Реферат: Арендные отношения в области недвижимости

 

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

 

………………………………………………………..

2

ГЛАВА I.

Общие положения об аренде …………………….

 

3

1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений 3 1.2 Понятие и классификация объектов недвижимости 5

 

ГЛАВА II.

 

Аренда объектов недвижимости ………………..

 

8

 

2.1 Общие положения об аренде 8 2.2 Объекты аренды 9 2.3 Особенности аренды недвижимого имущества 10 2.4 Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости 13

 

ГЛАВА III.

 

Договоры аренды недвижимого имущества …..

 

15

3.1 Понятие и содержание аренды недвижимости 15 3.2 Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости 27 - Договор аренды транспортных средств - Договор аренды зданий и сооружений - Договор аренды предприятий

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………….

 

45

 

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ …………………………………………

 

47

 

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА …………………………..

 

48

 

Введение

Термин“недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I.Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 Гражданского КодексаРоссийской Федерации (далее – ГК РФ). К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекстакже признается недвижимостью.

С переходом к рыночной экономике установилосьмножество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная,муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путемсовершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование,доверительное управление, аренда и другие.

В последнее время делаются попытки разработки концептуальныхдокументов в этой области. В качестве примера здесь можно привести такиезаконодательные акты, как Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г.«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,Градостроительный кодекс Российской Федерации от  07.05.98 г., Лесной кодексРоссийской Федерации от 29.01.97 г., Воздушный кодекс Российской Федерации от19.03.97 г., Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.98 г. «Об ипотеке(залоге недвижимости)».

Эти и другие законодательные акты сопровождаются, какправило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большогообъема новаций в законодательство о недвижимости.

Многие действующие законы имеют многочисленныедополнения и поправки, выраженные в форме вновь принимаемых правовых актов(указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативныедокументы). Все это обуславливает жесткость и последовательность в изучениитеории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных срынком недвижимости.

Рассматриваемая тема – правовое регулирование арендыобъектов недвижимости. Актуальность поставленного вопроса характеризуетсятребованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотренияспоров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых нормв сфере  владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Целью настоящей работы является постановка и попыткарассмотрения наиболее значимых вопросов в этой области. Последовательнореализованный принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительнойпрактики, позволяет получить объективное представление о характере арендныхотношений, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализациютаких правоотношений.

Глава I. Общие положения об аренде

1.1Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений

Объектами гражданских прав являются материальные идуховные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают междусобой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк имногообразен.

Среди объектов гражданского права особое местопринадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшейраспространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношенийсобственности.

Вещи – суть материальные предметы внешнего поотношению к человеку окружающего мира. Ими  являются как предметы материальнойдуховной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы,созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, — земля, полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодарякоторому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в ихспособности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающиеполезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, атакже предметы, не доступные людям на данном этапе развития человеческойцивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовыхотношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишьматериальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которыхосознаны и освоены людьми.

Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещейне совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующегозаконодательства вещами признаются не только традиционные предметы быта,средства производства и т.п., но и живые существа, например, дикие и домашниеживотные, сложные материальные объекты (промышленные здания и сооружения,железные дороги). Различные виды управляемой энергии (тепловой, электрической,атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (вода и газ в резервуарах,трубопроводах и т.п.).

Таким образом, под вещами наука гражданского правапонимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира,выступающие в качестве объектов гражданских прав.[1]

Статья 129 ГК делит объекты гражданских прав на тригруппы, приняв за основу деления оборотоспособностьсоответствующих объектов. Под оборотоспособностью подразумевается возможностьотчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо егоперехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (вформе наследования или реорганизации юридического лица). К первой группеотносятся свободно обращающиеся объекты права, ко второй – объекты,ограниченные в обращении, и к третьей – объекты, полностью изъятые из оборота.

Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главнаявещь и принадлежность. Вещь, предназначенная дляобслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением(принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотреноиное (ст.135 ГК).

Принадлежностью всегда является отдельный предмет,например, ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос о том,является ли этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте,договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаямиделового оборота.[2]

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы,что предопределяет различия в характере возникающих по их поводуправоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, подкоторым понимаются установленный законодательством порядок ее использования,допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются надвижимые и недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые введено ОсновамиГражданского Законодательства Союза ССР и республик[3](ст.4) в связи с введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимостиотносятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все,что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения.

Статья 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещамотносит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностьюраспространения на эти объекты специального правового режима, установленногодля недвижимого имущества.

 К недвижимым вещам относятся воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но лишь те из них,которые подлежат государственной регистрации.[4]

К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость)  относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводныеобъекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам,раскрытый в статье 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель можетпризнать недвижимыми вещами и др. предметы.

Вещи, не относящиеся к недвижимым вещам, включаяденьги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.[5]

Конституция Российской Федерации (ст.35)устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использованиесвоего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономическойдеятельности».

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодексаРоссийской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать вотношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законуи иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересыдругих лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования ираспоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другимиспособами, распоряжаться иным образом.

Собственник вправе даже уничтожить имущество, еслиэтим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов,  а также права иинтересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочийсобственника является его право передавать имущество в доверительное управлениедругому лицу — доверительному управляющему. Таким образом, установлено, чтособственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи.[6]

Недвижимое имущество все чаще является объектом тойили иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в системурыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены,дарение, наследования, залога и другие.

1.2 Понятие иклассификация объектов недвижимости

К недвижимости, во-первых, относятся объекты естественногопроисхождения – участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (внатуре) от иных земель при помощи границ. Земельный кодекс, от 25 апреля 1991года, в своей большой части утративший силу, не может регулировать земельныеотношения согласно нормам ГК, поскольку не отвечает его принципам.

Право собственности на земельный участок;купли-продажи; залога; аренды в настоящее время регулируется рядом нормативныхактов, например, Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 года № 198 «О правесобственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектаминедвижимости в сельской местности»[7],Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционныхправ на землю»[8],Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года, «О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России»[9],и рядом других.

Участки недр – условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя,а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаясядо глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределахРоссийской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Недра являются одним изприродных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природнымресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст.9), наряду сдругими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерациикак основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующейтерритории.

К объектам прав на недра относятся государственныйфонд недр Российской Федерациии иучастки недр. Государственный фонднедр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределахгосударственных границ Российской Федерации.[10]Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Закономрассматриваются, как объекты, которые могут предоставляться в пользование.

                

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) — небольшой по площади инепроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другимиповерхностными водными объектами.[11]В соответствии со ст.9 Конституции Российской Федерации, водные объекты могутнаходиться в частной, государственной, муниципальной и иных формахсобственности.

Обособленные водные объекты, не находящиеся вмуниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являютсягосударственной собственностью[12].Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежатпередаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическимлицам.[13]

Леса какобъект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесногофонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупностьземли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных,микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологическивзаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.[14]

Согласно Конституции РФ, леса могут быть всобственности государственной, муниципальной  и частной.

 

Здания и сооружения – то, что прочно связано с землей. Эти объектыпризнаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучиотделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.

Здания и сооружения могут быть в государственной,муниципальной  и частной собственности.

Признается недвижимостью предприятие в целом какимущественный комплекс, который используется для осуществленияпредпринимательской деятельности. Он может являться государственной илимуниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации,созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственногокооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии сзаконом и ее уставом предпринимательскую деятельность.

В качестве предприятия может выступать имущественныйкомплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членамкрестьянского (фермерского) хозяйства.

При совершении сделок симущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельностьв качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется каксубъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественнымкомплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входятдолги юридического лица.

Гражданскоезаконодательство относит к недвижимости – воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания и космические объекты. 

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от19.03.97 г. воздушное судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфереза счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Воздушные суда как имущество гражданской иэкспериментальной авиации могут находиться в государственной и муниципальнойсобственности, собственности юридических лиц; воздушные суда как имуществогосударственной авиации – только в федеральной собственности, за исключениемимущества авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектовРоссийской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могутнаходиться гражданские воздушные суда[15].

Судно, морское или внутреннего водного плавания, — это самоходное или несамоходное плавучее поморским или внутренним водным путям.[16]

Суда в Российской Федерации могут находиться всобственности:

— граждан и юридических лиц;

— Российской Федерации и субъектов РоссийскойФедерации;

— муниципальных образований.

Суда с ядерными энергетическими установками могутнаходиться только в собственности Российской Федерации.[17]

Судно подлежит обязательной регистрации в одном изреестров судов Российской Федерации:

а) Государственном судовом реестре;

б) судовой книге;

в) бербоут-чартерном реестре.[18]

Судно приобретает право плавания под Государственнымфлагом Российской Федерации с момента регистрации его в одном из реестров судовРоссийской Федерации.[19]

Определение космического объекта какнедвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993г. «О космической деятельности»). Международные документы относят к нимсозданные человеком космические аппараты различного назначения и их составныечасти (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли истанции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные нанебесные тела либо сооруженные на них.

 Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года,космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении вкосмосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировалоданный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права вотношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания вкосмическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе устанавливаеттакже, что права собственности на космические объекты «остаются незатронутыми»как во время нахождения в космическом пространстве, так и после их возвращенияна Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во времяпребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем жегосударствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали дополета.[20]

Настоящее законодательство не исключает возможностираспространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, нотолько на основании прямого указания закона.

Глава II.Аренда объектов недвижимости.

 

2.1 Общие положения об аренде

Традиционное определение аренды, это передача однимлицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временноевладение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений –Договор. Почему. Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме,в которую могут облекаться различные по характеру общественныевзаимоотношения.  

В гражданском праве наряду с обязательствами поотчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества вовременное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя­тельную группуэкономических отношений товарообмена, в рам­ках которых хозяйственные илидругие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода кним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего,ста­новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст­веннику,но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму­щество во временноепользование другому лицу, собственник сох­раняет его в хозяйственном(экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства попередаче имуще­ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носятдоговорной характер. Содержание обязательств по передаче имущест­ва вовременное пользование складывается из взаимных прав и обя­занностей сторон: попередаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имуществавладельцу, по поддержанию это­го имущества в надлежащем состоянии, а также пооплате его испо­льзования.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель(наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору арендыможет быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственникомсдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатором может выступать всякий дееспособныйгражданин или организация, являющаяся юридическим лицом.

Целью аренды, является обеспечение передачи имуществаво вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение извещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукцияили доходы, полученные в результате использования арендованного имущества,поступают в собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторыхслучаях (ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственностьарендодателя или третьего лица.

Все три указанных объекта представляют собой различныевиды приращения основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом(урожай, приплод скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведеннаяпредприятием  продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующейдеятельности, например проценты от пользования чужими средствами) приращении.  

Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числусущественных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, чтоарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, длякоторых требование о согласовании арендной платы является обязательным; приневыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий исооружений могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только вслучаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (какминимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами[21].Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424,устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены исполнениядоговора использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги (см. этотпункт ст. 424).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются наединицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотяможет быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя изфактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годоваяставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за арендуотдельных помещений здания.          

2.2 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другиеобособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексыздания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которыене теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемыевещи).[22]

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться варенду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенныйперечень объектов имущества, который может сдаваться в аренду, не являетсяисчерпывающим.

Следует отметить, что в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующийпризнак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не теряющие своихсвойств в процессе использования, т.е. непотребляемые.

Объект аренды должен быть точно определен.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определенияобъекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Приотсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче варенду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считаетсязаключенным.

Жесткость такого требования обусловлена наличием возможностирасширенного толкования понятия — вещи.   

Например, сложные вещи. Указанный вид вещей впервые выделен в ГК.Статья 134, охватывает случаи, когда разнородные вещи образуют единое целоетаким образом, что их предполагается использовать как одну вещь. Примеромсложной вещи может считаться предприятие (включающее здание, оборудование ит.п.) или крестьянское (фермерское) хозяйство. Смысл выделения данного видавещей состоит в том, что действие сделки, предметом которой служит такая вещь,распространяется на все составляющие ее разнородные вещи. Комментируемая нормаявляется диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотреноиное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной».

Деление на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК) являетсятрадиционным для гражданского права. Суть этого деления состоит в том, чтопринадлежность призвана служить главной вещи, и связана с нею общимназначением. Примерами этому могут служить лодка и весла, велосипед и насос.При этом относительная стоимость принадлежности и главной вещи значения неимеет.

Юридическое значение такого деления состоит в том, что принадлежностьво всех случаях следует судьбе главной вещи.

Тем не менее, так же как и предыдущая, эта норма относится к числудиспозитивных, а значит, стороны могут указать в договоре, какая из вещей,«Главная вещь» или «принадлежность», будут являться объектом аренды.    

          

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видовимущества существует лишь после принятия соответствующего закона[23],в отличие, например от Основ законодательства об аренде,[24]которые допускали регулирование арендных отношений не только законами, но иправительственными актами.

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъятыиз оборота или оборотоспособность которых ограничена.[25]Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственногои специального назначения, иные стратегические объекты.

Объектом договора аренды не может выступать имущественное право,которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключенавозможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь смыслиспользования их состоит в употреблении.

2.3 Особенности аренды недвижимого имущества.

 

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение междувидами до­говора аренды и арендой отдельных видов имущества.[26]Виды договоров аренды — это те наи­более важные социально значимые случаиаренды, которые специа­льно урегулированы в параграфе  2 — 6 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различиймежду ви­дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу­жить п.2cт. 609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре­нденедвижимого имущества -  аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 — об аренде зданий и сооружений как отдельной ра­зновидности недвижимогоимущества.

 

Аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и пре­дприятийвыделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды. В то же время стоитотметить, что ряд широко распространенных на практике договоров аренды во­общене урегулирован в ГК. Например, практически ничего не ска­зано об аренде земли.Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробноурегулирован в новом Земель­ном кодексе. Однако нельзя забывать, что арендавсегда тяготе­ла к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК итакого вида договора, как аренда недвижимости.

В практике применяются различные виды договоров арендытранспортных средств — с предоставлением услуг по управлению и техническойэксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.

В первом случае объединены два вида обязательств:

а) непосредственно связанных с предоставлениемтранспортного средства в аренду — во временное владение и пользование за плату;

б)  связанных с оказанием арендатору услуг поуправлению и технической эксплуатации транспортного средства.

Договор аренды транспортных средств (с экипажем)заключается только в письменной форме независимо от срока его действия. Этоправило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливаетизъятие из нормы, предусмотренной п.1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров,заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму).[27]

Договор аренды транспортного средства безпредоставления услуг по управлению и технической эксплуатации регулирует лишьарендные отношения. Специфика его связана лишь с особенностями предмета арендыи условиями использования. К такому договору не применимы правила,предусмотренные ст. 621 ГК о возобновлении аренды на неопределенный срок и опреимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок послеистечения срока ранее действовавшего договора.           

Объектами аренды недвижимости могут являться земельныеучастки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другиевещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральныхсвойств в процессе их использования.

 Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельныхучастков, содержатся в гл. 17 Гражданского кодекса РФ (ст. 260 / 264 / 270 ГК),которая вступает в действие со дня введения нового Земельного кодекса РФ. Доэтого времени сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года (в части непротиворечащей более позднему законодательству).

В настоящее время оборот земельных участков регулируетсяуказами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, принятыми в ихисполнение.

Право граждан и юридических лиц – собственниковземельных участков сдавать в аренду земельный участок, предусматривает УказПрезидента РФ от 27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений иразвитии аграрной реформы в России»[28].    

Передача в пользование (в том числе и на условияхаренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующимизаконодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесногозаконодательства.       

Предоставление названных объектов в пользование имеетряд особенностей:

-           участки недр и водные объектыпредоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченнымигосударственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11Закона о недрах, ст. 46 – 53 Водного кодекса). Участки лесного фонда – наоснове лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ лесногозаконодательства);

-           водные объекты могут использоватьсятолько на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46 / 54Водного кодекса); участки недр – на основе лицензий как без оформлениядоговора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); договорыаренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочноепользование (на срок до 50 лет);

-           специальное законодательствосодержит особые требования к условиям договоров на пользование природнымиобъектами, в том числе предельные сроки такого пользования. Условия договорадолжны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначедоговор будет признан недействителен.   

-           данные, содержащие необходимыесведения о предмете аренды, отнесены к существенным условиям договора, приотсутствии которых он считается незаключенным.[29]

Наем зданий и сооружений – подвид аренды,дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируется вГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимисяна нем зданиями и сооружениями (ст. 652 / п.1 ст. 654).     

При аренде здания или сооружения арендодательобязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временноепользование арендатору зда­ние или сооружение (п.1 ст.650 ГК),

Аренда здания или сооружения, находящегося наземельном уча­стке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, до­пускаетсябез согласия собственника участка, если это проти­воречит условиям пользованиятаким участком, установленным за­коном или договором с собственником земельногоучастка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участ­кана сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется вслучаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условияпользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следуетпониматьтакое их ухудшение, которое в соответствии с действующимзаконодательст­вом может служить основанием для досрочного прекращения праваарендодателя здания или строения на земельный участок, например использованиеего, не по назначению.

Здания на земельном участке подразделяются на основныеи служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делениювещей на главную вещь и ее принадлежность.[30]Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, поархитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо длячеткого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, которыйдолжен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, онидифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумяразными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в арендежилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно дляпроживания граждан.[31]

Здания могут быть использованы в качестве объектаарендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результатзавершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) итехнической инвентаризации в установленном порядке.

Аренда предприятий получила широкое распространение вконце восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприятие как объект права впроцессе своего функционирования постоянно изме­няет свой состав за счетвыбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специальногоурегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз исостоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятияпредоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать,предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности,входящие в состав имущества арендованно­го предприятия, сдавать их в субарендуи передавать свои права и обязанности по договору аренды н отношении такихценностей дру­гому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимостипредприятия и не нарушает других положений договора аренды пре­дприятия (ст.660ГК).

В то же время предприятие как объект аренды неподпадает це­ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК.Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин­имум три — ивсе они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в товремя как при формулировании об­щего понятия предприятия этот аспект неучитывается.

1.          Если земельные участки, здания,сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят всостав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, то­лько впорядке, на условиях и в пределах, определяемых догово­ром. В то же времяпонятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит.Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определитьобъем оборот­ных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, атакже прав требования и долгов, передаваемых в составе предпри­ятия в аренду.

2.          При передаче предприятия в арендуспециально сделана ого­ворка о том, что передача прав владения и пользованиянаходящи­мся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей идругими природными ресурсами, производится в порядке, предусмот­ренном закономииными правовыми актами. При определении соста­ва предприятия в ст.132ГК такая оговорка отсутствует. Это оз­начает, что ряд прав не может быть переданв аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующегоза­прета.

3.          Установлен специальный порядок передачипредприятия в аренду, при наличии  в составе предприятия долгов передкредиторами (ст. 657 ГК).

Отдельно регламентируется передача в аренду в сос­тавепредприятия прав полученных на основании лицензии (разреш­ения). Обычно приутверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямоуказывается, что лицензия /разрешение/ — непередаваема. Однако это происходит невсегда. Некоторые виды лицензий /разрешений/ могут быть переданы, например, всфере внешнеэкономической деятельности.

2.4Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости

Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должнобыть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результатеправотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателянаходит свое выражение в том или ином правовом акте и становится обязательнойдля исполнения.

Под источниками права[32]в юридической науке обычно понимают внешние формы выражения и закрепленияправил поведения общественного характера.

Исходя из вышеизложенного, под источниками правовогорегулирования аренды объектов недвижимости следует понимать нормативно-правовыеакты, регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда(фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений,аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других вконтексте темы.

Важнейшим источником права в целом, в том числе игражданского, является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации,принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ обладает высшей юридической силой.

В системе источников гражданского права в части определяющейправовое регулирование аренды объектов недвижимости, важное место послеКонституции, занимает Гражданский Кодекс РФ. Он является кодифицированным актомдля Российской Федерации.

В новом Гражданском кодексе с учетом многих положенийОснов Гражданского Законодательства, а также некоторых стабильных норм ГК 1964года установлена развернутая система, формирующая     объективное представлениео характере арендных отношений.

Наряду с общими положениями об аренде (параграф 1Глава 34) в новом Кодексе выделены специальные нормы, посвященные отдельнымвидам этого договора: аренде транспортных средств (параграф 3); аренде зданий исооружений (параграф 4); аренде предприятий (параграф 5).

Такая «разборчивость» комментируемой главыосуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, тем не менее,учитываются и другие факторы, например: сфера применения и специализацияарендодателей — по договору проката и т.д.          

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков,содержатся в главе 17 ГК (ст. 260, 264, 270 ГК), которая вступает в силу со днявведения нового Земельного кодекса РФ.

К источникам гражданского права в части определяющей правовоерегулирование аренды объектов недвижимости относятся и другие кодифицированныеакты Российской Федерации: Водный кодекс РФ[33];Воздушный кодекс РФ[34];Кодекс торгового мореплавания РФ[35];Лесной кодекс[36].

К числу таких источников относятся законы Российской Федерации,например важны: Закон о недрах[37];Закон о космической деятельности[38];Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[39]и др.

