Реферат: Анализ и характеристика рынка жилья Рязанской области

--PAGE_BREAK--

Генеральный директор Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин отметил, что Рязанская область находится в числе лидирующих среди регионов, реализующих программы Фонда. «Я удовлетворен тем, как в области ведется работа по переселению граждан из аварийного жилья и капитальному ремонту многоквартирных домов, – сказал он. – Качество новых и отремонтированных домов полностью соответствует предъявляемым нами требованиям».

Константин Цицин подчеркнул, что Рязанская область в числе еще восемнадцати российских регионов может претендовать на дополнительные средства при соблюдении сроков выполнения программ. Губернатор в свою очередь добавил, что у региона есть все условия для того, чтобы закончить программы текущего года и сделать эту работу качественно.

Рязанская область с участием средств Фонда реализует пять программ, которые осуществляются на территории практически всех районов (более 50 муниципальных образований) и четырех городских округов. По словам заместителя Председателя регионального Правительства Александра Ревякина, который выступил на совещании с докладом о ходе реализации Федерального закона на территории региона, по программе капитального ремонта принимают участие 1050 многоквартирных домов, в 377 из них работы на сегодняшний день полностью завершены. В рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда планируется предоставить жилье 1240 гражданам общей площадью свыше 22,6 тыс. кв. м. Для расселения людей строятся 14 многоквартирных домов, ввод в эксплуатацию которых намечен на декабрь 2009 года. Ведется работа по приобретению квартир на вторичном рынке площадью 5,3 тыс. кв.м. Это позволит в результате снести 121 аварийный многоквартирный дом.

Александр Ревякин отметил, что на сегодняшний день предоставлено 43 квартиры для 118 граждан, полностью расселены 4 аварийных дома, осуществляется снос двух зданий. Закуплены и переданы в муниципальные образования еще 463 квартиры, которые были построены в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья. 172 квартиры находятся в стадии оформления в собственность жильцов и заключения договоров социального найма.

Заместитель министра регионального развития России Сергей Круглик и Губернатор Олег Ковалев посетили строительные объекты региона

29 сентября Рязанскую область с рабочим визитом посетил заместитель министра регионального развития Российской Федерации Сергей Круглик. Вместе с Губернатором Олегом Ковалевым они ознакомились с ходом строительных работ на Серебрянском цементном заводе в Михайловском районе и в жилом микрорайоне «Братиславский» в Рязани, а также посетили деревообрабатывающий завод по производству сборнощитовых домов ООО «Русский дом» в Рязанском районе. Затем в региональном Правительстве состоялось совещание по вопросам состояния и перспектив развития промышленности строительных материалов Рязанской области

Серебрянский цементный завод в настоящее время находится в активной стадии строительства. Инвестиционный проект стоимостью более 9 млрд. рублей планируется запустить в первом полугодии 2010 года. В числе вопросов, обсуждавшихся в ходе визита на предприятие заместителя министра регионального развития РФ Сергея Круглика и Губернатора Олега Ковалева, – подготовка квалифицированных рабочих кадров для работы на предприятии. Губернатор поручил главе администрации Михайловского района оказать содействие руководству компании по созданию учебного центра, в том числе рассмотреть возможность его открытия на базе уже существующих в районе учебных заведений.

В ходе посещения жилого микрорайона «Братиславский» в Рязани Олег Ковалев указал администрации города, что проведение строительных работ на объекте должно тщательного контролироваться. Во время визита на деревообрабатывающий завод по производству сборнощитовых домов Губернатор заявил о необходимости активизации малоэтажного строительства в районах области, особенно в рамках программы обеспечения жильем молодых семей. Глава региона подчеркнул важность увеличения количества приемлемых по цене предложений на рынке жилья эконом-класса.

Далее в региональном Правительстве прошло совещание, на котором были обсуждены вопросы состояния и перспектив развития промышленности строительных материалов Рязанской области. В нем приняли участие руководители строительных компаний региона и инвесторы.

По словам Олега Ковалева, «развитие стройиндустрии жизненно необходимо для региона, поскольку именно эта отрасль призвана обеспечивать исполнение всех важнейших программ, реализуемых в области». Он также отметил, что строительная отрасль Рязанской области имеет хорошие перспективы, особенно на этапе выхода из рецессии, который наблюдается в стране.

«Сейчас самое время приступить к выполнению задуманных планов. В частности, – говорить о развитии цементной промышленности, производству продукции из гипса и других. У нас нет сомнений, что продукция и цементных заводов, и всех предприятий отрасли стройматериалов будет крайне востребована уже в ближайшее время. Надо понимать, что любые инвестиционные проекты, так или иначе, связаны со строительством. Таким образом, без современного эффективного подхода к развитию стройиндустрии невозможно говорить об инвестиционной привлекательности региона в целом», – заявил Губернатор.

