Реферат: Планирование условий работы 9 Использование работы других специалистов в процессе оценки 9 осуществление процесса оценки 10





«УТВЕРЖДЕНО»

Решением Совета Партнерства НП «СМАОс»

от « 15 » августа 2008 года

Протокол № 78 от 15 августа 2008 года


Изменения и дополнения внесены

решением Совета Партнерства НП «СМАОс»

от «29 » августа 2008 года

Протокол № 80 от 29 августа 2008 года





^ СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА

ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


Некоммерческого партнерства

«Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»


^ Оценка НЕДВИЖИМОСТИ


Разработчики:

Грибовский С.В.

Баринов Н.П.


Москва, 2008 год

СОДЕРЖАНИЕ



1.ПРЕДИСЛОВИЕ 3

2.ВВЕДЕНИЕ И ЗАДАЧИ 5

3.ОБЩИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ РАБОТЫ 6

3.1.Профессиональные знания 6

3.2.Объективность и конфликт интересов 6

3.3.Независимость и оценка 6

3.4.Достижение договоренности в работе с заказчиком 7

3.5.Информация, предоставляемая оценщику 7

3.6.Допущения и ограничительные условия 8

4.ПЛАНИРОВАНИЕ УСЛОВИЙ РАБОТЫ 9

4.1.Использование работы других специалистов в процессе оценки 9

5.ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 10

5.1.Типы работ по оценке 10

5.2.Полные оценочные процедуры 10

5.2.1.Анализ объекта оценки 11

5.2.2.Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки 12

5.2.3.Подходы к оценке и методы оценки 13

5.2.4.Формирование итогового значения стоимости 17

5.2.5.События после даты оценки 17

5.2.6.Документация 18

5.3.Сокращенные оценочные процедуры 18

6.ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ 19

6.1.Общие положения 19

6.2.Отчет об оценке 19

6.2.1.Основные факты и выводы 20

6.2.2.Задание на оценку 21

6.2.3.Сведения о заказчике оценки и об оценщике 21

6.2.4.Источники информации 21

6.2.5.Описание объекта оценки 22

6.2.6.Анализ рынка 22

6.2.7.Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 23

6.2.8.Описание процесса оценки 24

6.2.9.Обобщение результатов расчетов и формирование итогового значения стоимости 24

6.2.10.Приложение /Документы 24

6.3.Резюме Отчета об оценке (сводный отчет) 25

6.4.Краткий отчет 25

7.ПРИЛОЖЕНИЕ 26

7.1.Запрос необходимой информации об объекте оценки 26
ПРЕДИСЛОВИЕ
Настоящий документ представляет собой Правила для членов НП «СМАОс» (далее в настоящих Правилах – участники), которые проводят оценку стоимости недвижимого имущества (недвижимости). Правила соответствуют основным понятиям, определениям и требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО) №№1-3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№254-256.


Оценка стоимости и других расчетных величин в отношении недвижимого имущества может осуществляться:

В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статьи 8 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статей 34, 72, 75, 77, 83, 84 Федерального закона РФ «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 года №208-ФЗ

В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статьи 15 Федерального Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ.

В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статей 111, 129, 130, 131, 139, 179, 207, 222 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года №127-ФЗ.

В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статей 38, 66 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 08 ноября 2007 года №257-ФЗ);

В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статьи 3 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 года №159-ФЗ.

При определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.

При сдаче в аренду объектов недвижимого имущества.

При страховании объектов недвижимого имущества.

При исчислении государственной пошлины в процессе нотариального оформления сделок с недвижимостью.

При налогообложении объектов недвижимого имущества.

Для целей бухгалтерского (в том числе ведущегося по правилам Международных стандартов финансовой отчетности) учета и управленческого учета.

При реорганизации и приватизации предприятий.

При разрешении имущественных споров.

Для принятия управленческих решений.

В иных случаях для информирования заказчиков и пользователей оценки о стоимости недвижимого имущества.


Меры дисциплинарного воздействия в отношении членов саморегулируемой организации НП «СМАОс» за нарушение требований Стандартов и Правил предусмотрены Уставом НП «СМАОс», Положением о Дисциплинарном комитете НП «СМАОс» и иными внутренними документами НП «СМАОс».

