Реферат: Нормативно-правовая регламентация земельных правоотношений в Германии
/>Санкт-ПетербургскийГуманитарный Университет Профсоюзов
Кафедра государственного права
р е ф е р а тнормативно-правоваярегламентация земельных правоотношений в германии
Работа студента
Юридического факультета
Пятого курса
Первой группы
Босова А. С.
научный руководитель
Дзюба Н. В.
Санкт-Петербург
2002
СодержаниеВведение 3Собственность как неотъемлемаячасть и одна из основ германского
гражданского общества 3
Нормативно-правовая регламентациярегистрации перехода прав
собственности на землю 5
— Приобретениеправа собственности на землю 5
— Формальный реестр земельных участков 5
— Особые формы собственности в рамках землеустройстваили
права, аналогичные правамсобственности 10
Застроенные и незастроенные земельные участки: основные
положения,оценка стоимости 11
Правовое регулирование ограничения правасобственности
на земельные участки винтересах общества 14
- Возможности приобретения собственностигосударством 14
- Ограничение права собственности наземлюна основании общих
положений права планированияи охранного права 17
Частная собственность на землю в качествебазы для
развития долгосрочногокредитования. 20
Позитивный опыт Германии в сфереиспользования собственности
на землю на этапе переходаот плановой к рыночной экономике. 23
Заключение 26
Список использованныхисточников 27
Тезисный план работы 28
ВведениеВ ст. 14 Основного закона правособственности ставится в один ряд с основными правами, пользующимися особымигарантиями и особой защитой со стороны государства. Одновременно заявляется,что собственность включает в себя не только права,но и обязанности. В Конституции говорится: «Использование собственностидолжно происходить не только в интересах собственника, но и служить на благообщества» (связанность обязательством использовать собственность вобщественных интересах).Содержание и ограничения собственностирегулируются законами. Такие законы должны обладать общей юридическойсилой и не должны регулировать отдельные случаи. Основное содержание правасобственности неприкосновенно (ст. 19 Конституции). Лишение права собственностидопускается только на благо общества. Оно может происходить только на основе закона, который регулирует также вид иобъем соразмерной компенсации.
Собственность как неотъемлемая часть и одна из
основ германского гражданского общества
Согласноправопорядку Федеративной Республики Германия предметы, прочно связанные сземельными участками, прежде всего здания и сооружения, а также произведенная на данном земельном участке продукция до тех пор, покаона прочно связана с землей, являются существеннымисоставными частями земельного участка. Они не могут бытьпредметом особых прав, но разделяют правовую судьбу земельного участка (особые случаи см. п. 3 — наследуемое право застройки, собственность наквартиру).Собственность на землюохватывает всю территорию Федеративной Республики Германия. Нет «ничьейземли». Однако не каждый земельный участок находится на территории толькоодной общины. В исключительных случаях имеются так называемые не принадлежащиеобщине земли, например, крупные лесные массивы и внутренние озера, а такжеполигоны для военных учений. Такие территории являются, как правило, собственностью Федеральногоправительства или одной из федеральных земель (субъекта Федерации), но онимогут также являться и собственностью отдельного физического или юридического лица.
Собственность, в том числе и на землю,регулируется в Германии исключительно частным правом,преимущественно Гражданским кодексом (ГК). Действие частного права остается в силе, как исключение, и в тех случаях, когда собственником являетсягосударство (Федерация, федеральная земля, община).
Согласно немецкому праву, собственность наземлю, благодаря ее закреплению в определенном месте и ввиду строгого правовогонормирования каждого случая перехода права собственности, является особеннонадежным средством обеспечения долговых обязательств, прежде всего кредитов врамках двусторонних правовых сделок. Это, в первую очередь, касаетсядолгосрочных кредитов, которые очень часто обеспечиваются путем предоставленияипотеки (ипотека, связанная с долговым обязательством, или ипотечный долг). Этиипотеки регистрируются в реестре земельных участков, земельной (поземельной)книге, как обременение определенного земельного участка. Поскольку правильностизаписей в земельной (поземельной) книге можно безусловно доверять (общественноедоверие к земельной книге) и земельные книги общедоступны для каждого, кто выражает обоснованный интерес к определенным сведениям, тоу кредитора, получившего такое обеспечение кредита,имеется особая уверенность в том, что он сможет быть удовлетворен за счетстоимости земельного участка, если кредит не будет выплачен в срок.
Собственник земельного участка ограничен всвободе действий в отношении своей собственности.Более того, имеются законодательные ограничения в интересах соседних землевладельцев. Например, при утверждении строительных плановнеобходимо соблюдать определенное расстояние постройки от соседних земельныхучастков; необходимо придерживаться определенныхограничений уровня шума и других норм в отношенииокружающей среды, растения, достигшие определенной высоты, должны находиться наустановленном нормативами расстоянии от границ с соседним участком.
Ограничения использования права собственностивстречаются, прежде всего, в федеральном, земельном имуниципальном законодательстве о планировании. В первую очередь эти ограниченияимеются в праве землеустройства и земельного планирования, планированиятранспортных путей, планирования использования территорий, планированиязастройки,
- ограничениясобственности путем введения запрета на изменение уже существующего
использования земельного участка, например,в отношении сельскохозяйственных угодий
имеется оговорка о необходимости получения специального разрешения;ограничение на
засаживание пахотных площадей деревьями; ограничения на приобретение
сельскохозяйственных предприятий лицами-нефермерами,
- ограниченияиспользования в интересах защиты природы и окружающей среды,
например, ограничения при использованииудобрений в так называемых водо-охранных
зонах;
- договорныеограничения права собственности путем взимания пошлин при повышении
стоимости земельного участка вследствие изменения основ планирования (например,
когда территория, где застройка только планировалась, превращается встроительную
площадку). Такие пошлины могут достигать 2/3от суммы, на которую возросла
стоимость. Они взимаются в пользу общины, а полученные таким образом средства
используются в плане «социально справедливого пользованияземлей» для строительства
дорог, школ, детских садов или для разбивки скверов и парков.
Немецкое право в принципе не предусматривает компенсаций завведение ограничений и обременение будущегоиспользования земли. При введении ограничения на какое-либо до сих порпрактиковавшееся использование земельного участка выплачивается финансовая компенсация за существенное вмешательство в правособственности, которое рассматривается как аналогичное лишению правасобственности.
Размер компенсации равен сумме, на которуюснижается рыночная стоимость земельного участка. Вмешательство может бытьобжаловано в суде по административным делам.
При лишении права собственности выплата компенсации всоответствующем размере предусмотрена уже вКонституции.
Нормативно-правоваярегламентация регистрации перехода
прав собственностина землю
Приобретениеправа собственности на землю
а) Возможности перехода права собственности
Приобретение права собственности на землюможет происходить следующим образом:
- договор купли-продажи, заключаемый в присутствии нотариуса (этаспециальная форма
договора купли-продажи называется на юридическом языкенотариально заверенным
соглашением о передаче права собственности на недвижимость), и регистрациянового
собственника в земельной книге;
- наследство;
- договор дарения, заключаемый в присутствии нотариуса, и регистрация вземельной
книге,
- лишение права собственности и выплата компенсации на основании общего
законодательства при приобретении права собственностигосударством;
- отказ от права собственности на земельные участки и приобретение этихправ
Федерацией.
