Реферат: Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

--PAGE_BREAK--

В порядке уточнения технического состояния зданий в отчете использована информация, полученная при их визуальном осмотре.

1. Лесопилка. Угол стены (восточный справа) опустился, трещины — до 5 см. Смежный пристрой отошел от главной стены (щель в верхней части – до 15 – 20 см) с наклоном во внешнюю сторону. Трещины в верхней части стены пристроя до 5 см., его угол (западный справа) опустился. В связи с чем образовались трещины в верхней части стены до 10 см. Имеет место наличие трещин в верхней части торцевой стены пристроя. Кровля протекает. У навеса отсутствует большая часть крыши.

2. Административное здание. У большей части окон стекла отсутствуют.

3. Сторожевая будка. Перекос кирпичной стены. Наличие трещины до 5 см. Шифер частью сломан. Стекол в окнах нет. Инженерное обустройство отсутствует.

4. Склад (Литер Ж). Фундамент на железобетонных сваях. В местах примыкания с ленточной частью фундамента в сваях оголена внутренняя арматура. Окончания некоторых свай в этих местах разрушаются до 10- 20% от площади сечения. Крыльцо – бетонные блоки смещены, требуется его замена. Проемы и отделка отсутствуют. Инженерное обустройство отсутствует. Кровля протекает

5. Дом вагончик. Стены дощатые, местами доски оторваны. Требуется замена стен, крыши и проемов. Отделка отсутствует.

6. Склад (Литер Д). Западная торцевая стена отсутствует. Южная продольная стена разрушена на 60-70%. Проемы деформированы. Стекол нет. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает

7. Блок подсобных цехов. Стены кирпичные. Угол (вверху южный слева) – трещины до 5 см. Внутренние дверные проемы отсутствуют. Окна выходящие на проезжую часть застекленные. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает

8. Трансформаторная подстанция. Металлический корпус – местами наблюдается ржавчина.

Изложенное позволило учесть данную информацию для доопределения степени износа объектов оценки (см. Приложение 2).
2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости
Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) — это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.

Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:

-         торговая;

-         офисная;

-         производственная;

-         складская.

Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.

Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных и автомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеют специфическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.

Наиболее рациональным и физически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимости является вариант использования в качестве производственных или складских объектов. Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочные решения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности (капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточную высоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).

В соответствие с вышеизложенным, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

Анализ рынка подготовлен по материалам Сибирского информационного агентства (www.sia.ru) и других источников. Обзор рынка недвижимости необходим для отображения реальной картины, в рамках которой могут быть обозначены ценовая ситуация, поведение участников рынка недвижимости и последствия принятия решений по той или иной сделке.

Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:

а) рынок офисной, торговой, производственной и складской недвижимости – составная часть экономики района, поэтому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию;

б) рынок такой недвижимости – часть экономики, анализ которой затруднен по причинам:

-         труднодоступности достоверной информации;

-         ограниченности количества сделок объектов аналогичных оцениваемому объекту;

-         разнонаправленного влияния многообразных факторов, определяющих тенденции развития рынка.

Известно, что региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости. От того, где располагается объект оценки можно определить насколько вырастет его стоимостной потенциал или этот потенциал снизится, какими преимуществами или недостатками он обладает, как объект вписывается в свое ближайшее окружение и как на него будут воздействовать отдаленные от него объекты, в условиях той или иной тенденции развития экономики района и конкурентных центров экономического развития. Таким образом, оцениваемый объект может выиграть от своего окружения, а может и проиграть, что делает важным исследование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в целях максимизации его рыночной стоимости.

В ходе преобразований и распада управленческих и хозяйственных связей, экономика промышленных районов г. Иркутска существенно снизила свою эффективность. В процессе разукрупнения части действовавших ранее предприятий появилось большое число вновь образованных производственных структур, которые не устояли, несмотря на некоторую поддержку государства и городской администрации, в условиях открытого рынка и неадекватного соотношения цен на производимую предприятием продукцию и услуги, необходимые для ее выпуска и импортируемую продукцию.

В этих условиях о рынке производственного имущества (недвижимого, движимого и нематериальных активов) можно говорить как о неразвитом, сопровождающемся многими факторами скрытого характера. Однако, так или иначе, экономические действия хозяйствующих субъектов продолжаются и акты сделок с имуществом имеют место. Данные сделки, как правило, имеют спорадический (непредсказуемый), часто кратковременный характер и не всегда имеют отношение к строго производственной деятельности. Это имущество собственников, предприятий и других хозяйствующих субъектов используется на договорной основе, что формирует ткань рыночных отношений, учитывающих направления действия факторов внутри – и внешнеэкономического характера.

В наиболее общем виде в регионе на данный момент рынок недвижимости разделяется на три группы: рынок жилой недвижимости; рынок нежилой недвижимости и становящийся рынок земельных участков. В первой группе можно выделить рынок нового жилья и вторичный рынок жилой недвижимости. Во второй группе превалирует сегмент коммерческой недвижимости, однако имеет место предложения и по крупным объектам производственно-складского назначения. В третье группе развивается сегмент рынка земельных участков под строительство и садовых участков. Каждая из перечисленных групп развивается с относительно самостоятельным оборотом и объемом сделок, опираясь на адекватную им нормативно-правовую базу.

Так например, рынок коммерческой недвижимости в г. Иркутске имеет несколько сегментов – это объекты торгового назначения (павильоны, помещения под магазины, для общественного питания и т.п.); объекты офисных помещений и зданий; объекты недвижимости административного назначения, гостиницы (помещения и отдельные здания) и пр.

