Реферат: Определение рыночной стоимости нежилого помещения части здания

--PAGE_BREAK--Состояние оцениваемого помещения
Результаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первом этаже здания и входящие в состав оцениваемого помещения, по физическому состоянию можно разделить на две группы.

К первой группе относятся комнаты, в которых незадолго до даты оценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся в отличном состоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих импортных материалов. Обустроены навесные потолки типа «Армстронг»; выполнена высококачественная окраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями. Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлические стеклопакеты.

К этой группе относятся также отремонтированные помещения санузлов, в которых установлена новая сантехника, выполнена облицовка кафельной плиткой, кроме того, установлено водонагревательное оборудование.

В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономически оправдано, устранены. Поэтому устранимый износ отделки, полов, проемов и санитарного оборудования в данных помещениях при проведении оценки принимался равным нулю.

Ко второй группе относятся остальные комнаты первого этажа. Данные помещения имеют отделку более низкого качества. В целом они находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современным представлениям об эффективных помещениях, они требуют некоторого декоративного ремонта.
3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:

·     для участка земли как свободного;

·     для участка земли с существующими улучшениями.

Анализ возможностей использования участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

·     целевое назначение и разрешенное использование;

·     преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

·     перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

·     ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

·     текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому автор анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.
Анализ вариантов использования оцениваемых помещений Использование, как производственных помещений
Нахождение объекта оценки в административном здании также накладывает некоторые ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных для организации производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.
Использование помещений, как торговых
С учетом планировки помещения, которое разделено на множество комнат разного размера, автор считает осуществимым использование помещения для размещения фирм торгующих малогабаритными товарами (компьютеры, оргтехника, телефония).

Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Кроме того, отрицательным фактором с точки зрения этого варианта является то, что помещение размещено в здании на втором уровне над цокольным этажом, поэтому затруднительно организовать прямой вход с улицы, а также обустроить витрины. Также реализацию этого варианта затрудняет недостаточное количество места для вместительной автостоянки, которая будет желательна в случае размещения магазина. Таким образом, принимая во внимание, что переоборудование оцениваемого помещения в торговое сопряжено с большими затратами и что здание расположено хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения массовой торговли (далеко от крупных перекрестков и площадей), финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.
    продолжение
--PAGE_BREAK--Использование помещений в качестве склада
Не вызывает технических трудностей использование помещения в качестве склада, однако, такое использование является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве офисных помещений. Поэтому от такого варианта использования, как наиболее эффективного, следует отказаться.
Использование помещений в качестве офисных
В результате приведённого анализа автором по тем или иным критериям были отброшены все возможные варианты использования объекта за исключением размещения офиса. Данный вариант совпадает с текущим использованием объекта оценки.

Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование в качестве офиса.
3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом


Определение восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость здания определяется по формуле:



<img width=«203» height=«45» src=«ref-1_1000531675-494.coolpic» v:shapes="_x0000_i1025">(1)



где:

ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Πki– произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.
Базовая восстановительная стоимость
Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:



<img width=«157» height=«24» src=«ref-1_1000532169-290.coolpic» v:shapes="_x0000_i1026">(2)



где:

Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.

УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки

В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим объемом до 10000 м3по данным сборника УПВС № 28.

Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21,7 руб.

Таким образом, базовая восстановительная стоимость здания составляет



ВСб = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.
Корректирующие поправки Корректировка в связи с отсутствием конструктивных элементов, предусмотренных аналогом
Поскольку у использованного аналога в отличие от оцениваемого здания предусмотрены лифты, к стоимости аналога следует применить поправку.

Согласно данным сборника в случае отсутствия данного вида благоустройства стоимость аналога следует уменьшать на 4,4%. Таким образом, корректирующий коэффициент следует принять равным 0,96.
Поправка на ремонт, выполненный с использованием современных импортных материалов
При расчете восстановительной стоимости следует учесть, что в ряде комнат оцениваемого помещения был выполнен ремонт с использованием современных импортных материалов. Стоимость данного ремонта не учтена в стоимости аналога. Поскольку поправка относится не ко всему зданию, а только к оцениваемому помещению ее величину следует прибавить к восстановительной стоимости оцениваемого помещения. Для расчета величины данной поправки требуется предварительно найти восстановительную стоимость помещения, поэтому ее расчет приводится ниже.
    продолжение
--PAGE_BREAK--Коэффициент прибыли инвестора
Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами банка данных по коммерческой недвижимости. (Описание банка данных приведено на сайте www.pcfko.ru). В соответствии с упомянутыми данными офисные помещения, в удовлетворительном состоянии, находящиеся в старых зданиях продаются в среднем по 350 — 450 долл. США за 1 кв. м. Эти же помещения сдаются в аренду по цене 120-170 долл. США в год. Как видно из данных, рентабельность такого бизнеса составляет 58 %. Отсюда нетрудно увидеть, что текущая отдача составляет в среднем 20 –22%%. Второй составляющей доходности инвестиций в недвижимость является рост её рыночной стоимости. Анализ тренда цен на недвижимость за последние годы показывает, что за исключением посткризисного отрицательного скачка цены на недвижимость в долларовом эквиваленте в центральных районах города растут с темпом 7-9 % в год. С учётом устойчивого (хотя и медленного) роста курса доллара и прогнозов его дальнейшего роста и налога на прибыль 20%, можно прогнозировать отдачу от роста стоимости объекта недвижимости на уровне, не менее 12 – 15%. Таким образом, конечная отдача от инвестиций в недвижимость составляет, по меньшей мере, 35%. Эта величина и принята в качестве нормы прибыли при оценке рыночной стоимости затратным методом.
Индекс пересчета
Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:



