Реферат: О создании в России системы жилищных накоплений и механизмах ее государственной поддержки

О создании в России системы жилищных накоплений и

механизмах ее государственной поддержки


Настоящий материал не претендует на всеобъемлющее обоснование целесообразности и возможности внедрения в России системы жилищных накоплений (по французской модели), а также на выявление всех ее потенциальных достоинств и недостатков с учетом текущего состояния национального ипотечного и депозитного рынков.

Задача, которую решал автор, состоит в том, чтобы

во-первых, напомнить о существовании и роли систем жилищных накоплений, которые отличаются от получившей широкую известность в России германской модели стройсберкасс и в отличие от последней функционируют на основе универсальных банков,

во-вторых, попытаться увязать воедино, хотя, возможно, и несколько искусственно, несколько злободневных вопросов, определяющих развитие сберегательного дела в России, – введение безотзывных вкладов, увеличение размера страхового покрытия в системе страхования вкладов, а также стимулирование жилищных накоплений (сбережений) граждан,

и в-третьих, продемонстрировать, что косвенные меры государственной поддержки жилищных накоплений в форме повышенного страхового покрытия могут оказаться не только вполне естественным, но и эффективным механизмов стимулирования рынка ипотечного кредитования.

Таким образом в настоящем материале рассматривается система жилищных накоплений, в основе которой лежит срочный, безотзывный, пополняемый банковский вклад, открываемый в универсальном банке. Причем в соответствии с договором жилищных накоплений, заключенным между банком и вкладчиком, после накопления установленной суммы вкладчик имеет право на получение в банке ипотечного кредита на заранее определенных условиях.


Текущее состояние российского рынка ипотечного кредитования: уроки кризиса


В течение 2004-2007 гг. в стране чрезвычайно активно развивались программы и проекты банковского ипотечного кредитования, расширялось количество клиентов кредитных организаций, получающих ипотечные кредиты, росла их массовость, наметилось реальное снижение процентных ставок. По данным Банка России, на 1 апреля 2008 года суммарный объем ипотечного кредитования граждан кредитными организациями превысил 700 млрд. рублей (по данным Банка России). С учетом ссудного портфеля некредитных организаций, включая АИЖК, этот показатель составляет около 820 млрд рублей. Всего на 1 июня 2008 г. по стандартам Агентством рефинансирован 121 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 89,3 млрд. руб.

Несмотря на очевидные успехи общее количество граждан, получивших ипотечные кредиты, все остается на относительно низком уровне и не превышает 1,5% населения. Рост цен на недвижимость породил серьезный разрыв между уровнем доходов средней российской семьи и стоимостью квартиры даже небольшой площади. По оценкам экспертов рынка недвижимости, сформировалась широкая группа граждан, потенциально готовых участвовать в ипотечных программах, но пока из-за ограниченных доходов не способных получить ипотечный кредит.

Мировой кризис, разразившийся в 2007-2008 гг. на долговом рынке и рынке структурного финансирования, обнажил острейшие проблемы российского ипотечного сектора:

отсутствие внутри страны необходимых источников долгосрочного рефинансирования банковской системы (в том числе, уже сформированных и будущих ипотечных портфелей);

ограниченное государственное финансирование АИЖК, осуществляющего выкуп ипотечных кредитов у региональных операторов. Согласно бюджетным планам на 2008 г., Агентство сможет выкупить лишь каждый восьмой кредит, выданный ипотечными кредиторами по его стандартам;

продолжающаяся стагнация на европейском рынке структурного финансирования и ипотечной секьюритизации, а также временная утрата интереса инвесторов (за исключение ограниченной группы спекулянтов) к европейским MBS;

сильно возросшая стоимость заимствований, существенно повысившая цену кредитных ресурсов и как следствие рыночные процентные ставки по кредитам (по разным оценкам, до 15-16% годовых по 30-ти летнему ипотечному кредиту);

«закупоривание» банковских балансов в результате накопления значительного объема ипотечных кредитов, выданных под нерыночную (заниженную) процентную ставку. По разным оценкам, объем подобных кредитов на балансах малых и средних региональных банков достигает 250-300 млрд рублей;

сворачивание либо замораживание программ ипотечного кредитования многими российскими банками, в том числе занимавшими заметную долю рынка, консолидация рынка с одновременным повышение роли банков с государственным участием;

массовое ужесточение стандартов выдачи ипотечных кредитов в России и повышение требований к заемщикам, включая отказ банков от выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса, как результат анализа первичных результатов американского кризиса низкокачественной (subprime) ипотеки.

