Реферат: Менеджмент на рынке недвижимости
1.<span Times New Roman"">
Юр. определение «недв. имущество».Ст.130ГК РБ: К недвиж. видам отн.: зем.уч., уч.недр, обособлен. водные объекты ивсё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение кот. безнесоразмерного ущерба их назначения не возможно, в т.ч. леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. К недв. видам также приравниваются предприятияв целом как имуществ. комплекс, подлежащие гос. регистрации возд. и морскиесуда, суда внутр. плавания, река, море, космич. объекты. Законодат. актами кнедв. видам м.б. отнесено также и иное имущ. Гл.признаком, позволяющимклассифицировать недв., явл.прочная связь с землёй (невозможность перемещения).В з-не нарушение прочной связи с землёй трактуется как глобальная причинанесоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. В зак-везем. уч.-отд.объект недв-ти. Зем.уч.-часть пов-ти земли, имеющая установленныеграницы, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отражаемые вгос.-зем. кадастре и док-х гос. регистрации. Св-во: зем.уч.-не просто фрагментземной пов-ти, а такой фрагмент, кот.однозначно определён на местности идок-тах-сформированный зем.уч. Осн.признаком, отличающим движимое имущ.от недв.явл. обязательная регистрация последнего.
2.<span Times New Roman"">
Право собст-ти и др. вещные права не недв.имущ.Правособст-тивключ.в себя след.:
-правовладения (законная возм-ть иметь у себя данное имущ., фактически обладть им)
-пользования(закон.возм-ть эксплуатации данного имущ.путём извлечения из него полезн.св-вего потребления)
-распоряжения(возм-ть определять юр.судьбу путём изменения его принадлежности, состояния илиназначения)
Втрактовке права соб-ти заложена возм-ть их распределения м-ду разл.субъектами:
собственник–владение
-пользование
-распоряжение
доверительн.управляющий–частичн.польз.
-частичн.распоряжение
-частичн.владение
арендатор–частичн.польз-е
-частичн.владение
Взаруб.практике понятие соб-ти включ.ещё 8 эл-ов:
1)правона доход, кот. даёт реализацию пользования и распоряжения недв-ю
2)правона отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению
3)правона безоп-ть
4)правопередавать по наследству
5)бессрочноевладение
6)запрещениеисп-ть имущ-во во вред др.людям
7)правона ответст-ть
8)сущ-ниенорм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав
Кромеправа собс-ти сущ.и др.вещные права:
-правохоз.ведения (с разрешения собст-ка) и право оперативного управления
-правопожизненного наследуемого владения
-правопостоянного польз.
-сервитуты-правоограниченного польз.чужим недв.имуществом
4.Функции си-мырегистрации прав на недв-ть.
Си-марегистр.-регистрация об-ов недв., прави сделок с недв-ю. Потребность в регистр.обусловлена след.обстоятельствами:
-отсутствиевидимой связи м-ду об-ом недв-ти и субъектом прав на неё
-невозможностьидентификации пар объект-субъект
-невозм-тьпередачи недв-ти путём перемещения
Функцииси-мы регистр.:
1)созданиеналогооблагаемой базы для сбора имущ.налогов
2)обеспечение:
а)правсоб-ти и иных вещных прав на недв-ть
б)защитысобств-ок и иных лиц, обладающ.правами
в)точногоопределения содержания прав
5.Сущность си-мы «публичных записей».
Сущ.2 си-мы регистрации:
-англоамериканская(Регистрация актов илипубличных записей)
-европейская
Англоамериканская:
Публичныезаписи-общественно поддерживаемаяси-ма док-ов, свидетельствующих о наличии зарегестрир.вещных интересов недв-ти ислужащих основанием для защиты этих интересов. Публ.записи включ.док-ты:определяющ.права и интересы в недв-ти; налоги; спец.сборы и повинности4строит.нормы; з-ны о территор.зонировании и др.
