Реферат: Концепция системы земельно-ипотечного кредитования москва 2007

Министерство сельского хозяйства

Российской Федерации


УТВЕрЖДено

межведомственной рабочей группой по

приоритетному национальному проекту

«Развитие АПК» при Совете при

Президенте Российской Федерации по

реализации приоритетных национальных

проектов и демографической политике


(протокол от 19 марта 2007 № 3)


КОНЦЕПЦИя

СИСТЕМЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ


мОСКВА – 2007


СОДЕРЖАНИЕ



Введение 3

^ 1.СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ 4

1.1. Место и значение земельно-ипотечного кредитования 4

в финансировании сельского хозяйства 4

1.2. Состояние земельно-ипотечного рынка и факторы,
сдерживающие его развитие 6

1.3. Современное состояние нормативной правовой базы 10

земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве 10

2.Основные направления формирования системы Земельно-ипотечного кредитования
в сельском хозяйстве 15

2.1. Цели и задачи создания системы 15

2.2. Выбор и обоснование организационно-финансовой схемы системы 16

2.3. Содержание основных этапов развития системы 25

2.4. Задачи и функции основных участников системы 29

2.5. Развитие инфраструктуры,
обеспечивающей функционирование системы 33

3.Институциональные основы, механизмы и источники привлечения финансовых ресурсов
в систему 41

3.1. Источники привлечения финансовых ресурсов в систему 42

и инструменты земельно-ипотечного рынка 42

3.2. Обоснование выбора организационно-финансовой структуры 43

по привлечению финансовых ресурсов в систему 43

3.3. Возможные варианты создания земельно-ипотечных агентств 46

для привлечения финансовых ресурсов в систему 47

и их эффективного использования 47

4.Основные направления совершенствования нормативной правовой базы в области регулирования земельно-ипотечных отношений 49

5.Научно-методологическое обеспечение формирования системы
земельно-ипотечного кредитования 51

6.создание благоприятных организационных и финансово-экономических условий функционирования системы 53

6.1. Формы государственного участия в создании и становлении 53

системы земельно-ипотечного кредитования 53

6.2. Создание благоприятной налоговой среды для развития 54

системы земельно-ипотечного кредитования 54

7.Реализация концепции (порядок, этапы, сроки) 56



Введение

Концепция системы земельно-ипотечного кредитования подготовлена в соответствии с основными мероприятиями приоритетного национального проекта «Развитие АПК» по направлению «Стимулирование развития малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе», утвержденными президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (протокол № 2 от 21 декабря 2005 г.).

В приоритетном национальном проекте, наравне с другими мероприятиями, большое внимание уделяется расширению доступности кредитных ресурсов для личных подсобных и крестьянских (фермерских) хозяйств и создаваемых ими сельскохозяйственных потребительских кооперативов. В результате реализации приоритетного национального проекта должна быть создана эффективно функционирующая модель национальной системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, способная повысить доступность сельскохозяйственных товаропроизводителей к долгосрочным финансовым ресурсам.

Реализация этой задачи требует осуществления комплекса организационно-экономических мер, широкомасштабных и скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления.

Настоящая Концепция представляет собой систему взглядов на развитие земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве и содержит предложения и мероприятия по их реализации в целях создания благоприятной правовой, организационной и финансовой среды для его развития.

Концепция служит основой для: формирования государственной политики в области развития земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве; подготовки предложений по совершенствованию правового, нормативного, научно-методического, и организационного обеспечения создания и функционирования системы и поэтапной разработки целевых программ ее создания.

В Концепции даны подробная характеристика проблемы, обоснование ее связи с целями социально-экономического развития аграрного сектора экономики, проведен анализ различных вариантов ее решения.

В документе определены: место и роль земельно-ипотечного кредитования в общей системе финансирования агропромышленного производства; основные цели и задачи формирования системы, ее институциональные основы, механизмы и источники привлечения финансовых ресурсов в систему; направления совершенствования нормативной правовой базы в области регулирования земельно-ипотечных отношений; возможные направления участия государства в создании, становлении и развитии системы.

