Реферат: Правовой режим недвижимых вещей
Ю Р И Д И Ч Е С К И Й И Н С Т И ТУ Т М В Д Р О С С И И
ТУЛЬСКИЙФИЛЛИАЛ
КАФЕДРАГРАЖДАНСКО – ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИНК У Р С О В А Я Р А Б О Т АПо курсу Гражданское право
Тема № 21 “Гражданско — правовой режим недвижимого имущества”
Выполнил:
Курсант 2 гокурса
0-21 учебнойгруппы
рядовоймилиции
Гордеев Игорь Витальевич
Т У Л А –2 0 0 2
П Л А Н Введение1. Понятие ивиды недвижимого имущества
2. Понятиеправового режима недвижимого имущества
3. Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Заключение
Список используемойлитературы
Введение
В современном обществе очень часто употребляетсятермин недвижимость, но мало кто знает, что в действительности за нимскрывается. Часто недвижимость ассоциируется лишь, с какими–то постройками,квартирами, гаражами и на этом заканчивается. До недавнего времени, я тожеотносился к такой категории лиц, и выбор этой темы обусловлен, прежде всего,желанием узнать как можно больше о таком виде имущества как недвижимость.
Итак, целью своей работы я ставлю:
Во–первых, узнать, чтоскрывается за термином недвижимое имущество[1]и каковы его признаки;
Во-вторых, выяснить, какие виды имущества входят впонятие недвижимого имущества;
В-третьих, уяснить, гражданско-правовой режимнедвижимого имущества и его особенности;
В-четвёртых, установить, как совершаются сделки снедвижимостью, и чем они должны сопровождаться.
Актуальность же темы заключается в том, чтонедвижимое имущество играет далеко не последнюю роль в жизни современногообщества (да и не только современного, особенности этого вида имуществавыделялись ещё законом XII таблиц в древнем Риме),поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какие правовые действия в отношении неё возможно и необходимосовершать.
1. Понятиеи виды недвижимого имущества
По ГКРФ[2]все вещи делятся на два вида: движимыеи недвижимые. Согласно ст. 130 ГКРФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочносвязанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания сооружения.
К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты[3].” Также, согласно 2 абзацачасти 1 статьи 132 ГКРФ: ”предприятие в целом как имущественныйкомплекс признаётся недвижимостью[4].”
Такоеопределение недвижимого имущества дано в кодексе.
Вот, что говорит онедвижимости профессор Витрянский: “Исходяиз закона (ГКРФ), основными признакаминедвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых,невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущербаего назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектамнедвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки,участки недр и водные объекты, которые названы в ГКРФ и являютсясамостоятельными основными объектами недвижимости[5].”
Итак исходя изст. 130 ГКРФ объектами недвижимости законодатель называет: земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты, Леса и другие многолетние насаждения, здания и сооружения,воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Такжеисходя из ст. 132 ГКРФ недвижимым имуществом признаётся “предприятие в целом как имущественный комплекс[6].”
Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иныевиды вещей. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24декабря 1992 в ст.1 перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью вжилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома,приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним цикломразвития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.
Также исходя из федерального закона “О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г.к недвижимым вещам относится кондоминиум, это понятие определяется в законе как“единый комплекс недвижимого имущества, включающийземельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание,иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилыхили иных целей (помещения)[7]...”
Приступим кхарактеристике каждого вида в отдельности.
Земельные участки. Профессор Витрянскийотмечает: “Земельныеучастки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которыхзаконодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественномобороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГКРФ,согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться илипереходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ихоборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжениивсех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборотвводились отдельные категории земельных участков.[8]”
Пожалуй, этообусловлено исторически, вопрос о земле всегда был “больным” для России. Ведь до недавнеговремени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи (я имею ввидусоветские времена).
“Указом Президента РоссийскойФедерации от 25 марта 1992 г. No. 301 «О продаже земельных участковгражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальныхпредприятий»[9]гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизациигосударственных и муниципальных предприятий, а также при расширении идополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендойземельных участков приобретать их в собственность. Более того, Указом былопредусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и ихобъединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могутпродаваться им в собственность[10].”
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение вчастную собственность и на продажу земельных участков для ведения личногоподсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищногостроительства»[11]предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселкахи сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного идачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, атакже под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки.
Таким образом можноговорить о том что по действующему законодательству земля может передаваться всобственность, но только под определённые цели перечисленные в законе,указанном выше. В связи с этим необходимо упомянуть, что законодальным органамиготовится к принятию законопроэкт о земельной реформе, согласно которому землябудет передаваться в собственность субъектам гражданского права.
