Реферат: Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве
1. Введение.
2. Правовое регулирование договора обипотеке в гражданском праве.
3. Предмет ипотеки.
4. Содержание, заключение инотариальное удостоверение договора об ипотеке.
5. Государственная регистрацияипотеки.
5. 1.Сопоставлениепорядка государственной регистрации, предусмотренного Федеральными законами РФ«Об ипотеке» и «О государственной регистрации».
5. 2. Документы, необходимые длягосударственной регистрации.
5. 3. Необходимость государственнойрегистрации.
5. 4. Заявление о государственнойрегистрации.
5. 5. Требования к документам, представляемым нагосударственную регистрацию.
5. 6. Порядок внесения платыза государственную регистрацию.
5. 7. Исправления, изменения и дополнениярегистрационной записи об ипотеке.
5. 8. Порядок погашениярегистрационной записи об ипотеке.
5. 9. Отказ в государственнойрегистрации ипотеки и приостановление регистрации.
5. 10. Ответственностьоргана, осуществляющего регистрацию ипотеки.
5. 11. Обжалование действий,связанных государственной регистрацией ипотеки.
6. Заключение.
7. Список использованной литературы.
1. Введение
Залог является одним из самыхпредпочтительных способов обеспечения обязательств. Удовлетворение требованийкредитора, обеспеченных залогом не зависит от финансового положения должника, скоторым связана его возможность выплатить неустойку, и успешной деятельностипоручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредиторомдолжника. ГК 1964 г. значительно ограничивал применение залога. На практикеобязательства предприятий, как правило, обеспечивались только залогом товаров вобороте и переработке. Граждане вправе были закладывать принадлежащие импредметы домашнего потребления и личного пользования. Роль залога возросла вусловиях рыночной экономики, появилась возможность заложить предприятия,здания, сооружения и иное имущество и имущественные права.
Решениеавтора работы выбрать именно эту тему связано с её новизной, относительнойнеразработанностью, а также тем, что работая в Костромском областномрегистрационном центре с момента его организации, автор вносит скромныйпосильный вклад в создание и отлаживание механизма государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки.
Однакодля более полного раскрытия темы государственной регистрации ипотеки автор счелнеобходимым начать с предмета, содержания, заключения и нотариальногоудостоверения договора об ипотеке.
2. Правовое регулированиедоговора об ипотеке в гражданском праве
Правоотношения,связанные с залогом недвижимого имущества регулируются следующими нормативноправовыми актами:
· Гражданским кодексом РоссийскойФедерации – параграф 3 главы23;
· Федеральным закономРоссийской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости);
· Федеральным закономРоссийской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним”;
· Законом РоссийскойФедерации “О залоге”;
· Основными положениями о залогенедвижимого имущества — ипотеке, одобренными Распоряжением Правительства РФ N96-рз от 22 декабря 1993 года.
Однако наиболее важным врегулировании отношений в этой сфере безусловно является Федеральный Закон от16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,принятый Государственной думой 24 июня 1997 года и одобренный Советом Федерации9 июля 1998 года, действующий в Российской Федерации с 22 июля 1998 года.Поэтому работа основана большей частью на положениях этого Закона.
Существование несколькихнормативно-правовых норм, регулирующих одни и те же правоотношения и принятых вразличное, очень изменчивое в экономическом и юридическом смысле время,порождает немало проблем. Рассмотрим некоторые из них.
Закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)» не отменяет норм Гражданского кодекса РФ,регулирующих залог, Закона «О залоге», отдельных Указов ПрезидентаРоссии и постановлений Правительства РФ, так или иначе касающихсярегулирования залоговых правоотношений. В абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Обипотеке» отмечается, что со дня введения в действие Закона «Обипотеке» нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению к залогунедвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречатнастоящему Федеральному закону. Между тем, в какой части подлежат применениюнормы Закона «О залоге», законодатель не указывает. Следовательно,сам правоприменитель должен решать: противоречит ли определенная норма Закона«О залоге» Закону «Об ипотеке» или нет. На мой взгляд,такая позиция законодателя усложняет положение правоприменителя, который ужеустал от неиссякаемого потока законотворчества.
Еще более затрудняетправоприменение редакция абз. 2 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке», вкоторой говорится, что впредь до приведения в соответствие с настоящимФедеральным законом федеральных законов и иных правовых актов РоссийскойФедерации * эти федеральные законы и иные правовыеакты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящемуФедеральному закону.
Несовсем ясно, однако, действуют ли Основные положения о залоге недвижимогоимущества — ипотеке, одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. Крометого, для временного (т. е. до принятия соответствующего закона) регулированиянекоторых аспектов ипотечных отношений Президент РФ еще 28 февраля 1996 годаподписал Указ «О дополнительных мерах по развитию ипотечногокредитования». Закон «Об ипотеке» прямо не отменил действиявышеупомянутых правовых актов, но следует полагать, что два из них утратилисвою силу с 22 июля 1998 года.
21 июля 1997 года принят и действуетФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ. Согласно п. 2 данного закона такой вид залога, как ипотека, подлежитгосударственной регистрации. Если учесть, что закон № 122-ФЗ вступил в силу 31января 1998 года, то здесь, собственно, и не кроется существенных противоречий.Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленномФедеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним и осуществляется по месту нахождения имущества, являющегосяпредметом ипотеки*.
