Реферат: Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» оценка недвижимого, движимого имущества акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога москва 2011

АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ БАНКОВ
Комитет по оценочной деятельности

Рекомендовано к применению
решением Комитета АРБ по оценочной деятельности
(Протокол от 25 ноября 2011 г.)

Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО, ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА АКЦИЙ, ДОЛЕЙ УСТАВНОГО/СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

Москва 2011

Состав рабочей группы:

Представители банков:

Щербакова Ольга, MRICS, к.э.н. (Сбербанк России);

Князев Юрий, к.т.н.;

Кондратенко Полина MRICS;

Малышев Илья, к.э.н.;

Пасынков Евгений, МВА.

Представители оценочного сообщества:

Попов Егор, АЗА (РТТ);

Малышев Олег, к.э.н. (РwС);

Соколова Людмила, СРА (КРМG);

Булычева Галина, MRICS, к.э.н. (СМАО, член Комитета АРБ);

Синогейкина Екатерина, MRICS, к.э.н. (РОО, член Комитета АРБ);

Спиридонов Федор (член Комитета АРБ);

Руководитель рабочей группы: Щербакова Ольга, MRICS, к. э. н.

Председатель Экспертного совета Комитета АРБ по оценочной деятельности

Куратор направления: Рослов Виктор, FRICS, к. т. н.

Председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности

Руководитель рабочей группы благодарит за комментарии:

Арычкина Олега (Коллиерс Интернешнл), Живчикова Дениса (Российская оценка), Дерябина Юрия, MRICS (Бейкер Тилли Русаудит), Журавлеву Анну (Городской центр экспертиз), Исаева Михаила (Городское бюро оценки), Кадушкина Игоря (ГК Аверс), Карпову Инну (НЭО Центр), Карпову Марину (Профсоюз работников ауди торских оценочных экспертных и консалтинговых организаций), Калачеву Юлию (БДО), Копылова Александра, MRICS( E & Y), Матюшина Александра (ФБК), Марчен ко Валентину, MRICS (CBRE), Подколзина Игоря, к. э. н. (ВТБ -24), Рогову Анну (Промсвязьбанк), Тарасова Юрия (КБ Зенит), Шахова Александра, АССА (DТТ), Шаскольского Алексея, MRICS (ИПП), Штурова Сергея (КБ Зенит).

^ Документ согласован:

Кредитные организации:

ОАО «Сбербанк России»; ОАО «ВТБ»; ОАО «Альфа-банк»; ЗАО «ВТБ-24»; ОАО «Росбанк»; ОАО «Уралсиб»; ОАО «Промсвязьбанк»; ЗАО «ЮниКредит банк»; ОАО «Газпромбанк»; ОАО КБ «Открытие»; ОАО Банк «Петрокоммерц»; ОАО «Восточный экспресс банк»; КБ «Интеза»;
ЗАО «Коммерцбанк Евразия»; ЗАО «Юникредит банк»; ОАО Банк «Зенит»; ОАО «МСП Банк»; ЗАО «Джи И Мани Банк»; ОАО АКБ «Пробизнесбанк»; ОАО «Ханты-Мансийский Банк»; ОАО «Восточный экспресс банк».

Саморегулируемые организации оценщиков:

НП«Российское Общество Оценщиков»;
НП«Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков»;
НП«Национальная Коллегия Специалистов Оценщиков»;
НПСРО «Ассоциация Региональных Магистров Оценки».

Оглавление

1. Используемые термины, определения и сокращения

2. Общие положения

3. Рекомендации по оценке недвижимого имущества для целей залога

3.1 Основные этапы проведения оценки недвижимого имущества для целей залога
3.2 Ограничения/допущения в рамках оценки недвижимого имущества
3.3 Структура и содержание разделов Отчета об оценке недвижимого имущества для целей залога

3.4 Расчет стоимости недвижимого имущества для целей залога
Общие рекомендации
Сравнительный подход
Доходный подход
Затратный подход

4. Рекомендации по оценке движимого имущества для целей залога

4.1 Основные этапы проведения оценки движимого имущества для целей залога
4.2 Ограничения/допущения в рамках оценки движимого имущества
4.3 Структура и содержание разделов Отчета об оценке движимого имущества для целей залога

4.4 Расчет стоимости движимого имущества для целей залога
Общие рекомендации
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход

5. Рекомендации по оценке бизнеса для целей залога

5.1. Основные этапы проведения оценки акций/долей собственного/уставного капитала для целей залога
5.2. Ограничения/допущения в рамках оценки бизнеса
5.3. Структура и содержание разделов Отчета об оценке бизнеса для целей залога

5.4. Расчет стоимости бизнеса для целей залога
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход

1. Используемые термины, определения и сокращения

Банк - кредитная организация.