Титул-законное право собст-ти на недв-ть, имеющее докум-ююр.основу-страховой полис. Страхование титула-защита собст-ка отвозможных фин.потерь в случае наличия прав 3-х лиц, каких-л. обременений, связанныхс об-ом недв-ти, существующих, но не известных собст-ков. Покупкастрах.полиса-перекладывание возм-го риска собст-ка на страз.компанию.
Преимущ.: дешевледля гос-ва. Недостатки: дороже для приобретателя об-та недв-ти.
6.Сущность кадастровой си-мы регистрациинедв.
Сущ.2 си-мы регистрации:
-англоамериканская(Регистрация актов илипубличных записей)
-европейская
Европейская:
Основанана гарантии гос-ва. Носит название юр.кадастра. Юр.кадастр-кадастроваяси-ма, юридич.регистрирующая отношения собственности в землепользовании игарантирующая чистоту титула при передаче прав собст-ти.
Кадастр.си-ма-инфо си-ма на основе кадастра страны или региона.
Видыкадастра:
-многоцелевой-контролируемая гос-ом си-маклассификации и оценки земель, осуществляемая поср-вам карт участков собст-тина основе кадастр. съёмки и ведения реестра сведений об участках и ихвладельцах
-открытый-кадастровая си-ма, ведущаякроме учёта уч-ков расширенный список состава недв-го и движ-го имущ.владельца
Разновидностьюр.кадатсра-си-ма регистрации Торенса (тщательное изущен.и описание об-та).Гос-во гарантирует законность титула.
7. Учёт и гос.регистрация недв.в РБ.
ВРБ отсутствует си-ма регистрации недв-ти. Кодекс о земле содержит спец.раздел окадастре. Зем.кадастр содержит:
-данныео распределении земель по категориям землевладельцам
-данныео составе, стр-ре и состоянии зем.фонда РБ в разрезе адм.-тер.единиц
-данныео местоположении, размерах, границах зем.уч-ка, их качествен. хар-ки,установленном режиме землепользования, гос. Регистрации прав на зем.уч-ки,оценки зем.уч-ков и др.сведения
ВРБ сущ.зем.кадастровая книга, кот.предназначена для гос-го учёта зем.уч-ков ирегистрации прав на них. Учёт земель проводится по листу нахождения,направленном на получение сведений о колич.и кач.земли. При учёте земля хар-сяпо размеру, пространственному положению, кач.состоянию и использованию.
Гос.регистр.-мероприятия по оформлению права собст-ти, владения илипользования землёй юр.и физ.лиц.
Объектамирегистр.явл.право собст-ти, право пожизненногонаследуемого владения, право пост-го пользования, право врем. польз., правоаренды, сервитуты, ипотека(залог).
Сюр.т.зр.под недв-ю поним-ся объект гражд.прав, отличит.особ-ю кот.явл.вещнаяприрода, прочная связь с землёй, зарегестрированный в соотв.с закон-вом.
8.<span Times New Roman"">
Недвиж.как экон.благо.Способностьвещи удовлетворять потребности наз.потребит.св-вом или полезностью. Самавещь с присущей ей полезностью наз.потребит.благом.
Удовлетворениепотр-ти может иметь 2 формы:
1)потреблениесамой вещи (не потр-ся буквально)
2)потреблениесв-в этой вещи
В 1случае вещь исп-ся для удовлетворения потр-ти и теряет в этом процессе своюпол-ть. Использование-распределённое во времени потребление.
Понятиеблага означает только наличие пол-ти, а ценности-сочетание пол-тии редкости.
Вариантыисп-ияэкон.блага:
1)посвоему назначению, т.е.для удовлетв.потр-ти (натур.хоз-во)
2)товарноепр-во с основным исп-ем блага в кач.товара
3)вкач.источника дохода (благо не меняет своего владельца)
Хар-канедв.как экон.блага:
а)любаянедв.-вещь, кот.включ.3 эл-та:
-земля
-усовершенствованиеземли (любые произведённоые землёй изменения, в кач.кот.может выступатьусовершенствование самой земли, построенных на ней зданий и соор.)