б) Приобретение путем заключения договора купли-продажи
Переход права собственностиимеет две правовые предпосылки:
- наличие нотариально заверенного договора купли-продажи между продавцоми
покупателем;
- регистрация нового собственника в земельной книге и вычеркивание из неепрежнего
собственника.
Для тогочтобы обеспечить правовой статус нового собственника еще до окончательной регистрации его в земельной книге, нотариус, как правило, ходатайствуето предварительной записи в земельной книге нотариально заверенного соглашения опередаче права собственности на недвижимость. Тем самым в земельной книгеотражается тот факт, что прежний собственник уже не вправе еще раз продать этотземельный участок как собственник, а другой покупатель уже больше не может приобрестисобственность на этот земельный участок в рамках добросовестной сделки. Этомупрепятствует общественное доверие к земельной книге и к содержащимся в ней записям.
Формальныйреестр земельных участков
а) Предварительное замечание
Определения, касающиеся земельных участков,записываются в Германии в два реестра.
Один реестр, который называется кадастромнедвижимости, содержит данные по отдельнымземельным участкам, установленные с помощью землемерных методов, и данные, которые можно установить при осмотре участка.
Второй реестр основан на данных кадастранедвижимости, но в нем перечислены права, которыеимеются в отношении данного земельного участка, или которыми обремененземельный участок. Этот реестр называется земельной книгой и носитматериально-правовой характер.
б) Кадастр недвижимости
— Форма и содержание
Кадастр недвижимости состоит из кадастровойкартотеки и кадастровых книг. В кадастровойкартотеке на карточках отражены земельные участки, включая здания, в единоммасштабе. Земельные участки и здания кратко описаны в кадастровых книгах. Кадастр недвижимости содержит данные об использовании земельногоучастка, его доходности и отграничении его от земель,используемых в сельскохозяйственных целях и в качествесадово-огородных участков, включая результаты оценки состояния почвы. Кадастрнедвижимости в обязательном порядке содержит сведения о форме, размерах и местоположении земельного участка.
Изменения, касающиеся размера земельногоучастка, вида его использования, а также зданий,расположенных на земельном участке, вносятся в кадастр недвижимости. Владелецземельного участка обязан ставить в известность о таких изменениях компетентныеземлемерные ведомства и при необходимости не препятствовать проведению землемерных работ на своем земельном участке.
В кадастре недвижимости отдельным частямземельных участков присваиваются номера. Один земельныйучасток может состоять из нескольких участков, каждый из которых имеет свойномер. Такие участки маркируются с помощью межевых камней, которые должны быть достаточно большими, чтобы их было трудно сдвинуть с места.Размещение межевых камней отражается в кадастровой картотеке.
Землемерные работы должны регулярнопроводиться государственным землемерным (кадастровым)управлением. В отдельных конкретных случаях к землемерным работам могут привлекаться самостоятельные землемерные бюро. Правовую основу длярешения всех вопросов, связанных с измерениемземельных участков и ведением кадастра, составляютзаконы и указы соответствующих федеральных земель.
»
— Публичностьи доступность, а также обязательность кадастра недвижимости
Кадастр недвижимости является публичнымреестром, в который занесены все земельные участки издания. Он имеет юридически обязательную силу в отношении размеров и формыкаждого отдельного земельного участка. Эта юридически обязательная силакадастра недвижимости не действительна в отношении сведений, которыепереносятся в кадастр недвижимости из других реестров, в частности, изземельной книги (например, перенесенные из земельной книги сведения особственнике), а также недействительна в отношении результатов оценки состоянияпочвы, названий улиц и номеров домов.
В соответствии с характером публичногореестра каждому лицу, которое имеет достовернообоснованную заинтересованность, предоставляется возможность
ознакомления с картами и книгами кадастра недвижимости ивыдается справка, если это не противоречит интересам общественногоблагополучия. За определенную плату по заявке заинтересованного лица делаютсявыписки и копии, и организацией, ведущей кадастр, производится нотариальноезаверение соответствия их оригинальному реестру. Германиивысказываются пожелания в будущем вносить в кадастр также проложенные под поверхностью земли коммуникации (водоснабжение, канализация, газ,электричество, телефонные линии и т.д.) на принадлежащихгосударству землях (например, участках, занятых подтранспортные пути), что должно способствовать лучшей координации необходимых ремонтных работ и облегчать ремонт коммуникаций. Однако дляосуществления этой идеи потребуется значительное время.
в) Земельная книга
Все земельные участки в Германии внесены вземельные книги, которые служат для регистрацииправа собственности и в некоторых случаях его ограничению соответствующимсоглашением. На каждый земельный участок, который имеет определенногособственника, в земельной книге заводится так называемый «лист поземельной книги», имеющий определенный номер. При деленииземельного участка этот лист делится на несколько листовземельной книги.
• Законодательные основы
Форма и содержание земельной книги и ееотдельных листов определяются Федеральным законом (такназываемое «Положение о ведении земельных книг»). Создание новойземельной книги и ведение земельных книг находится в ведении ведущих эти книги учреждений, которые создаются федеральными землями при судах нижнейинстанции.
Внесение записей и изменений в земельнуюкнигу осуществляется сегодня в Германии уже несудьями, как это было раньше, а так называемыми работниками правосудия.Работники правосудия — это государственные служащие, прошедшие специальное обучение в области земельного права и правил ведения земельных книг и поуровню профессиональной квалификации стоящие нижеуровня судьи.
• Содержание листа земельной книги, который заводится для каждогоземельного
участка
Каждый лист земельной книги состоит из четырех частей:
— Ведомость учета наличия, включающая сведения из кадастранедвижимости:
»
• в каком месте муниципальной территориинаходится соответствующий земельный
участок;
• номера отдельных участков, составляющихданный земельный участок;
• в каком разделе кадастра недвижимостинаходится данный земельный участок;
• местонахождение (например, название улицы) ивид хозяйственной деятельности
(плодовый сад, стройплощадка и т.п.);
• форма и точное указание площади участка(количество квадратных метров или
гектаров);
• в каких разделах более старых земельных книгможно найти сведения об этом
земельном участке, чтобы доказать преемственность ипоследовательность ведения
документации.
— Первыйраздел
Сведения о собственнике или собственниках суказанием, на каком -юридическом основаниипроизошло приобретение права собственности.
— Второйраздел
Регистрация сервитутов, которые имеются в пользу других лиц(узуфрукты, права пользования чужим имуществом) или других земельных участков(право на проход или проезд для владельцев другого земельного участка).Пользоваться льготами могут и предприятия,например, предприятия электроснабжения, которые получают разрешение напротягивание линий электропередачи над земельным участком или на установку опорэтих линий.