Как и земельные участки,самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленныеводные объекты. “Они являютсянедвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, чтосоставляют единое целое с земельным участком. В противном случае было быневозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственностина землю[12].”
“Особенность такого рода объектовсостоит в том, что в отношении них действует презумпция государственнойсобственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы,не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальныхобразований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанныеобъекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правовогорегулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласитьсяс О.М. Козырь, которая отмечает: “Посколькув России сохраняется исключительное право государственной собственности нанедра, а передача их в пользование осуществляется на основанииадминистративного акта — лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этоговида объектов представляется преждевременным[13].””
Таким образом мы видим,что по сути недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могуттолько передаваться в пользование, оставляя право собственности загосударством.
Такие объектынедвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимомуимуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения безнесоразмерного ущерба их назначению. Однако профессор Ветров отмечает “От договоров продажи указанныхобъектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав наземельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетниенасаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес«на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ опродаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договорызаключаются по правилам продажи движимого имущества[14].”
Здания и сооружения такжеявляются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи сземлей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба ихназначению.
Право собственности на здания, сооружения и другоевновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторыеспоры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительстванедвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательнойгосударственной регистрации объектов незавершенного строительства порождаетсомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что догосударственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считатьсянедвижимым[15].
Принятый федеральный закон “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. не изменил а лишь подтвердил приведённыевыше довыды.
“Например, по мнению О.М.Козырь, задача подобной информации — лишь обеспечить юридическую чистоту сделкис таким объектом, если объект для завершения его строительства должен бытьотчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законенетипичного для законодательного акта термина “необходимостьсовершения сделки”, ориентирующего на нестандартнуюситуацию. “Общим же правилом Закона о регистрации, — пишет О.М. Козырь, — остается регистрация права на вновь созданный объектнедвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания(п. 1 ст. 25).[16]”
Однако Указом Президента Российской Федерации от 16мая 1997 г. No. 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости вприобретении в собственность земельных участков под этими объектами[17].»предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительствавозможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявительпредставит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, правопользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества,разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенногостроительства.
Таким образом можно заключить, что приобретениеправа собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но толькопри соблюдении определённой прцедуры, и предоставлении надлежащих документов.
Что касаетсяпредприятия то ст. 22 вышеупомянутого закона “О государственнй регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок сним” говорит о том, что во – первых государственная регистрацияправ на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в составпредприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется вучреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во – вторых зарегистрированное правона предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесениязаписей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в составданного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахожденияобъекта. Отсюда вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте какединый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственностина каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственнойрегистрации.
Необходимо такжераскрыть такое понятие как движимая недвижимость.
Понятие этих вещейраскрывается в транспортных уставах и кодексах. Воздушное судно — этолетательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия своздухом отраженным от земной поверхности. Морское судно международного иливнутреннего плавания — это самоходное или несамоходное плавучее сооружение,предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям.Космический объект — это объект, запущенный в космос или доставленный нанебесное тело, либо сооруженный на небесном теле. Порядок регистрации воздушныхсудов определяется Воздушным кодексом. ст.32 — гражданские суда подлежатрегистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ.Морские суда регистрируются в порядке определенном гл.3 Кодекса торговогомореплавания. Суда внутреннего плавания регистрируются в соответствии со ст.26Устава внутреннего водного транспорта от 15 октября 1955.
Что же касаетсякондоминиума как объекта недвижимости то согласно п.2 ст. 23 Закона “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Государственнаярегистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращенияправа на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно являетсягосударственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевойсобственности на общее имущество. Указанный выше закон также ссылается на федеральный закон “О товариществах собственников жилья”.
2. Особенностигражданско – правового режима недвижимого имущества
Учитывая большое значениеобъектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а такжев гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Онзаключается в том, что право собственности, другие вещные права нанедвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат вобязательном порядке государственной регистрации в Едином государственномреестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: правособственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГКРФ), право оперативногоуправления (ст. 296 ГКРФ), право пожизненного наследуемого владения, правопостоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГКРФ), сервитуты (ст. 274-277ГКРФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом идругими законами[18].Необходимо также отметить, что “Важнойособенностью правового режима недвижимости является также установление в законеособого порядка оформления сделок с ней,[19]” об этом речь пойдёт втретьем вопросе моей работы.
Исходя из вышесказанного, а такжеиз анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации и другихнормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правовогорежима недвижимости:
1. Право собственности и иные вещныеправа на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход,прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации. (ст.131 ГК)
2. Обязательства, предметом которыхявляется недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождениянедвижимости (защита права на недвижимое имущество — иск подается по местунахождения недвижимости).
