Реферат: Концепция проекта. 5 Краткая характеристика местоположения Объекта. 5 Окружение проекта. 6 Состав проекта и непосредственное окружение. 6 маркетинговые исследования. 9

www.gvaconsulting.ru




Аналитический документ по разработке и уточнению концепции и параметров строительства многофункционального комплекса «Медиа Центр» по адресу: г. Москва, ул. Шоссейная, вл. 4А



Содержание
Содержание 1

1. Резюме. 2

2. Краткое описание проекта. 5

2.1. Концепция проекта. 5

2.2. Краткая характеристика местоположения Объекта. 5

2.3. Окружение проекта. 6

2.4. Состав проекта и непосредственное окружение. 6

3. маркетинговые исследования. 9

3.1. Рынок офисной недвижимости. 9

3.1.1. Предложение. 9

3.1.2. Прогноз предложения офисных площадей на момент выхода объекта на рынок 9

3.1.3 Ставки и условия аренды и продажи в Москве. 11

3.1.4. Прогноз ставок и условий аренды/ продажи в Москве на момент выхода объекта на рынок. 11

3.1.5. Спрос. 12

3.1.6 Рекомендуемые коммерческие условия по предложенной концепции (ставки аренды/ продажи на различных стадиях реализации площадей, типы договоров) 12

5.1.7. Выводы. 13

3.2. Рынок торговой недвижимости 14

3.2.1. Обеспеченность качественными торговыми площадями (GLA) на 1000 жителей города Москвы 14

3.2.2. Анализ спроса и предложения в торговых зонах объекта. 14

3.2.3. Рекомендуемые Коммерческие условия. 17

3.2.4. Выводы. 17

3.3. Укрупненный анализ рынка фитнес-клубов. 18

4. Анализ эффективности вложений. 20

4.1. Основные гипотезы и допущения. 20

4.2. Анализ эффективности проекта. 22

Корпус 5. 22

Корпус 6. 23

Корпус 7. 23

Корпус 8. 23

4.3. Анализ проектных рисков. 24

Приложение 28
1. Резюме.
Суть проекта:

Настоящее предложение посвящено анализу эффективности вложений инвестиций в строительство трех корпусов (№ 6, 7 и 8) и офисной части корпуса 5 многофункционального комплекса «Медиа Центр» (общая площадь 93 621 кв.м.) создаваемого на базе полиграфического комплекса «Пушкинская площадь». Адрес проекта: Москва, Юго-Восточный административный округ, ул. Шоссейная, д.4А.

^ Ключевая идея проекта «Медиа-Центр»:
1. Соединить издателей, производителей и распространителей печатной продукции; создать Центр форумов и конференций, позволяющий в т.ч. организовывать концертно-зрелищные мероприятия; создать телерадиокомплекс с инфраструктурой создания различных типов программ и возможностью прямого телерадиовещания, а также выставочный комплекс.
2. Создать современный бизнес-центр с торговым центром и спортивно-оздоровительным комплексом.

Вниманию Инвестора предлагаются четыре из пяти объектов (офисное, офисно-выставочное, офисно-медийное/офисная часть/ и одно торговое здание), запроектированных к строительству на территории многофункционального комплекса (корпуса 5, 6, 7, и 8), см. схему 1 — далее «Объекты»:


С

Ю
Схема 1.

Местоположение: Участок застройки под рассматриваемые Объекты прилегают к территории ведущего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь». В непосредственной близости находится станция метро «Печатники». Окружение преимущественно промышленное. Непосредственный проезд на территорию пролегает через ул. Шоссейная. Ожидается, что окружающий район реконструируют, это касается вывода промышленной зоны, развития транспортной инфраструктуры и расширения жилых кварталов на месте выводимых промзон. Все работы по модернизации планируется завершить в 2013 году. В непосредственной близости от застраиваемого участка будет проходить Четвертое транспортное кольцо, дублер Волгоградского проспекта, также будет выполнена реконструкция Шоссейной улицы. Таким образом, будет достигнута хорошая транспортная обеспеченность при повышении имиджа района в целом.

