Реферат: Бизнес-план создания элитной гостиницы
Федеральное агентство пообразованию РФ
Филиал Государственногообразовательного учреждения высшего профессионального образования «Сочинскийгосударственный университет туризма и курортного дела» в г. Ейске Краснодарскогокрая
Кафедрасоциально-культурного сервиса и туризма
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Маркетинг»
Тема:
«Бизнес-план созданияэлитной гостиницы»
Ейск — 2010 г
Содержание
1. Резюме
2. Описание отрасли
3. Характеристикаорганизации
4. Производственный иорганизационный план
5. Маркетинговый план
6. Финансовый план и расчетэффективности проекта
7. Анализ рисков
Заключение
Приложения
1. Резюме
Основныесведения о проекте
Характерпроекта
Проведениевсего комплекса мероприятий, связанных со строительством гостиницы элитноготипа.
Описаниепроекта
В новомрекреационном микрорайоне города Ейска (район поселка Морской) будет построенаэлитная гостиница, отвечающая основным характеристикам гостиниц подобногоуровня в современном понимании. Параметры гостиницы сформированы на основемониторинга спроса на рекреационные услуги в Российской федерации и за рубежом.
Продукция
· Кэксплуатации предлагаются комфортабельные номера, отвечающие основнымхарактеристикам элитной гостиницы и комплекс дополнительных услуг (баня-сауна,бильярд, парикмахерская, бассейн, магазин, охраняемая автостоянка и т.д.) всовременном понимании;
· Предлагаемыеуслуги являются аналогами лучших разработок в области гостиничного бизнеса;
Выбор услуги объясняется:
· наличиемопыта руководителей будущей гостиницы предприятия;
· потребностямирынка, обеспечивающими высокие прибыли, рентабельность 67.72 %;
· ориентациейна потенциального потребителя корпоративного типа, наличие которого обоснованонастоящим бизнес планом.
Направленияиспользования инвестиций
Выполнение строительно-монтажных работ.
Основаниявыбора данного проекта
Уверенность участников проекта в выгодностиданного капиталовложения и развитии данного направления деятельности(реализации данного проекта) основывается на:
· уровнеспроса, превышающим уровень предложения;
· тенденцияхповышения уровня спроса в связи с уникальностью предлагаемой продукции,заключающейся в том, гостиниц подобного типа в Ейске пока не существует;
· наличиенежёсткой конкуренции;
· возможностьюпутем массированного агрессивного проникновения стать лидером в регионе Ейска,в данный момент времени.
Расчеты по проекту, представленные в главе“Финансовый план” показывают, что проект является экономически выгодным ипривлекательным для финансирования.
Финансово-экономическийанализ проекта, приведенный в настоящем бизнес плане, показывает, чтоустановленный уровень цен на услуги, привлекателен для потребителей, повышенноекачество услуг позволят достичь расчётного уровня рентабельности.
Выборпоставщиков и подрядчиков для участия в реализации проекта будет проводиться наконкурсной основе.
Реализацияпроекта, представленная в настоящем бизнес плане, включает в себя следующиеэтапы:
· Проведениемонтажно-строительных работ;
· закупкаи монтаж оборудования;
· организацияфинансовой деятельности;
· организацияпродаж услуг гостиницы.
Маркетинговыеисследования
n Характеристика рынка
· известенобъем спроса и предложения;
· известныосновные потребители;
· известныцены на аналогичные услуги;
· имеетсявозможность дать прогноз перспективного развития данного рынка.
n Обеспеченность сбытапродукции (услуг)
· разработаныметоды привлечения потребителей, в качестве основного потребителяпредполагается клиенты — корпоранты.
n Программа развития ипроизводственные издержки
· определенобъем строительно-монтажных работ;
· выполненпостатейный расчет издержек.
n Конкуренция
· проведенанализ основных конкурентов.
n Значение проекта
· региональное.
n Источники финансированияпроекта
Реализация проекта строительства требует капиталовложений вразмере 44417,250 тысяч рублей.
Эти средства предполагается получить за счет инвесторов.
n Источники возвратаинвестиций
Возвратинвестиций будет осуществляться за счёт продажи услуг гостиницы в течение пятилет после начала продаж.