3. Установлен особый порядокприобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК).
4. Установлены более длительные срокиприобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК). В ст.349 ГКустановлен особый порядок обращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество.Ст.295 ГК устанавливает особый порядок распоряжения недвижимым имуществом,принадлежащим государственному или муниципальному предприятию.
5. Действуют специальные правиласовершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственнойрегистрации, также необходимо заключение письменного договора). Предусмотреназависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, напр., ст.340ГК.
Итак в итогеможно сказать что правовой режим недвижимого характеризуется усложнённымпорядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностьюобъектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодательнаделяет его особым правовым статусом.
3. Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Как отмечалось ранее: “Важной особенностью правового режима недвижимости является такжеустановление в законе особого порядка оформления сделок с ней.[20]” Согласно ст. 219 ГКРФ правособственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимоеимущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с моментатакой регистрации, следовательно для установления права собственности необходимюридический факт регистрации недвижимости. Государственное или муниципальноепредприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственноговедения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить вкачестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или инымспособом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальнымимуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно,кроме случаев, предусмотренных законом. Специальный правовой режим установлен вГКРФ при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее потребованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГКРФ).
Кроме того: “для правовогорегулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерносочетание частно — правового и публично — правового методов регулирования. Вотношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы,лесонасаждения и т.п.) общественный интерес выражается в необходимостисохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задачапубличного права — определить: допускаются ли соответствующие объектынедвижимости в имущественный оборот, требуется ли устанавливать какие-либоограничения в отношении использования отдельных категорий объектов вимущественном обороте, например в отношении субъектов прав на указанные объектыили сохранения целевого назначения использования объектов недвижимостиустановить санкции за нарушения требований законодательства, затрагивающиепубличные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборотаобъектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частно — правовыми нормами.[21]” Впрочем выше сказанное вытекает из самой сущностигражданского права.
Как было сказанно ранее, статья 131 ГКРФопределяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные правана недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативногоуправления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, правопостоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того- ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названныхправ.
Анализ указанной нормыправа при буквальном её толковании дает основание заключить, что: ”сделки с недвижимостью подлежат вовсех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначесвязана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав нанедвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164ГКРФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдениитребования о регистрации сделки возможны два вида последствий:
· Так, п. 1 ст. 165ГКРФ содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а вслучаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделкивлечет ее недействительность.
· Анализ статейКодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительностьсделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, алишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст.558 ГКРФ, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома иликвартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными смомента такой регистрации), либо непосредственно требует государственнойрегистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (вчастности, в ст. 574 ГКРФ в отношении договора дарения недвижимого имущества).[22]”
В обоих случаях не зарегистрированную вустановленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожнойкак не соответствующую требованиям закона. В то же время ст. 550 ГКРФустанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (заисключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формыбез государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателяотчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст.223 ГК).
Исходя из вышеизложенного, с учётом статей 131 и164 ГКРФ, можно говорить о том, что: ”зарегистрировандолжен быть и договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будетпроизойти только при регистрации права собственности покупателя наприобретаемую недвижимость — договор потребует регистрации какправоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности.До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическуюсилу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки,будут обеспечены возможностью судебной защиты[23].”
Орган,который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок сней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрациюпутем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершениемнадписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК);предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любомулицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав нанедвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеетправо обжаловать действие регистрирующего органа в суд[24].
Наосновании п. 6 ст. 131 ГКРФ порядок государственной регистрации и основанияотказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля1997 года.[25]
Всоответствии со ст. 2 этого Закона значение государственной регистрации прав нанедвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собойЮридический акт признания и подтверждения государством возникновения,ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество всоответствии с Гражданским кодексом РФ. Регистрация является единственнымдоказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированноеправо на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Такая регистрация проводится на всейтерритории России по установленной указанным Законом системе записей о правахна каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации правотносит на день внесения соответствующих записей в Единый государственныйреестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества впределах регистрационного округа.Отказ в государственной регистрации прав либоуклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд,арбитражный суд[26].
Обязательнойгосударственной регистрации подлежат права на недвижимость,правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действиепринятого Закона. Права на недвижимость, которые возникли до его вступления всилу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственнойрегистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится пожеланию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона вдействие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения)или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав наданный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Закономусловия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иноговещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки,доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.)[27].
Согласност. 7 закона — регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее,обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестреправ, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившемуудостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестрадолжна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права нанего, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошеннойинформации может быть обжалован в суд[28].
