Реферат: Методы оценки недвижимости
СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫОЦЕНКИ НА РОССИЙСКОЙ СЦЕНЕ:
ИГРЫ, В КОТОРЫЕ МЫИГРАЕМ
Постановка вопроса
С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как,видимо, и в других странах с переходной экономикой — уникальна: имеет местоявный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостьюсамого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, висторически «нормальном» эволюционном процессе в странах с рыночнойэкономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методыотражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки сталидоступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатнуюсреду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков,хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем неменее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы всреде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастуюприводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых неимеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего вотцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли навысоких каблуках.
Кажется, однако, что российские оценщики уже набрали достаточно стартовогоопыта, чтобы переходить к следующей стадии — систематическому осмыслению ипубличному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, РООдолжно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, былобы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование наконкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругупроблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами,так и определяться и публиковаться РОО. Было бы идеальным сформироватьнебольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболееактуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени. Вкачестве иностранных участников можно было бы пригласить одного — двухизвестных специалистов по оценке недвижимости, комбинирующих международнуюисследовательскую деятельность и практическую работу, таких, например,американских специалистов, как профессор Кеннет Лашт (Kenneth Lusht) из университеташтата Пенсильвания, профессор Халберт Смит (Halbert Smith. CRE) из университеташтата Флорида, д-р Вильям Киннард (William Kinnard, CRE).
Цель данной статьи — сформулировать некоторые конкретные вопросы, связанныес применимостью современных методов оценки недвижимости в России и пунктирнонаметить подходы к решению хотя бы части из них.
Факторы теневой экономики
Широко распространенная вовлеченность недвижимости в сферу теневой экономикиставит перед оценщиками две группы проблем: моральные и профессиональные.Простейший пример: по оценкам московских брокеров (на лето 1996), около 90%арендных договоров, относящихся к коммерческой недвижимости в Москве, имели«теневую» составляющую для избегания НДС. Другими словами, толькочасть арендной платы указывалась в договоре и включала НДС, а другая частьплатилась наличными, избегая налогообложения.
С профессиональной точки зрения, здание, нагруженное такими аренднымидоговорами, может иметь по крайней мере две рыночные стоимости — одну,основанную на официальных договорах аренды, другую — на фактических доходах отаренды. Более того, при продаже такого здания ожидаемая цена за него будет,скорее всего, где-то между этими крайними значениями. Адекватный учет такогосорта теневых компонентов в зависимости от конкретной задачи оценки требуетопределенного профессионального мастерства, и вполне заслуживает чистопрофессионального обсуждения.
Моральная дилемма в таких ситуациях очевидна, так как гражданские ипрофессиональные требования к оценщику противоречат друг другу.
Другая достаточно широко распространенная ситуация состоит в том, чтоюридический собственник доходной недвижимости не вполне контролирует этунедвижимость и имеет не вполне ясные, но явно ограниченные возможности еюраспоряжаться, причем это может распространяться не только на продажу, но дажеи на сдачу в аренду или наем нового управляющего. Какова должна бытьметодология отражения в оценке стоимости объекта такого нестандартного, сзападной точки зрения, ограничения прав собственности, и какой термин мы быпредложили — «право собственности с частичным мафиозным интересом вней»?
Собираемся ли мы вслух обсуждать этот круг проблем — как профессиональных,так и моральных?
Метод капитализации дохода
Ограниченность применимости этого метода для оценки рыночной стоимостинедвижимости связана с информационной недостаточностью двух типов: (1)недостатком достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода,приносимого конкретным объектом, и (2) почти полным отсутствием информации,необходимой для традиционных оценок ставок капитализации, из-за отсутствиясложившегося рынка.
1. Если, например, оценщик работает на покупателя или заимодателя и долженоценить рыночную стоимость доходного здания, рассматриваемого для покупки, то всегодняшней реальности в большинстве случаев он столкнется с проблемамиполучения достоверной информации, относящейся к доходам и расходам собственниказдания. Прежде всего, это будут уже упоминавшиеся проблемы, связанные с теневойэкономикой. Другой круг трудно получаемых показателей относится к текущимрасходам по содержанию здания (эксплуатационные расходы, текущий ремонт). Частоэто вызвано даже не отсутствием доброй воли продавца, а отсутствием адекватногоменеджмента и бухгалтерского учета по каждому отдельному зданию. Но, неясноститакого сорта могут быть (в идеале, хотя бы) устранены.
2. Неустранимым препятствием является отсутствие данных, необходимых длявыбора ставок капитализации. Когда западный оценщик решает, какую ставкукапитализации он должен использовать в неком конкретном случае, основой длянего так или иначе всегда являются данные относительно ставок капитализации,складывающиеся в результате продаж данного вида недвижимости на данномлокальном рынке. Такие рыночные ставки капитализации рассчитываются на моментпродажи доходной недвижимости, исходя из месячного или годового дохода, которыйданный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены. Существует целаяспециализированная индустрия сбора и публикации данных такого сорта как по отдельнымсделкам, так и по репрезентативным выборкам для различных типов доходнойнедвижимости, а также в виде статистических и аналитических сводок. Например,широко известен журнал «Real Estate Capital Markets Report» иприложение к нему «Institutional Real Estate Universe», имеющие почетыре выпуска в год. Кроме того, оценщики ведут и собственные базы данных.Фундаментом всей этой активности является массовый и более или менееинформационно открытый рынок доходной недвижимости.