Заместитель министра регионального развития России Сергей Круглик в целом дал высокую оценку проводимой в регионе политики по развитию индустрии строительства и стройматериалов, подчеркнув, что «Рязанская область достаточно серьезно развивается в градостроительном отношении. Сейчас надо не занимать выжидательную позицию, а вплотную приступать к решению тех проблем, которые могут возникнуть в 2011-2112 годах, активнее готовить пакеты градостроительной документации, разрабатывать технические условия. Таким образом, мы сэкономим время и средства, будем готовы к активному строительству, сможем сделать рынку больше предложений», – сказал он.

«Доступное и комфортное жилье – гражданам россии»

Для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и дальнейшего роста объемов строительства жилья реализуются областные целевые программы.

Для опережающей инженерной подготовки территорий разработана областная целевая программа «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства на 2007-2010 годы».

В целом по муниципальным образованиям в рамках программы сформирован перечень 73 земельных участков под комплексную застройку с общей площадью строительства 3,3 млн. м2 жилья, в том числе под малоэтажное строительство 53 участков со строительством 1,6 млн. м2 жилых домов.

В 2009 году на реализацию программы определены средства областного бюджета – 69,7 млн. руб., планируется привлечь средства федерального бюджета в объеме 47,8 млн. руб.

В рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» Минрегионом России проведен конкурс на предоставление субсидий на возмещение процентной ставки по кредиту на развитие инженерной инфраструктуры. По итогам отбора средства федерального бюджета будут предоставлены на реализацию четырех проектов на сумму 7,7 млн. руб.

Ведется строительство двух детских садов и инженерных сетей к четырем микрорайонам и поселкам комплексной застройки в Рязанском и Новодеревенском районах и городе Рязани за счет субсидий на развитие социальной и инженерной инфраструктуры.

С целью стимулирования развития жилищного строительства распределены субсидии объемом 10,3 млн. руб. на разработку 19 проектов планировки территорий в 16 муниципальных образованиях Рязанской области с объемом строительства жилья 585 тыс. кв.м.

С целью повышения доступности жилья реализуется областная целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой молодым семьям предоставляются субсидии на компенсацию первоначального взноса. В муниципальных образованиях области осуществляется работа по выдаче и погашению свидетельств на субсидии.

В 2009 году на реализацию программы определены средства областного бюджета в объеме 58,4 млн. руб. По итогам конкурса Минрегиона Рязанской области предусмотрены средства федерального бюджета в объеме 40,3 млн. руб. В январе-сентябре субсидии предоставлены 21 молодой семье по спискам 2008 года.

В Рязанской области реализуется подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

В очереди на получение жилья состоят 478 семей льготных категорий.

В 2009 году для обеспечения жильем граждан льготных категорий области предусмотрено 20,0 млн. руб. (15 государственных жилищных сертификатов).

По состоянию на 1 октября 2009 г. оплачено 10 сертификатов на сумму 14,4 млн. р., приобретено 606,6 кв. мобщей площади жилья (1 бланк – гражданину, выехавшему из района Крайнего Севера, 9 бланков – участникам ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф). Кроме того, за счет лимитов 2008 года оплачено 6 сертификатов на сумму 9,8 млн. р., приобретено 422 кв. мжилья.

Помимо этого, Рязанская область принимает участие в привлечении средств Минобороны России на приобретение жилья для военнослужащих, уволенных и увольняемых в запас.

В связи с этим, Минстрой ведет мониторинг жилищного строительства для предложения Минобороны России. Для выполнения указанной задачи сформирован реестр по продаже квартир, долевому участию и освоению земельных участков под новое строительство.

С застройщиками города Рязани заключены Государственные контракты на приобретение 210 квартир.

«Программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда»

На реализацию программы в 2009 году определены средства областного бюджета в объеме 53,3 млн. рублей, которые распределены в следующие муниципальные образования области на софинансирование строительства жилых домов:

Новодеревенский район – 11,3 млн. рублей;

Ряжский район – 17,5 млн. рублей;

город Касимов – 24,5 млн. рублей.

Введен в эксплуатацию 24-квартирный жилой дом в р.п. Александро-Невский Новодеревенского района общей площадью 986 кв. м.

За счет средств областного бюджета с привлечением средств местных бюджетов будет завершено строительство 27-квартирного жилого дома в микрорайоне Сиверка г. Касимова, продолжено строительство 27-квартирного жилого дома в г. Ряжске.

За девять месяцев текущего года в рамках программы освоены 45,5 млн. руб. из областного бюджета.