Законпрямо устанавливает круг лиц, которым могут быть предоставлены сведения осодержании правооустанавливающих документов. Так согласно ст. 7 закона — данныео содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях(обременениях), обобщенную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся унего объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объектнедвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке тольколицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим доверенность отправообладателя; руководителям органов местного самоуправления и органовгосударственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам иправоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектаминедвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или закону[29].Таким образом мы видим что круг лиц имеющих право на получение полнойинформации, находящейся в правоустанавливающих документах, ограничен.
Взаконе детально раскрываются положения об органах производящих регистрациюнедвижимого имущества: “Регистрация прав на недвижимостьбудет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа поместу нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданныхзаявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти,подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных изаявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающихгосударственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированныхправах.[30]”
Ст. 10 закона определяет, что: “Федеральным органом исполнительной властив системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним является минюст РФ[31]”;это определено постановлением правительства[32].Министерство юстиции осуществляет ряд полномочий указанных в ст. 10 закона и в соответствующихприказах Министра юстиции[33],и постановлениях Правительства РФ[34].
Сама жегосударственная регистрация прав на недвижимость проводится после: “приема документов, необходимых дляэтого и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации, проведенияправовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установленияотсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами наданный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановлениярегистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, арендыили иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличиигосударственной регистрации ранее возникших прав на нее в Единомгосударственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднеечем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов[35].”
Так, ст. 13 Закона устанавливает порядокрегистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
— прием документов,необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этогозакона; регистрация представленных документов;
— правовая экспертизапредставленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированнымина него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;
— при отсутствииуказанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ееприостановления — внесение записи в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество;
— совершениерегистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдачаудостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст. 14 Законаявляются особого вида свидетельства.
Далее по закону: ”Статьей 16 определен круг лиц,управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок вучреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа(правовые нормы этой статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Законане установлены особые правила регистрации).
Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2Закона, согласно которому термин «государственная регистрация прав»подразумевает и регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, чтоположения ст. 16 в равной мере применимы и при проведении регистрационнойпроцедуры в отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогичнорегулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентовот прохождения регистрационной процедуры[36].”
Такимобразом, регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имуществоудостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделокпосредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, вкотором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлениюправообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии унего доверенности.
“При возникновенииправ на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальномудостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороныдоговора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переходправа собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по искудругой стороны. Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя ине требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию сторонынотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторондоговора.[37]”
Извышесказанного следует, что право собственности всегда регистрируется позаявлению сторон, либо стороны сделки, даже если другая сторона в необходимыхслучаях уклоняется от подачи такого заявления.
Подобный вывод делает иРоманов О. В своей статьеон пишет: “ Государственная регистрацияпроизводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договоралибо представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленнуюдоверенность. Если право возникает на основании акта государственного органаили органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрацииправа подается лицом, в отношении которого принят такой акт. В случае, еслиправа возникают на основании договоров, не требующих нотариальногоудостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участниковсделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрацииправа на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенногопо требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторонсделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки,не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной пожеланию участников[38].”
Вопрос о том, кто вправеобратиться за регистрацией, если сделка, подлежащая регистрационномуоформлению, удостоверена нотариально в силу требования закона, законодательноне урегулирован.
“Следует, однако,оговориться, что законом «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» круг сделок, требующих соблюденияквалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратилисилу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшиетребование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550,560, 574 ГК (договоры продажи (а в силу ст. 567 — и мены недвижимого имущества)вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарениянедвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно огосударственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только длясвязанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584), атакже для договора залога недвижимого имущества (ст. 339). При этом Закон огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимприменительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядкерегистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимогоимущества начинается только по заявлению залогодателя после государственнойрегистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога.
Вместе с тем по смыслу п.2 ст. 163 ГК не исключается возможность того, что в других законодательныхактах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видовсделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации. Вданных случаях при отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следуетруководствоваться аналогией ст. 16 Закона “о государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним”, то есть по требованию любой изсторон такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки ивозникшего на ее основании права на недвижимость[39].”