Рынок объектов производственно-складского назначения также имеет несколько направлений – собственно рынок складских помещений и объектов (складские помещения, отдельные здания и сооружения, складские комплексы) и смешанного назначения, когда производственные здания и помещения при той или иной ситуации отводятся временно под складские и торговые объекты.
2.3 Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
Среди факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, имеются факторы, определяющие уровень спроса и предложения, в частности — объемы внутренних и внешних относительно рассматриваемого, в нашем случае, промышленной зоны Свердловского района г. Иркутска, инвестиций, имеющих стабильный или пульсирующий характер, факторы, непосредственно связанные с условиями сделок – временные, физического состояния объекта оценки и внешнего воздействия на рассматриваемый объект.

Воздействие факторов часто происходит одновременно и по многим направлениям, что существенно затрудняет их анализ и выделение главных, определяющих наибольшее изменение стоимости объекта недвижимости. В связи с этим рассмотрение всех факторов должно происходить последовательно, в зависимости от степени учета детальности свойств объекта и типа оцениваемой собственности.

Поскольку в рассматриваемом районе открытых фактов продаж объектов (сделок, отвечающих требованиям – типичность условий сделки, информированность продавца и покупателя, достаточность срока экспозиции, денежная форма расчетов и др.) аналогичных оцениваемым еще немного, что вызывает к необходимости также проанализировать ситуацию и с предложениями об аренде таких объектов.

Подавляющий тип объектов недвижимости – объекты, как правило, производственные здания, торговые помещения и офисы, расположенные в зданиях, имеющие стены из кирпича, железобетонных панелей.

Такие объекты в большинстве своем, можно использовать в текущем использовании или под торгово-складское хозяйство, где за охрану, электро-, тепло- и водоснабжение и другие коммунальные услуги обычно оплачивает арендатор, постоянные расходы – земельный налог и налог на имущество — арендодатель. Однако как показывает анализ рынка аренды коммерческой производственной недвижимости в г. Иркутске, аренда производственных и складских зданий в промышленных зонах г. Иркутска, в том числе в Свердловском районе, начинает наращивать свои объемы.

Ценовые предложения

Общий анализ рыночной ситуации показал, что для объекта оценки возможно характеризовать ценовые диапазоны сделок привлекая данные по ценам предложений по продажам производственных зданий в рассматриваемом промышленных зонах г. Иркутска.

Диапазон цен по таким объектам существенно колеблется в зависимости от местоположения, плотности застройки территории и состояния этих объектов, а также окружающей их территории.

Рост числа предложений по объектам принадлежащим данной группе связан с тем, что: а) включаются в оборот не только небольшие производственные помещения для мелкого производства, а также и объекты со специальными технологическими линиями, производственные объекты крупных предприятий, которые отчуждают их на продажу или в аренду; б) растет число принудительных продаж зданий и сооружений, принадлежащих предприятиям-банкротам; в) продолжается приватизация Федеральной, региональной и муниципальной недвижимой собственности в виде помещений, зданий, производственных комплексов и т.п.

Для оцениваемого объекта недвижимости в соответствие с принципом ННЭИ принято использование в качестве производственно-складского комплекса.

В основном данный сегмент рынка представлен предложениями по продаже складских площадей на окраинах г. Иркутска — в Октябрьском, Ленинском и Свердловском районах. Спрос на данные объекты иногда превышает предложение. Это обстоятельство объясняется сдержанным отношением крупных предпринимателей, так как часто предлагаемые объекты не соответствую полностью их достаточно жестким требованиям, а средний класс предпринимателей не всегда рискует вкладывать в такую недвижимость свои оборотные средства. В связи с этим срок экспозиции складских объектов варьирует от 6 до 12 месяцев. Аналогичную картину показывает и рынок аренды рассматриваемого типа объектов.

Совсем иная картина наблюдается в сегменте офисной и торговой недвижимости в г. Иркутске. Активный рост стоимости одного кв.м такой недвижимости, наблюдается в течение последнего года (на 25 – 30 % в зависимости от района и типа помещений). Указанная тенденция говорит об инвестиционной привлекательности приобретения площадей торгового и офисного назначения.

Средний срок экспозиции торговых и офисных площадей составляет 3-4 месяца. В настоящее время имеет место тенденция увеличения спроса на такие помещения практически во всех районах г. Иркутск.

Наиболее высокие цены на объекты рассматриваемой недвижимости наблюдаются в Кировском и Октябрьском районах г. Иркутск.

Приведем, в качестве некоторого ориентира, сложившиеся на рынке г. Иркутск цены предложений по продаже и аренде (как правило, валовой) 1 кв. м площади зданий и помещений различного функционального назначения. Цены приводятся на время проведения оценки ( см. табл. №2.2.1.).




Таблица №2.2.1

Средняя стоимость(газета «Дело», №16 от 1 сентября 2009 г.) коммерческой недвижимости в Иркутске на 29.08.2009г. (тыс. руб./кв. м)

Сегмент рынка недвижимости

Районы г. Иркутск

Кировский

Куйбышевский

Октябрьский

Свердловский

Ленинский

Склады (продажа)

-

-

24,00

8,13

12,18

Склады (аренда)

0,25

-

-

-

0,35

Магазины (продажа)

37,02

-

36,71

21,0

18,01

Магазины (аренда)

2,17

-

0,60

-

0,43

Офисы (продажа)

36,46

-

35,97

21,0

18,01

Офисы (аренда)

0,94

-

0,65

-

0,35



Стоимость объектов существенно зависит от их местоположения, физического состояния, качества отделки и других факторов.

Общий анализ рынка земельных участков

Одним из важнейших факторов жизнедеятельности и производства является земля. Рынок земли в России, ее регионах и на местах находится в начальной стадии своего становления. Государственные и местные администрации постепенно отказываются от своей монополии на часть прав на землю, формируя рынок прав аренды и права собственности на земельные участки. Этот процесс осуществляется путем: а) передачи сельскохозяйственных земель в собственность работникам села; б) продажи земель населенных пунктов и других категорий земель посредством выкупа этих участков под зданиями и сооружениями предприятий; в) продажи с торгов прав аренды земельных участков и в собственность для строительства в основном жилья, торговых и офисных объектов; г) передачи дачных и приусадебных земельных участков в собственность их пользователям.