^ Непосредственное окружение: В непосредственном окружении Объектов располагаются:

Существующее и два строящихся здания Полиграфического комплекса «Пушкинская Площадь, (складское — хранение печатной продукции, и административно-складское здание – центр распределения и экспедирования печатной продукции). Расположение — на северо-западе от территории Объектов;

На западе от Объектов — строящееся здание — также, как и рассматриваемые Объекты, входящее в состав многофункционального комплекса «Медиа-Центр». В корпусе 4 будет размещаться администрация ПКПП, Московского союза печати, Медиа Центра. В части корпуса 5, которая остается в распоряжении Проектоустроителя, будет располагаться «медийный» блок (включая телерадиоцентр и Центр форумов и конференций). Вход в медийную часть корпуса 5 автономен и не помешает эксплуатации офисной зоны, предлагаемой к рассмотрению Инвестором.

Конкуренция: Анализ конкуренции офисных помещений показал, что в районе существует нехватка бизнес-центров высокого качества. Учитывая многофункциональное направление комплекса, а также удаленное расположение от делового центра столицы, то к основным конкурентам можно отнести бизнес-центры с широкой инфраструктурой, которые располагаются в районе будущего Четвертого транспортного кольца. К ним относятся: Science & Technology Park; бизнес-центр на 1-ом Волоколамском пр-де, д.10; бизнес-центр на Обручева ул. 30; «Верейская Плаза»; «Верейская Плаза II»; Бизнес-центр «Крылатский»; бизнес-центр на Осеннем бульваре, 23.

Ставки аренды при определении эффективности проекта приняты по наиболее вероятному значению, которые формировались исходя из месторасположения и функциональности проекта: офисная часть — 600 $/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов (на общую площадь), пункты питания – 400$/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов, торговая зона — 450…800 $/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов, крытый паркинг — 250 $/м/место в мес. без НДС и эксплуатационных расходов.

^ Финансирование проекта:
Суммарный инвестиционный бюджет строительства четырех корпусов составляет $220,29 млн. в ценах на 1 января 2008 года.

Для Инвестора вышеуказанный бюджет увеличивается на $50,71 млн. – стоимость переуступки прав на корпуса, входящие в состав Объекта. Таким образом, суммарный бюджет развития проекта составляет $276,07 млн.
С учетом того, что строительство ведется в две фазы, происходит частичное самофинансирование проекта – потребность во внешних финансовых ресурсах понижается до $252,16 млн.

^ Эффективность проекта:
С учетом того, что выкуп инвестиционных прав на Объекты осуществляется на этапе полного решения всех вопросов по согласованию и т.п., а также сопровождается квалифицированной поддержкой на базе административного ресурса нынешнего правообладателя по решению всех вопросов, которые могут возникнуть в дальнейшем (юридический план и проект схемы осуществления сделки – см. в Приложении 1), внутреннюю норму рентабельности проекта на уровне 20…21% можно признать приемлемой.

К такому же выводу можно прийти при сопоставлении yield подпроектов (от 11% до 17%). Более того, с учетом того, что в настоящее время для проектов, по которым сняты все организационные и риски подготовительного периода, приемлемым уровнем считается диапазон 9,5…11%, указанную сумму выкупа инвестиционных прав в размере $50,71 млн. следует рассматривать как стартовую для проведения инвестиционного конкурса.

Эффективность проекта для покупателя инвестиционных прав на часть 5-го, и 6, 7, 8 корпусов.

 

Собственные средства

 

 

Кредит

yield

 

IRR

Окупаемость лет эксплуат.

Потребн. в с/средствах, $ млн.

в т.ч. Приобре-тение прав

компенса-ция

IRR

Окупаемость .лет эксплуат.

Потребн. в с/средствах, $ млн.




Часть Корпуса 5

18,8%

6,50

83,76

19,75

3,27

21,1%

7,25

44,87

11,2%

Корпус 6

18,8%

6,75

116,51

27,50

2,70

21,2%

7,50

62,45

12,6%

Корпус 7

17,3%

7,50

20,66

1,35

0,57

20,0%

8,25

10,79

17,0%

Корпус 8

18,1%

7,25

53,49

7,18

1,33

21,0%

8,25

23,23

13,1%

^ Проект в целом

18,6%

 

252,16

55,78

7,86

21,1%

 

140,13

 



^ Участники проекта:

Инициатор проекта (правообладатель) – ОАО «Полиграфический комплекс «Пушкинская площадь» (www.pkpp.ru), крупнейшее полиграфическое предприятие на территории России и бывшего СССР, специализирующееся на производстве высококачественных цветных журналов, газет и рекламно-представительской печатной продукции. Основной акционер Типографии – город Москва. Предприятие имеет новейшее цифровое оборудование фирмы «Heidelberg» и является лидером отрасли

^ Девелопер и управляющая компания проекта - ОАО «Медиа Центр» (www.mc2005.ru) - 100% дочерняя компания ОАО «ПКПП». Управляет проектированием, строительством и, впоследствии, эксплуатацией комплекса Медиа Центр. Взаимодействует с государственными учреждениями; организует отбор подрядчиков и поставщиков; заключает договора по проекту и контролирует их выполнение; организует инвестиционный конкурс и работает с соинвесторами; обеспечивает координацию между всеми участниками проекта. Компания имеет профессиональную команду.