Законодатель допускает и п. 3ст. 339 ГК РФ подтверждает последующую ипотеку*, но также с обязательнойее госрегистрацией*. Данная норма права корреспондирует сост. 342 ГК РФ, разрешающей последующий залог, если он не запрещенпредшествующими договорами о залоге*.
Основаниявозникновения ипотеки мало чем отличаются от основания возникновения залогавообще*. В п. 1 ст. 1 Закона «Обипотеке» говорится, что по договору о залоге недвижимого имущества(договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором пообязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворениесвоих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимостизаложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественноперед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленнымифедеральным законом,
ВГК, в Законе «О залоге» и Законе"Об ипотеке" законодательне ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателями. В роли залогодателямогут выступать и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, и всякоедругое лицо, в том числе и не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).Данное положение в общих чертах соответствует смыслу ст. 335 ГК РФ«Залогодатель».
3. Предметипотеки
Законочень твердо оговаривает одно из главных условий ипотеки как залога всякогонедвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипотека, остается узалогодателя в его владении и пользовании[1]. Это правило также корреспондирует с абз. 2п. 1 ст. 338 ГК РФ. Между тем в ГК РФ имеется оговорка относительно движимогоимущества: «заложенные товары в обороте не передаютсязалогодержателю».
Следует обратить внимание ещена один важный момент, вытекающий вновь из абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона. Речьпойдет о словах: «владение» и «пользование». Залогодатель,отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником,поскольку из так называемой триады собственности: владение, пользование ираспоряжение[2] выпадает право распоряжаться имуществом.Обэтом необходимо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру,но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог (движимое инедвижимое), имеет ограниченное (усеченное) право на это имущество. Однако изалогодержатель, оставивший у себя на время предмет залога, и третье лицо такжеимеют ограниченные права на заложенное имущество. Эти лица владеют (причемвременно) предметом залога и могут пользоваться им, но не вправе распоряжатьсязаложенным имуществом.
Как видим, нормы Закона«Об ипотеке» дублируют правовые нормы о залоговых правоотношенияхГражданского кодекса. Закона «О залоге». О соотношении положенийЗакона с общими правилами о залоге в Законе «Об ипотеке» сказаноследующее: к залогу недвижимого имущества, возникающему на основаниифедерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств,соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора обипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Общие правила о залоге, содержащиесяв Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям подоговору об ипотеке в случаях, когда указанным кодексом или Федеральнымзаконом «Об ипотеке» не установлены иные правила.
Залог земельных участков,предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества можетвозникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральнымизаконами[3].
Ипотека может бытьустановлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договорузайма или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного накупле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное непредусмотрено федеральным законом.
В силу Закона «Обухгалтерском учете», а также согласно абз. 2 ст. 2 Закона "Обипотеке" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскомуучету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, впорядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерскомучете.
Как и залог движимогоимущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга покредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностьюлибо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная вобеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условиемвыплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу)причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Кроме того, если договором непредусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм,причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки(штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащегоисполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужимиденежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательствомлибо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов,вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещениерасходов по реализации заложенного имущества (данное положение корреспондируетсо ст. 337 ГК РФ).
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в томобъеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества,если договором не предусмотрено иное.
Вместе с тем в правилахоб обеспеченииобязательств ипотекой законодателем предусмотрено исключение. Например,если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требованийзалогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника передзалогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченнымиипотекой, за исключением требований, основанных на:
— возмещении судебных издержек и иных расходов,вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
— возмещениирасходов по реализации заложенного имущества[4].
Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества,в ГК РФ, а также в Законе «О залоге» законодатель используетдиспозитивную норму: если иное не предусмотрено в договоре. Этоподтверждает стремление законодателя не только упростить взаимоотношенияучастников ипотеки, но и в полной мере обеспечить демократичный принцип договорногоправа России — свободу граждан и юридических лиц при заключениидоговора[5].
Закон "Обипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также идругие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях, когдазалогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силунеобходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору,вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашениезадолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам иликоммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходовобеспечивается за счет заложенного имущества.
Другой немаловажный вопрос,какое имущество может быть предметом ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ ист. 5 Закона "Об ипотеке" предметом ипотеки могут бытьземельные участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона), предприятия,здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домови квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные иморские суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом вся недвижимость,непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюденииправил, предусмотренных ст. 69 «Ипотека предприятий, зданий или сооруженийс земельным участком, на котором они находятся» Закона «Обипотеке».
Следует иметь в виду, что всоответствии с п. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке" вещь, являющаясяпредметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единоецелое, если иное не предусмотрено договором[6]. Между тем часть имущества, раздел которогов натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не можетбыть самостоятельным предметом ипотеки.
Правила об ипотекенедвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора подоговору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное неустановлено Законом и не противоречит существу арендных отношений.[7]
Законом допускается ипотекаимущества, принадлежащего, залогодателю как на праве собственности, так и направе хозяйственного ведения.
По общему правилу ипотекаимущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Закономне может быть обращено взыскание, не допускается, равно как и ипотекаимущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядкепредусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Еслипредметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуетсясогласие, или разрешение, другого лица или органа, такое же согласие, илиразрешение, необходимо для ипотеки этого имущества.
Решение о залоге недвижимогоимущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного направе хозяйственного ведения, принимается Правительством Российской Федерацииили правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации[8].
Как уже отмечалось, предметомипотекиможет быть право аренды, но только с согласия арендодателя, еслиЗаконом или договором аренды не предусмотрено иное[9].