На фоне первичного рынка земли, на котором наблюдается массированное предложение земельных участков, начинает формироваться вторичный рынок земельных участков, особенно в крупных городах и их окрестностях, то есть там, где потребность в земельных участках для строительства и ведения дачного и приусадебного хозяйства наиболее высока.

Цены на земельные участки в таких городах на этом рынке тем выше, чем они ближе к центру города или центру административно-деловой активности. На цену также влияют факторы конкретного местоположения, уровень транспортной доступности для продукции и услуг, размеры участков, наличие коммуникаций и т.п.

Все изложенное справедливо и для г. Иркутска, особенно для Кировского района и его ближайшего окружения. Отмеченные факты продажи Администрацией г. Иркутска права долгосрочной аренды земельных участков на торгах, высокая стоимость нового строительства жилых и офисных зданий ясно указывает на рост цен на такие участки в городе. Это особенно проявляется в ценах предложений на незастроенные земельные участки небольших размеров (5-30 соток) колеблющихся от 1000 руб/кв.м. до 10000 руб/кв.м. и выше в зависимости от ценовых запросов, конкретного местоположения и площади участка.

Подобные тенденции ожидаются в г. Иркутске, хотя наличие площадей для застройки будет вносить свои отличительные особенности в формировании рынка земельных участков.

В целом, такой разброс цен говорит о ранней стадии развития вторичного рынка земельных участков, но он также задает ориентиры возможного темпа роста цен и соотношения спроса-предложения.
2.3 Нормативное регулирование оценочной деятельности
Настоящая оценка проведена с применением положений:

1. Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1].

2. Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

В соответствии с Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2)                стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты:

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Так как отчет выполняется для определения рыночной стоимости имущества в том виде, как это определено Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519, то дополнительных стандартов при проведении настоящей оценки, а также отступлений от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки не предусматривается.




Раздел 3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)
3.1 Основные подходы и методы оценки
Определение рыночной стоимости улучшений земельного участка (зданий и сооружений) осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода:

затратный подход, основанный на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества; затратный подход при определении рыночной стоимости земельного участка свободного от улучшений не используется;

сравнительный подход, основанный на анализе данных о недавних продажах и ценах предложений на аналогичные объекты недвижимости;

доходный подход, основанный на определении рыночной стоимости объекта недвижимости как текущей стоимости будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов, исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту, и установить окончательную оценку стоимости объекта собственности.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете восстановительной стоимости здания (стоимости воспроизводства или стоимости замещения с учетом прибыли инвестора, включающей в свою очередь прибыль застройщика) за вычетом оцененного износа и увеличенную на стоимость участка земли как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход использует стоимость воспроизводства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя — это величина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, накопленного собственностью на дату оценки.

Сравнительный подход

В сравнительном подходе (метод прямого сравнительного анализа продаж) для того, чтобы получить показание наиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование сравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использовании рыночного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточно достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация. Слишком часто большинство деталей, имеющих отношение к продаже, бывают недоступны. Чем большим количеством сравнимых продаж располагает оценщик, тем лучше он сможет установить и подтвердить уровень стоимости.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и продаваемым объектом собственности. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравнимому объекту, а не по оцениваемой собственности.

Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

В связи с тем, что объект оценки не является имуществом, при оценке которого требовалось бы дополнительные стандарты, данная оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.

При определении стоимости земельного участка, в предположении, что он находится на праве собственности, использовался метод прямого сравнения продаж.
3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

·                    метод валовой ренты;

·                    метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты — заместители на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·                   подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

·                   определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·                   сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

·                   приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже объектов производственно-складских комплексов, зданий, помещений, земельных участков в г. Иркутске с января 2009 г. по октябрь 2009 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» — Изрвр, «Все объявления Иркутска» — ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» — ДОИ и т.п.).

Выбранные сопоставимые объекты и данные о ценах предложения по продаже Баз (производственно-складских комплексов) в г. Иркутске, приведены ниже, в Табл. №3.2.1.

1. База (ул. Аргунова) 3340 кв.м. + 5,5 га = 30000 тыс. руб. (dom— irk.ru/...., 15.09.2009 г., АН «Новый век», т. 24-08-44, 709-560).

2. База (ул. Ракитная) 3000 кв.м. + 1,0 га = 10000 тыс. руб. (dom-irk.ru/...., 15.09.2009 г., АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).

3. База (ул. Ракитная) 3627 кв.м. + 1,0 га собственность = 16000 тыс. руб. (dom-irk.ru/...., 15.09.2009 г., АН «Слобода», т. 333-926, 68-23-68, 333-920, Дмитрий Николаевич).

4. База (ул. Ракитная) 2700 кв.м. + 1,0 га собственность = 16500 тыс. руб. (dom-irk.ru/ sfm1.asp, 25.10.2009 г., АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).

5. База (Кая) 2236 кв.м. + 0,6 га = 8500 тыс. руб. (Изрвр №57 (504), 7-9 августа 2009 г., т. 20-74-98, 57-60-93).

6. База (Иркутск-2) 1636 кв.м. + 0,7 га = 1500 тыс. руб. (Изрвр, №13 (460), 27 февраля – 1 марта 2009 г., т.65-78-65).
Таблица аналогов для метода прямого сравнительного анализа продаж

Таблица 3.2.1

Объект оценки: База (ул.Ракитная, 14), общая площадь зданий – 3771,6 кв.м., земельный участок – 3,75 га.

Характеристика объектов

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Аналог № 5

Аналог № 6

Местоположение

ул. Аргунова

ул. Ракитная

ул. Ракитная

ул. Ракитная

ул. Ракитная

Иркутск -2

Общая площадь капитальных строений, кв.м.