2. Описаниеотрасли
Многочисленныетуристические и курортно-оздоровительные возможности Ейска создаютблагоприятные условия для строительства гостиниц и отелей. Потенциал г. Ейска вэтом отношении огромен – не опасаясь каких-либо существенных ограничений(пограничных, визовых и прочих формальностей), характерных для посещения такихзарубежных государств и территорий, как Турция, Болгария, Абхазия его можноувеличивать и дальше.
О благоприятных условиях для строительствагостиниц в городе свидетельствуют прогнозы Международной Организации поТуризму, которая подтверждает то, что развитие туризма в нашей стране имеетдостаточно хорошие перспективы. Потоки туристов в Россию, также как и из нее,должны значительно возрасти. Развитию туристического сектора будетспособствовать, в первую очередь, рост международного туризма в Россию,обладающей обширным культурным наследием и богатой историей.
В городеЕйске гостиничные услуги такого объема и уровня оказываются в водноспортивномклубе «Торнадо» (ИП Бабенко В.В.) и бизнес-отеле «Бристоль» (ИП Чижов А.В.).
Водноспортивныйклуб «Торнадо», владельцем является индивидуальный предприниматель БабенкоВиктор Васильевич. ВСК «Торнадо» предоставляет услуги по размещению, питанию,организации водноспортивных развлечений, кроме того, в вечернее время натерритории летнего кафе проводятся различные шоу: цирковые; хореографические;театрализованные; пенные вечеринки.
Гостям дляпроживания предлагаются 30 номеров: 7 номеров класса «Люкс» и 23 стандартныхдвух- или трехместных номеров, кроме того, есть один номер оснащенныйгидромассажной ванной.
Все номера выполнены в оригинальной цветовой гамме, номера на 2 и 3этажах имеют балкон с видом на море.
Номера «Люкс» — это 2-3х-местные номера с выделенными спальной игостиной зонами. Все комнаты оснащены балконом, телевизором, телефоном,холодильником, сплит-системой, удобной туалетной комнатой и душевой кабиной.
Перед отелем расположена автостоянка. В стоимость проживания включензавтрак.
Питаниеосуществляется в ресторанном комплексе включающем: летний ночной клуб, летнийзал «Тропиканка», два малых зала в здании и открытую террасу, где могутразмещаться только гости отеля.
Бизнес-отель«Бристоль» расположен в административном и историческом центре, рядом сосновными достопримечательностями города. Удачное расположение, завоеваннаярепутация и возможность обслуживать большие потоки гостей позволяет этойгостинице занимать лидирующее положение в гостиничном бизнесе города.
Отдел номерногофонда состоит из таких подразделений, как служба бронирования, административнаяслужба, служба горничных, служба безопасности.
Услуги иоборудование номерного фонда бизнес-отеля, в том числе и включенные в стоимостьпроживания стоянка и завтрак, аналогичны оборудованию и услугам вводноспортивном клубе «Торнадо».
3.Характеристика организации
Форма икраткая характеристика предприятия.
ООО «Амира-Юг»организовывается как общество с ограниченной ответственностью.
ДеятельностьООО «Амира-Юг» регистрируется в государственных органах в соответствии сзаконодательством РФ для получения необходимой разрешительной документации илицензии.
ООО «Амира-Юг»выступает исполнителем проекта описанного в данном бизнес плане.
Основной виддеятельности
Основным видом деятельности являетсястроительство.
В целом ООО «Амира-Юг» можно охарактеризоватькак производитель, имеющий производственную базу.
Отраслеваяпринадлежность
Отраслевая принадлежность планируемогопредприятия:
Строительство.
4. Производственный и организационный план
Согласно СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительствапредприятий, зданий и сооружений», а также Изменений № 4 к СНиП 1.04.03-85продолжительность строительства подобного рода объектов в г.Ейске, при учетесейсмичности в районе строительства, составляет в среднем 6,5 месяцев.
Общаястоимость строительства объектов по бизнес-проекту составила 44417,250 тыс.руб.