Что можно отметить относительно российской ситуации?
1) Сделки продаж нежилых зданий и помещений не так уж единичны во многихгородах, но «информационная непрозрачность» рынка и частое сокрытиереальных цен продажи и аренды делает оценку ставок капитализации в реальныхсделках крайне ненадежной.
2) Неясен ответ на вопрос: сколько сопоставимых объектов, по которымизвестны, допустим, надежные ставки капитализации, должен иметь оценщик, чтобычувствовать себя уверенно при оценке рыночной стоимости доходной недвижимостиопределенного типа?
3) Даже для самого массового из подрынков — жилищного, где квартиры вомногих городах продаются и сдаются в аренду в массовых количествах, ставкикапитализации, как правило, не могут быть оценены классическим способом, таккак подавляющий объем информации относится к разным выборкам: сдаются в арендуодни квартиры, а выставляются на продажу другие. Только оценщики, работающие вбольших брокерских фирмах в крупнейших городах, могут, может быть, подобратьвыборки квартир, сначала сдававшихся в аренду, а потом проданных (илинаоборот). Возможный нетрадиционный способ оценки ставки капитализации дляквартир, используемых в качестве доходной недвижимости, очевиден: можно взятьотношение среднего арендного дохода (на единицу площади квартиры) к средней продажнойцене (тоже на единицу площади), где эти два средних будут оценены по разнымвыборкам, но относящимся к одному и тому же классу квартир.
4) Огорчает несколько легковесное освещение метода капитализации дохода вроссийской профессиональной периодике по оценке. В популяризаторской формепересказываются различные подходы к выбору ставок капитализации, без каких-либообсуждений, в каких именно ситуациях западные оценщики используют тот или инойспособ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной среде, гдеон практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения применимости в России.
Анализ дисконтированного потока наличности (ДПН)
По крайней мере четыре вопроса требуют обсуждения в связи с этой техникой:(1) условия применимости самой идеологии, (2) адекватные способы определенияставок дисконтирования, (3) осмысленность результатов в связи с колебаниямпараметров, и (4) уже обсуждавшееся выше отсутствие статистики относительноставок капитализации. Первые два вопроса тесно связаны, поэтому мы обсуждаем ихвместе.
1 и 2. Использование анализа ДПН в связи с недвижимостью основывается надвух фундаментальных идеях. Во-первых, что у инвестора есть некий наборинвестиционных возможностей, из которых он выбирает. В частности, выбор ставкидисконтирования основан на сопоставлении доходности и рисков тех альтернативныхтипов инвестиций, которые реально доступны и приемлемы для инвестора (этоотносится ко всем практикуемым методам оценки ставки дисконтирования). Вразвитых странах рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимостиявляются тремя «сообщающимися сосудами», причем организационная иинформационная инфраструктуры этих рынков развиты настолько хорошо, и самирынки обладают такой огромной емкостью, что все типы инвесторов имеют почтиравный доступ к этим рынкам и в качестве покупателей, и в качестве продавцов.Например, американский фермер может с такой же легкостью, как итранснациональная инвестиционная компания, купить Государственные казначейскиеобязательства.
В то же время, «проницаемость» и конкурентность рынков непозволяет никому из продавцов инвестиционных ресурсов держать монопольновысокие цены на эти ресурсы. Другими словами, рынок инвестиционных ресурсов нетолько не дефицитен, но скорее перенасыщен предложением и поэтому высококонкурентен. Если, например, вы хотите получить закладной кредит для покупкижилья, но при этом не удовлетворяете критериям, предъявляемым такимистандартными кредиторами как банки и большие компании по ипотечномукредитованию, вы всегда можете найти через специальных брокеров какой-нибудьмаленький кредитный траст, состоящий, скажем, из нескольких пенсионеров,который предоставит вам требуемый кредит (взяв за него всего лишь на несколькопроцентов больше, чем банки берут за стандартные кредиты).
Но даже в такой благоприятной среде, которая мощно обеспечивает выравниваниеинвестиционных возможностей, различные группы инвесторов формулируют своитребования к норме окупаемости инвестиций в недвижимость, исходя только из техальтернатив, которые они практически рассматривают. Как и для ставоккапитализации, существует огромная индустрия сбора, анализа и распространенияинформации о доходности всех существующих типов инвестиций. Важно, однако, ещераз подчеркнуть, что инвесторы принимают во внимание доходность только реальнорассматриваемых ими альтернатив. Например, инвестор, работающий на локальномили национальном рынке, никогда не будет формулировать свои требования кокупаемости, исходя из доходности, скажем, инвестиций в иностранные ценныебумаги или иностранную недвижимость, даже при технической доступности для неготаких инвестиций. Он будет рассматривать, во-первых, доходность аналогичных пориску инвестиций в ценные бумаги (в частности, в корпоративные облигации), а,во-вторых, окупаемость инвестиций в аналогичные объекты доходной недвижимости.
