Реферат: Методические рекомендации по оценке стоимости земли методические рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности

Торгово-промышленная палата Российской Федерации


Автономная некоммерческая организация «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА»


МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ


МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ОЦЕНКИ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ПРОЕКТОВ НАМЕЧАЕМОЙ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


Издание официальное


Москва

2004


МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ


Автор: доктор экономических наук, профессор

МЕДВЕДЕВА Ольга Евгеньевна


Методика утверждена и введена в действие Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, Протокол № 1 от 12 ноября 2004 года.


Введена впервые.


Информация о методике внесена в базу данных АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ.


Настоящий документ не может быть полностью или частично воспроизведен, тиражирован или распространен без разрешения АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ.

Аннотация

Методические рекомендации знакомят читателя с основными методами оценки стоимости земли. В них рассматриваются практические примеры оценки застроенных и незастроенных земельных участков, в том числе сельскохозяйственных и лесных угодий, многолетних насаждений, оценки стоимости права аренды. Предлагаются различные подходы к определению коэффициентов капитализации, а также подходы к оценке стоимости сельхозугодий, основанные на технике сравнения продаж и модели Блэка-Шоулза. Приводятся современные показатели оценки стоимости природных территорий и методы их расчета.

Методические рекомендации также содержат рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности

Рекомендации ориентированы на формирование у читателей системного представления о современных методах оценки земли.


СОДЕРЖАНИЕ

Стр.


Методические рекомендации по оценке стоимости земли 6

Предисловие 6

1. Общие положения 6

2. Земельная рента 9

3. Отрицательная стоимость земли 9

4. Рыночная стоимость земли 10

5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли 12

6. Социальные нормы временного предпочтения 14

7. Коэффициенты капитализации 15

8. Методы оценки стоимости земли 17

9. Оценка незастроенных земельных участков (земли) 19

10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков 19

11. Метод сравнения продаж 20

12. Метод распределения 23

13. Метод выделения 24

14. Метод остатка для земли 25

15. Метод предполагаемого использования 27

16. Метод капитализации земельной ренты 29

17. Согласование результатов оценки стоимости земли 29

18. Анализ наиболее эффективного использования 29

19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке 32

20. Оценка сельскохозяйственных угодий 33

21. Метод сравнения продаж 33

22. Метод капитализации арендной платы 35

23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю 35

24. Метод реальных опционов 36

25. Оценка залежей 38

26. Оценка сенокосов 39

27. Оценка пастбищ 39

28. Оценка многолетних насаждений 40

29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода 44

30. Оценка прудового хозяйства 45

31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения 46

32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом 46

33. Оценка стоимости земельных долей 46

34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре 47

35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки 48

36. Оценка частичных имущественных прав на землю 50

37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода 54

38. Оценка сервитута 56

39. Оценка стоимости лесных земель 57

40. Оценка охотничьих угодий 60

41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение 62

42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков 65

43. Нормативные показатели стоимости земли 66

Методические рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности 70



^ Методические рекомендации по оценке стоимости земли Предисловие
Методические рекомендации по оценке стоимости земли представляет собой краткое изложение основных методических приемов оценки стоимости земли. Рекомендации подготовлены с учетом отечественной практики, нормативных документов в сфере оценки, Международных и европейских стандартов оценки, а также литературных источников США и Германии. В них приводятся методы оценки стоимости земельных участков, в том числе методы оценки застроенных и незастроенных земельных участков в поселениях, методы оценки земель сельскохозяйственного назначения, методы оценки лесных земель, методы оценки частичных имущественных прав на землю, а также ценных природных территорий, которые могут использоваться при принятии решений в сфере управления и планирования использования земельных ресурсов.

Кроме практических методов расчета в рекомендациях содержится краткое описание теоретических положений оценки земли, позволяющих оценщикам самостоятельно ориентироваться в выборе нужных технологий и приемов в зависимости от целей оценки, вида определяемых стоимостных показателей и особенностей проведения оценки стоимости земель различных категорий.