— Третий раздел
Регистрация ипотек, которыми обременяется земельный участок дляобеспечения долгового обязательства, т.е. долг, обеспеченный залогомнедвижимого имущества.
Изменения, которые вносятся в различные разделы земельной книги,должны быть четко и однозначно выделены(например, подчеркивание красным цветом). Но при этом прежние записидолжны оставаться читаемыми.
Двусторонние договоры (договорыобязательственного права), например, аренда, не могут быть зарегистрированы в земельной книге, т.е. они не имеют юридическойсилы по отношению к лицу, приобретающему этот земельный участок, если иное неоговорено в Гражданском кодексе (например, в арендном праве определено, чтопродажа дома не затрагивает уже существующие отношенияаренды).
• Публичныйхарактер и доступность земельной книги
Так же, как и кадастр недвижимости, земельная книга имеетпубличный характер. Поэтому каждое лицо, которое имеет обоснованнуюзаинтересованность, получает право ознакомленияс земельной книгой. Это относится как к лицам, заинтересованным в покупке, также и к банкам, которые должныпроверить имеющиеся на земельном участке заемщика возможности дляобеспечения кредита.
За соответствующую плату ведомства поведению земельных книг делают из них копии и выписки.
•"
»
• Материально-правовое значение земельных книг
• Общественное доверие к земельной книге
Содержание земельной книги считается верным в пользу того лица,которое приобретает право на земельный участок. Ограничения возможностираспоряжаться каким-либо правом, зарегистрированнымв земельной книге, в первую очередь правом собственности, действуют в отношении третьих лиц только в томслучае, если они с очевидностью следуют из записей в земельной книге, или же,как можно доказать, известны третьему лицу.
• Права ипотечного залога(ипотеки и ипотечные долги), отраженные в земельной
книге
Кроме сведений, касающихся собственности,особое значение имеет отражение в земельнойкниге прав ипотечного залога. Качество обеспечения долгового обязательства в решающейстепени зависит от последовательности регистрации прав ипотечного залога втретьем разделе соответствующей земельной книги или листа земельной книги.
Если должник не оплачивает или не может оплатить подлежащиеисполнению долговые обязательства, то тогда право ипотечного залога,предоставленное в пользу кредиторов, позволяетим начать принудительную продажу земельного участка на торгах и получить удовлетворение(если правовой статус участка достаточно надежен) из суммы, вырученной отпродажи этого земельного участка.
Принудительная продажа с торгов является формализованным публичнымспособом продажи, открывающимся послесоответствующего объявления и проходящим в соответствии с правиламиторгов, которые детально регулируются законом.
Выручка от принудительной продажи с торгов идет на удовлетворениекредиторов только после выплаты долгов по заработной плате и удовлетворенияпретензий государства в отношении уплатыземельного налога. При этом выплата причитающихся кредиторам долгов,обеспеченных залогом земельного участка, происходит в порядке занесения записейв третий раздел земельной книги. Право ипотечного залога, зарегистрированное в земельной книге позднее другого такого же права,имеет меньше шансов на удовлетворение.
Как правило, банки настаивают на том, чтобыпри предоставлении ими под залог
земельного участка кредитов права ипотечного залога регистрировались бы по
возможностикак права первого или, как исключение, второго ранга. Кроме того, банки в
большинстве случаев не предоставляют кредиты, которые превышали бы примерно 60%
рыночной стоимости земельного участка, и не принимают гарантий, которыепревышают
этот процент. .,
Если кредитор, имеющий право ипотечногозалога, не может быть удовлетворен из средств, вырученных отпринудительной продажи с торгов земельного участка, то его требование кдолжнику сохраняет свою силу. В то же время после торгов и приобретения участка победившим покупателем он утрачивает своеправо ипотечного залога. Лицо, купившееданный земельный участок, получает его свободным от прав ипотечного залога.
Если при принудительной продаже земельногоучастка с торгов получена выручка, превышающаясовокупность требований по правам ипотечного залога, то сумма, остающаясяпосле уплаты всех долгов, причитается прежнему собственнику.
»
Последовательность, в которой в земельной книге зарегистрированыпринадлежащие кредиторам права ипотечного залога, имеет в случае банкротствадолжника такое же значение, как и при принудительной продаже с торгов.
Права ипотечного залога регистрируются вземельной книге только в том случае, если предоставлениеэтих прав было согласовано между собственником земельного участка и лицом, выдающим кредит под залог, и представлено в форме нотариальнозаверенного договора в ведомство, ведущее земельные книги.
Особые формысобственности в рамках землеустройства или права, аналогичные правамсобственности
а) Собственность на жилье
частным случаем исключения из принципа, согласно которому правособственности на земельный участок включаетв себя также и право собственности на расположенные на данном участке здания, является то, что вотношении квартир в крупном жилом комплексе может существовать особое право, разрешенное законом: так называемаясобственность на жилье.
В этом случае собственник жилья имеет такжене конкретизированную долю в совместной собственностина коммунальные сооружения жилого комплекса, расположенные за пределаминаходящейся в собственности квартиры. К ним относятся земельный участок, сооружения и устройства здания, которые ненаходятся в особой собственности или в собственности третьего лица.
Немецкому праву собственности на жилье в англо-американском правесоответствует собственность кондоминиума.Кроме того, в англо-американском праве имеется право собственности вкооперативе. Эта правовая форма в значительной степени соответствует правовому статусу членов жилищно-строительногокооператива в Германии. В нем не конкретизированная доля в совместнойсобственности на коммунальные сооружения распространяется на весь жилойкомплекс, включая индивидуальные квартиры.
Это имеет практические последствия в томплане, что при кооперативной модели владельцы общей долевойсобственности имеют право голоса в принятии решений при реконструкциииндивидуальных квартир, а при модели кондоминиума такое право появляется лишьтогда, когда, например, реконструкция несущих стен внутри частной квартирыможет сказаться и на коммунальной собственности.
б) Наследуемое право застройки
Это право, обычно предоставляемое надлительный срок (33 года, 49 лет, 99 лет), ограничиваетправо собственника земельного участка регулярно получать арендную плату отнаследуемой застройки (ее называют также процентами от наследуемой застройки) ипо истечении срока действия этого праваполучить собственность без ограничений обратно.
Лицо, получившее право наследуемой застройки,может построить на арендуемом им чужом участке здание и пользоватьсяим. Важным критерием для определения размера арендной платы является подробнооговоренный в договоре о наследуемой застройке вид пользования, разрешенный лицу, которому предоставляется правонаследуемой застройки.
По истечении срока действия праванаследуемой застройки земельный участок, включая здание,построенное лицом, имевшим право наследуемой застройки, переходит к собственнику земельного участка… Как правило, собственник земельногоучастка должен выплатить компенсацию за это здание лицу, имевшему правонаследуемой застройки. Однако допустимы и нередко используются на практикесоглашения, исключающие выплату компенсации по истечении срока действия праванаследуемой застройки.
Право наследуемой застройки можно в течение срока его действияпередавать по
наследству.