По оценкам экспертов, текущее состояние российского рынка ипотечного кредитования можно оценить если не как преддверие кризиса, то как полное исчерпание потенциала роста. В 2004-2007 гг. объем рынка ежегодно увеличивался на 80-100%, а в первой половине текущего года фактические объемы выданных кредитов в рублевом выражении снизились на 25%. Еще более заметно сократилось количество предоставленных ипотечных кредитов.


Социально-экономическое значение программ жилищных накоплений


С учетом относительной стабилизации цен на рынке жилой недвижимости в большей части регионов России все большую актуальность приобретают программы жилищных накоплений, позволяющие максимально широко вовлечь население (средства населения) в реализацию жилищных программ при одновременном формирования отложенного спроса на жилье (жилую недвижимость) со стороны граждан.

Данные программы становятся особенно востребованными с учетом обязательного накопления потенциальным заемщиком первичного взноса (в размере как минимум 20-30% стоимости квартиры). Согласно прогнозам МЭР РФ и Минрегионразвития РФ, количество семей, получающих ипотечные кредиты, будет возрастать с каждым годом и достигнет приблизительно 1 млн. к 2020 г. По нашему мнению, на текущем уровне развития российских финансов лишь банковская система способна обеспечить для такого количества клиентов надежное накопление и сохранение соответствующих сумм: согласно приблизительному расчету ежегодная сумма первичных взносов может составлять 300-500 млрд рублей.

Экономическое значение использования жилищных накоплений в программах обеспечения населения жильем, в частности, состоит в следующем:

создается надежный «банковский» механизм аккумулирования и сбережения накоплений (первичных взносов) на приобретение жилья,

значительно возрастает доля сбережений населения, замедляются темпы инфляции,

снижается текущий спрос на рынке жилья, что создает предпосылки для стабилизации ценовой ситуации,

длительный срок накоплений позволяет банкам лучше оценить платежеспособность будущих заемщиков и значительно повысить качество предоставляемых ипотечных кредитов,

накапливаемый банковским сектором инвестиционный ресурс используется в целях ускоренного развития строительного сектора, для банковской системы долгосрочные жилищные накопления граждан являются источником длинных пассивов,

искореняются иждивенческие настроения, основанные на ожидании предоставления бесплатной квартиры или беспроцентного кредита (без каких-либо усилий либо целенаправленных действий со стороны гражданина).



Принципы организации системы жилищных накоплений


По договору жилищного накопительного вклада банк на предусмотренных договором условиях обязан принимать от физического лица суммы денежных средств и зачислять их на счет вклада, а по истечении срока накопления обязан возвратить всю сумму вклада, выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит на приобретение жилья в оговоренной при заключении договора вклада сумме и на предусмотренных этим договором условиях.

Систему жилищных накоплений предлагается стоить на следующих принципах.

1) Все банки (или большая часть банков), допущенные в систему страхования вкладов физических лиц, должны получить возможность заключать с гражданами договоры жилищного накопительного вклада.

2) Для данного вида вкладов размер возмещения, выплачиваемого вкладчику Агентством по страхованию вкладов, увеличивается до 3 млн рублей, что дает вкладчику возможность накопить в банковской системе денежную сумму, достаточную для уплаты первичного взноса при приобретение квартиры по схеме ипотечного кредитования (около 30-50 % стоимости жилья). При этом на уровне закона можно предусмотреть возможность получения страхового возмещения только один раз для всех таких вкладов во всех банках, что существенно ограничивает возможность злоупотреблений.

3) После завершения фазы накопления (срок накопления как правило составляет 3-7 лет) банк обязан вернуть сумму вклада и проценты, а также предоставить вкладчику кредит, существенные условия которого оговариваются в момент заключения договора жилищного накопительного вклада.