Требования в отношении информационной открытости затрагивающей права и законные интересы любых лиц деятельности членов НП «СМАОс» определены Положением о раскрытии информации НП «СМАОс».

Запрет на осуществление членами НП «СМАОс» деятельности в ущерб иным субъектам предпринимательской и профессиональной деятельности, требования, препятствующие недобросовестной конкуренции, совершению действий, причиняющих моральный вред или ущерб потребителям товаров (работ, услуг) и иным лицам, действий, причиняющих ущерб деловой репутации члена НП «СМАОс» либо деловой репутации саморегулируемой организации- НП «СМАОс» установлен Правилами деловой и профессиональной этики НП «СМАОс».

^ ВВЕДЕНИЕ И ЗАДАЧИ
1. В соответствии с настоящими Правилами под понятием "услуги (работы) по оценке" понимается весь процесс оценки или любая его часть, которая подразумевает установление величины стоимости объекта оценки или иных расчетных величин, указанных в задании на оценку. Итогом оказания услуг по оценке может являться итоговая или предварительная оценка стоимости (см. далее подраздел 5.1). Участник, выполняющий работы в порядке оказания услуг по оценке, о которых идет речь в настоящих Правилах, и подписывающий отчетные материалы, содержащие результаты оценки, именуется оценщиком.

2. При проведении оценки недвижимого имущества объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей (далее – улучшения), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные улучшения, такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы.

Стоимость объектов оценки, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, определяется с учетом вещных и обязательственных прав на них, обременений и ограничений таких прав.

Положения настоящих Правил не распространяется на процесс оценки подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр.

3. В процессе определения стоимости, оценщик применяет подходы к оценке и методы оценки, рассмотренные в данных Правилах, и использует свой профессиональный опыт. Использование профессионального суждения – существенный компонент установления стоимости, так как ценностная оценка по своей природе является субъективным суждением о стоимости. Оценщик вправе использовать собственные способы и методы оценки, не противоречащие законодательству, регулирующему оценочную деятельность, и стандартам оценки, при этом бремя обоснования их применения лежит на оценщике.

4. Профессиональное суждение оценщика – основанное на требованиях законодательства РФ, положениях кодекса профессиональной и деловой этики, национальных (федеральных) и международных стандартов оценки, правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, аргументированное и подтвержденное соответствующими исследованиями заключение о стоимости объекта оценки или иной расчетной величины, выраженное в письменной форме в отчете об оценке.

5. Оценщик должен быть осведомлен и уведомлять Заказчика о законах, постановлениях Правительства и профессиональных стандартах (национальных и международных), применяемых в процессе оказания услуг по оценке. Выполнение требований настоящих Правил, равно как действующих законов, постановлений Правительства и профессиональных стандартов оценки, является обязанностью участника СМАОс под его ответственность.

6. Если какая-либо часть данных Правил противоречит действующим нормативно-правовым актам, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, оценщик должен следовать нормам указанных вступивших в действие актов. Непротиворечащие таким нормам части данных Правил действуют в полной силе и в полном объеме.
^ ОБЩИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ РАБОТЫ Профессиональные знания
7. Выполнение работ по оценке требует наличия у оценщика специальных знаний и профессионального опыта, позволяющих ему компетентно осуществлять идентификацию, сбор и анализ необходимой информации, выбирать и применять соответствующие подходы и методы оценки, а также использовать свое профессиональное мнение и высказывать суждение относительно стоимости объекта.

8. Для того чтобы определить, может ли оценщик осуществить конкретные оценочные работы с требуемой профессиональной компетентностью, он должен проанализировать, как минимум, следующее:

Объект оценки.

Вид использования объекта и сегмент рынка, к которому он относится.

Дата (проведения) оценки.

Условия выполнения работ по оценке:

Цель оценки.

Предполагаемое использование результатов (назначение) оценки.

Предположения и ограничительные условия, которым необходимо следовать в процессе выполнения работ по оценке.

Применяемый стандарт стоимости.

Форма представления результатов оценки (см. далее подраздел 6.1).

Ограничения по использованию отчета.