Оценщик - Исполнитель- для целей настоящих рекомендаций физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ (далее по тексту - Оценщик).

Собственник - физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект оценки

Клиент - юридическое лицо, субъект РФ или муниципальное образование, индивидуальный предприниматель, участвующее (ий) в кредитной сделке в качестве Заемщика или Залогодателя, или физическое лицо, участвующее в кредитной сделке в качестве Залогодателя.

Имущественные активы- в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимого и движимого имущества (машин, оборудования, транспортных средств), бизнеса (акций, долей).

Отчет об оценке (отчет) - документ, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1,2,3), утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, 255, 254, или документ, составленный в соответствии с МСО (при условии согласования Банком возможности рассмотрения данной формы отчета для целей обеспечения ссудной задолженности).

Справедливая стоимость - сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или исполнения обязательства при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц

при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в Отчете об оценке необходимо привести структуру стоимости с выделением добавочной стоимости, являющейся результатом реализации инвестиционных проектов.

ФСО – Федеральные стандарты оценки.

ФСО № 1 – ^ Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256).

ФСО № 2 – ^ Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255).

ФСО № 3 – Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254).

ФСО № 5 - ^ Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. №328)

МСО – международные стандарты оценки.

СРО – саморегулируемая организация оценщиков.

^ 2. Общие положения

Настоящие рекомендации (далее – «Рекомендации») предназначены для Оценщиков и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки имущественных активов для целей обеспечения ссудной задолженности.

Цель разработки Рекомендаций – обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг.

Рекомендации отражают специфические особенности оценки имущественных активов для целей залога в плане оценки недвижимого и движимого имущества и бизнеса и применимы как при двухсторонней форме договора (Оценщик – Клиент), так и при трехсторонней форме (Оценщик – Банк – Клиент).

Основные этапы проведения оценки, рекомендуемый механизм взаимодействия Банк – Клиент – Оценщик, общие ограничения приведены в Методических рекомендациях «Оценка имущественных активов для целей залога. Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога», утвержденных и рекомендованных к применению решением Совета АРБ от 02.04.2009.

Допущения и ограничения, используемые при оценке для целей залога, формулируются Оценщиком исходя из предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Оценщиком при проведении расчетов и написании Отчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. При трехсторонней форме договора допущения и ограничения должны быть согласованы с Банком.

Перечень ограничений/допущений по отношению к недвижимому, движимому имуществу, оборудованию приведен в соответствующем разделе настоящих рекомендаций.

Обременение в виде залога оцениваемого объекта указывается Оценщиком в Отчете об оценке, но при условии согласования с Банком и введения соответствующего допущения может не учитываться при определении рыночной стоимости.

В большинстве случаев при проведении оценки для целей залога определяется рыночная стоимость.

В отдельных случаях, при проведении оценки стоимости бизнеса, при условии согласования с Банком возможности подготовки Отчета об оценке в соответствии с МСО может определяться справедливая стоимость, при этом Отчет предоставляется в формате требований МСО.

^ 3. Рекомендации по оценке недвижимого имущества для целей залога

3.1 Основные этапы проведения оценки недвижимого имущества для целей залога

При проведении оценки Оценщик:

осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого объекта;

проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации;

проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Банком или Клиентом в задании на оценку. Если Банком не определено дополнительно, то Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость.

Результаты оценки, помимо Отчета об оценке, который должен быть оформлен в соответствии с Федеральным законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1,2 и 3, рекомендуется оформлять в виде электронных расчетных таблиц для представления в Банк1.

Осмотр имущества, его правовая и физическая идентификация

Осмотр объекта рекомендуется проводить непосредственно Оценщику либо уполномоченным им лицам, также участвующему в подготовке Отчета об оценке, совместно с представителями Клиента и Банка (при трехсторонней форме договора).