Консультант по разработке концепции проекта – компания GVA Sawyer (Москва) (www.gvasawyer.ru), работает на российском рынке с января 1993 года. Сфера деятельности компании – представление полного спектра услуг на рынке недвижимости, включая консалтинг, девелопмент, строительство, управление строительством и эксплуатацию зданий, брокерский услуги, организацию финансирования проектов, создание проектов «под заказчика».

^ Генеральный проектировщик – ООО «Архитектурная группа ДНК».Компания основана в 2001 году. Бюро работает с проектами различных функциональных назначений. Основным принципом работы бюро с любыми типами проектов является поиск современной рациональной концепции и ее безупречное воплощение.

^ Технический заказчик – ЗАО ПИК «Реконструкция». Компания осуществляет техническое сопровождение проектирования и строительства, проводит согласования в уполномоченных государственных организациях, взаимодействует с подрядными организациями.
^ 2. Краткое описание проекта. 2.1. Концепция проекта.
Строительство многофункционального комплекса «Медиа Центр», частью которого являются рассматриваемые Объекты в рамках существующего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь» позволит создать масштабный инфраструктурный центр для представителей медиа среды и иных арендаторов офисных площадей, открывая широкие возможности по использованию производственной базы для издателей и распространителей печатной продукции. Строительство такого центра позволит создать основу для формирования нового медиасообщества, способного стать самой современной и цивилизованной структурой производства и распространения печатной продукции в России. Проект имеет активную поддержку со стороны Правительства Москвы.
^ 2.2. Краткая характеристика местоположения Объекта.
Земельный участок предназначенный для строительства Объектов расположен по адресу: Шоссейная ул., д.4А и территориально относится к Юго-Восточному Административному Округу, район «Печатники». В настоящее время он относится к территории ведущего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь» по адресу: Москва, Юго-Восточный Административный округ, ул. Шоссейная, д.4Д. В непосредственной близости находится станция метро «Печатники».

^ Границами рассматриваемой территории являются (см. Схему 1):

На севере – Территория Полиграфического комплекса Пушкинская Площадь; на востоке - проектируемый участок Шоссейной улицы; на западе – проектируемая трасса 4-го транспортного кольца; на юге – техническая зона метро, проектируемый дублер Волгоградского проспекта.

Рельеф участка практически ровный. Проходящие по территории инженерные коммуникации с большими охранными зонами делят ее на несколько неравномерных частей, пригодных под застройку.

^ Доступность участка:

Пешеходная доступность к Объекту хорошая. В непосредственной близости от границ участка застройки существует выход метро.

Транспортная доступность на сегодняшний момент затруднена. Проезд до Объекта с основных магистралей района (ТТК, Волгоградский проспект) затруднен – необходимо съезжать на менее значимые с низкой пропускной способностью дороги, такие как Шоссейная или Южнопортовая улицы. Однако, с учетом запланированного Московскими властями строительства 4-го Транспортного кольца, дублера Волгоградского проспекта, а также Южной рокады транспортную доступность можно будет охарактеризовать как отличную.

^ В среднесрочной перспективе мероприятия по оздоровлению экологической обстановки, резкому (в 1,5 раза) сокращению промышленной застройки и одновременному качественному развитию транспортного сообщения приведут к значительному повышению статуса и привлекательности всего района.

Также, положительное влияние на привлекательность местоположения проекта будет оказывать повышение плотности проживания в районе, которое, с учетом наметившейся тенденции к децентрализации бизнеса, приведет к росту привлекательности офисной недвижимости.


^ 2.3. Окружение проекта.
Территория участка относится к промышленному району, где размещаются предприятия промзоны «Южный порт». Ближайшие промышленные комплексы – бетонно-смесительный узел №5, ЖБИ №7, Управление механизации автотранспорта №16, Бетонный завод №2, ОАО «Южный речной порт» и Цементный завод.

^ Ближайшая станция метро «Печатники» располагается в 150 метрах от участка застройки. У метро есть три выхода, в том числе и на сторону планируемого объекта.

