Реферат: Методические рекомендации собственникам помещений в многоквартирном доме по организации и проведению общего собрания по выбору способа управления

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

ПО ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЮ

ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

ПО ВЫБОРУ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ


ОГЛАВЛЕНИЕ

стр.


ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 6


II. ЧТО СОБСТВЕННИКАМ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ

СОЗНАТЕЛЬНО УЧАСТВОВАТЬ В ОБЩЕМ СОБРАНИИ 7


2.1. Основные понятия 7


1. Что такое собрание граждан 8

2. Что является целью собрания граждан 8

3. Что такое общее имущество Собственников, из-за решения

вопросов управления которым Собственники должны собираться

на свои собрания 9

4. Зачем собственникам помещений многоквартирного дома

нужно собираться на собрания 9

5. Что такое принятие совместных решений Собственниками

по вопросам владения, пользования и распоряжения общим

имуществом 10

6. Что вынуждает Собственников решать вопросы управления

общим имуществом через процедуру общего собрания 11

7. Как реализовать право каждого Собственники на управление

своей долей общего имущества, не ущемляя интересы

других Собственников 12

8. Кто такой собственник помещения в многоквартирном доме 14

9. Какие существуют виды жилых помещений и что входит

в общую площадь жилого помещения 14

10. Что такое жилищный фонд 15

11. Какие формы собственности существуют на жилые

и нежилые помещения 15

12. Что входит в функции управления многоквартирным домом 16

13. Что такое жилищные и коммунальные услуги 17

14. Какие вопросы относятся к компетенции общего

собрания Собственников 17

15. Почему решения на общем собрании принимаются именно

большинством голосов Собственников 18

16. Достаточно ли хозяйского управления только собственной

квартирой для получения гарантий сохранения ее на долгие годы 19

17. Можно ли не только сохранить собственную квартиру, но

и улучшить условия проживания в доме в целом и, таким

образом, увеличить стоимость собственного помещения 19

18. Какие возможные формы принятия Собственниками

совместных или общих решений предусматривает ЖК РФ 21


^ 2.1. Место и роль общих собраний Собственников в реформе ЖКХ


О чем необходимо говорить с Собственниками до общего

Собрания и почему важно, чтобы они это услышали

и пришли на собрание 22

20. Какое основное противоречие существует в жилищной

сфере и должно разрешиться в результате реформы ЖКХ 23

21. В чем состоит суть реформы ЖКХ 23

Какова подлинная цель реформы ЖКХ 23

Для чего нужна реформа ЖКХ 25

Когда началась реформа ЖКХ 25

Почему Собственники до сих пор не были хозяевами

в своем доме 26

26. Что такое система ЖКХ 27

27. Чем важна реформа ЖКХ для России и почему о ней

так много говорят и так мало делают для ее проведения 28

28. Нужна ли была приватизация жилья

и не пора ли его деприватизировать 29

29. Готовы ли граждане России к реформе ЖКХ 32

30. Как же сформулировать определение реформы ЖКХ 33

31. Зависит ли реформа ЖКХ от отдельного Собственника 35

32. Нужна ли реформа ЖКХ 35

33. Кто и как управляет нашими домами сегодня 35


^ III. ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ ПО ОРГАНИЗАЦИИ

И ПРОВЕДЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ 37


3.1. Что значить выбрать способ управления

многоквартирным домом 37


34. Что Собственники должны выбрать на собрании и какие

существуют способы управления многоквартирным домом 37

35. Что будет, если Собственники сами не выберут способ

управления 38

36. Чем принципиально отличаются различные способы

управления многоквартирным домом 38

37. Какой способ управления выбрать 39

38. Как выбрать управляющую организацию 44

39. Какие функции кроме управления общим имуществом могут

выполнять Собственники 47

40. Стоит ли ограничивать повестку дня первого общего собрания

Собственников только вопросом выбора способа управления 48

41. Могут ли Собственники обсуждать на общем собрании вопросы,

которые не были указаны в его повестке дня 49

42. Где взять деньги на управление и капитальный ремонт

многоквартирного дома 50

43. Какой момент времени считать моментом, когда Собственники

не только решили вопрос выбора способа управления,

но и реализовали его в полном объеме 51

44. Как органы местного самоуправления узнают о том, что

в 39 тысячах многоквартирных домов города Москвы

Собственники выбрали или не выбрали способ

управления, реализовали или не реализовали его 52

45. Какая информация должна содержаться в письме-уведомлении