в) Регистрацияособых форм собственности в земельной книге
Для особых форм собственности, называемых«собственностью на жилье» и «правом наследуемой застройки», в земельной книге ведутся специальныелисты земельной книги. Поскольку эти права имеют силу и в отношении третьих лиц, ониособенно защищены от ущемления. Этим онипринципиально отличаются от договоров аренды жилья или земельныхучастков, действие которых распространяется только на договаривающиеся стороны,даже если они заключаются на длительный срок.
Застроенные и незастроенные земельныеучастки: основные
положения, оценка стоимости
1. Об общих вопросах оценочной деятельности
а) Привлечение к оценочной деятельностиквалифицированных независимых экспертов и лиц, обладающих особыми знаниями инавыками для осуществления такой деятельности
Оценочная деятельность в Германииосуществляется в основном экспертами, а для решениявозникающих при этом специальных вопросов привлекаются лица, обладающие особой квалификацией.
— Привлечение государственных присяжных экспертов
Для различных сфер оценочной деятельности,каждая из которых детально описана, могут официальнопривлекаться и приводиться к присяге по ходатайству специальных организацийэксперты или лица, обладающими особыми знаниями. Как правило, с ходатайствамивыступают торгово-промышленные палаты, которые являются профессиональнымиобщественно признанными организациями.
Отбор и назначение экспертов-оценщиковпроизводятся в соответствии со следующими критериями:
• их высокая квалификация подтверждена сдачейспециального экзамена
компетентной комиссии или на собеседовании с такойкомиссией;
• по возрасту эксперты, как правило, не моложе30 лет;
• в распоряжении экспертов-оценщиков имеетсянеобходимое оборудование;
• привлекаемые эксперты должны подтвердить, чтоони материально обеспечены,
• отсутствуют какие-либо иные возражения илисомнения в пригодности этих лиц
для осуществления ими оценочной деятельности.
— Содержание свидетельства о назначенииэксперта-оценщика
Лица, признанные пригодными дляосуществления оценочной деятельности, приводятся к присяге, в которой они обязуются добросовестно выполнять свои задачи вкачестве эксперта и давать экспертные заключениячестно и беспристрастно.
Официальное назначение и приведение экспертак присяге является общественным признанием еговысокой квалификации, однако не служит разрешением на осуществление профессиональной деятельности, которое может быть получено, в случаенеобходимости, в независимом порядке.
В торгово-промышленных палатах имеетсясписок официально назначенных экспертов. Он имеетподразделы по видам деятельности и может быть в любое время предъявлен любому лицу для ознакомления.
Вид деятельности, в рамках которойподтверждается высокая квалификация соответствующегоспециалиста, получает точное описание в свидетельстве о назначении этого эксперта (например, эксперт-оценщик станков или эксперт в областианализа металлургического производства).
Срок действия назначения может бытьограничен, может быть связан с определенными обязательствами,но автоматически истекает по достижении экспертом возраста 68 лет. Приопределенных условиях назначение может быть отозвано.
б) Юридическая база длянормативных актов
Ответственность за соблюдение законодательныхрамок, предусмотренных федеральным законодательством,лежит на федеральных землях (субъектах федерации).
в) Принципы оценочнойдеятельности
Правовые акты, носящие обязательный характер,имеются только для случаев определения рыночной стоимости застроенных инезастроенных земельных участков («ФедеральноеПостановление о принципах определения рыночной стоимости земельных участков» и разработанные на его основе Директивы Федеральногоминистерства строительства).
В остальных случаях принципы осуществленияоценочной деятельности разрабатываются профессиональнымиорганизациями и не являются обязательными. При наличии достаточно обоснованной аргументации разрешается отступление от этихпринципов. Это касается, например, принципов оценки стоимостипредприятий (бизнеса), которые были разработаныПалатой аудиторов.
2. Оценкастоимости земельных участков
Ориентиром при оценке стоимости земельныхучастков всегда служит их рыночная стоимость.
а) Что такое рыночнаястоимость
Федеральное правительство (Федеральноеминистерство строительства) выпустило специальные директивы для проведенияоценочной деятельности, которые должны лежать в основе определения стоимостиземельных участков. Целью этих директив являетсяобеспечение использования объективных, единых и соответствующих рыночным требованиям принципов и методов при определении рыночной стоимостинезастроенных и застроенных земельных участков. Конкретнорыночная стоимость определяется:
- временем выполнения оценки;
- ценой, которая может быть получена при обычных сделках. При этомследует учитывать
как юридические условия (например, обременение правомипотечного залога), так и
фактические характеристики земельного участка, например, его состояние и
расположение.
б) Оценка стоимостинезастроенных земельных участков
Решающим для незастроенных земельных участковявляется определение стоимости земли. Она определяется сучетом так называемых земельных нормативных показателей. Земельные нормативныепоказатели устанавливаются самостоятельными и независимыми комиссиями экспертов раз в год на основе анализа цен на земельныеучастки. Земельные нормативные показатели, рассчитанные комиссиями экспертов,сообщаются компетентному налогово-финансовому ведомствуи подлежат опубликованию.
1 Л
Каждый гражданин имеет право запроситьинформацию о земельных нормативных показателях.При определении стоимости земли эти показатели могут использоваться как нарядус ценами на аналогичные земельные участки, так и вместо них.
в) Оценка застроенныхземельных участков
Для оценки стоимости застроенных земельныхучастков необходимо отдельно определить стоимостьземли и стоимость зданий и сооружений.
При этом стоимость земли определяется так же,как и для незастроенных земельных участков.Оценка стоимости зданий и сооружений осуществляется с помощью одного или нескольких методов: сравнительного (сравниваются цены на сопоставимыеземельные участки), доходного (рассчитывается чистая прибыль от земельногоучастка за вычетом издержек на хозяйственное управление и с учетом остаточногосрока службы зданий и сооружений), метода определения реальной стоимости (изиздержек производства вычитается снижение стоимости в результате старения,из-за строительных дефектов и строительныхповреждений).
В соответствии с положениями немецкогоГражданского кодекса, согласно которому здания являются важной составной частьюземельного участка, не обладая при этом собственнымправовым статусом, из элементов оценки стоимости — стоимости земли и стоимостизданий и сооружений — образуется единая стоимость земельного участка какхозяйственной единицы, которая охватывает весь земельный участок, включая всеего составные части.
Если параллельно используются несколькометодов оценки стоимости (методы сравнительный,доходный и реальной стоимости), то рыночная стоимость рассчитывается по результатам различных методов, однако при этом не допускаетсявыведение среднего арифметического из результатов различныхвидов расчетов.
г) Оценка стоимости наследуемого права застройки и стоимости земельногоучастка,
обремененного наследуемым правомзастройки
Наследуемое право застройки и обремененный им земельныйучасток оцениваются
раздельно.
Оценка стоимости осуществляется на основеособых постановлений, согласно которым сначала определяется стоимость землитого или иного земельного участка без учета наследуемого права застройки, азатем рыночная стоимость наследуемого права застройки. Особое вниманиеуделяется размеру процентов на наследуемое право застройки,сроку действия наследуемого права застройки и в определенных случаяхкомпенсации, которая должна быть выплачена по истечении срока действиянаследуемого права застройки.
