративний проступок – це діяння, не зв’язане з порушенням правил трудової діяльності, не суспільно небезпечне. За такі порушення винні особи притягаються до відповідальності спеціально уповноваженими органами – державними інспекторами, адміністративними комісіями відповідно до Адміністративного кодексу України.

Адміністративна відповідальність за земельні правопорушення передбачена Земельним кодексом України та Кодексом України про адміністративні правопорушення. Наприклад, за псування і забруднення сільськогосподарських та інших угідь, знищення межових знаків тощо.

Злочин – це кримінально каране суспільно небезпечне діяння. Цими ознаками воно відрізняється від інших правопорушень. При вирішенні земельних спорів Земельний кодекс посилається на інші законодавчі акти України. Одним із таких законодавчих актів є Кримінальний кодекс України. Так, згідно зі ст. 199 даного кодексу передбачається кримінальна відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво.

2. Склад земельних правопорушень. Підстави та умови відповідальності

Земельні правопорушення, як і усі інші, складаються із чотирьох елементів: об’єкта, суб’єкта, об’єктивної сторони та суб’єктивної сторони правопорушення.

Відповідальність може наступати лише при наявності всіх чотирьох елементів правопорушення. Відсутність хоча б одного із них виключає відповідальність.

Об’єктом земельного правопорушення являється земельний лад, встановлений земельним законодавством. В якості конкретного об’єкта виступає земля, конкретна земельна ділянка, права власників, користувачів, орендаторів землі.

Об’єктивна сторона земельного правопорушення – це конкретне діяння порушника, що посягнув на земельні інтереси учасників земельних відносин (наприклад, знищення межових знаків, самовільне захоплення ділянки тощо).

Суб’єкти земельного правопорушення — це конкретні фізичні та юридичні особи — власники землі, які допустили порушення земельного законодавства. Суб’єктами такої відповідальності виступають також посадові особи або керівні працівники підприємств, організацій, установ, які також являються власниками чи користувачами землі.

Суб’єктивна сторона земельного правопорушення — це психічне відношення суб’єкта щодо вчиненого діяння, тобто як порушник відноситься до скоєного діяння: скоює його умисно чи по необережності, недбалості.

При притягненні винних до юридичної відповідальності за земельні правопорушення необхідно дотримуватись встановлених законодавством підстав та умов відповідальності.

Підстава відповідальності — це наявність закону, правової норми, якими передбачено той чи інший вид злочину.

Умови відповідальності також установлені законодавством. Ці умови дають можливість притягати суб’єкта до відповідальності, а відсутність хоча б одного із них робить таке неможливим. Такими умовами є:

♦ протиправна поведінка суб’єкта;

♦ наявність шкоди;

♦ наявність прямого причинного зв’язку між шкодою і діянням;

♦ вина порушника.

Суб’єкт правопорушення несе відповідальність лише в тому випадку, якщо його поведінка, діяння являються протиправними, тобто якщо він порушує закон, правові норми. Якщо діяння не являється таким, суб’єкт не може бути притягнутий до відповідальності.

Шкода, спричинена земельним правопорушенням, може бути майновою або моральною.

Майновий збиток виникає при порушенні законних майнових інтересів власника, володаря, користувача чи орендатора (наприклад, забруднення землі, зниження врожайності на цілий ряд років).

Моральна шкода не спричиняє майнового збитку, але наносить шкоду морального чи фізичного характеру (наприклад, трудовій дисципліні, установленому порядку, колективу, особі).

Причинний зв’язок між правопорушенням і шкодою підтверджує, що шкода виникає якраз цієї причини, а не з якоїсь іншої.

Вина правопорушника – обов’язкова умова притягнення його до відповідальності. Без вини нема відповідальності. Вина може бути умисною або необережною, неумисною, недбалою. В залежності від цього встановлюються різні види покарання. Вказані вимоги, підстави та умови є обов’язковими для всіх форм власності.

Колективи (підприємства, організації), їх органи не можуть бути притягнуті до дисциплінарної чи кримінальної відповідальності, тому що ця відповідальність суворо індивідуальна. До цивільно-правової майнової відповідальності можуть притягатися як фізичні, так і юридичні особи, які скоїли шкоду.

Нове земельне законодавство України передбачає адміністративну відповідальність у вигляді штрафів для підприємств і організацій, тобто юридичних та фізичних осіб.

3. Дисциплінарна відповідальність за порушення земельного законодавства

Дисциплінарна відповідальність за земельні правопорушення Земельним кодексом України, як говорилось вище, не передбачена. Однак у практиці використання й охорони земель дисциплінарні проступки скоюються часто, а винні в їх скоєнні громадяни притягаються до дисциплінарної відповідальності відповідно до вимог Кодексу законів про працю України (КЗПУ).

Заходам стягнення за порушення трудової дисципліни присвячена ст. 147 КЗПУ. У ній підкреслюється, що за порушення трудової дисципліни до працівника може бути застосовано стягнення у вигляді догани чи звільнення.

Усі земельні правопорушення, пов’язані з порушенням трудової дисципліни в земельних відносинах і носять характер дисциплінарних проступків, тягнуть за собою відповідальність згідно з порядком, визначеним Кодексом законів про працю України.

Установити наперед увесь перелік дисциплінарних земель-но-правових проступків у будь-яких правових актах майже неможливо. Дане питання вирішується конкретно в кожному окремому випадку.

Усі діяння, що порушують земельне законодавство, але не носять характер адміністративного проступку чи кримінального злочину, відносяться до дисциплінарних проступків. Можна навести конкретні характерні приклади, що зустрічаються у практиці.

Працівник самовільно (свідомо чи з необережності) переставив межовий знак, змінив межу земельної ділянки. Це порушення було виявлено адміністрацією підприємства. На винного було накладено дисциплінарне стягнення, межовий знак поставлено на своє місце. Порушення ліквідовано, відпала необхідність у накладанні на порушника адміністративного штрафу.

Дисциплінарними проступками також являються, наприклад, невжиття заходів щодо боротьби з бур’янами сільськогосподарських культур, з водною і вітровою ерозією, порушення агротехнічних правил, правил зберігання і застосування хімічних препаратів, що призвели до погіршення земель тощо. Вони є характерними і типовими земельними дисциплінарними порушеннями.

Такі дисциплінарні правопорушення можуть вчинятися як рядовими працівниками сільськогосподарських підприємств, керівниками середньої ланки, спеціалістами, так і керівниками підприємств, їх заступниками. У випадку усунення цих порушень нема необхідності застосування (після дисциплінарних заходів) заходів адміністративної чи кримінальної відповідальності.

Так само, наприклад, якщо декілька тонн мінеральних добрив замість розміщення їх у приготовленому складі були залишені на полі і внаслідок дощів ці добрива були змиті в річку, на землі утворились рівчаки, земля була забруднена. Це дисциплінарне земельне правопорушення. Керівник і його заступники, спеціалісти не вжили своєчасних заходів до попередження цього правопорушення. Тому можливе накладення на них дисциплінарних стягнень чи звільнення їх з посад за грубе порушення трудової дисципліни, невиконання своїх прямих обов’язків.

