Реферат: Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ


ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«УРАЛЬСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»


Институт права и предпринимательства

Кафедра предпринимательского права


ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА:

ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ,

ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ


Допустить к защите Дипломная работа

Студента 5-го курса

Кобякова Эдуарда Вадимовича


Зав. кафедрой Научный руководитель

профессор В.С. Белых кандидат юридических наук

доцент Богданов Василий Михайлович


Екатеринбург

2009

ОГЛАВЛЕНИЕ


Введение…………….…..………………….…………………………….….3

Глава 1. Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица……………………..……………………...4

§ 1.1. Сравнительно-исторический анализ.…………………………….....4

§ 1.2. Сравнительно-правовой анализ.…………………………..................9

§ 1.3. Жилищно-строительный кооператив как организационно-

правовая форма юридического лица в системе юридических лиц……………....11

§ 1.4. Перспективы развития жилищно-строительной кооперации и

жилищно-строительного кооператива как формы юридического лица………14

Глава 2. Земельный участок, предоставляемый жилищно-строительному кооперативу…………..................................................................18

§ 2.1. Общее понятие земельного участка………………........................18

§ 2.2. Особенности формирования земельных участков для целей жилищного строительства………………………………..……………………...28

§ 2.3. Технико-правовые характеристики земельного участка для целей жилищного строительства…………………………………….............................36

Глава 3. Правовой режим земельного участка жилищно-строительного кооператива.……………………………………………………..39

§ 3.1. Понятие правового режима земельного участка………………...39

§ 3.2. Особенности владения и пользования земельным участком

жилищно-строительного кооператива…………………………………………..41

§ 3.3. Особенности распоряжения земельным участком жилищно-

строительного кооператива………………………………………..…………….44

Заключение………………………………………………………………..47

Литература………………………..…………………………………….....48

Введение

Активное развитие земельного и гражданского законодательства, регулирующих земельные отношения, а также судебной практики применения данного законодательства обеспечивается во многом за счет особой экономической ценности земельных участков городов, занимаемых строениями, а также способными дополнительно, без особых капиталовложений разместить объекты капитального строительства. Упорядочение застройки, амортизация жилого фонда, вывод вредных производств за пределы городов, максимально эффективное использование ограниченного земельного ресурса – те основные идеи, которые закладываются в генеральные планы развития территорий. Рациональность использования земельных участков в городах в целях повышения качества жизни заставляет ставить и решать вопрос о межевании территорий городов, уточнений прав и обязанностей землевладельцев, а также о компетенции муниципалитетов и иных органов государственной власти. При этом четкое понимание каждым из субъектов земельных отношений собственных прав и обязанностей, правового режима конкретного земельного участка позволит обеспечить сбалансированность интересов собственников строений, общества и застройщиков при восходящем тренде градостроительства.
Теоретической основой данной работы являются труды О.С. Иоффе, Л.А. Лунца, С.С. Алексеева, Е.Ю. Петрова, Ш.Д. Чиквашвили, К.С. Победоносцева, И.Б. Новицкого, нормы действующего законодательства, в том числе положения Гражданского Кодекса Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации, Жилищного Кодекса Российской Федерации, Федеральных Законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственной кадастре недвижимости», Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, а также положения судебной практики.

^ Глава 1. Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица


§ 1. Сравнительно-исторический анализ


Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости от политической и экономической ситуации.

Основной формой управления муниципализированными домами явилась кооперация жильцов в виде еще несовершенных жилищных товариществ, которые до 1924 года действовали на основании циркуляров НКВД, распоряжений местных органов или без всяких правовых норм.1

^ Впервые упорядочение отношений, связанных с жилищной кооперацией, нашло свое отражение в Постановлении ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» от 19 августа 1924 года2. В этом документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные товарищества.

Однако такое многообразие в жилищной кооперации просуществовало недолго.

Постановлением ЦИК и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» от 17 октября 1937 года3 часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а все различные виды жилищных кооперативов были принудительно реорганизованы в жилищно-строительные кооперативы. По существу, была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам.

