Реферат: Анализ стоимости объектов недвижимости

Министерство Образования Российской Федерации

Московский Государственный Строительный Университет

Курсовая работа по теме:

«Анализ стоимости объектов недвижимости»

Выполнила: студентка ЭОУС-4-6 Онисимова Т.К.

Проверил: канд. экон. наук, доцент Кулаков Ю.Н.

Москва 2003 г.

Содержание.

1.

Введение

Понятиестоимости. Стоимость и цена. Стоимость и затраты.

Виды стоимости

2.

Основная часть

Динамика стоимости по воспроизводственному циклу

Динамикастоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функцияот времени)

а. Динамикастоимости в зависимости от накопленного

физического износа.

б. Динамика полезности и стоимости

Влияниепространственного фактора на стоимость объекта недвижимости

Зависимостьстоимости от вида использования объекта недвижимости

3.

Заключение

3.1. Модель взаимосвязи различныхфакторов, влияющих на

стоимостной эквивалент.

4. Библиографический список

1.Введение

1.1. Понятие стоимости. Стоимость и цена. Стоимость изатраты.

Стоимостьотносится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеетединственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимостьассоциируется, во-первых, с полезностью[1] –способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение –и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость –«характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборытоваров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможноудовлетворить наши потребности».

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным ифизическим усилиям человека, стоимостьотражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегоднястоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимопонести, для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.[2]

В-третьих,стоимость связывается так же с относительной редкостью вещей: для того, чтобыможно было говорить о стоимости вещи,эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах не должнапревышать их наличие (предложение).

В-четвертых,вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметамиобмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различнойспособностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость рассматриваетсякак категория обмена и характеризует привлекательность вещи, как предметаобмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых[3],существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не вединицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость.Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, чтоизменились какие-либо свойства самой вещи иили отношение людей к ней, а сдругой стороны, что претерпела изменения ценность денег как единицы измерениястоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

Стоимостьи цена.

Термин«цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разныепонятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемаяпокупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке.Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственнымипредставлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену,которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями ополезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой предполагаемойили реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостямивещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждойконкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в товремя как стоимость в обмене – это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря навозможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны:при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическаятеория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и какизменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон,объясняющий эти различия и изменения, и этот закон – стоимость вещи. В связи сэтим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимостивещей, а в более общей форме – с соотношением спроса и предложения.

Стоимостьи затраты.[4]

Понятия«стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом,достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка впрестижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условияходинаковы, разница же в стоимости огромна.

Стоимостьбезусловно связана с затратами, однако не с теми затратами, которые вдействительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, ас теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы быласоздана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представлениео стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода коценке.

1.2.Виды стоимости

Рыночнаястоимость объекта[5]

– наиболее вероятная цена, по которой данный объектможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторонысделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а навеличине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.когда:

·

Одна из сторонсделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·

Стороны сделкихорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·

Объект оценкипредставлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

·

Цена сделкипредставляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения ксовершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·

Платеж за объектоценки выражен в денежной форме.

Рыночную стоимостьнедвижимости иначе называют стоимостью при обмене[6] вотличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), котораяотражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночнойстоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимостиимеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Стоимость в использовании(потребительская стоимость) отражает ценность объектанедвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собираетсяобъект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимостиобъекта производится исходя из существующего профиля его использования и техфинансово-экономических параметров, которые наблюдались в предысториифункционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Понятие «инвестиционнаястоимость» сходно с понятием «стоимость в использовании». Это стоимость объектанедвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемыйобъект или вложить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимостипроизводится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов. Инвестиционнаястоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекталибо объекта, приносящего доход.

Восстановительнаястоимость (или стоимостьвоспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах настроительство точной копии оцениваемого объекта с применением таких жеархитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем жекачеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот жеморальный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях,которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах настроительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, нопостроенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектныхнормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современногооборудования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимостьпредставляет собой чистую денежную сумму, которуюсобственник объекта может получить при продаже ликвидируемого объектанедвижимости.