^ Ближайшая жилая застройка располагается к югу от Объекта. Это в основном новостройки с этажностью 9, 12 и 17 этажей. Средняя стоимость квартиры - $3750-3850 /кв.м. Ближайшие возводимые жилые микрорайоны 34Д и 34Е строятся на улице Гурьянова и Южнопортовая

Большая часть торговых предприятий состоит из продовольственных и универсальных магазинов, а также торговых центров традиционного формата. Также здесь размещается рынок «Курьяново-Печатники» (Шоссейная ул., д.1). «Печатники» и «Люблинский» рынок (ул. Люблинская, д.10), а также открыт комплекс «Метро». Среди торговых центров, расположенных в соседних районах, можно назвать «Валдай» (Люблинская, 12), «Элков», «Инкрайс», магазины продуктов «Для ветеранов», «Дисконтцентр». Поскольку ближайшие районы являются спальными, здесь сосредоточено большое количество супермаркетов с известными операторами услуг: Пятерочка, Авоська, Billa, Копейка, Седьмой континент. Далее, в отдаленных районах ЮВАО, располагаются Рамстор и Ашан.

^ К современным форматам развлечений в районе можно отнести ночной клуб «Луза» (Гурьянова ул., д.3): Другие культурно-развлекательные учреждения представлены в основном игровыми автоматами «Вулкан», ближайшие из которых размещаются у метро Печатники и Текстильщики, но, в связи с последними решениями руководства города, количество которых будет неумолимо сокращаться из-за ужесточения условий лицензирования и размещения данного вида деятельности.

В прилегающих районах располагаются кинотеатр «Молодежный» (Люблинская ул., д.11), игровой центр «Вулкан» (Волжский бул., д.54, стр.2), ночной клуб «Калипсо» (Академика Скрябина ул., 14, стр.1), , «Лунапарк» (Поречная ул., д.1), ледовый дворец (Волгоградский пр-т, 46), развлекательный центр «Фэнтази-Парк» (Люблинкая ул., д.100). Стоит заметить большое скопление игровых автоматов непосредственно в жилых кварталах и у метро.


^ 2.4. Состав проекта и непосредственное окружение.
Существующая ситуация.

С севера: Шоссейная ул., д.4Д - полиграфический комплекс «Пушкинская площадь», (входит в состав территории промзоны № 26 «Южный порт»). Подлежит реконструкции в виде строительства нескольких производственных корпусов. Граничит с Объектом.

С северо-запада (площадка корпуса 4 Медиа-центра): Имеется недостроенное здание, которое подлежит частичному сносу до начала строительства корп. 4. В настоящее время ведутся работы по его демонтажу. Граничит с Объектом.

Территория корп. 6: Шоссейная ул., д.4А - ЗАО «Каскад-2», 0,86 га (подлежит выводу). Основной вид деятельности предприятия: реконструкция и капитальный ремонт зданий, а также работы по комплексному благоустройству территорий. К наиболее известным проектам можно отнести восстановление фасада многоэтажного здания ЗИЛа и здания старого МХАТа, реставрация Центрального дома художника на Крымском валу. Данная территория входит в состав объекта. В настоящее время найден земельный участок для перебазирования предприятия. Выпущено Распоряжение Правительства Москвы №1789-РП от 21.08.07, регламентирующее порядок перебазирования. Между ОАО «ПКПП» и ОАО «Каскад-2» заключен договор на перебазирование..

Юго-запад: Шоссейная, д.4 - отвод под строительство гостиницы на 150 мест на площади 0,7 га, Проектоустроитель - ООО «Комплекс-98». Граничит с объектом.

временная производственная база ОАО «Московского Метростроя», 1,5 га (краткосрочная аренда) Не граничит с объектом.

автостоянка боксового типа на 150 м/м (РОО МГСА), 0,6 га. Права на землю не оформлены. Не граничит с объектом. Подлежит выводу за счет бюджетных средств при дальнейшем развитии района.

Состав Медиа-Центра:

Корпус 4.
12-этажное административно-офисное здание площадью 19 090 кв.м. со встроенным паркингом на 170 машиномест в стилобатной части (первые 4 этажа) и офисами (последний этаж – технический). Это здание Проектоустроитель будет использовать частично для размещения собственных служб, частично – предоставлять широкому кругу арендаторов.