Собственников в адрес органов местного самоуправления

о произведенном им выборе способа управления

многоквартирным домом 52


^ 3.2. Как организовать подготовку и проведение общего собрания

Собственников 54


46. Какие принципы нужно знать и соблюдать, чтобы общее собрание

прошло успешно 54

47. От чего зависит объем подготовительных работ к собранию 56

48. Кто может быть инициатором проведения общего собрания

Собственников 56

49. Как собрать инициативную группу по проведению общего

собрания 56

50. Что и как должна делать инициативная группа 58

51. Что должно быть отражено в плане работы инициативной группы 59

52. Почему важна и нужна надежная информация о Собственниках 60

53. Что необходимо и желательно знать о Собственниках 60

54. Как и где получить информацию о Собственниках 61

55. Какую информацию и документы о своем многоквартирном доме

должны получить Собственники 62

56. Каково значение информационной работы с Собственниками

и как ее организовать 63

57. С чего начинать информационную работу с Собственниками 64

58. Как убеждать Собственников принять участие в общем

собрании 65

59. Когда и как приступать к выяснению мнения Собственников

в части выбора способа управления многоквартирным домом 67

60. Какой форме принятия решения Собственниками по выбору способа

управления многоквартирным домом отдать предпочтение 69

61. Как выбрать и подготовить помещение для проведения общего

собрания Собственников 70

62. Какое время считается наиболее подходящим для проведения

общего собрания и сколько оно может продолжаться 72

63. Когда можно назначать дату проведения общего собрания 72

64. Какая информация должна содержаться в сообщении о проведении

общего собрания Собственников 73

65. Достаточно ли одного официального сообщения в адрес

Собственников для надежного извещения их о проведении общего

Собрания 74

66. Как организовать регистрацию Собственников, пришедших

на собрание 75

67. Что входит в обязанности регистратора 76

68. Как должно быть организовано проведение общего собрания 77

69. Как выбрать счетную комиссию и что она должна делать 78

70. Когда решение считается принятым общим собранием 79

71. Что такое регламент работы общего собрания 80

72. Как вести общее собрание 80

73. Что инициаторы общего собрания должны сделать после

его завершения 83



^ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


Настоящие Методические рекомендации собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – Собственники) по организации и проведению общего собрания по выбору способа управления (далее – Рекомендации) разработаны в целях реализации п.3, ч.1, статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) о создании органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами в части содействия повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Основной задачей Рекомендаций является оказание информационно-разъяснительной помощи Собственникам в организации и проведении общего собрания, посвященного выбору способа управления многоквартирным домом, а также работникам территориальных органов исполнительной власти города Москвы, в функции которых входит оказание содействия Собственникам в данной работе.

Правовой основой Рекомендаций являются положения ЖК РФ и, прежде всего, главы 6 «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».

Рекомендации могут быть использованы не только при выборе Собственниками способа управления, но и при решении других вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе при организации и проведении ежегодных очередных и внеочередных собраний, связанных с улучшением условий проживания и защитой прав и законных интересов Собственников, а также при создании и деятельности ТСЖ, жилищных кооперативов, других потребительских кооперативов, органов территориального общественного самоуправления.

Рекомендации предназначены в первую очередь для Собственников, имеющих намерение инициировать общее собрание, а также для работников территориальных органов исполнительной власти, в функции которых входит оказание помощи Собственникам в организации таких собраний, и будут полезны как для хорошо подготовленных, так и плохо подготовленных специалистов.

Возможно, ответы на некоторые вопросы очевидны или слишком детализированы, однако недоучет, так называемых «мелочей», при подготовке общих собраний собственников помещений может привести к существенным негативным результатам. Многие собственники помещений не имеют опыта в данной работе, поэтому составители Рекомендаций постарались дать ответы на большинство типичных вопросов.