В процессе осмотра Оценщику рекомендуется выполнить следующие действия:

в случае если однозначная идентификация объекта оценки невозможна, это необходимо указать в Отчете2;

при производстве фотосъемки объекта оценки3 следует фиксировать внешний вид объекта с каждой стороны, внутренние помещения с различным уровнем качества отделки, проблемные зоны (трещины, повреждения и т.п.) при их наличии;

если в ходе осмотра было установлено, что объект оценки не эксплуатируется, должны быть описаны причины, из-за которых объект не эксплуатируется и приведены соответствующие пояснения Собственника объекта/Клиента;

при наличии на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого) необходимо указать в Отчете об оценке перечень данных объектов;

проанализировать техническое состояние объекта и осуществить: проверку соответствия параметров4 объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра.

При анализе технического состояния объекта необходимо получить информацию относительно даты последнего ремонта, проведенного в здании, обратить внимание на наличие протечек, трещин и других дефектов, которые могут свидетельствовать о необходимости текущего или капитального ремонта здания.

Важную роль играет информация о состоянии систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения здания, кондиционирования и вентиляции, наличии и состоянии систем охранной сигнализации, противопожарной охраны, систем телекоммуникации и связи. Детальное техническое описание объекта оценки, необходимое для составления Отчета об оценке в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и стандартов СРО, должно быть предоставлено Клиентом.

В Отчете об оценке приводится информация обо всех лицах, принимавших участие в осмотре, с указанием ФИО, должностей и контактных телефонов, а также даты и времени проведения осмотра.

Сбор и анализ документов

К анализируемым документам относятся:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание/помещение

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и/или Договор аренды земельного участка

Кадастровый паспорт земельного участка (разделы В1-В4/КВ1-КВ6) (либо выписка из Кадастрового паспорта)

Технический паспорт «Ростехинвентаризации» (БТИ) либо выписка из технического паспорта, экспликация и поэтажные планы

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию5

По результатам анализа перечня документов Оценщиком формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. Технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки должны являться частью Отчета об оценке и быть включены в приложение к Отчету.

В Отчете об оценке Оценщик приводит перечень всех использовавшихся им документов, а также делает выводы о достаточности полученного им объема информации.

^ Наличие обременений

Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки. В качестве обременений могут выступать: арест имущества, долгосрочная аренда здания/помещений, ипотека, безвозмездное пользование и т.п.6

Описание обременений в виде заключенных договоров долгосрочной аренды рекомендуется представить в Отчете об оценке в форме реестра с указанием: наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры - учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов).

По результатам анализа предоставленной информации в Отчете об оценке делается соответствующая ссылка о наличии/отсутствии обременений и необходимости их учета при проведении оценки. При трехсторонней форме договора учет обременений согласовывается с Банком.

^ Наличие перепланировок / модернизаций / реконструкций

Оценщику следует провести анализ7 существующих перепланировок/модернизаций/реконструкций на основании визуального осмотра объекта, а также изучения и анализа документов БТИ (или иной организации с аналогичными функциями) по вопросу перепланировки/модернизации/реконструкции, изучения и анализа технической документации по объекту.

Документы, подлежащие анализу:

Технический паспорт на здание/помещение;

Выписка из технического паспорта на здание/помещение;

Поэтажные планы и экспликации. Анализ осуществляется следующим образом:

при осмотре проводится сопоставление информации, указанной в технической документации (поэтажные планы и экспликации), и фактического состояния здания/помещения;

при наличии отметок органов инвентаризации в технической документации (выписке из технического паспорта на здание/помещение, поэтажных планы и экспликациях) о факте перепланировок, используется данная информация.

В случае выявления несанкционированных перепланировок/модернизаций/реконструкции необходимо запросить письменное объяснение собственника здания/помещения по данному вопросу.

При наличии несанкционированных перепланировок/модернизаций/реконструкций в Отчете об оценке должно быть указано, какие именно несанкционированные перепланировки/модернизации/реконструкции были произведены, указано, как данные действия влияют на ликвидность объекта, проведен анализ на предмет возможности их узаконивания, при возможности указан примерный объем затрат, необходимых на приведение объекта в исходное состояние, указана стоимость улучшений, явившихся результатом перепланировки.