Таблица 1. Объектная смета на строительство 3х-этажногоздания курортной гостиницы на 24 места
№
п/п
Наименование работ и затрат Сметная стоимость, тыс. руб. Строительных работ Монтажных работ Всего 1 Общестроительные работы подземной части (включая земляные работы и возведение подпорных стен) 4388,42 4388,42 2 Общестроительные работы надземной части (включая кровлю) 24251,82 24251,82 3 Заполнение проемов 6200,47 6200,47 4 Полы, отделочные работы, лестницы, ограждения 5774,42 5774,42 5 Санитарно-технические работы 2887,12 2887,12 6 Электромонтажные работы 541,9 541,9 7 Устройство связи 373,1 373,1 И т о г о п о с м е т е 43502,25 915,0 44417,25В стоимостистроительства величины комплексных статей затрат составляют (в тыс. руб.):материальные затраты – 27938,45, расходы на оплату труда рабочих-строителей –4153,01, расходы на эксплуатацию и содержание строительных машин и механизмов –5663,20, накладные расходы – 4441,73, сметная прибыль – 2220,86.
Кроменазванных статей предполагаются расходы на строительство мини-бассейна –626,158 тыс. руб., а также на отвод и приобретение земельного участка, проектныеработы – 15675 тыс.руб., в т.ч. долевое участие – 800 тыс. руб.
Расчетныйизмеритель единичной стоимости – 44417250: 2078 м2<sup/>= 21375 руб/м2.
Административныйсостав предприятия.
Руководящий состав ООО «Амира-Юг»:
· Генеральный директор……………………………..1
· Заместительдиректора по общим вопросам……..1
· Финансовыйдиректор……………………………..1
· Главныйинженер…………………………………..1
· Главныйбухгалтер………………………………....1
· Начальникпланово-производственного отдела….1
5. Маркетинговыйплан
Проведенные маркетинговые исследования позволили выявитьосновные предпосылки дальнейшего развития сети гостиниц повышенного класса(категории) в г. Ейске.
1)Облегченная доступность Ейска для россиян. Успешному развитию сети гостиничных комплексов способствуетобщая благоприятная конъюнктура Ейска на российском рынке как единственногоуникального многопрофильного курорта, который можно посещать, не обременяясьтаможенными, визовыми, паспортными и пр. формальностями (по сравнению сТурцией, Крымом, Абхазией, Болгарией).
2)Возникновение класса престижных гостиниц на курорте Ейске сформирует новыйоблик курортно-туристского комплекса и значительно повысит имидж уникальногокурорта.
3)Неудовлетворенный спрос на возросшие потребности российских туристов на высоко комфортныйотдых (особенно в летние месяцы) и неразвитость в существующих учрежденияхотдыха ряда предложений для отдыхающих, присущих курортам высокого уровня(прокат автомобилей, условия для детского отдыха и др.).
4) Явнаядиспропорция между отелями высокого класса и другими, с учетом поддерживаемойадминистрацией города концепции превращения Ейска в курорт современного типа сувеличенной сезонностью и возможностью круглогодичной загрузки (не более 2-хполностью или частично удовлетворяют стандарту элитного уровня).
5)Несоответствиеподавляющего большинства гостиничных и санаторно-курортных учрежденийсовременным требованиям качества обслуживания туристов и отдыхающих, по причинеустаревшей и изношенной материальной базы, слабости подготовки персонала, нехваткивысоко комфортных номеров, сложившегося местного профессионального менталитетапренебрежительного отношения к применению современных методов маркетинга дляпродвижения своего гостиничного предложения.
6)Перспективность для привлечения иностранной клиентуры не только из Германии иСкандинавских стран, традиционно проявлявших интерес к России, но и другихрегионов, в т.ч. из Турции. Значение этого фактора особенно возрастет срешением проблемы облегченной транспортной доступности курорта Ейск.
Требования к курортнойгостиницеВыявленные впроцессе маркетингового исследования особенности существующей и перспективнойклиентуры Ейска определили наиболее конкурентоспособные виды туризма, в которыхэта клиентура будет участвовать:
– семейныйотдых с детьми
– активныйотдых, включающий спортивные занятия
– отдых сакцентом на развлечения
– пляжныйотдых
–лечебно-оздоровительный туризм
– инсентив — туризм (тур, предоставляемый группе сотрудников какого либо предприятия — ввиде поощрения их работы, и полностью оплаченный этим предприятием)
–конгресс-туризм (в т.ч. конференции, клубные встречи) и другие.