Вторая фундаментальная подстилающая идея при применении данной техникианализа состоит в том, что рассмотрение динамики доходов и расходов во временипозволяет учесть инфляцию и временную стоимость денег. В США, где анализ ДПНпри инвестициях в недвижимость используется давно по сравнению с другимистранами, отношение к методу менялось в зависимости от ситуации. Так, ксередине 80-х, когда использование этого метода было уже достаточнораспространено, но начался кризис перепроизводства доходной недвижимости(особенно офисной), приведший к разбалансированию рынка и непредсказуемостидоходов и цен, инвесторы практически отказались от этого метода и началиосновывать решения на старом подходе принятия во внимание только имеющихся намомент принятия решения доходов от объекта, то есть вернулись к методукапитализации доходов. Какой представляется применимость этой техники всегодняшней России? Во-первых, кажется методически ошибочным выбирать ставкидисконтирования без учета того, доступны ли для данного клиента-инвестора тетипы инвестиций, которые положены в основу сравнения и оценки. Например, еслиоценщик берет в качестве очищенной от риска нормы дохода среднюю доходность подолгосрочным правительственным облигациям в европейских странах, то это имеетсмысл только для клиентов, действительно имеющих возможность и намерениеинвестировать в европейские ценные бумаги. Но если клиент является«маленьким инвестором», то не только европейские облигации, но иотечественные ГКО ему могут быть недоступны, и реальными альтернативами длянего могут быть или ценные бумаги, представленные на данном локальном рынке,или банковский депозит. В силу фрагментарности российского рынка инвестиций,кажется правильным выделить несколько групп инвесторов, каждая из которых имеетсвой набор инвестиционных возможностей, альтернативных инвестициям внедвижимость, и затем внимательно отслеживать, как меняются эти инвестиционныевозможности по мере развития финансовых рынков. Каждый конкретный клиент можетбыть классифицирован по принадлежности к той или иной группе.
Следующая проблема состоит в том, что доходность альтернативных инвестиций,рассматриваемых при выборе ставки дисконтирования, должна быть с достаточнойуверенностью известна на срок не меньший, чем срок жизни рассматриваемогоинвестиционного проекта. Если, к примеру, оценщик намерен проанализировать ДПНдля инвестиционного проекта строительства некоего объекта на продажу, то срокжизни такого проекта 2-3 года, и во многих регионах существуют альтернативы ссопоставимым сроком (облигации муниципальных займов, например). Но если кто-тособирается анализировать 10-летний период владения доходной недвижимостью, тоон не будет иметь практически никаких точек отсчета, так как подавляющеебольшинство инвестиционных инструментов с известной доходностью рассчитаны наболее короткие сроки.
3. Возможность получать с помощью анализа ДПН заключения, вызывающиедоверие, основана на предсказуемости динамики доходов и расходов врассматриваемом инвестиционном проекте. В ранний период введения данного методав практику инвестиций в недвижимость, многие в США считали возможным строитьпрогноз на 20 лет вперед. Похоже, что сейчас никто не станет прогнозироватьболее, чем на 10 лет, а многие серьезные специалисты полагают, что в принципене следует использовать данную технику для более чем 5-летних прогнозов даже встабильной ситуации.
В России, непредсказуемость изменений во времени многих (если не всех)показателей, формирующих потоки наличности, общеизвестна. Поэтому следовало бызадаться честным вопросом: повышаем ли мы точность результатов, используяданную технику, или разброс результатов (то есть разброс NPV и IRR) настольковелик, что нет никаких преимуществ по сравнению с оценкой традиционныходномоментных характеристик, таких как ожидаемая прибыль от проекта застройкиили стоимость объекта недвижимости, полученная методом капитализации годовогодохода. Представляется, что формализация этой проблемы и ее аккуратноеисследование должны быть одним из основных приоритетов в исследовательскойпрограмме РОО. Более широкая задача состоит в исследовании устойчивостирезультатов, полученных с помощью ДПН, к колебаниям входных параметров.
4. В одном из традиционно наиболее распространенных случаев использованияДПН рассматривается ситуация, когда инвестор покупает здание, использует егокак доходное в течение какого-то количества лет, а затем продает. В этой задачевозникает необходимость оценить рыночную стоимость здания в момент его конечнойпродажи инвестором, используя капитализацию дохода последнего года владениязданием. Понятно, что выбор нормы капитализации в этом случае будеткомбинировать в себе все обсуждавшиеся выше проблемы оценки этого показателя ивсе проблемы, связанные с временной непредсказуемостью многих характеристик,которые влияют на рыночные нормы капитализации в будущем.
Предварительная гипотеза относительно применимости ДПН в нынешних российскихусловиях (основанная, в частности, на исследовании автором данной статьиосмысленности использования ДПН в конкретной задаче оценки инвестиционнойстоимости незастроенных участков) состоит в том, что в целом российский рынокеще слишком фрагментарен и неустойчив для применения данной техники.