После этого в феврале 1938 года были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное «уравнение» всех жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 года Примерного устава жилищно-строительного кооператива1.

В военный период жилищное строительство, в том числе и кооперативное, по понятным причинам практически было прервано. После окончания Великой Отечественной войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производились в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС.

Совет Министров СССР 20 марта 1958 года принял Постановление «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации»2. В Постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников, для чего требовалось обращаться к исполкомам местных Советов народных депутатов.

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 года Постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива3.

Совместным Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» от «01» июня 1962 года1 предусматривалась необходимость включения в государственные плановые задания кооперативного строительства.

Кроме того, данным актом были предусмотрены льготы организационного и финансового порядка2. В октябре того же года был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива3.

По существу с октября 1937 и до марта 1988 года жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами».

В юридической литературе существовали различные точки зрения о наименовании таких объединений.

Некоторые авторы, такие как И.П. Прокопченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев, употребляли термин «строительные кооперативы»4, В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать «жилищными кооперативами»5, Е.Н. Гендзехадзе – «кооперативами по организации строительства и использования жилых домов»6. Однако большинство исследователей не уходили от понятия, сформулированного в законодательстве, употребляя словосочетание «жилищно-строительные кооперативы»1.

Жилищный кодекс РСФСР 1983 года содержал 15 статей, посвященных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня нормативного регулирования до уровня закона принципиальных изменений в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

^ Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации можно считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 года Постановления «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» N 406 2.

Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих кооперативов была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации: жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 года, был принят Закон СССР «О кооперации в СССР»3, который законодательно закрепил указанные выше формы.

Кроме того, принятие Закона СССР «О кооперации в СССР» стало рывком в сторону построения рыночной экономики в стране. Под видом кооперативов была разрешена свобода частного предпринимательства. В начале 90-х годов начались реформы, и кооперативы быстро трансформировались в частные компании, которыми, по сути, и являлись.

С 1 июля 1990 года вступил в силу Закон СССР «О собственности в СССР», который кардинально изменил отношение к жилым помещениям как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 по 1 января 1995 года, то есть до вступления в действие части первой Гражданского кодекса РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности объекты общего пользования, подлежащие преобразованию в товарищества собственников жилья.

Закон РСФСР от 25 декабря 1990 года N 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности»1 определял общие правовые, экономические и социальные основы создания предприятий в условиях многообразия форм собственности, устанавливал организационно-правовые формы предприятий, действующих на территории РСФСР, и особенности их деятельности. Но этот Закон не упоминал кооперативные организации.

Только в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 25 декабря 1990 года N 446-1 «О порядке введения в действие Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»2 было сказано о том, что Закон «О кооперации в СССР» на территории РСФСР отменяется в части, противоречащей Закону РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Так законодатель признал кооперативы в качестве самостоятельной организационно-правовой формы предприятий. Но, тем не менее, отсутствие в Законе понятия «кооператив» поставило кооперативные формы в разряд второстепенных предприятий по сравнению с перечисленными в Законе. На это недоразумение указывалось в трудах цивилистов1.

Федеральным законом «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ с «01» марта 2005 года Жилищный кодекс РСФСР был признан утратившим силу.


§ 2. Сравнительно-правовой анализ


Истории известны два основных способа законодательного регулирования кооперативных отношений: система единого кооперативного закона, состоящая в том, что законодатель издает один общий закон и подчиняет ему на равных условиях все виды кооперативных организаций, и система множественности правовых норм, состоящая из подчинения разных видов кооперативов соответствующим характеру их деятельности законам.2

Первая, унитарная, система принята в большинстве стран мира. Однако есть страны, в которых наряду с действующим общим кооперативным законом для всех видов кооперативов существуют специальные законы, распространяющие свою силу только на отдельные виды кооперативов.

Прототип второй системы формируется в настоящее время в России, ибо норм, закрепленных в ГК РФ, явно недостаточно, чтобы говорить о них, как о неком объединяющем всю кооперацию начале.

Истории известно существование образуемых государством так называемых принудительных товариществ. Характерную черту подобных товариществ в свое время подчеркнул известный немецкий юрист Гирке. «Принудительное товарищество апеллирует к государству или общине, добровольные товарищества ищут источник своего спасения в вольной творческой силе народных масс».3

Мировой опыт показывает, что кооперативные организации не могут развиваться, если деятельность их членов не мотивируется их собственными экономическими интересами участия в их деятельности. Если же целью государства является поощрение роста самостоятельных потребительских кооперативов, то основной упор следует делать на мотивацию, образование, подготовку и консультативные услуги пайщиков и руководящего состава1.

В западноевропейских странах доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитетам, гораздо выше, чем в США. Значительное положение в жилищном секторе занимают кооперативы.

В основном это крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и ФРГ. Однако в последнее десятилетие в Европе прокатилась волна превращений кооперативов в кондоминиумы. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом как кондоминиум, жильцы становятся собственниками своего жилья, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.

Например, когда в Германии произошел раскол кооперации на кооперативы - некоммерческие организации и кооперативы - коммерческие организации, последние потеряли свои позиции на рынке. Напротив, кооперативы, которые оставались действительно некоммерческими, продолжали процветать. Тенденция выделения кооперативов, осуществляющих свою деятельность по подобию коммерческих организаций, существует во многих других странах. Результат везде один: деятельность кооперативов, изменивших свое основное предназначение, существенно снижается.


§ 3. Жилищно-строительный кооператив как

организационно-правовая форма юридического лица в системе

юридических лиц


В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее по тексту – ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами1.

Таким образом, ЖК РФ различает два вида потребительских кооперативов:

1. Жилищный. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

2. Жилищно-строительный. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома2.

Установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) о потребительских кооперативах, которые говорят, что потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов3.

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, то есть, юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли.

Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.

В отличие от других видов некоммерческих организаций, потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива. Все прочие некоммерческие организации (к коим относятся ТСЖ) не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами). Кроме того, цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива. Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье 1.

Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом некоммерческими юридическими лицами2.

В настоящее время существует проблема осуществления предпринимательской деятельности кооперативами в сфере жилищных отношений. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами 1.

Очевидно, что получение доходов не должно являться первостепенной целью членов кооператива, однако возможность получения дохода, которая допускается действующим законодательством, может изменить социальную функцию такого кооператива. В результате кооператив может превратиться в организацию, целью которой служит извлечение прибыли в результате осуществления предпринимательской деятельности.

Многие кооперативы в сфере жилищных отношений фактически являются предпринимательскими организациями, включенными в крупные строительные холдинги исключительно только как социально приемлемая маска, необходимая для участия в процедуре льготного предоставления земельных участков для строительства, подключения к объектам инфраструктуры и т.д., не имеющие ничего общего с некоммерческим объединением граждан.


В результате основной целью кооператива становится извлечение прибыли, которая, по сути, легализуется законодательством. Говоря о кооперации, некоторые исследователи, например А.В. Орлов, отождествляют ее со структурой малого бизнеса2.

Основной целью деятельности кооператива должно быть не извлечение прибыли, а удовлетворение материальных и иных потребностей членов кооператива.

Данные факторы свидетельствуют о том, что норма закона о праве кооператива получать доход если и не противоречит основной цели деятельности кооператива в сфере жилищных отношений - удовлетворению потребностей граждан в жилых помещениях, то уж в некотором смысле, отодвигает ее на второй план.


§ 4. Перспективы развития потребительской кооперации и

жилищно-строительного кооператива как формы юридического лица


Несмотря на то, что основным объектом исследования данной работы является правовой режим предоставленного жилищно-строительному кооперативу земельного участка, тем не менее, необходимо, все-таки, рассмотреть перспективы существования и развития строительной кооперации и ЖСК.

В соответствии со статьей 1 Закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в Российской Федерации», потребительская кооперация - система потребительских обществ и их союзов разных уровней, созданных в целях удовлетворения материальных и иных потребностей их членов 1.

Несмотря на то, что данный закон, определяя базовое для данной дипломной работы понятие – потребительская кооперация, которое, по сути, было положено в основу жилищно-строительного кооператива, как формы кооперации, должен распространять свое действие на жилищно-строительный кооператив, однако в статье 2 указанного выше закона прямо предусмотрено, что его действие не распространяется на специализированные потребительские кооперативы, к которым относится ЖСК.

Следовательно, деятельность ЖСК должна регулироваться специализированным нормативно-правовым актом, который по настоящее время отсутствует.

Продолжительное отсутствие данного акта наводит на мысль о том, что:

во-первых, не существует острой законодательной и практической необходимости в детальной регламентации деятельности ЖСК, поскольку, как правило, принятие нормативно-правового акта обусловлено существованием некой правовой неопределенности и, как следствие этого, наличием вопросов, которые необходимо разрешить;

во-вторых, государство, скорее всего, само не заинтересовано в развитии жилищной кооперации в форме ЖСК и не видит за ней будущее.

Таким образом, правовое положение потребительских строительных кооперативов: жилищно-строительных, жилищных, дачно-строительных, гаражно-строительных по настоящее время является неопределенным.

Рассматривая суть создания жилищно-строительного кооператива, нельзя не заметить одну немаловажную особенность – ЖСК создается, прежде всего, для целей удовлетворения потребностей граждан в жилье, а уже потом - управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В связи с этим возникает разумный вопрос, должен ли существовать жилищно-строительный кооператив, если главная цель его создания – удовлетворение потребностей граждан в жилье – уже достигнута, и если должен, то в какой организационно-правовой форме и с каким правовым статусом?

Законодателем уже были совершены попытки урегулировать данный вопрос, в частности, был принят Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», который закреплял обязанность жилищно-строительного кооператива, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до «01» января 2007 года преобразоваться в товарищество собственников жилья или ликвидироваться1.

И в том случае, если по истечении указанного выше срока преобразование не произошло, то непреобразованные кооперативы подлежали ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

Однако, с «01» сентября 2006 года Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»2, данная норма, закрепленная в статье 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утратила силу.

В настоящее время Жилищным кодексом РФ предусмотрено лишь право, а не обязанность ЖСК быть преобразованным в товарищество собственников жилья 3. Что же касается оснований ликвидации ЖСК, то они являются общими для юридических лиц и предусмотрены гражданским законодательством, и, следовательно, такое основание, как непреобразование ЖСК в ТСЖ, ныне не предусмотрено.

Таким образом, несмотря на отмену обязанности по преобразованию ЖСК в ТСЖ, законодатель, тем не менее, не видит будущее ЖСК, и если можно так сказать, «рекомендует» ЖСК продолжить свою деятельность, но уже в качестве товарищества собственников жилья, поскольку суть ТСЖ заключается именно в управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, рассматривая вопрос о необходимости существования ЖСК нельзя не обратить внимание на способ достижения указанной выше цели (удовлетворение потребностей граждан в жилье) – строительство.

Самостоятельно, не прибегая к помощи третьих лиц, члены ЖСК возвести жилой дом не в силах, и для его строительства вынуждены обращаться в специализированные строительные организации, которые являются коммерческими организациями, оказывающими населению услуги в сфере жилищного строительства.

Таким образом, сама сущность жилищно-строительного кооператива теряет свою актуальность, поскольку строительство жилого дома фактически осуществляется посредством привлечения сторонней специализированной строительной организации, а члены ЖСК лишь финансируют данное строительство.


Глава 2. Земельный участок, предоставляемый жилищно-строительному кооперативу

§ 1. Понятие земельного участка как объекта гражданских правоотношений

Рассматривая вопрос об объекте правоотношений, прежде всего, хотелось бы разделить понятия «объект правоотношения» и «объект права».

Под «объектом права» понимается предмет правового регулирования – социальная сфера, подвергаемая правовому воздействию. Данный вопрос находится за пределами данной работы.

Назначение категории «объект правоотношения» состоит в том, чтобы, определяя, уточняя ту непосредственную (ближайшую) цель, ради которой субъекты вступают в отношения, максимально справедливо сбалансировать права и обязанности участников правоотношений, а также установить ограничения в целях соблюдения интересов публичного порядка, с учетом специфики объекта правоотношений.

Проблема объекта правоотношения принадлежит к числу наиболее дискуссионных в теории права именно благодаря множественности и специфичности целей – объектов, по поводу которых лица вступают в отношения.

Несмотря на многочисленность высказанных исследователями точек зрения, с определенной долей условности можно выделить две основные теории, раскрывающие филосовско-правовую сущность объекта правоотношения: монистическую и плюралистическую.

Согласно монистической теории (подразумевается, что существует единственный объект правоотношения), объектом правоотношения может являться поведение обязанного лица1 или то фактическое общественное отношение, на которое правоотношение воздействует2.

Согласно плюралистической теории (считается, что объектом правоотношений может одновременно выступать несколько целей) к объектам правоотношений относят следующие материальные и нематериальные блага: вещи; продукты духовного творчества (результаты авторской, изобретательской и др. деятельности); личные нематериальные блага (имя, честь, достоинство); действия (воздержание от действий); результаты действий субъектов правоотношений.

Ученые, признающие множественность объектов правоотношений, по-разному определяют понятие объекта правоотношений. Так, известный российский правовед, профессор Сергей Сергеевич Алексеев считает объектами правоотношений «те явления (предметы) окружающего нас мира, на которые направлены субъективные юридические права и обязанности»1.

Иначе, но все же в русле плюралистической теории, определяет объект правоотношения профессор Николай Григорьевич Александров, а именно, как «имущественный объект, по поводу которого существует данное отношение между субъектами»2.

Отдельные исследователи предпринимали попытки объединить монистический и плюралистический подходы к объекту правоотношения.

Так, например, Лев Иванович Спиридонов выделяет, во-первых, юридический объект правоотношения в форме фактического правомерного поведения, а связанные с этим поведением различные материальные и духовные блага, во-вторых, – материальным объектом правоотношения 3. В другом случае, напротив, предметом правоотношения полагают материальное или нематериальное благо, а объектом – фактические общественные отношения4 (Александр Григорьевич  Братко).

Изложенный выше краткий экскурс в дискуссию об объекте правоотношений наглядно демонстрирует не только терминологические и общефилософские трудности в понимании сути объекта правоотношения, но, что значительно более важно, - принципиальную значимость точного определения объекта исследуемых отношений.

Не исключением являются и отношения, возникающие в процессе предоставления, пользования и распоряжения земельным участком жилищно-строительного кооператива.

Неточное или неполное отражение специфики объекта правоотношений в значимой для современной экономики сфере, безусловно, негативно сказывается на качестве правового регулирования и на устойчивости имущественного оборота в целом.

Определение объекта является одним из ключевых моментов для настоящего исследования. Важно определить, исходя из действующего законодательства и сложившейся судебной практики, является ли монолитным (единым), согласно монистической теории, объект правоотношения по предоставлению, пользованию и распоряжению земельного участка, либо это, все же, согласно представлениям плюралистической теории, комплексное, сложносоставное, разбитое на многочисленные, если так вообще можно говорить, этапы, квази-правоотношение, которое само состоит из огромного числа составляющих его правоотношений, их объектов и субъектов.

Безусловно, земельный участок является постоянным (перманентным) объектом – целью правоотношений по предоставлению, пользованию и распоряжению земельным участком ЖСК.

Земельный кодекс Российской Федерации1 (далее по тексту - ЗК РФ) называет три объекта земельных отношений: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

- Земля – объект природы.

Земля в экологическом, ресурсном проявлении может выступать в качестве объекта отношений, связанных с охраной земель, с контролем за соблюдением требований по охране и использованию земли. Это уникальный, исключительный объект, регулирование отношений по поводу которого осуществляется иными, чем гражданское право, отраслями законодательства.