Правовое регулированиеограничения права собственности
на земельные участки винтересах общества
1.1. Предварительное замечание
По законодательству, государство должно регулироватьвопросы собственности на землю таким образом, чтобыиспользование земельных участков осуществлялось с учетом интересов общества.Этим обусловлено ограничение свободы распоряжения частной собственностью, получившее правовую гарантию в Конституции ФедеративнойРеспублики Германия благодаря принципу «связанности обязательствомиспользовать собственность в общественных интересах».
В принципе, такое соблюдение интересов общества в Германииосуществляется двояко:
- через право государства на приобретение или отчуждение земельногоучастка, когда
право пользования переходит государству в полном объеме.В случае принудительного
отчуждения в качестве компенсации выплачивается рыночнаястоимость отчуждаемого
участка. Право на проведение отчуждения может быть оспоренов судебной инстанции по
ходатайству потерпевшей стороны (это касается как причиныотчуждения, так и суммы
компенсации);
- через всеобщие правила по ограничению использования, которые, однако,не ущемляют
сам принцип собственности и вытекающие из него правапользования собственностью.
Такие ограничения можно вводить только на основезаконов, которые достаточно
конкретно регулируют ограничения права собственности и внекоторых случаях
предусматривают экономическую компенсацию за ограничениевозможности пользования
собственностью. Основанием для введения таких ограничениймогут служить
региональное и муниципальное право планирования, строительное право,
природоохранное право, право в области охраны окружающей среды, право в области
охраны памятников и др.
Возможности приобретения собственностигосударством
Государство (включая коммуны) может приобретать земельные участки тремяспособами:
При определенных предусмотренныхзаконодательством обстоятельствах государствоимеет право отчуждать собственность на земельный участок, находящийся в частной собственности, в рамках одностороннего административного акта.В этом случае прежний собственник должен получитькомпенсацию в размере рыночной стоимости данного земельного участка. Отчуждениедопускается только в случаях, которые являютсяпредметом особого государственного регулирования. Прежде всего, отчуждениесобственности в пользу государства допускается в следующих целях:
- Строительство транспортных путей
Осуществить отчуждение можно в том случае,когда транспортные пути или иные коммуникации(автомобильные дороги, железные дороги, аэропорты, системы электро-, газо-, водоснабжения и необходимые для этого сооружения) строятсяобщественными организациями или организациями частного права.
1/S
— Санирование городов
Отчуждение возможно, если согласно законуопределенный городской район объявляется зоной санирования и санирование илинеобходимые для этого строительные меры можно осуществитьтолько путем отчуждения соответствующего земельного участка в пользу государства.
— Размещение промышленных предприятий
Отчуждение собственности в пользугосударства возможно также и в том случае, когда этонеобходимо для размещения промышленных предприятий или других предприятий, деятельность которых соответствует интересам общества, и иное размещениепредприятий не представляется возможным.
— Прочие сооружения в интересах общественности
Отчуждение возможно также, когда ононеобходимо для реализации строительства других сооружений,отвечающих интересам общества, например, военных сооружений, государственных икоммунальных сооружений и др.
— Укрупнение земельных владений
Отчуждение возможно также в интересахрационального ведения сельского хозяйства, например, дляувеличения посевных площадей или для разукрупнения слишком больших полей, насаждения лесозащитных полос, высадки деревьев для укрепленияпочвы и т.д.
Право преимущественной покупки
Право преимущественной покупки — это правобенефициара (как правило, коммуны, но в принципе ичастное лицо может иметь право преимущественной покупки) войти в имеющий законную силу договор купли-продажи и приобрести данныйземельный участок вместо лица, которое являетсяпокупателем согласно этому договору, с соблюдениемвсех условий договора купли-продажи. Права преимущественной покупки могут принципиально согласовываться в договоре между коммуной исобственником земельного участка (например, если этому предшествовалоприобретение земельного участка из владений коммуны). ОднакоСтроительный кодекс Германии допускает, что коммуны в рамках принятия ими решенийпо планированию в отношении определенных земельныхучастков могут в одностороннем порядке определять право коммуны на преимущественную покупку. Это возможно прежде всего в следующихслучаях:
»
- в отношении незастроенных земельных участков, которые в планах указаныкак
территории жилищного строительства;
- в отношении земельных участков в городских районах, которые объявленырайонами
санирования;
- в отношении незастроенных земельных участков на территории, для которойутвержден
план городской застройки.
Пользование правом преимущественной покупкидопускается только тогда, когда это служитинтересам общества.
Покупка земельных участков на рыночныхусловиях
Государство и коммуны имеют правоприобретать земельные участки на рыночных условиях по свободному соглашению.Обязательным условием этого является получение ими при составлении бюджетаразрешений согласно бюджетному праву.
Такую покупку земельных участков государствои коммуны предпринимают, прежде всего, в следующих случаях:
- если земельные участки требуются для выполнения конкретной задачи,стоящей перед
государством или коммуной, и нужно избежать сложногопути отчуждения земельного
участка в пользу государства;
- если на этой территории должна быть осуществлена единая застройка ипокупка по
договору лучше и быстрее служит достижению цели, чемотчуждение и право
преимущественной покупки. В большинстве таких случаев коммуна продает эти
земельные участки предприятиям, которые строят на этих территориях жилые зданияили
промышленные сооружения;
- создание резерва земельных участков для строительства на них в будущем
промышленных предприятий, жилых домов или проведения мероприятий по
совершенствованию инфраструктуры;
- создание резерва земельных участков для того, чтобы в случаевозникновения дефицита
земельных площадей из-за спекулятивных операций коммунамогла бы противостоять
этой тенденции за счет продажи принадлежащих ейнезастроенных земельных участков.
Во всех перечисленных случаях покупкиземельных участков на рыночных условиях государство(коммуна) выступает как свободно действующий партнер, имеющий все права и обязанности, которые есть и у частного лица — участникарыночных отношений.
Ограничениеправа собственности на землю на основании общих положений права планирования и охранного права
Немецким законодательством предусматриваютсяограничения свободного распоряжения собственностью на землю в интересахобщества, прежде всего в следующих случаях:
— запреты на застройку иливведение определенных обязательств, касающихся вида
застройки, в рамках общего права планированияи строительного права.
»
— обязательства и ограничения вотношении использования земельных участков и зданий в
рамках общего охранного права (защиталандшафтов, охрана природы, охрана
окружающей среды, охрана памятников,охрана полезных ископаемых, полезных
сельскохозяйственных площадей и водных ресурсов).
— Запрет, ограничение илинеобходимость обязательного получения разрешения на
изменение вида использованияземельного участка или на продажу земельных участков и
зданий.
Регулирование в рамках строительного права и права планирования
осударство (или коммуны) имеет право издаватьправила, регулирующие структуру пользованиятерриториями Федеративной Республики Германия, ее федеральных земель, их отдельных регионов, территорий городов и коммун и отдельныхземельных участков под строительство.