3340



3000



3627



2700

2236

1636

Площадь земельного участка, кв.м.

55000

10000

10000

10000

6000

7000

Право на земельный участок

право собственности

право собственности

право собственности

право собственности

право собственности

право собственности

Плотность застройки

0,061

0,30

0,36

0,27

0,373

0,234

Техническое состояние

удовлетворительное



хорошее



хорошее



хорошее

хорошее

требует ремонта

Ориентировочное значение физического износа, %

30%

20%

20%

20%

20%

50%

Цена предложения, тыс. руб.

30 000

10 000

16 000

16 500

8 500

1 500

Цена предложения, руб.за 1 кв.м. улучшений

8 982

3 333

4 411

6 111

3 801

917

Дата оферты

август 2009 г.

август 2009 г.

август 2009 г.

август 2009 г.

август 2009 г.

февраль 2009 г.

Источник информации и контактное лицо

dom-irk.ru

т. 240-844

dom-irk.ru

т. 333-926

dom-irk.ru

т. 333-926

dom-irk.ru

т.333-926

Изрвр 7-9 августа 2009, т. 207-498

Изрвр 27 февр — 1 марта 2009, т.65-78-65



В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади объекта недвижимости.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1) Переданные права на недвижимость; 2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) Условия продажи (чистота сделки); 4) Время продажи; 5) Функциональное назначение объекта; 6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; 9) Техническое состояние зданий.

Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка баз производственно-складского назначения в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице №3.2.1.

Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж),отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленная зона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).

Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади зданий, их техническом состоянии, в плотности застройки территории и др.

Приведение цен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.

Корректировки для цен объектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
РА= PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 хK5хK6

где PA– скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

PAО– начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);

S – площадь сопоставимого объекта;

К1 – поправка на различие в физическом износе (техническом состоянии объекта оценки и объектов-аналогов);

К2 – поправка на общий размер зданий (оцениваемого объекта и объектов-аналогов);

К3 – поправка на различие в плотности застройки территории;

К4 – поправка на дату сделки.

К5 – поправка на цену предложения.

К6 – поправка на местоположение.

Поправка на различие в физическом износе оцениваемого объекта и объектов-аналогов рассчитывалась по формуле:
<img border=«0» width=«169» height=«65» src=«ref-1_1009852890-1016.coolpic» v:shapes="_x0000_i1025">    продолжение
--PAGE_BREAK--,
где    К1 — поправка на износ;

Иоб — фактический физ. износ оцениваемого объекта, %;

Иан — фактический физ.износ аналога, %.

Величины физического износа объектов-аналогов принимались по данным риэлторских агентств, см. Табл. 3.2.1. За величину физического износа оцениваемого объекта принята средневзвешенная величина износа зданий, определенная на основе предоставленных документов — см. Табл. 5.3.2.

Поправка на конструктивные особенности. Данная поправка вводилась в связи с конструктивными отличиями оцениваемого здания от объектов-аналогов. В частности, общий размер объекта оценки (Vo) существенно отличается от общего размера объектов-аналогов (Va). Поправка рассчитывалась с применением коэффициентов для учета разницы в размерах сравниваемых объектов:

Предварительно определялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной в находился искомый коэффициент К2.

Поправка на различия в плотности застройки территории

Плотность застройки представляет собой отношение общей площади оснований зданий и сооружений к общей площади земельного участка, на котором данные объекты размещены. Этот показатель указывает на эффективность использования земельного участка и отвечает принципу оптимизации вклада улучшения в единый объект. Отличие по этому показателю оцениваемого объекта от показателя объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения.

Поправка К3 исчислялась на основе расчета удельной разницы между плотностью застройки объекта оценки и объекта аналога.

Поправка на цену предложения. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. По данным риэлтерских компаний цены предложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделок примерно на 5% — 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.

Поправка на дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогам эта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.

Поправка на местоположение.

Данная поправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимого имущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов и оцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в других районах города данная поправка имеет большое значение в настоящей оценке. Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основе анализа цен сопоставимых объектов недвижимости на основании информации из местных СМИ, данных из архива оценщика и из сети Интернет (с сайта www.sia.ru и др.)

Значения рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемых объектов определялись далее как средневзвешенные величины скорректированных цен 1 кв. м объектов-аналогов.

Расчетные значения описанных поправок по объектам-аналогам, а также величины самой рыночной стоимости кв. м общей площади оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа продаж приведены ниже в табл. №3.2.2.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась далее произведением полученной для него стоимости одного кв. м на величину его общей площади. Приведение ценообразующих характеристик объектов аналогов
Таблица №3.2.2

Цены и поправки

Ед. изм.

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Аналог № 5

Аналог № 6

1

2

3

4

5

6

7

8

Плотность застройки

м2/м2

0,061

0,3

0,363

0,27

0,373

0,234

Цена 1 м2 общей площади до корректировки

руб./м2

8 982

3 333

4 411

6 111

3 801

917

Поправка на дату продажи

---

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,07

Скорректированная цена

руб./м2

8 982

3 333

4 411

6 111

3 801

981

Поправка на местоположение

---

0,90

1,00

1,00

1,00

1,00

0,90

Скорректированная цена

руб./м2

8 084

3 333

4 411

6 111

3 801

883

Поправка на износ

---

0,714

0,625

0,625

0,625

0,625

1,000

Скорректированная цена

руб./м2

5 774

2 083

2 757

3 819

2 376

883

Поправка на масштаб

---

1,00

1,00

1,00

1,00

0,87

0,87

Скорректированная цена

руб./м2

5774

2083

2757

3819

2067

768

Поправка на плотность застройки

---

1,06

0,67

0,57

0,72

0,56

0,78

Скорректированная цена

руб./м2

6098

1402

1577

2754

1149

598

Поправка на цену предложения

---

0,90

0,90

0,90

0,90

0,90

0,90

Скорректированная цена

руб./м2

5 488

1 262

1 420

2 479

1 035

538

Итого, приведенные цены 1 м2 общей площади объектов-аналогов

руб./м2

5 488

1 262

1 420

2 479

1 035

538

Число поправок

 

4

3

3

3

4

5

Ранг

 

2

5

6

4

3

1

Число объектов

6

 

 

 

 

 

 

Средневзвешенная стоимость 1 кв.м., руб.

