Реферат: Сто армо 01-2008 стандарт некоммерческого партнерства

СТО АРМО 1.01-2008

СТАНДАРТ

НЕКОММЕРЧЕСКОГО ПАРТНЕРСТВА

«САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ»




ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ



Москва


ПРЕДИСЛОВИЕ


РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» г. Москва

ПРИНЯТ И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Некоммерческим партнерством «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» г. Москва

ВЗАМЕН СТАНДАРТА «ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (Т-1)»



Настоящий стандарт не может быть полностью или частично воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ»

СОДЕРЖАНИЕ


1.ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ 4

2.НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ 4

3.ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 5

4.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 7

5.ПРИМЕНЕНИЕ ПОНЯТИЙ «ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ» ИЛИ «ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ» 8

6.ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ 9

7.ТРЕБОВАНИЯ К ОБЩЕЙ СТРУКТУРЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 11

8.ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ СТРУКТУРНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОТЧЕТА 11

8.1ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ 11

8.2ОГЛАВЛЕНИЕ 12

8.3ПЕРЕЧЕНЬ ТЕРМИНОВ, СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ 12

8.4ОБОБЩАЮЩАЯ ЧАСТЬ 12

8.5ВВЕДЕНИЕ 13

8.5.1ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 13

8.5.2ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 14

8.5.3СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 14

8.5.4ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 15

8.5.5ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 16

8.6ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ 16

8.6.1ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 16

8.6.2ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 17

8.6.3АНАЛИЗ РЫНКА 22

8.6.4АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 23

8.6.5ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 25

8.7ЗАКЛЮЧЕНИЕ 34

8.7.1СОГЛАСОВАНИЕ (ОБОБЩЕНИЕ) РЕЗУЛЬТАТОВ 34

8.7.2ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ 35

8.8СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 36

8.9ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ 36


^ ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Настоящий стандарт разработан в развитие основных положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки и устанавливает требования к содержанию и составлению отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

Действие настоящего стандарта распространяется на Отчеты об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости, подготавливаемые членами НП «АРМО».

Настоящий стандарт может быть частично или полностью не применим по отношению к:

массовой оценке объектов недвижимости;

оценке недвижимого имущества в составе действующего предприятия;

оценке уникальных объектов, памятников истории и архитектуры;

оценке не завершенных строительством объектов недвижимости;

оценке объектов, основанной на их коммерческом потенциале (ресторан, гостиница и т.п.);

оценке объектов недвижимости, не соответствующих определению, приведенному в настоящем стандарте.
^ НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ
В настоящем стандарте использованы ссылки на следующие законодательные и нормативные документы:

Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001

N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ)

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255

Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254

Федеральный стандарт оценки № 6 «Оценка стоимости объекта недвижимости (ФСО № 6)», утвержден приказом Минэкономразвития России от «__» ___________ 2008 г. №

ГОСТ 7.1-2003 Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Библиографическая запись. Библиографическое описание. Общие требования и правила составления

ГОСТ 7.12-93 Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Библиографическая запись. Сокращение слов на русском языке. Общие требования и правила

ГОСТ 6.30-2003 Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов
^ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:

Оценщик (субъект оценочной деятельности): Физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ».

^ Отчет об оценке: Документ, составленный в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ», федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами НП «АРМО», предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Заказчик: Юридическое или физическое лицо, которое заключило договор об оценке с Оценщиком или юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Оценочная организация: Юридическое лицо, соответствующее условиям, установленным статьей 15.1 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», и с которым оценщик заключил трудовой договор.

Пользователь Отчета об оценке: Любое лицо, имеющее заинтересованность в результатах оценки.

Обременение: Ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут, арест имущества, доверительное управление и др.). В оценке обременение, как правило, исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора (покупателя).

^ Цель оценки: Установление рыночной или отличной от рыночной стоимости в соответствии с задачей (назначением) оценки.

Задача (назначение) оценки: Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения. Например: совершение сделки купли-продажи, передача имущества в залог, сдача имущества в аренду, проведение торгов, отражение имущества в бухгалтерской отчетности и т.п.

^ Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости): Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (для объектов недвижимости, как правило, соответствует дате проведения осмотра имущества).

^ Подход затратный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

^ Затраты на воспроизводство объекта оценки: Затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки: Затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

подход сравнительный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

^ Объект-аналог объекта для целей оценки: Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подход доходный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Недвижимость (недвижимое имущество): Земельные участки и все, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба.

^ Земельный участок: Часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определенным месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определенными по отношению к нему правами.

^ Улучшения земельного участка (улучшения): Здания, сооружения, передаточные устройства, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

^ Нежилая недвижимость (по отношению к зданию): Здание, не предназначенное для постоянного проживания в нем людей.