Концепция принимает во внимание исторический опыт организации ипотечного кредитования в России, исходит из практики земельно-ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой, опыта развития жилищно-ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также современного состояния земельного рынка, факторов и тенденций его развития, финансового и экономического положения сельскохозяйственных товаропроизводителей.

При подготовке Концепции широко использован опыт ОАО «Россельхозбанк», который в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» приступил к созданию в Банке системы земельно-ипотечного кредитования и пилотному кредитованию сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог земель.

Концепция развивает основные положения Концепции «Создание в ОАО «Россельхозбанк» системы земельно-ипотечного кредитования», рекомендованной рабочей группой по реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» по направлению «Стимулирование развития малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе» (протокол № 3 от 27.01.06 г.) в качестве основы для разработки концепции системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Учитывая важность решаемых системой задач, ее организационную и технологическую сложность и необходимость достижения устойчивого взаимодействия всех ее участников, формирование указанной системы предусматривается осуществить поэтапно в течение 2007-2014 гг.

Создание системы земельно-ипотечного кредитования будет способствовать укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы АПК, привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов, вовлечению в реальный экономический оборот сельскохозяйственных земель и формированию их реальной рыночной стоимости.

Правовую базу настоящей Концепции составляют Конституция Российской Федерации, федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

^ СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ


1.1. Место и значение земельно-ипотечного кредитования в финансировании сельского хозяйства

В современных условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного комплекса страны, преодоления его экономического и технологического отставания является привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций, направленных на техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития.

В условиях финансовой нестабильности агропромышленного производства, морального и физического износа основных фондов большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей осуществлять такого рода инвестиции из собственных средств не могут. Основным фактором притока инвестиций в сельское хозяйство становится банковский капитал. Однако воспользоваться им могут немногие, поскольку существуют проблемы доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, связанные с отсутствием у сельскохозяйственных товаропроизводителей залогового имущества, достаточного для обеспечения возврата кредита и отсутствием программ долгосрочного кредитования.

В связи с этим, одна из основных целей сельскохозяйственной кредитно-финансовой политики заключается в определении приемлемых в условиях многоукладности хозяйствования форм кредитных отношений, формировании новых и совершенствовании действующих финансовых институтов. В этом аспекте не является исключением и институт земельно-ипотечного кредита. В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования является своеобразной социально-экономической платформой в формировании и надлежащем функционировании более совершенного правового механизма кредитования сельского хозяйства и практически одной из важнейших предпосылок инвестиционных вложений в сельскохозяйственное производство на основе кредитного финансирования, динамичного развития, как крупных сельскохозяйственных организаций, так и среднего и малого бизнеса. С этой точки зрения, создание условий для земельно-ипотечного кредитования следует считать ключевой составной частью государственной сельскохозяйственной кредитной политики.

Особое место земельно-ипотечного кредитования в системе рыночной аграрной экономики определяется тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в реальную экономику. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на общественные процессы, происходящие в обществе.

Земельно-ипотечное кредитование может оказать значительное влияние на рынок земли. Рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок способны значительно расширить спрос на земельные участки, что в какой-то мере может привести к повышению их стоимости. Как известно, повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на нее, однако расширенное предложение ипотечных ссуд будет сглаживать эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий кредитования, сокращение предложения ипотечных ссуд может снизить покупательную способность и спрос на рынке земли, что приведет к снижению цен на нее и сокращению спроса на земельно-ипотечные кредиты. Таким образом, это взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок, финансируемых с участием ипотечного кредита. В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начнет оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке земли. Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система земельно-ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках и текущей стоимости активов.