-принадлежностинедв-ти (движимые по природе вещи, прикреплённые к недв.имущ-ву и явл-еся егонеотъемлемой частью)
б)стационарность,т.е. привязанность к определённому месту земли
в)продолжительныйпериод исп-ия недв-ти
г)редкость
Обязат.составляющейнедв.явл.зем.уч., кот.явл.местом расселения людей. Размеры таких территорийограничены. Ценность об-та недв.имеет не только аюс.хар-р, прямое следствиеполез-ти, но и относит.выражение, зависящее от степени полез-ти и уровняредкости, т.е. могут быть более или менее ценные об-ты недв.
9.<span Times New Roman"">
Недв.как товар.Существуетв 2 видах:
1)объект-товар(можно выделить в натуре)
2)услуга-товар
Нарынке недв.-товар имеет 3 вида:
-объект(при возможности его выделения в натуре)
-права
-услуги
54.Принципы оценки недв., связанные соб-ми недв.
Кним относятся:
1)принципостаточной продуктивности: В основе ст-ти земли лежит её остаточнаяпродуктивность. Остат.продуктивность выражается доходом, приходящимся на землюпосле оплаты затрат на труд, капитал, управление.
2)принципвклада: Вклад-сумма, на кот.увелич-ся или уменьш.ст-ть об-та вследствиеналичия или отсутствия какого-л. элемента.Величина такого увеличения илиуменьш.м.б.выше или ниже затрат такого эл-та. Теор.основа вклада-концепцияпредельной производительности, согласно кот.макс.эффект достиг-ся толькотогда, когда предельный доход=предельн.затратам, связанным с его получением.
3)принципвозрастающего и уменьш.дохода: Увеличение капиталовложений в основныесоставляющие пр-ва обуславливает увелич.темпов роста Пр лишь до опред.-гопредела, после кот.прирост Пр<прироста капиталовлож.в недв. дан.предел исоотв-ет макс.ст-ти об-та недв.
4)принципсбалансированности: Составляющие пр-ва должны сочетаться между собой вопред.пропорции. лишь при оптимальном сочетании всех составл-х с об-та недв.будет получен макс.доход и, значит, ст-ть об-та недв.будет выше.
5)экономическогоразмера: Эк.размер-кол-во земли, необх.для достижения максимальногоземлепользования в соотв-ии с ран.условиями.
6)эк-горазделения: Разделение имущ-х прав осущ.след. образом:
-физ.разделение
-повремени владения
-совокупностиимущ.прав собственности
-разделениеимущ.прав среди участников (товарищество, АО и т.д.)
-позалоговым правам
11.<span Times New Roman"">
Понятие и ф-ции рынка недвижимости.Д.Фридман,Н.Оурдуэй «Анализ и оценка приносящей доход недв.»: Рынок недв.-опред.набормеханизмов, посредствам кот.передаются права на собст-ть и связан.с нейинтересы, устан-ся цены и распред-ся пространство м-ду разл-ми конкурирующимивариантами землепольз-я.
В.А.Горемыкин«Эк.недв-ти»: Рын.недв.-средство перераспр-я зем.уч-ов, зданий, сооруж.и др.недв-го имущ.м-ду собствн-ми и пользователями экон-ми методами на основеконку-го спроса и предлож. Рынок-си-ма, в кот.товары и услуги переходятот продавцов к покуп.посредствам ценового мех-ма. Концепция рынка подразумеваетспос-ть тов-в переходить из рук в руки без лишних ограничений деят-ти продавцови покуп-лей. Каждая из заинтер.сторон действует в соотв.с соотношениями спросаи предл.и др.ценообразующими ф-ми в меру своих возм-тей и компетенции,понимания относит.полезности конкр.тов-в, а также с учётом своих индивид-хпотр-тей и желаний. Т.о.рынок недв.-подси-ма общего рынка, связан.с оборотомправ на об-ты недвиж.
