Реферат: Договор купли-продажи жилого помещения

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………….4

1.

ПОНЯТИЕ, ФОРМА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ………………………………………………………….8

2.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА………………………………...14

2.1

Предмет договора купли-продажи жилогопомещения..………………..14

2.2 Перечень лиц, сохраняющих правапользования

жилым помещением ……………………………………………………………40

2.3 Цена договора купли-продажижилого помещения ……………………...48

3.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРАИ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ …………………52

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………….61

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………63

ВВЕДЕНИЕ

Удовлетворениепотребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается длябольшинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Так, вцарской России жилищный фонд составлял всего 180 млн. кв.м. общей площади,причем 80% — в домах деревянных и к тому же не имеющих элементарных удобств[1]

В советскийпериод истории России данная проблема решалась путем формированияконсолидированного государственного и муниципального жилищного фонда, а такжежилищного фонда государственных предприятий и учреждений, за которыми сочлинеобходимым сохранить ранее принадлежащие им жилые помещения (ведомственныйфонд) и предоставления гражданам, отвечающим установленным законодательствомкритериям нуждаемости, жилых помещений этих фондов на условиях найма.

С переходом крыночной экономике претерпели изменения и принципы жилищного законодательства,которая теперь основывается на: признании права частной собственности на жилищев структуре жилищного фонда на равных условиях с публичными формамисобственности; приватизации государственного и муниципального жилья; перехода крынку жилья; демонополизации жилищного хозяйства; утверждения инициативногоудовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и, прежде всего, путемстроительства или приобретения собственного жилого помещения, а также постепенногоперехода на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья[2]

В современныхусловиях одним из приоритетных способов улучшения жилищных условий, вчастности, в городе Архангельске остается приобретение жилья на вторичномрынке. Это связано, прежде всего, с удорожанием строительства нового жилья,участившимися случаями недобросовестности застройщиков и трудностями вполучении земельного участка. Так, в центре Архангельска практически неосталось места для строительства, а в так называемых «спальных районах»отсутствует развитая инфраструктура, что делает их менее привлекательными дляпотенциальных дольщиков. В связи с приведенными обстоятельствами спрос на жильена вторичном рынке, вопреки ожиданиям специалистов, в 2005-<st1:metricconverter ProductID=«2006 г» w:st=«on»>2006 г</st1:metricconverter>.г. остаетсядостаточно высоким[3]

. К числу факторов,свидетельствующих в пользу приобретения населением жилых помещений на вторичномрынке, можно отнести и то, что организации города, специализирующиеся на выдачеипотечных кредитов, предпочитают работать именно с вторичным жильем.

Таким образом,конструкция договора купли-продажи жилых помещений является достаточновостребованной в современных условиях, что приводит к необходимости разрешенияряда дискуссионных вопросов, связанных с реализацией положений Гражданскогокодекса РФ, устанавливающих требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения данногодоговора, на практике.

Об актуальностиизбранной темы свидетельствует также изменения действующего гражданского ижилищного законодательства и, прежде всего, введение в действие новогоЖилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ

[4],содержащего принципиально новые подходы к решению вопросов, связанных сотчуждением жилых помещений, находящихся в собственности граждан.

Существующая в настоящее время тенденция к либерализацииоборота жилых помещений нашла свое отражение в принятии норм, направленных, вчастности, на уменьшение числа случаев, когда для отчуждения жилых помещений, вкоторых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, требуетсяполучение согласия органов опеки и попечительства, а также категорий лиц,сохраняющих право пользование жилым помещением при его отчуждении. Проведенатак называемая «приватизационная амнистия», в результате которой сроки исковойдавности по оспариванию недействительных сделок сокращены с десяти до трех лет[5].

Анализ проблем, возникающих при реализации указанныхзаконодательных нововведений, соотношения положений действующих гражданского ижилищного законодательства и составляет одну из целей настоящей дипломнойработы.

