Реферат: Оценка недвижимости

--PAGE_BREAK--Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной. [35]
Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами. [41, 48]
Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки. [46, 4]
Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий. [38, 44]
Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности. [38, 45]
Рыночный подход
Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. [32, 65]
Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. [30]
 Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: [22, 67]
1.                 подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2.                 определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3.                 сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4.                 приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений. [41, 48]
Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.
Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.
К количественным методикам относят: [10, 71-72]
·                   анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
·                   статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
·                   анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.
К качественным методикам относятся:
·                   классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
·                   распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).
Доходный подход
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. [15, 89]
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: [21, 116-118]
1.                Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:
ПВД = S * Са,     (1.1)

где
S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;
Са – арендная ставка за 1 кв.м.
2.                Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.
Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2: [22]
ДВД = ПВД * Кз * Кс,                   (1.2)
где
ДВД – действительный валовой доход;
ПВД – потенциальный валовой доход;
Кз – коэффициент загрузки площадей;
Кс – коэффициент сбора платежей.
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).
3.                Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).
4.                Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [37, 19]

1.3   Проблемы оценки собственности Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы и методы), некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.
Первая проблема по счету, а не по назначению – выбор ставки капитализации и дисконтирования.
Существует несколько рекомендаций по выбору ставки: [40, 27-28]
1.                Стоимость ссуды (стоимость капитала) – для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг).
2.                Средняя маржинальная стоимость собственных финансов – для предприятий, акции которых котируются на рынке.
3.                На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.
4.                Средние маржинальные предельные издержки изучаемых проектов (при инвестировании).
5.                Нормы возмещения по займам.
6.                Плановые нормы.
7.                             Норма ссудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом (НД) и внутренним национальным продуктом (ВНП)).
8.                Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).
9.                Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.
Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.
Множество практических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами – в области психологии (сфера искусства, а не науки).
Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций — как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).
Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей. [45]
    продолжение
--PAGE_BREAK--Выход из этого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценки стоимости собственности интервальной – с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определить количество цифр в целой части числа.
Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки. [41, 48-49]
Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.
Одна из самых сложных проблем – достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела. [36, 29]
Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.
В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца – снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки. [33, 110]
Таких вариантов, возникающих на рынке, – множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.
В 2001 году принято Постановление Правительства РФ от 6 июля № 519, в котором Министерству имущественных отношений РФ вменяется в обязанность «разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности». Это должно быть выполнено применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. Работа выполняется по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности.
Однако министерство не в состоянии разработать методику на все объекты собственности (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.
Поэтому на уровне региона в зависимости от существующего рынка собственности на базе общеотраслевой методики разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой нормативной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации края, города или региона.
Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к различным объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации.
Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов собственности, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимости результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности.[2]

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости 2.1           Описание объекта оценки В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен $330-$3250 кв.м. В целом предложение колеблется от $400 кв.м до $4500 кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.
Это объясняется тем, что еще недавно неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.
С другой стороны, особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.
Объект недвижимости находится в собственности ООО «Арис» и расположен в Ленинском районе города Калуги.
Объект включает в себя трехэтажное кирпичное административное здание с рестораном общей площадью 1.375,8 кв.м.
Объект находится на одной из наиболее протяженных магистралей города, относительно недалеко от делового и административного центра г.Калуги. Транспортная доступность – хорошая.
Описание земельного участка
Форма участка – прямоугольная;
Площадь участка – 556,0 м2
Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.
Топография местности: рельеф участка спокойный.
Обеспеченность инфраструктурой:
К жилому дому подключены следующие коммуникации для:
·                   водоснабжения;
·                   канализации;
·                   электроснабжения;
·                   теплоснабжения;
·                   телефонизации
Возможные ограничения по использованию и сервитуты
Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.
Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.
Описание здания
Здание имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.
Таблица 1
Конструктивные элементы здания
Конструктивный элемент
Характеристика
Техническое состояние
Фундаменты
Бетонные ленточные
Отличное
Стены
и их наружная отделка
Силикатный кирпич
красный отделочный кирпич, t=0,5
Отличное
Перегородки
Кирпичные
Отличное
Перекрытия:
-          чердачные;
-          междуэтажные;
-          надподвальные
Ж/бетонные
Ж/бетонные
Ж/бетонные
Отличное
Крыша
Совмещенная
Отличное
Полы
Паркет, плитка, линолеум
Отличное
Проемы
-оконные
-деревянные
Деревянные модернизированные
Отличное
Внутренняя отделка
Еврокласс
Отличное
Санитарно- и э/технические устройства:
·         отопление
·         водопровод
·         канализация
·         э/освещение
·         телефон
·         вентиляция
Центральное, от котельной
От сети
Сток в городской коллектор
Скрытая проводка
АТС
Естественная
Отличное
Прочие работы
отмостки
Отличное
2.2           Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано здание административное кирпичное трехэтажное согласно сб. УПВС № 33, табл. 4 (Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания. М: 1972) табл.52 как наиболее соответствующее по конструктивным признакам объекту оценки.