4) Жилищные накопительные вклады должны содержать условие возврата, предусматривающее отсутствие у вкладчика права требовать у банка выдачи суммы вклада по первому требованию («безотзывные вклады»). Это, в частности, позволит существенно снизить риски ликвидности для кредитных организаций, а также избежать злоупотреблений, связанных с необоснованным отнесением иных видов вкладов к категории жилищных накопительных вкладов с целью увеличения размера страхового возмещения.

5) С точки зрения правовой теории договор жилищного накопительного вклада может быть отнесен к смешанным договорам (п. 3 ст. 421 ГК), в нем содержатся элементы договора срочного вклада (ст. 837 ГК РФ) и предварительного договора о предоставлении кредита (ст. 429 ГК РФ). Целесообразность законодательного регулирования договоров данного вида объясняется их социальной и экономической значимостью. Договоры подобного вида, в частности, получили закрепление в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и многих других стран. В законодательстве ряда стран предусмотрена также государственная поддержка вкладчиков по таким договорам, которая осуществляется путем перечисления целевых субсидий на банковские счета последних. Тем самым государство создает макроэкономические условия для стимулирования сбережений граждан, увеличения кредитного потенциала банковской системы, снижения инфляции, решения жилищной проблемы.


Механизмы государственной (федеральной и субфедеральной) поддержки системы жилищных накоплений


Необходимо отметить, что предложенная модель предусматривает двойной механизм косвенной государственной поддержки жилищных накоплений.

Во-первых, данный вид вклада на уровне закона должен быть признан безотзывным, т.е. вкладчик – физическое лицо лишается права требовать возврата уже внесенных в банк сбережений до окончания договорного срока. Поэтому данный пассив с точки зрения банка действительно оказывается (средне- или долго-) срочным. По нашему мнению, сам факт безотзывности такого вклада никак не ограничивает возможности вкладчика немедленно получить денежные средства в случае острой необходимости. Как позывает мировой опыт, банки оперативно и охотно предоставляют своим клиентам краткосрочные кредиты под залог прав по таким срочным вкладам.

Во-вторых, на уровне закона должно быть предусмотрено повышенное страховое покрытие для данного вида вкладов. В отличие от «обычного» банковского вклада вкладчик, желающий получить ипотечный кредит в выбранном банке, не может накапливать сумму первого взноса в нескольких банках («разносить» сбережения по банкам, ограничивая размер каждого вклада суммой страхового лимита). Он вынужден накапливать первичный взнос на приобретение квартиры на одном (единственном) вкладе. Таким образом экономически оправданный (с точки зрения вкладчика) размер страхового покрытия может быть оценен исходя из средней рыночной стоимости жилой недвижимости. При стоимости «средней» квартиры 5-6 млн рублей размер первичного взноса, а значит и лимит страхования может составлять 2-3 млн рублей.

Мы намеренно выносим за скобки вопрос уплаты вкладчику премии, пропорциональной размеру накопленной суммы, которая осуществляется за счет бюджетных источников. Механизмы прямой бюджетной поддержки, в частности, используются в системе строительных сберегательных касс. Не оспаривая высокую эффективность данной меры, необходимо отметить ее значительную стоимость для бюджета. Полагаем, что предлагаемые выше механизмы косвенной поддержки могут применяться на первом этапе, при запуске системы накоплений. Прямая бюджетная поддержка в виде выплаты премий допустима в качестве дополнительного стимула, например, для отдельных социальных категорий граждан (бюджетники, врачи, учителя) или отдельных регионов (при наличии поддержки из средств бюджета субъекта Федерации). В этом случае банки могут заключать договор с администрацией субъекта Федерации на участие в региональной системе жилищных накоплений.

С учетом прогнозируемого Правительством общего снижение процентных ставок (инфляции) в течение 3-5 лет, можно уже сегодня предусмотреть выдачу кредитов участникам программы (через три года) по ставке 8-10 % годовых. Данные обязательства могли бы взять на себя банки-участники программы, при этом их процентный риск может быть хеджирован (застрахован) субъектом Федерации или РФ. Условия хеджирования могут, например, предусматривать, что в случае, если рыночная процентная ставка на момент предоставления кредита окажется выше договорной, бюджет субъекта Федерации принимает на себя обязательства по субсидированию процентной разницы.


