Реферат: Земельный сервитут. Залог земельных участков
<span Times New Roman",«serif»">1
<span Times New Roman",«serif»;mso-ansi-language: EN-US">.<span Times New Roman",«serif»">Земельныйсервитут<span Times New Roman",«serif»"><span Times New Roman",«serif»">Возникновениеи развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитиеминститута частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельныйучасток не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормальногоего использования: например, на данном участке нет воды или этот участок неимеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование даннымземельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникаетпотребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.
<span Times New Roman",«serif»"> Такого рода вопросы были легкоразрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности(племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельнойсобственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, неимевшему на своей земле воды, пастбища и т.п. В связи с этим настала актуальнаяпотребность в закреплении за собственником одного земельного участка правапользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа. Земельныеучастки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников илилишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать безпредоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться всоответствующем отношении чужой землей.
<span Times New Roman",«serif»"> С ростом городов и увеличениемплотности городской застройки собственники городских земельных участков сталинуждаться в правовом средстве, с помощью которого можно было бы предупредитьполное затемнение одного земельного участка постройкой на соседнем участке ит.д.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> Подобного рода потребности в римскомправе удовлетворялись двумя путями. Можно было договориться с соседом о том,чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данногособственника земли: например, чтобы он обязался давать собственнику данногоучастка выход через свою землю на общественный проезд, или чтобы он обязалсядавать ему ежедневно десять ведер воды и т.п. Однако,этот путь был не вполне надежным, потому что такое обязательство имело личныйхарактер: например, стоило собственнику земли, принявшему на себя подобногорода обязательство, продать свой участок, и пользование этой землей со сторонысоседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника.
<span Times New Roman",«serif»"> Между тем, удовлетворение такихнеобходимых потребностей, как выход и выезд на публичную дорогу, выпас скота,доступ к воде и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочнымспособом, независимо от смены собственника соседней земли. Для этой цели и былавведена такая категория прав, как сервитуты (от слова servire — служить: одинземельный участок в этом случае служит потребностям другого участка).
<span Times New Roman",«serif»"> Прочность удовлетворения потребностипосредством такой правовой формы состояла в вещном характере сервитутногоправа: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а недействие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельнымучастком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял своеправо пользования соседним участком независимо от того, остается ли егособственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или жепроизошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»">1. 1.Понятие исодержание сервитута.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»">Исходя из вышесказанного, можноопределить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или иномотношении. Такое право вызываетсянеобходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существованииправа частной собственности на землю вследствие неравномерности распределенияестественных благ между отдельными земельными участками. Роль сервитутов темзначительнее, чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот,крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстверазнообразными естественными благами, делающими такую собственностьсамодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает малооснований для развития института сервитутов.<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> 1. Установление на вещь сервитутногоправа не означает непременно отстранение собственника от пользования этойвещью: например, предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данномучастке, собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том жеучастке. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника,и субъекта сервитутного права в силу различных причин невозможно, то преимущественноеправо пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Другими словами, приколлизии сервитута с правом собственности право собственности уступает(собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым себяограничивает).
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> 2. Характерная особенность римскогосервитутного права выражается в том, что сервитут не может состоять всовершении (имеется ввиду — собственником служащей вещи) каких-либоположительных действий. Собственник служащей вещи должен лишь терпетьсовершение субъектом сервитута тех или иных действий, составляющих содержаниесервитута, не мешать ему в осуществлении пользования и т.п., но сам при этомничего делать не обязан. Если по характеру отношений от собственника вещитребовались какие-либо положительные действия, то такое отношениерассматривалось как обязательственное.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> 3. Земельный участок, в интересахпользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком;земельный участок, пользование которым в том или ином отношении составлялосодержание сервитута, назывался служащим участком. Так как предиальный сервитутпринадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, тосмена собственника господствующего участка автоматически вызывала и сменусубъекта предиального сервитута.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»; mso-ansi-language:EN-US">1.2.
<span Times New Roman",«serif»"> Виды сервитутов.<span Times New Roman",«serif»"><span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> Наряду с сервитутами, возникшими напочве соседских поземельных отношений, появилась другая категория сервитутныхправ, уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользованиеземлей, а на любое имущество и в пользу любого лица, не являющегося соседом:например, завещатель, оставляя имущество наследнику, одновременно предоставлялдругому лицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемыйузуфрукт).