В систему таких источников входят подзаконные акты. Среди них следуетуказать нормативные указы Президента Российской Федерации, например Указ «Ореализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. или Указ«О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственностьземельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г.

Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в областинедвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ, например:Положение о порядке лицензирования пользования недрами, утвержденноеПостановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г. 

Глава III. Договоры арендынедвижимого имущества

3.1 Понятие и содержаниедоговора аренды недвижимости

Договором арендыпризнается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору определенное имущество во временное владение или вовременное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателюарендную плату.

В гражданском кодексеРоссийской Федерации договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесятистатей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, чтоданный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорныхобязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п. В то же время Кодексисключает возможность использования данного договора в целях, противоречащихприроде договорных отношений, как это, имело место ранее. Сформировавшийся вначале 90-х годов взгляд на аренду, как на один из способов приватизацииарендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, внастоящее время не может рассматриваться.

Договору аренды(имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющиерассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовыхдоговоров.

Во-первых, онотносится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества вовременное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемаяарендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имуществак арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.

Во-вторых, в ГКвыражено стремление законодателя, обеспечить детальное и непосредственноерегулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являютсяобщими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 — объединены правила,охватывающие все виды договоров об аренде.

В-третьих,выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтованияна время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в арендуимущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требуетособого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). Вэтом случае, существует риск «не заметить» какие-либо объекты,обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулированиеположениями о договоре аренды.

Договор аренды, является  — консенсуальным, посколькусчитается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по егосущественным условиям, а момент вступления договора силу не связывается спередачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, посколькуарендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владениеи пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в видевнесения арендной платы.

Договор аренды является двустороннеобязывающим,поскольку каждая из сторон несет обязанности, в пользу другой стороны исчитается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в еепользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от неетребовать.    

Цель договора аренды, обеспечить передачу имущества вовре­менное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор,как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрестиего в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли изпередачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признакпозволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче иму­ществав пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом(договора ссуды). Цели обеспечить передачу имущества во временное пользованиеслужат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем каквещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованнымимуще­ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственнодоговор аренды — одна из разновидностей договоров по передаче имущества впользование. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойствбез изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. Пообщему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результатеиспользования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают всобственность аренда­торам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, инымправовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГКРФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственностьарендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом можетвключать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГКРФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованноеимущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или доего истечения при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договоромвыкупной цены. Та­кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи,однако, не относится к числу смешанных.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовойзащи­той и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещнымправам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает то­лько тогда, когдаарендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I ст.606 ГК РФ). Такой арендатор защи­щается и от притязаний арендодателя каксобственника арендован­ного имущества. Если же речь идет о «голом»праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

По общему пра­вилу, и в роли арендодателя, и в ролиарендатора могут высту­пать любые субъекты гражданского права, как физические,так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммер­ческиеорганизации, а также государство, национально-государст­венные,административно-территориальные и муниципальные обра­зования. Только внекоторых видах договоров аренды в роли аре­ндодателя или арендатора должнывыступать специальные субъекты.

Арендодатель — это собственник передаваемого впользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственникомсдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду — одна из способовосуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, вхо­дящегов его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателейиных вещных прав, то любое лицо, не явля­ющееся собственником соответствующегоимущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причемтакие ра­спорядительные полномочия должны быть основаны на законе илиспециальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФсубъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать не­движимое имущество варенду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действуетв отношении казенных пре­дприятий, за которыми имущество закрепляется на правеоператив­ного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправераспоряжаться закрепленным за ними имуществом и имущес­твом, приобретенным засчет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычновыступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочияоснованы на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федераль­нойсобственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принятопостановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. №96 «О делегированииполномочий Правительства РФ по уп­равлению и распоряжению объектами федеральнойсобственности».

Согласно п. 5 этого постановления передача в арендугосударстве­нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про­изводится Министерством государственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь, впра­вепоручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетампо управлению имуществом субъектов РФ. Ана­логичный порядок действует вотношении государственной собстве­нности субъектов РФ и муниципальнойсобственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в ролиарендодате­лей государственного имущества могут выступать унитарные пред­приятия,но без каких-либо ограничений лишь применительно к дви­жимому имуществу.Унитарные предприятия могут выступать арендо­дателями в отношении недвижимогоимущества, а казенные предпри­ятия и бюджетные учреждения — в отношении любогоимущества толь­ко с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дачатакого согласия равнозначна наделению указанных субъектов, спе­циальнымиполномочиями сдавать имущество в аренду. Если же пол­номочия из закона невытекают, арендодатель должен иметь спе­циальное уполномочие собственникасдавать чужое имущество в арен­ду от своего имени. В частности, такоеполномочие может выте­кать из договора комиссии.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в полученииимущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общемуправилу, не предъявляет.

Среди всех условий всякого договора необходимовыделять те условия, которые составляют видообразующие признакисоответствующего договорного обязательства и поэтому включаются в самоопределение того или иного договора. Такие условия, несомненно, являютсясущественными условиями договора, потому что, названные в определении договора,они становятся необходимыми. Принимая во внимание определение договора аренды,а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование — становится очевидным, чтоусловия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся ксущественным условиям договора аренды.

Первым среди всех условий гражданско-правовогодоговора в п.1 ст. 432 ГК названо условие о предмете аренды. Конечно, надоиметь в виду, что предмет договора аренды не сводится к имуществу,передаваемому в аренду. Предмет договора, а точнее предмет обязательства,вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которыедолжна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от ихсовершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя попредоставлению во владение и пользование арендатора сданного в арендуимущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действияарендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению,предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возвратуарендованного имущества.

Учитывая специфику арендных отношений, а именно:включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов, а также наделениеарендатора статусом титульного владельца, предполагает включение в предметдоговора аренды два рода объектов. Объектом первого рода должны служитьсоответствующие действия обязанных лиц, объектом второго рода служит имущество,которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользованиеарендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю. Предметдоговора является существенным условием договора аренды. В ГК установлено специальноеправило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны бытьуказаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Таким образом,для признания договора аренды заключенным от сторон требуется согласовать ипредусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе,являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предметудоговора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами,содержащимися в ГК.

В качестве предмета договора аренды могут выступатьземельные участки и другие обособленные природ­ные объекты, например, участкилеса или водные объекты здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества,предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные сре­дстваи иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в арен­ду которого недопускается или ограничивается. Ог­раничения могут устанавливаться и в отношениявещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежностиопреде­ленным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношенииимущества, находящегося в государственной собственно­сти. Все же остальные вещимогут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи варенду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607ГК РФ). Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многихприродных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому — необходимости специально предусматри­вать меры, направленные на их рациональноеиспользование. В ча­стности, при сдаче в аренду земельных участков должнособлюда­ться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР).Использование иных объектов природы, в том числе на началах аре­нды, какправило, возможно, только при наличии лицензии. Количе­ство приводимых примеровможно умножать до бесконечности. Поэ­тому при заключении договоров арендыприродных объектов недоста­точно использовать только нормы ГК, а всегда нужнообращаться к специальному законодательству.

Как отмечалось ранее, срок владения и использованияарендатором, сданным внаем помещением, всегда признавался одним из наиболеезначимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды можетбыть заключен как на определенный  (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопреде­ленныйсрок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договореспособами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре неуказан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этомслучае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимогоимущества — за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и инойсрок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного нанеопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды,заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.Если ни одна из сто­рон не заявляет об отказе от договора, последний можетдлиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договореаренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. подотменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные предельныесроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видовимущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни однаиз сторон не отказалась от договора до ис­течения предельного срока,установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Предельные сроки аренды (пользования) установлены дляприродных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объектымогут предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное — до25 лет. Статья 10 Закона о недрах[40]дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет — для геологического изучения; до 20 лет — для добычи полезных ископаемых и вцелях не связанных с добычей; до 25 лет — при совмещении разных видовпользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда — 50 лет (ст. 26Основ лесного законодательства). 

    

Договор аренды, заключенный на срок, превышающийустановленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равныйпредельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание отом, при заключении договора на новый срок условия его могут быть измене­ныпосоглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру аренднойплаты. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чащеона касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, аздесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Правоарендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебномпорядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду вдальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендаторомуклоняется, пос­ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключитьдоговор на новый срок. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны впи­сьме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. №С-13/ОП-276.Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях,когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ.Помимо об­щих требований к форме всякого договора, законом для договора арендыустановлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, атакже, если хотя бы одной из сторон догово­ра является юридическое лицо,независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольносерь­езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер­жание должнобыть формализовано. Что же касается письменной фор­мы договоров аренды,заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишьконкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое вподобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любаясделка с недвижимостью (ст. 164 ГК) подлежит государствен­ной регистрации.Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п.2 ст.609).Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имуществасчитается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3 ст. 433ГК). Вместе с тем Федеральный закон о «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, котораяименуется «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества»и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имуществаподлежит государственной регистрации, если иное не установленозаконодательством Российской Федерации. Скорее всего, это недоразумение.Государственной регистрации подлежит только договор аренды недвижимогоимущества, а не некое право аренды.[41]

Необходима оговорка. Следует обратить внимание на то,что в Законе речь идет именно о регистрации права арендынедвижимого имущества, а не о регистрации договора. Всоответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является не правом, а двухстороннейсделкой, которая порождает права и обязанности сторон договора. Гражданскийкодекс РФ предусматривает возможность установления обязательной государственнойрегистрации не только сделок с недвижимым имуществом (к которымотносятся договоры аренды), но и государственной регистрацииправна недвижимое имущество. До введения в действие указанного Закона всоответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежали: правособственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления,право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,ипотека, сервитуты. Право аренды в этот перечень не входило. Однако Законом огосударственной регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31января 1998 года введена обязательная государственная регистрация права аренды.При этом необходимость регистрации права аренды не поставлена в зависимость оттого, на какой срок заключен договор аренды. Следовательно, регистрации подлежитлюбое право аренды недвижимого имущества, в том числе и возникшее из договоров,заключенных на срок менее одного года.

Особым образом регулируется форма договора аренды,предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество карендатору (ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю­щийпереход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такогоимущества. Аналогичная форма не­обходима и для дополнительного соглашения кдоговору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованногоимущества.

Как уже отмечалось, субъектами (сторонами) договорааренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор(наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может бытьсобственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдаватьимущество в аренду (ст. 608 ГК). Таким образом, арендодатель тот, кто вправераспоряжаться соответствующим имуществом, и в первую очередь это собственник.