1 848, 75













Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

6 972 754















Из таблицы следует, что рыночная стоимость объекта оценки – комплекса зданий производственно-складского назначения с правом собственности на земельный участок (как единого объекта) составляет – 6972 754 рублей или округленно – 6 973 000 рублей.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11» ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночную стоимость, определенную на основе сравнительного подхода:

6 973 000 (Шесть миллионов девятьсот семьдесят три тысячи) руб.
3.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
Недвижимость приобретается по следующим причинам: для непосредственного использования (проживания); для получения доходов. Доходный подход делает упор на мотивацию получения дохода.

Доход (прибыль), создаваемый недвижимым имуществом, поступает к владельцу в виде:

·                   текущих денежных поступлений;

·                   текущей экономии на налогах;

·                   будущих доходов от арендной платы;

·                   будущей экономии на налогах;

·                   доходов от прироста капитала.

Определение рыночной стоимости предполагает хорошую информированность покупателя и продавца. Поэтому оно основано на положении, что покупатели и продавцы учитывают все потенциальные выгоды от владения имуществом.

Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта, недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Базовая формула имеет вид:
<img border=«0» width=«190» height=«92» src=«ref-1_1009853906-444.coolpic» v:shapes="_x0000_i1026">

где С – стоимость объекта недвижимости;

D– чистый доход;

К – коэффициент капитализации.

Таким образом, для определения стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

1.          определить доход от использования объекта за первый прогнозный год;

2.          рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Определение чистого дохода

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что прогноз делается для первого после даты проведения оценки года. Расчет чистого операционного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (выручки).

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности. При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить удельные стоимости, например, месячную арендную плату за 1 м2, по использованию оцениваемого объекта.

Изучение периодических изданий («Все объявления Иркутска»- ВОИ недвижимость, «Из рук в руки»-Извр, «Дело», «Доска объявлений Иркутска»-ДОИ и др.), электронных изданий (www.sia.ru и др.) с 01.01.2009 г. по октябрь 2009 г., а также переговоры с риэлтерами, позволили выбрать объекты аналоги с ценовыми характеристиками арендных ставок.

Выбранные объекты — аналоги имеют следующий вид:

Данные о ценах предложения по Аренде (руб./кв.м. в мес.) холодных помещений ( складов ) в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:
1. (Ракитная), 2000 кв.м., хол. = 100 руб./кв.м. (Дело №15 (278) 18 авг 2009 г., т. 200-722.)

2. (Воронежская, р-он Кая), 300 кв.м., хол. = 60 -130 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 27.10.2009 г., т.29-16-17).

3. (С. Гора) – 800 кв.м, хол… = 15000 руб./мес. (Изврв,№ 32 (479) 8-14 мая 2009 г., т.31-24-90).

4. Склад (Ракитная) – 300 кв.м., хол. = 80 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 25.10.2009 г., АН «Магазин недвижимости», т. 200-200, 34-34-34).

5. Склады (Баррикад,90), хол. = от 50 руб./кв.м. (Изрвр №13 (460) 27.02.2009 г., т.34-61-85, 70-57-95).

6. (Кожзаводская) -300 кв.м., хол. = 20000 руб./кв.м. (ВОИ-ндв №29 25 сент-1 окт 2009 г., 200-722, 442-569 Лена, сот.89021769686).
В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу прямого сравнения арендных ставок.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость аренды объекта на основе анализа недавних случаев аренды сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости аренды предполагает, что рынок установит цену аренды для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения аренды используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость аренды недвижимости, которая имеет объекты — аналоги на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на аренду «равно желаемого объекта- аналога».

Применение метода сравнения арендных ставок заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·                   подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

·                   определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·                   сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен аренды или исключения из списка сравниваемых;

·                   приведение ряда скорректированных показателей стоимости аренды сравнимых объектов к рыночной стоимости аренды объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках аренды аналогичных объектов, т.к. информация об условиях аренды и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости аренды объектов методом сравнения основывался на ценах предложения по аренде объектов недвижимости с учетом корректировок.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения аренды объекта руб. за 1 кв. м полезной площади объекта недвижимости в месяц.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость аренды объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения по ставкам аренды сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости аренды недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1) Переданные права на недвижимость; 2) Условия финансовых расчетов при аренде недвижимости; 3) Условия продажи (чистота сделки); 4) Время появления предложения по аренде;

5) Функциональное назначение объекта; 6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; 9) Техническое состояние зданий.

Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка аренды помещений и зданий производственно-складского назначения в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для аренды на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице №5.2.1.

Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж),отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).

Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади зданий и их местоположении.

Приведение цен аренды объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.

Корректировки для цен аренды объектов-аналогов. Цены аренды сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
РА= PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 ,
где PA– скорректированная стоимость аренды квадратного метра сопоставимого объекта в месяц;

PAО– начальная стоимость аренды сопоставимого объекта (цена предложения);

S – площадь сопоставимого объекта;

К1 – поправка на цену предложения;

К2 – поправка на дату сделки;

К3 – поправка на местоположение;

К4 – поправка на размер.

Поправка на размер. Данная поправка вводилась в связи с конструктивными отличиями оцениваемого здания от объектов-аналогов. В частности, общий размер объекта оценки существенно отличается от общего размера объектов-аналогов. Поправка рассчитывалась на с применением коэффициентов для учета разницы в размерах сравниваемых объектов [6]:

Предварительно определялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной в [6] находился искомый коэффициент К4.