Необходимо упомянуть отом, что по закону возможна государственная регистрация сделок с ещё несозданным объектом недвижимости, точнее возможна регистрация такого объектанедвижимости. Вот что об этом пишет профессор Романов: “Несомненно положительным является включение в Законправовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенностирегистрации прав на объект незавершенного строительства. Дело в том, что довступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали вудостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь на то,что предмет сделки (чаще всего квартира) не сдан в эксплуатацию, не прошелрегистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав на негоконкретному лицу сложно. При этом участникам сделки советовали заключатьдоговор без нотариального оформления, рассматривая объект незавершенногостроительства в качестве «совокупности строительных материалов».Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенного строительства какнедвижимое имущество и не принимали для регистрации права собственностидоговоры купли-продажи или дарения, не оформленные нотариально. Таким образом,заключить договор продажи незавершенной строительством недвижимости, минуясудебную процедуру, зачастую было невозможно.
Статья 25 Законаустанавливает, что в случае необходимости совершения с объектом незавершенногостроительства сделки право на указанный объект недвижимого имущества должнобыть предварительно зарегистрировано. Указанная статья содержит переченьдокументов, необходимых для первоначальной регистрации прав на объектнезавершенного строительства. Если для регистрации вновь создаваемых объектовнедвижимости требуется по общему правилу предъявление документов,подтверждающих факт их создания, то при регистрации прав на незавершенныестроительством объекты необходимы документы, подтверждающие право пользованияземельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленныхслучаях — проектносметная документация, а также документы, содержащие описаниеобъекта незавершенного строительства[40].” Таким образом, такаярегистрация возможна и это во многом облегчает деятельность строительныхкомпаний.
Необходимо так же сказать и о такой недвижимой “вещи”, как предприятие. Профессор романовговорит об этом следующее: ”Наиболеесложной для понимания представляется ст. 22 Закона, где определяютсяособенности регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указаннойстатьи предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимогоимущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, атакже сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то жевремя государственная регистрация прав на предприятие как имущественныйкомплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического лица.Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс являетсяоснованием для внесения в Единый государственный реестр записей о праве накаждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, вместе нахождения объекта. Буквально истолковать эту норму права можно так:право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где это предприятиезарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на себя вниманиепрежде всего то, что законодатель использовал термин «предприятие» вдвух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как имущественномкомплексе, то есть объекте гражданских прав, в другом — упоминая предприятие вкачестве юридического лица — субъекта гражданско-правовых отношений[41].” На основаниивышесказанного возникает ряд вопросов, таких как:
Во-первых, должна ли производиться перерегистрацияправ в другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности напредприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.
Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрацииправ в том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц(например, создание предприятия в результате совместной деятельности), местонахождения которых различно.
В-третьих,непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться правособственности на предприятие, принадлежащее государству.
Но ответы на эти вопросы не охватываются целью этой курсовой, поэтому яне буду говорить об этом.
Итак, “Основаниямидля регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения(обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: акты органовгосударственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции;договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о приватизации жилыхпомещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства оправе на наследство; вступившие в законную силу судебные решения и др.Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав,являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.
Планземельного участка, а также планы другого недвижимого имущества должны бытьудостоверены соответствующими органами. Документы, которые необходимы длягосударственной регистрации прав, представляются не менее чем в двухэкземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органоввласти и местного самоуправления)[42].”
Однимиз наиболее широко распространенных на практике основанием является договорпродажи недвижимости (ст. 549-558 ГКРФ). По этому договору продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,квартиру или другое недвижимое имущество.
Кстати,о земельном участке: “Что касаетсяземельных участков, то их правовой режим закреплен земельным законодательством,которое признает право частной собственности на них только за гражданами,ведущими крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство илиполучившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства, атакже за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки при приватизациигосударственных и муниципальных предприятий. Но сделки с земельными участкамимогут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот допускается земельнымзаконодательством (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ, ст. 13 Вводного закона кчасти второй ГК РФ от 26 января 1996 года)[43].”
ПостановлениемПравительства РФ от 30 мая 1993 года N 503 утвержден Порядок купли-продажигражданами Российской Федерации земельных участков, а Комитетом РФ по земельнымресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года — Типовой договор купли-продажи(купчая) земельного участка[44].
Считаюнеобходимым упомянуть, что в данное время готовится к принятию новыйзаконопроэкт о продаже земли.
Возвращаясь к договорупродажи недвижимости, необходимо упомянуть о форме такого договора. ПрофессорВитрянский отмечает: “ПоложенияГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора(п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная формасделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составлениядокумента, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающимисделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременносовершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами,установленными ГК РФ.
Применительноже к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила идопускает заключение договора не только путем составления одного документа,подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой,телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющейдостоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требованияже к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договордолжен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанногосторонами (ст. 550 ГК РФ)[45].” Помимо основных условий, здесьотмечается также выход на более современный уровень комуникации, мы видимвозможность заключения договора на расстоянии, что существенно облегчает подобныедействия.