Одним из самых эффективных механизмов для завершения строительства жилых домов является привлечение средств Фонда содействия реформированию ЖКХ на долевое участие в строительстве жилых объектов со степенью готовности более 70%. Министерством строительного комплекса, совместно с министерством ТЭК и ЖКХ и муниципальными образованиями Рязанской области, разработана адресная программа Рязанской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008-2009 годы с общим объемом финансирования 656,5 млн. руб., в т.ч. средства Фонда – 465,2 млн. руб., средства областного бюджета – 191,3 млн. руб. В Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Рязанской области зарегистрировано право собственности на 463 квартиры в городах Рязань, Касимов, Сасово, Скопин. Квартиры переданы в муниципальную собственность.

Адресная программа предусматривает расселение свыше 1,5 тыс. человек, это более 500 семей.

За январь-август текущего года в рамках программы освоены 648,5 млн. руб., в том числе 459,6 млн. руб. – средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, 189 млн. руб. – средства областного бюджета.

Для оказания финансовой поддержки муниципальным образованиям по решению проблемы ликвидации аварийного жилищного фонда утверждена «Адресная программа Рязанской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2009 год». [Приложение 1]

Общий объем финансирования Программы составляет 629,1 млн. рублей, в том числе 583,3 млн. руб. – средства Фонда, 45,3 млн. руб. – средства областного бюджета, 0,5 млн. руб. – средства бюджетов муниципальных образований. Указанные средства направлены в 11 муниципальных образований области – участникам Программы – на софинансирование строительства жилых помещений и приобретение жилых помещений и жилых домов на вторичном рынке жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

По результатам мероприятий, выполненных в рамках Программы, планируется:

переселить из аварийного жилищного фонда 1 240 граждан;

предоставить 22, 64 тыс. кв. м нового жилья;

снести 121 аварийный многоквартирный дом.

По состоянию на 1 октября 2009 г. заключены (находятся в стадии заключения) муниципальные контракты на строительство и приобретение жилья на сумму 564,3 млн. р.

За январь-сентябрь текущего года в рамках программы освоены 212,4 млн. руб., в том числе 183,3 млн. руб. – на строительство и 74,1 млн. руб. – на приобретение жилья.

В рамках федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2010 года» в 2006 году была начата реализация одного из направлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК» – «Обеспечение доступным жильем молодых семей и молодых специалистов на селе». Для создания благоприятных условий строительства на селе внесены изменения в областную целевую программу «Жилищное строительство в сельской местности Рязанской области до 2010 года» и принят Закон Рязанской области «О государственной поддержке молодых семей и молодых специалистов агропромышленного комплекса и социальной сферы села Рязанской области» (№ 78-ОЗ от 20.07.2006 г.). За период с 2006 по 2009 год в реализации программы участвовало 252 молодых семей и молодых специалистов. Объем социальных выплат молодым семьям и молодым специалистам за 2006-2009 годы составил 76,958 млн. рублей. Площадь построенного (приобретенного) с учетом социальных выплат молодыми семьями, молодыми специалистами жилья составила 14,56 тыс. м2.

На 2009 год в областном бюджете на строительство, приобретение жилья молодым специалистам (семьям) на селе предусмотрено выделить 23,0 млн. руб.; из федерального бюджета – лимит в размере 33,0 млн. руб.

В рамках реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы, и региональной программы «Развитие агропромышленного комплекса Рязанской области на 2008-2012 годы» разработан пилотный проект «Комплексная застройка и благоустройство жилой группы с. Торбаево Касимовского района Рязанской области (20 жилых домов)».[7]




1.2Ипотечное кредитование
Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года была утверждена Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, заложившая базовые принципы развития рынка ипотечного жилищного кредитования, в том числе механизм привлечения кредитных ресурсов на рынок ипотеки за счет рефинансирования ипотечных кредитов операторами вторичного рынка (двухуровневая система ипотечного кредитования). Реализация концепции позволила сформировать развитую инфраструктуру рынка во всех субъектах Российской Федерации.

В Рязанской области формирование системы ипотечного кредитования по федеральным стандартам было инициировано подписанием 1 сентября 2004 года соглашения между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Правительством Рязанской области. Во исполнение указанного соглашения, в соответствии с постановлением Правительства Рязанской области от 10 сентября 2004 года № 76, было создано открытое акционерное общество «Рязанская ипотечная корпорация» – региональный оператор ОАО «АИЖК».

ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» активно работает в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Ежегодно Корпорацией проводятся семинары для агентств недвижимости с целью обеспечения потенциальных покупателей жилья компетентными консультациями по особенностям ипотечного кредитования по федеральным стандартам. Также ведется работа с заемщиками, имеющими возможность воспользоваться правом на распоряжение средствами или частью средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита. В рамках сотрудничества по оказанию услуг в сфере ипотечного кредитования ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» активно налаживает связи с регионами. В частности, подписано соглашение о сотрудничестве с региональным оператором города Магадан.