Методические рекомендации предназначены для практикующих оценщиков. Рекомендации также могут быть использованы в процессе обучения по дисциплине «Оценка стоимости недвижимого имущества».

^ 1. Общие положения
1.1. Объект оценки стоимости земли

1.1.1. Объектом оценки стоимости земли является территория или поверхность земной коры с расположенным на ней почвенным слоем и растительностью. Объектом оценки стоимости земли также могут быть нематериальные активы, дающие права на использование земельных участков, например, право аренды, право застройки, земельные паи, доли и др.

1.1.2. Земля может оцениваться как:

- природный ресурс (природный объект);

- объект недвижимости.

1.1.3. Земля как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного сообщества людей. Такими полезностями могут быть: возможность проживания, возможность коллективного использования определенных благ, связанных с данной территорией, например, водных источников, сложившегося природного и архитектурного ландшафта и др.

1.1.4. Земля как природный ресурс может обладать ценностью при отсутствии рыночной стоимости, так как не все связанные с ней полезности могут быть проданы на открытом рынке.

1.1.5. Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом полезностей для конкретных людей, например, таких как возможность получения дохода от использования земли, возможность проживания и т.д.

1.1.6. Данные полезности могут быть проданы на открытом рынке, а земельный участок может быть товаром, обладающим рыночной стоимостью, определяемой его полезностью для участников рынка.

1.1.7. Различия в расчете показателей ценности земли как природного ресурса и стоимости земли как товара заключается в применении специальных приемов, позволяющих выявить ценность благ, рынок которых отсутствует. Данные технологии основаны на моделировании суррогатных рынков и выявлении субъективных предпочтений потребителей.

1.2. Предмет оценки стоимости земли

1.2.1. Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а ценность или стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее, и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности.

1.3. Показатели стоимости земли.

1.3.1. Стоимость земли, определяемая полезностью для определенного сообщества людей, может быть выражена показателем общей экономической ценности или иными показателями, формирующими общую экономическую ценность. Такими показателями являются: стоимость использования, стоимость неиспользования, стоимость существования, стоимость наследования.

1.3.2. Стоимость земли, определяемая полезностью для конкретного человека, может быть выражена с помощью отдельных показателей рыночной и нерыночной стоимости.

1.3.3. Стоимость права пользования земельным участком, находящимся в собственности обычно называется стоимостью земли, стоимостью земельного участка.

1.3.4. Стоимость прав пользования землей, земельными участками, отличными от права собственности может называться стоимостью частичных прав на землю. Такими правами являются: право аренды арендодателя (в современных условиях – преимущественно государства или муниципалитета); право аренды арендатора; право постоянного бессрочного пользования; право пожизненного наследуемого владения; право застройки; иные права, дающие возможность использовать землю или получать иные определенные выгоды от земельного участка.

1.3.5. К наиболее распространенным показателям стоимости земли относятся:

- рыночная стоимость земельных участков, находящихся в собственности (рыночная стоимость «полного» права собственности);

- рыночная стоимость частичных прав пользования землей, земельными участками, а также права арендодателя (собственника арендуемой земли), если эти права продаются (стоимость права долгосрочной и краткосрочной аренды, стоимость права застройки, стоимость права концессии и др.);

- стоимость земли, рассчитанная на основе рыночной стоимости (залоговая стоимость, стоимость для налогообложения и др.);

- инвестиционная стоимость;

- стоимость земли при существующем использовании земельного участка;

- стоимость земли в составе единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка);

- стоимость земельной доли (пая), не выделенного в натуре;

- стоимость сервитута;

- нормативные показатели стоимости земли (нормативная цена земли; выкупная цена земельных участков; кадастровая стоимость земли; нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей; другие показатели, установленные государством или местными органами власти);

- иные показатели.

