Реферат: Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

--PAGE_BREAK--3. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА


Расчет показателей осуществляется для каждого из трёх вариантов проекта.

Период окупаемости рассчитывается по строке 2 таблицы 3.3. Это период от начала реализации проекта до момента, когда отрицательные числа меняются на положительные (ненулевые).

Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается по формуле:
NPV =
Σ
NCFt * PVIFk,t ,                                         (3.1)
где t
– номер шага;

n– продолжительность расчетного периода.

При этом коэффициент дисконтирования (PVIFk, t) рассчитывается по следующей формуле:
PVIFk
,
t

 = 1 / (1 +
k
)
t…………………………..(3.2)
где k– ставка дисконта.

В качестве ставки дисконта может использоваться средневзвешенная стоимость капитала (WACC). Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:
<img width=«135» height=«47» src=«ref-1_1474593001-583.coolpic» v:shapes=«Рисунок_x0020_10»>,                                              (3.3)
где    <img width=«25» height=«29» src=«ref-1_1474593584-203.coolpic» v:shapes=«Рисунок_x0020_11»>  — доля j-го источника финансирования;

<img width=«23» height=«29» src=«ref-1_1474593787-217.coolpic» v:shapes=«Рисунок_x0020_12»>  — стоимость j-го источника финансирования.

Стоимость заемных средств (<img width=«23» height=«29» src=«ref-1_1474594004-216.coolpic» v:shapes=«Рисунок_x0020_16»>), измеряемая в %, рассчитывается по формуле:
<img width=«100» height=«29» src=«ref-1_1474594220-398.coolpic» v:shapes=«Рисунок_x0020_17»>,                                                  ( 3.4)
где <img width=«24» height=«29» src=«ref-1_1474594618-227.coolpic» v:shapes=«Рисунок_x0020_18»>  — номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);

T– ставка налога на прибыль, %.

Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле:
<img width=«116» height=«108» src=«ref-1_1474594845-1205.coolpic» v:shapes=«Рисунок_x0020_27»>,                                                    (3.5)
где  It– это отрицательные значения чистого денежного потока на t–м шаге.

Индекс доходности инвестиций рассчитывается по данным таблицы 2.7.

Потребность в финансировании определяется как сумма оттоков по инвестиционной деятельности, не перекрываемых притоками (таблица 2.7). Таким образом, для базового варианта инвестиционного проекта потребность в финансировании равна выплатам по инвестиционной деятельности, осуществляемым в текущий момент времени (0-й шаг). По альтернативному варианту потребность в финансировании определится как сумма выплат по инвестиционной деятельности 0-го и 1-го шагов.

Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается в таблице 3.1.

Для базового варианта расчет осуществляется на основе структуры капитала, приведенной в приложении 2. Эта структура условна, она заносится в столбец 2 таблицы 3.1, затем рассчитывается столбец 3.

Стоимость источников финансирования определяется студентом самостоятельно по ситуации в Новосибирске на момент расчетов. Первоначально определяется стоимость кредитов, от нее определяется стоимость остальных источников. Принимается, что стоимость акционерного капитала на несколько процентов больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на несколько процентов меньше стоимости кредитов.

При расчете средневзвешенной стоимости капитала по альтернативному варианту предполагается, что разница между «потребностью в финансировании по базовому варианту» и «потребностью в финансировании по альтернативному варианту» покрывается за счет привлечения новых акционеров. Таким образом, при расчете таблицы 3.1 вначале заполняется столбец 3 («Сумма источника»), на основе которого рассчитывается столбец 2. При этом суммы, привлекаемые за счет кредитов, а также собственных векселей и облигаций, в базовом и альтернативном вариантах одинаковые – меняется только размер акционерного капитала. Стоимость источников для базового и альтернативного вариантов одинакова.
Таблица 3.1 — Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы

Наименование источника

Доля источника, %

Сумма источника, р.

Стоимость источника, % годовых

1

2

3

4

Базовый вариант

Собственные средства:







1 Акционерный капитал

65

13 137 150

20

Заемные и привлеченные средства:







2 Кредиты банков

25

5 052 750

18

3 Собственные векселя и облигации

10

2 021 100

15

Альтернативный вариант

Собственные средства:







1 Акционерный капитал

74,56

20 728 450

20

Заемные и привлеченные средства:







2 Кредиты банков

18,17

5 052 750

18

3 Собственные векселя и облигации

7,27

2 021 100

15


То есть WACCбаз= (65*20 + 25*18 + 10*15) / 100 = 19 % и

WACCальт= (74,56*20 +18,17*18 + 7,27*15) / 100 = 19,27 %.

Чистая текущая стоимость рассчитывается в таблице 3.2 по вышеуказанным формулам.
Таблица 3.2 — Расчёт дисконтированного чистого денежного потока, тыс. р.

Показатель

Шаг реализации проекта



1

2

3

4

5

6

1

3

4

5

6

7

8

9

Базовый вариант

1 Чистый денежный поток

-19800

-384

5748,018

7042,06

6516,163

7115,009

21510,86

2 То же нарастающим итогом

-19800

-20184

-14435,982

-7393,922

-877,759

6237,25

27748,11

3 Коэффициент дисконтирования

1

0,840

0,706

0,593

0,499

0,419

0,352

4 Дисконт

рованный чистый денежный поток

-19800

-322,689

4059,048

4178,870

3249,407

2981,54

7574,884

5 То же нарастающим итогом

-19800

-20122,689

-16063,641

-11884,771

-8635,364

-5653,824

1921,06

1

2

3

4

5

6

7

8

Альтернативный вариант

1 Чистый денежный поток

-18200

-9567,20

4733,036

11540,375

10713,93

11659,006

32324,663

2 То же нарастающим итогом

-18200

-9567,20

-4834,164

6706,211

17420,141

29079,147

61403,81

3 Коэффи

циент дисконтирования

1

0,838

0,703

0,589

0,494

0,414

0,347

4 Дисконтированный чистый денежный поток

-18200

-8021,255

-3398,102

3952,298

8607,591

12046,729

21327,516

5 То же нарастающим итогом

-18200

-26221,255

-29619,357

-25667,059

-17059,467

-5012,738

16314,778
    продолжение
--PAGE_BREAK--