Все эти видытуризма и прямо, и косвенно влияют на тип гостиницы, который проявляется:
– в составе помещений,который отражает интересы клиентуры определенного вида туризма (например, длясемейного отдыха с детьми нужны игровые комнаты, детское кафе со специальноймебелью и меню и площадки с детскими аттракционами);
– в режимеработы предприятий питания, развлечений;
– винтерьерах номеров и общественной зоны;
– вколичестве спортивных объектов;
– в набореосновных и дополнительных услуг.
Наборперечисленных услуг четко определяет тип гостиницы как «курортной гостиницы» помеждународному стандарту.
Согласномировой типологии существует определенный тип – «курортная гостиница», онпредполагает значительно более полный набор услуг, чем в городской гостинице (сооружениядля отдыха, спорта, развлечений, торговли, питания, лечения).
Особенностькурортной гостиницы — большая продолжительность проживания: 10-14 -20 дней;правда, она характерна для «высокого» сезона, в другое время — широкопривлекается и клиентура конгресс туризма — на 4-6 дней, и организацияуик-энда. Это обстоятельство диктует необходимость многообразного предложенияуслуг, как для взрослых, так и для детей. Курортная гостиница должна иметьсистемы само обеспечения, включая службу безопасности, противопожарную имедицинскую службу, складское и транспортное хозяйство.
Средняязагрузка для курортных гостиниц — 67% (годовой коэффициент). Многие мировыекурорты обращают внимание на конгрессный и деловой туризм (2-й и 3-й позначению сегмент рынка), что вызвано потребностью выравнивания загрузки вмежсезонье. Совмещение с бизнес — и конгресс -туризмом увеличивает времяпребывания и стимулирует повторные приезды — с целью отдыха.
В сегментахклиентуры обычно бывает такое соотношение: 55,5% -летний отдых на море, 24%-конгресс туризм; 20,5 %- другие виды.
Одной изважнейших характеристик курортной гостиницы является то, что на подобныхтерриториях обычно создается так называемый «клубный комплекс». Потакому принципу работают всемирно известные гостиничные цепи: система Club Med(ее курорты размещаются в 33 странах), Le Meridien и другие. Отличительнымичертами «клубного комплекса» являются:
1) своя специфика,ориентация на определенную клиентуру (семья с детьми, молодежь, пожилые люди); взависимости от этого строится система обслуживания.
В нашемслучае акцент делается на семейный отдых с детьми, спорт и развлечения;конгрессный и лечебный туризм для корпоративных клиентов, при этом возникаетвозможность оптимизации прибыли у предприятий, поставляющих клиентуру дляподобного вида отдыха. Начиная с 2003 года предприятия, заключив договор состраховой компанией и перечислив ей, соответствующий договор на оздоровительноелечение имеют право относить вышеуказанные суммы на затраты. При этом размерналогооблагаемой прибыли соответственно уменьшается. Необходимым условиямреализации этой модели является либо наличие медицинской лицензии у сомойгостиницы, либо совместная с медицинско-оздоровительным учреждением эмиссияпутёвок установленного образца..
2)предоставление услуг по принципу «все включено» (all-inclusive):
– приобретаятур в «клубный комплекс», клиент оплачивает проживание, трехразовоепитание, участие в спортивных мероприятиях, бассейны, прокат инвентаря(спортивного и пляжного), услуги инструкторов, дневные и вечерниеразвлекательные мероприятия и клубы для детей;
– при этом невключены в стоимость и оплачиваются дополнительно: экскурсии, услуги фитнес-центра,услуги по присмотру за детьми, определенные виды спорта (водные лыжи, дайвинг,парусный спорт, серфинг, верховая езда);
3) территорияпредставляет собой автономный «городок»:
– номернойфонд размещается в одном главном корпусе;
– все остальныеобъекты «разбросаны» по территории, при этом строго, соблюдаетсяединый архитектурный стиль (соответствует индивидуальности гостиницы,национальным особенностям).