Законы, постановления Правительства и профессиональные стандарты, применимые к объекту оценки или процессу выполнения работ по оценке.

Методические требования к проведению оценки и ограничения процедур оценки со стороны заказчика, третьих лиц, или обстоятельств, не зависящих от заказчика или оценщика.



^ Объективность и конфликт интересов
9. Принцип объективности налагает на оценщика обязательства авторства суждений, беспристрастности, незаинтересованности в оцениваемом имуществе и неприемлемости злоупотребления служебным (профессиональным) положением. В случаях, когда может возникнуть потенциальный конфликт интересов, оценщик должен заявить об этом и получить разрешение на продолжение выполнения работ.
^ Независимость и оценка
10. Если услуги по оценке оказываются клиенту, для которого оценщик или компания, в которой работает оценщик, также периодически осуществляет аудит, консалтинг, анализ и сбор информации, оценщик должен руководствоваться следующими положениями.

Принятие заказа на проведение оценки недопустимо, если оценщик обладает признаками зависимого от заказчика и/или экономического субъекта, указанными в законах, постановлениях Правительства, и национальных стандартах оценки.

Независимость оценщика ставится под вопрос, если он или его компания одновременно оказывает услуги по оценке, аудиту, страхованию, налоговому консультированию и другие виды услуг корпоративному клиенту, где результаты подобной работы, по отдельности или в совокупности, могут существенно повлиять на финансовую отчетность.

11. Оценщик не должен осуществлять функции управления или принимать управленческие решения для корпоративного клиента.
^ Достижение договоренности в работе с заказчиком
12. Оценщик или юридическое лицо, с которым Оценщиком заключен трудовой контракт (договор), должны заключить договор с заказчиком на оказание услуг по оценке, содержание которого должно отвечать требованиям к договору, указанным в законах, постановлениях Правительства и национальных стандартах оценки.

13. Установление четких договоренностей с заказчиком оценки, а также в ряде случаев – с пользователем отчета об оценке, снижает вероятность того, что оценщик или заказчик (пользователь) могут неверно истолковать требования или ожидания друг друга. Договоренности между сторонами должны облекаться в письменную форму задания на оценку, содержание которого должно отвечать требованиям национальных (федеральных) стандартов оценки.

14. Задание на оценку недвижимого имущества должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», информацию:

состав оцениваемой недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из ее составных частей;

характеристики оцениваемой недвижимости и ее составных частей, существенно влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком соответствующих документов, содержащих указанные характеристики;

состав прав на оцениваемую недвижимость, а также ограничения и обременения этих прав по каждой из составных частей недвижимости;

перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением документов, потребность в которых возникла у оценщика в ходе проведения оценки.

Задание на оценку может содержать порядок и источники получения недостающей для проведения оценки информации.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки недвижимого имущества. К таким величинам, могут относиться, в том числе:

затраты на воспроизводство или на замещение объекта оценки;

рыночная арендная плата за пользование объектом оценки;

убытки и упущенная выгода при вынужденном отчуждении недвижимого имущества;

затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.
^ Информация, предоставляемая оценщику
15. Как правило, оценщику необходимо получить в письменном виде информацию, которая будет использована при проведении работ по оценке. Примерный перечень запрашиваемой информации приведен в Приложении 1 «Запрос необходимой информации об объекте оценки».

Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на это лицом и заверена в установленном порядке. В таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет основания считать иначе.

16. Так как при проведении сделок с недвижимым имуществом права на него признаются только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения, оценку для целей совершения сделок с недвижимостью рекомендуется проводить на основании документов о государственной регистрации прав на нее.

17. Оценка объектов, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок (например, встроенных жилых и нежилых помещений), осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.

Оценка недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка.

18. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений в отношении объекта оценки, его стоимость определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений, обременений если в задании на оценку не указано иное. Это же правило действует в отношении экологического загрязнения земельного участка.
^ Допущения и ограничительные условия
19. Наличие допущений и ограничительных условий при выполнении работ по оценке является общепринятой практикой, данные условия должны быть включены в задание на оценку и отчет об оценке (см. раздел 6). Целью включения данного раздела в отчет об оценке является установление разумного и согласованного объема работ, выполняемых в рамках заказа на оценку, для того, чтобы оценщик мог определить стоимость объекта квалифицированно и эффективно. Например, допущения и ограничительные условия при оценке недвижимости обычно содержат положение о том, что оценщик принимает предоставляемую заказчиком техническую информацию об объекте как есть, не проводит ее проверки и не несет ответственности за ее достоверность.