В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона«Об ипотеке» залог недвижимого имущества не является основанием дляосвобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, отвыполненияим условий, на которых оно участвовало в инвестиционном(коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизацииимущества, являющегося предметом данного залога.
Согласно правилам Семейного кодексаРФ, Кодекса о браке и семье в РСФСР, а также правилам ГК РФ[10] допускается ипотекаимущества, находящегося в общей собственности либо в общей долевойсобственности.
4. Содержание,заключение, нотариальное удостоверение договора об ипотеке
О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8Закона "Об ипотеке" говорится, что договор об ипотекезаключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РоссийскойФедерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона«Об ипотеке».
Столькраткая информация о заключении договора означает следующее. Во-первых.Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора.Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках,предусмотренных главой 9 ГК РФ[11]. В-третьих. К ипотеке, возникшей издоговора, применяются общие положения об обязательствах[12], если иное непредусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров,содержащимися в первой и второй части ГК РФ[13]. В-четвертых. Если договор ипотеки нерегулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы Закона «Обипотеке».
Втекст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его оценке,существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования,места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметомипотеки, достаточное для идентификации этого имущества.
Вдоговоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество,являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшегоэто право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащеезалогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено вдоговоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки,одновременно следует указать срок аренды[14].
Оценкапредмета ипотеки производится в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается вдоговоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельныйучасток, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона«Об ипотеке».
Приипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется всоответствии с требованиями, установленными Законом «Об ипотеке», илив определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручитьоценку предмета ипотекинезависимой профессиональной организации[15].
Обязательство,обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указаниемего суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда этообязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороныэтого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемогоипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотекедолжны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когдаобеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, вдоговоре об ипотеке должны быть указаны, сроки (периодичность) соответствующихплатежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры[16].
Важнообратить внимание, что согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Обипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обязательнойгосударственной регистрации. Причем нотариально удостоверен и зарегистрированв качестве договора об ипотеке может быть только договор, содержащий все обязательныедля договора об ипотеке данные. Несоблюдение правил о нотариальномудостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет егонедействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях.
Напрактике пришлось столкнуться с тем, что договоре об ипотеке должны бытьуказаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации,зарегистрировавшего это право[17]. В силу этого, заключение договора обипотеке и последующее его нотариальное удостоверение возможно только послегосударственной регистрации права собственности и иных вещных прав на предметипотеки.
Договороб ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента егогосударственной регистрации[18].
Вп. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипотеке вкредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, вотношении формы и государственной регистрации этого договора должны бытьсоблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Чтоподразумевается под словосочетанием «включение соглашения об ипотеке вкредитный или иной договор»? Поясню на примере. Допустим, сторонысоставили основной Договор займа денежных средств. Затем заимодавец и заемщикрешили, что заем следует «подкрепить» ипотекой, т. е. залогомопределенной недвижимости. В подтверждение безусловного факта возврата займазаемщик намеревается заложить свою недвижимость, например двухэтажное помещение(офис). В этом случае стороны, как правило, составляют так называемоедополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к ужедействующему договору займа. Вот это приложение, именуемое на практике чащевсегокак дополнительное соглашение, также подлежит нотариальномуудостоверению и государственной регистрации. В противном случае оно ничтожно.
Если в договоре об ипотекеуказано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона "Обипотеке" она удостоверяются закладной, то вместе с договором нотариусупредоставляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона«Об ипотеке» делает на закладной отметку о времени и местенотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатьюлисты закладной[19].
Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке)на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, аесли обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,- с моментавозникновения этого обязательства.
Имущество, заложенное подоговору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновенияправа залога[20].
При заключении договора обипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателяобо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правахтретьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования,аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателюправо требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательствалибо изменения условий договора об ипотеке[21].
5.Государственная регистрация ипотеки
5.1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистрации (далеегосрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области – Костромскимобластным регистрационным центром) в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(далее ФЗ «О госрегистрации»). Шла речь и о том, что порядок госрегистрации несоответствует некоторым положениям ФЗ «О госрегистрации». Чтобыобосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо:
а) дать краткуюхарактеристику отдельным положениям ФЗ «О госрегистрации»;
б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренныйЗаконом «Об ипотеке» и ФЗ «О госрегистрации».
Как известно, в соответствии с Законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным федеральныморганом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
Деятельность по госрегистрации недвижимостиприобретает исключительную важность не только в плане защиты прав и законныхинтересов граждан, но и в вопросах налогообложения. После вступления Закона«О госрегистрации» в силу был создан Единый государственный реестрправ на недвижимое имущество и сделок с ним.
До вступления в силу ФЗ«О госрегистрации» государственную регистрацию недвижимости (и сделокс ней) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты и фонды управления,имуществом, которые входили в состав Российского фонда федерального имущества.Министерства государственного имущества Российской Федерации, Государственногокомитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству,Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительнойполитике.
Такой «порядок»приводил к ведомственному нормотворчеству, установлению многочисленных,зачастую противоречивых, правил регистрации. Не было единого органа,осуществляющего контроль за государственной политикой в области регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это порождало произволотдельных чиновников-регистраторов, запутывало единую сеть госрегистрации исоздавало благодатную почву для роста экономических преступлений в сференедвижимости.