Пример Франции: система жилищных накоплений


Модель контрактных жилищных сбережений, функционирующая во Франции, значительно отличается от действующей в Германии. Французская система в большой степени «вдохновилась» немецкими идеями, однако постепенно эволюционировала и превратилась в открытую модель. Во французские жилищные вклады вкладывают свои деньги люди, которые хотели бы просто их выгодно разместить в системе стройсбережений. Совсем не обязательно, что накопленные средства они сами будут использовать на приобретение жилья. Однако на эти ресурсы опирается жилищное строительство в стране в целом.

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. евро и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. евро под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч евро; второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (Plan-epargne-logement, план жилищных сбережений, действуют с 1970 года), на которых можно накапливать до 400 тыс. евро и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. евро под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов.

Характерные черты счетов PEL: длительный накопительный период, большее соотношение суммы кредита и накоплений, более высокие процентные ставки, начисляемые на «жилищный» депозит. К примеру, в 1970 году проценты по таким вкладам составляли 8% и были весьма и весьма конкурентны. Причем необходимо отметить, что половину этих процентов вкладчику платило государство (за счет премии). В программах PEL и получении соответствующих ипотечные кредиты могут участвовать любые заемщики, что резко повышает популярность этого продукта. Как отмечают эксперты, использование системы правительственных премий более эффективно, чем субсидирование некоторых производственных схем или расходов граждан.

Определение жилищно-накопительного вклада содержится в Финансовом кодексе Франции. Согласно ст. L315-1 целью жилищно-накопительных сбережений является получение займа, который предоставляется физическому лицу, которое вносило денежные средств на соответствующий сберегательный счет и которое имеет цель профинансировать приобретение жилой недвижимости, если эта недвижимость будет использоваться в качестве основного места жительства.

Более половины ипотечных кредитов во Франции являются кредитами с переменной ставкой, часто с ее ограничением. Многие банки проявляют гибкость и предлагают заемщикам выбор: увеличение размера платежей по кредитам, если процентные ставки растут, или увеличение срока погашения кредита. Это значительно усложняет расчет будущие платежные потоки.


Пример США: кризис ссудо-сберегательной системы как результат политики, проводимой на рынке ипотечного кредитования


При сохранении текущих кризисных тенденций на мировом долговом рынке российские банки будут вынуждены финансировать растущие объемы ипотечного кредитования прежде всего за счет роста депозитной базы и средств на счетах предприятий и организаций. Возникающий тем самым разрыв в срочности активов и пассивов грозит серьезным системным кризисом. Исторический пример подобного кризиса показала финансовая система США на рубеже 1970-1980-х гг. Обращает на себя внимание еще несколько очевидных параллелей с настоящей российской ситуацией: отсутствие специальных программ жилищных накоплений, поддержание заниженных ставок по ипотечных кредитам, законодательное ограничение процентных ставок по депозитам.

Долгое время собственность на жилую недвижимость была важной составляющей «американской мечты». С 1930-х гг. законодатель создавал стимулы для того, чтобы финансово поддержать жилищное строительство. Благодаря устойчивому экономическому росту, предоставлению возможности вычитать проценты по ипотечным кредитам из налоговой базы, а также существованию государственных агентств, обеспечивающих поддержку жилищного финансирования и страхование кредитов, первичный ипотечный рынок в период с 1950 по 1990 гг. вырос с 73,1 млрд долл. до 3,85 трлн долл. США. За четыре десятилетия он превратился в крупнейший мировой рынок капитала. В 1980-х гг. спрос на ипотеку в среднегодовом выражении ежегодно рос на 10,7%, при том что номинальный среднегодовой прирост американской экономики составлял 7,6%.

Тем самым возрастала опасность, что объем привлекаемых банками вкладов окажется недостаточным для финансирования вновь выдаваемых ипотечных кредитов. Улучшение качества жизни американцев и укоренившаяся привычка «жить в кредит» подстегивали эту тенденцию.