Еще одна проблема, помнению автора данной работы, требующая несколько более детального освещения состоитв том, что современные исследования категории жилого помещения в юридическойнауке ограничиваются сравнительными характеристиками формальных и объективныхпризнаков «жилища» (ст.40 Конституция Российской Федерации[6]),«жилой недвижимости» (Закон от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основахфедеральной жилищной политики»[7]

) и«жилого помещения» (ст.ст.7, 40, 52, 97 Жилищного кодекса РСФСР[8])[9].Комплексное исследование в юридической литературе правовых норм,характеризующих жилое помещение как объект права собственности и, тем более,как предмет договора купли-продажи (далее – договора продажи) жилого помещенияс учетом норм гражданского законодательства, содержащихся в ЖК РФ отсутствует.В предмет настоящей работы будет, в числе прочего, входить рассмотрение жилогопомещения, признаки которого отражены в ст.15 ЖК РФ, как специфичного объектаправа собственности, предмета договора продажи с учетом того, что этот объектодновременно является единицей инвентаризационного учета[10].

Значимость договоракупли-продажи жилого помещения, дискуссионность ряда вопросов, недостаточнаятеоретическая разработка, необходимость анализа положений ГК РФ, другихгражданско-правовых норм, содержащихся в жилищном и земельном законодательстве,Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним»[11]обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Итак, цели настоящейработы можно сформулировать следующим образом:

1.

Определение круга объектовгражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособностина современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилогопомещения как объекта права собственности и как предмета договора продажижилого помещения.

2.

Исследование особенностей заключения,изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.

3.

Определение круга лиц, сохраняющихправа пользования жилым помещением при переходе права собственности на этоимущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания ихвозникновения.

4.

Исследование гражданско-правовогоназначения государственной регистрации договора и перехода прав собственностина жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.

При исследованиизаявленных вопросов будут применяться юридико-формальный, системный методы, апри необходимости также и исторический.

1. ПОНЯТИЕ, ФОРМА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ЖИЛОГОПОМЕЩЕНИЯ

В науке гражданского права договортермин «договор» имеет несколько значений:

1) юридический факт, лежащий в основеобязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в которомзакреплен факт установления обязательственного правоотношения; 4) подчеркиваниеспособа правового регулирования правоотношений 5) наименование разновидностинормативно-правовых актов[12].Рассмотрим договор продажи жилого помещения в значении правового институтасделки и обязательства.

Правовойинститут продажи жилых помещений.Как правовой институт купля-продажа –это совокупность правовых норм содержащихся в Гражданском кодексе РоссийскойФедерации[13] ииных правовых актах, принятых с соблюдением ст.3 ГК РФ и регулирующихсоответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеютправила, содержащиеся в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).

Правовоерегулирование договора продажи жилого помещения как отдельного вида договорапродажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатсяспециальные правила (ст.558 ГК РФ), устанавливающие особенности заключениядоговора продажи жилого помещения, и дополнительное существенное условие, безкоторого договор считается не заключенным. В силу того, что договор продажижилого помещения является видом договора продажи недвижимости, к немуприменяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, регулирующие порядок егозаключения, требования к форме, предмету, а также действия сторон по исполнениюдоговора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качествеспецифических норм, исключающих действие соответствующих общих положений окупле-продаже товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). Родовая принадлежностьдоговора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров проявляетсяв том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общиеположения о договоре купли-продажи товаров (п.5 ст.454 ГК РФ).

Также прирегулировании договора применяются общие положения общей части ГК РФ, в томчисле глава 18 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на жилыепомещения»), закрепляющие правила отчуждения жилых помещений, в которомпроживают члены семьи собственника (ст.292 ГК РФ). Также применяютсягражданско-правовые нормы, содержащиеся в жилищном, земельном законодательстве, Законе огосударственной регистрации и т.д.

Основным элементом, позволяющим выделить этот виддоговора, является его объект — жилоепомещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.

Договорпродажи жилого помещения как сделка.При характеристике договоракупли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционноподчеркивается, что этот договор является консенсуальным и возмездным.

Различие между реальными иконсенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения.Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образомоформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершенияреального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие– передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым егоусловием, а не исполнением возникшего обязательства.