ФЗ«О госрегистрации», Закон «Об ипотеке» должны способствоватьстабилизации положения в области купли-продажи, залога, аренды и других сделокс недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского оборота ксовершению этих видов сделок.
Структура ФЗ РФ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 21 июля 1997 года довольно проста: шесть глав включают 33 статьи. В то жевремя Федеральный Закон «Об ипотеке» насчитывает 79 статей,объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV) посвященагосрегистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абзацыи части.
Если нормы ФЗ «Огосрегистрации» и нормы Закона «Об ипотеке», регулирующиевопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней — в первом случае, ипотеки- во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм о госрегистрацииипотеки чуть меньше объема правовых норм, предусматривающих порядокгосрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это свидетельствует о том, чтонормы ФЗ «О госрегистрации» регулируют не все вопросы по сделкам,связанным с госрегистрацией ипотеки. Кроме того, специфика и режимгосрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие положения, предусмотренныеФЗ «О госрегистрации».
Гражданский кодекс РоссийскойФедерации изменил отношение участников гражданского оборота к государственнойрегистрации сделок. С принятием ГК РФ госрегистрация стала носитьсамостоятельный, правообразующий характер.
В госрегистрации недвижимостизаинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок,поскольку благодаря статусу института госрегистрации стало возможноосуществлять государственный контроль за законностью совершения сделок.
Государственная регистрация — особый юридический акт, которым государство признает и подтверждаетвозникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав нанедвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусмотрено осуществление регистрации путем введения Единогогосударственного реестра прав. Функции по проведению государственнойрегистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции. Применительнок совершению сделок государственная регистрация приобрела такое жесамостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с недвижимостью,требующих предварительного нотариального удостоверения, обозначензаконодательством.
Гражданский кодекс РоссийскойФедерации предусматривает порядок нотариального удостоверения сделок,предметом которых служит залог недвижимости — ипотека[22], сделок, связанных суступкой права требования[23], и сделок по договору ренты. В последнемслучае имеется в виду договор, по которому одна сторона (получатель ренты)передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, аплательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодическивыплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы илипредоставления средств на его содержание в иной форме[24].
5. 2. В соответствии с п. 2ст. 20 Закона «Об ипотеке» для государственной регистрации ипотекидолжны быть представлены:
— нотариальноудостоверенный договор об ипотеке и его копия;
— документы, названные в договоре об ипотеке в качествеприложения;
— доказательствауплаты регистрационного сбора;
— документ,подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. *См.Приложение.
Госрегистрация ипотеки осуществляется по местунахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявлениязалогодателя[25]. Как видим, важно фактическоеместонахождение недвижимости, а не юридический адрес правообладателя и даже неего фактическое местонахождение (офис юридического лица).
В том случае, если права залогодержателяудостоверяются закладной, то для госрегистрации договора об ипотекедополнительно необходимо представить:
— закладную;
— документы,названные в закладной в качестве приложений, и их копии[26].
5.3. В костромском областном регистрационном центре государственная регистрацияипотеки осуществляется на основании Инструкции о порядке регистрации договоровоб ипотеке (залоге недвижимого имущества), разработанной автором этой работы.*См. Приложение.
Ипотекадолжна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлениянеобходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной ответственностью прирегистрации ипотеки автором настоящей работы был подготовлен и утвержденГлавным государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок сним Костромской области приказ, устанавливающий минимальный срок, а такжедругие особые условия регистрации. *См. Приложение. Государственнаярегистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи обипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
День совершения регистрационной записи об ипотеке вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество считается датойгосударственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются вочередности, которая определяется на основании дат поступления всехнеобходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Длятретьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации.
Вопрос о государственной регистрации недвижимости,ипотеки, других сделок имеет чрезвычайно важное значение. И вот почему.
Приотчуждении имущества (вещи), требующей государственной регистрации,приобретатель становится ее собственником только с момента, когда регистрациябудет произведена. С указанного момента у собственника возникает право владеть,пользоваться и распоряжаться вещью; собственник приобретает возможностьсовершать сделки по отчуждению соответствующего имущества; на собственникавозлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества[27]; собственник несет рискслучайной гибели имущества или случайного повреждения[28].
Всоответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные здание, сооружение, атакже иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.
Государственнаярегистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательнойдавности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество угражданина или юридического лица, которые, не будучи собственникомнедвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владеликак своимсобственным на протяжении 15 лет[29].
Вопросо государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется ГК РФособенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат различныедоговоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст.558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооруженийгражданами на срок более одного года, а юридическими лицами — независимо отсрока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), передачинедвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческойконцессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом предусмотрена такжегосрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).
Статья131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает основания сделать вывод,что обязательность государственной регистрации распространяется и на любыедругие договоры, предметом которых является недвижимость.
Согласноп. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной государственнойрегистрации, признается заключенным, а значит, порождает соответствующие праваи обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное непредусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Закон«Об ипотеке» детально регламентирует правила осуществлениягосрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок исправления(изменения, дополнения), а также погашения регистрационной записи, вопросыотказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственностьрегистратора, регистрирующего сделку.
Пункт 1 ст. 4 ФЗ «О госрегистрации» гласит,что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещныеправа на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением правна воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имуществогосударственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, втом числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также правана недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформленыпосле введения в действие ФЗ «О госрегистрации».
Каквидим, ФЗ «О госрегистрации» содержит только общее правило онеобходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон «Об ипотеке»детально регламентирует порядок совершения регистрационной записи об ипотеке,удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений, дополнений врегистрационную запись и т. д.