О роли и значении земельно-ипотечного кредитования в финансировании сельского хозяйства свидетельствует дореволюционный опыт России, где основным видом кредитной деятельности в сельском хозяйстве вплоть до 1917 года была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. К началу XX века клиентами земельных банков являлись две трети частных землевладельцев. Ими было заложено 62% угодий и 78% земель, находившихся в частном личном владении. Объемы ссуд, выдаваемых земельными банками, в середине 1910-х годов были сравнимы с основными активами акционерных коммерческих банков. Активное развитие ипотеки было связано с тем обстоятельством, что земля в тот период являлась одной из главных ценностей в сфере материального производства (стоимость земель по продажным ценам на 60 % превышала суммарный акционерный капитал в стране), а сельское хозяйство - важнейшей отраслью экономики, дававшее около половины национального дохода. Земельная ипотека являлась достаточно эффективным инструментом перераспределения земель и формирования в аграрном секторе хозяйств предпринимательского типа.

Современный опыт стран с развитой рыночной экономикой также свидетельствует о том, что посредством земельно-ипотечного кредитования создаются широкие возможности для развития крупного и малого агробизнеса и роста занятости сельского населения. Заем денег под залог земли рассматривается как один из самых надежных и безопасных путей получения инвестиций, а банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет жизненно важную роль в развитии сельского хозяйства.

Преимущества земли как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, тенденции повышения ее стоимости. При этом физически конкретный земельный участок как предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. По сравнению с другими видами недвижимости ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным обеспечением возвратности кредита.

Основное преимущество земельно-ипотечного кредита заключается в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды, что дает возможность заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль. Ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение  кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, то есть небольшими взносами. Это особенно важно в условиях переходной аграрной экономики, в которой основными субъектами кредитных правоотношений являются малые и средние сельскохозяйственные коммерческие организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели и другие хозяйствующие субъекты. Присущая этой отрасли высокая капиталоемкость и относительно низкая фондоотдача, несовпадение по времени периодов затрат и получения доходов диктуют необходимость специфических форм кредитной помощи банков сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Являясь неотъемлемой частью кредитно-финансовой системы АПК, земельная ипотека служит одним из инструментов совершенствования кредитно-финансовых отношений в аграрном секторе, обеспечивая сопряжение рынка земли, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

С точки зрения вовлечения сельскохозяйственных земель в активный экономический оборот, земельная ипотека, способствуя превращению земли в реальный актив с соответствующими стоимостными и ценностными характеристиками, способна оказать активное регулирующее воздействие на формирование рынка земли и ее реальной рыночной стоимости.

В социально-экономическом аспекте земельная ипотека побуждает хозяйствующих субъектов к более продуманному экономическому поведению, тем самым, активизируя процесс формирования в сельском сообществе новых мотиваций, направленных на повышение эффективности труда и уровня доходов.

^ 1.2. Состояние земельно-ипотечного рынка и факторы,
сдерживающие его развитие


К настоящему времени в стране практически созданы все необходимые организационно-правовые и экономические предпосылки для развития земельно-ипотечного кредитования. С одной стороны, это определяется тем, что недавно были сняты ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, а с другой – тем, что все большая часть земельных ресурсов переходит в частную собственность, тем самым, формируя потенциальную объектную базу для развития земельной ипотеки.

Текущее состояние земельно-ипотечного рынка можно охарактеризовать как состояние развития. Если до недавнего времени ипотечные сделки имели фрагментарный характер, то в текущей ситуации можно уже говорить о том, что начал формироваться самостоятельный сектор финансового рынка – рынок земельно-ипотечного кредитования. Так, с начала 2006 г. ОАО «Россельхозбанк», а это пока основной оператор на земельно-ипотечном рынке, выдал сельскохозяйственным товаропроизводителям земельно-ипотечных кредитов на сумму более 2 млрд. рублей. В залог принято свыше 91 тыс. га. Еще совсем недавно подобные объемы казались нереальными.