2.Основная часть

2.1. Динамика стоимости по воспроизводственному циклу

Одним из характерныхпризнаков, присущих существованию во времени(в равной степени относящимся и кпроисходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, тоесть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществуетмножество различных по своему содержанию циклов, определенным образомсоотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являютсяприродные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на всеостальные, сами же таковому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодноактивно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в еговласти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.

Поэтому естественно, чточеловеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляетсяв природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняетсяим. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично встроительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебанияприродно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени отэтих условий зависят.

Вместе с тем, дляпреобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являютсяэкономические циклы. Само существование и динамика таких циклов определяютсявнутренними закономерностями развития экономической системы(природные циклыоказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры).Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивностивоспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена,распределения и потребления):

SHAPE * MERGEFORMAT

Производ-ство

Обмен

Распределе-ние

Потребление

Комментарий:

1.

Данныйвоспроизводственный цикл является единым для всех без исключения экономическихблаг.

2.

Непосредственноиз структуры воспроизводственного цикла можно вывести определение понятия«стоимость». Стоимость представляет собой эквивалент товарно- денежного обмена,т.е. она в любых ситуациях имеет конечную денежную форму. Следовательно, можнодать следующее определение: стоимость представляет собой денежный эквивалентэкономического блага на каждом из этапов единого воспроизводственного цикла ина протяжении всего жизненного цикла в целом.

3.

Воспроизводственномуциклу свойственна определенная динамика стоимостного эквивалента (С):

·

В началевоспроизводственного цикла по определению С=0;

·

В течениепроизводственного процесса происходит последовательное нарастание стоимости,при этом для недвижимости – с нарастающим темпом (grad>0). Результирующей стоимостной величиной данногоэтапа является цена производства (Цпр), для производстванедвижимости норма прибыли (ПРе)→max;

·

Цпр являетсястоимостным эквивалентом объекта недвижимости на первичном рынке. Появление объектана вторичном рынке связано с так называемыми транзакционными издержками исоответствующим увеличением С. при этом величина таких издержек пропорциональначислу посредников (сделок) на вторичном рынке, а оно, в свою очередь, можетрассматриваться как функция от нормы прибыли на вторичном рынке ПР’е;

·

В сфере обменапроисходит окончательное формирование С в форме цены конкретной сделки Ссд.Увеличение С связано с наличием обязательных издержек по обслуживанию иоформлению сделки(в частности с расходами на государственную регистрацию);

·

Кроме того,сказывается фактор текущей рыночной конъюнктуры, воздействие которой приводит котклонениям от Це в обе стороны. +∆ Це определяется как спекулятивная прибыль. Такимобразом, Це представляет собой рыночную стоимость, а Ссд– рыночную цену;

·

Главным свойствомэтапа распределения является неэквивалентность товарно-денежного обмена – благопередается потребителю не как товар покупателю, величина Сраспрвсегда меньше, чем Це и Ссд и может равняться 0(бесплатная передача жилья в собственность определенным категориям граждан).Данный этап не является строго обязательным для всех экономических благ. Онприсутствует в воспроизводственном цикле только тех экономических благ, которыеудовлетворяют базовые потребности;

·

В течение периодапотребления происходит последовательное уменьшение стоимостного эквивалентанарастающим темпом вплоть до Ст=0, где т-срок жизненного цикла(нормативный срок эксплуатации) объекта недвижимости.

Сучетом изложенного:

С=(0; Сперв; Срын; Црын=max(С=max); Сраспр;0(Ст=min))

2.2.Динамика стоимости объекта недвижимости в течениежизненного цикла(Стоимость как функция от времени)

а. Динамика стоимости в зависимости от накопленногофизического износа.

Как известно, содержаниемжизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началомжизненного цикла служит момент появления возможности использования блага дляудовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения неимеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).