Федеральным законодательством исоответствующими законами федеральных земель устанавливаетсяразграничение полномочий между федерацией, землями и коммунами(муниципалитетами):
Согласно «Закону о землеустройстве»,на федеративном уровне осуществляется регулирование принципов землеустройства вФедеративной Республике Германия (например,обеспечение наличия свободных территорий для водного хозяйства, проведение природоохранных мероприятий, обеспечение возможностей дляотдыха, для развития транспортных путей, дляиспользования полезных ископаемых и т.д.).
Эти принципы должны соблюдаться органамифедерации, земель и коммун при проведении мероприятий посоставлению планов, поскольку ущемленные в своих правах граждане или организации имеют право на обжалование соответствующихпланов.
Согласно федеральному законодательству,федеральные земли обязаны разрабатывать один илинесколько планов землеустройства для всей территории соответствующейфедеральной земли (в некоторых случаях по согласованию с затрагиваемыми этими планами соседними федеральными землями), направленные на реализациюпринципов Федерального закона о землеустройстве. Города и коммуны обязаныразработать план использования территории своего региона, где,прежде всего, определяется, какие территориидолжны использоваться для следующих целей:
- жилищного строительства;
- промышленности и коммерческой деятельности;
- транспортных сооружений;
- как специальные территории для особых целей использования (территории
университетов, больниц и пр.)
- для создания и сохранения скверов, парков, лесов, всельскохозяйственных целях, и т.д.
Кроме того, коммуны обязаны в рамках своегоплана использования территорий разрабатывать конкретные планы строительнойзастройки для отдельных участков, предназначенныхпод строительство. Эти планы должны четко и с точностью до одного квадратногометра определять, какие площади предусмотрены под:
- дороги и другие транспортные сооружения;
- зеленые насаждения;
- строительство жилья;
- иные виды застройки;
- застройку и использование в рамках «общественныхпотребностей» (школы, детскиесады, больницы и т.д.).
Помимо этого, план застройки определяет:
— высоту зданий;
- интенсивность использования земельного участка («поэтажнаяплощадь»);
- характер использования зданий;
- вопросы, имеющие особое значение для эстетического оформления фасадов,скатов
крыш и т.д.
Наряду с планом застройки имеютсямногочисленные другие нормативные документы, предписаниякоторых должны соблюдаться при проведении строительных работ. Эти предписания могут, например, регламентировать:
- надежность строительных конструкций;
- соблюдение норм пожарной безопасности;
- виды и качество теплоизоляции;
- соблюдение правил техники безопасности.
Соблюдение всех предписаний контролируетсякоммуной в процессе выдачи разрешения настроительство. Новой тенденцией является то, что в отношении определенных видовзданий (например, коттеджей на одну семью) законы федеральных земель все большеограничивают выдачу разрешений на строительство, а проверка соблюдения существующихнорм и предписаний происходит только при приемке готового здания.
Общее охранное право
Наряду со строительным правом и правомпланирования, немецкая правовая система предусматриваетобщее охранное право в интересах общества. Оно направлено, прежде всего:
- на охрану окружающей среды;
- охрану природы;
- охрану ландшафтов;
- охрану памятников;
— охрану резервов питьевойводы и т.д.
Эти законы дают государству (коммунам) правовведения ограничений на пользование собственником его собственностью. Однаконеобходимо, чтобы в конкретных законах были четкорегламентированы случаи сведения ограничений на пользование. Примерами регулирования являются:
- обязательства по очистке сточных вод;
- ограничение использования земли в сельскохозяйственных целях вприродоохранных
зонах;
- ограничение строительного права в зонах охраны ландшафтов;
- обязательства при реконструкции здания, состоящего под охранойгосударства как
памятник.
Федеральные земли и коммуны обязаныучитывать эти охранные цели в своих планах. Охранные целиимеют силу для конкретного собственника земельного участка также в тех случаях, когда это не следует однозначно из планирования. Многиеохранные обязательства должны соблюдаться независимо от планированиястроительной деятельности.
Ограничение на изменение вида использованияземельного участка и ограничение на продажу
В определенных случаях государство дляосуществления своих целей может вмешиваться в права собственников, вводязапреты на изменение вида использования или на продажу земельных участков или ставя условие обязательного получения разрешенияна эти действия, например,
- в определенных жилых районах запрещается превращать квартиры впроизводственные
помещения, офисы или пансионы;
- может быть введен запрет на превращение пахотных земель в лесныетерритории или
лесных территорий в пахотные земли;
- если предстоит изменение планов использования земельных участков илипланов
застройки или если решение о таком изменении ужепринято, то может вступить в силу
положение о «блокировании проведения изменений»во избежание того, чтобы
«свершившиеся факты» не произошли до вступления планового изменения всилу;
- действует принцип, согласно которому необходимо получать разрешение напродажу
сельскохозяйственных земель. В таком разрешении может быть отказано:
- чтобы предотвратить возникновение земельных участков, размеры которыхявляются
экономически нецелесообразными (мелкие земельные участки,наделы);
- чтобы избежать приобретения земельных участков в спекулятивных целяхлицами, не
являющимися фермерами.
В выдаче разрешения может быть отказано наоснове таких аргументов, которые однозначно предусмотрены законом.
Частная собственность наземлю в качестве базы для
развития долгосрочногокредитования.
Предпосылки
Собственность на землю очень хорошо подходитдля обеспечения кредита. Для этого существуют,прежде всего, следующие предпосылки:
- суровая регламентация в области передачи права собственности на землю,включая
создание такого инструмента, как поземельная книга,содержание которой пользуется
общественных доверием), о означает, что каждое честноезаинтересованное лицо может
положиться на то, что содержание поземельной книгеверно).
- наличие отрегулированного порядка осуществления оценочной деятельности,который
дает определенную надежность при оценке стоимости земельных участков и зданий с
целью получения под их залог ипотечного кредита (дажеесли кредитор продолжает нести
риск неправильной оценки стоимости).
- законодательно отрегулированный, гарантированный быстрый порядокприведения в
исполнение решений суда в случае невыполнения должникомсвоих обязательств. Только
так заложенный земельный участок действительно можетвыполнять свою функцию
обеспечения кредита.
- возможность приобретения соответствующего земельного участка,продающегося в
рамках принудительного приведения в исполнение судебногоприговора, без обременения
его долговыми обязательствами.
- возможность для ипотекодержателей получить удовлетворение раньше других
кредиторов за счет средств, вырученных от принудительного приведения висполнение
судебного приговора о принудительной продаже участка.
- уверенность ипотекодержателя в том, что его «ранг», занимаемыйв ряду других
кредиторов, после предоставления им кредита не можетбыть ухудшен без его согласия
(даже в пользу налогового ведомства).
- обеспечение надежности информации о возможностях использованияземельного
участка.
- возможность продажи земельных участков в связи с альтернативнымиспособами
использования (административное здание внутри тюремногокомплекса не годится как
обеспечение для получения ипотечного кредита).