1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли

1.4.1. Рыночная стоимость земли определяется:

- для целей совершения сделок с земельными участками и правами на них;

- для установления размера компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка или ограничении прав на его использование;

- для установления размера компенсации при выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- для выделения стоимости земли в составе стоимости единого объекта недвижимости, оцениваемого для совершения сделки;

- для внесения стоимости земельных активов в уставной капитал и постановки на баланс предприятия;

- для расчета показателей, устанавливаемых на основе показателя рыночной стоимости, например, залоговой стоимости имущества, стоимости имущества при банкротстве, стартовой цены земельного участка или иных прав на него на торгах, арендной платы за землю;

- в иных целях.

1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости

1.5.1. Показатели стоимости земли, отличные от рыночной стоимости, определяются для разных ситуаций, не связанных с совершением сделки с земельным участком или правами на него.

1.5.2. Оценка стоимости земли, отличной от рыночной стоимости может проводиться в целях определения:

- нормативных показателей или показателей утвержденных государством и отражающих представление органов власти о ценности земли, например, цены выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями; стоимости потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель; кадастровой стоимости земли, платы за перевод лесных земель в нелесные и др.;

- показателей, рассчитанных методами, отражающими субъективные представления конкретных людей о стоимости земли (инвестиционной стоимости, залоговой стоимости, стоимость в использовании, стоимости земли при ликвидации или банкротстве предприятия и др.);

- показателей, рассчитанных исходя из выявленной ценности земли, как природного ресурса, и используемых в экономическом анализе при проведении экологической экспертизы и экологической оценки проектов, планировании развития территории, принятия решения о допустимости или недопустимости реализации инвестиционных проектов (общая экономическая ценность и др.) и иных случаях.


1.6. Земельный участок как объект недвижимости

1.6.1. Согласно Международным стандартам оценки, земельный участок с имеющимися улучшениями является единым объектом недвижимости. Улучшениями могут быть здания, строения, сооружения, элементы инфраструктуры, зеленые насаждения, почвенный сдой, водные объекты, недра и др.

1.6.2. Земля как территория может быть элементом любого застроенного участка. Для ее оценки используется ряд методов, позволяющих выделить стоимость земельной составляющей из общей стоимости объ­екта недвижимости в целом (стоимости застроенного земельного участка).

1.6.3. В отечественном законодательстве под земельным участком понимается только земля, рассматриваемая как территория. Земельный кодекс Российской Федера­ции определяет, что земельный участок — это часть поверхности земли, (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установ­ленном порядке.

1.6.4. Данное юридическое определение земельного участка означает, что, согласно действующему законодательству, при оценке стоимости земельного участка должна определяться стоимость собственно земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделяться земельная состав­ляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

1.6.5. В некоторых случаях при оценке земли такое разделение стоимости на практике не производится. Это относится к таким объектам недвижимости, как земельные участки с многолетними насаждениями, водоемами, инженерной инфраструктурой, мелиоративными системами. Весь доход или иные полезности, создаваемый подобными объектами обычно приписывается к земле.
^ 2. Земельная рента
2.1. В основе формирования стоимости (ценности) земли лежит земельная рента.

2.2. Земельная рента представляет собой сверхдоход или остаточный доход от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции, общими затратами на ее производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала), отдачу на капитал и прибыль предпринимателя: R= (P-C)×Q - M, где R - рента, P- цена реализации, C - затраты, Q - количество реализованного продукта, M- прибыль предпринимателя.

2.3. Так как земельная рента представляет собой периодически получаемый доход, то оценка стоимости земли осуществляется посредством капитализации (преобразования в абсолютную величину) данного дохода. Если имеется возможность сразу определить абсолютную величину стоимости земли, например, в виде рыночной стоимости земельных участков, то данная величина представляет собой капитализированную земельную ренту.

2.4. Для оценки земли или иных природных ресурсов, которые можно использовать на протяжении бесконечного периода времени применяется классическая формула капитализации: V=R/e, где V – стоимость земли, е – ставка дисконтирования или коэффициент капитализации.