В кредитной политике ОАО «Россельхозбанк» большое внимание уделяется кредитованию малых форм хозяйствования в АПК - крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей, доля которых в общем объеме выданных в 2006 г. кредитов составляет более 36%. Одновременно Банк осуществляет земельно-ипотечное кредитование средних и малых сельскохозяйственных организаций – участников приоритетного национального проекта «Развитие АПК» на цели, связанные со строительством и реконструкцией животноводческих комплексов, приобретением сельскохозяйственной техники, племенного скота и т.п. По группировке Всероссийской сельскохозяйственной переписи к таким организациям отнесены сельскохозяйственные товаропроизводители с площадью землепользования до 3000 га. Эти показатели говорят о том, что земельная ипотека в аграрном секторе, как по количественным, так и качественным параметрам из начального состояния переходит в фазу развития. Перспективы же рынка земельно-ипотечного кредитования практически необозримы. По оценкам экспертов земельная ипотека по своим объемам, как минимум, может быть соизмерима с жилищной, объем рынка которой оценивается в сумму, эквивалентную 100-200 млрд. долларов США. У сельскохозяйственных товаропроизводителей сосредоточен огромный залоговый потенциал – земля. По предварительным данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года сельскохозяйственными организациями используется более 233 млн. га. Крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн. га, и 8,5 млн. га занимают личные подсобные хозяйства. С учетом того, что в обеспечение долгосрочных кредитов могут предлагаться только земельные участки, которые помимо рыночной стоимости обеспечивают еще и текущие поступления, за счет которых может осуществляться погашение кредита и процентов по нему, реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель на ближайшие несколько лет составит 9-10 млн. га.

В перспективе предметом ипотеки, причем в достаточно больших объемах, могут стать земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн. га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель, право собственности на которые может возникнуть у субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Но для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета их ипотеки (п.1 ст.63 Закона об ипотеке).

Однако довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным. Земля пока не стала гарантом инвестиций и условием их привлечения. Почти год реализации в ОАО «Россельхозбанк» ипотечной программы показал, что сдерживающим фактором являются не только финансы, которые требуется «закачать» в программу для ее запуска. Учет возможностей должен идти по многим показателям, и каждый из них должен всерьез рассматриваться и приниматься во внимание.

Массовое распространение земельной ипотеки в сельском хозяйстве сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости практически отсутствуют земельные участки на праве собственности. На начальном этапе земельной реформы земельные участки предоставлялись на правах постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, а иногда даже без указания вида права. Сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего около 10% находящихся в собственности граждан и юридических лиц сельскохозяйственных земель. Остальной массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. Возникает парадокс – доля приватизированных сельскохозяйственных угодий составляет 64,5% всей площади, что значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям земель. Связано это с особенностями приватизации сельскохозяйственных земель, законодательными ограничениями и рядом других причин, породивших многочисленные проблемы не только с земельными долями, но и с земельными участками, переданными на начальном этапе земельной реформы гражданам и юридическим лицам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения и др.

По оценкам экспертов ориентировочная численность номинальных собственников - владельцев земельных долей в России составляет свыше 12 млн. В результате средняя площадь одного землевладения составляет не более трех гектаров. В этой связи правомерно рассматривать проблему консолидации земель как инструмент концентрации земли у отдельных собственников, их групп и коллективов, потому что только при достаточно крупных массивах земель (для условий России – не менее 1 тыс. га) открывается реальная возможность динамичного функционирования ипотеки путем направления в производство значительных кредитных средств. Этот вывод подтверждается практикой пилотного земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, осуществляемого ОАО «Россельхозбанк». У большинства представителей малого агробизнеса - крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей - залоговый потенциал вследствие небольших размеров находящихся в их собственности земельных участков настолько мал (средняя площадь предоставленных ими ОАО «Россельхозбанк» в залог земельных участков составила 171 га), что делает для них земельную ипотеку мало привлекательной из-за незначительной суммы кредита. В тоже время по данным ОАО «Россельхозбанк» более 60% выданных кредитов приходится на малые и средние сельскохозяйственные организации. Средняя площадь принятых в залог земель в расчете на одно такое хозяйство составляет 1768 га.