<span Times New Roman",«serif»"> Отсюда происходит деление сервитутовна две категории: так называемые предиальные (от слова praedium-имение), т.е. земельные, и личные. Различие этих сервитутов проводилось посубъекту права: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально;предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка. (Вдальнейшем более подробно мы рассмотрим первую категорию сервитутов, т.е.предиальных, поскольку именно они имеют первостепенное значение в решениивопросов землепользования). Римское право знало свыше сорока видов предиальных(земельных, в состав которых входили и водные), а также личных сервитутов(Казанцев в., Коршунов Н., 1997).
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»">1.
<span Times New Roman",«serif»;mso-ansi-language: EN-US">3.<span Times New Roman",«serif»"> Предиальные сервитуты.<span Times New Roman",«serif»"><span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> Как отмечалось выше, назначениепредиального (земельного) сервитута — восполнить недостающие конкретномуземельному участку блага или свойства и удобства. С этой точки зрения римскиеюристы, ставя предиальные сервитуты в параллель с плодородием участка, егоразмерами и другими категориями, выражали ту мысль, что предиальный сервитут необслуживает данное лицо, которому принадлежит земельный участок, а поднимаетвопрос полезности этого участка вообще. Отсюда вытекало требование, чтобысервитут состоял в пользовании постоянным свойством служащего земельногоучастка, обеспечивающим длительное удовлетворение потребности.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> По общему правилу господствующий ислужащий земельные участки должны быть соседними, однако, для позднейшего правадля установления сервитута иногда признавалось достаточным, чтобы былофактически возможно и необходимо пользование одним участком в интересах другогонезависимо от их взаимного расположения.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> Среди предиальных сервитутовразличались сельские, устанавливаемые в пользу полевых и незастроенныхучастков, и городские, устанавливаемые в пользу застроенных (городского типа)участков. Из числа сельских сервитутов известны дорожные (iter — правопроходить и проезжать через соседний участок, via — право перевозитьтяжести, actus — право прогонять скот), сервитуты водные (aquaeductus- право провести воду с соседнего участка, aquaehaustus — правочерпать воду на соседнем участке), пастбищные (право пасти скот на соседнемучастке). Типичные городские сервитуты: право опереть постройку на стенусоседа, право вделать балку в стену соседа, право света, право вида (т.е. чтобысосед не закрывал вида своей постройкой) и т.д.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»;mso-ansi-language: EN-US">1.4.
<span Times New Roman",«serif»"> Личные сервитуты.<span Times New Roman",«serif»"><span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> Важнейший личный сервитут — узуфрукт — определяется следующим образом: узуфрукт есть право пользования чужой вещьюи получения от нее плодов с сохранением в целости субстанции (сущности вещи).
<span Times New Roman",«serif»"> В качестве личного сервитута узуфруктбыл правом пожизненным (или устанавливался на срок), но он не переходил нанаследников узуфруктария (т.е. имеющего это право), не мог отчуждаться(допускалась сдача в наем, однако, в случае смерти узуфруктария прекращалось иправо нанимателя).
<span Times New Roman",«serif»"> Узуфруктарий должен пользоваться вещьюкак хороший хозяин, в соответствии с хозяйственным назначением вещи (например,получив в узуфрукт виноградник, лицо не вправе застроить этак участок, хоты этаформа использования земли была бы выгоднее), должен принимать меры к сохранениювещи и т.д. Плоды от вещи поступают в собственность узуфруктария с моментафактического овладения ими.
<span Times New Roman",«serif»"> Неправильное пользование вещью, вчастности, изменение ее хозяйственного назначения, приводило к обязанностиузуфруктария возместить собственнику вещи понесенный им ущерб. Однако, поримским воззрениям ответственность узуфруктария вытекала не непосредственно изузуфрукта, а устанавливалась при передаче вещи в узуфрукт специальнымсоглашением, называвшемся cautio usufructuaria. Если вещь претерпеваласущественное изменение в силу естественных причин без вины узуфруктария,последний не нес ответственности, но право его прекращалось (например, вузуфрукт дан пруд, если он высохнет, узуфруктарий не имеет право пользоватьсявысохшим пространством для других целей).