Наряду с острой необходимостью освоения новых источников финансирования на повестку дня встали проблемы, вызванные изменившейся экономической ситуацией. До середины 1960-х г. сберегательные институты, предоставляющие основную массу ипотечных кредитов, функционировали в условиях экономической стабильности. Благодаря различным ограничениям – например, предусмотренному законом Гласса-Стигалла правилу Q, согласно которому коммерческим банкам запрещалось выплачивать проценты по вкладам до востребования, а размер процентов по срочным и сберегательным депозитам ограничивался – они могли весьма неплохо существовать на защищенном рынке. В этот период американский ипотечный рынок характеризовался двумя особенностями:

На нем преобладали долгосрочные, полностью амортизируемые ипотечные кредиты с фиксированным процентом

Сберегательные институты финансировали эти кредиты за счет краткосрочных депозитов.

Таким образом полностью амортизируемые ипотечные кредиты, выданные под фиксированный процент сроком на 30 лет, длительное время рефинансировались путем привлечения достаточно краткосрочных депозитов. Возникающий при этом существенный риск изменения процентных ставок недооценивался регулирующими органами. Поскольку в середине 1960-х – начале 1970-х гг. уровень процентных ставок вследствие принятия направленных на дерегулирование мер и проведения жесткой денежной политики сильно вырос, система сберегательных институтов оказалась на пороге краха, а американский банковский (ссудо-сберегательный) сектор охватил глубокий кризис. Изменение процентных ставок отчетливо показало, что банковские активы и пассивы не соответствуют друг другу по стоимости (проценту) и срочности. Финансовые институты внезапно обнаружили, что они вынуждены рефинансировать ипотечные кредиты, выданные под низкий фиксированный процент, за счет привлекаемых под высокий процент сбережений. В результате отмены в 1986 г.ограничений на уплачиваемые по вкладам проценты стабильная процентная маржа, которую до этого момента получали банки, катастрофически уменьшилась. В условиях рыночных процентных ставок произошло резкое удорожание средств, привлекаемых во вклады, значительные денежные ресурсы перетекли в слабо регулируемые, высоко доходные фонды денежного рынка, но кредитные институты вынуждены были продолжать рефинансировать долгосрочные, низкопроцентные ипотечные кредиты. Таким образом сберегательная система столкнулась с острым дефицитом ликвидности и капитала. Единственной действенной мерой, позволяющей освободиться от низко доходных ипотечных кредитов, стала продажа последних. Тем самым удавалось преодолеть дефицит ликвидности и благодаря приобретению Mortgage-Backed Securities обеспечить более гибкое и эффективное управление активами.

Для того чтобы найти выход из разразившегося кризиса, были ослаблены ограничения в части активных операций банков, например ссудно-сберегательным ассоциациям было разрешено выдавать потребительские кредиты и оказывать расчетное обслуживание. Однако вместо ожидаемого роста объемов активных операций ситуация начала развиваться по более опасному сценарию. Учитывая то обстоятельство, что большую часть рисков принимала на себя Федеральная корпорация страхования депозитов (FDIC), многие банки стали осуществлять более рискованные операции, чем это допускала величина собственного капитала. Управляющие этих банков были готовы к проведению рисковых и зачастую даже сомнительных сделок: с одной стороны, по причине недостаточного опыта и профессионализма, а с другой – в расчете на то, что в случае возникновения проблем FDIC быстро окажет финансовую поддержку. Дополнительные проблемы с ликвидностью были вызваны замедлением возврата ранее выданных кредитов, поскольку в условиях роста процентных ставок естественным образом снизилась готовность должников рефинансировать и досрочно возвращать полученные под фиксированный процент кредиты.

Снижающаяся процентная маржа, растущие риски, а также дефицит капитала и ликвидности в американской финансовой системе стали причиной банкротства многих финансовых институтов. Этот процесс получил название «кризис ссудо-сберегательной системы» (Saving & Loan-Crisis). Вынесшие уроки из этого кризиса и признавшие частичную неэффективность национальной финансовой системы, американские власти были вынуждены принять соответствующие меры: введение ипотечных кредитов с переменными процентными ставками и создание вторичного рынка ипотечных кредитов при участии и поддержке государственных агентств.