Можливі й інші дисциплінарно-земельні правопорушення, які тягнуть дисциплінарну відповідальність відповідно до вимог Кодексу про працю України.

    продолжение
--PAGE_BREAK--4. Адміністративна відповідальність за порушення земельного законодавства 4.1. Види правопорушень, за які наступає відповідальність

Адміністративна відповідальність за порушення земельного законодавства передбачена Земельним кодексом України і Кодексом України про адміністративні правопорушення (КУАП).

Ст. 52 КУАП передбачає відповідальність за псування сільськогосподарських та інших земель, забруднення їх хімічними і радіоактивними речовинами, нафтою та нафтопродуктами, неочищеними стічними водами, виробничими та іншими відходами, а так само невжиття заходів щодо боротьби з бур’янами. Таке забруднення землі негативно впливає на родючість ґрунтів, знижує врожайність сільськогосподарських культур, робить продукцію небезпечною для людей і тварин. Забруднювачами можуть бути як підприємства і організації, так і громадяни. І ті, і інші можуть бути суб’єктами відповідальності. Порушення може сколюватися як навмисно, так і з необережності, халатності. Високі штрафи встановлюються в зв’язку з тим, що дане порушення приносить велику шкоду – зниження родючості ґрунту, урожайності, іноді на багато років. Якщо таке забруднення стає суспільно небезпечним, воно перетворюється в злочин і карається кримінальною відповідальністю.

Відповідальність за порушення правил використання земель передбачається ст. 53 КУАП. Землевласники і землекористувачі несуть адміністративну відповідальність за використання земель не за цільовим призначенням, за невиконання природоохоронного режиму використання земель, розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об’єктів, які негативно впливають на стан земель, за неправильну експлуатацію, знищення або пошкодження протиерозійних гідротехнічних споруд, захисних лісонасаджень. Землевласники, землекористувачі, орендарі зобов’язані дотримуватись правил забудови. Особа, що самовільно зайняла земельну ділянку, не має права здійснювати взагалі будь-яку забудову. Земельна ділянка негайно повертається власнику чи державі, а будівля зноситься порушником або за його рахунок без відшкодування витрат. Землевласники мають право забудувати земельні ділянки самостійно, але з дотриманням правил будівництва, а користувачі і орендарі мають право здійснювати будівництво за згодою власника.

Правопорушення у вигляді самовільного зайняття земельної ділянки, передбачене ст. 531 КУАП, посягає на установлений Земельним кодексом земельний порядок. Земельні ділянки надаються рішеннями органів виконавчої влади України, місцевими адміністраціями у власність, користування, оренду. У зв’язку з цим будь-яке захоплення земельної ділянки юридичною чи фізичною особою є порушенням встановленого земельного розпорядку. Воно, крім того, приносить шкоду економіці, землевласникам, землекористувачам і орендарям чи державі. Самовільно зайнята земельна ділянка підлягає поверненню без відшкодування порушнику витрат на освоєння ділянки.

Відповідальність за приховування або перекручення даних земельного кадастру передбачена ст. 532 КУАП. Дане правопорушення посягає на приховування інформації про державний земельний кадастр, відомості про наявність земель запасу, резервного фонду тощо. Згідно з вимогами Земельного кодексу України кожний землевласник чи землекористувач у разі вимоги земельних органів та їх посадових осіб зобов’язаний давати правдиву інформацію щодо кількості і якості земель, їх стану. Це необхідно, зокрема, для виділення земель селянським (фермерським) господарствам; для передачі у власність, користування чи оренду; для ведення моніторингу земель і земельного кадастру. Від цих відомостей залежить правильне вирішення питань щодо надання земель, а від неправильної інформації можуть бути порушені права громадян і організацій. Порушниками виступають громадяни – власники, користувачі, орендарі; посадові особи підприємств, земельних органів, що ведуть державний облік землі. Ці порушення можуть негативно впливати на єдину державну реєстрацію земель як майна, нерухомості.

Ст. 54 КУАП передбачає адміністративну відповідальність за несвоєчасне повернення тимчасово зайнятих земель або неприведення їх у стан, придатний для використання за призначенням. Тимчасові користувач чи орендар зобов’язані не лише повернути земельну ділянку після закінчення передбаченого строку, а й повернути у придатному для використання стані. Дане порушення скоюється умисно. Порушник знає, що він зобов’язаний робити але не робить. Порушники – це ті самі тимчасові користувачі, орендарі як юридичні особи і громадяни. Тимчасовий землекористувач зобов’язаний здійснити всі необхідні роботи: оранку, поновлення родючого шару, усунення всіх пошкоджень ґрунту, тобто провести рекультивацію землі. Всі ці роботи виконуються порушником за його рахунок. Якщо (у крайньому випадку) він не робить цього, то власник земельної ділянки може це зробити за свої кошти і відшкодувати з тимчасового користувача збитки.

Відповідальність за самовільне відхилення від проектів внутрігосподарського землеустрою передбачає ст. 55 КУАП. Дане правопорушення посягає на відхилення без належного дозволу від затверджених у встановленому порядку проектування, розміщення, будівництва і введення в експлуатацію об’єктів, що негативно впливає на стан земель. Перш за все, тут можуть виникати труднощі: чи являється кожне із перерахованих діянь закінченим порушенням, чи закінчене порушення складає всі чотири діяння, у сукупності. Очевидно, без введення таких підприємств і об’єктів в експлуатацію негативного впливу не буде. Однак, з іншого боку, такі дії без екологічної експертизи взагалі не можуть мати місця. У таких випадках на кожній стадії можлива зупинка проектування, розміщення і будівництва об’єктів і, крім того накладення стягнення на винних. У кожному випадку необхідно виходити з конкретних обставин. Дії порушників, як правило, умисні: вони знають про негативні наслідки, але продовжують порушення, протиправне діяння.

Ст. 56 КУАП передбачає відповідальність громадян за знищення межових знаків. Межові знаки встановлюються на земельних ділянках власника, користувача в натурі для розмежування земельних ділянок одних суб’єктів права від інших. Знаки створюють умови для стійкості права на землю. Їх знищення веде до порушення прав власників землі. Внаслідок цього порушення розмір ділянки в одного землевласника може зменшитися, а в іншого збільшитися. По суті, дане порушення доповнюється іншим порушенням – самовільним захопленням землі. Межові знаки можуть бути знищені як юридичними особами, так і громадянами.

Притягнення до адміністративної відповідальності за вказані порушення не звільняє винних від усунення допущених порушень.

4.2.Оформлення документів під час виявлення порушень земельного законодавства.

Оформлення документів (вказівок і протоколів) під час виявлення порушень земельного законодавства проводиться спеціалістами центрального апарату Держкомзему та його органів на місцях, на яких згідно з посадою покладено здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і які є державними інспекторами по використанню та охороні земель.