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> Другой личный сервитут — usus,т.е. право пользоваться чужой вещью, но без права пользования ее плодами, заисключением удовлетворения личных потребностей. В остальном данный сервитутсходен с узуфруктом.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> Кроме того, в форме специальноголичного сервитута можно было предоставить право жить в доме (habitatio),право пользоваться рабочей силой раба или животного (operae servorum velanimalium).
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»">1.5.Приобретение, утрата и защита сервитутов.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> Далее рассмотрим некоторые положенияримского права, связанные с вопросами приобретения, утраты и защиты сервитутов.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> 1. Сервитут мог быть установлен поволе собственника служащей вещи, притом или в одностороннем порядке актом воли(например, по завещанию одного лица предоставлялось другому лицу пожизненноепользование земельным участком, домом и т.п.), или договором междусобственником вещи и субъектом сервитута.
<span Times New Roman",«serif»"> Возможно было установление сервитутасудебным решением (например, производя раздел общего земельного участка междудвумя собственниками, суд мог установить в пользу одного из вновь образуемыхучастков право проходить и проезжать через другой участок).
<span Times New Roman",«serif»"> Иногда сервитут возникал в силу закона(например, право отца на пользование имуществом подвластного сына).
<span Times New Roman",«serif»"> В некоторые периоды римской историидопускалось также приобретение сервитута по сроку давности. Фактическоеосуществление сервитута, как будто у данного лица имеется сервитутное право,считалось «как бы владением» сервитутом. Если такое квазивладениепродолжается 10 лет (в некоторых случаях 20 лет), при том не тайно и ненасильно по отношению к собственнику служащей вещи, то такой фактическийпользователь признавался субъектом сервитутного права по сроку давности.
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> 2. Сервитут утрачивался с гибельювещи, пользование которой составляло предмет сервитута. К физической гибелиприравнивалась юридическая — превращение вещи во внеоборотную. Личный сервитутпрекращался не только с гибелью предмета сервитута, но и со смертью егосубъекта.
<span Times New Roman",«serif»"> В качестве права на чужую вещьсервитутное право прекращалось, если оно соединялось с правом собственности нату же вещь, например, собственник отчуждает вещь субъекту сервитутного права нанее — тогда применяется правило: nemeni res sua servit, никто не можетиметь сервитутного права на свою вещь (поскольку у лица есть правособственности на данную вещь, сервитут на нее ему не нужен).
<span Times New Roman",«serif»"> Сервитут прекращался вследствие отказаот него субъекта права, а также неосуществления в течение 10 лет (в некоторыхслучаях 20 лет).
<span Times New Roman",«serif»">
<span Times New Roman",«serif»"> 3. Сервитутное право защищалось абсолютнымиском, называемым actio confessoria, противоположным иску собственника, actionegatoria, в том смысле, что с помощью этого последнего иска собственниквещи, которой другое лицо неправомерно пытается пользоваться, отрицает за этимлицом право пользования, а actio confessoria служил для защиты правапользования чужой вещью.
<span Times New Roman",«serif»">
2.Залог земельного участка.
В соответствии со ст. 89 Кодекса о земле земельныеучастки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь,собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметомзалога только в качестве материального обеспечения своевременного возвратабанковского кредита.
Часть земельного участка, находящегося в частнойсобственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являтьсяпредметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительновыделена в самостоятельный земельный участок.
Согласно ст.315 Гражданского кодекса Республики Беларусь,в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель)имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимостизаложенного имущества преимущественноперед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество(залогодатель), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Наиболее широко залог применяется для обеспечениявозврата кредитов. В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придавшиеправу залога характер не только способа обеспечения обязательств, но и вещногоправа.
Залог возникает всилу договора, а также на основании акта законодательства при наступленииуказанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какоеимущество и для обеспечения какого обязательства признается находящемся взалоге. Залогом может быть обеспечено только действительное требование,вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоракупли-продажи, имущественного займа и ряда других.
Порядок передачи земельных участков, находящихся вчастной собственности, в залог для получения банковского кредита утверждёнпостановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального БанкаРеспублики Беларусь от 7 марта 2000 №303/9 .
Залогодателями земельных участков могут быть юридические лица РеспубликиБеларусь, право частной собственности, которых на эти участки удостовереногосударственным актом на земельный участок. Залогодержателями земельныхучастков являются банки согласноперечню, определённому Президентом Республики Беларусь.
