Реферат: Сравнение проектов Федерального стандарт оценки № 1 Общие понятия и принципы оценки

Сравнение проектов Федерального стандарт оценки № 1 Общие понятия и принципы оценки


Российские Федеральные стандарты оценки

(проект, выполненный в соответствии с МСО 2005, 06.02.06 был передан экспертами в МЭРТ: добавленные фрагменты выделены желтым цветом, а исключенные – красным)


Федеральный стандарт оценки № 1

Общие понятия и принципы оценки (ОППО)

Целью данного стандарта является обеспечение единого понимания представителями различных профессиональных дисциплин, а также потребителям услуг по оценке и представителям органов государственного управления Российской Федерации основных понятий и принципов, используемых профессиональными оценщиками при проведении оценки стоимости имущества. Данный стандарт содержит основные разделы, входящие в аналогичный документ Международных стандартов оценки (МСО 2005) и по содержанию полностью ему соответствует, а также в нем отражены особенности российского законодательства.


1.0. Введение

1.1. Опыт профессиональных оценщиков имущества и профессиональный диалог между разными странами в рамках Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) продемонстрировали, что за немногими исключениями в мире существует общее согласие в отношении фундаментальных основ оценки [«оценки стоимости имущества» — только в этом смысле здесь применяется упрощенный термин «оценка»] как самостоятельной дисциплины. Местное Российское законодательство и экономическая обстановка в России могут в некоторых случаях требовать особых подходов к оценке (иногда предусматривающих ограничения), однако основные положения, касающиеся методов и способов оценки во всем мире, как правило, одинаковы. Задача Национального совета по оценочной деятельности и органов государственной власти состоит именно в том, чтобы донести до оценщиков и потребителей их услуг эти сформулированные основные положения и содействовать их усвоению.

1.2. На этих положениях построены стандарты, применения и международные руководства, однако МКСО считает нецелесообразным давать их формулировки в тексте каждого стандарта. Поэтому настоящий документ дополняет каждый стандарт и дает общее представление о фундаментальных основах, имеющих особое значение для понимания оценки как профессии и для применения стандартов.


2.0. Понятия земли и имущества

2.1. Земля необходима для нашей жизни и нашего существования. В силу своей важности она находится в центре внимания юристов, географов, социологов, экономистов. Поскольку каждая из этих дисциплин имеет отношение к земле и к ее использованию, это влияет на общества наших стран и на наш мир.

В соответствии со ст.1 Земельного Кодекса РФ в Российской Федерации устанавливаются четыре группы основных положений, которые должны определять регулирование земельных отношений: экологические, социальные, экономические и правовые. В основу принципа учета и оценки земли как основы жизни и деятельности человека и общества положено представление о земле как: о природном объекте, являющимся основой жизнедеятельности человека; о природном ресурсе, обеспечивающем осуществление хозяйственной деятельности; недвижимом имуществе (в соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ) и об объекте прав собственности и иных прав на землю. В соответствии с ст. 15 – 19 ЗК, земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц, в государственной собственности (собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации), муниципальной собственности, а также земельные участки могут находиться в аренде (ст.21 ЗК), на земельные участки может распространяться право ограниченного использования (сервитут) – ст.23 ЗК, а также на право безвозмездного срочного пользования земельным участком. Кроме того, земельные участки могут находиться в постоянном (бессрочном) пользовании (ст.20 ЗК) и пожизненном наследуемом владении (ст.21 ЗК). Эти права на землю постепенно замещаются на права собственности или аренды.

2.2. Оценка стоимости земельного участка как пустующего или как участка с улучшениями самой земли либо с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок — пустующий или с улучшениями — называется также недвижимостью.

В российском законодательстве наиболее общее определение «недвижимости» содержится в статье 130 ГКРФ. При его выработке используется несколько юридико-технических приемов:

- земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств;

- применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (так называемая «недвижимость по природе» – т.е. всё, что связано с землёй настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) – дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет.

Стоимость создается благодаря полезности недвижимости — способности удовлетворять нужды и потребности людей. Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят его уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также особая полезность данного земельного участка.