Перелік службових осіб, на яких покладені функції державних інспекторів по використанню та охороні земель, затверджується Головним державним інспектором по використанню та охороні земель України.

При виявленні земельних ділянок, які використовуються не за цільовим призначенням, нераціонально або способами, що призводять до зниження родючості ґрунтів та забруднення, державний інспектор по використанню та охороні земель відповідно до вимог Земельного кодексу України виносить вказівку з встановленням місячного терміну для усунення порушень, про що складається відповідний документ.

Вказівка складається у двох примірниках, з яких перший примірник вручається порушнику земельного законодавства, другий залишається у службової особи, яка складала цей документ.

У випадку неусунення порушень у вказаний термін службова особа складає протокол про порушення земельного законодавства.

Відповідно до ст. 256 Кодексу України про адміністративні правопорушення в протоколі вказуються: дата і місце його складання, посада, прізвище, ім’я та по батькові особи, яка склала протокол; відомості про особу порушника; місце, час вчинення і суть адміністративного правопорушення; нормативний акт, який передбачає відповідальність за правопорушення; пояснення порушника; інші відомості, необхідні для вирішення справи. Протокол підписується особою, яка його склала, і особою, яка вчинила адміністративне правопорушення. У разі відмови особи, яка вчинила правопорушення, від підписання протоколу, в ньому робиться запис про це. Особа, яка вчинила правопорушення, має право подати пояснення і зауваження щодо змісту протоколу, які додаються до нього, а також викласти мотиви своєї відмови від його підписання.

При складанні протоколу порушникові роз’яснюються його права і обов’язки, передбачені ст. 268 Кодексу України про адміністративні правопорушення, про що робиться відмітка у протоколі.

Особа, яка притягується до адміністративної відповідальності, має право: знайомитися з матеріалами справи, давати пояснення, подавати докази, заявляти клопотання; при розгляді справи користуватися юридичною допомогою адвоката, виступати рідною мовою і користуватися послугами перекладача, якщо не володіє мовою, якою ведеться провадження; оскаржити постанову по справі.

Протокол про порушення земельного законодавства складається у трьох примірниках, з яких перший примірник у триденний термін передається службовій особі, уповноваженій розглядати справи про правопорушення земельного законодавства, другий примірник вручається порушнику земельного законодавства, третій примірник залишається у службової особи, яка склала протокол.

Якщо порушниками земельного законодавства є військовослужбовці та інші особи, на яких поширюється дія дисциплінарних статутів, а також іноземні громадяни та особи без громадянства, то вони притягуються до відповідальності відповідно до ст. 15 і 16 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

4.3. Розгляд справ про порушення земельного законодавства

Справи про порушення земельного законодавства передбачені ст. 52, 53, 531, 532, 54, 55, 56 та 1885 Кодексу України про адміністративні правопорушення, їх розглядають відповідно посадові особи органів Держкомзему в п’ятнадцятиденний строк з дня одержання протоколу про адміністративне правопорушення від особи, яка склала протокол.

Від імені органів Держкомзему розглядати справи про адміністративні правопорушення і накладати адміністративні стягнення мають право: Голова Державного комітету України по земельних ресурсах та його заступники, Голова Державного комітету Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру та його заступники, начальники обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь та їх заступники, начальники міських (міст обласного та районного підпорядкування), районних управлінь (відділів) земельних ресурсів та їх заступники, інженери-землевпорядники сіл і селищ.

На розгляд справи особа, яка притягується до адміністративної відповідальності, свідок, експерт, інші особи викликаються повістками, доставка і вручення яких здійснюється відповідно до ст. 90, 91, 94, 96 Цивільного процесуального кодексу України.

Повістки разом із зворотною розпискою надсилаються рекомендованим листом або через розсильних і повинні бути вручені особі, яка викликається, не пізніше ніж за п’ять днів до розгляду справи. Зворотна розписка з підписом підлягає поверненню із зазначенням часу одержання.

Повістка, адресована службовій особі державного підприємства, установи, організації, колективного сільськогосподарського підприємства, іншої кооперативної організації, вручається відповідній службовій особі, яка розписується про її одержання на зворотній стороні.

Коли особа, яка викликається, не буде виявлена у місці проживання, повістку вручають будь-кому з дорослих членів сім’ї, які проживають разом з нею, а при їх відсутності – домоуправлінню або адміністрації за місцем роботи, а в сільських місцевостях – виконавчому комітетові сільських (селищних) Рад. Службова особа, яка одержала повістку, зобов’язана під свою відповідальність негайно вручити її належній особі.

При відмові адресата одержати повістку, особа, яка її доставляє, робить відповідну відмітку на повістці, яка повертається. Відмітка про відмову одержати повістку стверджується підписом службової особи домоуправління чи виконкому сільської Ради народних депутатів, або представника адміністрації за місцем роботи, або підписами не менше двох громадян.

Відповідно до ст. 268 Кодексу України про адміністративні правопорушення при відсутності особи, яка притягується до відповідальності, справу може бути розглянуто лише у випадках, коли є дані про своєчасне її сповіщення про місце і час розгляду справи і якщо від неї не надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Привід, як захід забезпечення явки по справах про порушення земельного законодавства, не передбачений.

У розгляді справи відповідно до ст. 269-274 Кодексу України про адміністративні правопорушення можуть брати участь: потерпілий, адвокат, свідок, експерт, перекладач.

Розглянувши справу про порушення земельного законодавства, службова особа, керуючись ст. 22, 23, 24, 25, 26, 27, 36, 284 Кодексу України про адміністративні правопорушення, виносить одну із постанов:

♦ про накладення адміністративного стягнення;

♦ про закриття справи.

Постанова повинна містити: відомості про службову особу, яка винесла постанову, дату розгляду справи; відомості про особу — відповідача; викладення обставин справи; посилання на нормативний акт, який передбачає відповідальність за дане адміністративне правопорушення; прийняте по справі рішення, розмір, термін і порядок оплати штрафу; порядок і термін оскарження постанови.

Постанова по справі про адміністративне правопорушення підписується службовою особою, яка розглянула справу.

Постанова оголошується негайно після закінчення розгляду справи, підписується в трьох примірниках і реєструється у відповідній книзі. Копія постанови протягом трьох днів вручається або висилається особі, щодо якої її винесено. Копія постанови вручається під розписку. В разі, якщо копія постанови висилається, про це робиться відмітка у справі.

Штраф може бути накладений не пізніше як через два місяці з дня вчинення правопорушення, при триваючому правопорушенні — два місяці з дня його виявлення, а також в місячний термін після закінчення строку, встановленого вказівкою.

При накладенні стягнення враховується характер вчиненого правопорушення, особа правопорушника, ступінь її вини, майновий стан, обставини, що пом’якшують або обтяжують відповідальність.