Несколько другим представляется вопрос об иных лицах,выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделенысоответствующими полномочиями законом или самим собственником. В силу законатаким правом обладают, например субъекты права хозяйственного ведения:государственные и муниципальные унитарные предприятия. Но сдавать в арендунедвижимое имущество они могут лишь с согласия собственника в лице егоуполномоченного органа (ст. 295 ГК.)

Субъекты оперативного управления, казенноепредприятие, может выступить в качестве арендодателя государственного имуществалишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение не вправе сдавать варенду  ни при каких условиях закрепленное за ним имущество, а также любоедругое имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных по смете. Тем неменее, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества,приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной емупредпринимательской деятельности (ст. 289 ГК).

Как известно, Российская Федерация, субъектыРоссийской Федерации, а также муниципальные образования признаютсясамостоятельными субъектами права собственности. В связи с этим до настоящеговремени не прекращаются разногласия и споры между указанными субъектами правасобственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжениеимуществом, в том числе передачи его в аренду. Такие споры, как правило,разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСРот 27 декабря 1991 года, № 3020-1 «О разграничении государственнойсобственности в Российской Федерации на федеральную собственность,государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев,областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы иСанкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Характерный пример.

Комитет по управлению государственным имуществомКемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском кКомитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствийничтожной сделки — договора аренды нежилого помещения (расположенного поадресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальнымпредприятием «Магазин „92 Невеста“», а также о возмещенииубытков.

Решением суда в иске отказано. Постановлениемапелляционной комиссии данное решение было отменено, а заявленные требованияудовлетворены. С ответчика взыскана, в доход федерального бюджета, определеннаясумма, как полученная в качестве неосновательного обогащения.

Из материалов дела следовало, что спорное помещениебыло отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемероворешением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 21сентября 1992 года № 171 «О разграничении государственной собственности намуниципальную, по городским административно — территориальным образованиямКемеровской области»

Комитет по управлению имуществом города Кемерово всоответствии с Положением об определении пообъектного состава федеральной,государственной и муниципальной собственности и порядке оформления правсобственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 года№  114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственнымимуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений,подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово, утвержденныйрешением малого Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8декабря 1992 года № 343.

Данный перечень, в котором находился и объект,относящийся к предмету спора, не был принят Комитетом по управлениюгосударственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчикбыл уведомлен письмом от 12 марта 1993 года, № 4-353/9.

Ответчик 23 марта 1993 года, повторно направилКомитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области указанныйперечень, в который был включен и спорный объект.

Согласно п. 9 Положения об определении пообъектногосостава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядкеоформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, несоответствующих требованиям, установленных приложением № 3 к постановлениюВерховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1, они исключаются из перечняс уведомлением органа, утвердившего его в недельный срок со дня егорегистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного егопоступления, поэтому он считается принятым к регистрации.

Отнесение спорного объекта к муниципальнойсобственности было основано также на приложении № 3 к постановлению ВерховногоСовета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1. Приняв во внимание данныеобстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановлениякассационной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решениеарбитражного суда об отказе в иске[42].

Следует учитывать. Все объекты, относящиеся кгосударственной или муниципальной собственности, делятся на две категории:

Собственно имущество, которым государственное илимуниципальной образование обладает непосредственно, распоряжается им по своемуусмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленноегосударством или муниципальным образованием за юридическими лицами на правехозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

В отношении такого имущества, за государством(муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органамисохраняются лишь те полномочия, которые прямо указаны в законе. В этой связи,сомнительным выглядит положение о наделении Госкомимущества РоссийскойФедерации (ныне Министерство государственного имущества РФ) и других комитетовпо управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимоеимущество государственных предприятий и их структурных подразделений,содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «Орегулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных имуниципальных предприятий, сданного в аренду», оно противоречит ГК и неподлежит применению.           

Что касается личности арендатора, то в этом качествемогут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическоелицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких — либо специальныхправил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.

Объектом аренды, может быть любое имущество, которое в процессеиспользования не теряет своих натуральных свойств. Объекты аренды недвижимости,это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия идругие имущественные комплексы здания, сооружения, оборудование транспортныесредства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессеиспользования (непотребляемые вещи).[43]

Возможность ввода ограничений либо запрета на сдачу отдельных видовимущества существует лишь после принятия соответствующего закона[44],в отличие, например от Основ законодательства об аренде,[45]которая допускали регулирование арендных отношений не только законами, но иправительственными актами. Условие договора аренды об объекте недвижимостидолжно соответствовать требованиям ГК (п.3 ст. 607), а именно: в договореаренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьимущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договореусловие об объекте, считается не согласованным сторонами, а соответствующийдоговор признается незаключенным.  

Содержание договора представляет совокупность всех егоусловий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права иобязанности сторон.

Например, арендодатель во исполнение заклю­ченногодоговора обязан, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответст­вующемусловиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Арендаторв свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии сусло­виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде­лены, тов соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий,определяющие обязанности арендодателя и арендатора. К обязанностям арендатораобычно относят: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставленияего арендатору. В обязанности арендатора входят, условия о пользованииарендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесенияи т.д. Данные условия подразумевают совершение определенных взаимных ответныхдействий, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Выполнениеарендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору,предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества.Неясность в действиях подобного пода, порождает возникающие впоследствииразночтения и споры. Например:

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 1998 года
Дело № 1430
(извлечение)

Закрытоеакционерное общество (далее — ЗАО) обратилось в Арбитражный суд Калининградскойобласти с иском к Комитету по управлению имуществом Калининградской области(далее — КУИ Калининградской области) о взыскании 68 534 руб. 74 коп. убытков,причиненных ненадлежащим исполнением договора аренды от 20.04.96 и связанных собязательными платежами по налогам и арендной плате за землю в соответствующийбюджет.

Решением суда,оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции, в искеотказано.

В кассационнойжалобе ЗАО просило отменить состоявшиеся судебные акты, исковые требованияудовлетворить.

По мнению ЗАО,вступившими в законную силу судебными актами по делам № 2010/697/193, № 804, №504, № 1823, установлено, что КУИ как арендодатель препятствовал ЗАО впользовании арендованным имуществом, в результате чего ЗАО не могло не толькоим пользоваться, но и вести какую-либо хозяйственную деятельность. Посколькувозмещению подлежат не только прямые убытки, но и расходы, которые должно будетпроизвести лицо, чье право нарушено, ЗАО не согласно с выводом суда оботсутствии у истца права требовать возмещения налогов, арендной платы и пеней,которые еще не уплачены.

Федеральныйарбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность обжалуемыхсудебных актов, не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, между КУИ Калининградскойобласти (арендодателем) и ЗАО (арендатором) 20.04.96 был заключен договораренды на складские помещения и сварочный цех, расположенные по адресу: г.Калининград, ул. Ялтинская.

Складские помещения в 1996 году занимал кооператив,которому КУИ Калининградской области 04.06.96 направлял претензию обосвобождении складских помещений в связи с передачей их в аренду АОЗТ(правопредшественнику ЗАО). Кроме того, на складские помещения и сварочный цехв 1997 году стало претендовать ОАО «Стройкомплект», обращавшееся в арбитражныйсуд с иском о признании недействительным договора аренды от 20.04.96 между КУИКалининградской области и АОЗТ, в котором ему было отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для отказа КУИКалининградской области в иске о расторжении договора аренды от 20.04.96 ивыселении ЗАО из указанных помещений при рассмотрении дела № 504 по иску КУИКалининградской области к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате,расторжении договора и выселении.

Между тем в решении арбитражного суда от 10—11.02.98 поделу № 504, которое ЗАО положило в обоснование своего иска о взыскании убытковпо настоящему делу, отсутствует вывод суда о том, что именно КУИКалининградской области как арендодатель препятствовал ЗАО использовать этискладские помещения и сварочный цех, тем более что ЗАО признало требования КУИКалининградской области о взыскании задолженности по данному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодексаРоссийской Федерации возмещению подлежат лишь убытки, причиненныепротивоправным поведением должника.

Противоправное поведение лица только тогда являетсяпричиной убытков, когда оно прямо (непосредственно) связано с этими убытками.

В данном случае истцом не представлено доказательств того,что между возникшими у него убытками, связанными с налоговыми платежами вбюджет, и действиями КУИ, признавшего законными притязания ОАО «Стройкомплект»на вышеназванные помещения при рассмотрении дела № 804 по иску ОАО«Стройкомплект» о признании недействительным договора аренды от 20.04.96,существует причинная связь.

Также следует иметь в виду, что обязанность истца по уплатесоответствующих налогов в бюджеты различных уровней возникает в силуимперативных норм налогового законодательства, носит публично-правовой характери не зависит от результатов хозяйственной деятельности и от того, имеются лидля ведения хозяйственной деятельности какие-либо препятствия.

Кроме того, как правильно указал суд, не получив от КУИКалининградской области в 1996 г. складские помещения и сварочный цех, со своейстороны не предпринимало на протяжении более двух лет каких-либо мер попредоставлению ему этих помещений в пользование.

При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерноотказал в иске.

Истцом не представлено доказательств того, что междувозникшими у него убытками и действиями КУИ существует причинная связь.[46]

В этом и подобных случаях можно говорить о характерепредусмотренных законом последствий неисполнения или ненадлежащего исполнениясо стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

 Прекращение договора аренды (в том числе досрочноерасторжение)  производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, сучетом правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок,установленный для любых видов обязательств  (договоров). Смена собственникаарендованного имущества не влечет прекра­щения договора аренды, даже еслизаключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). Вслучае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается.Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимоеимущест­во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас­леднику,если законом или договором не предусмотрено иное (п.2ст.617 ГК).Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор наоставшийся срок его действия, за иск­лючением случая, когда заключение договорабыло обусловлено лич­ными качествами арендатора. Казалось бы, приведеннаянорма, пред­ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако этоне так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о воз­можности ее изменениязаконом или договором. Между тем такая возможность применительно к договоруаренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяетарендодателю вовсе иск­лючить  случаи сохранения такого договора аренды послесмерти арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть,досроч­но расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) Пользуетсяимуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имуществалибо с неоднократными нарушени­ями условий договора. Понятие существенногонарушения условий до­говора дано в п.2 ст. 450 ГК. Об определении назначенияимущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна­ченияимущества» то под ним следует понимать такое изменение на­значения, котороевлечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Подсуществе­нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такоеизменение его качества, которое влечет за собой существенное нар­ушение условийдоговора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3) Более двух раз подряд по истечении установленногодоговором срока платежа не вносит арендную плату;