Помимо ипотечного кредитования граждан в рамках федеральных стандартов Корпорация является официально уполномоченным исполнителем программы «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» (НИС) в Рязанской области.

Федеральная Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)

В марте 2009 года ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» подписало с ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)» (далее АРИЖК) соглашение об оказании услуг в целях реализации программы оказания поддержки заемщикам на территории Рязанской области, которые, в силу ухудшения финансового положения, не в состоянии оплачивать ипотечный кредит.

В рамках программы реструктуризации заемщик получает помощь в исполнении своих обязательств по ипотечному кредиту, которая позволяет ему в течение периода помощи (сроком до 12 месяцев) значительно снизить нагрузку по платежам за ипотеку и не лишиться своего жилья.

Указанный период (12 месяцев) равен удвоенному максимальному сроку поиска работы и дается заемщику для поиска работы и восстановления своей платежеспособности, чтобы по его окончанию заемщик самостоятельно мог исполнять свои обязательства.

Реструктуризация предусматривает оказание помощи заемщикам независимо от условий кредитования, вида процентной ставки и валюты кредита.

Согласно базовым принципам «Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» помощь оказывается тем заемщикам, для кого их жилье является единственным для проживания, и чье финансовое положение существенно ухудшилось. Ипотечный кредит должен быть выдан не позднее 1 июля 2009 года, ежемесячный доход заемщиков должен быть не более трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи после погашения ежемесячного платежа по ипотеке, просроченная задолженность должна составлять не более 90 дней до ухудшения финансового положения заемщика.

Реструктуризация предполагает снижение ежемесячных платежей в течение периода помощи, однако она основана на платной и возвратной основе, в связи с чем по истечении периода помощи платеж по кредиту увеличится в среднем на 15%.Заемщику ипотечного (жилищного) кредита, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, необходимо собрать пакет документов и обратиться к Кредитору (залогодержателю предмета ипотеки). В случае отказа Кредитора от самостоятельной реструктуризации заемщик вправе обратиться в ОАО «Рязанская ипотечная корпорация».В ходе сбора пакета документов на реструктуризацию заемщик несет незначительные расходы, связанные с получением из Управления Федеральной регистрационной службы выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Выписки предоставляются двух видов: выписка на объект имущества, находящегося в залоге, и выписки на каждого заемщика, а также членов семьи залогодателя о наличии/отсутствии у них иного недвижимого имущества.

По состоянию на 1 октября 2009 года:
с помощью РИК жилищные условия улучшили 2311 семей;

общая площадь приобретенного жилья: более 109 тыс. кв. м.;

объем кредитования: более 1317 млн. руб.;

объем рефинансирования: более 700 млн. руб.;

Выдача кредитов по федеральным стандартам
Для жителей Рязани и области ипотечные кредиты по федеральным стандартам являются более доступными, чем в среднем по ЦФО. Об этом свидетельствуют следующие статистические показатели (по данным АИЖК на 1 сентября 2009 г.):

Параметр

Средние показатели

В среднем по ЦФО

В РИК

Насколько в РИК меньше среднего, %

Средний первоначальный взнос, тыс. руб.

738,81

524,57

29

Средний ежемесячный совокупный доход заемщика, тыс. руб.

23,87

22,92

4

Средний ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, тыс. руб.

43,92

39,28

11

Средний размер ежемесячного платежа на одного заемщика, тыс. руб.

6,64

6,60

0,6



ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» признана победителем V регионального конкурса «Диплом доверия потребителей – 2009» в номинации «Ипотечное кредитование», а также отмечена дипломом «Ипотечное кредитование. Лидер отрасли» по итогам конкурса «Деловые итоги года – 2008».



II Раздел

2.1 Анализ продажи стройматериалов в условиях кризиса
Стоимость основных стройматериалов второй месяц подряд медленно растет: в августе прибавка составила 0,06%, в сентябре – 0,07%. Та же тенденция и примерно на таком же уровне – в себестоимости строительства. В иной ситуации столь незначительный рост округлили бы до нуля, но в условиях кризиса и пять копеек – деньги.    продолжение
--PAGE_BREAK--

Эти данные приводятся в мониторинге Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков. Положительная (для стройкомплекса) динамика последних месяцев, понятно, пока не могла оказать принципиального влияния на ситуацию в отрасли. В целом, пишет «Российская газета», с начала кризиса стройматериалы потеряли в цене 16,5%, а себестоимость строительства упала на 11,9%.

Как считают аналитики, дно кризиса в отрасли уже достигнуто. Пик снижения цен на стройматериалы пройден в апреле – июне. В ближайшее время цены на основные стройматериалы и себестоимость строительства снижаться уже не будут. Скорее всего, возможен незначительный рост в первую очередь по таким позициям, как цемент, арматура, инертные материалы, растворы, бетоны.