Поправка на цену предложения. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. По данным риэлторских компаний цены предложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделок примерно на 5% — 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.

Поправка на дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогам эта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.

Поправка на местоположение.

Данная поправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимого имущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов и оцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в других районах города и области данная поправка имеет большое значение в настоящей оценке. Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основе анализа цен сопоставимых объектов недвижимости на основании информации из местных СМИ, данных из архива оценщика и из сети Интернет ( с сайта www.sia.ru и др.)

Значения рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. в месяц оцениваемого объекта определялись далее как средневзвешенные величины скорректированных цен аренды 1 кв. м в месяц объектов-аналогов.

Расчетные значения описанных поправок к величине арендных ставок по объектам-аналогам, а также величины самой средневзвешенной рыночной стоимости аренды 1 кв. м общей полезной площади оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа приведены ниже в табл. №3.3.1.

Расчет рыночной стоимости размера арендной платы за пользованием складских объектов на основе метода сравнительного анализа
Таблица 3.3.1



Из таблицы следует, что арендная ставка (руб./кв.м. в месяц) за использование объекта — аналога в среднем составляет 83,68 рублей за 1 кв.м. в месяц или округленно – 80 руб./кв.м. в месяц.

В дальнейших расчетах предполагается в арендную плату включены большая часть расходов, которые несет арендодатель самостоятельно эксплуатируя объект оценки (как единый объект) – комплекс зданий с правом собственности на земельный участок, на котором эти здания находятся. Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице № 3.2.2.
Расчет потенциального валового дохода

Таблица №3.2.2



Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и потерь при сборе арендных платежей.

С учетом переговоров с риэлтерами, анализа эксплуатации объекта оценки, ситуации на рынке недвижимости и общеэкономического положения в рассматриваемом районе, уровень недоиспользования оцениваемого производственно-складского комплекса может достигать 40-50% от потенциального валового дохода.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.

Полученный действительный (эффективный) валовой доход далее корректируется на величину расходов. Расходы владельца недвижимости делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, операционные (эксплуатационные) расходы и резервы.

Постоянные расходы представляют собой налоги на использование имущества (земельный налог-1,5% от кадастровой стоимости, см. стр. 49) и расходы по его страхованию… Эти расходы определяются как фиксированные, ибо они, практически, не зависят (или очень незначительно) от степени загруженности объекта недвижимости.

Операционные расходы включают в себя расходы типичного года на содержание недвижимости, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока доходов.

При расчете рыночной стоимости доходным методом капитализируется величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.

Для расчетов операционных (эксплуатационных) затрат были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию аналогичных оцениваемому объектов, предоставленные Заказчиком.

Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами дает чистый операционный доход. Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.

Определение чистого операционного дохода
Таблица №3.3.3



Определение коэффициента капитализации.

Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя понятия доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, иначе, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала – означает погашение сумм первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода – рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск вложений, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

компенсацию за риск инвестиций в конкретный объект;

компенсацию за низкую ликвидность объекта недвижимости;

компенсацию за инвестиционный менеджмент;

поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Анализ факторов показывает, что для расчета составляющих коэффициента капитализации для объекта оценки необходимо произвести сбор достаточно уникальной информации, а в случае ее отсутствия по ряду позиций использовать экспертные оценки. Все это снижает достоверность полученных результатов.

В настоящей оценке для расчета коэффициента капитализации используется метод рыночной выжимки. Этот метод – как отмечают многие исследователи [3,4] — это наиболее объективный метод, так как в расчетах применяется рыночная информация.

Данные для расчета коэффициента капитализации (аренда – руб./кв.м. в мес. или руб./ мес.; продажа – тыс. руб.) на основе метода рыночной выжимки.
1. Аренда: База (Ракитная) 2100 кв.м. + 0,5 га = 200000 руб./мес. (Дело, №15 (278) 18 авг 2009 г., АН «Поместье» т. 200-722, Женя).

Продажа: База (Кая), Здание 3-х этаж. (тепл.) 650 кв.м. пан.; склад (хол.) 1200 кв.м. + 0,32 га = 4500 тыс. руб. ( Изрвр, №13 (460), 27 февр.-1 марта 2009 г., т. 203-030, 200-720).

2. Аренда: База (ул.Р.Люксембург, 158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 350 руб/кв.м. (Дело №18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).

Продажа: База (ул.Р.Люксембург, 158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 8000 тыс. руб. (Дело №18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).

3. Аренда: База (Падь Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 220000 руб./мес. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина).

Продажа: База (Падь Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 15000 тыс. руб. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина).

По методу рыночной выжимки коэффициент капитализации определяется следующим образом.

Цены продажи и аренды объекта приводят к размерности руб./кв.м. и руб./кв.м. в год соответственно. Далее из арендной платы (руб./кв.м. в год) вычитают предполагаемые затраты (руб./кв.м. в год) на поддержание объекта в виде пригодном для использования. Эти затраты по данным риэлтеров и оценщиков г. Иркутска для действующей базы могут достигать 15%. Полученную разницу делят на цену продажи.

1.                 Ап (Ракитная) = (200000руб./мес.) х 12 мес. /2100 кв.м. = 1143 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 971 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 4 500 000 руб./ 1850 кв.м. = 2432 руб./кв.м.

R1= ЧОД/ РС = 0,3992.

2.                  Ап (ул. Р.Люксембург,158) = (350 руб./кв.м. в мес.) х 12 мес. = 4200 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 3570 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 8 000 000 руб./ 796,8 кв.м. = 10040 руб./кв.м.

R2= ЧОД/ РС = 0,3556.

3.                 Ап (Падь Топка) = (220000руб./мес.) х 12 мес. /1945,1 кв.м. = 1357 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 1153 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 15 000 000 руб./ 1945,1 кв.м. = 7712 руб./кв.м.

R3= ЧОД/ РС = 0,1495.

Отсюда R= (R1 +R2 +R3)/3 = 0,3014 или округленно – 0,30.
Тогда рыночная стоимость объекта оценки (как единого объекта) методом капитализации составит:
РС доход = ЧОД / Rзд = (1 974 820 руб./год)/0.30 = 6582732 рублей или округленно – 6 583 000 рублей.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11» ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночную стоимость, определенную на основе доходного подхода: 6 583 000 (Шесть миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) руб.
3.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
Затратный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости предполагает определение восстановительной стоимости улучшений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа (физического, функционального и экономического) и увеличением полученной стоимости улучшений с учетом износа на стоимость участка земли как незастроенного. При этом предполагается, что собственник оцениваемых улучшений также обладает и правом собственности на земельный участок, приходящийся на площадь их застройки.

В настоящей оценке определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости осуществлялось затратным подходом. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость прав на земельный участок, приходящийся на площадь его застройки:
РС = РСЗЕМ + ПВС – И,
где    РС – рыночная стоимость улучшений, определенная затратным методом;

РСЗЕМ – рыночная стоимость прав на земельный участок;

ПВС — полная восстановительная стоимость объекта недвижимости (с учетом изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки);

И — износ объекта недвижимости (физический, функциональный и экономический);

Основы оценки рыночной стоимости земельных участков.Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

1) целевое назначение и разрешенное использование;

2) преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

3) перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

4) ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

5) текущее использование земельного участка.

Методы оценки рыночной стоимости земельного участка.Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Перечисленные методы применимы к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Отметим, что согласно документам, предоставленным Заказчиком собственник оцениваемого объекта недвижимости не имеет права собственности на земельный участок. Однако, по существующему законодательству собственник улучшений имеет право выкупа земельного участка ( в размере необходимом для его использования ) по пятикратной ставке земельного налога.

Если сложившаяся на рынке цена аналогичного свободного земельного участка превышает нормативную цену его выкупа, то новый собственник, покупая улучшения без права собственности на землю, также приобретает и возможность дальнейшего выкупа соответствующего земельного участка по стоимости, меньшей его рыночной стоимости. В этом случае разница между рыночной стоимостью аналогичного свободного земельного участка и нормативной ценой выкупа земельного участка под оцениваемыми улучшениями будет определять стоимость имеющихся или приобретаемых прав на землю, которая должна быть учтена в формуле (3.4.1.).

Как показало исследование рынка недвижимости, на вторичном рынке земли продажа земельных участков под строительство в г. Иркутске по рыночной стоимости начинает приобретать естественный ход – в центральной части города цены предложений на земельные участки существенно (в разы ) превышают эти цены на его окраинах. В свою очередь во все большей части городских районов цены предложений на земельные участки начинают превышать цены их выкупа даже с учетом затрат на его оформление. Тем самым в этом случае начинают приобретать стоимость и имеющиеся у землепользователей права, например такие, как право постоянного (бессрочного) пользования.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях их воспроизводства и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов с использованием аналогичных конструктивных решений.

Восстановительная стоимость определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства – это сумма затрат, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет ПВС объекта оценки в настоящей оценке осуществляется по соответствующим Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.

Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости объекта оценки по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) имеет вид:
ПВС= УС69´П1´П2´П3´П4´И69-84´И84-91´И91— 2007´(1 + Пр) х О,
где

ПВС– полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.

УС69– удельная стоимость строительства единицы строительного объема объекта-аналога в ценах1969 г., руб./м3. Данный стоимостной показатель определяется по соответствующей таблице сборника, ( см. табл. №5.3.3)., и корректируется с помощью следующих поправок:

П1— поправка на Iклиматический район (Иркутская область).

П2– поправка для районов с сейсмичностью 8 баллов;

П3– поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога;

П4 – поправка на несоответствие применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем.

И69-84– индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с1969 г. По1984 г. С учетом в соответствии с территориальным коэффициентом к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Иркутской области.

И84-91 – индекс удорожания СМР за период с1984 г. По1991 г. В соответствии с. И91- 2007 – индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату проведения оценки по сравнению с 1991 г., принят по публикуемому Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области информационному бюллетеню «Индексы цен в строительстве» за IIквартал 2007 г.

Пр– прибыль инвестора.

О– строительный объем оцениваемого объекта в соответствующих единицах измерения.

Значения всех вышеуказанных величин были определены в соответствие с действующими методиками. Их значения, а также расчетные величины ПВС всех объектов недвижимости в составе рассматриваемого имущества приведены в соответствующих графах табл. №5.3.3.

При определении ПВС оцениваемых улучшений прибыль инвестора принималась равной нулю, так как все рассматриваемое имущество имеет существенный экономический износ, см. далее.

Износ – это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

-                     физического разрушения (физический износ);

-                     потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

-                     изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для определения величин физического износа зданий и сооружений в составе объекта оценки использовался нормативный метод расчета по удельным весам конструктивных элементов.

Физический износ подлежащих оценке зданий и сооружений определялся в соответствие с методиками по формуле:
<img border=«0» width=«152» height=«59» src=«ref-1_1009854350-690.coolpic» v:shapes="_x0000_i1027">    продолжение
--PAGE_BREAK--
где

ФЗ – физический износ здания или сооружения, %;

Фкi– физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

Li– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимался по соответствующим таблицам сборников УПВС;

n– число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Физический износ отдельных элементов, конструкций и систем зданий и сооружений в составе рассматриваемого имущества определялся на основе фактической информации об их техническом состоянии, представленной Заказчиком (данные технического паспорта). Определение физического износа оцениваемых объектов недвижимости приводится в Табл. №5.3.1.