Регулирование в области организации кредитования
В принципе, каждый кредитор может получить отдолжника ипотечное обеспечение предоставляемого кредита(даже отец от своего ребенка). Поэтому инструмент ипотечного кредитования не связан только с кредитными организациями.
И все же ипотечный кредит является одной изважнейших предпосылок динамичного развитиямелкого и среднего бизнеса в рамках народного хозяйства, а также предпосылкойхорошо функционирующего механизма жилищного строительства на основе кредитного финансирования.
Однако для того, чтобы ипотечный кредит занял этоцентральное положение в развитии народногохозяйства, необходимо, чтобы выполнялись еще некоторые условия. В первуюочередь к ним относятся следующие.
Система установления процентной ставки на длительный срок
Ипотека имеет особые рыночные преимуществакак база предоставления долгосрочных кредитов.Надежность ипотечного кредита в значительной степени не подвержена колебаниямкредитоспособности заемщика. Однако предоставление долгосрочного кредита нуждается в законодательном регулировании установлениядолгосрочных процентных ставок.
Мерой регулирования может служить твердыйпроцент, установленный на многолетний период или навесь срок предоставления кредита, или же зависимость процентной ставки от определенного индекса. Решающим является то, чтобы регулирование вобласти установления процентных ставок соответствовало бы в равной степениинтересам, как должника, так и кредитора.
Особой проблемой является учет инфляции входе погашения предоставленного ипотечногокредита. При невысоких показателях инфляции должник может быть связанобязательством выплатить согласованную сумму погашения и определенный номинальный процент, хотя процент, и состоит из «реальногопроцента» и «потери капитала из-заинфляции».
Однако, при более высоких показателяхинфляции номинальный процент, поскольку он содержит всебе компенсацию инфляции, превышает платежную способность должника. В таких случаях рекомендуется использовать индексные модели, при которых действительно выплачиваются только реальные проценты и доля погашениякредита, а компенсация инфляции в номинальном проценте начисляется на ссуженныйкапитал (такие модели в совершенстве разработаны в Бразилии).
Обеспечение долгосрочного рефинансирования (пассивная банковскаяоперация)
Решающей проблемой каждого долгосрочногофинансирования, предоставляемого финансовымиинститутами, например, банками и т.д., является долгосрочное обеспечение встречного финансирования, т.е. пассивной банковской операции. ВГермании это осуществляется двумя способами:
— за счет вкладов (под низкийпроцент) в сберкассах и коммерческих банках, когда
ожидается достаточно непрерывное поступление средств;
»
— за счет рефинансирования спомощью ипотечных закладных листов с аналогичным
сроком действия.
В интересах вкладчика немецкимзаконодательством строго регулируется выпуск ипотечныхзакладных листов. Это регулирование касается покрытия ипотечных закладных листов за счет ценных объектов недвижимости, предоставляемыхв качестве залога. Их стоимость должна быть оценена всоответствии с законодательными предписаниями, и на установленную таким образомстоимость может быть получено только 60% для ипотеки, являющейся фондомпокрытия закладных листов.
Предпосылки для широкого использованияипотечного кредита
Предпосылкой для широкого использованияипотечного кредита является гарантия права собственности и возможностьиспользования собственности. Конкретно речь здесь идет о следующем:
Возможность использования стоимости здания под залог для получения ссуды
Это возможно только тогда, когда зданиестановится прочной составной частью зарегистрированного в поземельной книгеземельного участка (немецкая система), или когда приразделе собственности на земельный участок и здания обеспечивается такая же гарантия права собственности на соответствующее здание,зарегистрированное в поземельной книге, которая пользуется общественнымдоверием.
Стоимость
Для финансирования с помощью ипотечныхкредитов могут использоваться только такие земельныеучастки (со зданиями), которые помимо собственной спекулятивной стоимости обеспечивают текущие поступления (или могут иметь их присоответствующем использовании), за счет которых может осуществляться погашениекредита. Это касается:
- сдаваемых в аренду жилых зданий (но не замков в отдаленных местах);
- промышленной недвижимости, которая может быть подвергнута изменениям(хотя едва
ли это может относиться к земельным участкам исооружениям металлургических
предприятий);
- сельскохозяйственных полезных площадей (однако, при невысокой доходности
сельскохозяйственных площадей это проблематично, т.к. легко может привести кпревышению пассивов сельскохозяйственных предприятий над активами).
Только в том случае, если могут быть созданыназванные здесь институциональные предпосылки (кним также относится и хорошо функционирующий сектор сберегательных и ипотечных банков), можно успешно использовать ипотечный кредит длясоздания рыночной экономики, ориентированной на интересы среднего класса,динамично развивающегося сельского хозяйства и жилищного хозяйства.
Позитивный опыт Германии всфере использования собственности
на землю на этапе перехода отплановой к рыночной экономике.
При трансформации социалистической системы хозяйствования в рыночную на территории бывшей ГДР тоже возникали значительные проблемы приреформировании права собственности на землю.
Правда, часть жилищного фонда, особенноодносемейные коттеджи, построенные еще в довоенноевремя, продолжала оставаться в частной собственности. То же самое относилось — по крайней мере, теоретически — и к собственности на землю членов сельскохозяйственных производственных товариществ.
Однако во всем секторе национализированныхпредприятий, национализированного жилья и вкрупном секторе нового жилищного строительства собственность на землю была все же ликвидирована. Для обозначения этого понятия использовалсятермин «народная собственность». Приреформировании правовой и хозяйственной системы в 1990 г. возникли следующие проблемы:
Распределение полномочий
Согласно новому правопорядку, собственностьна «народные» земельные участки должна была быть распределена средиразных общественно-правовых субъектов, в первую очередь:
- федерации;
- федеральных земель;
- коммун (муниципалитетов);
- национализированных предприятий (до тех пор, пока они еще принадлежалина 100%
федерации или коммунам).
В ходе осуществления Договора об объединенииГермании законодательно четко регулировалось, какойгосударственный субъект получает в каждом конкретном случае в собственность определенные «народные» земельные участки:
- народные предприятия, которые все сразу в соответствии с Законом от01.07.1990 г.
были преобразованы в отдельные компании (находившиеся на 100% в собственности
Тройханда, т.е. в собственности федерации), получили используемые ими земельные
участки, здания и сооружения в собственность и должныбыли поставить их на свой
баланс после оценки их рыночной стоимости.
- федерация и федеральные земли получили в собственность земельныеучастки, которые
использовались в таких же целях, в каких в ЗападнойГермании обычно используются
земельные участки федерации или федеральных земель.
- коммуны получили в собственность те земельные участки, которыеиспользовались в
целях, которые в Западной Германии обычно находятся в компетенции коммун. Кроме
того, они получили в собственность весь секторнародного жилищного фонда (если только речь не шла ожилищном фонде, находящемся в собственности предприятий).
Благодаря такому распределению в соответствиис действующим законодательством право собственности было принципиально зановоотрегулировано. Однако для того, чтобы добиться четкого правового регулированияв отношении отдельных земельных участков и их обмеров, а также в спорных исомнительных случаях, было создано особое ведомство (как подразделениеТройханда). Оно должно было решать вопросы распределениякаждого земельного участка в отдельности, прежде чем новый собственник мог быть зарегистрирован в поземельной книге, то есть до того, как онсмог бы продать земельный участок.