По поводу предыдущейцитаты её автор делает такой вывод: “Таким образом, суть специального правила о форме договора продажинедвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о формедоговора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой «исключениеисключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодательвозвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст.160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости[46].“
Автор также пишет о том,что: “в отличие от общих правил,регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки,нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости,влечет его недействительность. При заключении договора продажи недвижимостиважное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. Втех случаях, когда в качестве продавцa по договору выступает не собственникнедвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость(унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение),значительно повышается риск возможного признания такого договоранедействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характерправомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом.
В частности,государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственноговедения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления — казенное предприятие (п. 1 ст. 297), не вправе продавать принадлежащее емунедвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требованиявлечет недействительность договора продажи недвижимости[47].”
Примером к сказанномуможет служить разъяснение, содержащееся в в п.7 постановления №8 ПленумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Согласноданному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлениемгосударственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного веденияили оперативного управления, следует учитывать установленные статьями 295 и 296ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за нимиимуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопрекиназванным ограничениям, являются недействительными как ничтожные[48].
Так же пофессорВитрянский отмечает следующее: ”Вопределенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получениясогласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащегогосударственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного веденияили оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажинедвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческихорганизаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, ацелевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ)[49].”
Таким образомнапрашивается вывод о том, что вообще заключать сделки с продавцами, необладающими полным объёмом прав опасно, и черевато последствиями признаниязделки недействительной.
Далеепрофессор Цибуленко отмечает: “Однойиз особенностей договора продажи недвижимости является придание существенногозначения таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторыедругие. В нем должны быть указаны данные, которые позволяют точно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числеданные, определяющие расположение его на земельном участке либо в составедругой недвижимости (ст. 554 ГКРФ). В отличие от других договоров онобязательно должен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГКРФ)[50].”
Профессор Витрянскийтакже говорит об этом: Существеннымиусловиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которыеназваны в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые длядоговоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлениюодной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предметвсякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов:во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца ипокупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата.
В тех случаях, когда продается здание, сооружениеили иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи сземлей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, ипродавец является собственником земельного участка, предмет договора включает всебя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемыепокупателю вместе с объектом недвижимости. По сравнению с общими положениями окупле — продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительноусловия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажинедвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенноустановить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, втом числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимостина соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии таких данныхв договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор продажи недвижимости — незаключенным. Какуже отмечалось, недвижимость — это прежде всего земельные участки и то, чтонеразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли — продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельномучастке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельногоучастка. И напротив, если продается земельный участок, изменяютсяправоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекссодержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553).Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачейему права собственности на указанные объекты получает права и на ту частьземельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавецнедвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случаепередаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором(право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствуетусловие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становитсясобственником той части земельного участка, которая занята проданной емунедвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости,находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правесобственности, покупатель недвижимости получает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавецнедвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором междупродавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользованияземельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участкенедвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли. Такимобразом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которомуодновременно является собственником земельного участка, о передаваемыхпокупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существеннымусловиям такого договора, определенным диспозитивной нормой.
При отсутствии в тексте договора («договоре — документе») соответствующего пункта договор тем не менее должен считатьсязаключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре(«договоре — правоотношении») в том виде, как оно определенодиспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавецнедвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах наземельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило оправах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости,определено императивной нормой и находится за рамками договора продажинедвижимости[51].” На основании чего можно сделать вывод о необходимостиусловия о предмете.
Также необходимо отметить, что: “Когдапредметом договора купли — продажи недвижимости, напротив, является земельныйучасток, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца,условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью,определяются договором купли — продажи. Если договор не содержит таких условий,продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частьюземельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для еепользования[52].”
Правилаопределения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласно которым приотсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должнооплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, в такихдоговорах не применяются. В случае отсутствия в договоре точно определенныхданных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о нихсчитаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК).
Указаннаяв договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включаетцену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участкаили права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555ГК)[53].
Какотмечалось ранее: “Переход правасобственности на недвижимость по рассматриваемому договору к покупателюподлежит государственной регистрации. Исполнение его до этого момента не можетслужить основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами.При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода правасобственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принятьрешение о такой регистрации (п.3 ст.551 ГК). В этом случае сделкарегистрируется на основании решения суда. Сторона, которая необоснованноуклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязанавозместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п.3 ст.551ГК)[54].”