Таким образом, для началажизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпанияполезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0.Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физическойжизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо Uотражает совокупность потребительских характеристикблага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства благаутрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его«физическим телом», — вещь, как таковая, перестала существовать.

Логичным являетсяпредположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, анарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в«физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различныеповреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затеми необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформацийобъект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки,т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности.Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяетсядлительность периода использования объекта недвижимости, т.е. продолжительностьфизической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет«период дожития», т.е. оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм– tхрон, где tхрон– хронологический возраст объекта, tнорм =f(Прочнmax), tост =f(Прочност)).

Исходя из того, что объектнедвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должнапониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утратыпервоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е.-∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, чтостепень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0)количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:

-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0

Основная проблема заключаетсяв том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложнойдинамикой.

Впрактике экономического анализа применяется упрощенная модель линейнойамортизации. Целью амортизации является финансирование простоговоспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моментунаступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная длявоссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение(0, tнорм)происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.

SHAPE * MERGEFORMAT <img src="/cache/referats/16086/image002.gif" v:shapes="_x0000_s1083 _x0000_s1084 _x0000_s1085 _x0000_s1086 _x0000_s1087 _x0000_s1088 _x0000_s1089 _x0000_s1090 _x0000_s1091 _x0000_s1092 _x0000_s1093 _x0000_s1094 _x0000_s1095 _x0000_s1096 _x0000_s1097 _x0000_s1098">

∆Фгод=const=100%(1) tнорм

∆Cгод=Ам=С0tнорм

Сt(ост)= С0 — С0tнорм* tхрон

Сост= С0(1-Ф); Ф= tхронtнорм

С учетом изложенного,структурно- логическая схема анализа С=f(t) может бытьпредставлена следующим образом:

SHAPE * MERGEFORMAT

Сила

Нагрузка

Деформация

Прочность

СФ

const

б. Динамика полезности и стоимости

Дело в том, что жизненныйцикл экономических благ отличается от классической модели циклическихпроцессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих другдруга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование)экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax.Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненныйцикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, чтодля целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, ижизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходитодномоментно от U=Umax до U=0, ипри этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически[7].

Несколько иначе дело обстоитс динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот жехарактер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: приU=Umaxимеем С=Сmax, при U=UminимеемС=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические благаимеют достаточно длительный жизненный цикл, существует различие в величине UminиСmin. Если Umin=0,то Сmin→0 и Сmin>0 (величина превышения принципиального значения неимеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненногоцикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаютсякакие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можнореализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0[8]

Графически динамика Uи Сбудет выглядеть следующим образом:

Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течениежизненного цикла»

Примечание:

·

t0– начало жизненного цикла, tж.ц.–окончание жизненного цикла,Tц– длительность жизненного цикла;

·

отрезок (0, t0)соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0≠0;

·

выпуклая формакривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

·

отрезок (t0, tст) –период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) – период спада.

2.4.Влияние пространственного фактора на стоимостьобъекта недвижимости

В пространственном аспектефактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориальногофрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникациине являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степеньприближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактораполезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступностьдолжна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время,необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретнымтерриториальным расположением до внешних границ центра с учетом основнойгородской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступностимогут считаться обоснованным критерием зонирования территории города[9].Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечитьрациональные размеры зоны:

·

1 зона – 0мин.(центр города)

·

2 зона – до 30мин.

·

3 зона – от 30мин. до 1 часа

·

4 зона — от 1часа до 1 часа 30 мин.

·

5 зона – от 1часа 30 мин. до 2 часов

·

6 зона – свыше 2часов

Помере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездкив центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимостибудет постепенно снижаться. Средние значения Сz(i)графически будут представлять собой нисходящуюломаную линию (см. рис. 2)

Рис.2 «Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности»

ДинамикаСz(i)объясняется тем же свойством редкости: приближение кцентру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит какбы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качествеизмерителя редкости можно предложить показатель Кz(i):

Кz(i)=Sобщ∑Sz(i),

ГдеSобщ –размер города в его административно-территориальных границах;

∑Sz(i)– размер территории, занимаемойзонами по мере продвижения к центру.