Обставинами, що пом’якшують відповідальність за адміністративне правопорушення, визнаються:

♦ щире каяття;

♦ відвернення шкідливих наслідків правопорушення, добровільне відшкодування збитків або усунення заподіяної шкоди;

♦ вчинення правопорушення неповнолітнім.

Обставинами, що обтяжують відповідальність за адміністративне правопорушення, визнаються:

♦ продовження протиправних дій, незважаючи на вимогу уповноважених на те осіб припинити їх;

♦ повторне, протягом р. вчинення однорідного правопорушення, за яке особа притягалась до адміністративної відповідальності;

♦ правопорушення вчинено групою осіб.

    продолжение
--PAGE_BREAK--4.4. Права і обов’язки осіб, які беруть участь у розгляді справи про адміністративне правопорушення

Особа, яка притягається до адміністративної відповідальності, має право: знайомитися з матеріалами справи, давати пояснення, подавати докази, заявляти клопотання; при розгляді справи користуватися юридичною допомогою адвоката, виступати рідною мовою і користуватися послугами перекладача, якщо не володіє мовою, якою ведеться провадження; оскаржити постанову по справі. Справа про адміністративне правопорушення розглядається в присутності особи, яка притягається до адміністративної відповідальності. У разі відсутності цієї особи при розгляді справ про адміністративні правопорушення, передбачені статями 52, 53, 53і, 54, 55, 56 КУАП, справу може бути розглянуто лише у випадках, коли є дані про своєчасне її сповіщення, про місце і час розгляду справи і якщо від неї не надійшло клопотання про відкладення розгляду справи (ст. 268 КУАП).

Якщо потерпілим є особа, якій правопорушенням заподіяно майнову шкоду, вона має право знайомитись з матеріалами справи, заявляти клопотання, оскаржувати постанову по справі. Потерпілого може бути опитано як свідка (ст. 269 КУАП).

Інтереси особи, яка притягується до адміністративної відповідальності, і потерпілого мають право представляти їх законні представники (батьки, усиновителі, опікуни, піклувальники).

У розгляді справи про адміністративне правопорушення може брати участь адвокат.

Як свідок у справі про адміністративне правопорушення може бути викликана кожна особа, про яку є дані, що їй відомі будь-які обставини, що підлягають установленню по даній справі.

На виклик службової особи, у провадженні якої перебуває справа, свідок зобов’язаний з’явитися в зазначений час, дати правдиві пояснення, повідомити все йому відоме по справі і відповісти на поставлені запитання (ст. 272 КУАП).

Експерт призначається службовою особою, в провадженні якої перебуває справа про адміністративне правопорушення, у разі, коли виникає потреба в спеціальних знаннях.

Експерт зобов’язаний з’явитись на виклик службової особи і дати об’єктивний висновок у поставлених перед ним питаннях.

Експерт має право знайомитися з матеріалами справи, що стосується предмета експертизи, заявляти клопотання про надання йому додаткових матеріалів, необхідних для дачі висновку; з дозволу службової особи ставити особі, яка притягується до відповідальності, потерпілому, свідкам запитання, що стосується предмета експертизи; бути присутнім при розгляді справи (ст. 273 КУАП).

Потерпілим, свідкам, експертам і перекладачам відшкодовуються у встановленому порядку витрати, що їх вони зазнали у зв’язку з явкою до службової особи, в провадженні якої перебуває справа.

За особами, яких викликають як потерпілих, свідками, експертами і перекладачами, зберігається у встановленому порядку середній заробіток за місцем роботи за час їх відсутності у зв’язку з явкою до службової особи, в провадженні якої перебуває справа (ст. 275 КУАП).

4.5. Постанова по справі про адміністративне правопорушення

Розглянувши справу про адміністративне правопорушення, службова особа виносить постанову по справі.

Постанова повинна містити: найменування службової особи, яка винесла постанову, дату розгляду справи, відомості про особу, щодо якої розглядається справа; викладення обставин, установлених при розгляді справи; зазначення нормативного акта, який передбачає відповідальність за дане адміністративне правопорушення; прийняте по справі рішення, а також порядок та строк її оскарження і підписується службовою особою, яка розглянула справу (ст. 283 КУАП).

При вирішенні питання про накладення адміністративного стягнення вирішення питання про відшкодування винним май-нової шкоди не відноситься до компетенції службових осіб органів Держкомзему. Ці питання вирішуються в порядку цивільного судочинства (ст. 40 КУАП).

По справі про адміністративне правопорушення службова особа виносить одну з таких постанов:

♦ про накладення адміністративного стягнення;

♦ про закриття справи.

Постанова про закриття справи у випадках порушення земельного законодавства виноситься при передачі ЇЇ прокурору, органу попереднього слідства чи дізнання, а також при наявності обставин, передбачених ст. 247 КУАП (ст. 284 КУАП).

Постанова про закриття справи виноситься за таких обставин:

♦ відсутність події і складу адміністративного правопорушення;

♦ недосягнення особою на момент вчинення адміністративного правопорушення шістнадцятирічного віку;

♦ неосудність особи, яка вчинила протиправну дію чи бездіяльність;

♦ скасування акта, який встановлює адміністративну відповідальність;

♦ закінчення на момент розгляду справи про адміністративне правопорушення строків, передбачених Кодексом України про адміністративні правопорушення;

♦ наявність по тому самому факту щодо особи, яка притягається до адміністративної відповідальності, постанови компетентного органу (службової особи) про накладення адміністративного стягнення, нескасованої постанови про закриття справи про адміністративне правопорушення, а також порушення по даному факту кримінальної справи;

♦ смерть особи, щодо якої було розпочато провадження в справі (ст. 247 КУАП).

При малозначності вчиненого адміністративного правопорушення службова особа, уповноважена вирішувати справу, може звільнити порушника від адміністративної відповідальності і обмежитись усним зауваженням (ст. 22 КУАП).

Постанова оголошується негайно після закінчення розгляду справи, підписується в трьох примірниках, реєструється в спеціальній книзі. Копія постанови протягом трьох днів вручається або висилається особі, щодо якої її винесено.

Копія постанови в той же строк вручається або висилається потерпілому на його прохання.

Копія постанови вручається під розписку. В разі, якщо копія постанови висилається, про це робиться відповідна відмітка у справі (ст.285 КУАП).

Постанову по справі про адміністративне правопорушення може бути оскаржено особою, щодо якої ЇЇ внесено, протягом десяти днів з дня винесення постанови. В разі пропуску зазначеного строку з поважних причин цей строк за заявою особи, щодо якої винесено постанову, може бути поновлено службовою особою, правомочною розглядати скаргу.

Постанову по справі про адміністративне правопорушення може бути оскаржено вищестоящій службовій особі або в районний (міський) суд, рішення якого є остаточним.

Особа, яка оскаржила постанову, звільняється від сплати державного мита.

Постанову по справі про адміністративне правопорушення може бути опротестовано прокурором.

Подання скарги або протесту зупиняє виконання постанови до їх розгляду.