Рекомендации по комплексу основных и дополнительных услуг,предоставляемых в гостиницах
Сегодня ужетривиальным звучит вопрос о предоставлении просто хорошего сервиса. Актуальныйакцент — удержать постоянного клиента, предложить ему новые услуги гостиницы, иполучить новый срез потенциального рынка. Известно, что цена привлечения новыхклиентов обходится в 4-5 раз выше, чем полное удовлетворение потребностей-постоянных.
Надоотчетливо понимать, что главными особенностями высококлассных отелей, резкоотличающими их от других гостиниц являются:
А –обеспечение полной и абсолютной безопасности клиентов (причем нужна современнаясистема, которой нет пока в гостиницах Ейска);
Б –водоснабжение гостиницы — только на уровне мировых стандартов (вода берется изгородской сети, но проходит полную адаптацию);
В – гостиницаимеет автономную систему энергоснабжения, которая позволяет (если в городенеполадки с подачей электроэнергии) 2-3 дня обеспечивать все потребности.
Отмечается,что именно благодаря особенностям (А) и (Б) в Москве происходит «бум»элитных отелей — они пользуются постоянным повышенным спросом. Естьуверенность, что и в Ейске существует в них острая потребность. И надо заниматьэту нишу рынка как можно быстрее.
Основныетребования к элитным гостиницам приведены в Приложении 2.
Некоторые рекомендациипо ценовой стратегии менеджмента и маркетинга Ценовая стратегияменеджмента и маркетинга строится с учетом:– спецификикурортных приморских гостиниц: максимизация доходов в сезон; минимизация — в несезон;
– глубокойдифференциации цен по сезонам;
– гибкихсистем скидок;
– разнойсистемы продаж (где-то – туры, где-то – номера);
– цены тура,которую формирует сам клиент, выбирая из широкой гаммы предложения, состоящуюиз примерно 50-ти видов услуг.
6. Финансовый план и расчет эффективности реализации проекта
Расчет эффективности инвестиционных проектов в международнойпрактике осуществляется на основе таблицы (формы) «Поток реальных денег»(Кэш-Фло, Cash Flow).
В качестве основных интегральных показателей эффективностианализируемого инвестиционного проекта будем использовать:
· срококупаемости проекта (PBP) (payback period);
· индексприбыльности (PI) (profitability index);
· чистыйприведенный доход (NPV) (net present value);
· внутренняянорма рентабельности (IRR) internal rate of return).
Срок окупаемости проекта PBP (то жесамое — период окупаемости) — время, за которое поступления от производственнойдеятельности предприятия покроют все затраты, связанные с реализацией проекта,включая затраты на инвестиции, согласования, налоги и рекламу. Срок окупаемостибудем измерять в месяцах.
Индекс прибыльности PI (то жесамое — индекс доходности (ИД) или коэффициент чистого дисконтированного дохода(КЧДД)).
Чистый приведенный доход NPV (то же самое чистый дисконтированныйдоход (ЧДД)) — приведенная стоимость будущих прибылей или денежных потоков,дисконтированных с помощью соответствующей процентной ставки за вычетомприведенной стоимости инвестиционных затрат.
Внутренняя норма рентабельности IRR (тоже самое — внутренняя норма доходности (ВНД), предельная эффективностькапиталовложений, процентная норма прибыли, дисконтированный поток реальныхденег или финансовая норма прибыли) — норма дисконта, для которойдисконтированная стоимость чистых поступлений от проекта равна дисконтированнойстоимости инвестиций, то есть NPV равен нулю. В этом проявляется экономическийсмысл IRR как дисконтированной «точки безубыточности».
Дисконтирование — приведениеразновременных экономических показателей к настоящему (текущему) моментувремени, в связи с тем, что ценность денежной единицы в настоящее время выше,чем в будущем.
-Прямыепроизводственные издержки строительного этапа осуществляются равномерно втечение всего нормативного срока строительства;
- Длярасчета основных показателей проекта срок его жизни условно равен 10 годам, изкоторых 9 месяцев составляют период строительства, согласования и оформлениядокументов, остальные 9 лет и 3 месяца — период получения дохода.