Корпус 5. (офисная часть здания входит в состав предлагаемых для соинвестирования Объектов).
16-этажное офисное здание площадью 38 032 кв.м. со встроенным паркингом на 288 машиномест в стилобатной части (первые 4 этажа), с офисами и техническим (16 эт.) этажом. Здесь же, в стилобатной части, размещается «медийный» блок с отдельной входной группой, включающий Центр форумов и конференций(3 зала, в одном из которых можно проводить форумы высокого уровня и театрально-зрелищные мероприятия), а также телерадиокомплекс (включая студии и инфраструктуру создания новостных и шоу-программ). Здание предназначено для использования дочерними структурами Проектоустроителя (медийный блок), а также для сдачи в аренду различным внешним арендаторам (офисная часть здания).
К соинвестированию предлагается 76,4% корпуса 5 (офисная зона, столовая и пропорциональное количество парковки – 220 машиномест).

Корпус 6 (входит в состав предлагаемых для соинвестирования Объектов).
18-этажное офисное здание площадью 37 995 кв.м. со встроенным паркингом на 404 машиноместа в стилобатной части (первые 4 этажа), с офисами и техническим (18 эт.) этажом. В этом же здании размещается выставочный комплекс. Все здание предназначается для размещения в нем внешних арендаторов.

Корпус 7 (входит в состав предлагаемых для соинвестирования Объектов).
3-этажное здание площадью 8 281 кв.м. торгового центра с фитнесом. Особенностью указанного здания является его двухэтапное строительство. Первоначально планируется возвести 6 228 кв.м. торгового центра и фитнес на 3-м этаже, а после завершения реконструкции ул. Шоссейная, а также переноса общегородских инженерных коммуникаций – к зданию пристраивается еще 2 053 кв.м. торговых площадей.

Корпус 8 (входит в состав предлагаемых для соинвестирования Объектов).
12-этажное административно-офисное здание площадью 19 370 кв.м. со встроенным паркингом на 240 машиномест в стилобатной части (первые 3 этажа) и офисами (последний этаж – технический). Здание полностью предназначено для использования сторонними арендаторами.

Сводные данные по возводимым корпусам в составе проектируемого многофункционального комплекса.




S общ. (строит.)

Офисы

Столовая/кафе

Магазин

Фитнес

Медиа

Конференц (полезн)

м/м

Корпус 4

19 090

7 753

864

125










170

Корпус 5

38 032

15 185

1 661

91




2 673

1 122

288

в т.ч. Корп 5 для соинвестирования

29 056

15 185

1 661













220

Корпус 6

37 995

21 005

705

405










404

Корпус 7(1 оч.)

6 228




332

2 914

1 322







152

Корпус 7(2 оч.)

2 053







1 591










33

Корпус 8

19 370

8 945

711

132










204

Итого, Объекты

65 646

29 950

1 748

5 042

1 322

0

0

793

Итого, Медиа-Центр:

122 768

52 888

4 273

5 258

1 322

2 673

1 122

1 251
^ 3. маркетинговые исследования. 3.1. Рынок офисной недвижимости. 3.1.1. Предложение.
В I полугодии 2007 г общее предложение качественных офисных площадей классов «А» и «В+»/«В» составило 5,5 млн. кв.м, из них 1,563 млн.кв.м площадей класса «А» и 3,946 млн. кв.м площадей класса «В+»/«В». По итогам I полугодия новое предложение офисных площадей составило 409 тыс. кв. м площадей (163 тыс. кв.м или 39% площадей класса «А» и 246 тыс. кв.м или 61% площадей класса«В+»/«В»). Тем не менее, несмотря на ежегодные масштабные объемы ввода новых офисных площадей, насыщение на московском рынке наступит не скоро. Обеспеченность офисными площадями на 1000 жителей составляет 499 кв.м (данный показатель меньше среднеевропейских более чем в 2 раза).

Существующее качественное предложение на юге и юго-востоке столицы составляет 891 500 кв.м офисных площадей классов «А» и «В+»/«В» (в соотношении 17% и 83% соответственно) или 16 % от общего предложения высококачественных офисных центров в Москве.

Наибольшая плотность офисного предложения сконцентрирована вдоль Рязанского и Волгоградского проспектов, Варшавского и Каширского шоссе, а также вблизи ТТК. В общем предложении преобладают объекты класса «В», среди которых много объектов как нового строительства, так и реконструированных площадей промышленных предприятий и административных зданий. Часть объектов исследуемой зоны, заявляемых собственниками как класс «В», тем не менее, не являются таковыми по классификации МИФ, но их местоположение, а также текущее состояние офисного рынка Москвы позволяет поддерживать в них высокий уровень арендных ставок.