Рекомендации построены в форме вопросов и ответов. Они приводятся в такой последовательности, которая позволяет вначале получить представление о том исключительно важном месте, которое занимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в той коренной и сложнейшей системе преобразований, которая происходит последние 15 лет в сфере жилищно-коммунального хозяйства России и называется реформа жилищно-коммунального хозяйства (далее – реформа ЖКХ), а затем дать ответы на многие практические вопросы, в том числе, как правильно организовать и провести общее собрание с принятием на нем всех основных решений, связанных с выбором способа управления многоквартирным домом и реализацией этого выбора. Часть вопросов взята из обращений граждан, поступающих в органы исполнительной власти города по различным каналам связи. Такая форма построения методического материала может быть удобна как тем, кто решился самостоятельно получить основы знаний по реформе ЖКХ, лично для себя, так и тем, кто хочет донести эти знания другим.

На ряд вопросов в настоящее время полных ответов нет, поскольку по ним пока нет достаточной ясности в нормативно-правовом плане на федеральном и региональном уровнях. В частности, не ясен порядок формирования и учета общего имущества Собственников; не совсем понятно, какую конкретно помощь и в каком порядке будут оказывать территориальные органы власти инициативным группам Собственников при подготовке общих собраний по выбору способа управления и ряд других. По мере разработки необходимых нормативных правовых документов ответы на соответствующие вопросы будут даваться в дополнениях и приложениях к данным Рекомендациям.

Прежде чем говорить, как правильно готовить и проводить собрание Собственников (а работа эта не простая, требующая и времени, и материальных затрат), нужно разобраться и понять более важную вещь, которую в обыденной жизни формулируют вопросом: «А зачем это мне нужно?». На этот вопрос дается ответ в разделе 2., где приводится идеология реформы ЖКХ, понимаемой в ее истинном, главном, а именно, социальном аспекте. Если эта идеология в основном понятна и принимается, то следует браться за изучение других разделов. Выходить же к людям в связи с подготовкой к общему собранию лишь со словами «надо» или «вы обязаны в соответствии с законом» будет большой ошибкой. Люди не поймут, закон не заработает и останется пылиться на полке. Однако Жилищный кодекс Российской Федерации, несмотря на многие его недоработки, это не тот закон, который должна постичь такая участь. Это поистине судьбоносный закон для нашего государства. Но об этом ниже.


^ ЧТО СОБСТВЕННИКАМ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ СОЗНАТЕЛЬНО УЧАСТВОВАТЬ В ОБЩЕМ СОБРАНИИ


2.1. Основные понятия


Недостаток правовой культуры в обществе, небольшой период рыночных преобразований в России не дают возможности говорить в Рекомендациях только о порядке проведения самого общего собрания. Разнородный социальный состав Собственников, порой существенно отличающихся по возрасту, образованию, культуре, имущественному уровню, мировоззрению, национальности, с одной стороны, и их, как правило, значительное количество в одном доме, с другой, делают задачу успешного проведения собрания весьма непростой. Невозможность же собрать собрание, уговорить людей принять в нем участие или же срыв собрания в ходе его проведения еще больше усложняют эту задачу на будущее. Ведь по закону Собственники не могут надолго (более чем на год) самоустраниться от решения вопроса управления своим имуществом, своим многоквартирным домом. Но после первой неудачи проблемы организации и проведения повторного собрания возрастают. Большинство же подобных неудач связано с плохой подготовкой собрания, а качество этой подготовки в значительной, если не в решающей, степени зависит от той информации, которую Собственники получат от инициаторов собрания. В связи с этим побудительная (информационно-разъяснительная) и агитационная работа инициаторов собрания с остальными Собственниками представляется более важной и сложной, чем проведение самого собрания. Она требует значительного времени (быстрой перестройки сознания не происходит), терпения, различных форм и методов работы с Собственниками. Фактически основная работа, связанная с будущим решением Собственников о выборе способа управления, должна быть сделана еще до собрания на подготовительном этапе путем разъяснений членами инициативной группы и убеждения других собственников в необходимости собраться вместе и провести предварительные консультации по возможным решениям, которые предполагается принять на собрании. Само же собрание – это фактически формальный итог большой подготовительной работы. По своей сути собрание - это способ официально зафиксировать решение большинства собственников помещений по тем или иным вопросам.


