Учебное пособие: Использование земли и ее оценка

Содержание

1. Охрана земли и собственность на землю

2. Принципы и функции оценкиземли

3. Метод капитализации земельной ренты

4. Аналитическая часть

Список использованной литературы

1. Охрана земли и собственность на землю

Земля в Российской Федерацииохраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих насоответствующей территории.

Использование земель должноосуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем,способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесномхозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Целями охраны земель являются: предотвращениедеградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных)воздействий хозяйственной деятельности; обеспечение улучшения и восстановленияземель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другимнегативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В целях охраны земельсобственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторыземельных участков обязаны проводить мероприятия по:

1) сохранению почв и ихплодородия;

2) защите земель от водной иветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления,иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами,захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числебиогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результатекоторых происходит деградация земель;

3) защите сельскохозяйственныхугодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантиннымивредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками имелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

4) ликвидации последствий загрязнения,в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

5) сохранению достигнутогоуровня мелиорации;

6) рекультивации нарушенныхземель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель воборот;

7) сохранению плодородия почв иих использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

В целях охраны земельразрабатываются федеральные, региональные и местные программы охраны земель,включающие в себя перечень обязательных мероприятий по охране земель с учетомособенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий.

Оценка состояния земель иэффективности предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учетомэкологической экспертизы, установленных законодательствомсанитарно-гигиенических и иных норм и требований.

Для оценки состояния почвы вцелях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством РоссийскойФедерации устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредныхвеществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологическихвеществ.

Собственностью граждан июридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки,приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотреннымзаконодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лицаимеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридическихлиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗемельнымКодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица безгражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на правесобственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях,перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации всоответствии с федеральным законодательством о Государственной границеРоссийской Федерации, и на иных установленных особо территориях РоссийскойФедерации в соответствии с федеральными законами.

Государственной собственностьюявляются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц илимуниципальных образований.

В федеральной собственностинаходятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; правособственности Российской Федерации на которые возникло при разграничениигосударственной собственности на землю; которые приобретены РоссийскойФедерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В федеральной собственностимогут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участкипо основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничениигосударственной собственности на землю».

В собственности субъектовРоссийской Федерации находятся земельные участки: которые признаны таковымифедеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации накоторые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которыеприобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотреннымгражданским законодательством.

В собственности субъектовРоссийской Федерации могут находиться не предоставленные в частнуюсобственность земельные участки: занятые недвижимым имуществом, находящимся всобственности субъектов Российской Федерации; предоставленные органамгосударственной власти субъектов Российской Федерации, государственнымунитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органамигосударственной власти субъектов Российской Федерации; отнесенные к землямособо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесногофонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации всоответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами,находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фондаперераспределения земель; занятые приватизированным имуществом, находившимся доего приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

В муниципальной собственностинаходятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами ипринятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; правомуниципальной собственности на которые возникло при разграничениигосударственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям,установленным гражданским законодательством.

В собственность муниципальныхобразований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли,находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границмуниципальных образований.

В субъектах Российской Федерации- городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки вмуниципальную собственность при разграничении государственной собственности наземлю не передаются.

Право муниципальнойсобственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерациивозникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы иСанкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этихсубъектов Российской Федерации.

2. Принципы и функции оценки земли

Оценка земли подразумеваетопределение рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права арендыземельного участка. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ееместоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения нарынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты наприобретение другого участка эквивалентной полезности.

В теории оценки недвижимости выделяютследующие группы принципов оценки: пользователя; связанные с требованиями к земельномуучастку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся; связанные с рыночнойсредой; наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости иземельного участка.

К принципам пользователя относятсяпринципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относитсяв первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельныеучастки.

Непосредственно «привязаны»к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям,которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:остаточной продуктивности земли; предельной продуктивности (принцип вклада); возрастающейи уменьшающейся доходности; оптимальной величины; оптимального разделения имущественныхправ; сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивностив основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность).Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства(капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

В основе принципа предельной продуктивности(принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе,полученном в результате инвестиций.

Принцип возрастающей и уменьшающейсядоходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющиепроизводства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишьдо определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чемприрост капиталовложений.