Под природными объектами понимается «естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства»1.

Появление данного объекта земельного права (земля) обусловлено необходимостью обозначить тот невосстанавливаемый природный ресурс, который является территориальной (пространственной) основой для жизни.

Термин «земля» определен ЗК РФ не с целью включения данного объекта в хозяйственный оборот, а, как это представляется, с целью определения его как объекта природоохранного, экологического и земельного законодательств, то есть для целей публичных правоотношений, возникающих в отношении земли.

Земля, как объект земельных правоотношений, не может быть объектом гражданского оборота, а значит, не может выступать объектом предоставления земельного участка для целей строительства.

- Часть земельного участка как объект земельных и гражданских правоотношений.

Статья 6 ЗК РФ не дает определения «часть земельного участка» и не называет цель введения данного объекта земельных правоотношений. Соответственно, определив цели введения данной категории земельного законодательства, возможно будет дать ее определение.

Ряд нормативно-правовых актов говорит о частях земельного участка как об объекте правоотношений:

- кадастровых правоотношений (административных по своей сути): в процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка могут быть сформированы части участка, устанавливающие пространственные пределы использования земельного участка не собственниками данного участка. Части земельного участка присваивается кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме1.

- налоговых правоотношений (административных по своей сути): Налоговый кодекс Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) предусматривает уплату земельного налога собственником недвижимости, пропорционально занятой им части земельного участка2.

- отношений по регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества (административных по своей сути): Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3 (далее ФЗ О регистрации) закрепляет порядок регистрации аренды и сервитутов на часть земельного участка. Следует при это отметить, что при регистрации сервитута на часть земельного участка, объектом регистрации будет выступать, все-таки, весь земельный участок, а часть земельного участка, являющаяся объектом сделки или акта, и определяемая в соответствии с кадастровым планом, будет сферой действия сервитута, аренды.

Думается, что отношения по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, относятся именно к категории административных правоотношений, однако, по мнению Е.Ю. Петрова отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество относятся к гражданским правоотношениям1.

- гражданских правоотношений. Надлежащим образом сформированная и отраженная в кадастровом плане всего земельного участка часть земельного участка с указанием площади, места расположения и кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или ссуды 2. Включенность части земельного участка в гражданский оборот, была обусловлена законодателем, как думается, необходимостью облегчения и ускорения заключения сделок, имеющих краткосрочный характер, например, на один летний хозяйственный сезон.

Таким образом, часть земельного участка является объектом земельных правоотношений, а также, при выполнении определенных законодательством условий, - объектом гражданских правоотношений.

В связи с исследованием вопроса о том, является ли часть земельного участка объектом гражданского права, хотелось бы остановиться на вопросе о том,

1. может ли часть земельного участка быть объектом гражданско-правовой сделки.

2. есть ли необходимость в дальнейшем существовании на законодательном уровне такой категории как «часть земельного участка».

В рамках действующего законодательства, во-первых, часть земельного участка, как было сказано ранее, может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (без выделения части земельного участка в самостоятельный объект недвижимости).

Во-вторых, правовая конструкция «часть земельного участка» имеет исключительно утилитарный, краткосрочный и, при этом, можно сказать, экспериментальный характер.

В качестве примера хотелось бы указать, что категория «часть недвижимого имущества» как объект правоотношений, закреплена не только положениями земельного законодательства, но также и нормами жилищного законодательства – часть индивидуального жилого дома, часть квартиры1).

В-третьих, особенностью такого объекта правоотношений, как «часть недвижимого имущества», в частности, часть земельного участка, является его несамостоятельность, зависимость от юридической судьбы основного земельного участка, а также ограниченная сфера применения данного объекта.

^ Ограниченность сферы применения категории «часть земельного участка» состоит в том, что:

- часть земельного участка может быть только объектом обязательственных, но не вещных прав.

Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. В границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности одному лицу, не должны находиться части земельных участков, принадлежащие на праве собственности другому лицу.

Ве