1.Что такое собрание граждан

Собрание граждан – это мероприятие, проводимое его организаторами (инициаторами) для информирования более широкого круга людей об общественно-значимых событиях, стоящих в связи с ними задачах, обсуждения возможных способов оптимального поведения в новых условиях, а также для принятия согласованных (коллегиальных) решений о правилах такого поведения.


2. Что является целью собрания граждан

Цель собрания – достижение взаимного согласования интересов его участников путем выработки и принятия большинством участников собраний осознанных решений, а также побуждение его участников и других граждан, имеющих непосредственное отношение к принятым решениям, к дальнейшему их исполнению.


3. Что такое общее имущество Собственников, из-за решения вопросов по управлению которым Собственники должны собираться на собрания

Все дело в том, что кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения, собственники всех помещений многоквартирного дома (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно, общим имуществом или долевой собственностью, либо, как она называется в ЖК РФ – долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Общее имущество Собственников - это все то, что делает возможной совместную жизнь многих Собственников на одной территории, под одной крышей, за одними стенами дома.

Как сказано в статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- крыши;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

-механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.


4. Зачем Собственникам нужно собираться на собрания

В соответствии с законом Собственники владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (далее – общее имущество) (ч.2 ст. 36 ЖК РФ).

Пользование каким-либо имуществом предполагает использование его потребительских качеств (применительно к жилому помещению – это относительная изоляция от окружающих людей, обеспечение безопасности проживания, относительной независимости от климатических условий, условие создания семьи, сохранения личного имущества). Распоряжение имуществом определяет судьбу имущества (Собственник может его подарить, передать в наследство, продать, сдать в аренду, заложить и совершить иную, не противоречащую Закону сделку). Под владением имущества понимается поддержание его в состоянии, обеспечивающем наличие у имущества соответствующих потребительских качеств, или, другими словами, содержание и ремонт этого имущества. Владение имуществом – это определенная деятельность Собственника, направленная (как минимум) на сохранение и (как максимум) улучшение потребительских качеств данного имущества. Так, например, если Собственник не будет длительное время следить за теплоизоляцией своей квартиры и состоянием системы ее отопления, то в ней будет невозможно жить в холодное время года. То есть квартира потеряет одно из своих важнейших потребительских качеств.

Если гражданин считает, что ему тяжело или невыгодно быть Собственником, он может отказаться от права собственности на свое помещение, например, заключить договор ренты с правом пожизненного проживания или деприватизировать ее (но не в любой момент, а пока только до 1 января 2007 года), если квартира стала собственностью в результате приватизации, передав ее в собственность государства, и стать нанимателем.

Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом осуществляется Собственниками путем принятия коллегиальных (совместных) решений.

Принятие же таких совместных решений осуществляется как раз через процедуру проведения общего собрания Собственников.


5. Что такое принятие совместных решений Собственников по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом

Это есть ни что иное, как управление этим имуществом или управление многоквартирным домом.

Значение общего собрания Собственников определено в статье 44 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом». При этом нужно добавить слово «высшим» органом. Так, например, если Собственники решили создать в доме товарищество собственников жилья, то они могут выбрать правление этого товарищества, а оно из своего числа может выбрать председателя правления. И правление, и председатель правления - тоже органы управления созданного товарищества, но уже исполнительные, и полномочия (то есть круг и значимость решаемых вопросов) общего собрания по всем возможным вопросам всегда выше. Общее собрание – это фактически представительный орган управления многоквартирным домом, где каждый Собственник представляет свои интересы непосредственно или через своего официального представителя.