4) Не производиткапитального ремонта имущества в установлен­ные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствиис законом, иными правовыми актами или договором производство квартальногоремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором егообязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержаниюарендованного имущества может быть основанием к дос­рочному расторжениюдоговора только в случае, если в результате подобного бездействия арендаторапроисходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора  договор аренды может быть,досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1) Арендодатель непредоставляет имущество в пользование аре­ндатору либо создает препятствияпользованию имуществом в соот­ветствии с условиями договора или назначениемимущества. Соз­дание препятствий пользования имуществом может трактоваться до­вольношироко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользованияарендованным имуществом, в частности, не ­проведение арендодателем текущегоремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такиеобязанности во­зложены на него договором;

2) Переданное арендатору имущество имеетпрепятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговореныарендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и недолжны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­ства илипроверки его исправности при заключении договора. Пос­кольку закон не требует,чтобы эти недостатки были существен­ными, договор аренды может быть расторгнутпри наличии у арендова­нного имущества любых препятствующих пользованиюнедостатков;

3) Арендодательне производит являющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества вустановленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумныесроки;

4) Имущество всилу обстоятельств, за которые арендатор не от­вечает, оказывается в состоянии,непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этомуоснованию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

В любом случае договор аренды может быть, досрочнорасторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этомарендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только посленаправления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске.Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимоеимущест­во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас­леднику,если законом или договором не предусмотрено иное (п.2ст.617 ГК)Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор наоставшийся срок его действия, за иск­лючением случая, когда заключение договорабыло обусловлено лич­ными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма,пред­ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так.В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок  о воз­можности ее изменениязаконом или договором. Между тем такая возможность применительно к договоруаренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяетарендодателю вовсе иск­лючить  случаи сохранения такого договора аренды послесмерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имуществасохраняют силу общие правила установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аре­ндысохраняется, если только он не был неразрывно связан с ли­чностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица — будь тоаре­ндодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговоро­чнопрекращается (ст.419 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другиеоснования досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, таки арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договореаренды могут прямо исключить любое из осно­ваний его досрочного расторжения поинициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономииих воли при определении условий договора, а также из того, что досрочноерасторжение договора являетсяих правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть, досрочнорасторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этомарендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направленияарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске.Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Прекращение до­говора аренды в установленный срокпредоставляет арендатору пре­имущественное право на заключение договора арендына новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором ар­ендыарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срокадоговора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицамиправо на заключение договора аренды на новый срок.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, однимиз самых острых в правовом регулировании договоров аренды является вопрос о правеарендатора на возобновление арендных отношений.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Основгражданского законодательства СССР и республик, введенном в действие натерритории Российской Федерации с 03.08.92, предусматривалось, что арендаторнадлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действиядоговора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другимилицами на возобновление договора.

Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 621Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которойарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды,если иное не предусмотрено законом или договором, по истечении срока договораимеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право назаключение договора на новый срок.

В соответствии с частью 3 названного кодекса еслиарендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но втечение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды сдругим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода насебя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков,причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещенияубытков. То есть ГК РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющимсвои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новыйсрок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условииписьменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор доистечения срока прежнего договора, которое приобретает решающее значение лишь вслучае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новыйсрок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществомпосле ис­течения срока договора при отсутствии возражений со стороныарендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях нанеопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии уарендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен вдоговоре. В противном слу­чае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

 

3.2 Характеристика некоторых договоров арендынедвижимости

 

Договор аренды транспортных средств.

Аренда транспортных сре­дств выделяется в качествеотдельного вида договора аренды ис­ходя из ее предмета, которым, может статьлюбое транспортное сре­дство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов,пассажир­ов и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, какправило, является сложным техническим устройством и однов­ременно источникомповышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортныхсредств требуют выделения соответ­ствующих договоров аренды в отдельный вид.

Общие правила аренды транспортных средств ГК неустановлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а име­нно,договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению итехнической эксплуатации  (экипажем или договоры фрахтования на время) и безтакого предоставления.

Договоры аренды транспортных средств должны бытьзаключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передава­емогов аренду имущества (ст.633 и 643 ГК), К такому договору не применяются правилао регистрации договоров аренды, предусмотре­нные (п.2 ст.609 ГК). Разумеется,речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которыеотносятся к недви­жимым вещам (п.1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми подлежат пообще­му правилу регистрации.

Предельные сроки договора аренды транспортных средствзако­ном не установлены. Однако к нему не применяются правила о во­зобновлениидоговора аренды на неопределенный срок и о  преиму­щественном праве арендаторана заключение договора аренды на но­вый срок (ст. 621 ГК.) По истечении срокадоговор прекращается (ч.2  ст.632 и ч.2 ст.642 ГК).

Аренда транспортных средств гражданами-потребителямиосущес­твляется с учетом особенностей, предусмотренных главой 1 Закона о защитеправ потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут бытьуста­новлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды от­дельныхвидов транспортных средств (ст.641 и ст.649 ГК).

По договору аренды транспортного средства с экипажем,фрахто­вания на время, арендодатель предоставляет арендатору транспор­тноесредство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силамиуслуги по управлению им и по его техни­ческой эксплуатации (ч.1 ст.632 ГК)

В этомопределении договора отражены три его специфические черты:

1.          Предмет договора — транспортноесредство любого вида тран­спорта: железнодорожного автомобильного, водного,воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению впространстве;

2.          Управление и техническую эксплуатациютранспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощиэкипа­жа, а именно работника (работников), состоящего с арендодателем втрудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ,например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3.          Транспортное средство передаетсяарендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договоране сохра­няет. Однако транспортным средством продолжают управлять работн­икиарендодателя, через которых обычно и происходит владение со­ответствующимимуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что,управляя транспортным средством, ра­ботники действуют не в интересахработодателя, а в чужих интере­сах.

Целью договора фрахтования на время являетсяобеспечение аре­ндатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию тра­нспортногосредства, техническое обслуживание которого произво­дит, однако, арендодатель –специалист  в своем деле.

Договор аренды транспортного средства с экипажемсоединяет в себе черты аренды и оказания услуг подряда, поскольку арендо­дательоказывает арендатору — услуги по управлению и технической эксплуатациитранспортного средства. Соответственно модифициру­ется и содержание договора,Однако этот договор нельзя признать смешанным в смысле п. З ст. 421 ГК, ибо онспециально урегулирован Кодексом.

Содержаниедоговора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общимиправилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностейарендодателя.

Арендодатель в дополнение к его общим обязанностямдолжен:

1.          В течение всего срока договораподдерживать надлежащее со­стояние сданного в аренду транспортного средства,включая осу­ществление текущего капитального ремонта и предоставлениенеобходимых принадлежностей ст.634 ГК. Выполнение этой обязанности непредполагает, однако, что арендодатель должен нести расходы также и посодержанию арендованного имущества. Он освобождается от расходов, связанных скоммерческой эксплуатацией транспортного средства (ст. 636 ГК). Что же касаетсярасходов по технической эксплуатации, например, по замене изношенных составныхчастей ар­ендованного имущества, то несение их полностью охватывается обя­занностьюарендодателя поддерживать транспортное средство в ис­правном состоянии;

2.          Предоставлять арендатору услуги поуправлению и технической эксплуатации транспортного средства п.1 ст. 635 ГК.Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию пред­метадоговора в соответствии с целями аренды, указанными в дого­воре. Услугиарендодателя, по общему правилу, должны распространять­ся лишь на техническую,а не на коммерческую эксплуатацию тран­спортного средства. Например,арендодатель должен обеспечить возможность перевозки на морском судне данногогруза, но не от­вечает за рентабельность такой перевозки для арендатора.Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг,предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатациитранспортного средства. Так, арендодатель может при­нять на себя обязанностьизбрать наиболее выгодный для аренда­тора маршрут. Состав экипажа транспортногосредства и его квалификация дол­жны отвечать обязательным для сторон правилам иусловиям догово­ра, а если обязательными для сторон правилами такие требованияне установлены — требованиям обычной практики эксплуатации тран­спортногосредства данного вида и условиями договора. Например, лицо, управляющееавтомобилем, должно иметь водительское удосто­верение, подтверждающее, что оноимеет право управлять  транспо­ртным средством данной категории. В то же времядоговором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки дляперевозки, допустим, замороженных продуктов. Члены экипажа являются работникамиарендодателя. Они подчи­няются распоряжениям арендодателя, относящимся куправлению, в том числе правилам внутреннего трудового распорядка и техничес­койэксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммер­ческой эксплуатациятранспортного средства. Это разделение власти над работниками вытекает изсущества договора фрахтования на время, согласно которому тр­анспортноесредство передается во владение и пользование аренда­тору, который извлекаетнашего доходы.

3.          Нести расходы по оплате услуг членовэкипажа, а также рас­ходы на их содержание, если договором аренды непредусмотрено иное (п.2 ст.635 ГК). Возложение на арендодателя этой обязанностивытекает из его предыдущей обязанности — предоставлять арендатору услуги поуправлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодательполучает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтованиявознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказаниеуслуг;

4.          Страховать транспортное средство и (или)страховать ответст­венность за ущерб, который может быть причинен транспортнымсредством или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, ког­да такоестрахование является обязательным в силу закона или до­говора (ст. бЗ ГК). Вданном случае речь идет о страховании тра­нспортного средства как определенноговида имущества или о стра­ховании гражданской ответственности за ущерб,причиненный трансп­ортным средством имуществу или личности арендатора илитретьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае,если страхование признано обязательным в силу закона или договора, в том числеи самого договора аренды. Но даже если за­кон вводит обязательное страхование,договор аренды может осво­бодить арендодателя от обязанности заключить договорстрахова­ния. В этом случае в роли страхователя должен выступать арендатор.

Две последние обязанности арендодателя являютсядиспозитив­ными, остальные — императивными.

Арендатор в дополнение его обычных обязанностей:

1.          Должен нести расходы, связанные скоммерческой эксплуатаци­ей транспортного средства, в том числе расходы наоплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатация материалов и на оп­латусборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности, нести все расходыпо поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта исодержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатациейвещи. Впрочем, договором аренды, могут быть, установлены и иные пра­вила, аименно, освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные скоммерческой эксплуатацией. Что же касается дополнительного возложения наарендатора обязанностей по содер­жанию транспортного средства, текущему иликапитальному ремонту, то это исключено в силу императивности нормы ст.634 ГК;

2.          Имеет право без согласияарендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст.638 ГК), еслииное не предусмотрено договоров. Это  право вытекает их цели договора арендытранспортного средства с экипажем — обеспечить для арендатора возможностькоммерческой эксплуатации транспортного средства.

3.          В рамках осуществлениякоммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе безсогласия арен­додателя от своего имени заключать с третьими лицами договорыперевозки и иные договоры, если они не противоречат целям испо­льзованиятранспортного средства, указанным в договоре аренды. Под иными договорамипонимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортногосредства и не выходят за рамки данного договора аренды.

Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передаватьсвои пра­ва и обязанности по договору аренды другому лицу, передаватьтранспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права — в залогили в качестве вклада в уставный капитал хозяй­ственных товариществ (обществ)либо паевого взноса в производств­енный кооператив.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицамарендова­нным транспортным средством, его механизмами, устройствами, обо­рудованием,несет арендодатель в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности.Таким образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством,отвечает не его вла­делец — арендатор, а собственник (арендодатель).Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессивное требование о возвратесумм, выплаченных третьим лицам, если докажет что вред возник по винеарендатора  ст.640 ГК.

По договору аренды транспортного средства без экипажаарен­додатель предоставляет арендатору транспортное средство за пла­ту вовременное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и еготехнической эксплуатации, ст. 642 ГК.

Предмет договора — транспортное средство любого вида;

Управление и техническую эксплуатацию транспортногосредства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица.

Транспортное средство передается во владение ипользование арендатору.

Цель договора — получить во владение и пользованиетранспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и ком­мерческуюэксплуатацию.

Соответственно содержание договора арендытранспортного сред­ства без экипажа, изменено по сравнению с общими правиламиоб аре­нде в сторону расширения обязанностей арендатора.

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностямдолжен:

1.          В течение всего срока договораподдерживать транспортное ср­едство в исправном состоянии, осуществлять еготекущий и капита­льный ремонт, ст. 644 ГК. Соответственно арендодательполностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправностипредмета договора в период действия договора. Впрочем, это не означает, чтотранспортное средство может быть передано арендатору в надлежащем состоянии. Заарендодател­ем полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору иму­ществов состоянии, соответствующем условиям договора и назначен­ию имущества, ст.611ГК.

2.          Своими силами осуществлятьуправление арендованным транспо­ртным средством и осуществлять егоэксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целяхарендатор может нанять эки­паж или эксплуатировать транспортное средство иуправлять им ли­чно;

3.          Нести расходы на содержаниеарендованного транспортного средства, его страхование, включая страхованиесвоей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с егоэксплуатацией, если иное не предусмотрено договором (ст.646 ГК). Обязанностьарендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законеили договоре обязательным, в от­личие от правила, установленного в ст.637 ГК.Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения дого­воровстрахования транспортного средства и гражданской ответст­венности в любомслучае, если только это прямо не исключено до­говором. Неисполнение арендаторомданной обязанности может слу­жить основанием для расторжения договора аренды поинициативе арендодателя на основании п.1 ст.619 ГК.

Последняя обязанность арендатора являетсядиспозитивной. Пер­вые же две — императивны.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправебез со­гласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство всубаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или безэкипажа (п.1 от.647 ГК).

Ответственность сторон договора аренды транспортногосредства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого дого­ворапринципах. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненныйтранспортным средством, его механизмами, устро­йствами, оборудованием, несетарендатор как его владелец, по но­рмам о деликатных обязательствах (ст.1079ГК).

 

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодательобязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временноепользование арендатору зда­ние или сооружение (п.1 ст.650 ГК). Данный договорвыделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служатздания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания исооружения неразрывно связаны с землей земельным участком, на которой они рас­положены.

Правоотношения, связанные с арендой зданий исооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами (параграф 4гл.34 ГК), при отсутствии таковых — правилами об аренде недвижимого имущества(параграф 1 гл. 34 ГК), и только при отсутствии каких-либо правил об аренденедвижимости — иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендныхотношений, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной ихсвязи с землей и невозможности их перемещений без несоразмерного ущерба ихназначению (п. 1 ст. 130 ГК).

Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые«дифференцируются на две большие взаимоисключающие, противоположныегруппы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования».[47]Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечислениясоответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины,автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральныетрубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищныесооружения, мосты, оранжереи …. и другие инженерные сооружения, фундаментальносвязанные с землей.[48]

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объектынедвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определеннуюспецифику, которая находит отражение и в особенностях правового регулированияправоотношений, связанных с передачей их в аренду. Особым объектомнедвижимости, законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жиломуфонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего Жилищного кодекса[49](с изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаютсядля постоянного проживания граждан, а также для использования в установленномпорядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставлениепомещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Переводпригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственногои общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9ЖК РСФСР).                     

Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемогосторо­нами (п. 2, ст. 434). Заключение такого договора, подписываемогосторонами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от однойстороны) невозможно. Специальные требования к форме договора аренды здания(сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в видеединого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора арендыздания или сооружения влечет его недействительность.

Действующий ГК содержит норму о том, что договораренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст.651). В связи с этим, в настоящий момент сохраняется нелепая ситуация, когдадоговор аренды здания в целом, заключенный на срок одиннадцать месяцев,обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды отдельногопомещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до егообязательной государственной регистрации.

Ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним»[50],включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате,правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениямиоб аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилами о том, чтодоговор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственнойрегистрации, если иное не установлено законом. Иное действительно установленозаконом, как отмечалось ранее, в отношении аренды зданий и сооруженийпродолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако это правило незатрагивает договоров аренды нежилых помещений.           

Анализ имеющихся суждений по данной тематике позволяетвыделить три основные точки зрения на проблему государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений.

Точка зрения (1) — Договор аренды нежилых помещенийподлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Данная точка зрения основана на пункте 2 статьи 609 ГКРФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом. Единственноеисключение из этого правила, содержащееся в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, вовнимание не принимается в связи с тем, что в последней норме речь идет обаренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

 

Точка зрения (2) — Договор аренды нежилых помещенийне подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Подобная точка зрения высказана Т. В. Шпачевой впубликации «Подлежит ли государственной регистрации договор арендынедвижимости?»[51].Обосновывая ее, автор предлагает нетрадиционный взгляд на пункт 2 статьи 609 ГКРФ: «Статья 609… действительно предусматривает, что договор арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неустановлено законом. В то же время Федеральным законом „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ установлено иное,а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающеена его основании право аренды».

Судя по всему, слово «иное» толкуется, каквозможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимогоимущества государственной регистрацией права аренды. Несмотря нанестандартность такого подхода, все же представляется, что законодательпридавал пункту 2 статьи 609 ГК РФ несколько иной смысл. Речь в данной норме,очевидно, идет о том, что в федеральном законе может быть предусмотренаситуация, при которой договор аренды недвижимого имущества не подлежитгосударственной регистрации. При этом указание на возможность не регистрироватьсделку не обязательно должно сопровождаться возложением на участников договорааренды иной обязанности — регистрировать право аренды.

Необходимость государственной регистрации права арендытакже заложена на альтернативной основе в пункте 1 статьи 26 Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним». Вместе с тем анализ обеих вышеназванных норм позволяетувидеть, что в каждой из них законодатель понимает эту альтернативу по-разному.Так, в первой норме отсутствие необходимости в государственной регистрациидоговора аренды недвижимого имущества обусловлено наличием закона.[52]Пункт 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» указывает — в данной норме речьидет о законодательстве Российской Федерации. При этом согласно пункту 1 статьи3 данного федерального закона составной частью законодательства РоссийскойФедерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним являются иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Такимобразом, несмотря на тесную связь между собой, государственная регистрациядоговора аренды недвижимого имущества и государственная регистрация правааренды являются совершенно самостоятельными юридическими действиями и не могутосуществляться на альтернативной основе.

Точка зрения (3) — Договор аренды нежилых помещенийподлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одногогода.

На мой взгляд, ориентация на принцип разумности притолковании нормы права,  абсолютна необходима. Если развивать эту мысль дальше,то следует признать неразумной попытку рассматривать нежилые помещения какотдельный от зданий и сооружений объект недвижимого имущества. Создаваяспециальные нормы для правового регулирования аренды отдельных видов имущества,законодатель не счел необходимым особо оговорить вопросы аренды нежилыхпомещений. Поэтому перед практиками и встала проблема уяснения логикизаконодателя: помещения — отличный от зданий и сооружений вид недвижимогоимущества, аренда которого регулируется только общими нормами статей 606-625 ГКРФ, либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со зданиями исооружениями, и к аренде помещений применимы специальные нормы статей 650-655ГК РФ?

Обобщение и сравнение трех различных точек зрения напроблему государственной регистрации договоров аренды недвижимого имуществапозволяет сделать один вывод: несмотря на преобладание (прежде всего, всудебно-арбитражной практике) первой точки зрения, абсолютного единства средиспециалистов нет. Тем не менее, в июне сего года, появилось специальноеразъяснение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, которое как мне кажется,должно поставить точку в этом вопросе:

(извлечение)

Президиум Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в РоссийскойФедерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Информационное письмо N 53
О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений

1. Статья 1 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, атакже сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации вслучаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой«объект», входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещениеявляется объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в которомоно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексеРоссийской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должныприменятся правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодексаРоссийской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок неменее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключеннымс момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный насрок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433Гражданского кодекса Российской Федерации.[53]

Содержание договора аренды зданий и сооружений (посравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезнымизменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированылишь некоторые способы исполнения этих обязан­ностей.

Обязанность арендодателя предоставить имуществоарендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению иму­щества(п.1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей аре­ндатору прав владенияи пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования(ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земель­ныйучасток, а лишь та его часть, которая функционально обслужи­вает здание илисооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды.Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо правна земельный уча­сток.

Еслиарендодатель является собственником земельного участка, на котором находитсясдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется правопользования соответствующей час­тью земельного участка на условиях аренды илииное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Этоправо предоставляется на срок аренды здания или сооруже­ния, причем в отношениитой части земельного участка, которая занята зданием или сооружением инеобходима для его использо­вания в соответствии с его назначением. На судьбуданного права арендатора до тех пор, пока оно суще­ствует, не влияет даже сменасобственника земельного участка.

Вслучаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание илисооружение,  продается другому лицу, за арендато­ром этого здания илисооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, котораязанята зданием или сооружени­ем и необходима для его использования, наусловиях, действовав­ших до продажи земельного участка. Аренда здания илисооружения, находящегося на земельном уча­стке, не принадлежащем арендодателюна праве собственности, до­пускается без согласия собственника участка, еслиэто не проти­воречит условиям пользования таким участком, установленным за­кономили договором с собственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК).