С.Н.Максимов«Основы предприним.деят-ти на р.недв.»: Р.недв.-взаимосвяз.си-ма рын-хмеханизмов, обеспечив-х создание, передачу, эксплуатацию и фин-ние об-овнедв-ти. В эту си-му включ.отношен., связан.: 1)в ходе создания об-ов недв.м-дуинвесторами, застройщиками, подрядчиками и польз-ми;2)в процессе оборота прав нанедв-ть м-ду продавцами и покуп., арендодателями и арендаторами;3)в процессе эксплуатац.м-дусобств-ми и управляющими, упр-ими и польз-ми и т.д.
М.А.Крутик«Эк.недв-ти»: Р.недв.-сов-ть сделок, совершаемых с недв-ью, их инфообеспечения, операций по упр-ию и фин-нию работ в обл-ти недв-ти.
Функциир. недв-ти.:
1)Установлен.равновесныхцен, при кот.платёжеспособный спрос соотв-ет объёму предложений;
2)Регулирующ.ф-ясостоит в том, что рынок автономно функционируя, «невидимой рукой»перераспред-трес-сы по сферам предприниматнльства и напр-ет его участников к цели, кот.совсене входила в их намерения, т.е.к формированию эф-ной эк-ки и удовлетв-юобществ. интересов;
3)Коммерческаясостоит в реализ.ст-ти и получении Пр на вложенный капитал;
4)Ф-ясанирования(очищения)-освобождение рынка от неэф-х собственников пред-тий идр.об-тов недв-ти;
5)Посредническаявыраж-ся в том, что рынок выступает в кач.совокупного посредника и меставстречи независимых и эк-ки обособленных покуп. и продавцов. Рынок устан-тсвязь м-ду ними и даёт возм-ть альтернативного выбора варианта;
6)Информационная-уникальныйраночный способ оперативного сбора и распространения обобщ.инфо, позволяющийпродавцам и покуп.свободно принять реш.в своих интересах;
7)Стимулир-явыступает в форме эк-го поощрения прибылью продуктивного исп-ия достижений НТПв создании, исп-нии и эксплуат.недв-го имущ-ва;
8)Ф-яконкуренции – поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возм-тейэф-го управления недв-ю;
9)Инвестиционная: рын.недв.– способ сохранения и увелич.ст-ти капитала, он способствует переводунакоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производит.капитал;
10)Социальнаяпроявл-ся в росте труд.активности граждан, стремящихся стать собст-ми об-танедв-ти;
11)Прераспределстельная:в рез-те неоднократного перераспределения на р.недв.имущество в конечном счётепереходит к эф-ным стратегическим инвесторам, обеспеч-им высокопроизводительноеего исп-ние.
12. Особенности рынка недв-ти.
Спецификар.недв.:
1)ограниченностьземли имеет своим следствием ограниченность предложения об-ов недв., обладающихнеобх.для польз-ля хар-ми. Ограниченность предл.может стать ф-ром, влияющим нацены на р.недв.
2)Стационарностьознач., что спрос и предл., покуп-ль и продавец, встречаются не рынке вообще, а наконкр.территор.или локальном рынке.
3)Уникальностьвлечёт за собой уникальность кажд.сделки на р.в отлич.от др.рынков, гдевстреч.масы покуп.с одной стор.и массы продавцов-с др., на р.недв.друг другупротивостоят только 1 пок-ль и 1 продавец, каждый из кот.нах-ся в конкр-омсоц., фин.и психол.состоянии. Совершение сделки явл.рез-том столкновения их интересов, ихоценки об-та, их ожиданий и настроений.
4)Долговечностьопределяет то обстоят-во, что в теч.своей жизни один и тот же об-тнедв.переживает целый ряд эк-ких подъёмов и спадов, кот.прямо влияют на уровеньспроса на недв.Длит.вр.об-т недв.остаётся как составная ч.предложения. Этопредлож.может носить скрытый хар-р, если указанная недв.исп-ся, и явныйхар-р, если она выставляется на рынок.