Даже если в течение установленного законом срока Собственники не приняли решение о выборе способа управления, и за них это в соответствии с законом сделали органы местного самоуправления (ведь дом без управления, как, скажем, пассажирский поезд без машиниста, оставлять нельзя), значимость собрания собственников от этого нисколько не умаляется. В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ выбранный способ управления (общим собранием или органами исполнительной власти) может быть изменен в любое время на основании опять-таки решения общего собрания. Причем органы местного самоуправления, избравшие на конкурсе управляющую организацию вместо собственников помещений, не сумевших собраться на собрание или договориться на нем о способе управления многоквартирным домом, в соответствии с ч.6 ст. 161 ЖК РФ не позднее, чем через год после выбора управляющей организации и заключения с ней договора управления собственниками помещений, обязаны созвать очередное собрание собственников помещений по выбору способа управления. То есть закон как бы подталкивает собственников помещений проявить свою волю к принятию одного из важнейших для них решений.

Здесь следует сделать одну важную оговорку. Да, закон дает право Собственникам в любое время изменить свое решение (или решение органов исполнительной власти) по способу управления многоквартирным домом. Однако, если это решение уже было реализовано, например, был заключен договор управления с выбранной управляющей организацией, а у нее, в свою очередь,- договоры с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту дома, то смена решения Собственников затронет и эти договорные отношения. В соответствии с частью 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет. Поэтому Собственники, принимая решение об изменении выбранного способа управления, должны задуматься о правовых последствиях этого шага, просчитав, в том числе, все возможные материальные издержки и преимущества, так как односторонний отказ от неисполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).


6. Что вынуждает Собственников решать вопросы управления общим имуществом через процедуру общего собрания

Необходимость совместного управления многоквартирным домом через процедуру общего собрания, возникает у Собственников в силу следующих основных причин:

наличия вышеуказанного общего имущества;

особой специфики этого имущества, заключающейся в том, что конкретная доля каждого собственника в общем имуществе не может быть выделена в натуре. Эта доля как бы размыта, растворена во всем доме, точнее, в общем имуществе его Собственников. Хотя количественно она вполне определена и пропорциональна общей площади жилого или нежилого помещения, которым владеет, пользуется и распоряжается конкретный Собственник. Для примера, нельзя определенно сказать и показать, где находится та часть чердака, которая лично принадлежит собственнику Иванову, или где его доля на лестничной площадке, на фасаде здания, его часть лифта, мусоропровода и т.д. Эта часть везде и нигде конкретно.

невозможности для Собственника отчуждать (например, продавать) свою долю в праве общей собственности на общее имущество или передавать эту долю отдельно от права собственности на свое помещение (квартиру, комнату, нежилое помещение), ибо эта доля следует, как говорится в законе, судьбе права собственности на помещение Собственника, то есть неразрывно с ним связана. Проще говоря, нельзя продать только жилое помещение, скажем квартиру, не продав при этом свою долю в общем имуществе.

То есть собственник помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме не может отказаться от своей доли в общем имуществе в доме, не отказавшись одновременно от права собственности на свое жилое или нежилое помещение. Поскольку долевая собственность в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре, то каждый собственник не может управлять ей самостоятельно без согласования этого вопроса с другими собственниками, поскольку их доли точно также не локализованы в конкретном месте, а находятся везде в этом самом общем имуществе (во всех его составляющих частях: стенах, крыше, чердаке, земельном участке, оборудовании и др.) и нигде конкретно. Но у каждого Собственника может быть свое мнение относительно управления своей долей в общем имуществе, следовательно, и общим имуществом в целом.


7. Как реализовать право каждого Собственника, с одной стороны, на управление своей долей общего имущества и, с другой, согласовать интересы всех Собственников в отношении управления всем общим имуществом в целом

Нужно договориться. Как? Выработать определенные правила выяснения и учета интересов по вопросам управления общим имуществом у каждого Собственника и следовать им. Что это за правила? Необходимо поставить перед каждым из Собственников одни и те же вопросы, сформулированные с использованием одинаковых понятий (языка), исключающее двоякое их толкование, на которые должен быть дан однозначный ответ из ограниченного списка возможных вариантов ответов.

