Реферат: Кредит под залог квартиры. Почему нет?

Темаэссе была выбрана по причине увеличивающийся популярности кредитования,наконец-то, и в России. Кредит дает огромные возможности, причем как длянаселения с целью потребления, так и для предпринимателей для инвестирования.Кредит позволяет эффективнее перераспределить денежные средства, что усиливаетдинамику экономики, а также позволяет быстрее реализовать потребностипотребителей.

Насинтересует банковский кредит. Один из основных его принципов – обеспеченность.Кредит может быть обеспечен любым имуществом, принадлежащим заемщику на правахсобственности, чаще всего — недвижимость или ценные бумаги, реже — гарантиитретьих лиц. При нарушении заемщиком своих обязательств это имущество переходитв собственность банка, который в процессе его реализации возмещает понесенныеубытки.

Насинтересует кредит под залог квартиры. В частности, кредит под залог квартиры вкоторой прописан заемщик. И, как заявлено в пояснении к теме эссе, взять такойкредит невозможно, так как по закону его невозможно выселить из такой квартиры.

Вданной работе была сделана попытка объяснить существование такого института, атакже проанализировать влияние данного института на экономику страны. Дляосуществления поставленных задач требовалось, прежде всего, разобраться вправовой основе предмета изучения.

Итак,можно ли взять банковский кредит под залог квартиры, в которой прописанзаемщик? Законом это не запрещено, и такая схема существует, но без личныхсвязей в кредитной организации на таких условиях получить кредит не удастся. Смомента, когда начался процесс приватизации недвижимости, у населения появилась возможность брать под залог этойнедвижимости кредиты в банках. Так как никакого закона, прямо говорящего освязи регистрации (прописки) и заложенного имущества нет, банки, по неопытности,давали такие кредиты, обеспечением которых становились квартиры, в которых былипрописаны заемщик, а могла еще быть прописана и вся семья (однако, сути это неменяет). В случае невыплаты по кредиту право собственности на квартирупереходило банку, а за прописанными в этой квартире людьми оставалось правопроживать в ней сколь угодно долго. Требование банка о выписке граждан изжилого помещения (предмета залога) является незаконным. Далее начиналосьсудебное дело. В судебной практике данные дела имели одинаковый исход: закон непозволяет кредитору лишить вас единственного жилья. Правовой базой для этогорешения служит 40 статья Конституции РФ: «Каждый гражданин РФ имеет право нажилье».

Естественно,что теперь банки принимают в качестве обеспечения кредит только квартиры, вкоторых никто не прописан, квартиры с прописанными в них людьми их неинтересуют, им не нужна квартира с таким обременением. Как уже было сказано,законом это не запрещено, но сами банки просто не будут связываться с такими условиями.

Само собой разумеется, квартира должна бытьсобственностью заемщика, и он должен будет предъявить правоустанавливающиедокументы, подтверждающие это. Стоит учесть, что проценты по таким займамдостаточно велики (10-15%), а размер ссуды значительно меньше рыночнойстоимости недвижимости и в лучшем случае составит 65-70%. Например, есликвартира стоит $20 тысяч, то вам предложат примерно $15 тысяч, и то если кредитбудет на небольшой срок (2-3 года). В случае, если кредит долгосрочный (5-10лет), сумма составит примерно половину стоимости недвижимости.

Если,все же, человек хочет взять кредит под залог квартиры, он должен выписаться. Нозаемщик никого, в том числе и себя, не сможет выписать из квартиры просто так,«в никуда». Он обязательно должен указать другое место, гдевыписанные граждане будут с этого момента «числиться».

Наосновании полученной информации, проанализировав ее, были сделаны следующиевыводы:

Судпринимал решение на основе того, что каждый гражданин имеет право на жилье, идаже если человек не выплачивает по кредиту (кредит под залог квартиры, вкоторой прописан заемщик) суд оставляет за ним жилье. Соответственно, если бычеловек не был бы прописан в этой квартире, заложенная квартира была бы«чистой» от регистраций, проблем бы не было: в случае невыплаты имуществопереходит в собственность банка, который в процессе его реализации возмещаетпонесенные убытки.