Вид стоимости: Вид стоимости, указанный в Отчете, должен соответствовать содержанию, предусмотренному действующим законодательством Российской Федерации (Закон «Об оценочной деятельности в РФ», федеральные стандарты оценки). Если в Отчете используется понятие «рыночная стоимость» в соответствии с другими стандартами оценки (к примеру, в соответствии с Международными Стандартами Оценки), то данное обстоятельство требует дополнительного обоснования, включая анализ различий между стандартами с позиции того, как эти различия влияют на интерпретацию результатов оценки

Прочие определения, используемые в настоящих Требованиях, должны трактоваться в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ», федеральными стандартами оценки, а также терминологии, общепринятой в российской оценочной практике.
^ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами НП «АРМО», предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Настоящий стандарт разработан во исполнение ст. 22.1 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», определяющей возможные функции саморегулируемых организаций оценщиков, в частности:

защищать интересы оценщиков;

содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

разрабатывать собственные стандарты оценки;

разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Введение настоящего стандарта преследует цель:

повысить степень достоверности и доказательственности Отчетов об оценке, выполненных членами НП «АРМО»;

повысить степень защищенности оценщика, т.е. свести к минимуму возможность возникновения претензий со стороны пользователей в отношении отчетов об оценке, выполненных членами НП «АРМО»;

содействовать разработке четкой процедуры контроля качества оценочных услуг со стороны НП «АРМО» и со стороны заказчика.
^ ПРИМЕНЕНИЕ ПОНЯТИЙ «ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ» ИЛИ «ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ»
При решении ряда вопросов оценщик руководствуется своим профессиональным суждением (экспертным мнением).

Профессиональное суждение – точка зрения лица, сформированная по результатам анализа объективных факторов, которая служит основанием для принятия им решений в недостаточно формализированных ситуациях, т.е. в условиях неопределенности, когда отсутствуют очевидные аргументы для однозначного выбора.

Наличие неопределенности есть фундаментальное свойство рыночной экономики, а рыночная стоимость есть показатель, носящий вероятностный характер.

Применительно к оценке недвижимости неопределенность может быть связана с отсутствием возможности детально обследовать все конструкции оцениваемого объекта недвижимости и оценить их техническое состояние; с невозможностью получить исчерпывающую информацию об аналогах объекта оценки; с труднопрогнозируемыми условиями функционирования объекта недвижимости и отсутствием ясных перспектив развития определенных сегментов рынка недвижимости и т.п.

Профессиональное суждение выносится по результатам комплексного и объективного анализа всей доступной оценщику информации. Это означает, что любую экспертную оценку должны сопровождать:

выявление и анализ факторов, влияющих на исследуемый показатель;

оценка полноты информации, на основе которой вынесено профессиональное суждение по конкретному вопросу;

описание подходов и допущений, примененных составителем профессионального суждения; указываются границы, в рамках которых суждение может быть признано достоверным.

Оценщик должен четко сформулировать аргументы, доказывающие достоверность или говорящие в пользу занимаемой им позиции. При этом искажение или утаивание информации, имеющей отношение к предмету профессионального суждения, недопустимо.
^ ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ
Отчет об оценке должен содержать обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества. При этом, согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ», при составлении Отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Необходимым условием подготовки качественного Отчета об оценке является удовлетворение Отчета следующим критериям:

соответствие Отчета об оценке формальным требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности;

Отчет об оценке должен формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех существенных аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества (подробное описание объекта оценки, позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости и т.д.);

Отчет об оценке должен быль представлен в таком виде, чтобы пользователь мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения стоимости объекта оценки (включая расчет отдельных показателей);

в Отчете об оценке должен быть четко аргументирован выбор конкретных подходов к оценке, методов оценки и способов определения отдельных показателей;

данные, используемые в Отчете об оценке, должны поддаваться верификации, т.е. должна существовать объективная возможность проверки достоверности всех указанных в Отчете фактов (в частности, цен и характеристик аналогов объекта оценки, набора прав, ассоциируемых с объектом оценки и т.п.);

в Отчете об оценке должны найти отражение все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались во внимание в процессе оценки.

При составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
^ ТРЕБОВАНИЯ К ОБЩЕЙ СТРУКТУРЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ
СТРУКТУРНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

Отчет об оценке содержит следующие структурные элементы:

титульный лист;

оглавление;

перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов;

обобщающая часть;

введение;

основная часть;

заключение;

список использованных источников;

приложения.
^ ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ СТРУКТУРНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОТЧЕТА ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ
Титульный лист является первой страницей отчета об оценке и служит источником первичной информации, необходимой для обработки и поиска документа.

На титульном листе приводят следующие сведения:

наименование оценочной организации;

шифр отчета об оценке;

наименование работы;

дата составления отчета об оценке.