Также существующее офисное предложение исследуемой зоны составляют старые строения, нереконструированные здания НИИ и заводоуправлений, относящиеся к классам «C» и «D». В данных зданиях отсутствует качественное управление, не предполагается дополнительных услуг (инфраструктуры). Арендаторами таких площадей являются компании с невысокими доходами либо компании–однодневки, арендующие небольшие площади 25-100 кв.м. Поскольку данные объекты не включается в расчет качественного предложения (классов «А» и «В+»/ «В») и не могут составлять конкуренцию будущему Объекту, а также, поскольку арендаторы подобных бизнес-центров не входят в целевую аудиторию планируемого Объекта, в настоящем исследовании они не рассматриваются.

Большинство объектов исследуемой зоны, заявляемыми собственниками как класс «В» таковыми не являются ввиду устаревания технического уровня здания, недостаточного уровня управления и сервиса. В силу этого арендные ставки на площади в этих объектах, в целом ниже, чем в среднем по Москве для класса «В»/ «В +».
^ 3.1.2. Прогноз предложения офисных площадей на момент выхода объекта на рынок
К моменту выхода Объекта на рынок (2010 г.) существующее офисное предложение класса «А» и «В»/ «В+» в зоне исследования увеличится на 964 194 кв.м офисных площадей. Общее качественное предложение в зоне исследования на конец 2010 г. по предположительным оценкам составит 1 855 694 кв.м.

Предложение

2007F

2008 F

2009 F

2010 F

Общее предложение на начало 2007 года, кв.м

891 500

1 126 697

1 372 804

1 457 894

Объем нового строительства, кв.м

235 197

246 107

85 090

397 800

Общее предложение на конец года, кв.м

1 126 697

1 372 804

1 457 894

1 855 694





Существующее предложение офисных площадей (классы «А» и «В»/ «В+») в исследуемой зоне Объекта

Большинство строящихся и проектируемых объектов исследуемой зоны тяготеют к Рязанскому и Волгоградскому проспектам, Варшавскому и Каширскому шоссе. Указанные конкуренты будущего Объекта обладают хорошей транспортной доступностью – расположены на крупных магистралях, данный фактор обеспечивает сравнительную конкурентную привлекательность данным объектам и позволяет поддерживать в них высокий уровень ценовой политики. Однако большинство объектов располагаются в пределах 5-10 минутной транспортной доступности от станции метро, что может создавать проблемы для сотрудников, не пользующихся личным автотранспортом. По классификации МИФ для объектов класса «А», «В+», «В-» обязательным фактором хорошей транспортной доступности является удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро. Для сравнения, ближайшая к Объекту станция метро «Печатники» располагается в 5 минутах ходьбы.

Стоит отметить, что даже из представленных объектов не все отвечают требованиям многофункционального центра, а в основном предлагаются офисы только с минимально необходимой инфраструктурой, как то: кафе, паркинг, банковское отделение. Наибольшим соответствием многофункциональному центру обладает Science & Technology Park, где есть фитнес-центр, конференц-залы, переговорные комнаты, кофейни и отделения банков. Стоит отметить высокий спрос на площади в этом комплексе - к моменту готовности здания все площади были заняты.


^ 3.1.3 Ставки и условия аренды и продажи в Москве.
Цены на офисную недвижимость в Москве удерживаются на рекордно высоком уровне, что стимулируется устойчивым повышенным спросом. Размывание границ между качественными характеристиками в объектах класса «А» и «В» (а с введением новой классификации осенью 2006 г в классе «В+»/ «В») сближает границы цен в объектах разных классов.

В виду сложной транспортной ситуации в Москве на первый план при оценке конкурентоспособности офисного объекта, а следовательно, возможности более высокой ценовой политики, выходят уже не технические характеристики объекта, а удобная транспортная доступность (расположение вблизи крупных транспортных магистралей, развязок) и хорошая обеспеченность парковочными местами.

Арендные ставки на офисные площади в исследуемой зоне в среднем ниже, чем на аналогичные помещения в центре, а также на престижных направлениях запада и юго-запада, что связано с невысоким имиджем исследуемой зоны у потенциальных арендаторов и покупателей, в сознании которых данный район ассоциируется с большим количеством промышленных предприятий и неблагоприятной экологической обстановкой.




Класс «А»

Класс «В+»

Класс «В»

Арендная ставка в существующих офисных центрах , $ за кв.м/ в год (не вкл. НДС, не вкл. Экспл.)