Еслипринять, что imax=6, то оценочныйпоказатель редкости 6 зоны К(6)=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включаяоцениваемую 6-ю, совпадает с Sобщ).Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет кпоследовательному наращиванию редкости и увеличению значений Кz(i), которые зависят от формы и величины города, а так жеот принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они,как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:

∆tдост=tz(i+1)-tz(i)=const (1)

∆Cz=Cz(i)-Cz(i+1)≠const, (2)

где ∆tдост — интервальное значение транспортной доступности (мин.);

∆Cz — различия средних значений стоимости объектовнедвижимости, расположенных в соседних зонах.

Нарис.3 представлены изокоста и изохронна объектов недвижимости, т.е.функциональные зависимости следующего вида:

tдост=f(l)

C= f(l),

Гдеl– удаленность объекта недвижимости от геометрическогоцентра города (км.)

Рис.3. «Изокоста Сz и изохронна tz объектовгородской недвижимости»

Анализируяформу кривых на рисунке 3, можно отметить, что при прочих равных условияхкривая tz будет всегда гораздо более пологой, чем криваяСz, приближаясь к прямой линии (что равносильнопередвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход заграницы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мереприближения к границам города начинают преобладать объекты массовогостроительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в ихстоимости и соответствует более гладкому участку кривой Сz.

Изокостаи изохронна никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянствовеличины ∆tzи изменчивость величины ∆Cz в выражениях (1) и (2) объясняются тем, чтодополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодамиместоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется однойтолько транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственныефакторы.

Следовательно,при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственнымкритерием зонирования территории города, а сама территория не может бытьпредставлена в виде совокупности «транспортных» зон.

Ценностькаждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценкипредставляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городскойнедвижимости.

2.5.Зависимость стоимости от вида использованияобъекта недвижимости

Нужно отметить, чтоиспользование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: дляудовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и вкачестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику Uи Cдля двух последних вариантов.[10] Посуществу это означает, что необходимо определить

t0и tж.ц.для недвижимости– товара и недвижимости – источника дохода.

Особенность заключается в том, что товаром может бытьобъект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение: t0(g)≤ t0(w), (3)

Где t0(g)-начало жизненного цикла объекта недвижимости –товара; t0(w) — то же объекта недвижимости- блага.

Продолжая рассуждения можноприйти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участкипод застройку, то t0(g)min=0, т.е.экстремальным положением t0(g)являетсяначало координат. Участок ( 0, t0(g)) в этомслучае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и,следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара Ug(при этом уровень полезности точно соответствуетстепени готовности объекта).

Возможность использованиянедвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличиемэкономического блага и, следовательно,

t0(i)= t0(w), (4)

Где t0(i)-начало жизненного цикла объекта недвижимости,используемого в качестве источника дохода;

Соотношение (3) и (4)означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинаетсяне позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качествепотребительского блага (для целевого потребления).

Оканчиваются ли жизненныециклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качествеисточника дохода, одновременно с Тц(w)или этопроисходит раньше?[11] Ответна этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств наэффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупательвсегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара (при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затруднительнас момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристикобъекта недвижимости (это соответствует нижнему участку кривой

U<spa

еще рефераты

Еще работы по маркетингу, товароведению, рекламе

Реферат по маркетингу, товароведению, рекламе

Товароведная характеристика ассортимента и потребительских свойств пушно-меховых товаров

29 Августа 2013

Реферат по маркетингу, товароведению, рекламе

Качество продукции как показатель деятельности предприятия

29 Августа 2013

Реферат по маркетингу, товароведению, рекламе

Рекламная кампания, расчет стоимости

29 Августа 2013

Реферат по маркетингу, товароведению, рекламе

Анализ товароведных характеристик текстильных товаров – льняных тканей

29 Августа 2013