Функциональным износомназывается несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкций здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости по сравнению с современными аналогами. В связи с тем, что рассматриваемые объекты недвижимости имеют существенные планировочные и конструктивные отличия от современных аналогов, оценка такого несоответствия осуществлялась следующим образом.

Экономически функциональный износ – это потеря стоимости по причине несоответствия современным стандартам каких-либо потребительских свойств объекта оценки при его наиболее эффективном использовании. Данная потеря стоимости определяется, применительно к отсутствию необходимого улучшения, как ПВС улучшения за вычетом физического износа минус добавленная за счет улучшения стоимость (или капитализированный доход от улучшения) и плюс эксплуатационные затраты, связанные с улучшением.

Анализ данных приведенных в Проекте, посвященному созданию в г. Иркутске современного складского комплекса показал, что стоимость таких новых объектов (ПВС) может составить 19224 руб./кв.м. с окупаемостью строительства – 8-9 лет. С учетом меняющегося законодательства (земельного, градостроительного, налогового и т.п.) можно ориентироваться на срок окупаемости – 9 лет. Соответственно физический износ равен 0.

Анализ материалов приведенных в средняя ставка аренды на складском рынке может составить 115-120 долл./кв.м в год. Приняв для г. Иркутска арендную ставку для современного складского комплекса равную 115 долл./кв.м. в год получим (из расчета 1 долл. = 26,7 руб. на дату оценки), что в месяц арендная плата составит – 256 руб./кв.м.

Применительно, к оцениваемому объекту ставка аренды (см. табл.5.2.1.) равна 80 руб./кв.м. в мес. Тогда разница в доходах между современным складским комплексом и оцениваемым объектом составит: 256 руб./кв.м. – 80 руб./кв.м. = 176 руб./кв.м. в месяц.

Капитализируя эту разницу получим стоимость добавленного улучшения.

Расчет коэффициента капитализации для добавленного улучшения

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости (здания и сооружения), включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода — это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1.        Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;

2.        Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;

3.        Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;

4.        Компенсация за инвестиционный менеджмент;

5.        Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Безрисковая ставка. Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам или ценным бумагам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другими словами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность по государственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается в качестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупного коммерческого банка.

Исходя из условия альтернативности инвестиций безрисковая ставка принята равной 7% годовых, что следует из анализа данных о ставках по валютным депозитам в различных банках г. Иркутска.

2) Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект.

Определяется в соответствиями с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение Сбербанка; риск считается высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Компенсация за риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принята в размере 2 %.

3)  Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению со вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

-          Компенсация за низкую ликвидность составит 3%.

4) Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Основываясь на анализе деятельности предприятия, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 3%.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Средний срок экономической жизни зданий построенных по новой технологии может составлять 100 лет. Следовательно, ежегодная норма возврата для капитальных (группа капитальности – I) зданий (см УПВС №24 табл. 20) составляет 1%.

Суммируя все значения компонентов коэффициента капитализации получим его величину равную 16%.

Операционные расходы на поддержание нового складского комплекса и объекта оценки могут составить по информации Заказчика – 10% и 5% соответственно.

Отсюда рыночная стоимость дополнительного дохода и дополнительных затрат составит соответственно:

(176 руб./кв.м.*12*0,9)/0,16 = 11880 руб./кв.м.

(176 руб./кв.м.*12*0,1 – 80 руб./кв.м.*12*0,05)/0,16 = 1020 руб./кв.м.
Тем самым функциональный износ в стоимостном выражении будет равен:
19224 руб./кв.м. – 0 – 11880 руб./кв.м. + 1020 руб.кв.м. = 8364 руб./кв.м.
В %-м отношении рассматриваемый износ составит:

100%*(8364 руб./кв.м.)/(19224 руб./кв.м.) = 43,5% или округленно – 40%.
Окончательно функциональный износ для оцениваемого объекта был принят равным 40%.

Внешний экономический износобусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка.

Как правило, экономический износ является неустранимым.

В настоящей оценке экономический износ оцениваемого объекта недвижимости рассчитывался методом попарного сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (в процентном отношении).

Как известно, рыночная стоимость объекта равна ПВС умноженная на совокупный износ и определяется по следующей формуле [3,4]:


РС затр = ПВС * (1-Ифиз)*(1-Ифунк)*(1-Иэкон).
Отсюда легко выделить экономический износ. Он равен:
Иэкон = 1 – РСзатр / (ПВС* (1-Ифиз)*(1-Ифунк)).
Оценку данного износа можно определить для каждого из 6 выбранных ранее (см. Табл. 3.2.1.) объекта-аналога (при некоторых допущениях) следующим образом.

Полная восстановительную стоимость (ПВС) каждого объекта-аналога определяется по соответствующим таблицам УПВС, его Ифиз определен по данным риэлтеров (см. Табл. 3.2.1.) и приведен в табл.5.3.2.

Поскольку объекты-аналоги на исследуемом сегменте рынка недвижимости относятся к производственным объектам, их физический износ существенно меньше, чем у объекта оценки, то можно предположить, что они имеют одинаковую функциональную направленность. Расчеты функционального износа по приведенной выше схеме показали, что Ифунк достигает 25%.

Расчеты экономического износа показали, что для рассматриваемой совокупности объектов-аналогов средневзвешанная величина Иэкон составляет около 10%. Эта величина и была принята в качестве значения экономического износа объекта оценки.

В связи с тем, что для нормального использования объекта оценки необходим учет таких сооружений как ограждение и ворота, представляется целесообразным дополнить ими список зданий при расчете восстановительной стоимости рассматриваемого объекта (Таблица 5.3.3.) на основе затратного подхода. Затем полученную стоимость этих сооружений вычесть из средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта, что бы получить итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки (без учета упомянутых сооружений)

Определение физического износа объектов недвижимости в составе объекта оценки




--PAGE_BREAK--