2.3. Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Сочетание прав, ассоциируемое с собственностью на недвижимое имущество, в некоторых государствах называют пучком прав. Понятие «пучка прав» уподобляет собственность на имущество пучку прутиков, каждый из которых представляет собой отличное от других отдельное право собственника имущества, например, право пользования, продажи, сдачи в аренду, дарения или выбора осуществления всех или никакого из этих прав.

В ГК РФ используются словосочетания: недвижимое имущество, имущественные права, имущественное положение, имущественный комплекс, имущественный интерес, имущественный вклад и т.д. Имущество, таким образом, рассматривается шире, чем понятие «вещи», и включает также деньги, ценные бумаги и имущественные права, например, право получения объявленного дивиденда по принадлежащему ему акциям или право требовать возврата данных взаймы другому лицу денег (см. ГК РФ ст. 63, п. 2). Множественность использования понятие имущества в российском законодательстве является следствием отказа от многовариантности использования понятия собственности, которое сложилось в юридических системах общего права. Для практики оценочной деятельности понимание основополагающих моментов в юридическом толковании понятия "имущество" как фундамента, на котором выстраиваются все дальнейшие логические построение и алгоритмы при проведении оценки, является крайне важным, поскольку, помимо научного и познавательного интереса, четкое понимание и определение собственно объекта оценки является обязанностью оценщика в соответствии с российским законодательством. Ниже приведено определение имущества, необходимое для понимания проблемы в задачах оценки различных типов стоимости имущества (имущественных прав):

Под имуществом (имущественными правами) для целей оценки в Российской Федерации понимаются юридические (законодательно разрешенные) отношения, в которых могут находиться физические или юридические лица и которые могут состоять из следующих возможных совокупностей:

- вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

- прав на чужие действия (долговое имущество);

- вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

- обязательств, лежащих на данном лице.

- объектов исключительных прав лица.

2.4. Собственность на интерес в предметах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации (см. п. 3 ниже и «Типы имущества»).

2.5. Оценщики имущества, оценщики активов или оценщики — это те, кто занимается специальной экономической дисциплиной, связанной с подготовкой и составлением соответствующих отчетов. Как профессионалы оценщики должны соответствовать жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно придерживаться Кодекса поведения (этики и компетентности) и стандартов профессиональной практики, а также следовать Общепринятым понятиям и принципам оценки (ОППО). Требования к оценщикам в Российской Федерации определены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

2.6. Колебания цен во времени являются результатом действия общих и специфических экономических и социальных воздействий. Общие воздействия могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Обладающие своими собственными движущими силами, специфические воздействия (например, технологические изменения) могут приводить к сдвигам в спросе и предложении и к значительным изменениям цен.

2.7. К оценке недвижимости применяются многие широко признанные принципы. Среди них — принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и др. Общим для всех этих дополнительных принципов является их прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительность актива. Следовательно, можно утверждать, что полезность недвижимости отражает совокупное влияние всех рыночных воздействий, которым подвергается стоимость имущества.


^ 3.0. Понятия недвижимости, имущества и активов

3.1. Недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным Российской Федерации законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в МСО они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия.

3.2. Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой физической недвижимости. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

Требование государственной регистрации недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременений этих прав (ст. 131 ГК РФ). При проведении оценки недвижимости в Российской Федерации необходимо учитывать, что в действующем гражданском законодательстве имеются противоречия. Это касается в первую очередь различиями в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота улучшений (зданий и сооружений) неразрывно связанных с этим земельным участком. Так, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если и участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такое отчуждение, различия в правовом режиме земельного участка и улучшений при ипотеке и т.д. Эти особенности необходимо учитывать при проведении оценки недвижимости в Российской Федерации. Вместе с тем, общее состояние гражданского законодательства в сфере оборота недвижимости соответствует законодательству в странах с развитыми рыночными отношениями, и, соответственно, позволяет использовать на практике методологию оценки в соответствии с МСО. В соответствии с п.2 ст.130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Государственная регистрация движимого имущества, как правило, не требуется, однако в ряде случаев, законом может быть введена такая регистрация, например, регистрация транспортных средств.