Вместо заключения
Что поражает при чтении отчетов хороших американских оценщиков, этоабсолютная ясность и простота изложения: десятилетия ориентации профессии наинтересы клиентов отточили стиль, когда достаточно сложные вещи излагаются безпрофанации, но внятно. Российским оценщикам есть чему учиться в этом отношении.Во-первых, многие из нас имеют научное прошлое, и смена стиля изложения нашихрезультатов дается не так просто. Во-вторых, есть, видимо, более глубокий слойпричин. С одной стороны, советской культуре, в которой мы выращены, была абсолютначужда идея создания и донесения до индивидуальных потребителей удобных для нихпродуктов. С другой стороны, идея «научной обоснованности» любыхпринимаемых решений была одной из центральных парадигм «развитогосоциализма», поэтому сознание тех из нас, кто успел поработать доперестройки, так или иначе отравлено наукообразием любых текстов, выполнявшихфункцию обоснований.
Широкая пропаганда примеров хорошего стиля писания отчетов по оценкенедвижимости была бы очень полезна для становления профессии и ее утверждения вглазах клиентов. Не учредить ли РОО ежегодную премию за самый«стильный» отчет?
Член РОО иАмериканского Общества Консультантов
по Недвижимости(CRE), к. ф.-м. н.
О.З.Каганова
/>/>
Российское общество оценщиков © All Rights Reservedmrsa@dol.ru
СТАНДАРТ
РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВ
СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ОБЛАСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Основные положения
СТО РОО 21-01-95
Предисловие
Принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 24 ноября 1995 года, г. Москва. Введен впервые. В настоящем стандарте реализованы принципы, используемые Международным комитетом по стандартам оценки имущества (The International Assete Valuation Standards Committee). Стандарт полностью соответствует Уставу Российского общества оценщиков, зарегистрированному Минюстом РФ 01 сентября 1995г. (свидетельство о регистрации N 3054). Информация о стандарте направлена в Федеральный фонд стандартов Госстандарта Российской Федерации.Настоящий стандарт не может быть полностью или частично воспроизведен,тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешенияПравления Российского общества оценщиков.
Введение
В настоящем стандарте изложено:
Содержание
Статус документа Терминология Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценке недвижимости Методика оценки недвижимого имущества Требования к информации, используемой при проведении оценки Требования к отчету об оценке Контроль за выполнением требований стандартов Ответственность за нарушение членом РОО требований стандартов профессиональной деятельности. Взыскания, порядок наложения взысканий1. Статус документа
Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества(далее Стандарты) разработаны как основной документ, регламентирующий профессиональныетребования к работе оценщика — члена Российского общества оценщиков.
Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональнойдеятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценкинедвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования ккачеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а такжеустанавливают требования к отчету об оценке.
Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении ихпрофессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихсяуслугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимостиявляется профессиональной с точки зрения РОО.
Нормы профессиональной деятельности, определяемые Стандартами, являютсяобязательными для члена РОО в его практической работе. Они разработаны всоответствии с Уставом Общества и соответствуют международномупрофессиональному уровню. Они соответствуют требованиям сертификации членовРОО. Их выполнение призвано поддерживать высокую профессиональную репутациючленов РОО в гражданском обществе.
Стандарты определяют также процесс контроля за выполнением членами РООпрофессиональных норм, определяют ответственность члена РОО за их нарушение, атакже меры взыскания и порядок наложения взысканий.
Настоящие стандарты являются открытым документом, доступным для свободногоознакомления с ним всех желающих.
В интересах РОО положения стандартов широко рекламируются как нормы,способствующие предоставлению качественных услуг потребителю со сторонывысококвалифицированных профессионалов-оценщиков, членов РОО.
2. Терминология
Ниже приводятся толкования наиболее важных использованных в тексте Стандартовтерминов, которые могут по тем или иным причинам быть понятыми неоднозначно.
Аренда — юридически оформленное право пользования чужойсобственностью на определенных условиях.
Арендатор — лицо, законно пользующееся чужим имуществом наопределенных условиях.
Арендная плата — плата за право пользования чужимимуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договороммежду арендодателем и арендатором.
Арендодатель — юридическое или физическое лицо, имеющее правосдачи в аренду некоторого имущества, возможно, не собственного.
Дата оценки — дата, по состоянию на которуюпроизводится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает споследним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.
Дисконтирование — преобразование в текущую стоимость будущихденежных потоков (доходов и расходов).
Земельный участок — часть недвижимости в виде участкатерритории земли с границами, определенными в документах, выдаваемыхгосударственными по земельным ресурсам и землеустройству.
Заказчик (клиент) — лицо, по заказу которого производитсяработа по оценке.
Здания — один из видов сооружений. Входят в составнедвижимости.
Земля -
Пространственный ресурс, территория. Частная собственность в виде участка территории, определяющий атрибут недвижимой собственности (см. недвижимость). Термин земля — в обычном смысле означает участок суши на поверхности земли, не покрытый водой, в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин «земля» употребляется в смысле территория, участок, а не почва).Износ (обесценение) — потеря стоимости недвижимости поддействием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию,функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влияниемокружающей среды.