Указан.специфическиеособенности об-та недв.обуславливает ряд особенностей р.недв-ти:
-индивидуальностьценообразования
-ограниченностьчисла продавцов и покуп.
-локальностьрынков
Атакже:
-особыйхар-р взаимодействия спроса и предл.
-выс.уровеньтранссакционных издержек
-взаимовлияниепервичного и вторичного рынка
-низкаяликвидность об-ов недв.
-многообразиерисков
14. Первичные и вторичные рынки.
Первичныйрынок-совок-ть сделок, совершаемых свновь созданными об-ми недв.и в процессе их создания.
Вторичныйр.-совок.сделок, совершаемых с ужесозданными об-ми, находящимися или находившимися какое-то вр.в эксплуатации.
Перв.ивтор.рынки взаимовлияют друг на друга.Это проявл.в области ценообразования.Ценывтор.рынка явл.тем ориентиром, кот.показывает, на сколько рентабельным явл.новоестроительство при сущ-х затратах. Если цена такова, что она не обеспечиваетвозврата вкладываемых ср-в и не приносит Пр при создании об-ов, аналогичных покачеству уже существующим, очевидно, что новое стр-во таких об-ов осущ.не будет.
Втор.рыноктакже испытывает влияние перв.рынка.Если увелич-ся затраты на строительство, тоэто приводит к уменьш.предложения и увелич.цен на перв.рынке.При прочих равныхусл.это ведёт к увелич.спроса и росту цен на втор.рынке.
Длятого, чтобы ситуация на втор.рынке в меньшей степени влияла на перв.рынок, об-тыперв.рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с об-ми ужеимеющимися на втор.рынке. Втор.и перв.рынки по разному реагируют на изменениеэк.ситуации. при уменьш.спроса втор.рынок может снизить предл.и цену, нижняяграница кот.определяется:
1)ценойприобретения недв-ти
2)фин.положениемпродавца
3)соответствиемуровня дохода продавца уровню затрат по содержанию недв.
Нижняяграница цены на перв.рынке опред-ся уровнем затрат на стр-во.При снижении её заэтот уровень застройщик несёт убытки.
16.Риски на рынке недв.
Риск-возможность отклонения реальных рез-тов той или инойоперации или проекта в отриц.сторону по сравнению с планируемыми при их начале.
Видыриска:
1)юридич.:
-возможностьутраты прав собственности
-невозможностьвозмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров
-возм-тьпоявления претензий 3-их лиц
-возм-тьпоявления невыявленных обременений об-та
Снизитьюр.риски можно тщательностью юр.исследования, сотрудничеством сострах.компаниями.
2)градостроительные(технологич.):
-неправильныйвыбор места строит-ва
-несоответствиеоб-та окружающей застройке
-ошибкив конструктивных решениях
-неверныйвыбор материала
Снизитьэти риски можно детальной проработкой проектов недв-ти, тщательнойтехнич.экспертизой об-та.
3)административные:
-возм-тьизменения налогового режима
-появлениеновых требований по выполнению обяз-в перед органами власти
-введенияограничений функц.исп-ния об-ов
Снизить: еслина стадии получения разрешения на стр-во, на реконструкцию, перепланировкудобиваться определения обяз-в, кот.д.б.выполнены, и их документальногозакрепления.
4)экон.иорганизационно-экон.:
-неверныймакроэк.прогноз и прогноз развития региональной эк-ки
-ошибкив прогнозировании спроса и предл.
-неверноеистолкование имеющихся данных
-необъективноеотношение к данным
-необоснованноеперенесение прошлого опыта на буд.периоды без учёта изменяющейся среды
5)финансовые:
Делятсяна группы:
А)Риски, вытекающиеиз общественного состояния и изменений в фин.си-ме (изменение %ставок покрдитам, введение ограничений на колебания валют.курса, изменение типов инфляциипо сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных инвестиций).
Б)Риски, обусловленныетем или иным вариантом, избранным для фин-ния деят-ти.