Таблица 2
Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога
(Определение коэффициента подобия)
Конструктивные элементы
Объект-аналог
Объект оценки
Степень подобия (коэфф. подобия)
Удельный вес, элементов %
объект-аналог
объект оценки
1
2
3
4
5
6
1. Фундаменты
ж/б блоки
ж/б блоки
1,00
5,0
5,0
2. Стены и перегородки
кирпич
кирпич
1,00
24,0
24,0
3. Перекрытия
ж/бетон
ж/бетон
1,00
9,0
9,0
4. Полы
бетонные
бетонные
1,00
10,0
10,0
5. Проемы
простые деревянные
простые деревянные
1,00
11,0
11,0
6. Внутренняя отделка
простая
—
0,00
8,0
0,0
7. Санитарно-технические и электротехнические устройства
·        центр.отопл.
·        водопровод
·        канализация
·        вентиляция
·        эл/освещение
·                    центр.отопл.
·                    водопровод
·                    канализация
·                    вентиляция
·                    эл/освещение
1,00
12,7
12,7
8. Крыша
рулон по ж/б плитам
─
0,00
6,0
0,0
9. Лестницы и входы
–
–
1,00
5,0
5,0
10. Простые работы
–
–
1,00
9,3
9,3
ИТОГО:
0,8
100
86
Поправочный коэффициент
0,86
Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.
Основные исходные данные:
·              Группа капитальности – I.;
·              Строительный объем: Vстр. = 4 444 м3;
·              Общая площадь: S=1.375,8 м2;
·              Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52
Основная расчетная формула:
ПВС = УС1969 х Vстр. х И69-84 х И84-20.12.2007 х Кn,          (3.1)
где    ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.
УС1969 – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС1969=24,9 р/ м3
Vстр. – строительный объем, куб. м;
И69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;
И84-20.12.2007 — индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г;
К84-20.12.2007 = 61,07
Кn – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86
Расчет полной восстановительной стоимости объекта:
ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.
Оценка износа (обесценения) объекта
Исходя из предполагаемого эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.
Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.
Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.
Определение прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.
Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:
<shapetype id="_x0000_t75" coordsize=«21600,21600» o:spt=«75» o:divferrelative=«t» path=«m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe» filled=«f» stroked=«f»><path o:extrusionok=«f» gradientshapeok=«t» o:connecttype=«rect»><lock v:ext=«edit» aspectratio=«t»><shape id="_x0000_i1025" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«119320.files/image001.wmz» o:><img width=«192» height=«64» src=«dopb347558.zip» v:shapes="_x0000_i1025">         (3.2)
По данным Калужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза (Справочник Marshall & Swift). Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:

<shape id="_x0000_i1026" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«119320.files/image003.wmz» o:><img width=«164» height=«52» src=«dopb347559.zip» v:shapes="_x0000_i1026">= 0,937, или 97,3%.
Таблица 3
Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки
Элементы стоимости
Величина стоимости, руб.
Полная восстановительная стоимость объекта оценки (ПВС)
12.843.755,88
Совокупный износ (обесценение)
642.187,80
Прибыль предпринимателя.
12.496.974,47
Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась)
–
Итоговая величина стоимости
25.982.918,15
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.
2.3           Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода Таблица 4
Характеристика объектов сравнения
Характерис-тика объектов сравнения
Объект оценки
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
  1
2
3
4
5
6
  Адрес объекта
г. Калуга, ул. Суворова, д.29
г. Калуга,
ул.Теле-визионная, д.2а
г. Калуга,
ул. Московская, д.237
г. Калуга,
ул. Азаровская, д.26
г. Калуга,
ул.
Хрустальная,
 д.18
  Год постройки
2002 г.
1995 г., реконструкция – 1998г.
2003 г.
1971 г., реконструкция – 2002г.
1988 г.
  Общая площадь (кв. м.)
1375,8
1157,1
297,3
2234,0
3806,0
  Основное назначение в текущем состоянии
Офисные помещения, кафе, места отдыха
Офисные помещения
Офисные помещения, места отдыха
Офисно-выставочные помещения
Офисные помещения
  Первоначальное назначение
то же
Административное здание
Административное здание
Книжная база
Админ.-произ-водственное здание
  Наружные ограждающие конструкции
кирпич
кирпич
кирпич
кирпично-панельное со вставками из пеноблоков
ж/б панели
  Местоположение
выше среднего
среднее
среднее
ниже среднего
ниже среднего
  Земельный участок
554,5 м2
122971 м2 (имеются другие строения)
под зданием
6250 м2
под зданием + прирамповая площадка
  Качество отделки
класс «Э»
класс «У»
класс «люкс»
класс «люкс»
класс «Э»
Качество парковки и автотранспорта
Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе
Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка
Организованная парковка (спец. площадка)
Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка
Ограниченная внутренняя парковка
Период продажи
––
декабрь 2007 г.
август 2007 г.
февраль 2007 г.
октябрь 2006 г.
Этажность
3 этажа
2 этажа
3 этажа
2 этажа
3 этажа
Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб.
–
33000
41500
28500
15500
    продолжение
--PAGE_BREAK--
Определение (обоснование) корректировок
1. Корректировка на рыночные условия (дату продажи)
В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:
<shape id="_x0000_i1027" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«119320.files/image005.wmz» o:><img width=«330» height=«47» src=«dopb347560.zip» v:shapes="_x0000_i1027">,
где Мi – средне месячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072
Расчетная формула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл = 1,0072
100 × Кtсрминфл – 100
Таблица 5
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
Время продажи
декабрь 2007г.
август
2007г.
февраль 2007г.
октябрь 2006г.
Величина корректировок
0,0
9,0
13,0
17,1
2. Местоположение.
Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