Интерес — выгода, материальная заинтересованность, участие,доля (в чем-либо).
Капитализация — преобразование ожидаемых в будущем доходов вединовременно получаемую в настоящий момент стоимость.
Клиент — см. Заказчик.
Наилучшее использование — способ использования участканедвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных,который является физически возможным, прибыльным и который приводит кнаибольшему значению стоимости земли.
Недвижимое имущество(недвижимые вещи) — земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано сземлей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимоеимущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерногоущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу такжеотносятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Недвижимость — см. Недвижимое имущество.
Обесценение — см. Износ.
Отчет — документ, передаваемый заказчику и содержащийрезультаты процесса оценки.
Опцион — право покупки или аренды недвижимости в будущем наоговоренных в настоящее время условиях.
Оценка — см. СТО РОО 10-01-95 Приложение А «Терминысистемы нормативных документов РОО» п. 16.
Передача права собственности — надлежащим образомюридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования,изъятия.
Права на недвижимость — имущественные права, связанныес пользованием, владением и распоряжением недвижимостью.
Право собственности — право по своему усмотрениювладеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать своиполномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога илиобременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или вуправление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любыедействия, не противоречащие закону. Право владения представляет собойвозможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собойвозможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собойвозможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или инойформе, уничтожать и т.д.)
Принципы оценки — интерпретация общих экономическихзаконов для целей оценки недвижимости. Эти принципы следующие:
принцип спроса и предложения; принцип изменения; принцип конкуренции; принцип замещения; принцип вклада; принцип предельной продуктивности; принцип наилучшего использования; принцип соответствия; принцип ожидания.Продавец недвижимости — юридическое или физическое лицо,имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости можетвыступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случаесмерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажинедвижимости при лишении права собственности) законодательно установленноеюридическое лицо.
Процесс оценки — определенная последовательностьпроцедур, используемая для получения оценки стоимости. Процесс оценкиобычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценкестоимости.
Рыночная арендная плата — ставка аренды, сложившаяся нанастоящий момент на рынке для определенного вида недвижимости.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена продажикакого-либо интереса в недвижимости (имущественного права, например, праванаследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке, в предположении, что:
Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции рациональным образом в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить потребности. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют не испытывая незаконного давления. Это означает, что недвижимость, выставленная на рынок, обращается или продается за разумный период времени. Так, продажа под давлением силы или продажа, осуществляемая после того, как недвижимость была выставлена на рынке очень длительное время, не считается типичной. Оплата сделки производится сложившимися на рынке способами, когда покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.Сервитут — юридически закрепленное право кого-либо наограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегосяв собственности другого лица.
Собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее назаконном основании право собственности.
Согласование — получение итоговой оценки стоимости наосновании результатов, полученных с помощью разных подходов.
Сооружения — все постройки и преобразования, осуществленные наземельном участке. То же, что улучшения.
Ставка капитализации — отношение рыночной стоимостинедвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.
Улучшения — все изменения, отличающие свободный и неосвоенныйземельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованиюдля последующего использования. См. Сооружения.
Цена — это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная впроцессе взаимоотношений продавца и покупателя.
Цена продажи — сумма денег, уплаченная в конкретнойсовершившейся сделке. То же, что цена.
Юридическое описание недвижимости — описание участка иобъекта недвижимости, по которому они могут быть однозначно идентифицированы,приемлемое для судебного разбирательства.
3. Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценкенедвижимости
При проведении работ по оценке недвижимости оценщик должен:
3.1 Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либоличных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональнойдеятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованномуи объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо отжеланий или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьистороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь правополагаться на объективность и надежность выводов оценщика.
3.2 Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика воцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки.Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимостидолжны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом иоценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить взадачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся кэтой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.
3.3 При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие навеличину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но неисчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственныеи местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных,демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические иэкономические характеристики объекта недвижимости.
3.4 Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которыенеобходимы для получения обоснованной оценки.
3.5 Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобыполучить о ней адекватное представление.
3.6 В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональнойкомпетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий дляконсультаций или участия в работе.
4. Методика оценки недвижимого имущества
При оценке недвижимости оценщик должен:
4.1 Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости. Ктаким данным относятся:
данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты); данные о физических границах объекта; данные о состоянии земельного участка; данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости; данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего; данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта; данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту.4.2 Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объектанедвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этомследует определить способ его наилучшего использования как незастроенного испособ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).
4.3 Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости,имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных соцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимостирассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия междуним и объектами-аналогами, оказавшими влияние на цены продаж, с тем, чтобывнести соответствующие корректировки в цены продаж этих объектов. Вобязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемыхимущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынкана дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физическиххарактеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.). При недостаткеили отсутствии данных о продажах сравнимых объектов недвижимости оценщик можетиспользовать данные об арендной плате по сравнимым с оцениваемым объектам, атакже о предложениях по покупке и продаже таких объектов, понимая при этом условияи ограничения, существующие при использовании подобных данных для оценкистоимости рассматриваемого объекта.
