Реферат: Купля-продажа жилья

--PAGE_BREAK--




Проблемы связанные с покупкой жилья.
Мошенничество.

При продаже жилья возникает обширная почва для мошенничества.

Один из возможных видов мошенничества это подмена субъекта (по неофициальным данным ГУВД 40% случаев приходится на этот вид обмана. Хозяин квартиры, не дай бог устраняется с чьей-либо помощью, а может просто уехать в отпуск или длительную командировку. Дальше в дело идут подложные документы. Вернувшись из командировки хозяин обнаруживает, что в его квартире кто-то живет. Пострадавшим оказывается этот кто-то так как квартиру возвращают законному владельцу.

Другим случаем мошенничества может оказаться сделка  впоследствии признаваемая судом недействительной. Основаниями для признания могут быть различными. В соответствии с ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке( ст.167 п2). Учитывая то что в договоре купли -продажи обычно указывают не реальную цену, а стоимость жилья в БТИ, чтобы уменьшить размер уплачиваемой пошлины, то покупатель получит лишь ту мизерную сумму которая указана в договоре. Подобных проблем можно избежать обратившись к опытным риэлтерам. Они отслеживают способ передачи  денег проверяют документы итак далее, хотя и они не могут дать абсолютную  гарантию  надежности.   

 

Как выписать бывшего собственника или членов его семьи из проданной им квартиры.

Гражданин  продавший квартиру, но не выписавшийся из нее, сохраняет право проживания, равно как и зарегистрированные в этой квартире члены его семьи и иные лица. Нередки случаи когда продавец получив с покупателя деньги отбывает в неизвестном направлении, не выписавшись. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает сомнение, целесообразно включить отдельным пунктом в договор купли-продажи жилого помещения обязанность продавца освободить жилое помещение после заключения  договора.  Но данный пункт является ущемлением прав т.к. ущемляет права по пользованию жилым помещением, хотя нотариусы и вносят этот пункт в договор купли-продажи и удостоверяют его.  Кроме того, покупатель может взять доверенность на выписку продавца из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца.    

            В связи с этим интересен опыт г. Москвы где, в соответствии с распоряжением мэра от 26.05.94г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» органам производящим регистрацию сделок предписано: производить регистрацию сделок по отчуждению жилых помещений граждан лишь после их выписки с отчуждаемой площади на другое место жительства. Однако, это положение распространяется лишь на лиц отнесенных к группе риска, т.е.:

одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного возраста

инвалиды I и II группы

несовершеннолетние лица признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.








































Налоги и сборы установленные при продаже жилья .

Если стороны в договоре купли-продажи недвижимости сочтут необходимым  удостоверить договор нотариально, они заплатят пошлину  предусмотренную ФЗ РФ « О Госпошлине»:

За совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов государственная пошлина взимается в следующих размерах:

 за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):

детям, в том числе — усыновленным, супругу, родителям, родным братьям  и сестрам 0,5 процента от суммы договора, но не менее 50 процентов от минимального размера оплаты труда,

другим лицам — 1,5 процента от суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда(ст.4 п.4)

Однако, закон установил круг лиц которые освобождаются  от уплаты госпошлины в органах, совершающих нотариальные действия. Это граждане,  признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, — за удостоверение сделок по приобретению жилья полностью или частично за счет средств субсидий на строительство или приобретение жилья(ст.5 п.5).

Граждане, продавшие жилье и получившие прибыль от этой сделки, могут получить налоговые вычеты при уплате подоходного налога, их налогооблагаемая база может быть уменьшена, в соответствии с пунк­том 2 статьи 210 Налогового Кодекса, на сумму, полученную налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земель­ных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом  1 000 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, нахо­дившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогопла­тельщика три года и более, имущественный налоговый вычет предо­ставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо об­щей совместной собственности, соответствующий размер имущест­венного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого иму­щества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совме­стной собственности).

Граждане выступавшие в договоре купли продажи в качестве покупателей могут рассчитывать на налоговые вычеты при уплате подоходного налога, их налогооблагаемая база может быть уменьшена, на сумму, израсходованную налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жи­лого дома или квартиры, в размере фактически произведенных рас­ходов.

Общий размер имущественного налогового вычета, не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кре­дитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федера­ции и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совме­стную собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома иликвартиры в общую совместную собственность).

Как я уже упоминал, граждане купившие жилое помещение должны зарегистрировать право собственности  на недвижимое имущество. Размер платежей   за  государственную прав  на здания, сооружения, помещения (части здания), сделок с ними, совершение специальной  регистрационной надписи на документе,  выражающем содержание сделки регистрацию определяется субъектом в г. Москве для    физических лиц он составляет 3минимальных размера оплаты труда ( в соответствии с Постановлением ПРАВИТЕЛЬСТВаМОСКВЫот 16 мая 2000 г. N 332 «О ДОПОЛНЕНИИ К ПОСТАНОВЛЕНИЯМ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 6 ИЮЛЯ 1999 ГОДА N 600 И ОТ 26 ОКТЯБРЯ 1999 ГОДА N 987»)










Государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Гражданам  и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные вещные нрава на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникаете момента государственной регистрации  (ст.219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат не только сами нрава, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест и залог недвижимости (ипотека), а обременении — аренда, обязательства но выплате ренты (пожизненного содержания с иждивением), сервитуты.

3. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (и. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации нрава (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

И Гражданским кодексом, и федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав) устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков—земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений но поводу недвижимости. В  соответствии с федеральным законом от 21.07.97. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат регистрации права на:

1.      жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст. 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 1 федерального закона «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в нем (ст. 1 федерального закона от 15 апреля 1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

2.      квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения и жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

3.      комнаты (ст. 9 федерального закона «О товариществах собственников жилья», ст. 5 федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

4.      жилые строения без нрава регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1 федеральногозакона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

Что такое регистрация права?

Регистрация нрава осуществляется внесением государственным регистратором записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого реестра утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (см. Приложение).

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

1) субъект нрава;

2) объект нрава;

3) вид права (собственность или другие вещные нрава);

4) основание (право устанавливающий документ). Запись о праве даст ответ на вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?».

Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о нраве, например сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. По собственником владелец станет с сегодняшней даты, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно вообще не получать, поскольку согласно и. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается «но ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции и не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

Что такое Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество?

Образец Свидетельства также установлен постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о нраве, оно содержит:

I) описание правообладателя (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гаражи пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

4) основание приобретенного права — тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве право устанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании нрава, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).

Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированною нрава. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи Свидетельства, то -это должно быть указано в Свидетельстве. С другой стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях ( обременениях )  отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

На Свидетельстве указываются две даты: в верхней части дата выдачи, а в нижней — дата внесения записи в Единый реестр (см. Приложение). Даты могут совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в реестр (но никак не раньше!).

На право устанавливающем документе, на основании которого зарегистрировано право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации Серия _______ Номер ____», в

котором указывается вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Правоустанавливающий документ со штампом о выданном Свидетельстве служит подтверждением прав вместе со  Свидетельством, на котором указан и качестве основания этот правоустанавливающий документ.

В чем состоит еще одна особенность регистрации прав?

В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские права у нас обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью. Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство, в которое включается только то, что приобрел гражданин при жизни. Если он, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни свое право, то оно не считается возникшим и с наследованием этого имущества могут быть большие проблемы.

Итак, в настоящее время права того, кто приобрел право на недвижимость после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца.






Все ли права на недвижимость подлежат регистрации?

Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие всем хорошо знакомое: «этот дом — моя собственность», «этот земельный участок — моя собственность». Основное вещное право — право собственности, быть в моей собственности — значит, больше не быть ни в чьей. Существует еще одно вещное право на жилые помещения — права членов семьи собственника этого помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а интересы членов семьи защищаются другими способами, о которых будет написано в  главе, посвященной купле-продаже.

            Право собственности может принадлежать также и организациям — юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют своим имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве — праве хозяйственного ведения имуществом, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект — республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении движимого имущества ничем не отличается от права собственности, а что касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которое

дают, как правило, комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом, приобретало ли квартиры за счет собственной чистой прибыли, все равно они будут государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ).
В каких случаях указанные права подлежат регистрации? Требуется ли перерегистрация прав, приобретенных ранее?
Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то права обязательной регистрации не подлежат. Регистрация ранее возникших прав

проводится по желанию правообладателей (и. 1 ст. 6 Закона). При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права обязательно надо будет зарегистрировать в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, что они зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Таково требование и. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости, если в регионе создано учреждение юстиции, могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, — это даст им дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки. Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра нрав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать не надо. Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах.

Следует обратить внимание на то, что регистрация ранеевозникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора)— купли-продажи, совершенной после 31 января 1998 г. Если имуществоприобретается но иным основаниям (например, наследство,решение суда о признании права собственности, выплата паяв жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется этотем, что, во-первых, эти случаи приобретения нрава — несделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшегоправа наследодателя невозможна ввиду его смерти. В деньсмерти гражданина прекращаются все его права и открываетсянаследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе —особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (и. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор междукооперативом и его членом, поэтому для регистрации правасобственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.

Что касается прав, правоустанавливающие документы, накоторые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации нрав), то онитребуют обязательной регистрации в соответствии с даннымзаконом, независимо оттого, создано ли в регионе учреждениеюстиции но государственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другиеорганы исполнительной власти.

 Итак, содержание главы о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы. Вещныенрава на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если были приобретены после31 января 1998г. и если владелец недвижимости собираетсясовершить сделку, подлежащую государственной регистрации.Наличие зарегистрированного нрава подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленногоПравительством РФ образца.

    продолжение
--PAGE_BREAK--