Вищестояща службова особа розглядає скаргу або протест в десятиденний термін з дня подання і приймає одне з рішень:

♦ залишає постанову без зміни, а скаргу або протест без задоволення;

♦ скасовує постанову і надсилає справу на повторний розгляд;

♦ скасовує постанову і закриває справу;

♦ змінює захід стягнення в межах, передбачених нормативним актом про відповідальність за адміністративне правопорушення, з тим, однак, щоб стягнення не було посилено.

Копія рішення по скарзі або протесту на постанову по справі про адміністративне правопорушення протягом трьох днів надсилається особі, щодо якої її винесено.

Про результати розгляду протесту повідомляється прокуророві.

Скасування постанови із закриттям справи про адміністративне правопорушення тягне за собою повернення стягнених грошових сум, а також скасування інших обмежень, зв’язаних з постановою.

Рішення по скарзі на постанову по справі про адміністративне правопорушення може бути опротестовано прокурором.

Протест на рішення по скарзі вноситься вищестоящій службовій особі відносно службової особи, яка прийняла рішення по скарзі.

4.6. Виконання постанов про накладення адміністративних стягнень

Постанова про накладення адміністративного стягнення є обов’язковою для виконання державними і громадськими органами, підприємствами, установами, організаціями, службовими особами і громадянами (ст. 298 КУАП).

Постанова про накладення адміністративного стягнення підлягає виконанню з моменту її винесення.

Накладення штрафу не звільняє осіб, винних у порушенні, від усунення допущених порушень і відшкодування нанесених збитків.

Одночасно з винесенням постанови про накладення штрафу службова особа встановлює строк не більше одного місяця для усунення порушень земельного законодавства, про що робиться запис у постанові. У випадку неусунення порушень у встановлений строк винні притягуються до відповідальності у встановленому законом порядку.

У випадках неусунення порушень, пов’язаних із самовільним зайняттям земельної ділянки, службові особи діють відповідно до вказівки “Про порядок підготовки органами Держкомзему та подання на розгляд органам прокуратури матеріалів про самовільне зайняття земельної ділянки”.

При оскарженні або опротестуванні постанови про накладення адміністративного стягнення постанова підлягає виконанню після залишення скарги або протесту без задоволення.

Постанова про накладення адміністративного стягнення у вигляді штрафу підлягає примусовому виконанню після закінчення строку, який встановлюється (ст. 307 КУАП) в п’ятнадцять днів з дня вручення постанови про накладення штрафу, а в разі оскарження або опротестування такої постанови — не пізніш як через п’ятнадцять днів з дня повідомлення про залишення скарги або протесту без задоволення.

Постанова про накладення штрафу звертається до виконання службовою особою, яка винесла постанову (ст. 299 КУАП).

Якщо негайне виконання постанови про накладення адміністративного стягнення у вигляді штрафу неможливе, службова особа, яка винесла постанову, може відстрочити виконання постанови на строк до одного місяця (ст. 301 КУАП).

Не підлягає виконанню постанова про накладення адміністративного стягнення, якщо її не було звернуто до виконання протягом трьох місяців з дня винесення. В разі зупинення виконання постанови відповідно до ст. 291 Кодексу перебіг строку давності зупиняється до розгляду скарги або протесту. У разі відстрочки виконання постанови відповідно до ст. 301 цього Кодексу перебіг строку давності зупиняється до закінчення строку відстрочки (ст. 303 КУАП).

Питання, зв’язані з виконанням постанови про накладення адміністративного стягнення, вирішуються службовою особою, яка винесла постанову (ст. 304 КУАП).

Контроль за правильним і своєчасним виконанням постанови про накладення адміністративного стягнення здійснюється службовою особою, яка винесла постанову (ст. 305 КУАП).

Штраф має бути сплачений порушником не пізніш як через п’ятнадцять днів з дня вручення йому постанови про накладення штрафу, а в разі оскарження або опротестування постанови – не пізніш як через п’ятнадцять днів з дня повідомлення про залишення скарги або протесту без задоволення.

Відповідно до ст. 13 Закону України “Про місцеві Ради народних депутатів та місцеве і регіональне самоврядування” штраф, накладений за вчинення адміністративного правопорушення на відповідній території, вноситься на рахунки місцевих Рад і надходить до позабюджетних фондів органів місцевого самоврядування базового рівня.

У разі несплати штрафу порушником у строк, установлений частиною першою ст. 307 Кодексу, постанова про накладення штрафу надсилається для відрахування суми штрафу в примусовому порядку з його заробітної плати чи іншого заробітку, пенсії або стипендії відповідно до правил, установлених Цивільним процесуальним кодексом України (ст. 307 КУАП).

Стягнення із заробітної плати (заробітку), пенсії або стипендії громадян проводить адміністрація установ, підприємств і організацій на підставі виконавчих документів, які направлені їм судовим виконавцем (службовою особою), шляхом відрахування із належної їм заробітної плати (заробітку), пенсії, стипендії (ст. 403 Цивільного процесуального Кодексу України).

Якщо особа, піддана штрафу, не працює або якщо стягнення штрафу із заробітної плати чи іншого заробітку, пенсії або стипендії порушника є неможливим з інших причин, стягнення проводиться на підставі постанови службової особи про накладення штрафу судовим виконавцем, що перебуває при районному (міському) суді, шляхом звернення стягнення на особисте май-но порушника, а також його частку в спільній власності.

Забороняється віднесення накладених на службових осіб штрафів за рахунок підприємств, установ і організацій (ст. 308 КУАП).

Постанова про накладення штрафу, за якою стягнення штрафу проведено повністю, з відміткою про виконання повертається службовій особі, яка винесла постанову (ст. 310 КУАП).

Власники і користувачі земельних ділянок можуть притягатися до адміністративної відповідальності за різні види правопорушень земельного законодавства.

    продолжение
--PAGE_BREAK--5. Цивільна відповідальність за порушення земельного законодавства

Цивільна відповідальність називається також майновою відповідальністю за шкоду, спричинену майну громадян і юридичних осіб, а також життю і здоров’ю людей.

Шкода може бути спричинена у зв’язку з невиконанням чи неналежним виконанням договору, а також у зв’язку з правопорушенням, що заподіяло шкоду. Це розкривають норми Цивільного кодексу України про угоди, про відповідальність внаслідок спричинення шкоди, спричиненої життю і здоров’ю громадян.

Цивільна відповідальність передбачає можливість компенсації шкоди, заподіяної порушенням законодавства про використання земель та інших природних ресурсів.

Компенсація може мати місце внаслідок правомірних дій в разі вилучення земель та інших природних ресурсів для громадських і державних потреб, винного заподіяння шкоди власнику чи користувачу природних ресурсів і компенсації державної шкоди, що виникла з вини екологічно шкідливих виробництв, тобто компенсації за “чужу вину”.