Исполнение арендодателем обязанности при передачездания или сооружения арендатору и принятие предмета договора послед­нимосуществляется  по передаточному акту или иному документу о передаче,подписываемому сторонами (п.1 от.655 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений должен предусматриватьразмер арендной платы. При отсутст­вии согласованного сторонами в письменнойформе условия о размере арендной платы, договор аренды считается незаключенным(п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные (п. З ст. 424ГК), не применяются. Установленная в договоре арендная плата за поль­зованиезданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, накотором оно расположено, или передавае­мой вместе с ним соответствующей частьюучастка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, однимиз самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос оправе арендатора на возобновление арендных отношений. Ранее, в соответствии с Основамизаконодательства об аренде (ст.13) при отсутствии заявления одной из сторон опрекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считалсяпродленным на тех же условиях и на тот же срок. Однако с 3 августа 1992 годадействовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом поистечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.Арендатору, надлежащим образом, выполнявшим свои обязанности, при прочих равныхусловиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право навозобновление договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом,исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договорааренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своимправом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желаниизаключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменноеуведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодательотказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с темзаключает договор с иным лицом. Несколько похожую ситуацию, можно наблюдатьздесь:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 апреля 2000 года

Дело № 4020

(извлечение)

Закрытое акционерное общество «Торговая компания«Афина» (далее — ЗАО ТК «Афина») обратилось в арбитражный суд с иском кКомитету по управлению имуществом города

Твери (далее — КУИ) об обязании заключить договораренды нежилого помещения на новый срок, ссылаясь на то, что оно надлежащимобразом исполняло свои обязательства по договору и имеет преимущественное правозаключения договора на новый срок перед другими лицами.

Определением от 10.12.99 к участию в деле в качестветретьего лица на стороне ответчика привлечено городское муниципальное унитарноепредприятие по управлению, эксплуатации и содержанию имущественного комплексаунивермага «Тверь» (далее — МУП УИК «Тверь»).

Решением суда в иске отказано. Суд не посчитал истцадобросовестным арендатором вследствие его уклонения от заключения договора сМУП УИК «Тверь» и, соответственно, имеющим согласно статье 621 Гражданскогокодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) преимущественное право на заключениедоговора аренды на новый срок.

Постановлением апелляционной инстанции решениеоставлено без изменения.

ЗАО ТК «Афина» в кассационной жалобе просило отменитьпринятые по делу решение и постановление, считая необоснованными выводы суда оненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору аренды и обуклонении арендатора от заключения договора с МУП УИК «Тверь». Кроме того, ЗАОТК «Афина» ссылается на недействительность пункта 4.2.8 договора аренды,понуждающего истца в нарушение статьи 421 ГК РФ к заключению договора. Подательжалобы полагает, что отсутствие с его стороны нарушений условий договора арендыподтверждается и решением арбитражного суда по делу № 3645, которым КУИ былоотказано в иске о взыскании с ЗАО ТК «Афина» штрафа за неисполнение и нарушениеусловий договора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена вкассационном порядке.

Между КУИ и ЗАО ТК «Афина» был заключен договор от01.02.99 № 1391 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь,ул. Брагина, дом 1, общей площадью 274 кв. м для использования под торговлюпромышленными товарами сроком до 01.09.99.

КУИ направил арендатору уведомление от 01.09.99 № 2376об освобождении занимаемого помещения в связи с истечением срока действиядоговора и об отказе заключить его на новый срок вследствие неисполнения ЗАО ТК«Афина» предусмотренного пунктом 4.2.8 договора обязательства заключить с МУПУИК «Тверь» договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат посодержанию и эксплуатации здания.

ЗАО ТК «Афина», считая, что исполняло обязательства подоговору аренды добросовестно, в связи с чем имеет в соответствии со статьей621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срокперед другими лицами, обратилось с иском о понуждении КУИ заключить такойдоговор.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лицасвободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора недопускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договорпредусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятымобязательством.

Статья 621 ГК РФ, предусматривающая при прочих равныхусловиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего своиобязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новыйсрок, не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателязаключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случаеотказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названнаястатья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав иобязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дняистечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателязаключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственникупунктом 2 статьи 209 ГК РФ право распоряжаться принадлежащим ему имуществом посвоему усмотрению.

Не содержится обязанности арендодателя продлитьдоговор на новый срок при условии надлежащего исполнения его арендатором и вдоговоре от 01.02.99.

При таких обстоятельствах у суда не имелось основанийдля удовлетворения заявленного иска.

Доводу ЗАО ТК «Афина» о недействительности пункта4.2.8 договора апелляционной инстанцией дана надлежащая оценка. Договор арендыбыл подписан истцом без замечаний, принятие на себя обязанности заключитьдоговор закону не противоречит, доказательств принятия на себя такойобязанности помимо своей воли арендатором не представлено. К тому же сделка спороком воли является оспоримой и может быть признана судом недействительнойтолько по иску заинтересованного лица.

Таким образом, учитывая, что вывод суда об отказе виске является правильным, кассационная инстанция посчитала, что решение ипостановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационнуюжалобу — без удовлетворения.[54]

В случаях, когда по окончании срока договора арендыарендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого невозражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия нанеопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребоватьрасторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца(ст. 610 ГК).     

  

 Договор аренды предприятий.

 

 По договору аренды предприятия арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во вре­менное владение и пользованиепредприятие в целом как имущест­венный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимате­льской деятельности (п.1 ст.656 ГК). В составе предприятия подоговору аренды арендатору передаются земельные участки, здания сооружения,оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Крометого, в порядке, условий предусмотренных договором, подлежат передаче такжезапасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользованияземлей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями иоборудованием, иные имущественные права арендодателя. Помимо этого арендодательдолжен уступить арендатору права требования и перевести на него долги,относящиеся к предприятию.

Как видим, договор аренды предприятия выделяется вотдельный вид аренды главным образом по признаку специфического объекта:особого имущества («предприятие на ходу»), передаваемого в аренду.[55]    

Предметом данного договора являет­ся предприятие какединый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающийв себя основные и оборот­ные средства, права пользования природными ресурсами,исключи­тельные права, а также права требования и долги. Поэтому применительнок договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а  об особенностях его предмета, что ислужит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договорааренды. Особенность правового регулирования договора аренды предприятия,выражается в том числе, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежатсубсидарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий исооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества(п. ст. 650 ГК). Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (арендапредприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК(аренда зданий и сооружений).

В договоре аренды предприятия должны быть точноуказаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которыеопределяются на основе полной его инвентаризации. Это условие необходимо,поскольку на арендодателе лежит обязанность предоставить во владение ипользование арендатору не только основные средства, но и передать последнему(на условиях договора) запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотныесредства, и имущественные права.

Положения ГК, предусматривающие возможность передачу варенду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми дляроссийского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актоваренда (найм) была представлена в ГК 1922г., который содержал ряд специальныхправил, регламентирующих особенности связанные с наймом предприятия. ГК 1964г.,не включал в себя каких-либо специальных норм о договоре найма предприятия какимущественного комплекса, впрочем, и само предприятие не рассматривалось вкачестве объекта каких-либо сделок.   

 В период «перестройки», законодательство обарендных отношениях, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только вотношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективамигосударственных предприятий или их структурных подразделений.

После подписания договора аренды организацияарендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства,ведомства) имущество государственного предприятия и приобретало статусарендного предприятия (Ст. 16 Основ законодательства об аренде). В связи сэтим, интересным представляется рассмотреть следующий пример судебной практики(получивший разрешение уже после принятия нового ГКРФ):                              

   

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации

N 795/95 17 сентября 1996 г.

(извлечение)  

Товарищество с ограниченной ответственностью«Спецдорремстройтрест» обратилось в Томский областной арбитражный судс иском к Комитету по управлению имуществом города Томска и товариществу сограниченной ответственностью «Ремстрой» о признаниинедействительными договора о совместной деятельности от 17.09.92, заключенногомуниципальным многоотраслевым предприятием «Томскгоркомхоз» и ТОО«Ремстрой», договора мены от 03.01.93, заключенного Комитетом поуправлению имуществом города Томска и ТОО «Ремстрой», и дополнительногосоглашения к нему.
Определением от 31.05.94 в качестве третьего лица на стороне ответчикапривлечено производственное объединение «Томскжилкомхоз».

Решением от 01.08.94 суд признал недействительнымдоговор мены от 03.01.93 и дополнительное соглашение к нему.

В иске о признании недействительным договора осовместной деятельности от 17.09.92, заключенного ММП«Томскгоркомхоз» и ТОО «Ремстрой», отказано.

Кроме того, суд по своей инициативе призналнедействительным договор аренды от 01.06.90 N 2, заключенный Спецдорремстройтрестоми ПО «Томскжилкомхоз».

Постановлением от 07.10.94 решение оставлено безизменения.
В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерациипредлагается, решение и постановление изменить, исключив из резолютивной частирешения пункт о признании недействительным договора аренды от 01.06.90 N 2.Президиум считает, что решение и постановление суда подлежат отмене последующим основаниям.

Вывод суда о том, что организация арендаторов несоздавалась, не соответствует материалам дела.

Производственное объединение«Томскжилкомхоз» и Спецдорремстройтрест, действующие в соответствии сОсновами законодательства об аренде, заключили договор от 01.06.90 N 2,согласно которому объединение передает тресту в аренду производственные зданияи сооружения, строительные и дорожные машины, механизмы, оборудование,автотранспорт согласно перечню, прилагаемому к настоящему договору, а такженормируемые оборотные средства в сумме 2 085 000 рублей на два года. Пунктом 13договора предусмотрено, что по окончании срока его действия при отсутствиизаявления одной из сторон о прекращении или изменении договора он считаетсяпродленным на тот же срок и на тех же условиях. Заключение договора со стороныарендатора трестом, а не организацией арендаторов, не означает, что этаорганизация не создавалась. Согласно имеющимся в деле протоколам на собранияхтрудовых коллективов структурных подразделений Спецдорремстройтреста принятырешения об образовании в тресте организации арендаторов и выдвижении кандидатовна конференцию по вопросу ее создания. На конференции трудового коллективаорганизации арендаторов, состоявшейся 13.06.90, одобрен договор аренды от01.06.90, утвержден устав арендного предприятия. Поэтому договор от 01.06.90 ПО«Томскжилкомхоз» заключило с организацией арендаторов. Арендноепредприятие зарегистрировано решением Томского горисполкома от 09.01.92 N 55р.

Вывод суда об имеющейся неопределенности в договоресдаваемого в аренду имущества является необоснованным.

