Реферат: Кто и когда должен выявить и оценить экологические и санитарные ограничения по использованию земельного участка

Кто и когда должен выявить и оценить экологические и санитарные ограничения по использованию земельного участка.


Выбор земельного участка для размещения будущего промышленного предприятия – сложный и ответственный этап строительства: от того, на сколько продуманно и правильно будет выбран земельный участок и насколько он будет соответствовать потребностям и интересам инвестора, зачастую зависит успешность всего проекта. Немаловажную роль в этом процессе играет оценка экологических и санитарных ограничений земельного участка.

Кто будет ответственным за выявление экологических и санитарных ограничений, во многом зависит от способа приобретения прав на земельный участок, предполагаемый к строительству.

В рамках действующего законодательства земельный участок может быть приобретен на торгах или в порядке процедуры предварительного согласования места размещения объекта (применительно к публичным землям), а также в рамках гражданско-правовой сделки между частными лицами.

Процедура формирования земельного участка осуществляется государственным или муниципальным органом, в полномочия которого входит распоряжение соответствующими публичными землями, в соответствии с материалами территориального планирования. При этом именно в рамках подготовки документов должны оцениваться наряду с прочими экологические и санитарные факторы.

Оценка экологических и санитарных факторов, влияющих на возможность строительства на земельном участке, осуществляется значительно раньше определения непосредственного застройщика участка. А к моменту выставления земельного участка на торги потенциальный покупатель может получить и проанализировать уже подготовленную информацию о виде разрешенного использования земельного участка, его характеристиках и, исходя из этого, наряду с иной градостроительной документацией может оценить его пригодность с точки зрения экологических, санитарных факторов для осуществления планируемого строительства.

В рамках процедуры предварительного согласования места размещения объекта выявление и анализ экологических и санитарных ограничений площадки, а также ее пригодности в связи с этим для целей промышленного строительств осуществляются компетентными публичными органами совместно с потенциальным инвестором. Так, последний инициирует указанную процедуру путем подачи заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (п. 1 ст. 31 Земельного кодекса РФ). Согласно требованиям действующего законодательства в таком заявлении должны быть указаны: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, а также испрашиваемое право.

Выбор земельного участка осуществляется на основании документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории. В соответствии с требованиями действующего законодательства должны быть проанализированы различные варианты размещения планируемого объекта. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его санитарно-защитной зоны (п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ). Таким образом, в рамках прохождения рассматриваемой процедуры публичный орган и потенциальный инвестор совместно определяют границы и местоположение будущей промышленной площадки в процессе формирования земельного участка, а также оценивают ее приемлемость, в том числе с точки зрения экологических и санитарных факторов.

^ Предметом гражданско-правовой сделки может выступать, аналогично ситуации с торгами, только сформированный земельный участок. Следовательно, на основании принадлежности участка к конкретной категории земель и вида его разрешенного использования также представляется возможным оценить соответствие его характеристик потребностям предполагаемого проекта. В случае несоответствия целевого назначения или вида разрешенного использования целям будущего застройщика до заключения сделки необходимо проанализировать возможность их изменения на приемлемые параметры. Таким образом, при приобретении земельного участка в рамках гражданско-правовой сделки выявление и оценка экологических и санитарных ограничений, применимых к конкретной площадке, полностью осуществляется потенциальным инвестором самостоятельно исходя из уже сложившихся характеристик объекта.

При выборе земельного участка для потенциального строительства экологические и санитарные ограничения должны быть рассмотрены исходя из фактических характеристик местности и самого земельного участка. Например, необходимо увеличить внимание вопросу о наличии водоохранных или иных охранных зон в границах выбранного участка. Несмотря на то что действующий Водный кодекс РФ существенно либерализовал режим использования водоохранных зон по сравнению с прежними правилами, наличие водоохраной зоны в границах земельного участка, выбранного для строительства, может существенно усложнить сам процесс строительства или увеличить его стоимость: в соответствии с действующими требованиями строительство и эксплуатация хозяйственных и иных объектов возможны в границах водоохранных зон только при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засоления и истощения вод (ст. 65 Водного кодекса РФ).

При наличии иных промышленных объектов по соседству от выбранного земельного участка очень важно выяснить границы их санитрано-защитных зон, чтобы определить, налагают ли они какие-либо ограничения по использованию рассматриваемого земельного участка в целом или в какой-либо его части. Например, размещение промышленных предприятий невозможно в санитарно-защитных зонах предприятий пищевой и фармацевтической промышленности, ряда других объектов (п. 5.4. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Аналогичным образом необходимо убедиться и в возможности организации санитарно-защитной зоны самого планируемого к строительству объекта. В частности, в соответствии с установленными требованиями санитарно-защитная зона промышленного предприятия не должна затрагивать территорию жилой застройки, садоводческих товариществ, лечебно-профилактических учреждений (п. 2.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), территорию и санитарно-защитные зоны кладбищ (п.2.10 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) и др.

Наконец, в зависимости от того, застраивался раньше рассматриваемый участок или нет, помимо прочего необходимо уделить особое внимание его фактическому состоянию, выявлению так называемого прошлого (исторического) загрязнения.