4.4 Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимостиземельного участка в составе объекта недвижимости.
4.5 Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат насоздание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служитьзаменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости.Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщикдолжен тщательно изучить документацию, необходимую для установленияхарактеристик предполагаемых сооружений.
4.6 Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемогообъекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так ифункциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости сооружений,связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и жилой) оцениваемогообъекта.
4.7 Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристикоцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых отэксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных сэксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке дляаналогичных объектов. Оценщик должен также дать, если это необходимо,обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатацииоцениваемой недвижимости.
4.8 Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/илидисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.
4.9 При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимостьналичия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление,договоров (опционов) на продажу объекта.
4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимостинедвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки(на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затратна создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методомкапитализации доходов). При этом в качестве окончательного заключения об оценкестоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазончисел, в котором находится значение стоимости.
5. Требования к информации, используемой
при проведении оценки
5.1 Все данные, собранные оценщиком в ходе работы по оценке должны храниться вего личном архиве и допускать возможность ознакомления с ними и их проверки привозникновении потребности в этом. Срок хранения данных в архиве оценщика неможет быть менее 3 лет.
5.2 Все собранные данные должны иметь ссылку на их источник, независимо оттого, являлся ли он письменным или устным.
5.3 Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамкиего профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий,которые представляются ему заслуживающими доверия.
5.4 Оценщик не имеет права использовать данные, находящиеся в области егопрофессиональной компетенции, в надежности которых он сомневается. Указанноетребование распространяется, в частности на данные полученные от клиента,заказавшего работу по оценке, даже в том случае, когда клиент заявляет об ихправильности.
6. Требования к отчету об оценке
Всякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательнуюсилу в отношении сделанных выводов. Для достижения этой цели отчет долженсодержать:
6.1 Описание объекта недвижимости. Это описание должно позволять четкоидентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от другихобъектов и определять его состав.
6.2 Описание имущества, не являющегося недвижимым, но включаемого в оценкустоимости (если таковое имеется).
6.3 Описание подлежащих оценке интересов (имущественных прав) внедвижимости.
6.4 Указание на дату, по состоянию на которую проводится оценка стоимости идату предоставления отчета.
6.5 Указание цели оценки.
6.6 Указание вида стоимости, подлежащей оценке, и развернутое определениеданного вида стоимости, т.е. формулировка того, что именно понимается оценщикомпод указанным видом стоимости.
6.7 Изложение всех предположений и ограничительных условий, в рамках которыхпроизводилась оценка.
6.8 Описание характера и объема собранных и использованных при выполненииработы фактических данных.
6.9 Изложение процедуры определения способа наилучшего использованиянедвижимости и заключение оценщика относительно такого способа.
6.10 Изложение применявшихся при оценке методов и процедур и использованныхпри этом данных, а также аргументов, на основании которых были сделаны выводы овеличине стоимости. В отчете следует указать источники данных с тем, чтобысделать возможным их объективную проверку. Если при оценке недвижимости оценщикне применял каких-либо из обычно используемых методов, то в отчете должносодержаться объяснение причин этого.
6.11 Сертификат оценщика, содержащий его заявление об отсутствии у неголичного интереса в оцениваемой недвижимости (или четкое указание на то, в чемименно состоит этот интерес); заявление о качестве использованных данных, офакте личного осмотра недвижимости, заявление о следовании Стандартам и др.заявления, важные для понимания читателя того, в какой мере он может полагатьсяна данный отчет.
6.12 Мнение оценщика о величине стоимости оцениваемого объекта и подписьоценщика. Если работа проводилась совместно несколькими оценщиками каждый изних, согласный с ее результатами, должен подписать отчет. Любой оценщик, несогласный со всеми выводами или частью выводов должен изложить свое личноемнение и включить его в отчет. Если работа проводилась под чьим-либо руководством,руководитель работы должен подписать отчет и тем самым взять на себяответственность за его содержание.
6.13 Сведения о квалификации оценщика и опыте его профессиональной работы.
Кроме всего вышеизложенного в п.п. 6.1- 6.13 отчет об оценке стоимостинедвижимости должен излагать все использованные в работе данные, процедуры,аргументы и выводы четко и ясно с тем, чтобы читатель отчета мог правильнопонимать его и полагаться на его выводы.
Отчет должен быть разделен на главы (разделы), которые должны бытьпоименованы. Перечень глав (разделов) отчета является его составной частью.
Требования, предъявляемые к отчету об оценке недвижимости, не зависят оттого, является ли отчет полным или кратким. В зависимости от объема отчетаменяется лишь полнота освещения соответствующих вопросов. В кратком отчетедопускается не подробное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся уоценщика. В случае предоставления клиенту краткого отчета в нем должносодержаться указание на то, что он является кратким. Объем краткого отчетадолжен быть достаточен для того, чтобы все требования к отчету об оценке быливыполнены. В больших по объему отчетах для удобства пользователя следуетпривести краткое изложение важнейших фактов и выводов, содержащихся в отчете,поместив его перед основным текстом.