В)Риски, возникающиев связи с низким кач-вом фин.расчётов.
Си-мауправления рисками:
IВыявление рисков, возможных при проведении операций с недв.
IIКач.и колич.анализ рисков (определение причинрисков; фактов, способных увеличить вер-ть их наступления; определение зонрисков; определение возможных размеров фин.потерь).
IIIОпределение возможностей снижения риска изатрат, необходимых для его предотвращения.
IVОсущ.мероприятий, позволяющих предотвратитьриски, снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.
VКонтроль за проведением необх.мероприятий по снижен.риска.
15. Трансакционные издержки.
Этоизд-ки, кот.несут покуп.и продавец по заключению сделок. Их величина зависитот:
-полнотыи достоверности рын.инфо, уровня инфо бо уровне цен
-достаточногокол-ва контрагентов для проведен.сделок
-степенивозможности стандартизации условий сделок
-возможностиприменения стандартных договоров
-возм-тиспособов расчёта
Навеличину изд-ек оказывает влияние гос-во:
-наличиеспец.налогообложения отд-х видов сделок
-необх-тьдополнит.процедур при осущ.сделки
-необхтьполучения разрешений для проведения сделок
В составтрансакц.издержек входят:
1)изд-кипоиска инфо(затр.времени, ресурсов по поиску контрагентов, сбору инфо орын.ситуации)
2)изд-киведения переговоров и заключ.контрактов
3)изд-киизмерения-затраты на проведение оценки об-та недв.
4)изд-кизащиты прав собств-ти-затраты на определение объёма передаваемых прав, проверкуих чистоты и закрепление прав
5)затратыоппортонистического поведения-потери, связанные с уклонением контрагента отзаключения сделки или от усл.контракта
Выс.уровеньтрансакц-х изд-ек связан с такой особ-тью рынка, как низкая ликвидностьтовара: время между выставлением об-та недв.на рынке и его продажейназ.экспозицией товара; время экспозиции зависит от потребит-х св-в об-та и отцены.
57.Технология оценки недв.
Этапы:
1)Определениепроблемы. Цель оценки: определение ст-ти об-та, кот.необходима клиенту дляпринятия решения. Напр., коиент м.б.заинтересован в приобретении офисногоздания. Возникает проблема выбора варианта инвестирования (принцип полезности).
2)Планоценки. Разработка плана необх., чтобы избежать дублирования, сократитьзатраты труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах, кот.действительноопределяют цену об-та.
А)анализи определение сегмента р.недв.
Б)определениецелесообразности использ.существующих методов оценки
В)разработкаграфика работ по оценке и разработка соотв.бюджета
Г)оценкаожидаемых затрат на сбор и подтверждение инфо
3)Сбори подтвержд.инфо. Надёжность выводов оценщика зависит от кол-ва икач.данных, используемых им для оценки. Неточные данные могут стать причинойнеобоснованного заключения об оценке. Проверка данных:
-всели собраны данные, небх.для цели оценки
-имеютли полученные данные подтверждение
-естьли основания полагать, что полученные данные не точны; в процессе обработкиданные необх.выявить и устранить возможные отклонения
4)Выборм-да оценки. Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят кодинаковым рез-там.
5)Согласование.Это процесс принятия реш.об окончательной ст-ти об-та. В процессе согласованияне происходит мех-го усреднения полученных рез-ов по 3-м подходам, апроизв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти.
6)Отчётоб итоговой оценке ст-ти.
17.Факторы, воздействующие на р.недв.
Основаниягруппировки факторов:
1)уровеньформирования ф-ров
2)сфераформир.ф-ров:
а)-национальныйуровень
-региональный уровень
б)-реальнаяэк-ка
-фин-вый рынок
IФ-ры национального уровня определяют возм-ть формирования р.недв., его наиболеехарактерные особ-ти в международном аспекте:
1)уровеньэк-го развития-ф-р, определяющий потр-ти и возможности общества и отд.лиц попотрблению недв-ти, а также доходность инвестиций в недв-ть.Он опред-сяслед.показателями:
-пр-вонационального дохода
-объёмпромышл-го произв-ва
-занятостьтрудоспособного населения
-ставкидоходности фин-х активов
-состояниеторгового баланса страны
-состояниеплатёжного баланса
-оттокикапитала
-притокикапитала
-индекспотребит-х цен
Длястран, где доля затрат на потребит.блага длительного пользования, к кот.относится недв., будет выше в тех странах, где данные показатели имеют болеевысокие уровни.