Параллельно со снижением объемов строительства в этом году сократились объемы производства практически всех стройматериалов, по некоторым позициям очень значительно. Например, более 44% потеряло производство железобетонных конструкций, почти на 40% упал выпуск кирпича, на 22,5% – цемента.
2.2 Характеристика рынка жилья. Что будет с ним дальше
Себестоимость квадратного метра жилья эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) без учета непроизводственных затрат в среднем по России составила 25-30 тысяч рублей. Так называемые непроизводственные затраты включают в себя плату за подключение к инженерным коммуникациям, платежи на развитие инженерной и социальной инфраструктуры (вне стройплощадки), а также платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций. Все это дополнительно 20-30% стоимости.

Таким образом, полная инвестиционная себестоимость квадратного метра жилья в стране составляет 33-40 тысяч рублей.

Цены на рынке жилья продолжают снижаться, правда, несколько замедленными темпами. С начала кризиса в целом по России вторичный рынок потерял более 20%, первичный – почти 17%. При этом в новостройках себестоимость и цена вплотную приблизились друг к другу.

Первый показатель в среднем по России – 34,19 тысячи рублей за квадратный метр, второй – 36,76 тысячи рублей. В таких городах, как Омск, Новосибирск и других цена и себестоимость почти сравнялись.

В Рязани, по данным еженедельника «Дом.Строй», стоимость квадратного метра в новостройках на начало октября составила 35,4 тыс. руб., цена жилья вторичного фонда (то есть квартиры в уже готовых домах) – 36,4 тысячи рублей.

Что же будет с рынком дальше? Единого мнения на этот счет нет. Одни эксперты предрекают возникновение дефицита жилья уже в первой половине будущего года, что приведет к росту цен. Другие утверждают, что в ближайшие 2-3 года, по крайней мере, в регионах, где до кризиса велось активное жилищное строительство, никакого дефицита не будет – дай бог продать построенное.

Тем временем федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) предоставит застройщикам гарантию в виде выкупа 25% объема жилья эконом-класса, сообщил генеральный директор фонда А. Браверман на недавней пресс-конференции.

По оценке Александра Бравермана, на участках, переданных в аренду Фондом РЖС, может быть построен 1 млн 100 тыс. кв. м жилья. Он напомнил, что на данный момент реестр Фонда включает в себя более 1140 земельных участков в 75 субъектах Российской Федерации, что составляет более 1 млн га. По его словам, это федеральная земля, которую Фонд готов предоставлять при помощи земельных аукционов застройщикам и инвесторам для строительства жилья экономкласса.

«Несмотря на текущее стагнационное состояние рынка, оказался востребованным принципиально новый продукт, предложенный инвесторам Фондом РЖС совместно с главами субъектов Федерации и муниципалитетов, а также представителями инфраструктурных компаний, АИЖК (ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”) и банков», – сказал А. Браверман.

Он сообщил, что многие инвесторы откликнулись на предложение Фонда приобрести права аренды на земельные участки для строительства жилья экономкласса.

«Мы, со своей стороны, предоставим застройщикам гарантию в виде выкупа 25% от общего объема жилья, которое они построят», – подчеркнул Александр Браверман.

Эта гарантия будет обусловлена определенным уровнем цены. Выкуп будет осуществляться в последнюю очередь, а цена будет не выше 30 тысяч рублей за 1 кв. метр», – пояснил Браверман.

Он уточнил, что если в регионе цена за квадратный метр ниже указанной, то будет принят минимальный размер стоимости квадратного метра, существующей именно в данном регионе.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию главный редактор еженедельника «Дом.Строй» Денис Абраков:

Еще в конце августа президент страны Дмитрий Медведев заявил, что нормальная ипотечная ставка, при которой люди с удовольствием берут кредит, должна составлять 6-7%. Когда ждать столь привлекательной стоимости займов, неизвестно. По мнению главы государства, к докризисным уровням ипотека вернется лишь через 2-3 года, но и при нынешней ставке рефинансирования банки могли бы выдавать кредиты под 14%. Часть финансовых институтов, похоже, услышала пожелания президента.

Банкиры закрутили гайки.


Если оценивать ипотеку, как это у нас принято, с точки зрения ее доступности, то она и до кризиса не была доступна абсолютно всем. Но можно сказать, что до сентября прошлого года российский ипотечный рынок находился на подъеме – к тому времени ипотека все-таки еще не стала массовым продуктом, но развивалась очень активно. Редкий банк не предлагал никаких ипотечных программ. Процентные ставки по ипотеке в среднем составляли 12-15% в рублях и 10-11,5% в валюте.