Согласно абз. 2п. 1 ст. 2 ФЗ «О госрегистрации»государственная регистрацияявляется единственным доказательством существования зарегистрированного права.При этомзарегистрированное право на недвижимое имущество может бытьоспорено только в судебном порядке.
Государственнаярегистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации поустановленной Федеральным законом «О госрегистрации» системе записейо правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единыйгосударственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав являетсядень внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Государственнаярегистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества впределах регистрационного округа[30].
Всеэти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки.Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальномзалогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.* См.Приложение. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателяудостоверяются закладной, об этом также указывается в регистрационной записи обипотеке. Перечисленные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке наосновании договора об ипотеке.
Помимо внесениярегистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество, ипотека удостоверяется путем надписи на договоре обипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку,дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым оназарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляютсяпечатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22Закона «Об ипотеке»).* См. Приложение.
Следует заметить, что Единыйгосударственный реестр прав и дела правоустанавливающих документов являютсявечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов илиихчастей не допускаются[31].
Если договор об ипотекепредусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственнуюрегистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие вней сведений, предусмотренных в п. 2 ст. 22 Закона «Об ипотеке», иуказания о дате ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписьюдолжностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).
Когда выдается новаязакладная, то приее регистрации указывается также дата выдачизакладной (на дубликате закладной — дата выдачи дубликата), которые должны бытьзаверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа,зарегистрировавшего ипотеку.
Закон «Об ипотеке»не регламентирует порядка представления документов на госрегистрацию и неустанавливает требований, предъявляемых к ним. В этом случае следуетруководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ «О госрегистрации».
5. 4. Если инициатива вгосрегистрации ипотеки исходит, как правило, от залогодателя[32], то по общему правилугосударственная регистрация прав проводится на основании заявленияправообладателя, стороны (сторон) договора * (См. Приложение) илиуполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образомоформленной доверенности. В случае если права возникают на основании актагосударственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление огосударственной регистрации права подается лицом, в отношении которогоприняты указанные акты[33].
В случае если права возникаютна основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (иэто удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявлениео государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). Какбыть в том случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государственнойрегистрации? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ «Огосрегистрации», где говорится, что при уклонении одной из сторон отгосударственной регистрации прав переход права собственности регулируется наосновании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки,возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несетуклоняющаяся сторона.
На практике может случитсятак, что одна сторона готова нотариально удостоверить сделку, а втораяуклоняется от нотариального удостоверения. Как быть в такой ситуациидобросовестному участнику сделки? М.И. Брагинский, автор книги«Комментарий к Закону РФ „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“ [34] пишет, что Гражданский кодекс допускаетслучаи »исцеления" сделки, которая вопреки требованиям законаили достигнутого сторонами соглашения не была удостоверена у нотариусавследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. На основаниип. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд с требованием опризнании сделки действительной. Но воспользоваться этим правом можно только вслучае, если сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны,которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда заменяетнотариальное удостоверение и при соблюдении других требований позволяетосуществить соответствующую регистрацию.
5.5. К заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены документы, необходимыедля ее проведения. К сожалению, ни ГК, ни Закон «Об ипотеке» неустанавливают правил представления документов для регистрации. Лишь ст. 18 ФЗ«О госрегистрации» предусматривает общие сведения о порядке ихпредставления.
Так,тексты документов, направляемых на государственную регистрацию прав, должныбыть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, суказанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адресаих мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему нагосударственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки,зачеркнутые слова и иные, не оговоренные, исправления, а также документы,исполненные карандашом, и документы с серьезными повреждениями, не позволяющимиоднозначно истолковать их содержание.
Посколькузалог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса о земельномучастке, на котором находится недвижимость, то обязательным приложением кдокументам, необходимым для государственной регистрации прав, являются планземельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указаниемего кадастрового номера. *См. Приложение. Проверка юридической силыпредставленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающихдокументов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав[35].
План земельного участкадолжен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровыхработ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учетаобъектов недвижимого имущества.
Требования к документам,устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемым на государственнуюрегистрацию прав, должны соответствовать нормам, установленным законодательствомРоссийской Федерации. Указанные документы должны содержать описание недвижимогоимущества и вид регистрируемого права. В установленных законодательствомслучаях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скрепленыпечатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательствомдолжностных лиц.
Следует иметь в виду, что все документы, необходимыедля государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах,один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органовгосударственной власти и актов органов местного самоуправления). Подлинникипосле государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю[36]. В соответствии с Законом«Об ипотеке» орган, осуществивший государственную регистрациюипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке и копию закладной сприложениями, если договор предусматривает выдачу закладной (п. 4 ст. 22).
5. 6. Вместе с заявлением о государственнойрегистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляетсядокумент об уплате сбора за проведение регистрации. Кроме того, физическое лицопредъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридическоголица — учредительные документы юридического лица, а также документ,удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочиядействовать от имени данного юридического лица[37]. Данная правовая норма корреспондирует сост. 24 Закона «Об ипотеке», где говорится, что расходы по уплатесборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополненийв регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, еслисоглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.
Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залогенедвижимости»» Завидов Б. Д. и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплатырегистрационного сбора и его размер регулируются ФЗ «О государственнойпошлине»». Данное суждение заставляет автора усомниться в их компетенции внастоящем вопросе.