Цивільна відповідальність сприяє вжиттю заходів щодо відновлення якості земель та інших природних ресурсів, захисту майнових та екологічних прав людини залежно від ступеня унікальності, природної та наукової цінності знищених чи пошкоджених природних ресурсів і об’єктів та передбачає елементи штрафного компенсування шкоди, а в ряді випадків — і заходи стимулювання, спрямовані на заохочення органів, що здійснюють контроль у цій сфері та витрачають кошти на оздоровлення навколишнього природного середовища і здійснення природоохоронних заходів.

Визначення шкоди здійснюється на основі різноманітних методів:

♦ таксового;

♦ витратного;

♦ розрахункового;

♦ нормативного.

Таксовий метод базується, переважно, на застосуванні такс, тобто встановленої у нормативно-правовому порядку грошової суми по відношенню до розміру мінімальної заробітної плати чи неоподатковуваного мінімуму доходів громадян на одиницю знищеного чи пошкодженого природного ресурсу. Цей порядок запроваджено при визначенні шкоди, заподіяної лісовому господарству, тваринному світу тощо.

Витратний метод визначення шкоди застосовується на основї даних про витрати, необхідні для здійснення заходів щодо відновлення природних ресурсів, зокрема у разі заподіяння шкоди лісовим ресурсам внаслідок забруднення їх стічними водами, через негативні хімічні, фізичні, біологічні фактори, що призводять до знищення цих ресурсів (наприклад, шкода, заподіяна внаслідок підпалу лісових ресурсів, компенсується у розмірі вартості втрат товарної деревини, який вираховується згідно з розцінками для цієї місцевості, грошовими сумами, необхідними для вирощування нових лісових культур чи молодняку природного походження замість знищених, виконання робіт по очистці території, а також покриття затрат на гасіння пожежі).

Розрахунковий метод базується на системі розрахунків обчислення шкоди. Він широко застосовується при визначенні шкоди, заподіяної власнику порушенням водного законодавства, та збитків, завданих рибному господарству внаслідок скидання в рибогосподарські водойми неочищених вод та інших відходів, обчисленні розміру шкоди, заподіяної порушенням земельного законодавства.

В основу нормативного методу покладені економічні нормативи плати за лімітне та понадлімітне використання природних ресурсів, знищення (погіршення) їх якості та платежі за викиди забруднюючих речовин у навколишнє середовище, в яких враховуються особливості природних ресурсів чи їх комплексу, склад і властивості викидів, а також затрати, необхідні для ліквідації чи попередження забруднення, відновлення якості природних ресурсів.

Такі нормативи диференціюються щодо природних ресурсів державного й місцевого значення, окремих регіонів держави і встановлення на прогнозований період з урахуванням річних викидів забруднених речовин чи шкідливих фізичних, біологічних та інших факторів. Джерелом нормативних платежів можуть бути витрати виробництва та доходи сільськогосподарських підприємств, кооперативів і акціонерних товариств.

У практиці визначення шкоди, заподіяної власником землі та землекористувачем земель, знайшли нормативне закріплення такі види платежів:

♦ базові, що встановлюються в межах погоджених нормативів викидів (скидів) і лімітів використання природних ресурсів та плати за землю;

♦ п’ятикратні розміри платежів за перевищення граничнодопустимих концентрацій і тимчасово погоджених скидів (викидів), перевищення лімітів використання природних ресурсів.

Важливим відновлювальним заходом є компенсація шкоди, заподіяної здоров’ю та майну громадян, майну сільськогосподарських, колективних підприємств, кооперативів і акціонерних товариств екологічно небезпечними об’єктами (АЕС тощо), власниками чи володільцями джерел підвищеної екологічної небезпеки.

Крім розглянутих вище форм відповідальності за земельні правопорушення законодавством передбачена ще спеціальна земельно-правова відповідальність. Вимоги Земельного кодексу України та Закону України “Про селянське (фермерське) господарство” передбачають припинення прав на землю при його ліквідації у випадках невикористання земельної ділянки в сільськогосподарських цілях та використання ділянки методами, що призводять до деградації землі. У зв’язку з ліквідацією селянського господарства вилучається земельна ділянка. Вилучається вона якраз із-за скоєння вказаних порушень.

6. Кримінальна відповідальність за земельні правопорушення

Кримінальна відповідальність за земельні правопорушення настає у тому випадку, коли дане порушення має ознаки суспільно небезпечного діяння, тобто є злочином.

Кримінальна відповідальність відноситься до найбільш суворих видів відповідальності за земельні правопорушення і носить каральний характер. Новий Кримінальний кодекс України (2001р.) до суспільно небезпечних правопорушень стосовно земельного правопорядку відносить такі злочини: забруднення або псування земель (ст. 239); безгосподарське використання земель (ст. 254).

В частині першій ст. 239 згаданого Кодексу зазначається, що за забруднення або псування земель речовинами, відходами та іншими матеріалами, шкідливими для життя, здоров’я людей або довкілля внаслідок порушення спеціальних правил, якщо це створило небезпеку для життя, здоров’я людей чи довкілля, наступав кримінальна відповідальність у вигляді штрафу до двохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років. Частина друга цієї статті за ті самі діяння, що спричинили загибель людей, їх масове захворювання або інші тяжкі наслідки, передбачає покарання у вигляді обмеження волі на строк від двох до п’яти років або позбавлення волі на той самий строк, з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років або без такого.

Згідно з вимогами ст. 254 Кримінального кодексу України за безгосподарське використання земель, якщо це спричинило тривале зниження або втрату їх родючості, виведення земель з сільськогосподарського обігу, змивання гумусного шару, порушення структури ґрунту, наступав кримінальна відповідальність у вигляді штрафу до двохсот п’ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або обмеження волі на строк до двох років, або позбавлення волі на той самий строк, з позбавленням права обіймати певні посади або займатися певною діяльністю на строк до трьох років або без такого.

Кримінальна відповідальність передбачена також за вчинення екологічних злочинів, якими визнаються суспільно й екологічно небезпечні діяння (бездіяльність), що посягають на встановлений режим використання, відтворення й охорони земель, інших природних ресурсів, екологічний правопорядок та нормативи екологічної безпеки.

Новий Кримінальний кодекс злочинами проти довкілля визнає винні, протиправні, суспільно і екологічно небезпечні діяння, які можна згрупувати за такими видами:

♦ порушення правил екологічної безпеки (ст. 236);

♦ невжиття заходів щодо ліквідації наслідків екологічного забруднення (ст. 237);

♦ приховування або умисне перекручення відомостей про екологічний стан ( в тому числі радіаційний), пов’язаний із забрудненням земель, водних ресурсів, атмосферного повітря, харчових продуктів тощо (ст. 238);

♦ забруднення або псування земель (ст. 239);

♦ порушення правил охорони надр (ст. 240);

♦ забруднення атмосферного повітря (ст.241);

♦ порушення правил охорони вод (ст. 242);

♦ забруднення моря (ст. 243);

♦ порушення законодавства про континентальний шельф України (ст. 244);

♦ знищення або пошкодження лісових масивів (ст. 245);

♦ незаконна порубка лісу (ст. 246);

♦ порушення законодавства про захист рослин (ст. 247);

♦ незаконне полювання (ст. 248);

♦ незаконне зайняття рибним, звіриним або іншим водним добувним промислом (ст. 249);

♦ проведення вибухових робіт з порушенням правил охорони рибних запасів (ст. 250);

♦ порушення ветеринарних правил (ст. 251);

♦ умисне знищення або пошкодження територій, взятих під охорону держави, та об’єктів природно-заповідного фонду (ст. 252);

♦ проектування чи експлуатація споруд без систем захисту довкілля (ст. 253);

♦ безгосподарське використання земель (ст. 254).