Работающие граждане могли получить кредит независимо от формы подтверждения доходов. По ипотеке можно было приобрести и квартиру на вторичном рынке, и новостройку, а в некоторых случаях и загородный дом. Первоначальный взнос снизился до 10% от стоимости приобретаемой квартиры, а в некоторых случаях и вовсе не требовался.

В конце 2008 года ситуация изменилась. Большинство банков частично или полностью свернули ипотечные программы (в основном закрывались программы приобретения жилья в новостройках). Оставшиеся на рынке банки подняли процентные ставки до 18-20% и ужесточили требования к заемщикам, что было, в общем, логично: так как ставки сильно выросли, критерии отбора платежеспособных и благонадежных заемщиков у банков изменились.

К концу года, пишут наши коллеги из журнала «Эксперт», количество выдаваемых кредитов сократилось вдвое, а за период с января по сентябрь 2009 года – еще в пять с половиной раз. Взять ипотечный займ могли себе позволить в основном люди, располагающие крупной суммой для внесения первоначального взноса и имеющие высокий стабильный доход. Для большинства же ипотека стала совсем недоступна. Еще более досадным фактом было то, что жилье, напротив, оказалось относительно доступным – предложение выросло в несколько раз, а цены снизились во всех сегментах рынка.

До последнего времени все попытки банков как-то оживить ипотечный рынок не приносили результата.

Оттепель или новый поворот?


Во II квартале наметилась положительная динамика, кредитов было выдано больше – на 30,8 млрд руб., но по сравнению с прошлым годом это тоже меньше примерно в 6 раз. Всего за I полугодие 2009 г. банки выдали 44 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 213 тыс., что практически в 5 раз меньше.

По данным ЦБ, ни в июле, ни в августе предоставлять больше займов банки не стали ни по объемам, ни по количеству: все лето они ежемесячно выдавали 9-10,5 тыс. рублевых ипотечных кредитов на 10,5-11 млрд руб. При этом общий объем таких кредитов (с учетом валютных) сокращался: в августе, по данным ЦБ, он уменьшился на 0,4%, до 1 трлн руб., приблизительно то же самое было и в июле.

Согласно прогнозу АИЖК, за весь 2009 г. будет выдано ипотечных кредитов на сумму 100-120 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем в 2008 г., а в количественном выражении 117 тыс. штук – это в 4 раза меньше по сравнению с прошлым годом.

Как выглядел «средний» ипотечный кредит в последние месяцы 2009 года?

Вновь воспользуемся данными АИЖК и ЦБ РФ. Подавляющее число ипотечных займов выдается в рублях. Доля валютных кредитов – всего 7%. А ставки достигли уровня 2005-2006 года, в среднем по рублевым кредитам они составляют 14% годовых, а в долларах – 13,4% годовых. Срок, на который выдаются ипотечные кредиты, в I квартале по кредитам в рублях составлял 16,9 лет, во II – 16,5 лет. По валютным ипотечным кредитам – 10,6 и 11,9 лет соответственно. В Рязани наблюдается сходная картина.

Сегодня ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке в областном центре предлагают порядка 10 банков. Средняя рублевая ставка – 15-16% годовых, лишь единичные банки могут выдать займ меньше чем под 14%. Первоначальный взнос, как правило, составляет 30%, максимальный срок – от 20 до 30 лет, минимальная сумма – от 200 до 500 тысяч рублей.

Основное препятствие для реанимации ипотеки кроется не столько в размере ставки, сколько в стоимости жилья, которая в несколько раз превышает платежеспособный спрос. Кроме того, почти все предложения банков предполагают наличие у клиента высокого первоначального взноса – на уровне 30-40%. В результате большинство получателей выдаваемых сегодня кредитов – это те, кто хочет улучшить свои жилищные условия за счет продажи уже имеющейся квартиры или дома. Такие заемщики лишь «добирают» кредитными средствами сумму, необходимую для доплаты.

Во многом благодаря снижению ставки рефинансирования до 10%, произведенного Центробанком в сентябре, некоторые кредитные организации объявили о снижении рублевых ставок по ипотечным займам.

В целом наблюдается тенденция увеличения банковских предложений, а именно: расширение линейки кредитных продуктов, таких как кредиты на покупку коммерческой недвижимости, нецелевые кредиты под залог недвижимости, в том числе на развитие бизнеса, кредиты на покупку строящегося жилья.

Многие представители риэлторского бизнеса подтверждают, что показатели по выдаче ипотечных кредитов за последние месяцы в 1,5-2 раза превышают показатели начала года.

Однако банкиры тщательно оценивают надежность заемщика с точки зрения не только его текущей деятельности, но и перспектив ее развития.

Портрет заемщика.