^ 3.2 Ограничения / допущения в рамках оценки недвижимого имущества

3.2.1. В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, предоставленное Заказчиком.

3.2.2. При оценке для целей залога не рекомендуется использовать следующие допущения / ограничения:

Ограничения/допущения, относящиеся к оценке объектов незавершенного строительства, и/или при отсутствии полного комплекта правоустанавливающей / технической документации, например:

права на земельный участок под оцениваемым объектом не оформлены. При этом оценка проводилась исходя из предположения о том, что права на земельный участок могут быть оформлены собственником объекта оценки в соответствии с действующим законодательством в области земельных и гражданских правоотношений;

оценка осуществляется на основе предположения о том, что «все правоустанавливающие документы имеются в полном объеме и оформлены надлежащим образом» (данное утверждение может быть сформировано, например, на основании письменного заявления Собственника о том, что эти документы находятся на стадии оформления, регистрации и т.п.);

оценка осуществляется на основе предположения о том, что «необходимая разрешительная документация на осуществление проекта по строительству/реконструкции объекта недвижимости получена или может быть получена», при этом на текущий момент разрешительная документация отсутствует;

оценка осуществляется на основе предположения о том, что «подключение к инженерным коммуникациям с объемами потребления, необходимыми для эксплуатации планируемого объекта, имеется или возможно», при этом на текущий момент подключение отсутствует;

оценка осуществляется на основе предположения о том, что в случае перехода прав собственности на объект недвижимости к новому владельцу все имеющиеся разрешения на подключение объекта оценки к сетям электро-, газо-, водо-, теплоснабжения будут переоформлены на нового собственника при минимальных финансовых затратах.

Для справки: при проведении оценки объекта, находящегося на стадии реконструкции, возможна ситуация, когда на дату оценки отсутствует полный комплект правоустанавливающих и технических документов. При принятии решения Кредитным комитетом Банка возможно формирование отлагательного условия о принятии данного объекта в качестве обеспечения после получения всей необходимой документации. В данном случае необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка при трехстороннем договоре.

1. Ограничения/допущения, связанные с необходимостью осуществления инвестиций в реконструкцию / ремонт оцениваемого объекта, например:

Оценка осуществляется на основе предположения о «необходимости осуществления значительных инвестиций для поддержания объектом стабильного потока доходов», при этом индикатор стоимости объекта оценки получен в рамках доходного подхода и имеет значительный вес в согласовании результатов.

2. Ограничения/допущения, связанные с показателями операционной деятельности объекта, например:

Объект функционирует на протяжении продолжительного периода времени, однако на дату оценки значительная часть площадей объекта не сдана в аренду (например, около 40-70%), при этом в Отчете об оценке делается допущение о неэффективности текущего собственника, смена которого позволит новому собственнику резко повысить арендный доход (например, доведением заполняемости до 95%, возможно - с повышением арендной ставки).

Для справки: в данной ситуации важно понять и надлежащим образом обосновать в отчете причину подобной низкой загрузки площадей и только после этого делать вывод относительно эффективности / неэффективности использования объекта и принимать окончательное решение о дальнейшем подходе к оценке объекта.

В ситуации, когда большая часть помещений используется собственником здания, с Банком следует согласовать подход к оценке зданий / помещений, занимаемых собственником.

Объект функционирует,

при этом на дату оценки значительная часть площадей сдана в долгосрочную аренду, арендная ставка существенно отличается от среднерыночной, а в Отчете об оценке делается ошибочное допущение об оценке объекта БЕЗ учета имеющихся ограничений (данное допущение может привести к существенному искажению итоговой стоимости объекта) и др.

Для справки: в рамках кредитования возможна ситуация, при которой долгосрочная аренда относится к собственнику данного объекта недвижимости. В данной ситуации, в случае принятия решения о возможности отказа от учета данного обременения, необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка.

К числу возможных ограничений и допущений, требующих согласования с Банком, при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку относятся следующие:

1. Ограничения/допущения, относящиеся к определению идентификационных признаков объекта оценки, например:

оценка проводится на основе допущения об отсутствии незаконных перепланировок/модернизаций/реконструкций объекта оценки, если иное не будет установлено в результате визуального осмотра объекта или в результате изучения документов, предоставленных в распоряжение Оценщика для целей проведения оценки. Оценщик не проводит осмотр объекта с применением необходимой измерительной аппаратуры, позволяющей достоверно определить обмерные характеристики объекта оценки;

при наличии краткосрочных договоров аренды, заключенных на нерыночных условиях, условия данных договоров не учитываются Оценщиком при проведении оценки.