2)историческиеособ-ти формирования р.недв.определяют такие его хар-ки, как:
-стр-расобственности в сфере недв-ти
-соотношениемежду частными и общественными затратами по приобретению недв.
-си-мафинансирования и особ-ти налогообложения недв-ти
3)господствующаяв стране идеология оказывает прямое влияние на поощрение или торможениеразличных форм собств-ти в стране
4)спецификаистор.этапа развития : переходный хар-рэк-ки проявл-ся в том, что на рынке доминируют процессы перераспределения общегофонда недв-ти
5)особенноститекущей экон.политики влияют на привлекательность инвестиций в недв-ть(напр., выпуск гос.ценных бумаг с высоким уровнем доходности снижаетпривлекательность нед-ти как объекта инвестирования
6)степеньразвития и особ-ти фин.си-мы определяют степень участия фин.инструментов вфин-нии недв-ти, уровень развития мех-мов финансирования и возможности порасширению оборотов на р.недв.
IIФак-ры регионального уровня:
1)Экон.факторы:
-уровеньи динамика доходов населения
-дифференциациянаселения по уровню доходов
-уровеньразвития бизнеса
-доступностьфин.рес-ов
-состояниеальтернативных и смежных рынков
-рискиинвестиций в недв.
-стоимостьстр-ва
-ценыи тарифы на коммунальные услуги и энергорес-сы
2)социальнойсферы:
-уровеньи тенденции изменения числ-ти населения
-----образовательногоуровня населения
-----соц-нойсферы населения
3)административныеф-ры:
-налоговыйрежим
-зональныеограничения
-правовыеи эк.условия получения прав на застройку или реконструкцию
-правовыеи эк.условия совершения сделок
4)условияокруж.среды: -экологич.обстановка
-уровеньразвития инфраструктуры
-обеспеченностьтранспорт.сетями
13.Особенности взаимод.спроса и предл.
Спрос-кол-во объектов нед-ти и прав на них, кот.покупателиготовы приобрести по складывающимся ценам за опред.промежуток времени.
Факторы, влияющ.наспрос:
-платёжеспособностьнаселения
-изменениеобщей численности населения
-изменениесоотношения между различными слоями населения
-изменениево вкусах и предпочтениях населения
-условияи доступность финансирования
Предложение-кол-во недв-ти, кот.собственники готовы продать поопред.ценам за некоторый промежуток вр.
Ф-ры, влияющиена величину предложения:
-наличиерезерва пустующих об-ов
-объёмыстроительства и затраты на него
-интенсивностьстроительства
Предложениев краткосрочном периоде абсолютно не эластично.Причина: длительность процессасоздания об-ов недв-ти. Для того, чтобы повысить спрос на р.недв-ти, нужносоздать механизм, позволяющий трансформировать богатство потребителей в еготекущую платёжеспособность. На вторичном рынке это могут быть встречные сделкикупли-продажи. На первичном – это принятие в зачёт имеющегося жилья.
19.Связь р.недв-ти и реального сектораэк-ки.
Зависимостьр.недв. от реального сектора эк-ки проявляется в формировании спроса на р.недв.
Важнейшимиф-рами явл.:
-отраслеваяструктура эк-ки
-доходностьбизнеса
-уровеньдохода населения
Развитиер.недв. явл. ф-ром, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежныхотраслей: пр-во строительных работ, материалов, мебели и др.прдметов длительногопольз-ния.