Порядок внесения и размеры платы за государственнуюрегистрацию установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платыза государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».*См. Приложение.
Когда все документы сданы и от регистратора непоступило никаких замечаний, то проведенная государственная регистрациявозникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяетсясвидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственнаярегистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальнойрегистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Формасвидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единогогосударственного реестра прав (ст. 14 ФЗ «О госрегистрации»). *См.Приложение.
5. 7. Во всяком документеможет быть допущена техническая ошибка, которую предстоит исправлять. Порядокисправления технических ошибок предусматривается всеми процессуальнымикодексами России: УПК, ГПК и АПК. Статья 139 АПК РФ, например, называется:«Разъяснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметическихошибок».
Вп. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических ошибок врегистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявлениязалогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенномисправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущербтретьим лицам или нарушить их законные интересы.
В соответствии с ФЗ «Огосрегистрации» технические ошибки в записях, допущенные пригосударственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок порешению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любогозаинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такойже срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию обисправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной пригосударственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет основанийполагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законныеинтересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались насоответствующие регистрационные записи[38].
В Законе «Обипотеке» ничего не сказано о том, какие действия может предпринятьправообладатель, если в результате технической ошибки при госрегистрацииипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. Вэтом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21 ФЗ «Огосрегистрации». Если существуют основания полагать, что исправлениетехнической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересыправообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующиерегистрационные записи, — говорится в п. 2 данной статьи — такое исправлениепроизводится по решению суда, арбитражного суда.
Правоприменителю следуетиметь в виду, что судебная защита гражданских прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ,способы защиты гражданских прав он выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГКРФ. Кроме того, можно применить положения статей 13-16 ГК РФ.
Закон «Об ипотеке»регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись обипотеке. Изменения и дополнения вносятся на основании соглашения междузалогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договораоб ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.
Изменения и дополнениярегистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателяудостоверены закладной. Исключение составляет случай, когда изменение размераобеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иногодоговора и обеспеченных по данному договору об ипотеке увеличивается илиуменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такойситуации изменение (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже еслиправа залогодержателя и удостоверены закладной.
Подчеркну, что ФЗ «Огосрегистрации» не содержит каких-либо норм, допускающих соглашениемежду участниками госрегистрацииобизменении (дополнении)регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как Закон «Обипотеке» предусматривает довольно демократичную норму, в соответствии скоторой регистрационная запись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашениемсторон. Что представляет собой данное соглашение?
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорампризнается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении илипрекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений(дополнений) в регистрационную запись осуществляется на основании договора.
5. 8. Порядок погашениярегистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом«Об ипотеке», но и п. 4 ст. 29 ФЗ «О госрегистрации», гдеговорится, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основаниизаявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов обисполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решениясуда, арбитражного суда или третейского суда. *См. Приложение.
В редакции ст. 25.Закона«Обипотеке» данная норма выглядит следующим образом: «Регистрационнаязапись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельцазакладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо наосновании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращенииипотеки.
При погашениирегистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладнаяаннулируется в порядке, установленном Федеральным законом „Обипотеке“. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по нейлицу по его требованию».
Каквидим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ «О госрегистрации») регистрационнаязапись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а вовтором — на основании заявления законного владельца закладной, совместногозаявления залогодателя и залогодержателя, не считая решения судов[39].
Следовательно,круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационнойзаписи об ипотеке, гораздо шире в Законе «Об ипотеке», нежели в ФЗ«О госрегистрации». Как быть? В этом случае следует, видимо, руководствоваться нормами Закона «Об ипотеке», поскольку в п. 5 ст.29 ФЗ, «О госрегистрации» содержится оговорка, согласно которойособенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться такжезаконом об ипотеке.
5. 9. В п. 1 ст.21 Закона «Об ипотеке» говорится, что в государственной регистрацииипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним». Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п. 1 ст. 20 ФЗ «Огосрегистрации», в соответствии с которой в государственной регистрацииправ может быть отказано в случаях, если:
а) право на объектнедвижимого имущества, о государственной регистрации которого проситзаявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав всоответствии с Федеральным законом «О госрегистрации»;
б) с заявлением огосударственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
в) документы, представленныена государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуюттребованиям действующего законодательства;
г) акт государственногооргана, или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав нанедвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания всоответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на моментиздания;
д) лицо, выдавшееправоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данныйобъект недвижимого имущества;
е) лицо, которое имеет права,ограниченные определенными условиями, составило документ безуказания этихусловий;
ж) правоустанавливающийдокумент об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии узаявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 20ФЗ «О госрегистрации» при принятии решения об отказе вгосударственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не болеепяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления,направляется сообщение о причине отказа. *См. Приложение. Копия указанногосообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ вгосударственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом всуд, арбитражный суд. *Поскольку в практике Костромского областногорегистрационного центра обжалованных отказов в регистрации ипотеки на моментнаписания работы не было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации правасобственности. Автору предстоит принять участие в судебном заседании по еерассмотрению.
Госрегистрация ипотеки можетбыть отложена не более чем на один месяц при:
— непредставлении в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию ипотеки, какого-либо из документов, указанных впунктах 2 и 3 ст. 20 Закона (такими документами являются нотариально удостоверенныйдоговор и его копия; приложения, указанные в договоре, доказательства уплатыпошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, внеобходимых случаях — закладная и приложения к ней);
— несоответствии договора об ипотеке, закладной иприложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательствомРоссийской Федерации;.