Залежно від характеру злочину, його суспільної і екологічної небезпечності, кваліфікуючих ознак, суб’єктів посягання суб’єктами кримінальної відповідальності можуть бути громадяни і посадові особи.

Кримінальні санкції за перераховані вище злочини передбачають покарання у формі штрафу, обмеження волі, позбавлення права займати певні посади, конфіскації майна і засобів злочину.

РОЗДІЛ 13. ЕКОНОМІЧНЕ РЕГУЛЮВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ПРАВОВІДНОСИН 1. Плата за землю як засіб правового стимулювання розвитку земельних правовідносин

Розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку визначаються Законом України “Про плату за землю” від 19 вересня 1996 р., а також Земельним кодексом України.

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначаються залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються відповідно до її встановлення в порядку, визначеному Земельним кодексом.

Власники землі та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок.

За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

Плата за землю запроваджується з метою формування джерела коштів для фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов’язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів.

Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів.

Ставки земельного податку, порядок обчислення і сплати його не можуть встановлюватись або змінюватись іншими законодавчими актами, крім згаданого вище закону.

Зміни і доповнення до згаданого закону вносяться не пізніше ніж за три місяці до початку нового бюджетного р. і набирають чинності з початку нового бюджетного р.

Закон України “Про плату за землю” в ст. 1 дає визначення окремим термінам, які вживаються в ході висвітлення даної теми, зокрема:

♦ грошова оцінка — капіталізований рентний дохід із земельної ділянки;

♦ податок — обов’язковий платіж, що справляється з юридичних і фізичних осіб за користування земельними ділянками;

♦ ставка податку — законодавчо визначений річний розмір плати за одиницю площі оподаткованої земельної ділянки;

♦ оренда — засноване на договорі строкове платне володіння, користування земельною ділянкою;

♦ землі сільськогосподарського призначення — землі, надані для потреб сільського господарства або придатні для цих цілей.

Дію Закону України “Про плату за землю” зупинено для сільськогосподарських виробників — учасників експерименту по запровадженню Єдиного податку на території Глобинського району Полтавської області, Старобешівського району Донецької області та Ужгородського району Закарпатської області з питань оподаткування.

Кошти від земельного податку, що централізуються, спрямовуються на розробку і виконання державних програм щодо раціонального використання земель, підвищення родючості ґрунтів, на відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов’язаних із господарюванням на землях гіршої якості, охорону земельних ресурсів у комплексі з іншими природоохоронними заходами, розвиток загальнодержавної та регіональної інфраструктури, ведення державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель, а також проведення земельної реформи.

За нецільове використання коштів, що надходять від земельного податку у відповідний бюджет, фінансовими органами нараховується штраф у розмірі 100 відсотків використаних сум, які надходять до Державного бюджету України на зазначені вище цілі.

    продолжение
--PAGE_BREAK--2. Правові форми плати за землю

Використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка.

Плата за землю справляється у трьох правових формах:

♦ плати за придбання земельних ділянок;

♦ плати за використання землі у вигляді земельного податку;

♦ плати за використання землі у вигляді орендної плати. Плата за придбання земельних ділянок встановлюється у договорі купівлі-продажу за згодою сторін.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у державши та комунальній власності, здійснюється за їх вартістю, визначеною на підставі експертної грошової оцінки.

У разі продажу земельних ділянок на конкурсних засадах їх вартість, встановлена на підставі експертної грошової оцінки, є стартового ціною.

Земельний податок — це обов’язковий платіж, що справляється з власників землі та землекористувачів, крім орендарів, за використання земельних ділянок. Відповідно до Закону України “Про плату за землю” земельний податок встановлюється окремо за землі сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення. Ставки земельного податку встановлюються Верховною Радою України. Його розмір не залежить від результатів господарської діяльності власників землі, землекористувачів і встановлюється у вигляді платежів за одиницю земельної площі з розрахунку на рік. Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок з дня виникнення права власності або користування земельною ділянкою. У разі припинення цих прав земельний податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному р. На окремі земельні ділянки, визначені згаданим законом, встановлюються пільги щодо розмірів і звільнення від земельного податку.

Відповідно до Закону України “Про фіксований сільськогосподарський податок” з 1 січня 1999 р. у системі оподаткування сільськогосподарських товаровиробників земельний податок є складовою частиною фіксованого сільськогосподарського, який встановлюється у відсотках від грошової оцінки земельної ділянки, проведеної станом на 1 липня 1995 р. за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України у таких розмірах: для ріллі, сіножатей та пасовищ – 0,5; для багаторічних насаджень – 0,3.

Для платників податку, які здійснюють діяльність у гірських зонах та на поліських територіях, ставка фіксованого сільськогосподарського податку з 1 га сільськогосподарських угідь встановлена у розмірах: для ріллі, сіножатей та пасовищ – 0,3, для багаторічних насаджень – 0,1 відсотка грошової оцінки земельної ділянки.

Для стабілізації сільськогосподарського виробництва з 1 січня 1999 р. до 1 січня 2001 р. звільнялися від сплати фіксованого сільськогосподарського податку сільськогосподарські товаровиробники, які відповідно до норм наведеного закону були платниками даного податку. Платники фіксованого сільськогосподарського податку не звільняються від сплати коштів на обов’язкове державне пенсійне страхування та обов’язкове соціальне страхування.

Платники фіксованого сільськогосподарського податку мають право на вибір форми сплати фінансового сільськогосподарського податку в грошовій формі або у вигляді поставок сільськогосподарської продукції.

Нарахування земельного податку громадянам здійснюється державними податковими інспекціями, які видають платникові до 15 липня поточного р. платіжне повідомлення про сплату податку.

За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні.

Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному р.

Облік платників (товаровиробників сільськогосподарської продукції та громадян) і нарахування земельного податку провалиться щорічно за станом на 1 травня, а інших суб’єктів — платників податку за станом на 1 лютого.

Земельний податок сплачується рівними частками власниками землі і землекористувачами — виробниками товарної сільськогосподарської продукції (і рибної) та громадянами до 15 серпня і 15 листопада, а всіма іншими платниками щоквартально до 15 числа наступного за звітним кварталом місяця.

Платники, яких своєчасно не було залучено до сплати земельного податку, сплачують податок не більш як за два попередні роки.