После получения ответов Собственников провести анализ ответов и выяснить, какие ответы дало большинство опрошенных. Это и будет согласованное решение большинства Собственников, с которым обязано согласиться и считаться меньшинство, то есть те Собственники, которые дали отличные от большинства ответы на поставленные вопросы. Однако с большинством голосов, принимающих решение, не все так просто. Для успешного проведения собрания нужно не только дружно собраться на него, но и дружно проголосовать. Что это значит?

Во-первых, нужно чтобы в принятии решения по определенному вопросу (или в голосовании) приняло участие большинство голосов Собственников и, во-вторых, чтобы за тот или иной вариант решения данного вопроса также было подано большинство голосов. Какое большинство?

В соответствии со статьями 45 и 46 ЖК РФ решение Собственников считается принятым при соблюдении двух условий:

а) если само собрание (или заочное голосование) правомочно (имеется, как говорят, кворум голосов Собственников), то есть в голосовании участвовали Собственники, имеющие более половины всех голосов Собственников многоквартирного дома. Причем для принятия решения по одним вопросам на собрании должно быть зарегистрировано наличие простого большинство голосов, то есть более половины (более 50%) всех голосов Собственников дома, а при решении других – квалифицированное большинство, то есть более двух третей (более 66, (6)%) опять-таки всех голосов Собственников дома;

б) если за конкретный вариант решения по вопросу, включенному в повестку дня, подано более половины голосов Собственников, участвующих в голосовании. Причем опять-таки, по одним вопросам – это должно быть простое большинство голосов, а по другим – квалифицированное.

Пример 1. Собственникам необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом. Рассматриваются три варианта решения этого вопроса: самим управлять, создать для управления домом ТСЖ или нанять управляющую организацию. Пусть в доме все помещения, находящиеся в собственности, имеют одинаковую площадь. Всего собственников 100 человек. Следовательно, у них одинаковое число голосов. Для того, чтобы собрание Собственников по этому вопросу было правомочно, на нем должно быть зарегистрировано не менее, чем 51 голос (или 51 человек). Решение же по данному вопросу считается принятым (или, как говорят, проходит тот вариант решения вопроса), если за него подано не менее, чем половина зарегистрированных на собрании голосов. В нашем примере решение может быть принято, если за него подано менее чем 26 голосов Собственников или 26 человек, поскольку по нашему условию все Собственники, имея в собственности равную площадь помещений, имеют и равное число голосов.

Таким образом, минимум голосов, на который должны ориентироваться инициаторы собрания для принятия решения выбору способа управления многоквартирным домом – это более четверти всех голосов Собственников.

Пример 2. Собственники должны принять решение о капитальном ремонте дома. Рассматриваются два варианта его решения: собрать целевые денежные взносы с Собственников пропорционально доле каждого в общем имуществе или найти инвестора на строительство мансарды, поставив перед ним условие проведения капитального ремонта дома. Для принятия решения по данному вопросу нужно не только, чтобы в голосовании приняли участие не менее 67% голосов (или 67 человек), но и чтобы за конкретный вариант решения этого вопроса было подано также не менее 67% голосов (или 67 человек).

Всегда необходимо помнить, что на общем собрании необходимо считать не количество Собственников или их официальных представителей, а количество имеющихся у них голосов, потому что в отличие от вышеприведенных примеров в реальном доме размеры помещений, находящихся в собственности, отличаются, следовательно, будет разным и количество голосов, которыми располагают отдельные Собственники.


8. Кто может быть собственником помещения в многоквартирном доме

Им может быть физическое или юридическое лицо, имеющее документы на право собственности жилых или (и) нежилых помещений в многоквартирном доме.

Для жилых помещений таким документом является свидетельство на право собственности или свидетельство о приватизации квартиры (или квартир, комнаты или нескольких комнат в квартире, если Собственник владеет несколькими помещениями в доме). Для собственника нежилых помещений – это свидетельство на право собственности. Обычно нежилые помещения располагаются в подвале, полуподвале или на первом этаже дома.