3.3 Структура и содержание разделов Отчета об оценке недвижимого имущества для целей залога

Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учитывать следующее:

Раздел «Описание объекта оценки»

В разделе «Описание объекта оценки» должно быть приведено описание объекта оценки со ссылками на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Общая информация, правовая и физическая идентификация Объекта оценки

При описании имущества в Отчете об оценке указывается следующая информация:

улучшения: вид права, здание/помещение/сооружение/иное, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии), общая/полезная площадь, стандарт измерения площади (БТИ, BOMA), сведения о конструктивных элементах улучшения и их состоянии, наличие и состояние инженерных систем здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование объекта оценки, класс объекта (если применимо), описание местоположения объекта, сведения об обременениях;

земельный участок: вид права, разрешенное и текущее использование, адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площадь застройки, описание местоположения объекта, сведения об обременениях, наличие документов на строительство;

иное имущество, если оно входит в состав оцениваемых прав (неотделимые улучшения, движимое имущество). Если иное имущество (с указанием того, какое именно) не входит в состав оцениваемых прав, это должно быть заявлено в Отчете об оценке;

обременения в виде заключенных договоров долгосрочной аренды в форме реестра с указанием следующего: наименование организации арендатора, размер арендуемой площади, срок действия договора, арендные ставки (с указанием структуры - учитывается ли НДС, эксплуатационные и операционные расходы);

основные факторы, влияющие на стоимость и учитываемые при оценке;

технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки.

Раздел «Анализ рынка объекта оценки»

В анализе рынка приводится вся информация, которая была использована Оценщиком при расчетах и формировании мнения о ликвидности объекта оценки.

Анализ рынка должен включать в себя информацию, касающуюся сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также при необходимости смежных сегментов рынка.

При анализе спроса и предложения должны быть проанализированы: конкурентная среда, наиболее вероятный приобретатель прав (вариант: инвестор) и его предпочтения, количественные показатели спроса/предложения, прогноз спроса/предложения8.

В данном разделе должна быть представлена следующая информация:

основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследуемого сегмента и объекта оценки;

динамика цен и арендных ставок (или иных показателей, характеризующих доходность объектов), уровень доходности, доля вакантных площадей, наиболее значимые сделки по продаже и аренде, введенные в эксплуатацию объекты и т.п.;

прогнозы экспертов и аналитических агентств в отношении перспектив развития сегмента рынка (в случае наличия таких прогнозов);

прямые ссылки на источники информации, используемые в обзоре, с указанием дат.

Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, относящиеся к Объекту оценки.

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

В Отчете об оценке для целей залога рекомендуется привести обоснование степени ликвидности оцениваемого объекта, указать факторы, влияющие на ликвидность объекта.

Для понимания степени ликвидности должны быть проанализированы следующие факторы:

местоположение объекта с точки зрения людского потока для офисов и объектов торговли, транспортной доступности для офисов, объектов торговли и складов;

состояние объекта на предмет его ветхости (износа) или функциональной пригодности (объемно-планировочных решений, инженерного обеспечения) для коммерческого и иного доходного использования;

наличие необходимых правоустанавливающих и технических документов и соответствие фактического состояния этим документам;

площадь объекта оценки (количество объектов).

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации9 ликвидность имеет следующие градации:

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, мес.

1-2

3-6

7-18

Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования»

В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения «как есть» (аз 15).

В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение НЭИ в полном объеме. Данный момент требует согласования с представителями Банка, по итогам согласования данный факт необходимо указать в Задании на оценку.

Раздел «Описание процесса оценки объекта оценки»

Согласно требованиям ФСО, в разделе " Описание процесса оценки объекта оцен ки " должно быть приведено описание используемых подходов, методов и проце дур расчетов внутри каждого подхода, обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.

^ Невозможность применения того или иного подхода должна быть обоснована.

Раздел «Согласование результатов»

При формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться в том, что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга. В случае если результаты, полученные в рамках каждого из подходов, различаются более чем на 30%, Оценщику следует привести аргументированное обоснование данного отклонения.