Достаточно сложен вопрос осоотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нём зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только содновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание илисооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю правааренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке земельногоучастка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенныйземельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут)той его частью, которая необходима дляиспользования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условияпользования этой частью участка определяются соглашением сторон, а в случае спора — судом.
Если ипотека установлена на земельный участок, на которомнаходятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу,то при обращении взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участкапереходят права и обязанности, которые вотношении этого лица имел залогодатель.
Порядок осуществления действий по залогу недвижимостив Республике Беларусь представлен следующим образом:
<span Times New Roman"">1.<span Times New Roman"">
Собственникобращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой онсогласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.<span Times New Roman"">2.<span Times New Roman"">
Ипотечный банкпроверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость всоответствующих органах, уточняет, ненаходится ли недвижимое имущество в другом залоге.<span Times New Roman"">3.<span Times New Roman"">
Оцениваетсястоимость закладываемого имущества. При этом стоимость принимаемого в залогземельного участка не может быть ниже его нормативной цены.<span Times New Roman"">4.<span Times New Roman"">
Банксогласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, суммукредита.<span Times New Roman"">5.<span Times New Roman"">
Залогодательстрахует за свой счёт имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счёт.<span Times New Roman"">6.<span Times New Roman"">
Ипотечный банкможет застраховаться от риска не возврата кредита.<span Times New Roman"">7.<span Times New Roman"">
Залогодатель иипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге земельного участка.<span Times New Roman"">8.<span Times New Roman"">
Договор о залогерегистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости,чтобы не допустить перезалог ( илипродажу ) этого имущества без согласия залогодержателя.Предметом залога может выступать и земельный участок безстроений и других объектов недвижимости. Таким объектом может стать и участокземли, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства,строительства и обслуживания жилогодома, садоводства и дачного строительства.
Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взысканияпроцентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени законодателяземельного участка, и решения других вопросов, связанных с выдачей ссуд подзалог земельного участка, определяются кредитным договором и договором залога земельного участка, заключаемыми между банком и залогодателем.
В течение всего срока действия залога земельный участок остаётся залогодателя ииспользуется им в соответствии с целевым назначением и условиямипредоставления.
Законодательством Республики Беларусь определены целитакого кредита: улучшение качества земельного участка и повышения плодородияпочвы, строительства жилого дома, производственных построек, приобретениетехники, семян, удобрения и другие нужды, приобретение дополнительногоземельного участка в размерах, установленных действующим законодательством .
Договор залога земельного участка совершается вписьменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в десятидневныйсрок исполнительным и распорядительным органом по месту нахождения земельногоучастка.
Одновременно с удостоверением договора залога земельногоучастка нотариальная контора налагает запрет на его отчуждения в случае, еслиэто указано в договоре.
Еслизалогодатель не исполнил обеспеченных залогом земельного участка обязательств, банк в праве от его имениреализовать участок, сохранив целевое назначение и режим использования ипредоставив залогодателю возможность выкупить заложенный земельный участок поцене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование имдо момента продажи. Если залогодатель не воспользовался предложением банка, тобанк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующемуисполнительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которыемогут быть собственниками такого участка.
При получении банком за проданный земельный участоксуммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализацииучастка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю,а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, — соответствующему исполнительному и распорядительному органу.
В случае смерти гражданина- залогодателя земельногоучастка право пользования полученным кредитом и обязательства по погашениюэтого кредита переходят к его наследникам после оформления права собственностина заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательнымиактами Республики Беларусь.
В случае перехода в порядке, установленномзаконодательством Республики Беларусь, права частной собственности назаложенный земельный участок к другому юридическому лицу – правопреемнику правозалога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на местозалогодателя и несет его обязанности, если договором не установлено иное.
При ликвидации юридического лица Республики Беларусь –залогодателя земельного участка залог в отнош5ении этого участка прекращается.В этих случаях банк в праве требовать у этого юридического лица досрочногоисполнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, выплаченнойюридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным ираспорядительным органом земельный участок.
Если у залогодателя земельный участок изымается длягосударственных или общественных нужд, а ему предоставляется в частнуюсобственность другой земельный участок, право залога переходит напредоставленный земельный участок, если договором о залоге не предусмотренодругое.