Договор продажи жилого помещения неявляется в классическом понимании консенсуальным или реальным договором. Данныйдоговор не может быть охарактеризован как консенсуальный, поскольку заключение данногодоговора не связано исключительно с моментом достижения соглашения сторон повсем его существенным условиям. Договор продажи жилого помещения считаетсязаключенным при соблюдении двух условий: должно быть достигнуто соглашениемежду сторонами по всем его существенным условиям и договор должен бытьзарегистрирован в учреждении юстиции (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ). Соглашениесторон по всем существенным условиям договора является необходимым условием дляего государственной регистрации. В случае если в договоре будут отсутствоватьданные условия, то в государственной регистрации такого договора должно бытьотказано (п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации). Государственнаярегистрация договора, в свою очередь, является неотъемлемым условием дляприобретения юридической силы самого соглашения сторон. Договор приобретает юридическуюсилу в момент его государственной регистрации, даже если в нем будетотсутствовать одно или несколько существенных условий, которые необходимы дляего заключения. В данном случае думается, что юридическая сила такого договорабудет сохраняться до тех пор, пока он не будет признан судом незаключенным.

Особенность договоров, моментзаключения которых связан с моментом их регистрации, позволила выделить Е.С. Болтановойещё один вид договоров — «региструмальные»[14].Действительно, если для заключения данного договора не достаточно одноговолеизъявления сторон по всем его существенным условиям, а классификационнымкритерием выделения договоров является именно момент их заключения, то думается,выделение в качестве самостоятельного вида региструмальных договоров вполнеоправдано. В данном случае научная классификация гражданско-правовых договоров,критерием выделения которых является момент их заключения, дополняется региструмальнымидоговорами.

Другим признаком договора продажи жилого помещения является еговозмездность. В

озмездным является договор, по которомусторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнениесвоих обязанностей – п.1 ст.423 ГК РФ. Исполнение договора продажи жилогопомещения продавцом – передача жилого помещения – предполагает обязательноевстречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцуэквивалента полученной вещи – предусмотренной договором денежной суммы.

Договорпродажи жилого помещения как обязательство.Понятие договора продажи жилогопомещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основелегального определения договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимогоимущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельныйучасток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1ст.549 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, внеисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче подоговору продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболеераспространенный вид жилого помещения. На основе общего определения договоракупли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определениемдоговора продажи недвижимости и положениями ст.558 ГК РФ, регламентирующейособенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договорапродажи жилого помещения следующим образом:

По договорупродажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателяжилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуетсяпринять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определеннуюденежную сумму.

Договор продажи жилого помещениянаправлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения ислужит основанием возникновения обязательства купли-продажи. Последнее естьотносительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцоми покупателем, направленное на приобретение права собственности на жилоепомещение в обмен на денежный эквивалент. Между основными правами иобязанностями сторон договора продажи жилого помещения существует тесная связьи праву продавца (покупателя) корреспондирует обязанность продавца (покупателя).

Таким образом, купля-продажа жилого помещения как обязательство – это правоотношение,в котором одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другойстороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определеннуюв договоре денежную сумму.

Формадоговора продажи жилого помещения

. Положения ГК РФ описьменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2ст.434 ГК РФ) имеют отличия. В первом случае (письменная форма сделки)законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, илидолжным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершениедвусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами,установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодательотходит от общего правила и допускает заключение договора не только путемсоставления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обменадокументами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной,электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документисходит от стороны по договору.

Требования же кформе договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор долженбыть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанногосторонами (ст.550 ГК РФ)

исодержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).

Таким образом, сутьспециального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, чтоисключается применение положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ), иможет быть выражено формулой «исключение исключения»[15].

Подчеркнем, что вподтверждение факта заключения договора продажи жилого помещения сторона посделке не вправе ссылаться на свидетельские показания[16].Несоблюдение формы договора продажи жилого помещения в данном случае влечет егонедействительность (абз.2 ст.550 ГК РФ).

Гражданское законодательство выделяетдва вида форм сделок: письменную (простую письменную форму и квалифицированнуюнотариальную) и устную (ст.158 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательнов случаях указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон,хотя бы для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК РФ). Довведения в действие Закона о государственной регистрации для договоровкупли-продажи жилых домов, части дома или дачи (находящихся в городе илипоселке городского типа), если бы одной из сторон являлся гражданин (ст.239 ГКРСФСР), сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении такихдоговоров, установленные законодательством до введения в действие части второйГК РФ (см. ст.7 Федерального закона от 26.01.96 № 15 «О введение в действиечасти второй ГК РФ»[17]).

ГК РФ устанавливает обязательнуюнотариальную форму для договоров ренты (ст.584 ГК РФ) и ипотеки недвижимогоимущества (п.2 ст.339 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок осуществляетсяпутем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другимидолжностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие.