— необходимости проверки подлинности представленныхдокументов.
Принимая решение отложитьгосударственную регистрацию ипотеки (*См. Приложение), орган, осуществляющийрегистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранитьвыявленные несоответствия. При невыполнении требований регистрирующего органа вустановленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно бытьотказано.
Приналичии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметомипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрацияипотеки откладывается до разрешения спора судом.
Мотивированныйотказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателюв течение срока, установленного для ее государственной регистрации[40]. Такой срок равен одномумесяцу.
Необходимо отметить, чтоаналогичные нормы ФЗ «О госрегистрации» предусматривают несколькодругие, а порой и противоположные, формулировки относительно вопроса об отказев госрегистрации недвижимости, а также иные основания для отложения еегосрегистрации.
Если в Законе«Обипотеке» используются слова: «отложено», «откладывается»либо словосочетание: «решение об отложении», то в ст. 19 ФЗ «Огосрегистрации» говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п. 2ст. 21 Закона «Об ипотеке» предусматривается, что регистрацияипотеки может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ «Огосрегистрации» зафиксировано иное правило: "… в течение месяцарегистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительныхсведений". Согласитесь, что понятие «отложить» не тождественнотермину «приостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике,регистраторы в подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «Огосрегистрации».
Принаправлении представленных документов на подтверждение их подлинностиприостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц[41]. Однако здесьприводится оговорка: «не считая срок, указанный в п. 1 настоящейстатьи». Это означает, что срок, на который приостанавливаетсягосрегистрация прав, может составлять не один, а два месяца.
Вто же время, согласно ФЗ «О госрегистрации», данный срок может бытьувеличен до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, чтогосударственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на тримесяца на основании заявления в письменной форме правообладателя илиуполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленнойдоверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием дляприостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый длятакого приостановления. Кроме того, подача заявления о приостановлениигосударственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 1 ст.19 ФЗ «О госрегистрации». Срок, истекший до подачи указанногозаявления, не засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1; абз. 1пунктов 2 и 3 ст. 19 ФЗ «О госрегистрации» срок приостановления госрегистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним (включая ипотеку) может бытьравен пяти месяцам (!), что, естественно, не устраивает ниправообладателя, ни другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а темболее залогодателя как должника.
Парадоксально, но факт — законодатель увеличивает срок приостановления госрегистрации.прав, словноперестраховывается, придерживаясь чеховской формулы: «Кабы чего невышло». Содержащееся в абз. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ «О госрегистрации»указание о том, что регистратор прав обязан в письменной форме уведомитьзаявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленныхправ и об основаниях такого решения, не улучшает положение заявителя. Крометого, если не будут устранены причины, препятствующие государственнойрегистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственнойрегистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учетадокументов (абз. З.п. 2 ст. 19 ФЗ «О госрегистрации»).
Всоответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ «О госрегистрации» и в порядке, установленномзаконодательством, государственная регистрация прав может быть приостановленана основании определения или решения суда. Приостановление государственнойрегистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единыйгосударственный реестр прав.
5. 10. На основании нормКонституции РФ о равенстве всех форм собственности (п. 2 ст. 8), а такжеположений Гражданского кодекса о признании равенства участников гражданскогооборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ) Закон «Об ипотеке» предусматривает, чтоорган, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку и приэтом допустил нарушения, обязан возместить заинтересованному лицу причиненныесвоими незаконными действиями (бездействием) убытки. В ст. 28 Законаприводится перечень возможных нарушений регистратора, к которым в том числеотносятся:
— необоснованный отказ в государственной регистрацииипотеки;
— необоснованный отказ во внесении исправлений врегистрационную запись;
— задержка в государственной регистрации ипотеки сверхустановленного срока;
— государственная регистрация ипотеки с нарушениемтребований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержаниюрегистрационной записи, или с иными ошибками;
— несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона «Обипотеке»;
— уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);
— неправомерное погашение регистрационной записи;
— необоснованный отказ в совершении действий,предусмотренных ст. 26 Закона «Об ипотеке».
Возникает вопрос, считать лиэтот перечень нарушений исчерпывающим? Теоретически субъект гражданскогооборота (при надлежащем его поведении) не может нести повышеннуюответственность за те правонарушения, которые не указаны в законодательном илиином правовом акте. Практически же субъект гражданского оборота, в нашем случаерегистратор, должен нести гражданско-правовую ответственность и за нарушение,которое не указано в перечне ст. 28 Закона, но является таковым. Если учесть,что практически всегда ответственность государственного органа ограничена посравнению с ответственностью предпринимателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГКРФ), то имеются все основания полагать, что приведенный в ст. 28 Закона переченьнарушений прав регистратора является исчерпывающим.
Об ответственностирегистратора при госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимговорится в ст. 31 ФЗ «О госрегистрации», согласно которойучреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ «Огосрегистрации» несет ответственность за своевременность и точностьзаписей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Единомгосударственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации оправах на недвижимое имущество и сделках с ним. Ответственность за точностьданных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имуществанесут организации по учету соответствующих объектов.
Лица,виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации оправах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных вустановленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенныйв связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации.
5.11. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующегооргана от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальномузалогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотекеисправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушениемустановленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ восуществлении прав, предусмотренных ст. 26 Федерального закона «Обипотеке», а также иные действия органа, осуществляющегогосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующиефедеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд,арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством РоссийскойФедерации [42].