9. Какие существуют виды жилых помещений и что входит в общую площадь жилого помещения

К жилым помещениям в многоквартирном доме относятся:

- часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

В ч.2, ст.15 дается определение жилого помещения, как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К сожалению, такое определение вызывает много вопросов особенно при отсутствии в законодательстве определения нежилого помещения. Например, является ли жилым помещением комната в коммунальной квартире или помещение, предназначенное для временного проживания.

Общая площадь жилого помещения (часть 5 статьи 15 ЖК РФ) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Опять-таки, к сожалению, ЖК РФ не разъясняет, что входит в площадь нежилого помещения, однако, по аналогии с жилыми помещениями можно предполагать, что, по крайней мере балконы, лоджии, веранды и террасы также не входят и в площадь нежилого помещения. Вместе с тем, представляется спорным не включение балконов, ложный, веранд и террас в площадь соответствующих жилых и нежилых помещений, к которым имеется единственный доступ из этих помещений и право пользования, которыми фактически принадлежит Собственникам, нанимателям или арендаторам данных помещений. Вряд ли указанные конструкции относятся к общему имуществу, что тем более очевидно при их изолировании от внешней среды (по инициативе самих жителей или на основании проектов в домах-новостройках).

Зачем Собственнику нужно знать и знать весьма точно площадь находящегося в его собственности помещения? Дело в том, что размер этой площади определяет количество голосов, которое он имеет при принятии решений по вопросам управления многоквартирным домом. Размеры площадей всех помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности, должны интересовать и членов инициативной группы по проведению общего собрания Собственников, поскольку именно они определяют правомочие (кворум) общего собрания, подсчитывая голоса пришедших на собрание собственников, или направивших свои решения в адрес инициативной группы при заочном голосовании.

Если при расчете голосов Собственников на основании размеров площадей их помещений произойдет ошибка, которая поставит под сомнение правильность принятого Собственниками решения, то оно может быть обжаловано (и отменено) в суде.


10. Что такое жилищный фонд

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на некоторой территории, например, территории города, региона России, всей Российской Федерации.

Характерно, что объектом управления в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР от 1983 г. был именно жилищный фонд. А в соответствии с ЖК РФ от 2004 г. объектом управления стал отдельный многоквартирный дом. Исключение составляет только случай создания товарищества собственников жилья в нескольких рядом расположенных зданиях (часть 2 статья 136 ЖК РФ).


11. Какие формы собственности существуют на жилые и нежилые помещения

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

- частный, то есть находящийся в собственности граждан (России или иностранных государств) или юридических лиц (российских или иностранных коммерческих или некоммерческих организаций);

- государственный - находящийся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Представителем государственной собственности города Москвы в отношении жилых помещений являются окружные управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а в отношении нежилых помещений – территориальные агентства Департамента имущества города Москвы;

- муниципальный – находящийся в собственности муниципальных образований.

При наличии в многоквартирном доме государственной или муниципальной собственности в случае, если частные собственники не проявили себя в качестве инициаторов собрания, то инициировать собрание должен представитель государственного Собственника (в городе Москве нет жилищного фонда в муниципальной собственности). Если частные Собственники проявили себя в качестве инициаторов собрания, то представителю государственного Собственника следует также войти в инициативную группу. То есть представителю государственного Собственника необходимо активно участвовать в организации и проведении общего собрания, понимая, что не в каждом доме могут оказаться достаточно подготовленные для инициирования Общего собрания частные Собственники.

Обычно интересы государственного или муниципальн
^ 2.1. Место и роль общих собраний Собственников в реформе ЖКХ


19. О чем нужно говорить с Собственниками до общего собрания? И почему важно, чтобы они это услышали и пришли на собрание

Для большинства регионов нашей северной страны, которая по среднегодовым температурам на большей части ее территории уступает только Тибету и Антарктиде, наличие надежного и главное теплого жилища – это наиважнейший, если не самый важный, фактор физического выживания. При прочих равных условиях построить и содержать жилище в России – задача более дорогостоящая, чем в других странах. Значительное промерзание почвы в холодный сезон требует сооружения глубокого и мощного фундамента, а существе