Введение государственной регистрацииправ на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение такихсделок. И если ранеегосударственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГКРСФСР правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях,именовавшихся «Форма договора купли-продажи жилого дома»), то с «возвращением»полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значениеспособа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом,

нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этоми нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правилгосударственной регистрации.

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

2.1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В литературе традиционно предметомдоговора признается вещь или иной объект гражданских прав[18]

. Такойподход соответствует законодательным положениям ст.554, п.2 ст.572, п.5 ст.576ГК РФ. В.В. Витрянский же считает, что предметом договора продажи недвижимостиявляется два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество и действия сторонсоответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимогоимущества[19]. С таким суждением врядли можно согласиться. При предложенном подходе происходит смешениедоговора-сделки и договора-обязательства, тогда как эти явления различны. Какюридический факт договор порождает соответствующее правоотношение, иволеизъявление сторон направлено лишь на определенные условия товарно-денежногообмена. Одним из таких условий является предмет договора – объект гражданскихправ. В силу того, что норма (например, п.1 ст.8, п.2 ст.307 ГК РФ) придаетсоглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения,возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплатеденег составляет объект обязательства по купле-продаже[20]. Такимобразом, продаваемое недвижимое имущество является предметом договора (сделки),по которому должно быть достигнуто соглашение контрагентов (п.1 ст.432 ГК РФ).Сама сделка служит основанием для возникновения иного рода явления – обязательственногоправоотношения, объект которого составляет определенные действия.

Поскольку предмет договора продажисоставляет его объект, то сфера действия договора продажи жилого помещенияможет быть определена путем анализа объектов гражданских прав, охватываемыхпонятием жилое помещение.

В настоящее время гражданскоезаконодательство выделяет несколько видов жилых помещений. К ним, согласност.16 ЖК РФ относятся:

-квартира;

-жилой дом;

-часть квартиры, жилого дома;

-комната.

Сделки по отчуждению квартиры напрактике наиболее распространены. Следует заметить, что в ст.289 ГК РФ идет речь о квартире как объектеправа собственности (во время принятия ГК РФ конструктивные особенностиквартиры не имели правового значения). Безусловно, связано это было с тем, чтодо принятия Закона РФ от 4 июля <st1:metricconverter ProductID=«1991 г» w:st=«on»>1991 г</st1:metricconverter>. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[21]

, покоторому осуществлялась безвозмездная передача жилых помещений в собственностьграждан, квартиры в многоквартирных домах, как правило, находились в жилищномфонде, принадлежащем государству на праве собственности (ст.5 ЖК РСФСР).Поскольку весь многоквартирный дом принадлежал государству, вопрос о распределениибремени содержания общих помещений такого дома не возникал, посколькуфинансирование текущего и капитального ремонта осуществлялось за счет средствжилищно-эксплуатационных организаций, а в случае их недостатка за счетгосударственного бюджета (ст.149 ЖК РСФСР). С введением в действие Закона оприватизации жилищного фонда граждане, проживающие в квартирах многоквартирныхдомов, получили возможность стать собственниками этих квартир, и,соответственно, приняли бремя их содержания (ст.210 ГК РФ). В связи с этимобстоятельством возник вопрос о правовом статусе общих помещениймногоквартирного дома. Данная ситуация была разрешена путем установления режимадолевой собственности на общие помещения в многоквартирном жилом доме (ст.289ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирногодома пропорциональна размеру общей площади квартиры (ст.37 ЖК РФ). Примерныйперечень общего имущества перечислен в ст.290 ГК РФ.

Поскольку по общим правилам участникдолевой собственности вправе осуществлять отчуждение своей доли (п.2 ст. 246ГКРФ), то во избежание негативных последствий (например: отчуждение доли вправе общей собственности отдельно от жилого помещения) необходимо было урегулироватьправовой режим доли в праве собственности на общее имущество. В данном случаеГК РФ содержит запрет на отчуждение доли отдельно от самой квартиры (п.2 ст.290ГК РФ). Поскольку собственник осуществляет права распоряжения принадлежащим емужилым помещением (п.1 ст.209 и ст.288 ГК РФ), то по договору продажи жилогопомещения он передает покупателю права собственности, как на жилое помещение,так и права на общие помещения многоквартирного дома. Причем права на общиепомещения переходят по договору автоматически (в силу прямого указания закона напринадлежность собственнику квартиры доли в праве общей собственности), и вдоговоре продаже нет необходимости указывать на передачу таких прав.