20. Допущения и ограничительные условия не предназначены для того, чтобы ограничивать или сокращать диапазон исследований оценщика или объем данных, необходимых для анализа. Ограничения или препятствия осуществлению оценочных работ или получению информации, необходимой для анализа, могут быть известны оценщику в начале выполнения работ по оценке или же возникнуть в процессе оценки. Подобные ограничения или препятствия, если они способны повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в отчете об оценке.
^ ПЛАНИРОВАНИЕ УСЛОВИЙ РАБОТЫ Использование работы других специалистов в процессе оценки
21. В ходе выполнения работ по оценке оценщик может использовать работу другого специалиста (например, специалиста по экспертизе технического состояния строительных конструкций и др.) для участия в процессе оценки. Специалист может быть привлечен самим оценщиком или компанией, в которой оценщик работает, или же третьей стороной, например заказчиком. Когда оценщик использует работу другого специалиста, в том числе другого оценщика, он должен указать в отчете об оценке основания, по которым необходимо привлечение данного специалиста, его квалификацию и степень участия в проведении данной оценки.

22. При привлечении оценщиком или компанией, в которой работает оценщик, другого специалиста (эксперта) оценщик должен убедиться в квалификации данного специалиста, чтобы быть уверенным, что последний владеет необходимыми знаниями и опытом в требуемой области. В процессе определения квалификации специалиста оценщик должен обратить внимание на:

Уровень образования, а также профессиональные сертификаты, дипломы, лицензии или другие документы, подтверждающие компетентность специалиста в данной области.

Репутацию и положение специалиста в среде его конкурентов и других сотрудников, занятых в аналогичной сфере.

Навыки специалиста и его понимание концепции оценки, требований, которым необходимо соответствовать при выполнении конкретной работы, знание сопутствующих нормативно-правовых актов и стандартов.

Опыт специалиста в данном виде работ по оценке.

Уровень знаний и опыта специалиста на рынке, к которому относится оцениваемая недвижимость.

Оценщик не должен привлекать к работам специалиста, в квалификации которого он не уверен.


^ ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ Типы работ по оценке
23. Оценочные работы, которые осуществляет оценщик, могут быть разделены на два типа - полные и сокращенные оценочные процедуры. В соответствии с договоренностью с заказчиком (см. подраздел 3.4), устанавливается объем работ по оценке и тип оценочных работ, которые будут выполнены:

^ Полные оценочные процедуры. Оценщик выполняет полные оценочные процедуры:

1) во всех случаях проведения обязательной оценки, за исключением случаев, когда действующими нормативными актами или стандартами оценки предусмотрены специальные формы отчетов для оценки отдельных видов имущества;

2) когда задание по оценке требует определения итоговой стоимости объекта оценки, и оценщик определяет стоимость согласно процедуре, изложенной в подразделе 5.2, сам выбирает подходы и методы оценки, которые считает нужным применить в конкретной ситуации.

Оценщик отражает результаты выполнения полных оценочных процедур в виде итогового значения стоимости. Итоговое значение стоимости в денежном эквиваленте, как правило, представляется в виде единой суммы, округленной по правилам округления, в валюте Российской федерации, однако, при указании на это в задании на оценку, может быть представлено в виде диапазона значений стоимости, а также в других валютах.

Сокращенные оценочные процедуры. Оценщик выполняет сокращенные оценочные процедуры:

при проведении предварительной оценки (экспресс - оценки) объекта;

когда оценщик и заказчик приходят к соглашению об определенных подходах или методах оценки, а также об объеме процедур оценки для определения стоимости объекта оценки, и оценщик определяет стоимость объекта оценки строго в соответствии с договоренностью с заказчиком.

Оценщик отражает результаты расчетов по сокращенным оценочным процедурам в виде предварительного значения стоимости. Предварительная стоимость в денежном эквиваленте обычно представляется в виде диапазона стоимости, но также может быть выражена и в виде единой суммы. Сокращенные оценочные процедуры не включают ряд оценочных работ, требуемых при составлении Отчета об оценке. Результатом работы, как правило, является Краткий отчет об оценке.

Для некоторых видов оценочных работ (например, при актуализации результатов ранее выполненной оценки данного объекта) или при оценке объектов, для которых законодательством или стандартами оценки предусмотрены специальные виды отчетов об оценке, результатом оценки по сокращенным процедурам может быть итоговое значение рыночной или иной, оговоренной в задании на оценку, стоимости объекта.
^ Полные оценочные процедуры
24. Выполняя полные оценочные процедуры, оценщик должен:

Заключить договор на проведении оценки, включающий задание на оценку;

Осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

Применить подходы к оценке, включая выбор конкретных методы оценки и осуществление необходимых расчетов;

Согласовать (обобщить) результаты применения подходов к оценке определить итоговую величину оцениваемого показателя (стоимости, аренды и др.).

Составить отчет об оценке;

Подготовить и вести соответствующую документацию (архив).

Приведенный выше перечень, и некоторые другие требования и рекомендации настоящих Стандартов и Правил изложены как упорядоченная последовательность оценочных процедур. Однако оценка стоимости представляет собой непрерывный процесс сбора, анализа и корректировки информации, поэтому последовательность выполнения оценочных процедур может быть реализована оценщиком в любом порядке, обусловленном заданием на оценку и располагаемой информацией.
^ Анализ объекта оценки
25. Анализ объекта оценки помогает оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки. Характер и объем данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит, как минимум, от следующих факторов:

Свойства оцениваемого объекта;

Содержание задания на оценку;

Предполагаемое использование результатов (назначение) оценки;

Применяемый стандарт стоимости;

Принципы определения стоимости;

Допущения и ограничительные условия;

Действующие нормативно-правовые акты и профессиональные стандарты.

26. В процессе анализа объекта оценки оценщик должен рассмотреть как финансовую, так и нефинансовую (техническую, экономическую и правовую) информацию. Вид, значение и возможность получения такой информации варьируются в зависимости от объекта оценки.

27. ^ Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку, оценщику необходимо собрать информацию в достаточном для четкого понимания свойств объекта оценки объеме. Для этого рассматриваются, в том числе:

Происхождение и история развития объекта недвижимости;

Структура объекта недвижимости;

Состав оцениваемых прав и документов, подтверждающих данные права;

Обременения объекта и сервитуты;

Ограничения (например, градостроительные) использования объекта недвижимости;

Культурно-исторический потенциал объекта или ограничения по его использованию;

Технические и эксплуатационные характеристики, износ и устаревания объекта недвижимости и его составных частей;

Планы развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта недвижимости и его частей;

Текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта;

Планы развития территории, окружающей объект;

Состояние и динамика сегментов рынка недвижимости, к которым относятся составные части объекта, включая состав факторов, влияющих на спрос и предложение, количественные и качественные характеристики данных факторов;

Макроэкономическая среда, включая политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Оценщик должен получить достаточный объем данных относительно объекта оценки для того, чтобы:

Определить тип оцениваемой недвижимости;

Определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости;

Позиционировать объект оценки в его текущем и наиболее эффективном использовании относительно сегментов рынка недвижимости;

Определить прогнозный срок экономической жизни объекта;

Разобраться в других вопросах, существенных для определения стоимости объекта оценки, например: соглашения между сособственниками объекта оценки, текущие договора использования (аренды), ограничения и другие договорные обязательства, затрагивающие интересы собственников и объект оценки.

При сборе информации об объекте оценки оценщик проводит его осмотр в период, возможно близкий к дате оценки, с документированием результатов осмотра. В случае непроведения осмотра объекта оценки оценщик приводит в отчете об оценке причины отказа от осмотра и указывает на возможное в этой связи снижение достоверности итоговой величины стоимости.