Это имело решающее значение, прежде всего дляпредприятий, которые в ходе приватизации должны были получить уверенность всвоем праве собственности на совершенно конкретныеземельные участки и тем самым определиться в вопросе о своей стоимости.
Разделение собственности на здания исооружения и собственности на землю
В ГДР был введен принцип раздельнойсобственности на землю и на здания и сооружения.На находящихся в народной собственности земельных участках строились многочисленные дома (дачи), находившиеся в частной собственности.Частично это происходило и на частных земельных участках,которые принадлежали третьим лицам и былисеквестрированы или отчуждены.
Было найдено и реализовано следующее решение:
- в новых федеральных землях было введено немецкое право собственности наземельные
участки, т.е. в законодательном порядке была объединенасобственность на землю и на
здания и сооружения;
- если земля находилась в народной собственности, то собственники зданийполучали
право преимущественного приобретения земли, на которойнаходились их здания;
- если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственникизданий получали
долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсациюза
пользование в размере, соответствующем рыночным требованиям.
Народная земля под народными предприятиями
В ходе преобразования народных предприятий вкомпании со 100-процентным участием государстванародная земля, на которой стояли эти предприятия, стала собственностьюпредприятий. Для государства не возникла проблема выплаты компенсаций, так как собственность изменила свою принадлежность только в рамках имуществаТройханда.
В ходе приватизации предприятий Тройхандпроверял, насколько соразмерным является наделениекаждого предприятия землей. В определенных случаях земельные участки уже до приватизации выделялись из имущества предприятия и передавалисьвходящему в состав Тройханда обществу, ведущему операции с недвижимостью, на100% принадлежавшей государству. Тем самым стоимость и рыночная ценапредприятия могли быть снижены, что повышало возможность егопродажи. В результате Общество при
Тройханде, ведущее операции с недвижимостью (TLG) получило значительныеземельные владения.
Приватизация незастроенных земельных участков
Тройханд осознавал риск того, что примассовой приватизации незастроенных земельных участковподнимется волна спекулятивных сделок с землей. По этой причине Тройхандпринципиально продавал незастроенные земельные участки только в тех случаях,когда покупатель имел конкретные инвестиционные проекты и в рамках договоракупли-продажи брал на себя обязательства осуществитьэти инвестиции.
Принцип «продажа только инвесторам»помог сделать значительный вклад в дело быстрой передачиинвесторам незастроенных земельных участков в новых федеральных землях.
Сельское хозяйство
Большая часть сельскохозяйственных площадейбыла в «народной собственности». О быстрой продаже этих площадей немогло быть и речи по целому ряду причин. Во-первых, необходимо было выяснитьправа на эту собственность прежних владельцев, у которыхземля была экспроприирована. С другой стороны, рынок сельскохозяйственных угодий в Европе не является настолько емким, чтобы справиться с большим предложением земельных участков без значительного падения цен.
Но возможно более быстрая приватизация имелаважное значение для развития сельского хозяйства,поскольку это вело и достижению сельскохозяйственными предприятиями такогоуровня производительности, который необходим в условиях конкуренции вЕвропейском Союзе. Поэтому федеральное правительство приняло решение в большинстве случаев вообще отказаться от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а сдавать их в долгосрочную аренду (на12 лет) заново организуемым частным сельскохозяйственнымпредприятиям. Это позволило затем перейти к продаже сданных в аренду земельныхучастков спокойно и без какого-либо давления,которое могло бы возникнуть при быстрой приватизации сельскохозяйственных предприятий.
Такой подход оказался успешным.Сельскохозяйственные предприятия, созданные на арендованныхземлях, успешно развивались. Сегодня они входят в число наиболее продуктивных и успешных сельскохозяйственных предприятий Европы.
Заключение
Реформа в области правасобственности на землю и здания, осуществленная в ходе трансформации бывшей ГДРописанным здесь способом, прошла без больших трений. Если проблемы и имелись,то они были вызваны сложными правовыми вопросами, которыевозникали при возврате земельных участков, экспроприированных до 08.05.1945 годаили после октября 1949 года, их прежним собственникам. Естественно, прежние собственникихотели по возможности вернуть себе отчужденные у них земельные участки издания. Только в случае невозможности возврата была предусмотрена компенсациявместо возврата. Возникшие здесь сложные вопросы, касающиеся установленияфактов, особенно при принятии решений о возможности илиневозможности возврата собственности, все еще приводят к задержкаминвестиций.Однако эта проблема, связанная со спецификой сложившейсяв Германии ситуации, вряд ли возникнет в российской практике.
Списокиспользованных источников
Нормативные акты
1. Конституция Федеративной Республики Германия
2. Гражданский кодекс Федеративной Республики Германия
3. Федеральный закон «Положение о ведении земельных книг»
4. Федеральное постановление «О принципах определения рыночной стоимостиземельных участков
Специальная литература
1. Основные институты гражданского права зарубежных стран, М., 2000 г.
2. Конституции государств Европейского Союза. Под. Ред. Л. А. Окунькова.-М.,1999г.
Периодическая печать
1. Кузнецов А. В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможностьего использования в России // Государство и право – 1999 г., №12
2. Лысенко О. Л. Дискуссия о кодификации частного права в германии // Вестник МГУ:Серия 11. Право- 1996г., №2
Тезисный планработы
CИСТЕМА ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО В ГЕРМАНИИ.
- Собственность как существенный элементправопорядка в Германии.
- Здания исооружения являются существенными составными частями земельного участка.
- Земля как особенно надежное средствообеспечения долговых обязательств.
- Определения, касающиесяземельных участков, записываются в Германии в два реестра (кадастр недвижимости и земельнаякнига).
- Все земельные участки в Германиивнесены в земельные книги.
Форма и содержаниеземельной книги определяются Федеральным законом («Положение о ведении земельных книг»).
- Публичный характер и доступностьземельной книги и кадастра недвижимости.
- Особые формы собственности в рамкахземлеустройства (например, так называемая собственность на жилье).
ВОПРОСЫ ОЦЕНОЧНОЙДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
- К оценочной деятельности привлекаются квалифицированные независимые эксперты и лица, обладающие особымизнаниями и навыками.
- Ориентиром при оценке стоимостиземельных участков всегда служит их рыночная стоимость.
Ограничение прав собственности на землю и вопросы кредитования
- Ограничение права собственности наземлю в интересах общества.
- Регулирование в рамках строительногоправа и права планирования.
- Наряду состроительным правом и правом планирования, немецкая правовая системапредусматривает общее охранное право в интересах общества (охрана окружающейсреды, охрана природы, охрана памятников и т.д.).
- Ограничение на изменение видаиспользования земельного участка и ограничение на продажу.
- Собственность на землю как основаниедля долгосрочного кредитования.
- Возможностьиспользования стоимости здания под залог для получения ссуды.