Если отчет об оценке состоит из двух и более книг, каждая книга должна иметь свой титульный лист, соответствующий титульному листу первой книги и содержащий сведения, относящиеся к данной книге. Номер книги проставляется на титульном листе.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Оглавление включает наименование всех разделов, подразделов, пунктов (если они имеют наименование), приложения с указанием их обозначения и заголовков, а при необходимости и графические материалы с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы отчета об оценке.

При составлении отчета об оценке, состоящего из двух и более книг, в каждой из них должно быть свое оглавление. При этом в первой книге помещают оглавление всего отчета об оценке с указанием номеров книг, в последующих – только оглавление соответствующей книги. Допускается в первой книге вместо оглавления последующих книг указывать только их наименование.

В отчете об оценке объемом не более 10 страниц допускается по согласованию с Заказчиком оглавление не составлять.
^ ПЕРЕЧЕНЬ ТЕРМИНОВ, СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ
Принятые в отчете об оценке малораспространенные сокращения, условные обозначения, символы, единицы, специфические (профессиональные) термины должны быть представлены в виде отдельного списка (перечня).

Если сокращения, условные обозначения, символы, единицы и термины повторяются в отчете об оценке менее трех раз, отдельный список не составляют, а расшифровку дают непосредственно в тексте при первом упоминании.

Остальные «стандартные» сокращения слов и словосочетаний на русском языке – по ГОСТ 7.12, о чем должна быть ссылка в отчете об оценке.
^ ОБОБЩАЮЩАЯ ЧАСТЬ
Обобщающая часть является неотъемлемой частью Отчета и содержит изложенное в произвольной форме сообщение Заказчику о результатах проведения оценки. В этой части указывается:

основание проведения оценки;

наименование и место нахождения объекта оценки;

краткое изложение содержания проведенных работ;

величина итоговой рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения стоимости;

ссылка на стандарты, в соответствии с которыми подготовлен Отчет об оценке;

указание на то, что обобщающая часть подготовлена на основании Отчета об оценке и не может трактоваться иначе, чем в связи с полным текстом Отчета, т.е. с учетом всех принятых в Отчете допущений и ограничений.

Обобщающая часть может быть оформлена в виде сопроводительного письма, краткого экспертного заключения и т.п.

Как правило, обобщающая часть оформляется на фирменном бланке, подписывается уполномоченным лицом и заверяется печатью.
ВВЕДЕНИЕ
Введение должно содержать следующие разделы:

основные факты и выводы;

задание на оценку;

сведения о заказчике оценки и об оценщике;

допущения и ограничительные условия;

применяемые стандарты оценочной деятельности.
^ ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
В разделе в обязательном порядке указываются:

Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов.

Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Основание для проведения оценки, например:

договор на оценку: номер и дата составления договора, полное наименование сторон;

определение суда: наименование суда, номер и дата документа, номер дела;

решение уполномоченного органа: наименование уполномоченного органа, наименование, номер и дата документа.

Дата составления отчета – как правило, соответствует календарной дате, на которую было сделано последнее изменение в Отчете об оценке и Отчет был оформлен в печатном виде.

Порядковый номер отчета.
^ ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

Объект оценки.

Имущественные права на объект оценки.

Цель оценки.

Задача (назначение оценки).

Вид стоимости.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости).

Срок проведения оценки.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
^ СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

^ Сведения об оценщике:

об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.
^ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Раздел «Допущения и ограничивающие условия» выполняет в Отчете об оценке следующие функции:

освобождение Оценщика от ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции;

информирование Заказчика и иных пользователей Отчета об оценке о существенных обстоятельствах, которые повлияли (могли повлиять) на результаты оценки.

Ниже приводится типовой перечень допущений и ограничивающих условий:

настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете;

Оценщик предполагают отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых;

исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержаться ссылки на источники информации;

мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщик не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта;

ни Заказчик, ни оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

Помимо общих допущений и ограничивающих условий, указываются все частные допущения и ограничения, которые принимались в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки.
^ ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности НП «АРМО», других стандартах, используемых при проведении оценки объекта оценки.
^ ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ
Основная часть должна содержать следующие разделы:

Этапы процесса оценки.

Описание объекта оценки.

Анализ рынка объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Описание процесса оценки объекта оценки.
^ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
Процесс оценки состоит из нескольких последовательно выполняемых этапов:

заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

анализ рынка, к которому относится объект оценки;

выбор и обоснование подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;

расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках каждого из выбранных подходов к оценке;

согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

составление и передача Заказчику Отчета об оценке.

Осуществляя оценку по вышеописанной схеме, оценщик конкретизирует свою работу в рамках каждого из этапов в соответствии с особенностями объекта оценки, задачей оценки и объемом доступной информации.
^ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Получению достоверной информации, необходимой для описания объекта оценки, должны предшествовать следующие действия:
^ ОСМОТР ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Цель осмотра имущества заключается в том, чтобы оценщик получил четкое представление об объекте оценки.

В Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартах оценки нет прямого указания на то, что осмотр объекта недвижимости является обязательной процедурой при подготовке Отчета об оценке. Тем не менее, практика показывается, что отсутствие осмотра может быть признано судом достаточным основанием для признания результатов оценки недостоверными, поскольку Заказчик оценки как заинтересованное лицо далеко не всегда может быть рассмотрен как достоверный источник информации.

В связи с вышеизложенным, рекомендуется проводить осмотр согласно следующим требованиям:

осмотр должен осуществлять Оценщик или сотрудник оценочной организации;

желательно, чтобы осмотр сопровождался фотографированием всего объекта недвижимости, его отдельных частей, блоков, помещений, а также окружения; при этом, если у объекта есть существенные дефекты конструкций, эти повреждения также должны быть зафиксированы;

осмотр может сопровождаться замером объемно-планировочных показателей объекта недвижимости, если есть необходимость подтвердить либо установить значения каких-либо параметров;

по результатам осмотра может быть составлен Акт осмотра объекта оценки, который подписывается Оценщиком или сотрудником оценочной организации, проводившим осмотр.

Акт осмотра составляется в произвольной форме, при этом в нем указываются:

дата и время проведения осмотра;

Ф.И.О. Оценщика или сотрудника оценочной организации, который проводит осмотр;

Ф.И.О. сопровождающего лица (представителя Заказчика или собственника имущества);

сведения об иных привлеченных специалистах с указанием Ф.И.О, наименования организации, должности, квалификации и т.п.;

основание проведения оценки;

наименование и место нахождения объекта оценки;

сведения о проводимых действиях при осмотре (наружный осмотр, фотосъемка, видеосъемка, опрос участников осмотра, обмер, другие особенности проведения осмотра);

отмечаются факты не допуска Оценщика к осмотру отдельных зданий, внутренних помещений, иные существенные обстоятельства.

Акт осмотра подписывается уполномоченным представителем Заказчика.

Копия Акта осмотра прикладывается к Отчету об оценке.
^ ЗАПРОС НЕОБХОДИМОЙ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ У ЗАКАЗЧИКА
Для определения качественных и количественных характеристик объекта оценки Оценщик запрашивает у Заказчика бумажные копии следующих документов (Запрос о предоставлении документов для проведения оценки):

Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество – документы, подтверждающие существующие права на объект оценки, в том числе: свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из единого реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), договор аренды земельного участка, решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка, разрешение на строительство, иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.

Документы, содержащие сведения о наличии обременений (ограничений) прав на объект оценки, в том числе: договор залога (ипотеки), договор аренды (субаренды), договор доверительного управления, определение суда об аресте имущества, иные документы. Необходимость учета влияния обременений (ограничений) прав на рыночную стоимость оцениваемого объекта, и соответственно состав подтверждающих документов, определяется задачей оценки.

Документы, выданные органами (организациями), осуществляющими технический учет и инвентаризацию зданий, сооружений, передаточных устройств, в том числе: технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ), справка БТИ о состоянии здания/помещения, экспликация, поэтажный план, иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых улучшений.

Данные о физических границах земельного участка, в том числе: кадастровый план земельного участка, ситуационный план земельного участка, генеральный план, иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.

Справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.

Справка о величине операционных расходов, связанных с объектом недвижимости, может включать расчет размера расходов в разрезе следующих показателей:

налог на имущество;

платежи за землю (земельный налог, арендная плата);

коммунальные платежи (газ, электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т.п.);

страховые платежи;

расходы, связанные с техническим обслуживанием здания (обслуживание лифтов, содержание и обслуживание противопожарных систем и систем сигнализации, сервисных систем, средств малой механизации и технологического оборудования, дезинсекция и т.п.);

оплата клининга и хозяйственное обслуживание (комплексная уборка помещений здания и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, очистка снега с крыш и тротуаров, дезинсекция и дератизация);

оплата услуг круглосуточной охраны, обеспечение системы контроля доступа, обслуживание паркинга;

расходы на управление зданием (эксплуатация здания осуществляется профессиональной управляющей компанией);

расходы на текущий ремонт;

прочие аналогичные расходы.

Договора аренды (субаренды), заключенные по помещениям оцениваемого объекта.

Данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки.

Любые другие документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки.

Перечень документов для проведения оценки обычно оформляется в виде Запроса и направляется Заказчику.

Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приемки-передачи документов (или Заверительным письмом).

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

Копия Запроса о предоставлении документов для проведения оценки и копия Акта приемки-передачи документов прикладываются к Отчету об оценке.

Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки. При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленн