Реферат: Виноградов Дмитрий Викторович Глава из книги " ", учебное пособие

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Виноградов Дмитрий Викторович
Глава из книги "Экономика недвижимости", учебное пособие — Владим. гос. ун-т; 2007



Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):



Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

^ Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод распределения;

метод выделения;

метод разбивки на участки;

техника остатка для земли;

капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;

условия финансирования;

условия продажи;

условия рынка;

месторасположение;

физические характеристики;

доступные коммунальные услуги;

условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

^ Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:



2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

^ Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

^ Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

налоги, страховка, заработная плата ИТР;

расходы на маркетинг;

прибыль и накладные расходы подрядчика;

прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:



где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

^ Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

^ Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

основную заработную плату строительных рабочих;

стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

^ Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).


^ Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

^ Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

^ Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

^ Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:

метод сравнения продаж;

бухгалтерский;

метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:



Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

^ Элемент сравнения

Объект-аналог

1

2

3

Цена продажи, тыс. руб.

200

150

350

Стоимость земельного участка

50

30

100

Настоящая стоимость сооружений

150

120

250

Стоимость нового строительства на дату оценки

220

180

360

Решение:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения

Объект-аналог

1

2

3

Стоимость земельного участка

50

30

100

Стоимость нового строительства на дату оценки

220

180

360

Цена продажи, тыс. руб.

200

150

350

Настоящая стоимость сооружений

150

120

250

Итого накопленный износ

70

60

110

Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

31.8%

33.3%

30.6%

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ» [4].

^ Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

устранимый и неустранимый физический износ;

устранимый и неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.


^ Рис. 2. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

^ Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

экспертный (нормативный);

стоимостной;

метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [2], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:



Fф — физический износ здания, (%);

Fi — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

фундаменты — 10%;

стены — 15%;

перекрытия — 20%;

кровля — 10%;

полы — 35%;

окна — 40%;

отделочные покрытия — 30%;

внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50%;

прочие — 25%.

Решение:

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС [3].

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

^ Наименование элементов здания

Удельные веса конструктивных элементов, %

Износ, %

Удельный вес х процент износа

фундаменты

4

10

40

стены

43

15

645

перекрытия

11

20

220

кровля

7

10

70

полы

11

35

385

окна

6

40

240

отделочные покрытия

5

30

150

внутренние сантехнические и электротехнические устройства

10

50

500

прочие

3

25

75

Итого:

100

 

2325

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

^ Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены — 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие — 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

^ Наименование элементов здания

Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.

Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.

Износ, %

фундаменты

3 200

640

20

стены

4 000

1 200

20

перекрытия

800

160

35

прочие

8 000

2 800

35

Итого:

16 000

4 800

30

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

^ Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):



Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

^ Наименование элементов здания

Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.

Действи-тельный возраст, лет

Общая физи-ческая жизнь, лет

Износ, %

Износ, тыс. руб.

кровля

1 200

10

15

66,7

800

полы

400

5

10

50,0

200

окна

300

6

15

40,0

120

отделочные покрытия

900

1

10

10,0

90

Итого:

2800

4 800

 

 

1210

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

определение величины исправимого физического износа;

определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

Решение:

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

^ Наименование элементов здания

Восстановительная стоимость, тыс. руб.

Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т. ч.

143 400

устройство фундаментов

4 900

устройство наружных стен

50 000

устройство перекрытий

2 500

устройство кровли

2 500

устройство перегородок

32 500

устройство подвесных потолков

6 000

устройство полов

5 000

внутренняя и наружная отделка

6 000

система канализации

2 000

система электроснабжения

3 500

система отопления

13 500

вентиляция и кондиционирование

3 500

Косвенные издержки

10 000

Прибыль предпринимателя

21 500

Общая восстановительная стоимость

174 900

2. Определим величину исправимого физического износа:

^ Наименование элементов

Восстановительная стоимость, тыс. руб.

Затраты на ремонт, тыс. руб.

Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.

кровля

2 500

2 000

500

полы

5 000

1 000

4 000

Итого:

7 500

3 000

4 500

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

^ Наименование элементов здания

Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.

Действи-тельный возраст, лет

Общая физи-ческая жизнь, лет

Износ, %

Износ, тыс. руб.

кровля

500

5

15

33,3%

167

полы

4 000

3

10

30,0%

1 200

отделка

6 000

5

5

60,0%

3 600

канализация

2 000

12

15

80,0%

1 600

система электро-снабжения

3 500

12

10

80,0%

2 800

система отопления

13 500

12

15

80,0%

10 800

вентиляция и кондициони-рование

3 500

12

15

80,0%

2 800

Итого:

33 000







33,3%

22 967

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом — 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

^ Наименование показателя

Сумма, тыс. руб.

восстановительная стоимость

174 900

восстановительная стоимость исправимого физического износа

3 000

восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом

33 000

восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом

174 900 – 3 000 – 33 000 = 138 900

действительный возраст

12

общая физическая жизнь

75

неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900



Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здан