“Существуетособенность и в исполнении этого договора: передача продавцом и принятиепокупателем предмета договора производится по передаточному акту или иномудокументу о передаче, которые должны быть подписаны сторонами; обязанность попередаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения еепокупателю и подписания сторонами соответствующего документа об этом; уклонениеодной из сторон от подписания названного выше документа рассматривается какотказ этой стороны от выполнения договора. В отличие от п. 1 ст. 475 ГК, еслипокупатель принял недвижимость, которая не соответствует условиям договора, втом числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаченедвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащееисполнение договора (ст. 556 ГК)[55].”
ПрофессорВитрянский отмечает так же: ”В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ,согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальнуювещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника ипередачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместотребования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредиторвправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно кдоговору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствийпередачи недвижимости ненадлежащего качества[56].”
Этиправила направлены на усиление защиты прав покупателя недвижимости.
Припередаче покупателю недвижимости, которая не соответствует условиям договора оее качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК, согласно которым покупательпо своему выбору имеет право потребовать от продавца: соразмерного уменьшенияпокупной цены; безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 475ГК).
Еслинарушения требований к качеству являются существенными (неустранимыми, требуютнесоразмерных расходов или затрат времени и т. п.), покупатель вправеотказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возвратауплаченной суммы. В таких случаях согласно ст. 557 ГК применяется правило оправе покупателя потребовать замены имущества ненадлежащего качества наимущество, соответствующее договору[57].
Об этомупоминал и Витрянский.
Припродаже недвижимости возникает вопрос о судьбе земельного участка, на которомона находится. В Кодексе данный вопрос решен следующим образом: при продаженедвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на неедолжны передаваться права на ту часть земельного участка, которая занятанедвижимостью и необходима для ее использования.
Еслипродавец является собственником земельного участка, покупателю передается правособственности на него либо предоставляется право аренды или предусмотренноедоговором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельногоучастка. Когда же в договоре продажи недвижимости не определено правопокупателя на передаваемый ему земельный участок, к нему переходит правособственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью инеобходима для ее использования (п. 2 ст. 552 ГКРФ).
В техслучаях, когда продавец недвижимого имущества не является собственникомземельного участка, на котором она расположена, он вправе продать ее безсогласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользованияучастком, предусмотренным законом или договором. Покупатель в таком случае приобретаетправо пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК). Впрочем я упоминал об этомранее.
ПрофессорЦибуленко писал: “При продажеземельного участка, на котором находится недвижимость продавца, без передачи еев собственность покупателя продавец сохраняет право пользования частьюземельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования,на условиях, установленных договором продажи. Если такие условия отсутствуют,за продавцом сохраняется право ограниченного пользования (сервитут) частьюземельного участка, находящейся под недвижимостью и необходимой для ееиспользования по назначению (ст. 553 ГК). Определенными особенностямиотличается договор продажи жилых помещений. Они состоят в том, что существеннымусловием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которыхпроживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещениемпосле его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием ихправ на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). К такимлицам относятся: члены семьи бывшего собственника, которые остались проживать впроданном жилье (ст. 292 ГК РФ); наниматель жилья и постоянно проживающие с нимграждане, указанные в ст. 677 ГК; поднаниматель жилого помещения до истечениясрока договора (ст. 675, 685 ГК). При продаже жилого дома, относящегося кгосударственному или муниципальному жилищному фонду социального назначения, вперечень должны включаться наниматель и члены его семьи, поднаниматель впределах срока действия договора найма жилья (ст. 672, 685 ГК).”
Следуетотметить, что согласно ч. 3 ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Обосновах федеральной жилищной политики» не допускается продажа иным лицамзаселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественногожилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Отчуждениежилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьисобственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст.292 ГК).
Такиеправила, как ранее отмечалось установлены из – за целевого назначения такихобъектов недвижимости.
“В отличие отдругих договоров продажи недвижимого имущества договор купли-продажи жилогодома, квартиры или их части подлежит государственной регистрации и признаетсязаключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). В данномслучае обязательна регистрация самого договора, чтобы он мог считатьсязаключенным и действительным, а уже после этого или одновременно с этимпроизводится государственная регистрация перехода права собственности наприобретенный жилой дом, квартиру. По договору продажи других видов недвижимогоимущества подлежит государственной регистрации переход к покупателю правасобственности на недвижимость, а не сам договор ее продажи (п. 1 ст. 551 ГК)[58].”
В связис этим в отличие от договора продажи жилого помещения договор продажи инойнедвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами какединого документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право собственности у покупателянедвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этогоправа (п. 2 ст. 223 ГК).
Припродаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество игосударственной регистрации права на нее к заявлению о регистрации со стороныдругих сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которыеоформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрациюправ, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников,регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направитьизвещения об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия.Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения вустановленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевойсобственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такимивозражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.