Котрицательным элементам относится рост доходности инвестиций в нед-ть. Этоможет оказаться фактором, кот.будет способствовать оттоку средств из реальногосектора эк-ки, что может привести к снижению темпов развития эк-ки. Сторонникиинвестиций в недв-ть говорят, что рост инвестиций на р.недв.стимулирует развитиеэк-ки.Противники инвестиций: инвестиции в недв.означают отвлечение фин.рес-ов издр.секторов эк-ки и, значит, ведут к снижению темпов эк-го развития.
Циклыразвития р.недв.:
1)Циклспада (предлож.>спроса; число незанятых строений увелич-ся; их содержание невыгодно, т.к.увелич.затраты)
2)Циклпоглащения (начин.поглащаться инвестиционные излишки; спрос увелич.и начинаетпревышать предложение)
3)Новое строительство (спрос>предлож.; расширение р.недв., кот.происходит в 3этапа:
а)доминируетстр-во об-тов недв., отдельно стоящих и строящихся для потребителей, имеющихдостаточные доходы для полной оплаты
б)выгодностр-во домов, промышленных зданий, кот.финансируются с целью получения Пр отинвестиций
в)выгоднолюбое стр-во, т.к.фин.институты с удовольствием участвуют в создании об-товнедв.
4)Циклнасыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке; подъём на р.недв.раньшеподъёма в эк-ке)
Увеличениест-ти денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей отказаться в 1очередь от капит.затрат. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв.Однако, значительная часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Этопроисходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит.цикла. Это не позволяетисп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки. Постепенно возникает избытокпредложения, что оказывает влияние на ситуацию в смежных отраслях. Затем с ростомдоходов, массы денег и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.наэк-ке в целом.В дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-гороста, вызывая увеличение спроса и на смежных рынках. Р.недв.зависит отсостояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния.
Показателисостояния р.недв.:
-кол-восделок на р.недв.
-прод-тьсроков экспозиции
45.Право частной собст-ти на землю.
Цели, для кот.земля может быть передана в ч.с.:
1)ведениеличного подсобного хоз-ва
2)строит-вои обслуживание жилого дома
3)ведениеколлективного садоводства
4)дачноестр-во
Переченьземель, не подлежащих передаче в ч.с.:
-землиобщего польз-ния
-землитранспорта и связи
-предоставленныедля нужд обороны
-подвергшиесярадиоактивному загрязнению
-нац.парков, заповедников
-оздоровительного, реакреционногои ист.-культурного назначения
-лесногофонда
-с/хназначения
-предоставлен.гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва, коллективного садоводства, если всоотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп-ние
-землисадоводческих товариществ, дачного стр-ва, расположен.на площадях залеганияполезных ископаемых
Субъектыправа ч.с.:
-собственностьфиз.лиц
-собственностьюр.лиц
Вч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими натерритории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизацииобъектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам приосущ-нии инвестиц.проектов.
Объектамич.с. на землю выступают зем.участки.
Признакизем.участка:
А)частьпов-ти земли определённой площади со своим местоположением
Б)онд.б.ограничен в натуре, иметь установленные границы
В)должениметь статус и др.хар-ки
46.Общие положения сделок с землёй.
Операции:
купля-продажа, дарение, мена, залог, аренда, рента
Правилазаключения и оформления сделок с землёй:
-д.б.оформленыв письменном виде
-нотариальноудостоверены
-зарегестрированыспец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству
Торона, приобретающаязем.участок, не может именить цели его использования.При совершении сделки счастью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъектуправ на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий, которой обладалпрежний пользователь землёй. При совершении сделок с землёй необходимоучитывать и природо-охранные мероприятия.
47.Договор купли-продажи зем.участков.
Предметомкупли-продажи м.б.зем.уч-к, принадлежащий только на праве частной собств-тигражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонамиусловия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателюна праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупательстановится собственником земли только, если этим правом обладал продавец. Еслиже участок принадлежит продавцу на ином праве, то покупателю переходит объёмправомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров ииных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения:
<