3.3. ^ Движимое имущество включает в себя осязаемые и неосязаемые объекты, не являющиеся недвижимостью. Предметы осязаемого движимого имущества не прикреплены к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения.

3.4. В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым, так и неосязаемым.

В соотвествии с Концепцией бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим Советом по бухгалтерскому учету при Минфине РФ и Президентским Советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997г.) активами признаются хозяйственные средства, контролируемые предприятием (организацией) в результате прошлых событий хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем. Данное определение активов соотвествует определению этого понятия в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО). Таким образом, эквивалентность этого понятия в российском и международном бухгалтерском учете позволяет в полном объеме использовать методологию МСО при оценке активов в соответствии с МСФО в условиях РФ. Вместе с тем, учитывая, что система бухгалтерского учета в РФ в настоящее время находится в процессе реформирования и постепенного перехода на МСФО, дальнейшее изложение данного раздела приведено в соответствии с требованиями МСФО. Необходимо учитывать, что оценка активов предприятий (организаций) в соответствии с требованиями МСФО является одним из видов оценочных работ, выполняемых российскими оценщиками.

3.4.1. Будущие экономические выгоды, воплощенные в некотором активе, могут поступать организации различными путями, например, актив может: а) быть использован обособлено или в комбинации с другими активами для производства реализуемых организацией товаров и услуг; б) быть обменен на другие активы; в) использоваться для погашения обязательства; или (г) быть распределен между собственниками организации (МСФО, Принципы, п. 55).

3.4.2. Актив признается в балансе, когда существует вероятность получения организацией будущих экономических выгод, и когда актив может быть надежно измерен либо по затратам, либо по стоимости (МСФО, Принципы, п. 89).

3.5. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) делают различие между осязаемыми и неосязаемыми активами. [В российском бухгалтерском учете с 1990-х годов применяют термин «материальные и нематериальные активы», что противоречит их сущности (например, информации) и вызывает путаницу с текущими (некапитализируемыми) «материальными затратами»] Особое значение имеют следующие термины и понятия.

3.5.1^ . Текущие (краткосрочные) активы. Это активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, например, запасы, долговые обязательства, по которым организация является дебитором, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как внеоборотные активы (определение которых дается ниже), также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи.

3.5.2. Внеоборотные [нетекущие] активы (фиксированные или долгосрочные активы). Это осязаемые и неосязаемые активы, которые разделяются на две широкие категории:

3.5.2.1. Основные средства. Это активы, которые предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование, и активы других видов, определение которых позволяет отнести их к данной категории, за вычетом накопленной амортизации. Основные средства являются осязаемыми активами.

3.5.2.2. Прочие внеоборотные [нетекущие] активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в долгосрочной собственности — в том числе долгосрочные инвестиции и дебиторская задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты, товарные знаки и другие аналогичные активы. Эта категория активов включает как осязаемые, так и неосязаемые активы. Неосязаемые активы считаются объектами неосязаемого движимого имущества и могут включать навыки менеджмента и маркетинга, кредитный рейтинг, гудвилл и разнообразные юридические права [интеллектуальной собственности] или инструменты: патенты, товарные знаки, авторские права, франшизы и контракты.

3.5.3. Там, где придерживаются принципов ведения учета как по историческим, так и по текущим затратам, проводится различие между операционными и инвестиционными активами. Операционные активы считаются необходимыми для основной деятельности постоянно действующего предприятия или корпорации. Инвестиционные активы, находящиеся в собственности корпорации, считаются ненужными с точки зрения операционных потребностей ее собственника.

3.6. Терминология финансовой отчетности не всегда совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации п. 3, оценщики имеют дело преимущественно с внеоборотными активами. Технически [формально] оценивается именно право собственности на данный актив, а не сам по себе актив — осязаемый или неосязаемый. Проводится различие между экономической концепцией оценки стоимости актива, объективно основанной на возможности покупки и продажи этого актива на свободном рынке, и какой-либо субъективной концепцией, предполагающей некую «внутреннюю» или иную базу, отличную от рыночной стоимости. Вместе с тем в Стандарте 2 (часть 2) «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» отмечается, что объективная рыночная концепция стоимости имеет специальные приложения в случаях ограниченно рыночной или нерыночной оценки стоимости имущества.