Таблица 6
Объект оценки
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
Местоположение
выше среднего
среднее
среднее
ниже среднего
ниже среднего
Величина корректировок, %
—
+10
+10
+20
+20
3. Корректировка на физическое отличие.
Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 – ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%
4. Корректировка на состояние объекта
Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.
 В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 6%.
Таблица 7
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
Объект № 5
Состояние объекта
«отличное»
 «хорошее»
«отличное»
«отличное»
«удовлетворительное»
Величина корректировок, %
–
+6
0,0
0,0
+30
5. Корректировка на качество отделки
При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:
·                   высшее качество – класс «люкс»;
·                   повышенное качество – класс «У»;
·                   среднее качество – класс «С»;
·                   удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)
·                   качество низкого уровня – «Н»;
·                   очень плохое – «О».
Цена градации – 5 %
Таблица 8
Объект оценки
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
Качество отделки
класс «Э»
класс «У»
класс «люкс»
класс «люкс»
качество «Н»
Величина корректировок, %
–
-10
-15
-15
+5
6. Корректировка на площадь объекта.
В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м2 до 3806,0 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:
(Sоб.ср. – Sоб.оц) х К,                 (3.3)
где:   Sоб.ср. – площадь объекта сравнения;
Sоб.оц – площадь объекта оценки;
К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533
Расчетная формула:
<shapetype id="_x0000_t202" coordsize=«21600,21600» o:spt=«202» path=«m,l,21600r21600,l21600,xe»><path gradientshapeok=«t» o:connecttype=«rect»><img width=«282» height=«42» src=«dopb347561.zip» alt=«Подпись: 0,00533 (Sоб.ср. — S об.оц.)» v:shapes="_x0000_s1026">


Таблица 9
Объект оценки
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
Площадь объекта, кв.м.
1375,8
1157,1
297,3
2234
3806
Величина корректировок, %
—
-1,1
-5,7
+4,6
+13,0
7. Корректировка на наличие земельного участка.
Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).
8. Корректировка на этажность.
В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12÷15%.
9. Корректировка на наличие и качество парковки.
Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:
·                    наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
·                   организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);
·                   внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).
Таблица 10
Итоговые корректировки
Элементы сравнения
СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ
Объект оценки
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
1
2
3
4
5
6
Цена продажи, руб./кв. м
––
33000
41500
28500
15500
Переданные права
Полное право собственности
Полное право собственности
Полное право собственности
Полное право собственности
Полное право собственности
Величина корректировки
―
0%
0%
0%
0%
Скорректированная цена
―
33000
41500
28500
15500
Условия финансирования
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Величина корректировки
―
0%
0%
0%
0%
Цена после корректировки
―
33000
41500
28500
15500
Условия продажи
Коммерческие
Коммерческие
Коммерческие
Коммерческие
Коммерческие
Корректировка на условия продажи
―
0%
0%
0%
0%
Цена после корректировки
―
33000
41500
28500
15500
Рыночные условия (дата продажи)
―
декабрь 2007г.
август
2007г.
февраль 2007г.
октябрь 2006г.
Корректировка на рыночные условия
―
0,0
+9,0
+13,0
+17,1
Цена после корректировки
―
33000
45235
32205
18151

Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 руб./ кв.м до 45235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32205 × 1375,8 = 44.307.639руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.
2.4           Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).
Анализ доходов
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды.
В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 1175 руб./кв.м

Анализ расходов
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует.
Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).
Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.
Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.
В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД).
Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.
Поскольку здание постройки 2002 года и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.
На основе имеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.
Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.
Определение общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:
СК = НПб/р + Р + Л ± Св.к., где
СК – ставка капитализации;
НПб/р – безрисковая норма прибыли;
Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;
Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;
Св.к. – ставка возврата капитала.
Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).
Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.
Надбавка за дополнительный риск – 4%.
Коэффициент на ликвидностьопределяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.
Кн/ликв. = Кбезриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%
Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).
В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).
Общий коэффициент капитализации равен:
R0= 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды
Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м
Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;
Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.
Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:
19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 руб.
Таблица 11
    продолжение
--PAGE_BREAK--