“Распоряжениеимуществом, которое находится в долевой собственности, согласно закону должноосуществляться по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Вместе с темучастник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядитьсясвоей долей — продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядитьсяиным образом. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязансоблюсти предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественном праве покупкиотчуждаемой доли.
Этоправо заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицуостальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупкипродаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равныхусловиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). Продавецтакой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерениипродать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий еепродажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долюв праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеетправо продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушениемпреимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течениетрех месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностейпокупателя.
Приобращении одного из сособственников с заявлением о государственной регистрацииперераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием дляэтого является наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли вправе общей долевой собственности перераспределяются, если иное не установленозаконом или договором между сособственниками.
Распоряжениеимуществом, которое находится в общей совместной собственности (имуществосупругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всехучастников, которое предполагается независимо от того, кем из участниковсовершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяетсяпостольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданскимкодексом или другими законами не предусмотрено иное (п. 4 ст. 253 ГК). Висключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейнымкодексом РФ[59].”
“Согласно п. 3 ст.35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжениюнедвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и(или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получитьнотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг,чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет правопотребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня,когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.
Государственнаярегистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместнойсобственности на недвижимость производится на основании заявления одного изправообладателей, если законодательством РФ либо соглашением междуправообладателями не установлено иное (п. 3 ст. 24 Закона)[60].”
В заключении по этому вопросу необходимо отметить, что безусловнорегистрация прав на недвижимость и сделок с ней — процедура достаточно сложная,но необходимая. Сложность этой процедуры обусловлена особым правовым статусомнедвижимости, что в свою очередь обусловлено повышенной важностью объектовнедвижимости в общественных отношениях между субъектами гражданского права, аследовательно и жизни общества в целом.
Сразу оговариваюсь, так как тема, которую я выбрал, является оченьобъёмной, я рассматривал только договор купли продажи недвижимости из-за того,что он, по моему мнению, является наиболее важным, что касается других сделок снедвижимостью, то положения по ним являются во – многом аналогичными.
ЗаключениеВ заключении необходимосказать, что законодательством Российской Федерации, в частности ГражданскимКодексом РФ, Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним”и другими нормативно правовыми актами достаточно чётко закреплены и правовой статус недвижимого имущества, и правила государственнойрегистрации имущественных прав на него, и правила совершения сделок с ним.
Однако необходимо такжеотметить, что в науке гражданское право всё ещё остаётся достаточно многоспорных вопросов в отношении правового положения недвижимости, и многие авторывысказывают достаточно противоречивые мнения по некоторым вопросам.
Таким образом, подводяитог проделаной работе, необходимо отметить, что в силу своей общественнойважности, недвижимое имущество обладает особым, по отношению к другим видамимущества, правовым положением, особыми правилами преобретения, отчуждения исовершения других сделок в отношении недвижимого имущества, а также особойформоой регистрации права собственности и иных вещных прав на него.
Список используемой литературы
Гражданский КодексРоссийской Федерации, принятый Государственной Думой 21 октября 1994 года.
Федеральный Закон “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г.
Федеральный Закон “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 г.
Федеральный ЗаконРоссийской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на получение вчастную собственность и на продажу земельных участков для ведения личногоподсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищногостроительства” от 23 декабря 1992 г.
Указ ПрезидентаРоссийской Федерации „О продаже земельных участков гражданам и юридическимлицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий“ от 25марта 1992 г. No. 301.
Указ ПрезидентаРоссийской Федерации „О гарантиях собственникам объектов недвижимости вприобретении в собственность земельных участков под этими объектами” от 16 мая 1997 г.
Приказ Минюста РФ “о порядке осуществления правовогоконтроля за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок сним.” от 16 августа 1999гю № 224.
ПостановлениеПравительства РФ “Правила веденияЕдиного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок сним.” от 18 февраля 1998гю № 219.
Ведомости ВС РФ –подшивки журналов.
Ведомости ФС РФ –подшивки журналов
Экономическая газета,1993, N 28.
СЗ РФ. 1997. No. 20.
Вестник ВАС РФ. 1998. No.10.
Козырь О.М. Недвижимостьв новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России.Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
Витрянский В.В. Историяразвития регулирования оборота недвижимости www.jurqa.hut.ru/all.docs/g/a/ocz9ter7.html.
Гражданское право: Учебник.В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998. С. 304.
Цибуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. Хозяйство иправо 1998г. №2.
Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок снедвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения… www.juristy.ru/statii/civlaw/civlaw2.htm.