3.7. Термин «амортизация» в стоимостной оценке и в финансовой отчетности используется в разных контекстах. В контексте оценки активов амортизация означает поправки, вносимые в затраты замещения или воспроизводства активов, призванные отразить влияние их физического износа, а также функционального (технического) и экономического (внешнего) устаревания на стоимость этих активов — в гипотетической рыночной сделке с ними в тех случаях, когда на рынке невозможно обнаружить прямых свидетельств (см. ОППО, п. 9.2.1.3). В финансовой отчетности понятие амортизации означает осуществляемые из чистой прибыли начисления для систематического списания амортизируемой суммы отдельного актива на протяжении установленного организацией срока его полезного использования. Это является специфичным для каждой конкретной организации и зависит от выбранного ею характера использования актива; на это не обязательно влияет рынок.


^ 4.0. Цена, затраты, рынок и стоимость

4.1. Неточность языка, особенно в международном общении, может приводить (и на самом деле приводит) к ошибочным толкованиям понятий и недоразумениям. Это становится особенной проблемой тогда, когда слова, широко употребляемые в повседневном языке, используются и для обозначения специфических понятий в рамках конкретной дисциплины. Именно так обстоит дело с употреблением в сфере оценочной деятельности терминов цена, затраты, рынок и стоимость.

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, запрашиваемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы «приписать» этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.

4.3. Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся совершившимся фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

4.4. ^ Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних ограничений на их деятельность. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным (локальным), региональным, национальным или международным.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.

4.6. Существует много типов стоимости и связанных с ними определений (см., например, МСО 2). Некоторые стоимости, имеющие определение, широко используются в стоимостных оценках, другие используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Для понимания и применения стоимостных оценок крайне важны ясное указание типа и толкование стоимости, а также обеспечение их соответствия данному заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества.

4.7. Профессиональные оценщики — обладающие глубокими знаниями рынка определенного имущества, понимающие механизм взаимодействия участников рынка и благодаря этому способные судить о наиболее вероятных ценах, о которых могут договориться покупатели и продавцы имущества на этом рынке, — избегают безоговорочного употребления термина «стоимость» и добавляют к нему некоторые слова или словосочетания, поясняющие, какой тип стоимости имеется в виду. Чаще всего с оценкой имущества ассоциируется рыночная стоимость (в некоторых странах — стоимость на открытом рынке), рассматриваемая в МСО 2 (часть 1) «Рыночная стоимость как база оценки». Хотя практика обычно может подсказать, что, если не оговорено противное, речь предположительно идет о рыночной стоимости, но все же особенно важно, чтобы каждое задание по оценке стоимости содержало явное указание на рыночную стоимость или на иную используемую базу стоимости, а также на ее толкование.

4.8. Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.

4.9. ^ Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает его полезность, признанную рынком, а не его чисто физическое состояние. Полезность активов для данной организации или для отдельного индивидуума может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли.

4.9.1. Соображения, аналогичные приведенным в п. 4.9, применяются при оценке стоимости имущества, отличного от недвижимости. Финансовая отчетность требует использования методов, основанных на рыночной стоимости, и проведения четкого различия между ними и методами, связанными с нерыночной стоимостью.

4.10. Общие затраты, относимые на имущество, включают в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если после приобретения покупатель осуществил дополнительные капитальные затраты, то при бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к историческим затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рынком полезности таких затрат они могут найти или не найти свое полное отражение в рыночной стоимости этого имущества.