2.5. Для оценки исчерпаемых природных ресурсов, а также ресурсов, срок использования которых ограничен в силу других причин (например, существуют ограничения по сроку аренды, концессии), применяются следующие выражение: , где: Т – период использования природного ресурса, t - год оценки.

2.6. Если земельная рента представляет собой постоянную величину или условно принимается в расчетах как постоянная величина, то для расчета ее капитализированного значения за период Т можно использовать выражение: . Данное выражение представляет собой формулу расчета текущей стоимости аннуитета.

2.7. Если периодичность дохода от земли превышает 1 год, земельная рента образуется через более длительные промежутки времени (в лесном хозяйстве эти периоды могут составлять, 40, 60 и более лет), то для расчета капитализированной стоимости такого дохода можно использовать выражение: , где Т - период, в рамках которого образуется рента.
^ 3. Отрицательная стоимость земли
3.1. Земля может иметь отрицательную стоимость.

3.2. Стоимость земли может принять отрица­тельную величину в результате:

- негативных экологических воздействий, приводящих к утрате полезных свойств земельного участка, например, в слу­чае химического или радиоактивного загрязнения, деградации поч­венного слоя и др.;

- возникновения ситуации, когда расходы, связанные с использованием земли, превышают доходы, например, в случаях, когда установленные платежи за землю превы­шают приносимый ею доход или земельная рента отсутствует.

3.3. Европейские стандарты оценки выделяют следующие случаи возникновения

отрицательной стоимости земли:

земельные участки обременены обязательствами по восстановле­нию нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных ра­бот;

арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную сто­имость аренды;

владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, сво­бодного от таких обязательств.

3.4. Снижение стоимости в результате воздействия экологических факторов или выполнения требований законодательства по санации территории и охране окружающей среды называется экологическим устареванием.

3.5. Земля может стать истощаемым, то есть теряющим свою стоимость, активом в случае исчерпания природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что он больше не может приносить доходы при существующем использовании, например, к истощаемым активам могут быть отнесены свалки, полигоны отходов, кладбища, карьеры.
^ 4. Рыночная стоимость земли
4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки

4.1.1. Все страны имеют одинаковую по сути формулировку рыночной стоимости, которая в наиболее общем виде отражена в определении рыночной стоимости, данном международными стандартами оценки (МСО).

4.1.2. Согласно МСО, рыночная стоимость - это «расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения»1.

4.1.3. При этом считается, что рыночная стоимость — это объективная оценка установленных прав собственности на конкретное имущество на заданную дату.

4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве

4.2.1. В России в соответствии с законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оцен­ки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

4.2.2. Применительно к земле, это означает, что рыночная стоимость земельного участка — это цена, которую можно было бы получить на открытом рынке незастроенных земельных участков в соответст­вии с физическими свойствами земельного участка и правовыми, эко­номическими условиями обычных деловых операций без учета необыч­ных или личных отношений. Под обычными деловыми операциями по­нимаются условия совершения сделок, формирующие такой рынок земельных участков, на котором:

- ни покупатель, ни продавец не действуют под давлением или по при­нуждению;

- и покупатель, и продавец не действуют в соответствии со сложившейся практикой продаж;

- стоимость определяется исключительно объективной возможно­стью стабильного использования земельного участка.

4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли

4.3.1. Основной особенностью определения рыночной стоимости земли является то, что она рассчитывается исходя из наиболее эффективного, а не существующего или текущего использованием земельного участка. При этом застроенный участок условно рассматривается как незастроенный.

4.3.2. Наиболее эффективным использованием земли (НЭИ) является наиболее вероятное использование земельного участка, которое физически возможно, экономически оправдано, соответствует требованиям законодательства, финансово осуществимо и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

4.3.3. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. В этом случае стоимость земли будет являться стоимостью при существующем использовании, а не рыночной стоимостью.