Важнейшим элементом системы земельно-ипотечного кредитования является оценка стоимости земельного участка как предмета залога. Этап процедуры предоставления ипотечного кредита, которым является определение залоговой стоимости земли с ее улучшениями, служит нормативной основой для регулирования размеров предоставления кредита и оценки его обеспеченности заложенной землей.

Сложившаяся в стране практика оценки стоимости земельных участков и их улучшений пока еще не выработала единых методологических подходов к решению этой проблемы. Более того, существующие методы оценки земли и ее улучшений практически не связаны между собой и носят сугубо отраслевой нормативный характер. Другая особенность отечественной оценки земель состоит в том, что она основана на обработке массовых данных, что обеспечивало элиминирование существенных искажений в исходной информации. С учетом этого, а также ряда других причин неприемлемо механическое перенесение принятых методов оценки земель. Так, проведенная в настоящее время государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий учитывает только текущее состояние земель с целью обоснования размера земельного налога. Вместе с тем, вовлечение сельскохозяйственных земель в экономический оборот требует объективной оценки их стоимости с учетом изменения качественных показателей земли с течением времени под воздействием различных природно-техногенных и социальных факторов. Кроме того, ощущается дефицит независимых оценочных компаний, специализирующихся на оценке сельскохозяйственных земель, и в первую очередь – для целей земельно-ипотечного кредитования.

Одним из условий развития системы земельно-ипотечного кредитования является наличие сформированных земельных участков, которые могли бы стать предметом ипотеки. Однако высокая стоимость землеустроительных, кадастровых и иных видов работ сдерживает процесс формирования земельных участков для передачи их в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств. В этой связи часть этих затрат целесообразно возмещать за счет средств бюджета.

Среди других факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать: неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка; отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств; малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка; нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям. Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована.

Слабое развитие ипотеки земельных участков и иной недвижимости во многом обусловлено также сложной экономической ситуацией в агропромышленном производстве, которая не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе земли. Для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами, отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю. Ключевой проблемой здесь является низкий уровень доходности аграрного производства, определяющий, в свою очередь, невысокую привлекательность аграрной сферы для потенциальных инвесторов.

Нельзя отрицать и того факта, что политика ипотечного кредитования тесно взаимосвязана с проводимой в стране макроэкономической, социальной и кредитно-финансовой политикой. Эффективная реализация системы долгосрочного земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве возможна, если Правительство Российской Федерации будет проводить целенаправленную политику в области роста доходов хозяйствующих субъектов и населения.

Необходимыми условиями развития земельно-ипотечного кредитования являются повышение капитализации банковской системы, формирование рынка долгосрочных финансовых ресурсов, становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Существенно также, что в стране отсутствуют небанковские финансовые посредники. Во всем мире наряду с банками существуют такие посредники, как, например, кредитные и сберегательные кооперативы. В России до революции 1917 года была мощная система кредитных кооперативов, как в городах, так и на селе, всячески поддерживаемая государством.

Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию и его инфраструктуры. Пока же со стороны государства обращается внимание и предпринимаются определенные меры лишь в отношении жилищной и строительной ипотеки, и то преимущественно в городах, являющихся центрами регионов.

^ 1.3. Современное состояние нормативной правовой базы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве

Развитие ипотеки сельскохозяйственных земель во многом зависит от состояния федеральной нормативной правовой базы, регулирующей земельно-ипотечные отношения.