<img width=«223» height=«25» src=«ref-1_1000532459-395.coolpic» v:shapes="_x0000_i1027">(3)


где:

I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для объектов науки (т.к. здание изначально строилось как НИИ) равным 1,18 * 1,04 = 1,23

I84-2кв принят по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене «Индексы цен в строительстве» №2 (46) 2002 гдля объектов непроизводственной сферы равным 28,35.

I2кв. –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене «Индексы цен в строительстве» равным 1,06.

По результатам расчета индекс перехода составляет



I69-до = 1,23 * 28,35 * 1,06 = 36,91
Восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки
По результатам расчета восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки составляет



ВС = 178417 * 0,96 * 1,35 * 36,91 = 8498488 руб.
Восстановительная стоимость оцениваемого помещения
Общая площадь оцениваемого помещения (без учёта доли в местах общего пользования, которая относится к оцениваемым площадям) составляет 371,3 кв.м. Площадь здания по внутреннему обмеру согласно техпаспорту составляет 2420,4 кв.м. Однако эта величина включает площадь мест общего пользования (входной тамбур, вестибюль, лестничные клетки) — 258,1 кв.м. Как правило, площадь помещений при рыночных продажах указывается без учета мест общего пользования. Покупатель автоматически приобретает право пользования этими местами наряду с другими собственниками здания. Поэтому при расчете доли оцениваемого помещения в стоимости здания площадь здания следует уменьшить на величину мест общего пользования. Таким образом, площадь здания, принимаемая к расчету, составляет 2162,3 кв.м.

Восстановительная стоимость объекта оценки, составляет

ВСпом = 8498488 * 371,3 / 2162,3 = 1 459 320 руб.

Полученная величина не учитывает поправку на ремонт помещения с использованием импортных материалов.
Определение поправки на ремонт
Поправка на ремонт рассчитывается в абсолютных значениях по формуле:



К= СР-СЭ(4)



где:

К – поправка на ремонт

СР – стоимость ремонта в текущих ценах (включая прибыль инвестора)

СЭ – текущая стоимость элементов, которые были заменены в процессе ремонта

Стоимость ремонта, принимаемая для расчета поправки на ремонт, включает в себя затраты на ремонт и прибыль инвестора. Величина затрат определялась по сметам, предоставленным заказчиком. Общая стоимость затрат на ремонт по сметам в ценах составляет 591168 руб. Эти данные соответствуют среднерыночным ценам по городу, которые получены Оценщиком из Комитета по архитектуре и градостроительству. Индекс пересчета в цены на дату оценки рассчитывается по данным регионального бюллетеня «Индексы цен в строительстве и составляет 1,28. Коэффициент прибыли инвестора был определен ранее и составляет 1,35. В результате стоимость ремонта в ценах на дату оценки составит



СР = 591168*1,28*1,35 = 1021415 руб.


Стоимость элементов, замененных в результате ремонта, производится по формуле:



<img width=«156» height=«48» src=«ref-1_1000532854-401.coolpic» v:shapes="_x0000_i1028">(5)



где:

ВСпом – восстановительная стоимость помещения (без учета ремонта).

Sрем – площадь отремонтированных помещений. По результатам осмотра и расчетов по плану помещения составляет 207,4 кв.м.

Sпом – общая площадь оцениваемого помещения. Составляет 371,3 кв.м.

dиэ – доля замененных элементов.

Восстановительная стоимость оцениваемого помещения с учетом поправки на ремонт составляет

ВСпом = 1 459 320+ 630 146 = 2089466 руб.
    продолжение
--PAGE_BREAK--Определение износа
Износ имущества складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина общего износа рассчитывается по формуле:



<img width=«248» height=«25» src=«ref-1_1000533255-420.coolpic» v:shapes="_x0000_i1029">(6)



где:

Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения

Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения

Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.
Физический износ
Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Расчет устранимого физического износа
Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:



<img width=«237» height=«45» src=«ref-1_1000533675-635.coolpic» v:shapes="_x0000_i1030"> (7)



где:

<img width=«41» height=«27» src=«ref-1_1000534310-157.coolpic» v:shapes="_x0000_i1031">— устранимый физический износ, %,

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..