Сущность принципа оптимальной экономическойвеличины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденцияхбольшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимостиданного типа.

Непосредственное отношение к земельнымучасткам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимальногоразделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественныеправа на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобыувеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделениеимущественных прав может осуществляться следующим образом: физическое разделение- разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделениеземельного массива на отдельные участки; разделение по времени владения и пользования- различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права; разделениесовокупности имущественных прав собственности — права владения, срочного или бессрочногопользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения; разделение по залоговымправам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принциппропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объектанедвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливаетэкономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетаниевсех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно,и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночнойсредой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения,конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, настоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторывнешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические,экологические, юридические, демографические и т.д.

Согласно принципу соответствия, объектнедвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам,имеет меньшую стоимость.

Суть принципа спроса и предложениязаключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос)и ограниченностью его предложения.

О6ычно цель оценки состоит вопределении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятиярешения. Полезность, замещение и ожидание являются темиосновополагающими принципами, которые помогают аналитику понятьсодержание поставленной задачи.

3. Метод капитализации земельной ренты

В западной практике оценивания собственности,в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемыеи в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в трикласса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходыиспользуются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различногоназначения.

Как правило, при оценке рыночнойстоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения,метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемогоиспользования.

На сравнительном подходе основанметод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходеоснованы метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемогоиспользования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводстваили замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методевыделения.

Под капитализацией земельнойренты понимается определение на />дату проведения оценкистоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпомвеличин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путемделения величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки периодна />определенный оценщиком соответствующий коэффициенткапитализации.

В рамках данного метода величиназемельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельногоучастка на />условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определениякоэффициента капитализации являются:

деление величины земельной рентыпо аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставкиотдачи на капитал на величину />премии за риск, связанный синвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкойотдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованноминвестировании капитала.

Метод капитализации земельнойренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках арендыземельных участков можно проводить определение стоимости этих участков кактекущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемыйземельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты можетрассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях,сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная аренднаяплата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициенткапитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные длякапитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величинарендной платы.

На основе полученной аренднойставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно сприменением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельногоучастка имеет вид

/>,

где

VL — стоимостьземельного участка,

IL — доход цтвладения землей,

RL: — ставкакапитализации для земли.

4. Аналитическая часть

В состав Дальневосточногофедерального округа входят следующие субъекты РФ: Республика Саха (Якутия),Приморский край, Хабаровский край, Амурская обл., Камчатская обл.,Магаданская обл., Сахалинская обл., Еврейская авт. область, Корякский авт. округ,Чукотский авт. округ. Центр федерального округа — г. Хабаровск. Структураземель ДВФО по форме собственности по субъектам РФ представлена на рис.1.

/>

Рис.1. Структура земель ДВФО поформе собственности по субъектам РФ

По назначению земли регионаможно разделить на земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений,земли промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемыхтерриторий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. Структураземель ДВФО по назначению представлена на рис.2.

/>

Рис.2. Структура земель ДВФО поназначению

Распределение земель по формамсобственности представлено на рис.3.

/>

Рис.3. Распределение земель ДВФОпо форме собственности

Распределение приватизированныхземель по собственникам представлено на рис.4.

/>

Рис.4. Распределениеприватизированных земель ДВФО по формам собственности

Показатели кадастровой стоимостиземель в столицах некоторых субъектов Российской Федерации, входящих вДальневосточный федеральный округ, утвержденные органами исполнительной властисубъектов Российской Федерации, руб. /кв. м. по состоянию на 1 января 2005 г. представленыв табл.1.

Устранено 2580 нарушенийземельного законодательства на общей площади 80479,21 га, что составляет 3,4%от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целомпо Российской Федерации. Из них 894 нарушения было совершено юридическимилицами, что составляет 34,6% от общего количества устраненных нарушенийземельного законодательства в целом по округу, 1461 нарушение было совершеногражданами, что составляет 56,4% от общего количества устраненных нарушенийземельного законодательства в целом по округу и 225 нарушений были совершеныдолжностными лицами, что составляет 9% от общего количества устраненныхнарушений земельного законодательства в целом по округу.