Нетрудно заметить, чтоположения данной статьи дублируют нормы, предусмотренные: |
1)ст. 11 ГК — «Судебнаязащита гражданских прав»;
2) ст. 12 ГК — «Способы защиты гражданскихправ»;
3) ст. 13 ГК — «Признание недействительным актагосударственного органа или органа местного самоуправления»;
4) ст. 16 ГК — «Возмещение убытков, причиненныхгосударственными органами и органами местного самоуправления».
Кроме того, ст. 27 Закона«Об ипотеке» корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ «Огосрегистрации», где говорится, что отказ в государственной регистрацииправ либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрациимогут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3 ст.20 ФЗ «О госрегистрации», предусматривающим, что отказ вгосударственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом всуд, арбитражный суд. В то же время формулировка«а также иные действияоргана», содержащаяся в ст. 27 «Об ипотеке», допускаетрасширительное толкование противоправных действий регистратора погосрегистрации ипотеки. И в этом плане ценность ст. 27 Закона «Обипотеке» имеет для заявителя предопределяющее значение.
6. ЗаключениеВсекритические замечания относительно отдельных положений законов, регулирующихотношения, связанные с ипотекой представляют личную точку зрения автора.
Разумеется, некоторыенедостатки законодательства обусловлены рядом субъективных и объективныхпричин.
Отдельные недоработкизаконодателя обусловлены наличием компромиссов партий, блоков и различныхполитических течений в Государственной Думе, да и в самом Федеральномсобрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся состав Правительства России,столкновение интересов различных ветвей власти; противостояние президентскойвласти — власти Правительства — все это никогда не способствовало плодотворной работезаконодателей. Законы, подготовка которых проходила в таких условиях, обреченна противоречивость отдельных его положений, относительно низкий уровеньзаконодательной техники и невысокую правовую культуру. По этим причинам,например, Законом «Об ипотеке» не регулируется процесс залогаземель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности,непоследовательно урегулированы процесс реализации закладной и порядок ееобращения.
Следует отметить также, чтоЗакон «О залоге» в части регулирования ипотеки в корне устарел.
С принятием Земельногокодекса, а также с развитием залогового права (в рамках ГК РФ и гражданскогозаконодательства) потребуется принятие других законов и нормативных актов.Примером тому может служить проект закона «О государственном регулированиии особенностях ограничения земель сельскохозяйственного назначения»,который также коснется залоговых отношений.
Из собственной практики могупривести следующие наблюдения. Договоры об ипотеке до сих пор являются явлениемдостаточно редким и настоящий механизм госрегистрации отнюдь не способствуетувеличению их числа. Обосную:
· для заключения договора об ипотекенеобходимо предварительно зарегистрировать право отдельно на объектнедвижимости и земельный участок, на котором он расположен. За эти действия сюридического лица взимается плата в размере 25 ММРОТ за каждое;
· необходимо оплатить нотариальноеудостоверение. Не могу точно привести стоимость, однако, как известно,нотариусы берут определенные проценты от стоимости объекта (немалой);
· необходимо внести плату загосрегистрацию договора об ипотеке – как правило не менее 50 ММРОТ.
В результате залогодателю, которому в силу каких-либофинансовых затруднений необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, насегодняшний день приближающуюся к 10000 рублей.
Возможно это бремя немного облегчится свведением с 1 октября 1999 г. новой редакции Положения о порядке внесения платыза государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вразработке которого принял непосредственное участие автор этой работы.
И все же, несмотря нанедостатки законодательства в части регулирования ипотечных правоотношений, ихпоявление — важное событие в истории гражданского законодательства России.Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеченные слоинаселения, благо для физических лиц размер платы за госрегистрациюнезначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение процентных ставок поссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобретаемой квартиры) будет способствоватьпополнению государственной казны.
Появление«подинститута» закладной положительно скажется на оборачиваемостиденежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления иплатежа, но и средством обращения, что особенно важно в условиях финансовогокризиса в России. Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему.Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будетгарантировать банкам возврат обеспечения.
И, пожалуй, главное состоит втом, институт ипотеки в нынешней разбалансированной экономике России — это нетолько начало большой работы по совершенствованию залогового законодательства,но первый шаг к оздоровлению нашей экономики, улучшению гражданского оборота.
7.Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации от 30 ноября 1994 года N51-ФЗ. «Российская газета», N 238-239, 08.12.94.
2. Федеральный Закон РоссийскойФедерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ. «Экономика и жизнь». Еженедельник. 1998, № 31.
3. Федеральный законРоссийской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ. “Российская газета”от 6 марта 1997 года.
4. Закон Российской Федерации «Озалоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1. «Ведомости СНД и ВС РФ»,11.06.92, N 23, ст. 1239.
5. Основные положения о залогенедвижимого имущества — ипотеке, одобренные Распоряжением Правительства РФ N96-рз от 22 декабря 1993 года. «Российская газета», N 3, 06.01.94года.
6. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации. Часть 1. Москва, Инфра-М, 1998 г.
7. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Завидов Б. Д. Москва, «Издательство ПРИОР», 1999 год.
8. Комментарий к ФЗ РФ «Огосударственной регистрации прав на недвиджимое имущество и сделок с ним».Брагинский М. И., Москва, «Юриддом», «Юстицинформ», 1997 год.