Право передавать в залог земельные участки было установлено земельным законодательством России с 1991 г. Право отдавать в залог земельные участки было предоставлено гражданам Земельным кодексом РСФСР, а также Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Законодательно оформленное понятие земельной ипотеки появилось с принятием Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». Но четкой регламентации связанных с ипотекой отношений он, как и Земельный кодекс, не содержал. Фактически в нем давались лишь понятие ипотеки, нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса. Залог права аренды недвижимого имущества указанным Законом не исключался, но ипотекой такой залог не считался.

Более детально общие вопросы залога были регламентированы частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации (1994 г.). Кодекс ввел ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако конкретное правовое регулирование ипотеки было отнесено к предмету регулирования специального закона.

Кардинально положение в этой сфере отношений изменилось с принятием Федерального закона от 16 июня 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было введено множество нововведений в гражданское законодательство Российской Федерации. Например, предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества.

В современном российском законодательстве ипотека является достаточно сложным правовым институтом. Его функционирование обеспечивается не только нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими ипотечные отношения, но и целым рядом других, регулирующих соответствующие виды деятельности – гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую и финансовую деятельность и т.д.

Основными нормативными правовыми актами, осуществляющими правовое регулирование ипотеки земельных участков, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вопросы, связанные с регулированием земельных отношений, планированием использования и охраны земель, формированием земельных участков, постановкой их на кадастровый учет, регулируются Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральными законами от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Вопросы оценочной деятельности регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч. ипотеки и владельца закладной - Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особое место занимают банковская и финансовая отрасли законодательства, а именно - Федеральные законы от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях», от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», от 22 апреля 1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и др.

В целом современное законодательство в области регулирования земельно-ипотечных отношений предоставляет достаточно широкие возможности для использования земли в качестве надежного средства обеспечения кредита. В нем достаточно подробно урегулировано большинство важных проблем ипотечных отношений. Во многом этому способствовали, внесенные в него в 2001-2006 годах изменения и дополнения, направленные на расширение сферы действия рыночных механизмов.

В 2001-2004 годах были внесены достаточно существенные изменения и дополнения, направленные на устранение, выявившихся в процессе правоприменительной практики пробелов и недостатков и расширение сферы действия рыночных механизмов.

В частности, Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были сняты установленные ранее ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, арендатору земельного участка разрешено отдавать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды. Отменен запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Изменился и сам предмет ипотеки. Теперь предметом ипотеки могут быть любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона. Отменена норма о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Не менее важной новеллой является положение о том, что ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других, прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, может осуществляться только с одновременной ипотекой самого земельного участка. Разрешив ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вместе с тем ввел определенные механизмы их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной сельскохозяйственной продукции. На земли сельскохозяйственного назначения распространяются нормы о порядке предоставления судом отсрочки при обращении взыскания на заложенное имущество.

Изменения произошли и в порядке оценки земельного участка при его ипотеке. Если ранее залоговая стоимость земельного участка не могла быть ниже его нормативной цены, то теперь оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, а залоговая стоимость устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

По своему значению эти изменения в законодательстве об ипотеке являются важным шагом вперед в развитии оборота земли и недвижимости. Вместе с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» они позволяют собственникам земельных участков в полной мере использовать свои права, а аграрный сектор объективно получает дополнительные возможности для привлечения инвестиций и кредитов.

Нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере банковской и финансовой деятельности, также претерпели значительные изменения в связи с принятием в 2004 году пакета законов, касающихся реформы ЖКХ. В частности, в рамках этого пакета, были приняты новая редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» и Федеральный закон «О кредитных историях». Существенные изменения были внесены в Федеральные законы «О банках и банковской деятельности», «О несостоятельности (банкротстве)», «Об ипотечных ценных бумагах», «О рынке ценных бумаг». Эти изменения, главным образом, направлены на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных кредитов, что открывает достаточно широкие возможности для выхода кредитных организаций на новый уровень – выпуск облигаций, обеспеченных залогом ипотечного покрытия.

В целом действующее законодательство достаточно регламентирует большинство важных вопросов ипотечных отношений, что позволяет начать практическую реализацию земельной ипотеки на уро