$410-673

$400-620

$290-500

Цена продажи, $ за кв.м (не вкл. НДС)

$3950-5000

$3500

Арендная ставка в строящихся офисных центрах, $ за кв.м/ в год (не вкл. НДС, не вкл. экспл.)

$455-673

$450-525

Уровень цен на парковку в объектах-конкурентах составляет $150-250 за м/м месяц на подземной парковке и $75-150 за м/м месяц на наземной парковке.


^ 3.1.4. Прогноз ставок и условий аренды/ продажи в Москве на момент выхода объекта на рынок.
Для прогнозирования спроса и ставок аренды использовались методы фундаментального и технического анализа. Фундаментальные факторы определяют совокупный спрос в денежном выражении на офисную недвижимость в Москве. В качестве базового фундаментального фактора используется ВРП, как целостный фактор экономического развития. На основании прогнозов ДЭПИР г. Москвы и МЭРТ РФ, прогнозируется динамика ВРП до 2012 года. Исходя из динамики ВРП, оценивается объем рынка офисной недвижимости в денежном выражении.

Прогноз ставок аренды для Класса «А», $ за кв.м/год (без учета НДС и экплуатационных расходов).

Class "A"

2007F

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F

bottom

611

657

685

712

746

779

average

645

682

709

736

770

795

high

653

690

718

736

770

795



Прогноз ставок аренды для Класса «В», $ за кв. м в год (без учета НДС и экплуатационных расходов).

Class "B"

2007F

2008F

2009F

2010F

2011F

2012F

bottom

469

499

528

548

576

602

average

494

524

544

564

592

610

high

503

524

553

564

592

610


3.1.5. Спрос.
При выборе объекта на первый план у покупателя выходит его местоположение, доступность, инфраструктура наряду с высокими техническими характеристиками объекта. Покупатель/арендатор, при прочих равных, может предпочесть расположенный вблизи крупных транспортных магистралей и оснащенный достаточным числом парковочных мест бизнес-центр класса «В» бизнес-центру класса «А», расположенному в центре.

Для определения спроса на офисные помещения были проанализированы заявки, поступающие в брокерский отдел GVA Sawyer в период с 01.01.2006 по 30.06.2007 г. Согласно данным о проведенных сделках, спрос на южное и юго-восточное направления исследуемой зоны, ограниченной Рязанским проспектом, МКАД, Варшавским шоссе и ТТК, составляет 10% от совокупного спроса в Москве и, вероятно, продолжит расти.

Наибольшее число запросов на покупку офисных площадей размером «от 2 000 до 4 000 кв.м» - 38%. Значительную долю запросов - 32%, составляют запросы на покупку площадей размером «от 1 000 до 2 000 кв.м» Совокупный спрос на площади больших размеров «от 500 кв.м и выше» составляет 81%.

Наибольшее число запросов на юго-восточном направлении приходится на аренду офисных площадей больших размеров: «от 1 000 до 2 000 кв.м» – 31%, На площади размером «от 0 до 150 кв.м» приходится 11% запросов, на площади «от 150 до 300» 17 % запросов, от «300 до 500кв.м» -16% запросов, от «500 до 1 000 кв.м» приходится 13% запросов. Таким образом, совокупный спрос на площади небольших размеров «до 500 кв.м» составляет 44% , на площади больших размеров от «500 и выше» - 56% всех запросов.

Важнейшим показателем, характеризующим уровень спроса на коммерческие объекты, является уровень вакантных площадей.

Поддерживающийся высокий спрос на офисные площади в Москве и ненасыщенность рынка способствует удержанию уровня вакантных площадей на крайне низком уровне. По итогам I полугодия 2007 г. уровень вакантных площадей по классу «А» составил 2,6%, по классу «В» - 4,9%.

В среднесрочной перспективе доля вакантных площадей будет удерживаться на низком уровне, колебания возможны в пределах 0,5-1% по обоим классам.
^ 3.1.6 Рекомендуемые коммерческие условия по предложенной концепции (ставки аренды/ продажи на различных стадиях реализации площадей, типы договоров)
Рассмотрев ряд внутренних и внешних факторов, влияющих на определение коммерческих условий реализации будущего бизнес-парка, GVA Sawyer рекомендует установить следующие ставки аренды:

Офисные площади: $440-470 за кв.м. в год (без учета НДС и экплуатационных расходов) (в ценах 2007 г.)