7. Контроль за выполнением требований стандартов
Выполнение требований настоящих стандартов членами РОО осуществляется состороны РОО в двух формах: в форме систематического надзора и в форме разборажалоб со стороны заказчиков.
Систематический надзор за соответствием качества работы оценщиков-членов РООпринятым стандартам осуществляется Комиссией по контролю качествапрофессиональной деятельности РОО или его отделения. Комиссия организуетвыборочный контроль за соблюдением стандартов авторами отчетов. Контроль можетосуществляться в форме рецензирования выполненных работ или путем собеседованияс оценщиками.
Разбор заявлений и жалоб, касающихся профессиональных качеств работ пооценке со стороны заказчиков, осуществляет квалификационная комиссия РОО илиего отделения. Комиссия составляет заключение по существу дела, отвечая приэтом на следующие вопросы: — нарушил ли оценщик в работе профессиональныестандарты РОО и если да, то какие именно? — привело ли выявленное нарушение к существеннымошибкам в результатах оценки? — чем, по мнению комиссии, вызвано выявленноенарушение? — какие меры взыскания комиссия предлагает применить к виновному внарушении профессиональных стандартов?
8. Ответственность за нарушение членом РОО требований стандартовпрофессиональной деятельности.
Взыскания, порядок наложения взысканий
Оценщик-член РОО несет персональную ответственность за нарушения настоящихстандартов в своей профессиональной деятельности, если такое нарушение привелок моральному или материальному ущербу для заказчика и/или для Общества.
Кроме дисциплинарных взысканий по отношению к членам Общества, применяемыхкак санкции за нарушение Устава Общества и Кодекса Этики, РОО накладываетдисциплинарные взыскания на членов Общества за нарушения ими настоящихстандартов при проведении работ по оценке недвижимости.
После должного расследования Общество может применить к оценщику — членуОбщества взыскания в виде постановки на вид, понижение ранга профессиональнойсертификации, временного прекращения членства или, в случае систематическогонарушения стандартов профессиональной деятельности, в виде исключения изОбщества.
Принятые меры дисциплинарного взыскания со стороны РОО объявляются публичнов средствах массовой информации.
29 июля 1998 года N 135-ФЗ
------------------------------------------------------------------
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
16 июля 1998 года
Одобрен
Советом Федерации
17 июля 1998 года
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную
деятельность в Российской Федерации
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в
Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона,
принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных
нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных
нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также
из международных договоров Российской Федерации.
Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную
деятельность в порядке, установленном настоящим Федеральным
законом.
Если международным договором Российской Федерации установлены
иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством
Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются
правила международного договора Российской Федерации.
Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным
законом
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы
регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим
лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Статья 3. Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной
деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов
оценки рыночной или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки
не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной
оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические лица и физические лица (индивидуальные
предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим
Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг
(заказчики).
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их
участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальных образований, физических лиц и
юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов
оценки
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или
муниципальные образования, физические лица и юридические лица
имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им
объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных
настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным
и не зависит от установленного законодательством Российской
Федерации порядка осуществления государственного статистического
учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право
распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть
использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и
отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть
обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации.
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости
объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем
требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта
оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор)
не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению
подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования
в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим
Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих
вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная
стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость»,
«реальная стоимость» и других.
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в
случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих
полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской
Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или
муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в
доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным
образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или
муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами
оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской
Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том
числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в
случаях возникновения споров о величине стоимости предмета
ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества
разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих
сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством
Российской Федерации изъятии имущества у собственников для
государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за
правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об
исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения,
возникающие при распоряжении государственными и муниципальными
унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным
за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом
в соответствии с законодательством Российской Федерации
допускается с согласия собственника этого имущества.
Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки
Основанием для проведения оценки объекта оценки является
договор между оценщиком и заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть
предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного
объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное
обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской
Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может
быть проведена оценщиком на основании определения суда,
арбитражного суда, третейского суда, а также по решению
уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе
оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки,
а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению
(выплате) в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации.
Статья 10. Обязательные требования к договору
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной
форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии
у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с
указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа,
ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда
объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект
оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, договор заключается оценщиком с лицом,
уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами
оценки, если иное не установлено законодательством Российской
Федерации.
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке
объекта оценки
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей,
возложенных на него договором, являются своевременное составление
в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта
оценки (далее — отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или
вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются
дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты
оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также
приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и
недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта
оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки
определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в
отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта
оценки и причины отступления от возможности определения рыночной
стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии
на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,
принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и
балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида
стоимости объекта оценки, обоснование их использования при
проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных
при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников
их получения, а также принятые при проведении оценки объекта
оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее
итоговая величина, а также ограничения и пределы применения
полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по
мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения
примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта
оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки
законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены
специальные формы отчетов.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его
печатью.
Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего
сведения доказательственного значения
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,
указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке,
которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается
достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом
оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или
иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе
и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,
указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в
соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом
по соглашению сторон спора или договора или в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим
оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны
совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в
судебном заседании, только в случаях обязательности совершения
сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 14. Права оценщика
Оценщик имеет право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта
оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки
объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации,
необходимой для осуществления этой оценки;
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые
для осуществления данной оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц
информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за
исключением информации, являющейся государственной или
коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении
указанной информации существенным образом влияет на достоверность
оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к
участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо
других специалистов;
отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если
заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление
необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил
соответствующие договору условия работы.
Статья 15. Обязанности оценщика
Оценщик обязан:
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования
настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе
нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных
правовых актов субъектов Российской Федерации;
сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении
оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств,
препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
предоставлять заказчику информацию о требованиях
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности,
об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой
организации (профессионального общественного объединения оценщиков
или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой
ссылается оценщик в своем отчете;
предоставлять по требованию заказчика документ об образовании,
подтверждающий получение профессиональных знаний в области
оценочной деятельности;
не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от
заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением
случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
в случаях, предусмотренных законодательством Российской
Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию
из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным
государственным органам либо органам местного самоуправления по их
законному требованию.
Статья 16. Независимость оценщика
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он
является учредителем, собственником, акционером или должностным
лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом,
имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с
указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или
обязательственные права вне договора;
оценщик является учредителем, собственником, акционером,
кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо
является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком
оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных
заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может
негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки
объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих
выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не
может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков
Страхование гражданской ответственности оценщиков является
условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков,
и осуществляется в соответствии с законодательством Российской
Федерации.
Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в
связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное
вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или
третейского суда.
Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без
заключения договора страхования.
Наличие страхового полиса является обязательным условием для
заключения договора об оценке объекта оценки.
Страхование гражданской ответственности оценщиков может
осуществляться в форме заключения договора страхования по
конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта
оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.
Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в
Российской Федерации
Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской
Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством
Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее -
уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной
в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 19. Функции уполномоченных органов
Функциями уполномоченных органов являются:
контроль за осуществлением оценочной деятельности;
регулирование оценочной деятельности;
взаимодействие с органами государственной власти по вопросам
оценочной деятельности и координация их деятельности;
согласование проектов стандартов оценки;
согласование перечня требований, предъявляемых к
образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную
подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской
Федерации.
Статья 20. Стандарты оценки
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами
оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются
Правительством Российской Федерации в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими
государственными или частными учебными заведениями, специально
создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений,
кафедр) высших государственных или частных учебных заведений,
имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Статья 22. Саморегулируемые организации
Дополнительно к государственному регулированию
саморегулирование оценочной деятельности осуществляется
саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на
членов таких саморегулируемых организаций.
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики
вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие
организации.
Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять
следующие функции:
защищать интересы оценщиков;
содействовать повышению уровня профессиональной подготовки
оценщиков;
содействовать разработке образовательных программ по
профессиональному обучению оценщиков;
разрабатывать собственные стандарты оценки;
разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля
качества осуществления оценочной деятельности.
Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности
Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в
соответствии с законодательством Российской Федерации.
Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается
Правительством Российской Федерации.
Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной
деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к
осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с
настоящим Федеральным законом и законодательством Российской
Федерации о лицензировании.
Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности
Требования к лицензированию оценочной деятельности для
физических лиц:
государственная регистрация в качестве индивидуального
предпринимателя;
наличие документа об образовании, подтверждающего получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности в
соответствии с согласованными с уполномоченным органом
образовательными программами;
уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной
деятельности.
Требования к лицензированию оценочной деятельности для
юридических лиц:
государственная регистрация в качестве юридического лица;
наличие в штате юридического лица не менее одного работника,
имеющего документ об образовании, подтверждающий получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной
деятельности.
Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности
осуществляется на основании:
признания в установленном законодательством Российской
Федерации порядке недействительным факта государственной
регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;
признания в установленном законодательством Российской
Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического
лица банкротом;
признания в установленном законодательством Российской
Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика,
являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об
образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в
области оценочной деятельности; если оценщиком является
юридическое лицо - признания недействительным документа об
образовании работника этого юридического лица при условии, что он
один имеет документ об образовании, подтверждающий получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав,
предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной
деятельности;
несоблюдения требований, установленных законодательством
Российской Федерации;
решения суда, арбитражного суда, третейского суда.
Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной
деятельности может быть представлено уполномоченным органом,
саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными
лицами.
Указанный в настоящей статье перечень оснований отзыва
лицензии на осуществление оценочной деятельности является
исчерпывающим и не может быть изменен иначе как путем внесения
изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон.
Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона
Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его
официального опубликования.
Документы об образовании, подтверждающие получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности, выданные
до вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат
приведению в соответствие с нормами настоящего Федерального закона
не позднее 1 июля 2000 года.
Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в
соответствие с настоящим Федеральным законом
Предложить Президенту Российской Федерации и поручить
Правительству Российской Федерации привести свои нормативные
правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.
Президент
Российской Федерации
Б.ЕЛЬЦИН
Москва, Кремль
29 июля 1998 года
N 135-ФЗ