<img width=«44» height=«27» src=«ref-1_1000534467-144.coolpic» v:shapes="_x0000_i1032">- удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта

<img width=«28» height=«25» src=«ref-1_1000534611-121.coolpic» v:shapes="_x0000_i1033">- коэффициент износа элемента, %

Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:



<img width=«137» height=«47» src=«ref-1_1000534732-483.coolpic» v:shapes="_x0000_i1034"> (8)



где:

<img width=«33» height=«25» src=«ref-1_1000535215-140.coolpic» v:shapes="_x0000_i1035">  — коэффициент износа всех внутренних инженерных систем

<img width=«29» height=«27» src=«ref-1_1000535355-133.coolpic» v:shapes="_x0000_i1036">— коэффициент износа j— й инженерной системы.

<img width=«31» height=«27» src=«ref-1_1000535488-135.coolpic» v:shapes="_x0000_i1037">— вес j— й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС».

Коэффициент <img width=«29» height=«27» src=«ref-1_1000535355-133.coolpic» v:shapes="_x0000_i1038">определяется формуле:



<img width=«123» height=«45» src=«ref-1_1000535756-435.coolpic» v:shapes="_x0000_i1039"> (9)



где:

<img width=«24» height=«24» src=«ref-1_1000536191-114.coolpic» v:shapes="_x0000_i1040">— коэффициент износа z— го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)

<img width=«25» height=«24» src=«ref-1_1000536305-115.coolpic» v:shapes="_x0000_i1041">— вес z— го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).

Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещения составляет 267998 руб.
    продолжение
--PAGE_BREAK--Расчет неустранимого износа
Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:



<img width=«273» height=«71» src=«ref-1_1000536420-934.coolpic» v:shapes="_x0000_i1042"> (10)



где:

<img width=«49» height=«27» src=«ref-1_1000537354-172.coolpic» v:shapes="_x0000_i1043">- неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

<img width=«53» height=«25» src=«ref-1_1000537526-165.coolpic» v:shapes="_x0000_i1044"> – фактический срок жизни объекта

<img width=«49» height=«24» src=«ref-1_1000537691-153.coolpic» v:shapes="_x0000_i1045"> – срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода в эксплуатацию по данным справки БТИ. Он составляет 34 года. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий. Норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет



Инеустрфиз= 2089466 * (100 — 48) * 34/100 = 369418 руб.
Расчет полного физического износа
Полный физический износ объектов недвижимости рассчитывался по формуле



<img width=«151» height=«27» src=«ref-1_1000537844-326.coolpic» v:shapes="_x0000_i1046"> (11)



Величина полного физического износа по результатам расчета составляет



Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.
Функциональный износ
Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.

При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю
Внешний износ
Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительных сдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износа принимается равной нулю.
Общий износ
Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.
Расчет стоимости замещения
По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет



СЗ = 2089466 — 637416 = 1452051 руб.
Определение стоимости земельного участка
В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

По имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимый мультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегося к объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках метода распределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостью замещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоны и для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножением стоимости замещения на значение данного мультипликатора.

Определённый на основе базы данных мультипликатор для административно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4. Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна



Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.



Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площади участка (1400 кв.м.) умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1) =17,2%. Откуда



ВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.



По результатам расчетов стоимость земли составляет



З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.
    продолжение
--PAGE_BREAK--Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет



РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб.



3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта Выбор модели денежного потока
В данной работе денежный поток рассчитывается для собственного капитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведется на посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог на прибыль.
Выбор горизонта прогноза
По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

По мнению автора, современный этап развития экономики в регионе можно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительность прогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран с развитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периода принимается равной 5 годам.
Определение арендных ставок
Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объекту оценки, автор использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставка определялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещений без ремонта. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбирались данные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как «евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки арендной ставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак не описывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как «хорошее».)

Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данных содержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взята выборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кроме деревянных. Данные брались по всем зонам города (40 зон). Общий объем выборки, на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900 записей.

Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того, позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированных помещений принимается равной 11,8 долларов в месяц (372,8 руб.). Для остальных помещений арендная ставка принимается равной 7,1 долларов в месяц (225,8 руб.).

Следовательно, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% в год. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.
Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовый доход определяется путем умножения площадей помещения на ставки аренды и последующим исключением из получившейся суммы НДС. По результатам расчетов по инвентаризационному плану площадь отремонтированных помещений составляет 207,4 кв.м., площадь остальных помещений 163,9 кв.м.
Определение действительного валового дохода
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН «Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышает предложение. Поэтому автор посчитал возможным принять в качестве коэффициента потерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.

Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можно пренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительного валового дохода коэффициент 0,95.
Определение действительной прибыли
Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационные отчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог на имущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратного подхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимости с учетом амортизационных отчислений.

Норма амортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений. Базой для расчета амортизационных отчислений также служит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.

Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходя из стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации до замены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента в восстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементов определяется по ВСН 58-88.

Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости здания составляет 17,2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, в первый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лиц следует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее. Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом цен энергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5 % в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли.
    продолжение
--PAGE_BREAK--