- Налогина ФОТ и НДС, уплачиваемые в период строительства, включены при расчете сметнойстоимости строительства, кроме этого, предполагается возврат НДС после ввода вэксплуатацию объектов и начала получения дохода;
- Налогна имущество и арендная плата на землю посчитаны в соответствии сзаконодательством РФ и Краснодарского края (ставка налога на имущество — 2,2%,ставка арендной платы по состоянию на текущий момент – 32,97 руб/м2.);
- Предполагаетсяприменение упрощенной системы налогообложения по ставке 15% от доходов,уменьшенных на величину расходов. Поэтому в расчете нет налогов, заменяемыхупрощенной системой;
- Себестоимостьодного койко-места принимается равной 280 руб. (по аналогии с ужефункционирующими подобными отелями). При этом в стоимость проживания включензавтрак;
- Нормудисконта принимаем 0%, так как реализация проекта предполагается за счетсобственных средств;
- В периоддействия бизнес-проекта предполагаются следующие виды доходов (при этомкоэффициент загрузки и стоимость услуг рассчитаны с учетом рыночной стратегии икорпоративных программ, планируемых заказчиком):
— выручка отпродажи основных койко-мест;
— выручка отпродажи дополнительных койко-мест;
— выручка отдополнительных услуг: кафе и сауны.
В таблице 2 представлены прогнозируемые финансовые результатыреализации бизнес-проекта за весь период его действия.
Согласнотаблице 2 общий финансовый результат по бизнес-проекту после компенсации затратна подготовительном этапе и на строительство, а также текущих расходов поэксплуатации и налогов является положительным и составляет 155 567 тыс.руб.
Таблица 2.
Прогнозфинансовых результатов по бизнес-проекту, срок 10 лет, тыс. руб.
итого ЗА ВЕСЬ ПЕРИОД эксплуатация гостиниц, включая дополнительные места 164 466 дополнительные услуги (кафе и сауна) 39 770 Валовой доход 204 236 Собственный капитал 71 851 Итого доходы 276 087 Расходы (I + II + III) 96 473 Инвестиции 71 823 приобретение, отвод земельного участка, проектные работы 14 875 долевое участие в развитии инфраструктуры города 800 строительство мини-бассейна 626 прямые материальные затраты 27 938 расходы на оплату труда рабочих-строителей, включая налоги на ФОТ 4 153 расходы на эксплуатацию и содержание строительных машин и механизмов, а также оснастка объекта спец. оборудованием и инвентарем 5 663 накладные и прочие расходы по смете 6 663 расходы на оснастку 11 104 Текущие расходы по эксплуатации гостиницы 9 441 Налоги и сборы 15 209 Налог на имущество 14 616 Налог на землю 593 ПРИБЫЛЬ 179 614 Налог по УСН 24 046 ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ 155 567Анализпроведенных расчетов дисконтированных (приведенных) денежных потоков (см.Приложение № 1) после компенсации всех инвестиционных и текущих затрат говорито следующем:
- Индексприбыльности по бизнес-проекту больше единицы и равен 1,71;
- Чистыйприведенный доход является положительным и составляет 85 706,89 тыс. руб.;
- Внутренняяставка рентабельности составляет 67,72%, что значительно превышает существующиесреднерыночные условия по долгосрочным кредитам;
- Срококупаемости при описанных выше нормативных сроках строительства, а такжеусловий загрузки номеров и стратегии продаж составил 57 месяцев или 4 года и 9месяцев.
9. Анализ рисков
Главными факторами, порождающими, основные риски реализациипроекта и создающими реальную угрозу существованию гостиницы являются:
1. Изменчивостьцены на строительные материалы и оборудование.
2. Изменчивостьспроса на услуги;
3. Быстрыетемпы инфляции, что может привести к увеличению стоимости на оборотныесредства;
4. Освоенныйрынок услуг, множество конкурентов.
Меры по снижению риска
· Заблаговременноеприобретение строительных материалов;
· разработкамаркетинговой стратегии;
· разработкасистемной рекламной компании;
· проведениеуглубленной проблемной диагностики проекта;
· формированиеимиджа гостиницы.
Заключение
Привыполнении условий, отраженных в настоящем бизнес-плане, данный проект можнопризнать эффективным как для всего проекта в целом, так и для отдельных егопрограмм, так как индекс прибыльности больше 1, IRR выше нормы процентнойставки по долгосрочным кредитам, сроки окупаемости приемлемы, величина чистогоприведенного дохода положительна.