Парковка: $150-200 за м/м месяц на подземную парковку и $100 за м/м месяц на наземную парковку.

Рекомендуемые стандартные условия аренды:

Срок аренды – 5-10 лет. Договора на более длительный срок заключаются довольно редко. В основном с международными правительственными и неправительственными организациями – на 10 лет. Договора, заключенные на срок больше года подлежат обязательной регистрации.

Предоплата – 1-3 месяца. Обычно платежи осуществляются ежеквартально.

Операционные расходы: $75 за кв.м.


5.1.7. Выводы.
Анализ исследуемой зоны показал, что в сравнении с другими субрынками Москвы, рассматриваемая офисная зона развита слабо. Большинство офисного предложения составляют реконструированные объекты (бывшие заводоуправления, административные здания, корпуса заводов), а также объекты старого фонда, не соответствующие стандартам классификации, принятой на московском рынке. Существующее качественное предложение на юге и юго-востоке Москвы составляет около 16% общего предложения площадей классов «А» и «В+»/«В» в Москве. Арендные ставки в исследуемой зоне ниже, чем в Центральном деловом районе, а также на наиболее востребованных направлениях – западном, юго-западном и северо-западном. Устоявшиеся представления арендаторов и потенциальных покупателей о невысокой престижности исследуемой зоны формируют невысокий показатель спроса, составляющий 10% общего спроса по Москве. Однако, низкий уровень вакантных площадей в анализируемых зданиях свидетельствует о высокой востребованности офисных площадей данной зоны. В ближайшие годы развитие офисного кластера в исследуемой зоне будет проходить более активными темпами, к выходу на рынок готовятся несколько масштабных проектов, что будет способствовать усилению привлекательности субрынка у потенциальных арендаторов и покупателей. Данный интерес будет усилен также улучшением транспортной ситуации, связанной со строительством Четвёртого транспортного кольца.

Объем существующего качественного предложения на юге и юго-востоке Москвы составляет 891 500 кв.м офисных площадей (класс «А» –17%, класс «В» - 83%).

Объем нового строительства, заявленный к вводу в исследуемой зоне 2007-2010 гг. составляет  964 194 кв.м офисных площадей. При условии всех заявленных к вводу объектов общий объем предложения исследуемой зоны к концу 2010 г. составит 1 855 694 кв.м площадей. Основной объем нового строительства сконцентрирован вдоль Рязанского проспекта, Варшавского шоссе, Каширского шоссе и ТТК.

В исследуемых объектах поддерживается низкий уровень вакантных площадей – 7%.Существующие вакантные площади в основном предлагаются в аренду, предложение по продаже офисных площадей ограничено.

Местоположение, удаленность от центров деловой активности, низкий статус окружения и транспортная доступность не позволяют позиционировать объект как класс «А». Рекомендуемое позиционирование объекта – класс «В+», который по своим техническим характеристикам не будет уступать бизнес - центрам класса «А».

Диапазон арендных ставок в построенных бизнес–центрах исследуемой зоны составляет $410-620 за кв.м/год (без учета НДС и экплуатационных расходов) по классу «А», $400-600 за кв.м/год (без учета НДС и экплуатационных расходов) по классу «В+», $290-500за кв.м/год(без учета НДС и экплуатационных расходов) по классу «В». Уровень цен продажи от $3 950 за кв.м (без учета НДС) по классу «А», и $3 500 за кв.м (без учета НДС) по классу «В+».

Учитывая класс будущего Объекта, местоположение и конкурентное окружение рекомендуемая арендная ставка (2007г) должна составлять $450 за кв.м/год (без учета НДС и экплуатационных расходов), цена продажи (2007г) $3 000- $3 500 за кв.м. (без учета НДС). К моменту выхода Объекта на рынок арендная ставка составит $600 за кв.м/год (без учета НДС и экплуатационных расходов), цена продажи $5847 за кв.м (без учета НДС).

О потенциале локального рынка исследуемой зоны свидетельствует высокий спрос на площади: спрос на аренду площадей больших размеров «от 500 кв.м» составляет 66% от заявок, поступивших в брокерский отдел GVA Sawyer, спрос на покупку площадей больших размеров «от 500 кв.м и выше» составляет 81% . Основной спрос на южном и юго-восточном направлении сконцентрирован «в пределах ТТК» и составляет 74% заявок на аренду площадей и 69% на покупку.

Оценка неудовлетворенного спроса в исследуемой зоне согласно оптимистичному варианту прогноза, основанному на структуре обеспеченности офисными пл