Общая рекомендация к формированию итогового вывода о стоимости: согласование осуществляется аналитическим методом, который заключается в обосновании разницы между результатами примененных подходов и выборе результата (подхода), соответствующего целям проведения оценки.

^ 3.4 Расчет стоимости недвижимого имущества для целей залога

Общие рекомендации

Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован и обоснован в соответствии с требованиями ФСО.

^ Сравнительный подход

Описание объектов-аналогов должно быть подробным и единообразным, дающим полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы, полученные при проведении анализа рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов-аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

количество используемых аналогов определяется Оценщиком с учетом специфики локального рынка объекта оценки и может быть согласовано с Банком в процессе работы 10;

при выборе аналогов важно максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам (например, для производственно-складской недвижимости -отапливаемое/неотапливаемое помещение/здание, наличие необходимой инфраструктуры в виде ж/д веток, автодорог и т.д.).

Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных лиц и контактных телефонов, в приложении должны быть приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т. п.) и / или распечатки из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для проверки применяемых для расчета исходных данных.

Обоснование вносимых корректировок

Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:

выбор ценообразующих факторов должен быть обоснован;

если значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 30% (без учета скидки на торг), должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также обоснование возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки.

^ Доходный подход

Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:

метод капитализации доходов;

метод дисконтированных денежных потоков;

метод остатка.

Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемого здания в следующих случаях:

объект оценки генерирует стабильный доход;

загрузка объекта оценки составляет не менее 60% от арендопригодной площади11;

объект оценки находится в рабочем состоянии, не является объектом незавершенного строительства, для его функционирования не требуется капитального ремонта или реконструкции;

отсутствуют риски потери стабильного дохода в связи с выходом на рынок (в ближайшем окружении объекта оценки - конкурентной среде) новых объектов в рассматриваемом сегменте недвижимости.

В остальных случаях рекомендуется применять метод дисконтированных денежных потоков.

При условии проведения оценки зданий/помещений, занимаемых Собственником и не сдаваемых в аренду рекомендуется рассматривать данные объекты как условно свободные, при этом, проведение оценки осуществлять в предположении постепенного увеличения загрузки с учетом затрат на поиск арендаторов.

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода с обязательным указанием метода подсчета площадей (ВОМА, БТИ). Также необходимо указать, учитываются ли помещения общего пользования при расчете арендной площади по методу БТИ. Данный факт должен быть учтен при подборе аналогов;

степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, которые на текущий момент сданы в аренду12-

уровень операционных расходов с указанием их структуры (включая резерв на замещение), включения/невключения коммунальных расходов;

обоснование ставок капитализации и дисконтирования;

необходимо дополнительно учитывать затраты, связанные с поиском арендаторов (на привлечение брокеров)13.

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке:

должна быть проведена проверка данных, отраженных в реестре договоров аренды (либо ином документе, содержащем информацию об арендаторах, заключенных договорах аренды, условиях), на предмет соответствия арендных ставок рыночным условиям;

применение арендных ставок, не соответствующих рыночным условиям, должно быть обосновано Оценщиком в Отчете об оценке;

в случае если объект оценки в настоящий момент не эксплуатируется, Оценщиком должны быть использованы действующие на рынке ставки аренды для объектов подобного типа;

при формировании потока дохода должно быть указано включение/ невключение в арендную ставку суммы НДС, операционных и коммунальных расходов.

При расчете расходов в Отчете об оценке должно быть:

приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов. Если используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных, это также должно быть отмечено и обосновано в Отчете об оценке.

^ Затратный подход

При проведении оценки приносящей доход недвижимости, затратный подход не всегда отражает адекватный результат оценки стоимости. Он может быть применен при оценке вновь построенных объектов, при этом, проведение оценки подобных объектов доходным и сравнительным подходом (при возможности его использования) обязательно.

В рамках затратного подхода в Отчете об оценке должно быть приведено обоснование определения стоимости имущественных прав на земельный участок.

При проведении оценки земельного участка в Отчете об оценке должно быть указано:

соответствие/несоответствие целевого использования земельного участка текущему использованию;

наличие/отсутствие прав владения/пользования/распоряжения земельным участком;

достаточность земельного участка для эффективного функционирования объекта недвиж