На сегодня портрет потенциального заемщика таков: это работник по найму, имеющий опыт работы как минимум один-два года, стабильную занятость (нежелательно частое прерывание трудовой деятельности), располагающий иными активами в собственности. Это может быть, например, квартира, дача, гараж. Также очень важна положительная кредитная история.

Первое, на что обращает внимание банк при рассмотрении заявки на ипотечный кредит в сегодняшних условиях, – сфера деятельности компании, в которой работает потенциальный клиент, срок ее существования, пользуется ли организация-работодатель поддержкой государства. Положительный фактор – подтверждение клиентом дохода официальными документами, стаж на последнем месте работы более полутора лет и трудовая деятельность в рамках своей специальности.

Группами повышенного риска, утверждает интернет-журнал Metrinfo.ru, считаются предприятия и физические лица, работающие в сфере финансовых услуг, развлечений, туризма, т. е. те сферы, деятельность которых сегодня, с учетом экономической ситуации, можно охарактеризовать как нестабильную.

Большое внимание уделяется проверке кредитной истории заемщика. Зачастую наличие даже небольшой технической просрочки является для банка стоп-фактором при принятии решения о выдаче кредита.

Таким образом, наиболее желательными заемщиками для банков являются сотрудники среднего и высшего звена компаний реального сектора экономики и государственные служащие, имеющие официальный доход свыше 25 тысяч рублей и положительную кредитную историю.

Практически идеальным заемщиком является наемный сотрудник, проработавший на предприятии три года и более, имеющий стабильный, желательно постоянно растущий доход. Большинство банков преимущественно рассматривают заемщиков с белым доходом и в обязательном порядке требуют справку по форме 2-НДФЛ.

Впрочем, ряд банков все-таки готов рассматривать заемщиков с серым доходом и тех, кто владеет собственным бизнесом, – в том случае, если они предоставляют полную бухгалтерскую и управленческую отчетность.

Кстати, некоторые отказы могут быть связаны с компанией-работодателем, если, например, в открытых источниках есть информация о том, что она проводит массовые сокращения и есть риск, что клиент останется без источника дохода.

Аналитики сходятся во мнении, что сроки восстановления докризисного уровня развития рынка ипотеки в РФ взаимосвязаны со сроками восстановления экономики страны в целом.

Топливо для локомотива


Дальнейшее понижение ставки рефинансирования ЦБ также может сделать возможным кредитование на более выгодных условиях: чем меньше ставка рефинансирования, тем ниже ставка выдачи кредитов. Корректировка ставки будет определяться инфляционными тенденциями, а также кредитной активностью банковского сектора.

Восстановление объемов ипотечного рынка будет зависеть в первую очередь от восстановления платежеспособного спроса и цены ресурсов для банков. На сегодня государство для кредитных организаций чуть ли не единственный источник получения ресурсов, но краткосрочных и дорогих. А от цены привлекаемых ресурсов напрямую зависят ставки, по которым банки будут кредитовать население.

Ипотека – это локомотив не только рынка недвижимости, но и экономики в целом. Без доступных кредитов покупательский спрос на недвижимость падает, застройщики испытывают дефицит ликвидности, снижают закупки стройматериалов. Соответственно, объемы продаж в других отраслях существенносокращаются.

Субсидирование затрат на ипотеку для отдельных групп клиентов, рефинансирование на адекватных условиях выданных кредитов и предоставление гарантий по отдельным кредитам государством, безусловно, может помочь активному развитию рынка жилищного кредитования и дать мощный созидательный импульс строительной отрасли.

Есть мнение:

Олег Владимирович Сычев, заместитель начальника управления кредитования частных клиентов Рязанского отделения Сбербанка России: – Я думаю, что ситуацию на региональном рынке ипотеки в целом можно охарактеризовать как позитивную. По многим оценкам жилищный рынок достиг своего «дна», и люди активно начали реализовывать отложенный спрос. Так, в сентябре число поданных в Рязанское отделение Сбербанка заявок на получение жилищных кредитов более чем в 2 раза превысило аналогичные показатели начала 2009 года.

Сбербанк по-прежнему осуществляет выдачу жилищных кредитов по всей продуктовой линейке (покупка объектов жилой недвижимости, участие в долевом строительстве, индивидуальное строительство), предлагая своим клиентам широкий выбор схем кредитования. При этом банку удалось сохранить свои ставки на приемлемом уровне (от 13,5% годовых – прим. ред.).

Условия кредитования, предлагаемые Сбербанком, в настоящее время достаточно либеральны и отличаются от докризисных незначительно. Конечно, в связи со стабилизацией цен на рынке недвижимости можно ожидать снижения требований банков к размеру собственных средств, направляемых заемщиками на приобретение жилья.