4.11. Расчет затрат для объекта имущества может основываться на расчетной величине либо затрат воспроизводства, либо затрат замещения. Затраты воспроизводства — это затраты создания возможной копии существующего сооружения с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов. Расчетная величина затрат замещения предусматривает строительство сооружения с сопоставимой полезностью, с применением конструкций и материалов, используемых на рынке в настоящее время. (В некоторых государствах для описания объекта, затраты на который рассчитаны на основе замещения, используется термин современный эквивалентный актив.) Особенностью словоупотребления, сложившегося в действующих российских нормативно-методических документах (прежде всего, по бухгалтерскому учету) является то, что «фактические затраты» называют «фактическими стоимостями», которых   в соответствии с изложенными выше методологическими основами профессиональной оценки   не может быть по определению. К тому же такое словоупотребление запутывает понимание и проведение расчетов рыночной (или справедливой) стоимости для целей финансовой отчетности. Эта «российская особенность» находит отражение также в неофициальных, но широко используемых переводах МСФО и других иностранных изданий. Особое значение имеет правильное понимание применяемых по-русски терминов «стоимость замещения» «стоимость воспроизводства», а также «восстановительная стоимость» (с дополнительным ее определением либо как «полной», либо как «чистой» или «остаточной»). Не исключая эти словосочетания из профессионального употребления, следует помнить, что все они раскрываются в действующих российских нормативно-методических документах через расчеты соответствующих «затрат»   но только на основе широко понимаемого принципа замещения, а не по регистрируемым «фактическим» данным. Общепринятым во всей международной практике (не только в МСО) стало применение при оценке рыночной и/или справедливой стоимости имущества (актива), наряду с другими подходами, амортизированных затрат замещения (АЗЗ), принимаемых для оценки специализированных объектов имущества и для целей финансовой отчетности – в качестве измерителя, соответствующего условиям рынка.


^ 5.0. Рыночная стоимость

5.1. Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. [«Коллективность» является единой институциональной (поведенческой или социально-психологической) характеристикой, которая не подразумевает, а, наоборот,   исключает возможность сговора.] Хотя ее детальные определения могут различаться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

5.2. ^ Рыночная стоимость определяется как:

Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой [«из рук в руки»] сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

5.3. Важно подчеркнуть, что профессионально полученное значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на определенное имущество на конкретную дату. В этом определении подразумевается понятие «рынка в целом», обобщающее деятельность и мотивацию множества участников, а не заранее представленный взгляд или инвестиционные интересы конкретного физического лица. Рыночная стоимость — это подкрепленная данными рынка расчетная величина, полученная в соответствии с настоящими стандартами.

5.4. Недвижимость отличается от большинства товаров и услуг тем, что она является относительно неликвидным товаром, и для ее маркетинга, призванного обеспечить достижение цены, отвечающей ее рыночной стоимости, требуется более длительный период времени. Для этого характерно более продолжительное время экспозиции, отсутствие рынка «спот» (рынка, на котором товары имеются в наличии для немедленной продажи), а также комплексный характер и большое разнообразие рынков и объектов имущества, что обусловливает необходимость услуг профессиональных оценщиков и стандартов оценки.

5.5. В некоторых странах в качестве синонима термина рыночная стоимость используется юридический термин справедливая рыночная стоимость. Справедливую рыночную стоимость не следует смешивать с бухгалтерским термином справедливая стоимость (см. п. 8.1 ниже). Позиция МКСО состоит в том, что рыночная стоимость никогда не требует дальнейших оговорок, и всем странам следует перейти на употребление этого термина.


^ 6.0. Наиболее эффективное использование

6.1. Земля лежит в основе всего сущего и за редким исключением сохраняется в течение периода, выходящего за пределы продолжительности жизни отдельных людей. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме того, неизменность земли обычно позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования и сроки существования улучшений, долговечность которых ограничена.

6.1.1. Специфические характеристики земельного участка определяют его оптимальную полезность. Когда улучшенный земельный участок оценивается отдельно от улучшений в нем или на нем, экономические принципы требуют, чтобы эти улучшения оценивались в соответствии с их вкладом (положительным или отрицательным) в общую стоимость данного имущества. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на принципе «наиболее эффективного использования», отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, а улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей рыночной стоимостью с учетом этих улучшений.

6.2. Большинство объектов имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, находит рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями.

6.3. ^ Наиболее эффективное [«наивысшее и наилучшее»] использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

6.4. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о том, что по разумным соображениям подобное использование является вероятным. После того как анализ покажет, что по разумным соображениям один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным.

6.5. Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой.

На рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования. В других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов. Там, где использование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.

Понятие наиболее эффективного использования является основ