4.3.4. Применение принципа наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земли определяется не по фактическому доходу от существующего использования земельного участка, который может быть очень незначительным, а исходя из ожидаемых доходов от других видов его использования. Например, стоимость земли в центре города под небольшим ветхим зданием будет определяться не доходами от его фактического использования, а исходя из доходов, которые можно было бы получить от этого участка, разместив на нем более современное и большее по площади здание (например, гостиницу). Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.


4.4. Рыночная стоимость для существующего использования

4.4.1. Международными стандартами оценки допускается при оценке активов государственного сектора, применительно к России - земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, использовать показатель рыночной стоимости для существующего использования (РССИ)2.

4.4.2. Считается, что РССИ возникает из-за различных ограничений, установленных при использовании земель государственного сектора.

4.4.3. «Рыночная стоимость для существующего использования представляет собой расчетную сумму, за которую состоялся бы обмен незанятой земли, исходя из продолжения ее существующего использования, между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после проведения надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения»3.

4.4.4. Оценка РССИ земли, находящейся в государственной собственности, проводится в тех случаях, когда ограничения в использовании земли государственного сектора приводят к существенным различиям между рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом принципа наиболее эффективного использования и РССИ.

4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли

4.5.1. К основным факторам, влияющим на формирование рыночной стоимости земли, относятся:

- полезность, которая связана с ожиданиями доходов от использования земельного участка и, в свою очередь, зависит от социальных, экономических, правовых и природных факторов;

- ограниченность (дефицит) земли, которая выражается, в том, что на рынок может быть выставлено ограниченное количество земельных участков;

- спрос на землю, который выражается в том, что стоимость земли определяется платежеспособным уровнем покупателей (уровнем доходов населения);

- внешнее окружение и местоположение, которое создает различные виды полезности земельного участка;

- меры государственного регулирования, которые устанавливают ограничения в способах использования земли и, следовательно, получения дохода.

4.5.2. Эти факторы следует учитывать при проведении анализа наиболее эффективного использования земли и прогнозирования доходов от оцениваемого земельного участка.
^ 5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли

5.1.1. При оценке единых объектов недвижимости применяется методы трех подходов определения стоимости:

затратного;

сравнительного;

доходного.

5.1.2. Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.

5.1.3. При оценке земли, как территории или пространства, применяются только методы сравнительного и доходного подхода.

5.1.4. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

5.2. Особенности применения затратного подхода

5.2.1. Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.

5.2.2. Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

- для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;

- для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;

- для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей;

- для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

5.2.3. Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.

5.2.4. При оценке природных объектов, являющихся составными элементами земельного участка (водоемов, почвы, растительности), их стоимость может определяться по затратам на их воспроизводство, восстановление или замещение искусственными аналогами, а также по затратам на перемещение (например, водозабора).

5.2.5. Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные. Затраты по искусственному воспроизводству леса могут быть значительно меньше рыночной стоимости и экономической ценности участка лесной земли.

5.3. Особенности применения сравнительного подхода

5.3.1. Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными.

5.3.2. В отечественных условиях применение сравнительных методов в данный момент времени пока затруднено или невозможно для целого ряда категорий земель, в частности, сельскохозяйственных и лесных угодий, в силу недостатка необходимой информации о сделках и отсутствия открытого рынка земельных участков.

5.3.4. В других странах, например, в Германии, применение сравнительного подхода также ограничено при оценке сельскохозяйственных угодий и невозделанных сельскохозяйственных земель из-за отсутствия достаточной информации о сделках.

5.4. Особенности применения доходного подхода

5.4.1. Доходный подход заключается в преобразовании периодических доходов в абсолютную величину стоимости.

5.4.2. Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде:

- арендных платежей за землю;

- чистого операционного дохода, образующегося при использовании земельного участка.

5.4.3. Выделяют два вида методов доходного подхода:

методы прямой капитализации дохода;

методы дисконтирования денежных потоков.

5.4.4. Прямая капитализация заключается в использовании коэффициентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками.

5.4.5. Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на день определения стоимости.