28. ^ Финансовая информация. Оценщику следует получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую (бухгалтерскую, управленческую) информацию по оцениваемому объекту, в том числе:

Ретроспективную информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (годовые эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов);

Прогнозируемую информацию, например, предполагаемые показатели коммерческого использования, эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих элементов;

Информацию по планируемой реконструкции (с соответствующими затратами), ремонту или изменению функций коммерческого использования объекта;

Информацию о наличии особых финансовых условий использования объекта по сравнению с типичными рыночными данными, например, по величине арендных ставок по заключенным договорам аренды (субаренды).

29. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности по критериям, сформулированным в национальных (федеральных) стандартах оценки. Оценщик должен анализировать достоверность и достаточность используемой информации доступными ему средствами и методами.
^ Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки
30. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка и связанных с ним улучшений является основополагающим принципом при оценке рыночной стоимости.

Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое физически реализуемо, юридически допустимо, финансово оправдано и обеспечивает максимальную стоимость объекта.

В части, касающейся критерия юридической допустимости, оценщик руководствуется нормами земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости.

Если допускается возможность изменения нормы, ограничивающей варианты использования объекта оценки, оценщик рассматривает варианты его использования с учетом такого допущения.

При проведении анализа наиболее эффективного использования объекта оценки оценщик проводит его сначала как для условно свободного участка, затем как для участка с существующими улучшениями.

При этом под условно свободным земельным участком понимается земельный участок, который для целей анализа наиболее эффективного использования рассматривается как свободный от улучшений, характерных для его существующего использования.

Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного отличается от его эффективного использования с учетом существующих улучшений, оценщик анализирует возможность и финансовую оправданность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых или реконструкции существующих улучшений, соответствующих функции эффективного использования его как свободного.

В отчете об оценке должно быть ясно указано, какому из вариантов использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта оценки.

^ Подходы к оценке и методы оценки
31. Проведение оценки предполагает использование трех подходов к оценке, которые оценщик должен применить или обосновать отказ от их использования:

Сравнительный подход.

Доходный подход;

Затратный подход;

32. Оценщик самостоятельно принимает решение об использовании тех или иных методов в рамках каждого из подходов. Выбор методов оценщик должен осуществить с учетом специфики объекта оценки, цели и назначения (задачи) оценки. При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования.

Общее руководство по использованию указанных выше подходов приводится в п.п.33-35. Подробные указания по отдельным подходам к оценке и методам оценки, а также выбору соответствующего метода для конкретных целей находятся за рамками данных Правил.

33. ^ Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

При этом отбор объектов-аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщик должен использовать методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование оценщиком расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в отчете.

Оценщик проводит поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

Проводит анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах;

Определяет подходящие единицы сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и т.п.). Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком;

Выделяет необходимые элементы сравнения (ценообразующие факторы);

Формирует репрезентативную (представительную) выборку объектов-аналогов;

Анализирует различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения;

Рассчитывает значение единицы сравнения для объекта оценки непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов либо обработкой единиц сравнения объектов-аналогов;

Определяет значение стоимости (или иной расчетной величины) для объекта оценки исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т.п.) объекта оценки.

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов.

Среди элементов сравнения, анализируются, в том числе:

Состав передаваемых прав на объект;

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

Условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок;

Период между датами сделок (предложений) и оценки;

Характеристики месторасположения объекта;

Физические характеристики объекта;

Экономические характеристики использования объекта;

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

34. ^ Доходный подход.

При использовании доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:

Определение периода прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование значений факторов, влияющих на величину будущих доходов);

Исследование способности объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования, а также в период после его окончания. Прогнозирование будущих доходов и расходов, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

Определение ставки дисконтирования (капитализации), отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска и периоду владения объекты инвестирования;

Преобразование (приведение) будущих доходов в стоимость на дату оценки с помощью методов капитализации.

Стоимость недвижимого имущества в рамках доходного подхода может оцениваться:

Методом прямой капитализации;

Методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими другие формализованные модели).

Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации.

При применении метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки капитализации также могут использоваться иные методы (анализ коэффициентов расходов и доходов, технику инвестиционной группы и др.)

Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и дос
еще рефераты
Еще работы по разное