Перегляд неправильно нарахованого податку, стягнення або повернення його платнику допускаються не більш як за два попередні роки.

Кошти від плати за землю, що надходять на спеціальні бюджетні рахунки місцевих бюджетів, використовуються для таких цілей:

♦ фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів;

♦ ведення державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель;

♦ створення земельного інноваційного фонду;

♦ відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов’язаних з господарюванням на землях гіршої якості;

♦ економічного стимулювання власників землі і землекористувачів за поліпшення якості земель, підвищення родючості ґрунтів і продуктивності земель лісового фонду;

♦ надання пільгових кредитів, часткового погашення позичок та компенсації витрат доходів власників землі та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації земель, порушених не з їх вини;

♦ проведення земельної реформи, а також для земельно-господарського устрою, розробки містобудівної документації і розвитку інфраструктури населених пунктів.

Для централізованого виконання робіт, перерахованих вище, 30 відсотків коштів від земельного податку, що надійшли на спеціальні бюджетні рахунки місцевих бюджетів, централізуються на спеціальному бюджетному рахунку Державного комітету України по земельних ресурсах, 10 відсотків — на спеціальних бюджетних рахунках Автономної Республіки Крим і областей.

Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, не більший одного р.

У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Орендна плата може встановлюватись у таких формах:

♦ грошовій;

♦ відробітковій (надання послуг орендодавцю);

♦ натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки).

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державши і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатись за згодою сторін.

3. Співвідношення орендної плати за землю і земельної ренти

Власник землі може отримувати орендну плату у вигляді земельної ренти. Величина земельної ренти може збігатися з величиною орендної плати тоді, коли здається земельна ділянка, у яку не вкладалися кошти. Однак величини даних категорій можуть і не збігатися в тому випадку, коли до складу орендної плати, крім земельної ренти, входять і такі елементи, як відсоток на раніше вкладений у землю капітал, амортизація тощо.

У зв’язку з цим дослідження механізму утворення земельної ренти було і є актуальним на всіх етапах розвитку аграрних відносин. Підприємці, які орендують землю, щоб створити на ній сільськогосподарське підприємство, розраховують одержати від вкладених коштів середній прибуток, як і кожен інший підприємець. Якби цього не було, вони вкладали б свої кошти у будь-яке інше або промислове виробництво. Отже, підприємці в сільському господарстві погодяться платити ренту власникові землі в тому разі, коли земельна рента становитиме надлишок порівняно із середньою нормою прибутку і коли він буде стабільним. Можливості його виникнення пов’язані з неоднаковою родючістю землі. Оскільки земля має різну родючість, а кількість середніх і кращих земель обмежена і їх не можна збільшити, ті, хто користується кращими землями, при затратах однакової кількості праці й коштів одержують різну кількість продукції й відповідно — додатковий дохід. Тобто причиною утворення земельної ренти на різних за родючістю землях є монополія на неї як об’єкт підприємницької діяльності.

Існує відмінність у формуванні ціни виробництва та орендної плати у промисловості й сільському господарстві, а відповідно — і в одержанні середнього прибутку. В промисловості ціна виробництва складається з витрат виробництва плюс середній прибуток і визначається середніми умовами, при яких створюється основна частина продукції, та попитом і пропозицією. На відміну від цього, у сільському господарстві, якби ціна виробництва визначалася середніми умовами, то гірші за родючістю ділянки землі не втягувалися у підприємницьку діяльність. Однак потреби суспільства у сільськогосподарських продуктах не задовольняються їх виробництвом тільки на більш родючих, кращих землях. У зв’язку з цим у сферу виробництва втягуються і гірші землі. Таке явище посилюється внаслідок зростання дефіциту земельних ділянок вигідного місця розташування. Обробіток цих ділянок можливий за умови, що вкладання коштів у гірші землі забезпечить одержання середнього прибутку. Це можливе лише тоді, коли суспільна ціна сільськогосподарської продукції визначатиметься умовами її створення на гірших за родючістю і місцем розташування земельних ділянках. У той же час індивідуальна ціна виробництва продукції на середніх, кращих за родючістю і місцем розташування ділянках землі повинна бути нижчою від загальної ціни виробництва. Останнє матиме місце тому, що виробленої продукції при рівновеликих витратах капіталу та інших однакових умовах на середніх і кращих землях буде більше, ніж на гірших.

Різниця між суспільною ціною виробництва, яка визначається витратами виробництва на гірших ділянках землі та індивідуальною ціною на кращих і середніх ділянках землі, є диференціальною земельною рентою. Джерело її — це праця, що прикладається на кращих і середніх за родючістю ділянках землі. На них в однакові проміжки часу працею створюється вартість більша, ніж на гірших ділянках землі. Вища родючість ґрунтів є тільки умовою утворення цього виду ренти і до її джерела ніякого відношення не має. В той же час для утворення диференціальної ренти необхідні такі умови:

♦ відміни у родючості окремих земельних ділянок;

♦ відміни в їх розташуванні стосовно місць збуту продукції;

♦ відміни в продуктивності додаткових вкладень коштів у землю.

Відповідно до цих умов розрізняють диференціальну ренту I, пов’язану з першою і другою умовами, й диференціальну ренту II, пов’язану з третьою умовою. На відміну від диференціальної ренти І привласнення диференціальної ренти ІІ залежить від інтенсифікації виробництва, коли збільшуються обсяги виробництва продукції при незмінних або таких, що зменшуються, земельних угіддях на основі додаткових вкладень коштів.

Диференціальна рента І і диференціальна рента ІІ мають різну динаміку. Якщо перша створювалась у результаті екстенсивного розвитку сільського господарства, то друга розвивалася за рахунок тенденції інтенсивного розвитку галузі й продуктивних сил сільського господарства. В сучасних умовах, які характеризуються механізацією і хімізацією виробництва, що зумовлює збільшення ділянок землі, придатних для застосування прогресивних технологій, у тенденції реалізується диференціальна рента ІІ, яка базується на зростанні ефективності вкладених коштів і вилученні з обробітку гірших земель.

Вилучення ренти може здійснюватися за допомогою ціни, коли власником землі є держава, і за рахунок централізованого регулювання цін на сільськогосподарську продукцію вона намагається відшкодувати втрати сільськогосподарських підприємств, які працюють у різних природнокліматичних умовах, забезпечити відповідну рентабельність і вилучити ренту. Але цей механізм – найменш ефективний, оскільки не враховує реальних витрат і не відображає всіх змін, які відбуваються в економіці країни. В умовах ринкової економіки діє інший механізм, коли землекористувачі, що не мають власної землі і є орендарями, сплачують земельний податок, який визначається залежно від якості та місця розташування земельної ділянки, виходячи з кадастрової оцінки землі. Він включає й диференціальну ренту. При капіталізмі вона привласнюється власником землі.

В Україні Законом “Про плату за землю” встановлено, що розмір земельного по