Рязанское отделение Сбербанка всегда идет навстречу своим клиентам. Так, в рамках акции «Месяц ипотеки» заемщикам, которые подадут документы на получение жилищного кредита до 12 ноября 2009 года, будет снижен тариф за ведение ссудного счета.

Ирина Геннадиевна Авдекова, начальник отдела по работе с частными клиентами ОАО АКБ «Росбанк» в городе Рязани:– На мой взгляд, по сравнению с летом нынешнего года существенных изменений на рынке ипотеки не произошло. Большинство банков не спешат смягчать своих требований к клиентам, снижать процентные ставки или корректировать размер первоначального взноса.

Под влиянием кризиса многие кредитные учреждения стремятся учесть все свои риски. Лишь единичные банки решаются выдавать займы на приобретение новостроек. Реальная ставка, по которой в Рязани можно получить кредит, составляет 14-15 процентов. Банки готовы работать с заемщиками, чья официальная зарплата превышает 35 тысяч рублей.

В принципе, занять деньги можно и под серый доход, но условия получения денег для такого клиента будут намного жестче. Банки в нынешней ситуации активно борются за качество кредитного портфеля, и даже довольно-таки ощутимое снижение ставки рефинансирования ЦБ не вызвало резкой либерализации условий выдачи ипотечных кредитов. Уменьшение процентных ставок и первоначального взноса станет массовым явлением лишь после того, как экономика преодолеет спад.

По оптимистичным прогнозам, на это может уйти год, пессимистично настроенные аналитики говорят о более продолжительных сроках.

Примерно 20 многоквартирных домов будут сданы в Рязани до конца года

По данным Рязаньстата, в нашем регионе за 8 месяцев 2009 года введено в эксплуатацию около 348 тыс. кв. м жилья, в том числе в Рязани – чуть более 270 тыс. кв. м. По сравнению с тем же периодом прошлого года число кв. м введенного в эксплуатацию жилья уменьшилось почти на 7%.

В дальнейшем, по прогнозам аналитиков, разрыв будет только увеличиваться. До конца 2009 года в Рязани будет сдано порядка 20 новых многоэтажных домов. В 2010 году эта цифра составит примерно 16 объектов. На 2011 год планируется сдача в эксплуатацию всего 6 жилых домов. При этом стоит отметить, что в настоящий момент строительство новых объектов практически не ведется.




Заключение
Переход России к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется в первую очередь в необходимости формирования рынка жилья. Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в России и начало его вхождения в цивилизованное русло.

В целом, говоря о потребности и спросе на жильё в крупных российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% ( среди бедных — свыше 90%, но и среди богатых — добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня — формирование эффективного спроса на жильё с помощью « щадящих » моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.

Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир.

В разных секторах рынка жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую рассогласованность между спросом и предложением по этому показателю. Такими факторами являются:

для квартир — ограничение спроса по покупательной способности (повышенный спрос на дешевые квартиры резко выделяет его из остальных групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разные группы потребителей);

для индивидуальных домов с участками — ограниченность типологии предлагаемых на продажу домов.

Развитие рынка жилья в Рязани невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номер один.




Список литературы
1.[2] Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г., №1180 «О жилищных кредитах». //Экономика и жизнь — 1994 — №25 -с.3.

2. Положение о жилищных кредитах. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. №1180. II Экономика и жизнь — 1994 -№25 — с.3.

3.[4]. Доклад Губернатора Рязанской области О.И. Ковалева «Итоги социально-экономического развития региона за 2008 год и задачи на 2009 год».

4. [6]Постановление от 24.12.2008 г. № 351 «О внесении изменения в постановление правительства Рязанской области от 11.12.2008 г. №327 «Об утверждении адресной программы Рязанской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008 – 2009 годы».

5. [3]. А.Высоковский. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в российских городах. //Вопросы экономики -1994-№10-с.101-111.




Приложение 1
ПРАВИТЕЛЬСТВО РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 декабря 2008 г. N 351
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ В ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РЯЗАНСКОЙОБЛАСТИ ОТ 11 ДЕКАБРЯ 2008 Г. N 327 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ АДРЕСНОЙПРОГРАММЫ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ПЕРЕСЕЛЕНИЮ ГРАЖДАН ИЗАВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА С УЧЕТОМ НЕОБХОДИМОСТИСТИМУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА 2008 — 2009 ГОДЫ»

Правительство Рязанской области постановляет:

Внести изменение в Постановление Правительства Рязанской области от 11 декабря 2008 г. N 327 «Об утверждении адресной программы Рязанской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008 — 2009 годы», изложив приложение в новой редакции согласно приложению к настоящему постановлению.
Губернатор Рязанской области

О.И. КОВАЛЕВ




Приложение

к Постановлению

Правительства Рязанской области

от 24 декабря 2008 г    продолжение
--PAGE_BREAK--