Помоему мнению, человек, который нуждается в кредите, проблему с регистрациейможет спокойно обойти. Он может зарегистрироваться фиктивно, в квартиру 7-ычеловеком, в жилое помещение, где для его реального проживания не будет никакихусловий. Жить в заложенной квартире можно, и кредитор не будет иметь ничегопротив этого. Разве что попросит застраховать квартиру на тот период, пока онанаходится в залоге. Время проходит, заемщик выплачивает всю сумму, залог сквартиры снимается. Возможно, за это время человек преуспел и кредит ему оченьпомог, можно говорить и о положительном эффекте на экономику в целом. Если жеон не выплатил долг, права собственности переходят банку, нет никаких проблемдля банка и заемщику не с чем обращаться в суд: он прописан в новом месте,государство «спокойно за него».

Таким образом, на мой взгляд, данный пример, частныйслучай, наводит на мысль о том, что право на жилье человека реализуетсяпосредством регистрации (прописки). Но так как в нашей стране существуетинститут прописки, и каждый гражданин РФ должен быть где-то прописан, можносказать, что, в каком-то смысле, право на жилье трансформируется в обязанностибыть прописанным, что не может не поражать. Право является обязанностью. Втаком случае, конституционное право гражданина страны имеет функцию контролягосударством нахождения, передвижения и т.д.

Правоваябаза огромна и я могу ошибаться, но попробую связать это с еще одной статьейконституции: статья 27: «Каждый, кто законно находится на территории РоссийскойФедерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания ижительства».

Вообще,когда гражданин имеет закрепленное в конституции право на жилье, хочется думатьо гуманности и заботе государства. Но этой идеи сразу приходит разоблачение,когда понимаешь, что этот закон не работает и это право не реализуется в томсмысле, в котором оно, кажется, должно было бы существовать. Вспоминаешь обольшом количестве бездомных людей, которые были обмануты, о нечеловеческихусловиях, в которых живут тоже огромное количество людей в нашей стране, о техпростых способах, которые позволяют обойти этот закон, нарушить это право.Поэтому, как всегда: хотели как лучше, а получилось как всегда. Вопрос только втом, хотели ли лучше. Приходишь к мысли о контроле государства, ограниченииправ собственности. Принимало ли государство этот закон с целью защиты прав граждан.По крайней мере, я делаю выводы, что закон этот не работает – право нереализуется (за очень-очень редкими исключениями, на подобии тех судебных дел,примеры которых были приведены выше, которые имели место в самом началепрактики кредитов и частной собственности).

Однакоможно встать на принципиальную позицию, и рассматривать с другой точки зрения:банки отказываются давать кредит под залог квартиры, в которой прописанзаемщик, может оцениваться как тормозящий экономику элемент. Вообще, все то,что связано с кредитованием в России на данный момент связано огромным бюрократическим аппаратом страны, ив этой области в частности. Трансакционные издержки как для кредитора, так идля заемщика очень велики.

Можнопредставить позицию, с которой возникающее ограничение может расцениватьсявообще как подозрение государства на дееспособность граждан. Так как человек,который имеет в собственности недвижимость имеет право распоряжаться им, ижелая взять кредит он сам соизмеряет свои возможности и принимает решениевзрослого сознательного человека. Если это квартира, в которой он прописан иэто его единственное имущество, то у него нет шансов на получение кредита, и унего нет шансов развиться, сделать «скачок», например, вложить деньги в своеобразование, начать свое дело, и т.д.

Ещеодна мысль, к которой я склоняюсь: дело не в таких ограничениях какрегистрация, а в бедности населения, в том, что у людей практически нетникакого имущества.

Пару слов об обеспеченности кредитов:

Риски операций с недвижимостью высоки — на это исуществуют коммерческие организации, чтобы извлекать прибыль при определенныхрисках. Как правило, чем больше риски, тем больше и должна быть доходность итем больше возможная потеря. Но тем не менее банку остается хоть что-то(квартира в многоэтажке ну никуда она не денется… ее не украдут, она не ликвидируется), тогда какпри поручительстве никогда нельзя исключать, что иная коммерческая организацияне удачно спозиционировав свои риски может обанкротиться и, следовательно, рискневозврата потенциально всегда равен 100 %, тогда как при недвижимости этотриск всегда меньше 100 %. В условиях нашего бизнеса повторение августа98 года потенциально может приветси к тому, что выданные кредиты подфининасовые поручительства вообще станут необеспеченными, тогда какнедвижимость вне зависимости от финансовых потрясений, останется стоять наместе с наличием обременения в виде залога.

www.grad.ru

Электроннаяправовая база «Консультант»: Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданскийкодекс РФ, Судебная практика РФ.