Приказом ПО «Томскжилкомхоз» от 18.06.90 N206 коллектив Спецдорремстройтреста на основании договора от 01.06.90 N 2переведен на аренду. Для передачи основных средств назначена инвентаризационнаякомиссия. Установлено, что договор от 01.06.90 N 2 вступает в силу послеподписания акта приема-передачи основных средств. В материалах дела имеетсяпротокол заседания инвентаризационной комиссии, где подведены итогиинвентаризации основных средств, находящихся на балансе Спецдорремстройтрестапо состоянию на 01.06.90 в связи с их передачей в аренду. Остаточная стоимостьосновных средств составила 4 600 243 рубля. В материалах дела имеется и актприема-передачи основных средств от 01.07.90, по которому Спецдорремстройтреступереданы согласно приложению основные средства по остаточной стоимости на сумму4 600 243 рубля, а также оборотные средства на сумму 2 085 000 рублей. Данныйакт подписан генеральным директором ПО «Томскжилкомхоз» и директоромСпецдорремстройтреста. В ПО «Томскжилкомхоз» издан приказ от 26.07.90N 247 о переводе с 01.07.90 Спецдорремстройтреста на аренду в связи сзаключенным договором от 01.06.90 N 2 и актом передачи основных средств.Пунктом 2 указанного договора установлено, что арендатор принимает кпользованию передаваемое имущество и ежемесячно выплачивает арендную плату всоответствии с расчетом, прилагаемым к настоящему договору. Факт подписанияприложенного расчета заместителями руководителей предприятий, не означаетнесогласованности размера арендной платы, поскольку в договоре аренды,подписанном руководителями предприятий, имеется ссылка на данный расчет.

Вывод суда об отсутствии существенного условиядоговора — размера арендной платы — не соответствует материалам дела.

Имеются свидетельства внесения истцом арендной платы смомента заключения договора.

Таким образом, договор от 01.06.90 N 2 заключен всоответствии со статьей 16 Основ законодательства об аренде, содержит всесущественные условия, и оснований для признания его недействительным нет.Поэтому решение и постановление суда в части признания недействительнымдоговора аренды от 01.06.90 N 2 подлежат отмене.

Считая, что у истца отсутствует право на спорное имущество, арбитражный судотказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительнымдоговора о совместной деятельности от 17.09.92, заключенного ММП «Томскгоркомхоз»и ТОО «Ремстрой».

При этом, судом не исследовался вопрос: какоеконкретно имущество было передано ТОО «Ремстрой» по договору осовместной деятельности и впоследствии отменено названным товариществом позаключенному с Комитетом по управлению имуществом города Томска договору меныот 03.01.93 и дополнительному соглашению к нему.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации / решение от 01.08.94 и постановление от 07.10.94Томского областного арбитражного суда по делу N ЭК-584/94 / — отменил.

Дело решено направить на новое рассмотрение в тот жеарбитражный суд.[56]

Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоитв том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договораренды предприятия в отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплексспециальных правил учитывающих специфику правоотношений связанных с арендойпредприятия как единого имущественного комплекса, используемого дляпредпринимательской деятельности.   

Форма договора аренды предприятий — письменная, путемсос­тавления одного документа, подписанного сторонами (п. 2, ст. 434 ГК).Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его неде­йствительность.

Договор аренды предприятия заключается в письменнойформе путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственнойрегистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет егонедействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, обизменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание внатуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяютсяк настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права иохраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других лиц ине противоречат общественным интересам. Кредитор, который не был уведомлен опередаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, можетпредъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, втечение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передачепредприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Кредитор, который письменно не сообщилАрендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцевсо дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребоватьпрекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненныхэтим убытков.

К числу существенных условий договора арендыпредприятий по­мимо предмета, относится также и цена (арендная плата). Основа­ниемдля такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматриватьразмер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменнойформе условия о размере аре­ндной платы договор аренды считается незаключенным(п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицированоисходя из особенностей предмета этого договора — действующего и посто­янноменяющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя претерпели следующиеизменения:

-            Обязанность предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначениюимущества, конк­ретизирована путем указания на документ, которым оформляетсяпередача предприятия — передаточный акт. Порядок составления и содержаниепередаточного акта установлены ст. 655 ГК.

-            На арендодателя возложена дополнительнаяобязанность, во­зместить арендатору стоимость произведенных последним неотдели­мыхулучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя натакие улучшения, если иное не предусмотрено до­говором аренды предприятия (ч.1ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя повозмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан ихвозместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанностьарендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендаторапроизводить улучшения арендованного иму­щества. Арендодатель может бытьосвобожден судом от обязанности, во­зместить арендатору стоимость неотделимыхулучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшенияповышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качестваи (или) эксплуатационных свойств или что при осущест­влении таких улучшенийнарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст. 662 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующимобразом:

1.          Арендатор обязан в течение всего срокадействия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии,в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК). Чтоже касается расходов, связанных с эксплуатацией арендо­ванного предприятия, тоарендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то жевремя обязанность  арен­датора уплачивать платежи по страхованию арендованногоимущест­ва является императивной. Однако она может быть реализована то­лько вотношении обязательного страхования. Обязанность произ­водить добровольноестрахование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора толькопутем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2.          При прекращении договора арендыпредприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращенарендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК дляпередачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГК). Инымисловами, в данном случае установлен принцип — как пред­приятие было передано,так оно должно быть и возвращено.

Предприятие представляет собой сложный имущественныйкомп­лекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663ГК ус­тановлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствияхнедействительности сделок, об изменении и ра­сторжении договора,предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору содной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия,если такие пос­ледствия не нарушают существенно права и охраняемые закономинтересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречатобщественным интересам. Таким образом, налицо си­туация, когда последствиянедействительности или нарушения ус­ловий договора не применяются исходя изобщественных интересов.

О прекращении договора аренды арендатор долженписьменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностьюарендованного предприятия. Кредиторы, вправе потребовать от арендаторапрекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненныхэтим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе сарендодателем несут солидарную ответственность по долгам, тем которые былипереведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятиясчитается исполненным с момента подписания сторонами соответствующегопередаточного акта.   

Заключение

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектовгражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулированиякоторого,  явился переход от закрепления в законодательстве исключительнойгосударственной собственности к легальному признанию множественности формсобственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от абсолютногоюридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путемпостоянного расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынокнедвижимости служит гарантией реализации основного конституционного праваграждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности,владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно сдругими лицами.

В результате совершения огромного количества сделок снедвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причинатаких споров – непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимогоимущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

Все это обуславливает необходимость изучения теории ипрактики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынкомнедвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникаютнекоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданскогооборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действуетизвестный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за егонарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям,расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применениемгражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования ираспоряжения недвижимым имуществом.

Анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод,что целью арендных отношений является обеспечение возможности гражданам и юри­дическимлицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когдаоно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Аренда играет огромную роль в имущественныхправоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономикинашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего какспособ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода отвложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанностисвоих участников, позволяет им реализовать свои экономические инте­ресы. Однаиз сторон договора аренды получает возможность вос­полнить не достающие у нееоборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта — собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачиимущес­тва внаем.

Исходя из этого определения договора, можно выделитьего основные черты.

Во — первых, это согла­шение, на основе которогоосуществляется передача определенного имущества лицом, правомочнымраспоряжаться им, во владение и поль­зование другому лицу без перехода кпоследнему права собственнос­ти. Собственником имущества остается арендодатель.

Во — вторых, аре­нда всегда носит временный характер ипо окончании срока арен­ды имущество подлежит возврату арендодателю.

В — третьих, договор аренды всегда возмездный.Арендатор обязан оплатить право за пользование имуществом.

Поскольку права и обязанности по договору аренды во­зникаюту обеих сторон, он относится к двухсторонним; К тому же данный дого­ворявляется также консенсуальным, т.е. таким, который устанавли­вает междусторонами обязательственные отношения с момента дости­жения ими соглашения.

Изучение основ гражданского права и экономическойсущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам,руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицамориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынокнедвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок вправоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Нормативные акты

 

2.1   КонституцияРоссийской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.:юридлит.1993.

2.2   Основыгражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.//Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26.Ст.733.

2.3   Земельныйкодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов иВерховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст.768.

2.4   ЗаконРоссийской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезданародных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.

2.5   ЗаконРоссийской Федерации «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г. //Российская газета от 6 октября 1993 г.

2.6   ЗаконРоссийской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства.1997 г. №30 ст.3594.

2.7   Водныйкодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. //Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

2.8   Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г.(в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального законаот 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм.идоп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

2.9   Леснойкодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.//Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г.М.: «Славянский дом книги». 1999.

2.10  Воздушный кодекс РоссийскойФедерации. Принят Государственной Думой 19 февраля 1997 г. Одобрен СоветомФедерации 5 марта 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.

2.11  Кодекс Торговогомореплавания Российской Федерации / принят 30.04.99 №81 — ФЗ  

2.12  Градостроительный кодексРоссийской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. ОдобренСоветом Федерации 22 апреля 1998 г.// Собрание законодательства. 1998 г. №19ст.2069.

2.13  Указ Президента РоссийскойФедерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996г. // Собрание законодательства РФ. 1996. №11. Ст.1026.

2.14  Указ Президента РоссийскойФедерации «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении всобственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. №480.//Собрание законодательства РФ. 1997. №20. Ст.2240.

2.15  Основы законодательства СССРи союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года // Ведомости СССР, 1989,№ 25, ст.481.

2.16  Положение о порядкелицензирования пользования недрами. Утв. Постановлением Верховного Совета РФ от15 июля 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного СоветаРФ. 1992. №33. Ст.1917.

Материалы юридической практики

 

3.1    ВестникВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1.

3.2    «Арбитражныеспоры» Информационный журнал Федерального арбитражного судаСеверо-Западного округа.

3.3     Эталонныйбанк арбитражной практики. www.arbitr.ru

Список использованной литературы

1.1.    ВитрянскийВ. В. Договор аренды и его виды. — М. СТАТУТ. 1999.

1.2.    ВолковГ.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.//Гос. и право.-1998.-№.2

1.3.    Гражданскоеправо под ред. Суханова Е.А. — М.: БЕК. 2000г.

1.4.    Гражданскоеправо. Учебник под ред. Сергеева А.П.,  Толстого Ю.К. — М.: Проспект. 1998.

1.5.    Земельноеправо России под ред. Петрова В.В. — М.: Зерцало. 1998.

1.6.    Комментарийк Гражданскому кодексу Российской федерации, под. ред. доктора юр. наук. О. Н…Садикова,   части первая и вторая. — М.: ИНФРА – М. 1997

1.7.    СадиковО.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. — М.: Юринформцентр. 1995

1.8.    КоневА.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации правнедвижимого имущества и сделок с ним. — Н. Новгород: НКИ. 1998.

1.9.    КузнецовА.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»: за и против. // Гос. и право.-1998. -№2.

1.10.  Международное право под ред.Тункина Г.И. — М.: Юрид.лит. 1994.

1.11.  Суханов Е. Сделки снедвижимостью (комментарий к части второй ГК РФ). // Экономика ижизнь.-1996.-№8.