5.4.6. Наиболее надежные и приемлемые результаты дают методы прямой капитализации, когда в качестве коэффициентов капитализации используются величины, рассчитанные по данным сделок с земельными участками. Например, доходность объекта недвижимости – 50 000 € в год, рыночная цена -1000 000 €. Коэффициент капитализации = 50 000 €/1000 000 € = 0,05.

5.4.7. Методы дисконтирования денежных потоков или сокращенно ДДП признаются недостаточно надежными способами оценки рыночной стоимости из-за большой неопределенности исходных параметров, учитываемых в расчетах. Они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

5.4.8. Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения анализа наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентированной на инвестиции, прежде всего, в районах с высокой плотностью застройки.

5.4.9. Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, прудовых хозяйств.

5.4.10. Основными недостатками доходного подхода являются:

- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;

- большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов - достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет;

- проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования – обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени - чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных);

- как следствие - создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов.
^ 6. Социальные нормы временного предпочтения
6.1. В сфере оценки стоимости природных ресурсов процедуры дисконтирования, определения величины коэффициента капитализации и ставок дисконтирования носят дискуссионный характер из-за высокой неопределенности и субъективности выбираемых параметров и занижения стоимости объекта оценки. Для обозначения явления занижения стоимости в результате дисконтирования введен термин «тирания дисконтирования» или «диктатура дисконтирования», который означает безосновательное уменьшение стоимости или обесценивание природного ресурса, в том числе земли, из-за использования определенной техники математического расчета. Например, стоимость лесных земель после вырубки леса принимает нулевое значение, так как срок получения следующего дохода от вырубки в среднем составляет 50-100 лет, а стоимость будущего леса обесценивается из-за применения высоких ставок дисконтирования.

6.2. Для решения проблемы дисконтирования при оценке природных объектов используются следующие приемы:

- проводится более полный учет экономической ценности благ, продуцируемых этими объектами;

- проводится более полный учет экологических ущербов;

- устанавливаются социальные нормы временного предпочтения (более низкие ставки дисконтирования по сравнению с рыночным сектором);

- увеличивается период капитализации доходов и расходов, то есть период анализа потока денежных средств продлевается за пределы нормального периода жизни проекта на дополнительное число лет.

6.3. В качестве социальных норм временного предпочтения в мировой практике используются ставки дисконтирования в 2-4%, а иногда и ниже. Типичным примером использования в расчетах стоимости социальных норм временного предпочтения является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий, когда в качестве периода капитализации применяется период в 33 года, что соответствует ставке дисконтирования в 3% (1/33×100%=3%).

6.4. Коэффициент капитализации при оценке экономической ценности природных объектов, можно рассчитывать как величину обратную периоду естественного или искусственного восстановления природной экосистемы. Например, в качестве периода восстановления лесной экосистемы можно использовать период достижения лесом возраста спелости. Допустим, срок восстановления леса (лесной экосистемы) составляет 70 лет. Тогда коэффициент капитализации равен: 1/70 = 0, 014. В этом случае коэффициент капитализации представляет норму возврата «биологического капитала».

6.5. Одним из вариантов определения таких периодов может стать их расчет через определение отношения запаса биомассы экосистемы (углерода) к ее годовому приросту, взвешенному по основным структурным элементам экосистемы: , где:^ Т - период условного восстановления экосистемы, равный периоду накопления углерода; Б – запас биомассы (углерода); П - продуктивность экосистемы (годовой прирост биомассы).

6.6. В этом случае коэффициент капитализации определяется как величина обратная периоду накопления углерода в экосистеме , где: R – коэффициент капитализации, используемый при оценке естественных экосистем; Т - период накопления углерода или условного восстановления экосистемы.

6.7. Так как соотношение между запасом биомассы и ее годовым приростом является константой для основных типов природных экосистем, то для практических расчетов можно рекомендовать следующие периоды восстановления и коэффициенты капитализации, рассчитанные для основных природных зон России исходя из этих показателей:

Природные зоны

Период накопления углерода, лет

Коэффициент капитализации, R

Тун