Новеллой ЖК РФ стало расширение правсобственников квартир в многоквартирном доме. С соответствие со п.1 ст.36 ЖК РФсобственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевойсобственности принадлежит кроме общих помещений, несущих конструкций дома,механического и другого оборудования, еще и земельный участок с элементамиозеленения и благоустройства на котором расположен данный дом.

Пунктом 4 ст.37 ЖК РФ такжеустанавливается невозможность выдела и отчуждения доли в праве общейсобственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от жилогопомещения. Более того, п.2 ст.38 ЖК РФ прямо закрепил, что условия договора, согласнокоторым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме несопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество втаком доме, являются ничтожными.

Следующим видом жилого помещенияявляется жилой дом. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание,которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком здании (п.2 ст. 16 ЖК РФ). Причем речь идет обиндивидуальном жилом доме, а не многоквартирном, поскольку последний состоит изобщего имущества собственников помещений и совокупности квартир, которые какраз и представляют собой отдельные объекты гражданских прав жилого назначения[22]

Следует заметить, что правовой режимжилого дома и квартиры не совпадает. В соответствие с п.1 ст.15 ЗемельногоКодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1 собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки,приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотреннымзаконодательством Российской Федерации. ЖК РФ, как было отмечено, право общейсобственности на земельный участок признает только за собственниками квартир вмногоквартирных домах. На отношения с индивидуальными жилыми домами такоеправило не распространяется. Именно в этом месте и проходит демаркационнаялиния между договором продажи, предметом которого является квартира,выступающая только как специфический объект права собственности и договоромпродажи, предметом которого выступает жилой дом.

Земельным и гражданскимзаконодательством рассматриваются два случая перехода прав на земельный участокпри отчуждении здания или другой недвижимости.

Во-первых, собственник здания можетобладать правом собственности на земельный участок. В соответствие со ст.273 и п.2ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельногоучастка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаетсяправо собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренноедоговором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельногоучастка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимостиправо на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит правособственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью инеобходима для ее использования.

Как видно из представленной нормы ГК РФсобственнику здания и земельного участка предоставляется право выбора правовогорежима земельного участка (либо оставить у себя в собственности земельныйучасток, либо продать вместе с располагающейся на нем недвижимостью). ЗК РФисходит из императивного правила, согласно которому отчуждение здания,строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одномулицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в нем случаях(п.4 ст.35 ЗК РФ).

В связи с выявленнойнеопределенностью в правах собственников земельных участков, необходимо решитьвопрос о том, какое законодательство подлежит применению.

Абзац 2 п.2 ст.3 ГК РФ,предусматривает, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах,должны соответствовать настоящему Кодексу». В абз.2 п.1 ст.2 ЗК РФпредусмотрено аналогичное правило. Оба акта относятся к федеральным законам,что подразумевает их одинаковую юридическую силу, что не позволяет установитьприоритет в действии. Однако в теории права в зависимости от объема действиянормы они классифицируются на общие, которые распространяются на род данныхотношений в целом, и специальные, действующие только в пределах конкретноговида отношений; при этом приоритет отдается специальным нормам[23]. ПосколькуЗК РФ, будучи актом комплексного законодательства, включает нормы гражданскогоправа и регулирует отношения по поводураспоряжения земельными участками (п.3 ст.3 и ст.ст.35,37 ЗК РФ), земельноезаконодательство в этой части следует признать специальным по отношению кгражданскому законодательству, содержащему общее регулирование соответствующихотношений.

Таким образом, в рассматриваемомслучае применению подлежит ЗК РФ. Приведенная позиция подтверждается также толкованиемположений ЗК РФ, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации(далее – ВАС РФ) в постановления от 24 марта <st1:metricconverter ProductID=«2005 г» w:st=«on»>2005 г</st1:metricconverter>. № 11 «О некоторыхвопросах, связанных с применением земельного законодательства»[24].Так, в п.11 названного постановления разъясняется, что согласно п.4 ст.35 ЗК РФотчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке ипринадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводитсявместе с земельным участком. Сделки, воля сторон по которым направлена наотчужд